Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 van 28 januari 2022 (1)

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2

Stec Groep aan gemeente Haaksbergen

Juriën Poulussen & Beer Janssens 28 januari 2022

2

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

3

4

Huidige bedrijventerreinen in Haaksbergen .......................................... 4 Ontwikkeling prognose en uitgifte ......................................................... 8 Beschikbare kavels en aangeboden vastgoed ..................................... 11 Positie in de regio .................................................................................. 12

Vraagraming 3.1 3.2 3.3

4

Aanleiding................................................................................................. 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Ruimtelijk economische quickscan 2.1 2.2 2.3 2.4

3

14

Top-down................................................................................................ 14 Bottom-up (kwantitatief) ........................................................................ 16 Bottom-up (kwalitatief) .......................................................................... 17

Conclusies en advies

20

4.1 4.2

Conclusies............................................................................................... 20 Adviezen ................................................................................................. 21

Bijlage

24

Duurzaamheidsambities uit ondernemersenquête .......................................... 24

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

3

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Haaksbergen merkt dat de vraag naar bedrijfskavels hoog is. De laatste jaren is er sprake van een sneller uitgiftetempo dan werd verwacht en ook op dit moment spreekt de gemeente Haaksbergen met verschillende gegadigden over afname van een bedrijfskavel. De huidige vraag die op de gemeente afkomt is groter dan de op dit moment beschikbare uitgeefbare bedrijfskavels. De gemeente Haaksbergen wil nu voorbereidingen gaan treffen om ook in de nabije toekomst over een nieuwe voorraad uitgeefbare bedrijfskavels te beschikken. Daarvoor wordt gekeken naar de ontwikkeling van de tweede fase van bedrijventerrein Stepelerveld. De gemeente Haaksbergen heeft recent besloten een voorkeursrecht te vestigen op de gronden die mogelijk voor deze fase in aanmerking komen. Om de volgende stap te zetten heeft de gemeente Haaksbergen behoefte aan inzicht in de toekomstige ruimtevraag naar bedrijfskavels. Hierdoor kan de gemeente bepalen wat de begrenzing moet zijn van de tweede fase van het terrein en kan het plan verder uitgewerkt worden. Belangrijk hierbij is dat rekening wordt gehouden met de ambities van de gemeente Haaksbergen rond duurzaamheid (BREEAMgebiedscertificaat) en de nieuwe ontsluiting op de N18 die onderdeel uitmaakt van de plannen.

Daarnaast wil de gemeente dat de resultaten van dit behoefteonderzoek rechtstreeks te gebruiken zijn voor de herijking van de regionale programmeringsafspraken.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 stellen we een overzicht op van de bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen. We gaan daarbij als eerste in op enkele ruimtelijk-economische aspecten, zoals werkgelegenheid, sectorverdeling, arbeidspendel en de marktregio. Daarnaast duiden we de ontwikkelingen en gronduitgifte van de laatste jaren en zetten deze in het perspectief van de provinciale prognose en regionale programmeringsafspraken. Vervolgens zetten we het beschikbare aanbod en de actuele leegstand uiteen. Tot slot gaan we in op de marktpotentie van Stepelerveld fase 2 in de regio. In hoofdstuk 3 werken we vervolgens de vraaganalyse uit. Daarbij zetten we de resultaten uiteen van de ‘top-down’ modelmatige aanpak. Daarnaast gaan we in op de bottom-up ruimtevraag. Op basis van de enquête brengen we de kwantitatieve en kwalitatieve ruimtevraag bottom-up in beeld. In hoofdstuk 4 geven we ten slotte conclusies en adviezen.

4

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

2 Ruimtelijk economische quickscan 2.1 Huidige bedrijventerreinen in Haaksbergen In de gemeente Haaksbergen zijn op dit moment 9 bedrijventerreinen (IBIS, 2020). Hiervan worden de terreinen ’t Varck, Oost en West samen ’t Varck genoemd. De bedrijventerreinen zijn voornamelijk gevestigd in de kern Haaksbergen. In de kern Isidorushoeve is ook een kleinschalig bedrijventerrein gevestigd. Onderstaand figuur laat de ligging van de bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen zien. In onderstaande tabel wordt de bruto omvang, netto omvang en uitgegeven omvang per terrein weergegeven. Figuur 1: Ligging bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen

Bron: IBIS (2020), bewerking Stec Groep (2021).

Kernnaam Haaksbergen

St. Isidorushoeve

Naam bedrijventerrein Stepelo ‘t Varck

Deelgebieden

Brammelo

Vol? Nee Ja Ja Ja Ja

Hectare bruto 42,51 33,32 25,45 24,71 17,03

Hectare netto 30,25 29,58 20,35 22,97 11,92

Hectare uitgegeven 29,66 29,58 20,35 22,97 11,92

Stepelerveld Fase 1 De Greune De Pas 1 Isidorushoeve I

Nee Ja Nee Ja

14,48 6,62 6,24 6,38

9,55 5,13 5,33 5,92

2,07 5,13 5,24 5,92

‘t Varck Oost West

Bron: IBIS (2020), Gemeente Haaksbergen (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Bedrijventerrein De Pas wordt herontwikkeld, met name naar woningbouw. Het industriële bedrijf Odink & Koenderink, momenteel gevestigd op het terrein, zal verplaatsen naar Stepelerveld fase 1.

1

5

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

In 2020 is 43% van het totaal aantal banen in de gemeente Haaksbergen op een bedrijventerrein In de gemeente Haaksbergen zijn in 2020 in totaal circa 10.920 banen. Hiervan zijn circa 4.690 banen (zo’n 43%) gevestigd op bedrijventerreinen. In 2020 zijn er circa 2.330 vestigingen in de gemeente Haaksbergen, waarvan er circa 355 gevestigd zijn op bedrijventerreinen (circa 15%). Bij vestigingen op bedrijventerrein zijn relatief meer banen dan bij vestigingen buiten bedrijventerreinen. Vestigingen op bedrijventerrein hebben gemiddeld 13 banen en vestigingen buiten bedrijventerrein hebben gemiddeld 3 banen. Bedrijventerrein Stepelo huisvest relatief de meeste banen Op bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen zijn in 2020, zoals hierboven genoemd, circa 4.690 banen bij circa 355 vestigingen gevestigd. Onderstaande tabel laat het aantal banen en vestigingen per bedrijventerrein in de gemeente Haaksbergen zien. Op bedrijventerrein Stepelo zijn relatief de meeste banen gevestigd, ruim een kwart van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen. Tabel 2: Banen en vestigingen per bedrijventerrein in de gemeente Haaksbergen in 2020 Kernnaam

Bedrijventerrein

Haaksbergen

Stepelo ‘t Varck

St. Isidorushoeve Totaal

Deelgebieden

‘t Varck

Banen

% banen van totaal op bedrijventerreinen

Vestigingen

% vestigingen van totaal op bedrijventerreinen 31%

1.215

26%

110

685

15%

30

8%

Oost

980

21%

45

13%

West

715

15%

40

11%

Brammelo

495

11%

45

13%

Stepelerveld fase 1

130

3%

1

0%

De Greune

170

4%

40

11%

De Pas 2 Isidorushoeve I

130

3%

25

7%

170

4%

20

6%

4.690

100%

356

100%

Bron: BIRO gemeente Haaksbergen (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Bijna de helft van de banen op bedrijventerreinen in Haaksbergen in de sector industrie De circa 4.700 banen op bedrijventerreinen bevinden zich in verschillende sectoren. Onderstaand figuur laat de verdeling van banen in sectoren per bedrijventerrein zien. Van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen in de gemeenten Haaksbergen, is bijna de helft in de sector Industrie (circa 2.270 banen). Ruim 30% van de banen (circa 700 banen) zijn bij het bedrijf Twentsche Kabelfabriek op ’t Varck (Oost). Daarnaast bevindt ongeveer een kwart van de banen op bedrijventerreinen zich in de sector Logistiek (circa 1.140 banen). In de Logistieke sector zijn Plus Retail B.V. (circa 240 banen) en TKH Logistics B.V. (circa 110 banen) bedrijven waar relatief veel banen gevestigd zijn. In de sector Bouw, Handel en Reparatie bevinden zich circa 610 banen, circa 13% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen. In totaal bevinden zich in de sectoren Industrie, Logistiek en Bouw, handel en reparatie circa 85% van de banen op bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen. Bedrijven in deze sectoren vestigen zich relatief vaak op bedrijventerreinen.

In de sector ICT, zakelijk en overige dienstverlening bevinden zich zo’n 500 banen (circa 11% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen) en in de sector Consumenten bevinden zich zo’n 170 banen (circa 4% van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen).

2

Zie voetnoot 1.

6

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Figuur 2: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen per sector in 2020 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Totaal bedrijventerreinen Stepelo ‘t Varck

Industrie

Oost ('t Varck)

Logistiek

West ('t Varck)

Bouw, handel en reparatie

Brammelo

ICT, zakelijke en overige dienstverlening

Stepelerveld fase 1

Consumentendiensten

De Greune De Pas Isidorushoeve I Bron: BIRO gemeente Haaksbergen (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Ook brengen we de ontwikkeling van het aantal banen per sector in de afgelopen drie jaar in beeld. Het aantal banen in de verschillende industriële sectoren de logistieke sector is de afgelopen jaren toegenomen. In de sector Bouw, handel en reparatie is het aantal banen relatief stabiel. In de overige sectoren liep het aantal banen de laatste jaren juist licht terug. In onderstaande figuur is de ontwikkeling van het aantal banen op bedrijventerreinen naar sector zien. Figuur 3: Ontwikkeling van het aantal banen op bedrijventerreinen naar sector in de gemeente Haaksbergen 2.500 2.000 1.500

2018 2019

1.000

2020 500 Industrie

Logistiek

Bouw, handel en reparatie

ICT, zakelijke en overige Consumentendiensten dienstverlening

Bron: BIRO gemeente Haaksbergen (2021), bewerking Stec Groep (2021).

Het marktverzorgingsgebied van de Haaksbergse bedrijventerreinen is lokaal Zoals ook naar voren komt uit de resultaten van de enquête hebben veel bedrijven in Haaksbergen een lokale oriëntatie. Niet alleen op het gebied van hun afzetmarkt maar ook op het gebied van de herkomst van het personeel. Onderstaande tabel laat de arbeidspendel van en naar de gemeente Haaksbergen in de periode 2015 tot en met 2019 zien. De dagelijkse inkomende en uitgaande pendel is het omvangrijkste tussen Haaksbergen en Enschede.

7

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Tabel 3: Arbeidspendel van en naar de gemeente Haaksbergen in de periode 2015 t/m 2019 Gemeente Enschede Berkelland Hengelo (O.) Hof van Twente Aalten Almelo Oldenzaal Oost Gelre Borne Lochem Losser Dinkelland Deventer Winterswijk Zwolle Apeldoorn Almere

Inkomende pendel

Uitgaande pendel 4.900 4.400 3.400 3.200 1.000 600 600 500 500 500 500 500 400 400 100 0 0

Arbeidspendel saldo 10.600 1.800 5.000 2.800 0 1.600 1.000 900 500 500 200 300 1.200 500 800 800 500

-5.700 2.600 -1.600 400 1.000 -1.000 -400 -400 0 0 300 200 -800 -100 -700 -800 -500

Bron: CBS (2021).

Onderstaand figuur laat de ontwikkeling van de arbeidspendel van en naar de gemeente Haaksbergen zien. In 2019 bestond de ingaande pendel uit circa 5.200 personen en in 2015 was de ingaande arbeidspendel circa 3.800. Dit is een toename van circa 37%. We constateren een duidelijke toename in de ingaande arbeidspendel naar de gemeente Haaksbergen. Ook de uitgaande pendel is in de periode 2015 tot en met 2019 toegenomen, van circa 6.000 in 2015 tot circa 6.600. Dit is een toename van circa 10%. De ingaande arbeidspendel is in de periode 2015 tot en met 2019 dus relatief meer toegenomen dan de uitgaande arbeidspendel. Het pendelsaldo in de gemeente Haaksbergen is negatief, er werken dus meer inwoners uit Haaksbergen buiten de gemeente dan dat er personen van buiten de gemeente Haaksbergen in de gemeente werken. We zien wel dat het pendelsaldo tussen 2015 en 2019 is toegenomen van circa -2.200 in 2015 tot circa -1.400 in 2019, een toename van circa 36%. Figuur 4: Ontwikkeling arbeidspendel van en naar de gemeente Haaksbergen in de periode 2015 t/m 2019 8.000 6.000 4.000 2.000

Totale uitgaande pendel

0

Totale ingaande pendel

-2.000

Pendelsaldo

-4.000 -6.000 -8.000 2015

2016

2017

2018

2019

Bron: CBS (2021).

Met name een sterke verhuisrelatie met gemeente Enschede In onderstaande tabel zijn de inkomende en uitgaande bedrijfsverplaatsingen op bedrijventerreinen in de gemeente in de periode 2016 t/m 2021 weergegeven. De verhuisdynamiek laat net als de dagelijkse arbeidspendel een sterke verbinding met de omliggende gemeenten en met name Enschede zien.

8

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Tabel 4: Gemeenten met een verhuisrelatie in de periode 2016 t/m 2021 Verhuizingen naar Haaksbergen vanuit … Enschede Winterswijk Almelo Losser Montferland Oss Purmerend Veenendaal

Aantal bedrijfsverplaatsingen 7 2 1 1 1 1 1 1

Verhuizingen vanuit Haaksbergen naar … Enschede Berkelland Hengelo Hof van Twente Zwolle Haarlemmermeer

Aantal bedrijfsverplaatsingen 8 2 2 2 2 1

Bron: Vastgoeddata.nl (peildatum november 2021).

2.2 Ontwikkeling prognose en uitgifte Uitgifte bedrijfskavels gaat sneller dan verwacht Op basis van de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen (2019) hebben de Twentse gemeenten regionale programmeringsafspraken gemaakt, waarin zij vraag naar- en aanbod van bedrijfskavels voor de periode van begin 2019 tot en met 2030 met elkaar hebben afgestemd. In deze programmeringsafspraken werd voor de gemeente Haaksbergen van begin 2019 tot en met 2030 een uitbreidingsvraag van 8,4 hectare netto verwacht. Dat wil zeggen: de verwachting was dat er in totaal 8,4 hectare netto aan bedrijfskavels nodig was om in de uitbreidings- en verhuiswensen van bedrijven te kunnen voorzien, ervan uitgaande dat er geen sprake was van een kwalitatieve mismatch (bijv. in omvang of locatie van de kavel). Deze programmeringsruimte kon, conform de afspraken, bijna geheel geboden worden op nog beschikbare kavels op de bedrijventerreinen. Figuur 5: Gerealiseerde uitbreiding en geprognosticeerde uitbreidingsvraag (uitgifte 2021 voorlopige cijfers) 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gerealiseerde uitgifte

Prognose uitbreidingsvraag 2019 t/m 2030

Bron: Provincie Overijssel (2021), bewerking Stec Groep (2021).

De afgelopen jaren, en met name in 2020, is de uitgifte van bedrijfskavels echter sterk toegenomen. In 2020 is 4,4 hectare netto uitgegeven. In het eerste kwartaal van 2021 is 0,5 hectare netto uitgegeven (voorlopige cijfers). Sinds 2016 bestaat het uitgeefbaar aanbod in de gemeente Haaksbergen volgens IBIS uit 8 hectare netto (gemeente) op Stepelerveld Fase 1 en bijna 2 hectare netto (particulier) op Stepelo. In de volgende paragraaf (paragraaf 2.3) wordt dieper ingegaan op het aanbod. Het feit dat het aanbod volgens IBIS de afgelopen jaren relatief beperkt is en daarnaast mogelijk beïnvloed wordt door administratieve verwerking van IBIS, kan een mogelijke verklaring zijn voor de beperkte uitgifte in de jaren 2016 t/m 2019. Op basis van de verwachtingen van twee jaar geleden is ruim de helft van de ruimte tot en met 2030 nu grotendeels

9

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

vergeven en drogen de uitbreidings- en verhuisplannen van bedrijven op. Hoewel dat in theorie nog steeds een mogelijk scenario is, lijkt het gezien de grote lijst van geïnteresseerde bedrijven niet meer realistisch. Voorgaande geeft voldoende aanleiding om te kijken naar alternatieve scenario’s voor de ruimtevraag. Daarvoor kijken we hieronder eerst naar de redenen waarom de uitgifte afwijkt van de prognose. Daarvoor analyseren we de drie parameters van de provinciale prognose: werkgelegenheidsontwikkeling, locatietypevoorkeur en terreinquotiënt. Werkgelegenheid zit sinds de crisis in de lift De werkgelegenheid in Haaksbergen is sinds 2014 gestegen. De laatste 5 jaar zijn er in totaal circa 1.160 banen bijgekomen in de gemeente. Ook het aantal personen dat op een bedrijventerrein werkzaam is gestegen. In de laatste 10 jaar (2011 t/m 2020) is de werkgelegenheid in de gemeente Haaksbergen jaarlijks met ca. + 0,8% toegenomen. Voor de prognoseperiode (2019 t/m 2030) zijn de voorspellingen die ten grondslag liggen aan de provinciale prognose een stuk pessimistischer. Daar wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse groei van -/- 0,3% tot + 0,1% voor de gehele regio Twente. De verwachting is dus eerder stabilisatie of krimp dan groei. Onder deze voorspelling liggen de verwachtingen dat de bevolking vergrijst en dat de beroepsbevolking krimpt.

De prestaties van de gemeente in 2019 (+ 0,4%) en 2020 (+ 0,0%) geven nog niet direct aanleiding om de prognose te herzien, maar wel om deze indicator goed te blijven monitoren. In het bijzonder daar de coronacrisis zeer waarschijnlijk op deze cijfers van invloed is geweest. De prestaties in de regio Twente lagen gemiddeld nog iets hoger in 2019 (+ 2,0%) en 2020 (+ 0,4%) en geven bij een vergelijkbare prestatie in 2021 in ieder geval aanleiding om de prognose als regio tegen het licht te houden. Een belangrijke kanttekening voor de toekomst is dat het realiseren van dergelijke groeicijfers een opgave is die breder gaat dan bedrijventerreinen alleen. Tegelijk met deze groei van de werkgelegenheid in de afgelopen jaren is het werkloosheidscijfer in de gemeente (en de regio) de laatste jaren namelijk gedaald. Het is hierdoor steeds moeilijker om lokale werkzoekenden te mobiliseren en dat maakt het steeds lastiger om de werkgelegenheidsgroei vol te houden. Om deze groeicijfers vast te houden en het ‘aanbod van arbeid’ niet de bottleneck voor groei te laten worden is het hard nodig om talent in de regio te behouden, mensen elders uit de regio de regio te mobiliseren en/of mensen van buiten de regio te mobiliseren. Figuur 6: Gerealiseerde en geprognosticeerde werkgelegenheidsgroei in Haaksbergen 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1%

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

-2% -3% -4% Gerealiseerd

Gerealiseerd (gem.)

Bron: BIRO (2020); bewerking, Stec Groep (2021)

WLO Laag

WLO Hoog

EIB

10

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen in Haaksbergen relatief hoog in vergelijking met regio Twente De tweede parameter van de prognose is de locatietypevoorkeur: het aandeel van de werkgelegenheid dat zich op bedrijventerreinen bevindt. In de gemeente Haaksbergen werkt 43% van alle werkenden op een bedrijventerrein. In de regio Twente is circa 35% van het totaal aantal banen gevestigd op bedrijventerreinen. Het aandeel van de bedrijventerreinen in de totale werkgelegenheid is in de afgelopen jaren licht toegenomen, van circa 41,2% in 2016 naar circa 42,9% in 2020. Dat is een gemiddelde jaarlijkse toename van ca. + 0,4%. Daarmee ligt de ontwikkeling van de locatietypevoorkeur hoger dan in de regionale prognose werd verwacht. Figuur 7: Gerealiseerde en prognosticeerde locatietypevoorkeur in Haaksbergen 50,0% 48,0% 46,0%

Gerealiseerd

44,0%

Trendlijn WLO Laag

42,0%

WLO Hoog

40,0%

EIB

38,0% 36,0% 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Bron: BIRO (2020); bewerking, Stec Groep (2021)

Bedrijven op de bedrijventerreinen gebruiken iets meer ruimte per baan dan gemiddeld in Twente De bedrijven op de bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen zijn gemiddeld iets ruimte-extensiever (280 m2 kavel per werknemer) dan het regionaal gemiddelde (269 m2 kavel per werknemer), maar het verschil is beperkt. Wat opvalt als we inzoomen op de verschillende bedrijventerreinen dan constateren we dat ’t Varck en De Pas relatief extensief gebruikt worden, met gemiddeld meer dan 400 m2 kavel per werknemer. Het meest arbeidsintensieve terrein is Stepelerveld fase 1. Op dit terrein zit momenteel 1 bedrijf (Uzin Utz) gevestigd met circa 130 werknemers op circa 2,1 hectare netto waardoor we uitkomen op circa 160 m2 kavel per werknemer. Zie ook onderstaand figuur. Figuur 8: Aantal vierkante meters kavel per werknemer naar bedrijventerrein 0

50

100

Stepelo ‘t Varck Oost ('t Varck) West ('t Varck) Brammelo Stepelerveld fase 1 De Greune De Pas Isidorushoeve I Gemeente Haaksbergen Bron: BIRO (2020); IBIS (2020); bewerking Stec Groep (2021).

150

200

250

300

350

400

450

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

11

Het gevolg van deze iets hogere terreinquotiënt is dat een toename van de werkgelegenheid in de gemeente Haaksbergen een iets grotere impact heeft op het ruimtegebruik dan gemiddeld in de regio. Eén baan neemt immers relatief iets meer ruimte in. Dat heeft enige impact op de prognose en uitgifte. Deze relatief hoge ‘terreinquotiënt’ is enerzijds het gevolg van de economische structuur van de gemeente: in de gemeente Haaksbergen is bijvoorbeeld relatief minder dienstverlening en individuele kantoorruimte op de bedrijventerreinen gevestigd dan andere Twentse gemeenten, met name in de steden.

2.3 Beschikbare kavels en aangeboden vastgoed We brengen het beschikbare aanbod in de gemeente Haaksbergen in beeld. In januari 2022 is 0 hectare vrij uitgeefbaar. Op bedrijventerrein Stepelo is bijna 2 hectare netto direct uitgeefbaar (IBIS, 2020). Dit betreft een particuliere ontwikkeling voor de uitbreiding van het bedrijf ‘Lienesch’. Op bedrijventerrein Stepelerveld fase 1 is 8 hectare netto uitgeefbaar (IBIS, 2020). Stepelerveld fase 1 bestaat uit 19 bedrijfskavels in totaal. Uit gegevens van de gemeente Haaksbergen (januari 2022) blijkt dat tien kavels zijn verkocht. De overige acht kavels zijn gereserveerd en de verwachting is dat deze kavels ook verkocht zullen worden. Onderstaand figuur laat een overzichtstekening zien van Stepelerveld fase 1. Figuur 9: Overzichtstekening Stepelerveld fase 1

Bron: Gemeente Haaksbergen (januari 2022).

Leegstand bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen is circa 0,4% Onderstaande tabel laat de huidige leegstand en het aandeel leegstand per bedrijventerrein zien. In totaal worden er zes panden aangeboden met een totale omvang van circa 2.550 m2 (peildatum december 2021). Hiermee komt het leegstandspercentage van de gemeente Haaksbergen op circa 0,4%. Dit betekent dat het

12

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

leegstandsniveau ver onder frictieniveau ligt. Over het algemeen wordt een leegstandspercentage van 5% in de markt beschouwd als een gezond percentage. Een gezond leegstandsniveau is belangrijk voor het behouden van voldoende schuifruimte voor bedrijven. Een gezond leegstandsniveau geeft bedrijven bijvoorbeeld ruimte om te groeien binnen het bestaande vastgoed en helpt daarmee om de markt in beweging te houden. Met een combinatie van zowel weinig aanbod van bouwgrond als weinig aanbod in het bestaande vastgoed, komt de markt op slot te zitten. Om de urgentie hiervan te illustreren: in theorie zou er circa 27.000 m2 vastgoed aanvullend leeg mogen staan op de bedrijventerreinen om tot een gezond percentage te komen. Bij de huidige verhouding tussen vastgoed en kavel op de bedrijventerreinen, komt dat overeen met ca. 6,1 hectare netto bedrijventerrein die kwantitatief nog bovenop de huidige behoefte zou moeten worden gerekend, alleen al om tot een gezonde markt te komen. De provinciale behoefteraming en de behoefteraming uit het volgende hoofdstuk gaan namelijk uit van een gelijkblijvend leegstandsniveau. Disclaimer: dat is overigens geen pleidooi om dat ook zonder meer te doen. Uiteraard spelen er ook kwalitatieve factoren mee: een nieuwe ontwikkeling moet daadwerkelijk kwalitatief wat toevoegen. Alleen omwille van kwantiteit nieuwe m2 realiseren is niet verstandig.

Bovendien kan ook worden gekeken of de huidige m2 allemaal gevuld zijn met partijen die ook daadwerkelijk op een bedrijventerrein gevestigd moeten zijn. Tabel 5: Leegstand op bedrijventerreinen in de gemeente Haaksbergen Kernnaam

Bedrijventerrein

Haaksbergen

Stepelo ‘t Varck

Brammelo Stepelerveld fase 1

St. Isidorushoeve Totaal

De Greune De Pas Isidorushoeve I

Deelgebieden

‘t Varck Oost West

Leegstaand vastgoed in m2* 670 m2 100 m2 0 0 1.360 m2 420 m2 0 0 0 2.550 m2

Aandeel leegstand

Opmerking 0,5% 0,1% 0% 0% 2,6% 3,8% 0% 0% 0% 0,4%

Pand moet nog ontwikkeld worden.

Bron: Funda in Business (peildatum december 2021), BAG (2021), bewerking Stec Groep (2021). *afgerond op tientallen.

2.4 Positie in de regio In de vraagraming in het volgende hoofdstuk ramen we de ‘autonome vraag’ voor de gemeente Haaksbergen. Dat wil zeggen, we gaan uit van een gelijkblijvende positie en aantrekkingskracht van Haaksbergen in de regio. Daarbij is er rekening gehouden met in- en uitstroom van bedrijven, vergelijkbaar met het historische beeld. Hieronder gaan we in op de wijze waarop deze positie zich mogelijk ontwikkeld naar de toekomst. Daarvoor beginnen we bij het voornemen voor ontwikkeling: ontwikkeling van nieuw aanbod kan leiden tot een andere positionering in de regio. Daarbij is het relevant dat de gemeente Haaksbergen voornemens is om een tweede fase van bedrijventerrein Stepelerveld te ontwikkelen. Onderdeel van het plan is om een rechtstreekse ontsluiting van het bedrijventerrein te realiseren op de N18, via de Kolenbranderweg. Aanvullend heeft de gemeente de grote ambities op het gebied van duurzaamheid. Eén van de concrete opties die op tafel ligt is het inzetten op een BREEAM-gebiedscertificaat, waarvoor strenge eisen aan zowel bebouwing als openbare ruimte wordt gesteld. Het nieuwe bedrijventerrein zou daarmee niet alleen goed ontsloten zijn op de regionale vervoersas N18, maar ook een kwalitatief onderscheidend profiel krijgen in de regio.

Het arbeids- en onderwijspotentieel van de nabijgelegen gemeente Enschede, waarmee de gemeente historisch al een zekere verhuisrelatie en arbeidsrelatie heeft, is daarmee dichtbij. Wat daarnaast meespeelt, is de ontwikkeling in de regio. De uitgifte in de regio Twente gaat de afgelopen jaren snel, blijkt uit de halfjaarlijkse monitor van de provincie Overijssel, en in verschillende gemeenten

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

13

ontstaat een dreigend tekort aan beschikbare kavels. Dat geldt ook voor de buurgemeenten Enschede en Hof van Twente. In de Gelderse buurgemeente Berkelland hebben we geen inzicht kunnen krijgen in de verhouding tussen vraag en aanbod. In het algemeen geldt dat wanneer de voorkeur van bedrijven vaak lokaal ligt, maar dat vestiging in buurgemeenten vanuit bedrijfseconomisch perspectief een haalbare optie is. Eerder in dit hoofdstuk constateerden dat het marktverzorgingsgebied van de bedrijventerreinen in Haaksbergen ook primair lokaal ligt, maar de ontwikkelingen in de regio kunnen leiden tot een bovenlokale aantrekkingskracht in de komende jaren. We zien dit als een kansrijke omstandigheid voor Haaksbergen. De combinatie van een goede ontsluiting op de regionale vervoersas N18, het realiseren van een kwalitatief onderscheidende propositie met een BREAAM-gebiedscertificaat en een dreigende schaarste in de regio leiden mogelijk tot een sterkere regionale positie en aantrekkingskracht dan dat Haaksbergen historisch had.

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

14

3 Vraagraming In het vorige hoofdstuk constateerden we dat de ontwikkelingen in de gemeente Haaksbergen aanleiding geven voor het onderzoeken van alternatieve scenario’s voor de ruimtevraag. In dit hoofdstuk werken we deze uit op basis van twee methoden: een top-down raming op basis van modelcijfers en een bottom-up raming op basis van een enquête onder ondernemers.

3.1 Top-down Doorrekening van drie prognosevarianten In het vorige hoofdstuk constateerden we enerzijds dat de uitgifte van bedrijfskavels harder gaat dan verwacht op basis van het hoogste groeiscenario in de regionale programmering en anderzijds dat de prognoseparameters en de recente ontwikkeling hiervan in de gemeente Haaksbergen significant afwijken van het regionaal gemiddelde. Deze constateringen gaven nog geen aanleiding om de bestaande prognose en programmering volledig te herzien, maar wel om alternatieve varianten door te rekenen. In deze paragraaf rekenen we drie verschillende prognosevarianten door, die samen een robuuste bandbreedte geven van de ruimtevraag in de gemeente Haaksbergen voor de komende jaren. We rekenen met een tijdshorizon t/m 2035: ruim 10 jaar vooruit. Binnen ieder van de drie varianten rekenen we drie scenario’s door, die vergelijkbaar zijn met de scenario’s uit de provinciale behoefteraming: WLO Laag (laag), WLO Hoog (midden) en EIB (hoog). Hieronder de drie varianten: 1. Bestaande prognose en programmering Deze variant is het basisscenario en het meest pessimistische scenario. In deze variant blijven de bestaande provinciale behoefteraming en regionale programmering in stand. Dat betekent dat de ruimtevraag van bedrijven in de gemeente Haaksbergen de komende periode netto niet meer groeit.

Voor ieder bedrijf dat meer ruimte nodig heeft, zal ook een bedrijf minder ruimte nodig hebben. Het huidige aanbod volstaat kwantitatief om in de vraag op lange termijn te voldoen. Aanvullend is er hoogstens maatwerk nodig om concrete initiatieven te faciliteren die in de knel komen, omdat de beschikbare ruimte kwalitatief niet voldoet. Bijvoorbeeld omdat het versnipperd ligt. In deze variant bedraagt de ruimtevraag in de gemeente Haaksbergen voor de periode 2019 t/m 2030 in totaal 8,4 hectare netto. Daarvan is reeds ongeveer 4,9 hectare netto uitgegeven in de periode 2019 t/m Q2 2021, dus voor de periode Q3 2021 t/m 2030 blijft nog 3,5 hectare netto ruimtevraag over. Voor de periode 2031 t/m 2035 wordt er geen aanvullende ruimtevraag verwacht. Scenario WLO Hoog

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) 3,5 ha netto

2. De bedrijfsruimtemarkt normaliseert In deze variant beschouwen we de extreem hoge uitgifte in 2020 als een unicum, ingegeven door enkele jaren van historisch lage rentestanden, waardoor een uniek ‘nu-of-nooit’-sentiment bij ondernemers naar boven is gekomen (ondanks de huidige hoge bouwkosten). In deze variant gaan we ervan uit dat de markt zich de komende jaren weer normaliseert en zich alsnog conform de groeiscenario’s uit de bestaande provinciale behoefteraming zal gaan ontwikkelen. Daarbij houden we echter wel rekening met specifieke kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt in de gemeente Haaksbergen (i.t.t. de regionale gemiddelden). Scenario WLO Laag WLO Hoog EIB

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) 4,5 ha netto 9,2 ha netto 11,5 ha netto

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

15

3. Haaksbergen zet de positieve lijn van de laatste jaren door In deze variant gaan we ervan uit dat de gemeente Haaksbergen de positieve ontwikkelingen van de laatste jaren door kan blijven zetten, in het bijzonder de hogere werkgelegenheidsgroei. In deze variant weet de gemeente Haaksbergen een antwoord te vinden op de in de prognoses verwachte afnemende groei van de beroepsbevolking en blijven de bedrijven groeien. De trend van de laatste jaren zet echter niet lineair door: de groeicijfers zijn een gemiddelde van datgene wat de laatste jaren is gerealiseerd en datgene wat er in de prognose werd verwacht, omdat achterliggende marktontwikkelingen uit de provinciale behoefteraming wel bewaarheid worden. De positieve ontwikkelingen van de laatste jaren leiden daarentegen wel tot een positiever beeld. Scenario WLO Laag WLO Hoog EIB

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) 10,6 ha netto 14,5 ha netto 19,4 ha netto

Bandbreedte varianten: tot en met 2035 uitbreidingsvraag van Variant 2 en 3 zijn dus varianten waarbij de huidige prognoses zijn geactualiseerd. Binnen variant 2 en 3 hebben we drie groeiscenario’s in beeld gebracht (WLO Laag, WLO Hoog, EIB). Het EIB-scenario is telkens het maximale scenario. Dit scenario wordt door de regio nu ook als uitgangspunt gehanteerd voor de programmering. Voor de overzichtelijkheid zullen we in het vervolg van deze paragraaf telkens deze maxima gebruiken in tabellen en toelichting. Dit is aan de ‘onderkant’ van de bandbreedte het EIB scenario in variant 2 en aan de ‘bovenkant’ van de bandbreedte het EIB scenario van variant 3. Dit maximum geeft aan wat we in de hoge ontwikkelscenario’s verwachten. We stellen de scenario’s niet op met de gedachte om er één te kiezen, maar met de gedachte om hier het strategische gesprek over te voeren: hoe is de gemeente voorbereid op verschillende toekomstige ontwikkelingen? Dit maximum is niet noodzakelijkerwijs het meest realistisch en wat je direct zou moeten programmeren.

Wel zijn dit de scenario’s waar je al voorbereidend ten hoogste over na zou moeten denken: hoe gaan we deze vraag faciliteren als de toekomst zich zou ontwikkelen als in de hoge scenario’s? In dat kader kan het bijvoorbeeld verstandig zijn om juist niet direct de verwachtingen uit het hoge scenario vast te leggen in plancapaciteit, maar juist gefaseerd te werken wat de gemeente Haaksbergen momenteel al doet. Door niet direct op het hoge scenario te programmeren is de gemeente minder kwetsbaar bij economische tegenslag en houdt zij ruimte om flexibel in te spelen op nieuwe marktontwikkelingen en initiatieven die zich aandienen. Met name dat laatste is moeilijk als het hoge scenario reeds in plancapaciteit is vastgelegd. De totale bandbreedte bedraagt dan: • • •

Scenario ‘laag’ Scenario ‘midden’ Scenario ‘hoog’

3,5 hectare netto van 2021 t/m 2035 11,5 hectare netto van 2021 t/m 2035 19,4 hectare netto van 2021 t/m 2035

Vervangingsvraag De gemeente Haaksbergen heeft het voornemen om het bestaande bedrijventerrein De Pas op termijn te transformeren ten behoeve van woningbouw. Wanneer deze transformatie zich definitief voordoet, heeft dat invloed op de ruimtevraag, omdat hierdoor een zogenaamde ‘vervangingsvraag’ ontstaat. Vuistregel is dat deze vervangingsvraag gelijk is aan de netto omvang van het getransformeerde terrein. Deze vervangingsvraag is niet in de provinciale behoefteraming meegenomen en moet daar dus bij worden opgeteld. Voor bedrijventerrein De Pas gaat het om een omvang van 5,3 hectare netto ruimte. Additionele vraag In deze vraagraming is nog geen rekening gehouden met een zogenaamde ‘additionele vraag’ als gevolg van beleidsambities. Dit is vraag die voortkomt uit lokale ambities en die zich niet op basis van autonome groei en historische regionale positionering voordoet, maar die wel gewenst is. Bijvoorbeeld om een gewenste verhouding tussen beroepsbevolking en werkgelegenheid in de gemeente te bewerkstelligen,

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

16

om ‘overloop’ vanuit gemeenten zonder aanbod op te vangen en/of vanuit de wens om een andere positie in de regio aan te nemen.

3.2 Bottom-up (kwantitatief) Online enquête Aan de hand van een online enquête, die bedrijven gedurende een periode van vijf weken in oktober en november konden invullen, verfijnen we de data-analyse uit de vorige paragraaf. De resultaten van de enquête geven met name informatie over de omvang van de ruimtevraag die nu al in beeld is en geeft veel kwalitatieve input over de overwegingen, aard en omvang van uitbreidings-en/of verhuisplannen en voorkeurslocaties van bedrijven. De mogelijkheid om de enquête in te vullen is onder de aandacht gebracht bij bedrijven via de communicatiekanalen van de ondernemersverenigingen en de gemeente Haaksbergen. In totaal hebben 75 bedrijven uit de gemeente Haaksbergen de enquête ingevuld. Kwantitatieve ruimtevraag op basis vanuit drie perspectieven Als eerste gaan we in op de kwantitatieve ruimtevraag die uit de enquête volgt. In de enquête is aan iedere respondent gevraagd of zij uitbreidings- en/of verhuisplannen hebben, wat de huidige omvang van het bedrijf is, wat de beoogde omvang van het bedrijf is, hoe concreet deze plannen zijn en op welke termijn deze plannen zich naar verwachting vertalen in een concrete vraag. Op basis van deze informatie is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag die voor de komende jaren al in beeld is.

Deze informatie kan worden beschouwd als een concretisering van de lange termijnprognose uit de vorige paragraaf. Het geeft voornamelijk inzicht in het deel van de ruimtevraag dat nu al concreet in beeld is en waar derhalve zonder al te grote risico’s plannen voor ontwikkeld kunnen worden. De resultaten van deze analyse presenteren we in drie perspectieven, die samen een compleet beeld geven van de omvang van de marktvraag voor de komende jaren. Hieronder een toelichting op de drie perspectieven: 1. Volledig nieuwbouw Dit perspectief geeft een beeld van de volledige omvang van de ruimtevraag die op basis van de enquête nu in beeld is. Daarvoor rekenen we fictief met het scenario waarop alle ruimtevraag die zich voordoet op een nieuwbouwkavel wordt gefaciliteerd. Bestaand, vrijkomend vastgoed wordt niet opnieuw ingevuld en iedereen krijgt alle ruimte. Dat maakt dit perspectief ook direct niet realistisch. In de praktijk wil niet ieder bedrijf nieuwbouwen en is het vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) ook helemaal niet wenselijk en mogelijk dat iedereen gaat nieuwbouwen. 2. Maximaal benutten van vrijkomende bebouwing In dit perspectief gaan we ervan uit dat vrijkomende bebouwing, mits kwalitatief ook passend (omvang, kern), opnieuw wordt ingevuld.

Alleen dat deel van de bedrijven die kwalitatief geen geschikte ruimte kan vinden, worden gefaciliteerd op een nieuwbouwkavel. Dit perspectief is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) het meest wenselijk en geeft de meest realistische weergave van de benodigde ruimte om de initiatieven te kunnen faciliteren die op dit moment concreet zijn. 3. Netto ontwikkeling In dit perspectief kijken we alleen naar de netto groei van bedrijven, ofwel de ruimte die zij meer nodig hebben dan in de bestaande situatie. In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat vrijkomend vastgoed maximaal wordt ingevuld én/of geherstructureerd om tot een passende invulling te komen: volledig efficiënt ruimtegebruik dus. Van de drie perspectieven zijn de cijfers uit dit perspectief het beste één-op-één te vergelijken met de ‘uitbreidingsvraag’ die in de vorige paragraaf modelmatig is berekend. Voor een beeld van de huidige, concrete ruimtevraag gaan we primair uit van het tweede perspectief om

17

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

de hierboven genoemde redenen. We constateren middels de enquête dat 2,5 à 7,5 hectare netto van de totale ruimtevraag op dit moment concreet in beeld is. Tabel 6: Overzicht kwantitatieve ruimte op basis van de enquête in netto hectare Gemeente Haaksbergen Sint Isidorushoeve Totaal

1. Volledig nieuwbouw Min. Max. 4,9 ha 13,3 ha 0,7 ha 1,7 ha 5,6 ha 15,0 ha

2. Maximaal benutten Min. Max. 1,9 ha 6,0 ha 0,6 ha 1,5 ha 2,5 ha 7,5 ha

3. Netto ontwikkeling Min. Max. 1,0 ha 3,9 ha 0,2 ha 0,7 ha 1,2 ha 4,6 ha

Bron: Stec Groep (2021)

3.3 Bottom-up (kwalitatief) In deze paragraaf gaan we per kern in op de kwalitatieve aspecten van de ruimtevraag. In het bijzonder kijken we naar de locatievoorkeuren, beweegredenen voor de uitbreidings- of verhuisplannen en de beoogde bedrijfsomvang en vastgoedtype. Over het algemeen hebben de ondernemers in Haaksbergen een sterkere voorkeur voor nieuwbouw in tegenstelling tot bestaand vastgoed, zie ook onderstaand figuur. Daarnaast hebben de ondernemers ook voorkeur om in de eigen kern uit te breiden in plaats van elders in de gemeente of buiten de gemeente. Bijna een kwart van de respondenten breidt het liefst uit op de huidige locatie, daarentegen geeft ruim 60% van de respondenten aan dat uitbreiden op de huidige locatie uitgesloten is. Daarmee is er een relatief solide basis voor het realiseren van enkele nieuwbouwkavels in de gemeente Haaksbergen. Figuur 10: Locatievoorkeuren in de gemeente Haaksbergen Nieuwbouw buiten de gemeente Nieuwbouw elders in de gemeente Nieuwbouw in de kern waar ik nu gevestigd ben Verhuizing naar een bestaand pand buiten de gemeente Verhuizing naar een bestaand pand elders in de gemeente Verhuizing naar een bestaand pand in de kern waar ik nu gevestigd ben Uitbreiden op huidige locatie

0% Uitgesloten

Liever niet

10%

20%

Neutraal

30%

40%

Voorkeur

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Sterke voorkeur

Bron: enquête onder Haaksbergse ondernemers (2021), bewerking Stec Groep (2021). N = 47 respondenten.

De voornaamste reden (71%) voor bedrijven om uit te breiden of te verhuizen is simpelweg behoefte aan een groter of kleiner pand, zie ook onderstaand figuur. Daarnaast wordt ook de wens voor een duurzamer pand (27%), een representatievere locatie (24%), een beter te bereiken locatie (18%), een zichtlocatie (9%) of een plek met meer milieugebruiksruimte (4%) genoemd. Daar zit niet altijd overlap in. Voor het deel van de bedrijven dat niet noodzakelijkerwijs méér ruimte nodig heeft (31%), maar wel duurzamer of representatiever wil vestigen, is het interessant om met de betreffende ondernemer en vastgoedeigenaar te inventariseren wat de mogelijkheden zijn tot herontwikkeling of upgrading van het vastgoed. Dat is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief meer wenselijk dan nieuwbouw.

18

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Figuur 11: Beweegredenen in de gemeente Haaksbergen 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Op zoek naar een groter of kleiner pand Op zoek naar een locatie dichterbij mijn werknemers Op zoek naar een locatie dichterbij mijn afnemers Op zoek naar een locatie dichterbij mijn toeleveranciers Op zoek naar een zichtlocatie Op zoek naar een beter bereikbare locatie Op zoek naar een representatievere omgeving Op zoek naar een duurzamer pand Op zoek naar een plek met meer milieugebruiksruimte

Ja

Nee

Bron: enquête onder Haaksbergse ondernemers (2021), bewerking Stec Groep (2021). N = 45 respondenten.

Onderstaand figuur laat de gewenste vastgoedomvang en het gewenste vastgoedtype van de respondenten zien. Ruim de helft van de ruimtevragers in de gemeente Haaksbergen heeft behoefte aan een pand kleiner dan 2.500 m2 en bijna driekwart van de ruimtevragers heeft behoefte aan een pand van maximaal 5.000 m2. Ruim een kwart geeft aan behoefte te hebben aan een pand groter dan 5.000 m2 en circa 17% heeft behoefte aan een pand groter dan 10.000 m2. De respondenten die aangeven behoefte te hebben aan vastgoed groter dan 30.000 m2 noemen als reden het samenvoegen van meerdere vestigingen van het bedrijf. De behoefte van de ruimtevragers aan een pand tussen de 10.000 en 30.000 m2 komt voort uit de groei van deze bedrijven. Omdat dit om enkele gevallen gaat met individuele voorkeuren is het verstandig om hiervoor voor de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren en niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke bedrijvigheid kan vestigen. Door al deze ondernemers met een grotere ruimtevraag wordt de gemeente Haaksbergen als voorkeurslocatie genoemd. Het gros van de ruimtevragers (85%) heeft behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. In combinatie met het voorgaande is er een relatief solide basis voor het realiseren van enkele nieuw bouwkavels in Haaksbergen. Twee respondenten (4%) geven aan voorkeur te hebben voor een kantoorpand.

Mogelijk kan deze behoefte gefaciliteerd worden in de huidige bebouwde kom van Haaksbergen. Ook geven verschillende respondenten aan behoefte te hebben aan een showroom of winkelruimte. Ook dat zijn ontwikkelingen (en activiteiten) die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gevestigd hoeven te worden, maar ook in de bebouwde kom of solitair aan één van de hoofdwegen op een zichtlocatie kunnen worden gefaciliteerd. Ofwel, op locaties die beter aansluiten op de ontwikkeling van het dorp als geheel en/of in de toekomst ook voor andere functies een rol kunnen vervullen. We adviseren om hiervoor breder te kijken dan alleen de mogelijkheden op bedrijventerreinen.

19

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

Figuur 12: Gewenste vastgoedomvang en vastgoedtype in Haaksbergen 2%

4% 2%

Tot 500 m2

13%

2%

Bedrijfshal met kantoorruimte

2%

Bedrijfshal zonder kantoorruimte

501 - 1.000 m2

13% 19%

11%

4%

4%

1.001 – 2.500 m2

Bedrijfshal met kantoorruimte & showroom

11%

Kantoorpand

2.501 – 5.000 m2 5.001 – 10.000 m2

19%

19%

10.001 – 30.000 m2

74%

Meer dan 30.000 m2 Dat weet ik niet

Showroom Winkelruimte Overig

Bron: enquête onder Haaksbergse ondernemers (2021), bewerking Stec Groep (2021). N = 47 respondenten.

Ambities op het gebied van duurzaamheid Ook is de bedrijven in de gemeente Haaksbergen in de enquête gevraagd wat hun ambities zijn op het gebied van duurzaamheid bij een mogelijke bedrijfsuitbreiding- of verplaatsing. Dit was een open vraag en 32 bedrijven (circa 71%) hebben hun ambities toegelicht. Hiervan geven 28 bedrijven aan ambities te hebben op het gebied van duurzaamheid bij een mogelijke bedrijfsuitbreiding- of verplaatsing en vier bedrijven geven aan geen ambities te hebben op het gebied van duurzaamheid. Door de diversiteit van de antwoorden die ook beïnvloed worden door het type en de omvang van het bedrijf, kunnen we lastig algemene uitspraken over deze ambities doen. We constateren dat het thema duurzaamheid belangrijk is voor veel bedrijven. In de bijlage is een overzicht opgenomen van de verschillende duurzaamheidsambities van de respondenten. Vraag uit Sint Isidorushoeve Een deel van de ruimtevraag komt uit de kern Sint Isidorushoeve. Het gaat om enkele bedrijven op het kleine bedrijventerrein in deze kern. Hoe daarmee om te gaan? We adviseren om terughoudend te zijn met uitbreiding van het bedrijventerrein daar, wanneer ook wordt ingezet op uitbreiding van bedrijventerrein Stepelerveld. We adviseren daar om maatwerk te leveren. Dat lichten we toe in twee punten: •

•

In beginsel is terughoudend zijn een verstandige keuze vanuit toekomstbestendigheid en risicobeheersing. De markt voor bedrijfsruimte in Sint Isidorushoeve is een relatief kleine markt. Kleinere markten hebben een relatief hoger risico op leegstand op langere termijn en het is hier relatief moeilijker om tot een toekomstbestendige ontwikkeling te komen. In kleine markten is het wenselijk om vooral binnen de bestaande voorraad of op multifunctionele locaties te ontwikkelen of ‘in het groen’ hoogstens voor concrete eindgebruikers. Veel meer nog heeft het advies te maken met de aangegeven voorkeur van bedrijven. Verschillende bedrijven uit Sint Isidorushoeve geven aan positief te staan tegenover vestiging elders in de gemeente of daar zelfs voorkeur voor te hebben. Wanneer er op die manier ruimte vrijkomt op het bestaande bedrijventerrein, kan (een deel van) de ruimtevraag van de overige bedrijven in de kern mogelijk gefaciliteerd worden op de achterblijvende locatie van het vertrekkende bedrijf. Het is dus mogelijk om binnen de bestaande voorraad te bewegen. Voor alle concrete ruimtevragen die niet binnen de bestaande voorraad kunnen worden gerealiseerd (en ook niet op Stepelerveld past), kan, als laatste (maar realistische) optie vervolgens op maat een plan worden gemaakt.

20

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

4 Conclusies en advies 4.1 Conclusies Hoeveel behoefte is er aan nieuwe bedrijfsruimte in de gemeente Haaksbergen? Op dit moment is er in de gemeente Haaksbergen beperkt ruimte beschikbaar om nieuwe initiatieven te faciliteren. In dit behoefteonderzoek geven we inzicht in de ruimtebehoefte voor de periode 2021 t/m 2035. Daarom gaan we in de vraag-aanbod confrontatie uit van het aanbod op 1-1-2021. In de gemeente Haaksbergen is in alle scenario’s behoefte aan ruimte. Op de middellange termijn (t/m 2035) gaat het over minimaal 3,5 hectare netto tot maximaal 19,4 hectare netto. Daarbij komt de vervangingsvraag van 5,3 hectare netto die voortkomt uit de transformatie van bedrijventerrein De Pas voor met name woningbouw. Van de totale ruimtevraag is ongeveer 2,5 tot 7,5 hectare netto al concreet in beeld op basis van de enquêteresultaten. In onderstaande tabel is de vraag en het aanbod met elkaar geconfronteerd. Tabel 7: Confrontatie vraag en aanbod in hectare netto Scenario’s

Laag Midden Hoog

Uitbreidingsvraag (2021 t/m 2035) 3,5 ha 11,5 ha 19,4 ha

Vervangingsvraag 3

5,3 ha

Concreet in beeld (enquête) Min. Max. 2,5 ha

7,5 ha

Aanbod (11-2021)

5 ha

Behoefte aan hectare netto bedrijventerrein 3,8 ha 11,8 ha 19,7 ha

Bron: Gemeente Haaksbergen (2022), BIRO/LISA (2020), Provincie Overijssel (2021) & Stec Groep (2018), bewerking Stec Groep (2021).

Welk type bedrijven heeft een behoefte en om wat voor type ruimte gaat het dan? Op basis van de enquête onder ondernemers in Haaksbergen kunnen we een inschatting maken van het type bedrijven met een ruimtevraag en het type ruimtevraag. Het grootste deel (> 82%) van de bedrijven met een ruimtevraag is afkomstig uit de ‘klassieke’ bedrijventerreinsectoren, bouw, (groot)handel, industrie, logistiek en transport. Daarnaast is nog een deel van de bedrijven (> 12%) afkomstig uit de sectoren ICT en de (zakelijke) dienstverlening. Een ruime meerderheid (70%) van de ruimtevraag is kleinschalig van aard, tot een pand van maximaal 5.000 m². Circa 85% heeft behoefte aan een bedrijfshal, al dan niet met kantoorruimte. In enkele gevallen komt daarnaast de behoefte naar solitaire kantoorruimte, een showroom of buitenopslag naar voren. In veel gevallen wordt daarover opgemerkt dat een vestiging elders in de bebouwde kom of in het buitengebied ook tot de mogelijkheden behoort. Ook vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief zijn dat type ontwikkelingen die niet noodzakelijkerwijs op een bedrijventerrein gefaciliteerd hoeven te worden, maar ook in de bebouwde kom of solitair aan één van de hoofdwegen op een zichtlocatie kunnen worden gefaciliteerd.

Ofwel, op locaties die beter aansluiten op de ontwikkeling van het dorp als geheel en/of in de toekomst ook voor andere functies een rol kunnen vervullen. We adviseren voor dergelijke ruimtevragers – circa 15% van het totaal – breder te kijken dan alleen de mogelijkheden op bedrijventerreinen en ook alternatieven af te wegen op bijvoorbeeld de bestaande locatie van het bedrijf of in het centrum van de kern. Tot slot is er in enkele gevallen sprake van bedrijven met behoefte aan een kavel met een relatief grote omvang (> 10.000 m² ; ca. 17%) en twee bedrijven geven aan behoefte te hebben aan meer milieugebruiksruimte. Vanwege de uiteenlopende individuele voorkeuren van de verschillende initiatieven is het verstandig om hiervoor met de initiatiefnemer(s) maatwerk te realiseren. We raden aan om niet (op risico) plekken te ontwikkelen waar dergelijke ‘zware’ of grote bedrijvigheid kan vestigen.

Gebaseerd op de potentiële transformatie van bedrijventerrein De Pas. Wanneer dit terrein definitief getransformeerd wordt, is er sprake van een vervangingsvraag zoals in deze tabel weergegeven.

3

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

21

Welk betekent dat voor de voorgenomen ontwikkeling van Stepelerveld 2? Voor de uitbreiding van Stepelerveld fase 2 beschikt de gemeente Haaksbergen nog niet over (agrarische) gronden die een bedrijfsbestemming kunnen krijgen. De gemeente gaat daarom gesprekken opstarten met de grondeigenaren die in het voorkeursrechtgebied zijn gevestigd. Hiermee worden de mogelijkheden verkend wat betreft de verwerving op noodzakelijke gronden. Het voorkeursrechtgebied is vele malen groter dan voor de tweede fase is benodigd. In dit onderzoek wordt antwoord gegeven op de vraag met hoeveel behoeftevraag de gemeente Haaksbergen rekening dient te houden. Uit de top-down analyse constateren we op basis van drie scenario’s een ruimtevraag tussen 3,5 hectare netto tot 19,4 hectare netto. Hiervan is ongeveer 1,5 tot 4,3 hectare netto al concreet in beeld op basis van de enquêteresultaten. Daarnaast verwachten we dat door de unieke locatiekenmerken de tweede fase van het bedrijventerrein Stepelerveld naast een lokale behoefte ook kan voorzien in een regionale behoefte (met name uit buurgemeenten). We verwachten dat in de top-down berekening van de ruimtevraag het tweede scenario passend is voor de inschatting van de benodigde omvang van Stepelerveld fase 2.

Deze variant gaat er van uit dat de extreem hoge uitgifte in 2020 als unicum kan worden gezien en de markt zich de komende jaren weer normaliseert en zich conform de groeiscenario’s uit de provinciale behoefteraming zal gaan ontwikkeling (rekening houdend met de specifieke kenmerken van de bedrijventerreinenmarkt in de gemeente Haaksbergen). In dit scenario bedraagt de uitbreidingsvraag 4,5 tot 11,5 hectare netto. In de bottom-up berekening schatten we in dat de bovenkant van het tweede perspectief (maximaal benutten) gehanteerd kan worden voor de inschatting van de benodigde omvang van Stepelerveld fase 2. Dit perspectief gaat ervan uit dat vrijkomende bebouwing, mits kwalitatief ook passend (omvang, kern), opnieuw wordt ingevuld. Alleen dat deel van de bedrijven die kwalitatief geen geschikte ruimte kan vinden, worden gefaciliteerd op een nieuwbouwkavel. Dit perspectief is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) het meest wenselijk en geeft de meest realistische weergave van de benodigde ruimte om de initiatieven te kunnen faciliteren die op dit moment concreet zijn. In dit perspectief bedraagt de ruimtevraag maximaal 7,5 hectare netto. Dit sluit aan bij het gemiddelde van de bandbreedte van het topdown scenario.

We komen daarmee tot de conclusie in te zetten op een omvang van circa 7,5 hectare netto als benodigde omvang van Stepelerveld fase 2. Hierbij is het belangrijk om de markt de komende jaren te monitoren of deze blijft groeien, zoals de gemeente Haaksbergen al doet bij Stepelerveld fase 1. Dan zou ook een fase 2b of 3e fase ontwikkeld kunnen worden. Door niet direct op een hogere omvang te programmeren is de gemeente minder kwetsbaar bij economische tegenslag en houdt de gemeente ruimte om flexibel in te spelen op nieuwe marktontwikkelingen en initiatieven die zich aandienen. Met name dat laatste is moeilijk als een hogere omvang reeds in plancapaciteit is vastgelegd. We adviseren daarnaast om als gemeente in te zetten op de ontwikkeling van Stepelerveld fase 2 als nieuw bedrijventerrein en bijvoorbeeld niet een verdere uitbreiding van bedrijventerrein St. Isidorushoeve op risico te ontwikkelen. We constateerden dat in de bottom-up berekening in het tweede perspectief (maximaal benutten) de ruimtevraag van bedrijven in St. Isidorushoeve circa 0,6 tot 1,5 hectare netto bedraagt. We adviseren specifiek voor bedrijventerrein St. Isidorushoeve maatwerk te leveren op bedrijfsniveau. De overige markt is zeer beperkt en afhankelijk van een beperkt aantal spelers wat uitbreiding van het bedrijventerrein (op risico) minder toekomstbestendig maakt.

4.2 Adviezen Denk breder dan bedrijventerreinen: wat draagt bij aan een sterke en robuuste kern? Uitgifte en groei van bedrijventerreinen moet nooit een doel op zichzelf zijn. Het is het resultaat van het willen faciliteren van groeiende economie, groeiende bedrijven of verhuizende bedrijven. Vanuit de klassieke ruimtelijke ordening wordt dan snel naar bedrijventerreinen gekeken, maar er is geen regel die dat verplicht. Sterker nog, voor sommige functies (kantoren, opslag, showrooms, winkels) kan het juist ruimtelijk heel aantrekkelijk zijn om alternatieven te overwegen: het centrum of herontwikkelingslocaties. Uiteraard altijd indien dat geen problemen veroorzaakt ten aanzien van zaken als omgevingshinder en ontsluiting. Vestiging van dergelijke functies buiten bedrijventerreinen kan bijdragen aan een levendige,

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

22

vitale kern en helpt om zuinig om te gaan met de (schaarse) grond die beschikbaar is om bedrijventerreinen te realiseren. Bij voorkeur worden bedrijventerreinen dus primair benut voor bedrijven die écht niet op een andere plek passen. Dat gaat weliswaar ten koste van het uitgiftecijfer, maar draagt bij aan het creëren van een sterke en robuuste kern. Hanteer duurzame uitgiftevoorwaarden: maak een nieuwe ontwikkeling de moeite waard Door de drempel voor nieuwbouw en uitbreiding in het groen hoog (doch realistisch) te leggen, wordt een dubbelslag geslagen. Nieuwe ontwikkelingen hebben ook écht meerwaarde: niet alleen economisch, maar ook ten opzichte van andere opgaven (ruimte, klimaat, etc.). Daarnaast wordt investeren in de toekomstbestendigheid en intensivering van bestaande bedrijventerreinen relatief aantrekkelijker, wat over het geheel genomen zorgvuldiger ruimtegebruik oplevert.

Waar het over drempels gaat, kan het bijvoorbeeld gaan over verplicht parkmanagement, duurzame mobiliteit (fietsvoorzieningen, elektrische laadpalen, deelfaciliteiten, etc), energie (groen, neutraal of zelfs opwekkend), circulair materiaalgebruik, klimaatadaptatie in de openbare ruimte, om hittestress en wateroverlast tegen te gaan, meervoudig en gedeeld ruimtegebruik, een gezonde werkomgeving, met ruimte voor een ommetje, recreatief groen en/of logische openingen om gebruik te maken van de recreatieve waarde van het omliggende landschap. Stuur op efficiënt en intensief gebruik van de (schaarse) grond De zogenaamde ‘terreinquotiënt’ (m2 kavel per werknemer) is in de gemeente Haaksbergen iets hoger ten opzichte van de rest van de regio Twente. Daarnaast is ook de zogenaamde ‘floor space index’ (m2 vloeroppervlakte bebouwing per m2 kavel) lager dan het gemiddelde op bedrijventerreinen in Nederland. Dit komt deels door de aanwezige sectoren in de gemeente - in de gemeente Haaksbergen is bijvoorbeeld relatief minder dienstverlening en individuele kantoorruimte op de bedrijventerreinen gevestigd – maar zou wel een waarschuwing moeten zijn. De ruimte voor uitbreiding van bedrijventerreinen is schaars en wordt steeds schaarser.

Het is daarom wenselijk om te sturen op zo intensief mogelijk gebruik van de beschikbare ruimte op de bedrijventerreinen (met de juiste inpassing van parkeer- en groenvoorzieningen). Dat kan bijvoorbeeld door bij individuele initiatieven tot uitbreiding en/of verhuizing actief mee te denken en -helpen over de mogelijkheden tot intensivering op de bestaande kavel of herontwikkeling van naastgelegen kavels. Daarnaast kunnen strengere eisen worden gesteld aan nieuwbouw. Niet alleen ten aanzien van aantal werknemers per hectare, maar bijvoorbeeld ook ten aanzien ‘floor space index’. Houd regionaal de programmering tegen het licht Voorgaand onderzoek heeft betrekking op de gemeente Haaksbergen en de positie van de gemeente Haaksbergen in de regio. De resultaten, conclusies en adviezen van dit onderzoek geven aanleiding om de regionale programmering tegen het licht te houden. Daarvoor is momentum. In de huidige regionale programmeringsafspraken is al afgesproken dat deze uiterlijk in 2022 worden geëvalueerd en herzien. In deze afspraken zouden vanuit het perspectief van dit onderzoek twee zaken terug moeten komen: 1.

2.

De verdeling tussen vraag en aanbod, en in het bijzonder de ruimte die gemeenten krijgen om nieuw plannen in procedure te brengen. De ‘Ladder voor duurzame verstedelijk’, die is opgenomen in de nationale wetgeving’, vraagt expliciet om regionale afstemming en een onderbouwing die verder reikt dan de eigen gemeentegrenzen. Het is dan ook wenselijk om regionaal overeenstemming te bereiken over de te hanteren scenario’s en cijfers. Als er licht zit tussen de gemeentelijke uitgangspunten en de regionale uitgangspunten, ontstaat namelijk al snel (onnodige) twijfel over de onderbouwing van ruimtelijke plannen. De eisen die worden gesteld aan de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Het is onwenselijk dat de gemeenten in de regio tegen elkaar uit worden gespeeld, omdat zij allen andere eisen stellen aan nieuwe ontwikkelingen en/of daarbij een andere grondprijssystematiek hanteren. De regionale afspraken zouden moeten voorzien in een ‘level playing field’ op dat gebied.

Behoefteonderzoek Stepelerveld fase 2 21.165

23

Programmeer adaptief Momenteel is de markt voor bedrijventerreinen in Haaksbergen en de regio Twente gespannen, er is nauwelijks beschikbaar aanbod. Houdt er rekening mee dat dit kan veranderen. Ook de vraag naar bedrijventerreinen kan veranderen: door veranderende vestigingseisen verandert het type en de omvang van de vraag van ondernemers voortdurend. Onderliggend aan deze verandering zijn vaak next-economy trends zoals automatisering, robotisering, de opkomst van e-commerce en van de circulaire economie. Veel gemeenten in de omgeving hebben de wens met de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein te starten. Probeer daarin zoveel mogelijk fasering aan te brengen en stem onderling af. Dat maakt de programmering flexibel. Wanneer de markt voor bedrijventerreinen regionaal zou ontspannen, is het belangrijk dat er enige druk op de bestaande terreinen blijft bestaan, zodat investeringen in de bestaande voorraad aantrekkelijk blijven.