Besluit startnotitie ontwikkeling startersappartementen Buurserstraat 8-10-12

Besluit

college

Datum vergadering: 23 januari 2024 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startnotitie voor de ontwikkeling van acht startersappartementen aan de Buurserstraat 8 10 - 12 te Haaksbergen. Samenvatting besluit De eigenaar van het perceel aan de Buurserstraat 8-10-12 te Haaksbergen wil acht startersappartementen realiseren. Hierbij zal de bestaande bebouwing gesloopt worden. Met dit besluit wordt onder voorwaarden medewerking verleend aan het verzoek en kan vervolgens de ruimtelijke procedure worden opgestart.

Besluit: 1. Medewerking verlenen aan het verzoek van initiatiefnemer om acht appartementen te realiseren op het perceel Buurserstraat 8-10-12. Dit onder de volgende voorwaarden: - Er wordt een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) doorlopen waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld; - Gedurende het gehele planproces is er in het kader van burgerparticipatie aandacht voor communicatie met de omgeving (informeren van de omgeving en indien nodig bijstelling van het plan); - Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. - De toe te voegen woningen sluiten aan op het gemeentelijke (woon)beleid; - Het plan past binnen de uitgangspunten van Woondeal Twente; - Uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek dient te blijken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan; - Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkelingen, alsmede de financiële kaders waaronder de mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie verzoeken het startnotitie te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren)

Pagina 1 van 6

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten:

Pagina 2 van 6

Inleiding/ aanleiding Op 26 september 2022 is er door de initiatiefnemer een plan ingediend voor het realiseren van acht appartementen aan de Buurserstraat 8-10-12 te Haaksbergen. Op dit moment is het perceel bestemd als ‘Wonen’, ‘Tuin’ en een deel ‘Maatschappelijk’. De gedachte appartementen toe te voegen is mede ontstaan door de toenemende vraag naar betaalbare huurwoningen c.q. appartementen binnen de gemeente Haaksbergen. De realisatie van appartementen past niet binnen de planregels van de bestemming ‘wonen-woonhuizen’. Binnen deze bestemming zijn alleen het bestaande aantal vrijstaande, dan wel half vrijstaande woningen toegestaan. Binnen het vigerende bestemmingsplan Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink is wel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij wij bevoegd zijn onder voorwaarden de bestemming te wijzigen in de bestemmingen Wonen-Meergezinshuizen’. Er kan weliswaar worden voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in de wijzigingsbevoegdheid, maar omdat met ingang van 1 januari 2024 de omgevingswet in werking is getreden, zijn wijzigingsbevoegdheden vervallen en kan een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA) worden aangevraagd.

Afbeelding 1: gewenste situatie

In dit voorstel gaan we in op bovenstaand verzoek en vragen wij de agendacommissie het voorstel te agenderen voor de commissie Ruimte. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb) Omgevingswet Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Woondeal Twente Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan Buitengebied Pagina 3 van 6

Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente Woonvisie 2023 “Goed wonen in Haaksbergen” Raadsbesluit Adviesrecht en verplichte participatie Argumenten 1.1 Er kan een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA) worden aangevraagd, waarin de ontwikkeling planologisch wordt geregeld. Het bestemmingsplan “Haaksbergen Dorp, Eibergsestraat West, Eibergsestraat Oost, Buurserstraat, De Pas en Hassinkbrink” is op 2 juli 2013 vastgesteld door de gemeenteraad. In artikel 34 van dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Hierin is bepaald dat Burgemeester en Wethouders de bestemming van de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘WRO-zone wijzigingsgebied 2’ kunnen wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen-meergezinshuizen’. Er kan uitsluitend van deze bevoegdheid gebruik gemaakt worden indien: a. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van Artikel 23 (Wonen-meergezinshuizen) van overeenkomstige toepassing zijn en de bouwhoogte van gebouwen maximaal 12 m mag bedragen; b. aangetoond is dat geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende waarden, functies en/of belangen; c. aangetoond is dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Er kan weliswaar worden voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in de wijzigingsbevoegdheid, maar omdat vanaf 1 januari 2024 de omgevingswet in werking is getreden, zijn wijzigingsbevoegdheden komen te vervallen en kan een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlan Activiteit (BOPA) worden aangevraagd. 1.2

Om draagvlak voor het plan te creëren dient, conform het raadsbesluit Adviesrecht en verplichte participatie, de omgeving vroegtijdig betrokken te worden bij de planontwikkeling. Initiatiefnemer dient conform het raadsbesluit Adviesrecht en verplichte participatie, de omgeving te betrekken bij de totstandkoming van het plan. In het raadsbesluit is aangegeven dat bij de bouw van 1 of meer woningen verplichte participatie dient plaats te vinden. Onder participatie wordt verstaan “het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van besluitvorming over een project om tijdig belangen, meningen en creativiteit op tafel te krijgen”. De wijze van betrekken bij voorliggend project zal zijn het informeren c.q. raadplegen van belanghebbenden. Het betreft de eerste en twee trede van de ladder van participatie. In voorliggend geval heeft de initiatiefnemer de plannen gedeeld met de buurt. Een verslag van het overleg met de omgeving is bijgevoegd. 1.3 Het initiatief betreft een logische inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied. Belangrijke aanleiding voor de ontwikkeling van het woongebied op deze locatie is, dat het zeer gewenst is een ruimtelijke en kwalitatieve verbetering te realiseren op het perceel. Op dit moment is er sprake van een verouderde en leegstaande woning omgeven door niet onderhouden groen.

Met de beoogde woonontwikkeling wordt de rand van het centrum van Haaksbergen dus beter vormgegeven. De bebouwing wordt gesitueerd op een wijze die recht doet aan de ligging ten opzichte van de bestaande omgeving (belendende percelen) en de inbedding in het stedenbouwkundig patroon. De uitbreidingen wordt zodanig ingepast, dat er nooit een onaf beeld ontstaat. Daarnaast is het plan besproken met het Oversticht en met het team dat belast is met het beheer van het groenareaal. Ten aanzien van de invulling van het groen wordt aan de straatkant een mix gerealiseerd van meidoorn, hulst en eventueel laurier. En bij de te realiseren parkeerplaatsen struiken van sleedoorn en eventueel meer bes-houdende struiken. Geconcludeerd is dat het bouwplan stedenbouwkundig passend is binnen de omgeving. 1.4

Het plan voorziet in een behoefte die aansluit op het woonbeleid zoals verwoord in de Woonvisie 2023 “Goed wonen in Haaksbergen”. Het plan voorziet in de toevoeging van acht appartementen. Deze voorzien in een behoefte. Er is nog voldoende onbenutte plancapaciteit beschikbaar om dit woningbouwplan mogelijk te maken. De (resterende) woningbehoefte komt voor Haaksbergen neer op de realisatie van 500 woningen tot 2030 Pagina 4 van 6

(conform Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”). Deze ontwikkeling past hier nog ruimschoots binnen. Aangezien het hier gaat om toevoeging van acht extra appartementen is de Ladder Duurzame Verstedelijking niet van toepassing. 1.5. Het plan voldoet aan de uitgangspunten, die in de Woondeal Twente zijn afgesproken. In de Woondeal Twente is afgesproken dat er bij nieuwbouw naar een verdeling van 30-40-30 gestreefd moet worden. Dit betekent 30% sociale huur, 40% midden-huur en betaalbare koop (onder de NHGgrens) en 30% dure woningen. Deze systematiek sluit aan bij en is een verfijning van het nationale streven van twee-derde betaalbare woningen. Voor alle regiogemeenten geldt deze afspraak als inspanningsverplichting. Haaksbergen heeft zich ook gecommitteerd aan deze afspraak en dit opgenomen in de woonvisie “Goed Wonen in Haaksbergen 2023”. Het voorliggende plan voldoet aan de 30-40-30 verdeling. In totaal worden er acht appartementen gerealiseerd. De twee appartementen op 1ste verdieping en het kleine appartement op de 2de verdieping vallen in het sociale huur percentage. De overige appartementen vallen in de middenhuur of middensegment koop. Dus 3 van de 8 appartementen vallen in de categorie sociale huur = 37,5 % En 5 van de 8 appartementen vallen in de categorie middenhuur (tot maximaal € 1000 / maand) – koop = 62,5 %.

Deze afspraken worden vastgelegd in de vergunning en in een anterieure overeenkomst. 1.6 Vanuit milieukundig oogpunt zijn geen problemen te verwachten. Om de locatie te ontwikkelen als woningbouwlocatie zijn er nog een aantal onderzoeken noodzakelijk. Denk daarbij onder andere aan bodemonderzoek. Er is op voorhand niet de verwachting dat er vanuit milieukundig oogpunt belemmeringen voor het plan te voorzien zijn. Eerst moeten wij een besluit nemen over de start van de wijziging van de bestemming. Pas daarna worden alle noodzakelijke onderzoeken geactualiseerd en/of uitgevoerd. 1.7

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden en het herstel van schade aan het openbaar gebied. De Omgevingswet biedt in artikel 13.13, eerste lid, een expliciete grondslag voor een anterieure overeenkomst over het kostenverhaal bij locatieontwikkeling: “De rechtspersoon waarvan het bestuursorgaan een orgaan is, kan met degene die kosten is verschuldigd een overeenkomst aangaan over kostenverhaal.” De term anterieur (voorafgaand) wordt gebruikt, omdat de overeenkomst voorafgaat aan een besluit tot wijziging van het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt. Artikel 13.13 van de omgevingswet biedt uitsluitend een grondslag voor afspraken over de in artikel 13.11 bedoelde kostensoorten. Uit de tekst van de bepaling volgt dat de overeenkomst op grond van artikel 13.13 geacht wordt de kosten van alle in het Omgevingsbesluit aangewezen kostensoorten te dekken.

De gemeenteraad heeft de lijst met ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsactiviteiten’ vastgesteld. Op 29 november 2023 heeft de gemeenteraad de lijst met ‘Gevallen voor adviesrecht en gevallen van verplichte participatie bij buitenplanse omgevingsactiviteiten’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat verzoeken die voorzien in de realisatie van meer dan vijf (5) woningen binnen de bebouwde kom, voor advies worden voorgelegd aan de raad. Dit is na aanvraag van de omgevingsvergunning. 2.1

Dit startnotitie wordt voor wensen en bedenkingen aangeboden aan de commissie Ruimte. Risico’s Er zijn geen risico's voor de gemeente Haaksbergen. Deze worden namelijk afgedekt in de af te sluiten anterieure overeenkomst. Pagina 5 van 6

Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit wordt er een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de ruimtelijke procedure worden opgestart. De communicatie rondom de ruimtelijke procedure zal conform afdeling 3.4 AWB geschieden.

Bijlage(n) actief openbaar te publiceren (website): Principeverzoek ontwikkeling startersappartementen Buurserstraat 8-10-12 dd. 26 september 2022 Verslag participatie omwonenden Nieuwe situatie

Pagina 6 van 6