Besluit sloopmeters herontwikkeling Rietmolenweg 37-39

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 19 november 2024 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Sloopmeters herontwikkeling Rietmolenweg 37-39 Samenvatting besluit Op 16 juli 2024 hebben wij besloten onder voorbehoud in principe medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van Rietmolenweg 37-39. De ontwikkeling ziet op het staken van het agrarische bedrijf, het behouden van de bedrijfswoning met bijgebouwen en het slopen van de schuren van het agrarische bedrijf om vervolgens twee Rood voor Rood-woningen met bijgebouwen te realiseren. Toen het besluit genomen werd, hadden de initiatiefnemers onvoldoende sloopmeters voor de realisatie van twee Rood voor Rood-woningen. Zij hadden nog 288,8 m2 aan sloopmeters nodig. Toch hebben wij vanwege de mogelijke deelname aan de Landelijke beëindigingsregel veehouderijlocaties (Lbv-regeling) over het startvoorstel besloten en hebben wij de ontwikkeling op 18 september 2024 voor wensen en bedenkingen voorgelegd aan de Commissie Ruimte. Nu hebben de initiatiefnemers 289 m2 aan sloopmeters gevonden in Ambt Delden (Hof van Twente).

Daarmee kan voldaan worden aan het vereiste aantal sloopmeters uit de Rood voor Rood-regeling zoals genoemd in de ‘Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente’. Namens de initiatiefnemers is een nieuw vooroverlegplan ingediend om de meters te laten controleren en goed te keuren. Wij keuren de inzet van de gevonden sloopmeters in principe goed en leggen deze ter beoordeling voor aan de Commissie Ruimte.

Besluit: 1. De inzet van 289 m2 aan sloopmeters (restmeters) uit Ambt Delden (Hof van Twente) bij de ontwikkeling aan de Rietmolenweg 37-39 goed te keuren; 2. De agendacommissie te verzoeken de beoordeling van de sloopmeters te agenderen voor de Commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 1 van 4

Inleiding / aanleiding In maart 2024 heeft Gbouwtek namens de initiatiefnemers een vooroverlegplan ingediend bij de gemeente Haaksbergen. De initiatiefnemers zijn eigenaar van de percelen N106, 107, 126 en 127 aan de Rietmolenweg 37-39 en wensen mee te doen aan de Lbv-regeling. De (intensieve) veehouderij stopt en de opstallen ten behoeve van de veehouderij worden gesloopt. Het gaat om de sloop van 2.213,8 m2 aan legaal opgerichte opstallen. Initiatiefnemers willen gebruikmaken van de Rood voor Rood-regeling uit de ‘Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente’. Er wordt 2,6 m2 gebruikt om de bestaande vierkante meters die boven de toegestane 150 m2 aan bijgebouwen uitkomen te compenseren. Er resteert dan nog 2.211,2 m2 om in te zetten voor twee Rood voor Rood-woningen. Dit is onvoldoende voor de realisatie van twee Rood voor Rood-woningen. Voor twee Rood voor Rood-woningen is 2.500 m2 aan sloopmeters nodig, dus initiatiefnemers moesten 288,8 m2 aan sloopmeters zoeken op een andere locatie. Op 16 juli 2024 hebben wij besloten onder voorbehoud in principe medewerking te verlenen aan de herontwikkeling. Op 18 september 2024 is de ontwikkeling vervolgens besproken in de Commissie Ruimte. De Commissie Ruimte heeft geen specifieke wensen en bedenkingen met betrekking tot de herontwikkeling uitgesproken.

In het startvoorstel stond dat als er voldoende goedgekeurde meters zijn, er een opnieuw een startvoorstel zou worden voorgelegd voor de beoordeling van die sloopmeters. Initiatiefnemers hebben 289 m2 aan sloopmeters gevonden. Deze vierkante meters zijn door ons goedgekeurd en worden vervolgens ter beoordeling voorgelegd aan de Commissie Ruimte. De sloopmeters zijn afkomstig van de Spenkelinksweg 6 in Ambt Delden. De gemeente Hof van Twente heeft op 15 februari 2024 een sloopvoucher verleend voor de sloop van twee kippenschuren en een mestloods op deze locatie. De sloopvoucher is als bijlage toegevoegd. De totale oppervlakte waarvoor een sloopvoucher is verleend bedraagt 1.850 m2. Hiervan heeft de eigenaar van de Rietmolenweg 3739 onder voorbehoud 289 m2 aan restmeters gekocht. Zodra de Commissie Ruimte geen bezwaren heeft tegen de inzet van de meters, wordt de aankoop doorgezet. Vervolgens kan de TAM IMROprocedure worden opgestart om de herontwikkeling ruimtelijk mogelijk te maken.

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (afdeling 3.4) Omgevingswet (artikel 2.4) Provincie Overijssel Omgevingsverordening Overijssel Omgevingsvisie Overijssel Gemeente Haaksbergen Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 2 juli 2013 Tijdelijk Omgevingsplan, onderdeel ‘Bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening' vastgesteld op 1 november 2017 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente vastgesteld op 24 april 2024 Argumenten 1.1 Door het goedkeuren van de sloopmeters, kan voldaan worden aan de voorwaarde om twee woningen te realiseren op basis van de Rood voor Rood-regeling, die onderdeel is van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente. Op basis van de Rood voor Rood-regeling kan bij de sloop van minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende (agrarische) bebouwing één nieuwe woningbouwkavel worden uitgegeven. De nieuwe woning en bijbehorend bijgebouw mogen respectievelijk maximaal 750 m3 en 150 m2 zijn. Een tweede bouwkavel kan worden gerealiseerd, mits er in totaal minimaal 2.500 m2 wordt gesloopt. De initiatiefnemers hebben zelf 2.211,2 m2 om in te zetten voor de twee Rood voor Rood-woningen.

Als de sloopmeters uit Hof van Twente worden goedgekeurd, voldoen de initiatiefnemers aan de minimaal 2.500 m2 en kunnen zij twee Rood voor Rood-woningen realiseren. Pagina 2 van 4

1.2

Op basis van de Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente kunnen sloopmeters uit één van de andere deelnemende gemeenten aangewend worden. In paragraaf 4.7 van de Regionale spelregels staat dat het mogelijk is sloopmeters uit één van de andere deelnemende gemeenten aan te wenden. Hierbij geldt dat minimaal 60% van de ingebrachte sloopmeters afkomstig moet zijn uit de gemeente waar de ontwikkeling plaatsvindt. De deelnemende gemeenten zijn: Borne, Haaksbergen, Hengelo, Hof van Twente en Wierden. Bij de herontwikkeling van de Rietmolenweg 37-39 is 88% afkomstig uit Haaksbergen. De overige 12% is – na goedkeuring van de sloopmeters – afkomstig uit Hof van Twente. De gemeente Hof van Twente heeft aangegeven dat de sloopmeters van de initiatiefnemers nog beschikbaar zijn. De sloopmeters worden in Hof van Twente aangemerkt als restmeters. De gemeente Hof van Twente hanteert echter andere regels met betrekking tot woningbouw en sloopvoucher. In Hof van Twente mag in principe maximaal 1 woning per erf worden gerealiseerd als er minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende vrijkomende agrarische bebouwing wordt gesloopt. In Haaksbergen geldt daarentegen een vergrotende trap, waardoor ook twee Rood voor Rood-woningen mogelijk zijn als er minimaal 2.500 m2 wordt gesloopt.

In Hof van Twente kunnen de sloopmeters die op een erf boven de 1.000 m2 uitkomen niet gebruikt worden voor de realisatie van een nieuwe woning, maar wel om een bestaande woning uit te breiden of een extra groter bijgebouw te realiseren. De andere gemeenten hebben zelf de keuze of de restmeters uit de gemeente Hof van Twente al dan niet gebruikt mogen worden voor de realisatie van een woning in hun eigen gemeente. Wij vinden het aanvaardbaar dat de 289 m2 aan restmeters uit Hof van Twente worden ingezet voor de bouw van de tweede Rood voor Rood-woning aan de Rietmolenweg 37-39. Dit omdat in Haaksbergen geen verschil wordt gemaakt tussen woonmeters en restmeters, zoals de gemeente Hof van Twente daar wel onderscheid in maakt. Dit is conform de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een partiële herziening van het bestemmingsplan’. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze ‘behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan’ vastgesteld. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Sindsdien is er geen sprake meer van partiële herzieningen, maar van aanpassingen van het Omgevingsplan. Voor deze ontwikkeling is een TAM-IMRO-procedure nodig, omdat de functie van ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf’ wordt omgezet in de functies ‘Wonen’ en ‘Agrarisch met waarden – Landschap’.

Een TAM-IMRO-procedure is een aanpassing van het Omgevingsplan. Het aanpassen van het Omgevingsplan is een bevoegdheid van de gemeenteraad, net als bij toenmalige herzieningen van het bestemmingsplan. Om die reden hanteren wij dezelfde werkwijze als bij oorspronkelijke bestemmingsplanprocedures. Conform deze werkwijze wordt ons besluit aan de Commissie Ruimte aangeboden. Deze wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. Het is voor ons, maar ook zeker voor de initiatiefnemers, goed om te weten of de Commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders van het voorgenomen besluit. 2.1

Risico’s Door het sluiten van een nadeelcompensatieovereenkomst of anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan de eindbrief op het vooroverlegplan worden opgesteld. In de eindbrief wordt aangegeven of de aangedragen sloopmeters uit gemeente Hof van Twente zijn goedgekeurd. Vervolgens kunnen de initiatiefnemers de sloopmeters daadwerkelijk aankopen en kunnen zij een verzoek indienen om het Omgevingsplan te wijzigen (TAM-IMRO). Er dient wel te worden voldaan aan de voorwaarden gesteld in het collegebesluit van 16 juli 2024.

Pagina 3 van 4

Bijlagen: Sloopvoucher Rietmolenweg 37-39 (geanonimiseerd)

Pagina 4 van 4