Beleidslijn woningsplitsing bij inwoning buitengebied versie oktober 2023

BELEIDSNOTITIE WONINGSPLITSING BIJ INWONING BUITENGEBIED GEMEENTE HAAKSBERGEN Versie: september 2023

1.1 Aanleiding In de gemeente Haaksbergen komen met name in het buitengebied veel inwoonsituaties voor. Dat zijn situaties waarin twee huishoudens in één woning wonen. Dit kan verband houden met een verzorgingssituatie, maar dat is lang niet altijd (meer) het geval. In veel gevallen hebben beide huishoudens zelfs helemaal geen binding met elkaar en is er feitelijk sprake van twee gescheiden woningen. Als er sprake is van twee verblijfsobjecten kent de gemeente op basis van de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bij inwoning een nieuw huisnummer (a-nummer) toe. Het gevolg van toekenning van een a-nummer is onder andere dat voor dit nieuwe adres de gebruikelijke gemeentelijke belastingen betaald moeten worden (WOZ, vastrecht, containerledigingen, rioolrecht e.d.), ook al is er geen sprake van een zelfstandige woning. In de praktijk leidt dit tot diverse problemen, onder andere in verband met aankoop en financiering. We krijgen regelmatig verzoeken om woningsplitsing in geval van inwoning. Diverse partijen (waaronder banken, makelaars en notariaat, maar ook bewoners en eigenaars) hebben aan ons gevraagd om mee te denken bij het vinden van een oplossing voor deze gevallen. Het uitgangspunt is om, voor zover haalbaar, aan eigenaren de mogelijkheid te bieden om inwoonsituaties om te zetten naar twee zelfstandige woningen.

Woningsplitsing kan de leefbaarheid van het buitengebied van Haaksbergen versterken. Uitgangspunt is dat het toevoegen van een nieuwe woning in het landelijk gebied geen doel op zich is. Het toevoegen van een nieuwe woning kan bij uitstek bijdragen aan het waarborgen en versterken van de sociale en fysieke kwaliteit van het landelijk gebied. Zo biedt woningsplitsing bijvoorbeeld de mogelijkheid om een cultuurhistorisch waardevol of monumentaal pand te behouden, om met zorg en ondersteuning van (klein)kinderen in de eigen buurtgemeenschap te blijven wonen en/of de mogelijkheid om de kwaliteit van het te splitsen pand, bijbehorend erf en landschap te verbeteren. Daarnaast blijkt op basis van de) woonvisie Goed wonen in Haaksbergen, dat er een grote vraag naar woningen is. Maar ook dat er behoefte is aan meer mogelijkheden voor het bieden van zorg aan familieleden, naast de mogelijkheid van inwoning. Veel woningen in het buitengebied zijn geschikt te maken voor woningsplitsing, echter op basis van de geldende bestemmingsplannen is dat niet overal mogelijk. Er ontbreekt een beleidskader met voorwaarden. In deze beleidslijn worden de voorwaarden benoemd waaronder de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan woningsplitsing bij bestaande inwoonsituaties in het buitengebied.

1.2 Huidige regels Volgens de op dit moment geldende bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 2013, onherroepelijk 2015) wordt onder inwoning verstaan: twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn. In de toelichting van het bestemmingsplan is inwoning gedefinieerd als: het gemeenschappelijk gebruiken van gebruiksruimten in een tot bewoning bestemd gebouw, door een of

meerdere personen die met de hoofdbewoner(s) van het pand een gemeenschappelijke huishouding voert. Van inwoning is dus sprake als verblijfsruimten in een woning gemeenschappelijk worden gebruikt en sprake is van het voeren van een gemeenschappelijke huishouding. Ook moet de woning één hoofdtoegang behouden en dienen de voorzieningen c.q. (verblijfs-)ruimten onderling vrij toegankelijk te zijn. Bovendien dient de woning de verschijningsvorm van één woning te hebben. Inwonen is: wonen in een ondergeschikt deel van een woning als medegebruiker van het pand waarbij de gezamenlijke oppervlakte van de inwoonsituatie niet groter mag zijn dan 30% van de totale gebruiksoppervlakte van de woning. Woningsplitsing wordt in de toelichting gedefinieerd als: het bouwkundig en functioneel in tweeën delen van een tot bewoning bestemd gebouw, zodanig dat, met handhaving van het bestaande woongedeelte van het gebouw, een tweede zelfstandige functionerende woning in het gebouw wordt gemaakt en zodanig dat deze door een afzonderlijk huishouden wordt bewoond. Van woningsplitsing is dus sprake wanneer verblijfsruimten in de woning zelfstandig worden gebruikt door afzonderlijke huishoudens en er twee hoofdingangen zijn. In het voorgaande bestemmingsplan Buitengebied (uit 2000) werden er geen voorwaarden gesteld met betrekking tot inwoning en woningsplitsing.

Daardoor zijn er in het verleden vergunningen verleend voor inwoonsituaties waarbij er van een gemeenschappelijke huishouding geen sprake was en die dus niet voldoen aan de huidige regels. Op deze situaties is het overgangsrecht van toepassing, zodat het bestaande gebruik kan worden voortgezet. Juist bij de inwoonsituaties die jaren geleden zijn ontstaan onder het regime van deze, inmiddels vervallen, bestemmingsplannen komt het voor dat er feitelijk geen sprake (meer) is van inwoning, maar van zelfstandige bewoning door twee huishoudens. De hieronder beschreven knelpunten en oplossingsrichting hebben dan ook betrekking op deze situaties. 1.3 Knelpunten Zoals hiervoor omschreven is er een maatschappelijk probleem ontstaan. Met deze beleidsregels willen we inwoners helpen en het buitengebied leefbaar houden. In de praktijk komt het regelmatig voor dat bij inwoning kadastrale splitsing van het perceel en de daarop staande woning plaatsvindt. Daarover heeft de gemeente geen zeggenschap (= privaatrecht). Maar bij verkoop leidt een dergelijke splitsing vaak tot problemen, omdat:  er planologisch gezien geen twee volwaardige woningen aanwezig zijn.

Dat kan bij verkoop leiden tot restschuld en ook kunnen er problemen ontstaan bij de verlenging van de hypotheek;  banken geen hypotheek willen verstrekken voor de aankoop van één van beide (niet volwaardige) woningen (hoewel dezelfde banken in het verleden wel via hypotheekverstrekking hebben meegewerkt aan het ontstaan van de inwoning);  er sprake kan zijn van een met de verleende bouwvergunning en het bestemmingsplan strijdige situatie, omdat er bijv. bouwkundige aanpassingen hebben plaatsgevonden, zoals het dichtmetselen van binnendeuren, waardoor er feitelijk geen sprake meer is van inwoning. Controle en handhaving hierop is moeilijk, omdat deze aanpassingen van de buitenkant niet zichtbaar zijn.

In objectieve zin wegen deze problemen niet allemaal even zwaar (veel kopers wisten waar ze aan begonnen), maar de beleving in de praktijk is anders. Er zijn inwoonsituaties waarin, gelet op de feitelijke situatie, eerder sprake is van zelfstandige bewoning dan van inwoning. 1.4 Oplossingsrichting De hiervoor beschreven knelpunten leiden in de praktijk tot financiële problemen en schrijnende situaties. Vast staat dat de gerezen problemen alles te maken hebben met de planologische status van inwoning. Bij inwoning is er namelijk geen sprake van een zelfstandig object, waardoor de (taxatie)waarde een stuk lager ligt dan bij een reguliere woning. Bovendien zijn er taxateurs die aangeven dat zij de woning niet kunnen taxeren vanwege het feit dat het geen zelfstandig object is. Wil de gemeente de helpende hand bieden, dan ligt het daarom voor de hand om de oplossing te zoeken in het ruimtelijke spoor. Zoals aangegeven hebben de in de vorige paragraaf beschreven problemen betrekking op situaties die zijn ontstaan onder de werking van inmiddels vervallen bestemmingsplannen. De huidige regels voor inwoning in het buitengebied zijn strikter. Inwoning is alleen mogelijk als er sprake is van mantelzorg (zoals geregeld in het Besluit omgevingsrecht), of als er voldaan wordt aan de specifieke eisen in het bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiele herziening veegplan 1.

Hierin is namelijk bepaald dat inwoning alleen nog toegestaan is onder de voorwaarden dat: • sprake is van gemeenschappelijk gebruik van één of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning; • de voorzieningen c.q. (verblijfs-)ruimten onderling inpandig toegankelijk zijn; • sprake is van één hoofdtoegang (het inwoongedeelte is slechts bereikbaar via het hoofdgedeelte van de woning; het inwoongedeelte beschikt niet over een eigen achteruitgang; tuindeuren zijn wel acceptabel); • de (bedrijfs-)woning de verschijningsvorm van één woning behoudt; • het inwoongedeelte geen eigen zelfstandige berging heeft; • het inwoongedeelte niet beschikt over zelfstandige nutsvoorzieningen (tussenmeters zijn wel acceptabel); • de gezamenlijke oppervlakte van de inwoonsituatie niet meer bedraagt dan 30% van de totale gebruiksoppervlakte van de woning; • per (bedrijfs-)woning sprake is van maximaal één inwoonsituatie. Bij inwoonsituaties gaat om bestaande huishoudens. Een omzetting naar een volwaardige woonbestemming heeft geen gevolgen voor het woningbouwprogramma.

Wat centraal staat bij de voorwaarden voor medewerking in samenhang met het uitgangspunt dat het toevoegen van een woning geen doel op zich is, zijn de voorwaarden om medewerking te verlenen aan woningen in het landelijk gebied afgeleid van de volgende aan elkaar verbonden (fysieke) uitgangspunten:  Het landelijke karakter van het landelijk gebied blijft zo veel mogelijk behouden;  Het toevoegen van nieuwe woningen staat de bedrijfsvoering van bestaande (agrarische) bedrijven en het bestaande gebruik van gronden (voor agrarische doeleinden) niet in de weg;  Een toename van ‘verstening’ in het landelijk gebied wordt zo veel mogelijk beperkt en kwaliteitsverbetering van ‘bestaande stenen’ en ‘ontstening’ wordt gestimuleerd;  De aanwezige landschaps- en natuurwaarden worden hersteld en versterkt.

1.5 Begripsbepalingen Aaneengebouwd twee of meer aan elkaar gebouwde woningen of bestaande woningen die door middel van splitsing als twee afzonderlijke wooneenheden aangemerkt zijn. Bor Besluit omgevingsrecht. Buitengebied Alle percelen waarop de bestemmingsplannen Buitengebied van toepassing zijn. Inwoning Bij inwoning is er sprake van de huisvesting van twee huishoudens in één woning. Inwoonsituaties hebben als regel een sociale achtergrond, zoals de (mantel)zorg voor ouders of overname van de ouderlijke woning door kinderen. Stedelijk gebied Alle percelen waarop de bestemmingsplannen voor de kernen van toepassing zijn (inclusief de latere herzieningen). Wabo Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Woningsplitsing Splitsing van een bestaande woning, waardoor deze geschikt wordt voor de huisvesting van twee zelfstandige huishoudens. 1.6 Voorwaarden voor woningsplitsing Hieronder worden de voorwaarden benoemd waaronder medewerking kan worden verleend aan woningsplitsing bij bestaande inwoningssituaties. Waar nodig zijn de voorwaarden voorzien van een toelichting. ALGEMENE VOORWAARDEN 1. Er moet sprake zijn van een bestaande situatie waarin er twee huishoudens in één woning zijn gehuisvest. Met de woningsplitsing mag in een bestaande woning 1 keer maximaal 1 extra woning worden gerealiseerd voor de huisvesting van 1 huishouden.

Na splitsing zij er dan 2 zelfstandige woningen, elk voor de huisvesting van 1 huishouden. Toelichting: Woningsplitsing betekent dat een bestaand gebouw waar al 1 zelfstandige woning legaal aanwezig is, wordt gesplitst in maximaal 2 zelfstandige woningen. Wanneer sprake is van een zelfstandige woning wordt bepaald aan de hand van wet- en regelgeving (zoals bestemmingsplan, Bouwbesluit en Wet Basisadministratie Adressen en Gebouwen). Het uitgangspunt is maximaal 2 woningen om te voorkomen dat het karakter van het erf te veel verandert.

2. De inwoonsituatie moet zijn vergund danwel anderszins legaal zijn ontstaan voor de vaststelling van het nu geldende bestemmingsplan Buitengebied Haaksbergen, partiele herziening veegplan 1 (vastgesteld op 1 november 2017) en moet sedertdien onafgebroken hebben bestaan. Deze regeling geldt dus niet voor nieuwe inwoonsituaties na deze datum zijn vergund. Toelichting: Door de opname van deze bepaling is duidelijk dat nieuwe inwoonsituaties niet voor woningsplitsing in aanmerking komen. 3. Het splitsen van het pand in 2 zelfstandige woningen leidt niet tot belemmering of aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving. Ook moet er sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Toelichting: In geval van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat betekent dat dat voldaan wordt aan richtafstanden en normen aangaande het milieu (geluid, geur, externe veiligheid, natuur, bodem). 4. Het splitsen van een bedrijfswoning is niet toegestaan. Toelichting: In het landelijk gebied zijn bedrijfswoningen met name woningen die horen bij een agrarisch bedrijf. Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1’ is volgens de definitie een bedrijfswoning slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is.

Het splitsen van een bedrijfswoning tot 2 bedrijfswoningen betekent dat voor de bewoners van beide woningen een noodzaak moeten zijn om op het bedrijf te werken. In het bestemmingsplan zijn voorwaarden opgenomen waarmee de noodzaak aangetoond dient te worden (constant toezicht, volwaardig tweepersoonsbedrijf etc.) Door onder andere automatiserings-toepassingen is een tweede bedrijfswoning vaak niet meer noodzakelijk voor de bedrijfsvoering. Het gebruik van een van de woningen als burgerwoning is tevens niet mogelijk. 5. Als sprake is van splitsing van een monumentaal pand of cultuurhistorisch waardevol pand, dan moet worden aangetoond dat de splitsing bijdraagt aan de instandhouding van c.q. geen afbreuk doet aan het monument of de cultuurhistorische waarde. Toelichting: Het landelijk gebied kent ook monumentale en cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Splitsing van deze panden is ook mogelijk, en kan een uitkomst bieden om de kwaliteiten van het pand te behouden. Splitsing mag in geen geval afbreuk doen aan de kwaliteiten. Daarom moet bij splitsing van dergelijke panden duidelijk zijn dat de splitsing niet ten koste gaat van de waarden van het monument. De monumentencommissie (of daarmee gelijk te stellen adviesorgaan) brengt hierover advies uit.

VOORWAARDE KWALITEIT WONINGEN 6. Er moet voor beide woningen worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit en de bouwverordening voor zelfstandige woningen. Er dient te worden aangetoond dat wordt voldaan aan het Bouwbesluit. Toelichting: Bij de verlening van omgevingsvergunningen voor inwoning wordt getoetst aan de eisen van het Bouwbesluit en de bouwverordening voor 1 woning. Een bestaande inwoonsituatie zal in de meeste gevallen niet 1-op-1 kunnen voldoen aan de eisen voor een zelfstandige woning (o.a. ten aanzien van bouwtechnische regels, aansluitingen riool en nutsvoorzieningen). Vaak zullen aanpassingen nodig zijn, o.a. vanuit het oogpunt van brandveiligheid en ventilatie. Er dient bijvoorbeeld aangetoond te worden waar de brandscheidingen lopen, wat hiervan de opbouw is in materialisering en hoeveel minuten deze scheiding brandwerend is. Het Bouwbesluit bevat voorschriften die de minimale kwaliteit aangeven waaraan een woning moet voldoen om te zorgen dat een woning veilig, gezond, bruikbaar en energiezuinig is. Het zijn minimale eisen, wat betekent dat beter dan die eisen altijd mag maar minder niet. Het voldoen aan het Bouwbesluit is een zware eis. Vaak zullen ingrijpende (constructieve) aanpassingen gedaan moeten worden aan het pand om dit te laten voldoen. Ook zullen er woningen zijn die niet geschikt te maken zijn. VOORWAARDEN OMVANG WONINGEN 7.

Er mag geen uitbreiding plaatsvinden van de op grond van de geldende bouwregels toegestane bebouwde oppervlakte en het bouwvolume van het hoofdgebouw. De tweede wooneenheid wordt gecreëerd in de bestaande bebouwing. Op de verbeelding van de plankaart wordt de woningsplitsing aangeduid met de aanduiding ‘aaneengebouwd’. Toelichting: Wat de verschijningsvorm betreft moet er sprake blijven van 1 hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken. Het is niet de bedoeling dat er een reguliere twee-onder-een-kap woning ontstaat, omdat dat kan leiden tot een verdere verstening van het buitengebied. Bouwrechten en erfinrichting moeten zijn afgestemd op het bestaande ruimtelijke beeld. Deze voorwaarde kan een belemmering opleveren voor inwoonsituaties waarbij gebruiksruimten in de huidige situatie gedeeld worden. De extra effectieve gebruiksruimte(n) die gerealiseerd moeten worden, zoals bijvoorbeeld een eigen meterkast, of een eigen hal, moeten binnen de bestaande bebouwing gerealiseerd worden. 8. In afwijking van het onder 7. bepaalde kan een toename van de bebouwde oppervlakte met maximaal 10% worden toegestaan voor zover dit verband houdt met bouwkundige eisen danwel voor zover dit de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Uitbreiding van effectieve gebruiksruimte is niet toegestaan.

Toelichting: In bepaalde gevallen kan de bepaling onder 7. onredelijk knellend uitwerken. Bijvoorbeeld als er, om te voldoen aan het bouwbesluit, bouwkundige aanpassingen moeten worden uitgevoerd die leiden tot een geringe toename van het bouwvolume. Ook zijn bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen denkbaar die niet ten koste gaan van de ruimtelijke kwaliteit, maar deze juist versterken. Bijvoorbeeld aanpassingen aan de verschijningsvorm, de kapconstructie of de (visuele) entree van de woning of de daarbij behorende bouwwerken. Om maatwerk te kunnen bieden wordt daarom deze “hardheidsclausule” toegevoegd, waarmee waar nodig kan worden afgeweken van de algemene regel. VOORWAARDE VERSTERKING KWALITEIT OMGEVING 9. Inpassing op het erf en in het landschap moet plaatsvinden aan de hand van een door de gemeente goedgekeurd erfinrichtingsplan. Daarbij moet ook aandacht zijn voor een natuurinclusieve en klimaat-adaptieve inrichting van erf en bebouwing, en de positie en verdeling van bijbehorende bouwwerken. Het erfinrichtingsplan moet uitgevoerd zijn binnen 1 jaar nadat de extra woning door middel van woningsplitsing gereed is. De erfinrichting moet nadien ook in stand blijven. Toelichting: De voorwaarde van een erfinrichtingsplan maakt het mogelijk om met de aanvrager in overleg te komen over de inrichting van het erf.

Bij inwoning is er namelijk sprake van één woning en één bijbehorend erf. Vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit moet dit beeld zoveel mogelijk in stand blijven, het is niet gewenst dat er, wat de erfinrichting betreft, een reguliere dubbele woning ontstaat. Op het erfinrichtingsplan is de basisinspanning van toepassing, dat wil zeggen dat moet worden aangetoond dat de erfinrichting past in het omliggende gebied. In het erfinrichtingsplan moet ook zichtbaar zijn dat aandacht is voor een natuur-inclusieve ontwikkeling van het erf en bebouwing. Dit wil zeggen dat de verbouw van het pand om 2 zelfstandige woningen te maken en de inrichting van de directe omgeving (het erf) zodanig plaatsvindt dat de aanwezige natuurwaarden hier baat bij hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om maatregelen als het plaatsen van nestkasten in gevels en rekening houden met het type beplanting voor het aantrekken van vogels/vlinders/bijen/insecten. In het erfinrichtingsplan is ook aandacht voor ontsluiting van het erf. Ook moet duidelijk zijn welke bestaande en/of nieuwe bijbehorende bouwwerken bij welke woning horen. Met een voorwaardelijke verplichting is het zeker dat het erfinrichtingsplan binnen één jaar na oplevering van de extra woning is gerealiseerd, en dat de inrichting nadien ook in stand blijft. VOORWAARDE OMVANG BIJBEHORENDE BOUWWERKEN 10. a.

Elke zelfstandige woning heeft na splitsing recht op maximaal 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Als op het erf op het moment van splitsing meer dan 300 m2 aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, dan mag dit blijven bestaan en in gebruik worden genomen als bijbehorend bouwwerk. b. In verband met het toekennen van de bestaande bijbehorende bouwwerken per perceel dient er een verdeling gehanteerd te worden.

Toelichting: Wat betreft de omvang van de toegestane bijbehorende bouwwerken wordt aangesloten bij wat standaard bij een woning is toegestaan, rekening houdend met wat landelijke wet- en regelgeving (Wabo) aan vergunningsvrije mogelijkheden biedt. Tijdens de behandeling van het verzoek om woningsplitsing kan vanuit de gemeente de wens bestaan daarover het gesprek te voeren, zodat ook na splitsing duidelijkheid bestaat over het eventuele vergunningsvrij uitbreiden van het aantal m2 bijbehorende bouwwerken. 1.7 Maatwerk mogelijk Met de voorwaarden in deze notitie zijn er mogelijkheden voor woningsplitsing. Als een aanvraag voor woningsplitsing niet past binnen de voorwaarden, dan is bij uitzondering afwijken ervan mogelijk. Wel moet de initiatiefnemer daarvoor overtuigende argumenten hebben, en mag het niet ten koste gaan van de uitgangspunten van het beleid. Een goede onderbouwing moet voorkomen dat maatwerk de indruk wekt van willekeur en leidt tot precedentwerking. 1.8 Heroverwegen en aanpassen van de voorwaarden als dat nodig is In de praktijk moet aan de hand van concrete gevallen ervaring op worden gedaan met het toepassen van de voorwaarden uit deze notitie. Mocht op basis hiervan blijken dat één of meerdere voorwaarden heroverwogen en al dan niet aangepast moeten worden, dan kan dat leiden tot aanpassing van deze notitie.

Mocht daarnaast beleid worden aangepast dat de voorwaarden in deze notitie raakt, dan wordt vanzelfsprekend ook bekeken of dat tot aanpassing van deze notitie leidt. Deze notitie, en de initiatieven die op basis daarvan ontstaan, wordt gezien de verwachte doorlooptijd van initiatieven na een periode van 2 jaar geëvalueerd. 1.9 Werkwijze verlenen medewerking Verzoeken om woningsplitsing moeten worden ingediend als een vooroverleg via het Omgevingsloket (OLO). Vervolgens wordt het verzoek volgens de gebruikelijke werkwijze behandeld en zal, als medewerking wordt verleend, een passende procedure worden doorlopen. Deze beleidsregel is van toepassing op een herziening van een bestemmingsplan, dan wel afwijking van een bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo (omgevingsvergunning uitgebreide procedure). Het gaat hier om locaties buiten de bebouwde kom. 1.10 Inspraak en overleg Deze beleidsnotitie is gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode is het voor een ieder mogelijk geweest een zienswijze over de beleidsnotitie in te dienen. De ontwerp beleidsnotitie heeft van 6 juli 2023 tot en met 16 augustus 2023 ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.