B8.Besluit ontwerp bestemmingsplan Haaksbergen centrum partiele herziening Marktplan

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 24 oktober 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Ontwerp bestemmingsplan “Haaksbergen centrum, partiële herziening Marktplan” Samenvatting besluit Het ontwerp bestemmingsplan “Haaksbergen centrum, partiële herziening Marktplan” en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan worden ter inzage gelegd. Deze stukken hebben betrekking op het zogeheten ‘gat in de Markt’, inclusief het terrein van de Bron, het voormalige pand van Konings Schoenen en de omliggende openbare ruimte. Op deze locatie willen we een supermarkt, appartementen, ondergronds parkeren en een parkachtige openbare ruimte mogelijk maken.

Besluit: 1. Het ontwerp bestemmingsplan “Haaksbergen centrum, partiële herziening Marktplan” dat voorziet in een:  een supermarkt met een maximale omvang van 2.500 m2 met daarboven maximaal 39 appartementen aan de zijde van de Markt met een ondergrondse parkeergarage  een appartementengebouw op de voormalige locatie van De Bron met 28 appartementen met een ondergrondse parkeergarage  parkachtige openbare ruimte ter inzage leggen. 2. Het beeldkwaliteitsplan “Haaksbergen centrum, partiële herziening Marktplan” gelijktijdig ter inzage te leggen voor het indienen van zienswijzen. 3. Vanwege de uitgebreide participatie die in het voortraject al heeft plaats gevonden geen inspraakprocedure middels een voorontwerpbestemmingsplan voeren voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure en te starten met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan “Haaksbergen centrum, partiële herziening Marktplan”. 4. Dit besluit ter kennisgeving aanbieden aan de gemeenteraad.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris: Pagina 1 van 6

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 2 van 6

Inleiding / aanleiding De herontwikkeling van het Marktplan kent een lange voorgeschiedenis. Nadat in 2018 de Raad van State het laatst vastgestelde bestemmingsplan heeft vernietigd hebben wij Nordwick B.V. en de heer Ben Roerink gevraagd samen om tafel te gaan, met als doel te onderzoeken of ze één gezamenlijk plan kunnen ontwikkelen voor het zogeheten ‘gat in de Markt’, inclusief het terrein van de Bron, het voormalige pand van Konings Schoenen en de omliggende openbare ruimte. Dit heeft geleid tot het ontwerpbestemmingsplan zoals dat nu voorligt. Basis voor de planvorming zijn de door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijke kaders, zoals de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”, vastgesteld in 2011 en de Structuurvisie 2030. De haalbaarheidsstudie van 2011 hebben we geactualiseerd. Op 25 januari 2023 heeft de raad de actualiteitscheck Marktplan als aanvulling op het ruimtelijk kader de haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal” vastgesteld. In die vergadering is ook besloten dat er geen m.e.r.-procedure doorlopen hoeft te worden voor de herontwikkeling van het Marktplan. Het ontwerpbestemmingsplan gaat uit van de volgende ontwikkeling: 1. realisering van een supermarkt aan de Markt met een omvang van maximaal 2.500 m2 met daarboven maximaal 39 appartementen en een daarbij behorende parkeerkelder; 2.

realisering van 28 appartementen met een bijbehorende parkeerkelder op de voormalige locatie van de Bron; 3. parkachtige openbare ruimte. Ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan zijn er de afgelopen periode de voor het bestemmingsplan benodigde onderzoeken uitgevoerd. Tevens is er een participatieproces over de openbare ruimte van het Marktplan geweest in de periode van september 2022 tot juli 2023. Met de werkgroep Marktplan is ingezoomd op het directe en indirecte plangebied. Op 1 augustus 2023 hebben wij kennis genomen van de tussentijdse rapportage met de resultaten die tot nu toe zijn opgeleverd door de werkgroep. De raad hebben wij hierover geïnformeerd. De bestemmingsplanprocedure en het ontwerp voor de openbare ruimte hebben een directe relatie met elkaar. Het bestemmingsplan biedt de kaders voor de verdere uitwerking van het directe plangebied. Het ontwerp proces voor de openbare ruimte zal in het najaar een verder vervolg krijgen, waarbij de werkgroep en omgeving betrokken zullen blijven. Een aantal punten vanuit de werkgroep zijn al verwerkt. In de verkeerstoets is bijvoorbeeld rekening gehouden met de komst van Basic Fit en de bijbehorende parkeervraag en is de draaicirkel van de vrachtwagens op de hoek van Het Meuke en de Lansinkstraat onderzocht. Samenvattend maakt dit dat er nu een ontwerpbestemmingsplan ligt, dat gereed is voor de ter inzage legging.

Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk  Wet ruimtelijke ordening (Wro)  Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)  Besluit omgevingsrecht (Bor) Provincie  Omgevingsvisie- en verordening Gemeente  Bestemmingsplan Haaksbergen Centrum vastgesteld 15 juli 1981 en Haaksbergen Centrum 2003  Notitie inbreidingslocaties 2025  Structuurvisie 2030: Haaksbergen, groenste dorp van Twente  Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”  Haalbaarheidsstudie “De Markt Centraal”  Actualiteitscheck Marktplan  Welstandsnota gemeente Haaksbergen 2014 Pagina 3 van 6

Argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met de bestemmingsplannen die voor dit gebied gelden. Voor de ontwikkellocatie gelden de bestemmingsplannen “Haaksbergen Centrum”, vastgesteld op 15 juli 1981, en het bestemmingsplan “Haaksbergen Centrum 2003”, vastgesteld op 29 januari 2003. Binnen dit bestemmingsplan is de voorgestelde ontwikkeling niet mogelijk, omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een supermarkt, appartementen en parkeergarages ontbreken. Een herziening van het bestemmingsplan is nodig om deze ontwikkeling mogelijk te maken. 1.2 De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. Zoals bij elke ruimtelijke ontwikkeling is ook bij dit ontwerp bestemmingsplan getoetst of de nieuwe ontwikkeling bestaande, omliggende functies en activiteiten niet hindert. Het projectgebied ligt binnen een woon- en winkelgebied. Nagegaan is of de toevoeging van een supermarkt op deze locatie vanuit milieuaspecten haalbaar is. Dit is haalbaar met in acht neming van een aantal maatregelen, zoals het toepassen van geluidswerende klinkers in de Hibbertsstraat en Het Meuke en het plaatsen van een geluidsscherm naast de laad- en loslocatie. Het aanbrengen van geluidswerende klinkers en het plaatsen van het geluidsscherm worden vastgelegd in de afspraken met ontwikkelaars.

1.3 Het plan past binnen de uitgangspunt uit de Woonvisie “Goede wonen in Haaksbergen”. Op 5 juli 2023 heeft de raad de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” vastgesteld. Voorliggend plan past qua woningbouwcontingenten binnen de daarin geraamde kwantitatieve behoefte (385 - 445 woningen tot 2030). Het plan voorziet in de mogelijkheid 67 appartementen te realiseren. Deze ontwikkeling voldoet ook kwalitatief aan de uitgangspunten uit de Woonvisie. Er is behoefte aan levensloop bestendige woningen en kleinere woningen. De 28 appartementen op de locatie van de voormalige Bron vallen in het middensegment en het dure segment. De 39 appartementen boven de supermarkt vallen in het goedkope en het middensegment. Er is dus diversiteit in het type appartementen. Er moet nog een keuze worden gemaakt tussen koop en huur. 2.1.

Het plangebied is gelegen op een locatie binnen het centrum van Haaksbergen, die beeldbepalend is. De huidige welstandsnota voorziet in een algemeen beoordelingskader voor woningbouw in verschillende gebieden. De welstandsnota behartigt het belang van een aantrekkelijk gebouwde woonomgeving. Het plangebied voor het Marktplan ligt op een beeldbepalende locatie in Haaksbergen. Om die reden is het van belang dat de ontwikkeling van dit plangebied goed aansluit op het reeds aanwezige beeld van de omgeving. Om te zorgen dat er op deze locatie straks twee gebouwen komen die goed passen binnen de omgeving, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld als aanvulling op de Welstandsnota. Naast de Welstandsnota is het beeldkwaliteitsplan straks het toetsingskader voor de stadsbouwmeester. Zowel de stedenbouwkundige als de stadsbouwmeester van het Oversticht zijn betrokken geweest bij het opstellen van het beeldkwaliteitsplan zoals dat nu voorligt. 3.1.

Vanwege de uitgebreide participatie die in het voortraject al heeft plaats gevonden, is inspraak op basis van de Inspraakverordening van de gemeente Haaksbergen niet noodzakelijk. Op 26 januari 2022 is de startnotitie Marktplan voorgelegd aan de raad. Hierbij hebben wij bij het vervolgproces en uitvoeringsaspecten al aangegeven dat het ter inzage leggen van een voorontwerp bestemmingsplan niet nodig is, omdat er al communicatie met omwonenden en centrumondernemers heeft plaats gevonden over het plan. Na de startnotitie is er ook een participatietraject voor de openbare ruimte rondom het Marktplan gestart naar aanleiding van een motie die op 2 maart 2022 door de gemeenteraad is aangenomen. Daarin is opgedragen een participatieplan op te stellen over de inrichting van de openbare ruimte rond het Markplan, in overleg met de omgeving. In mei 2022 is het Participatieplan Marktplan 2023 vastgesteld. Aan dit participatietraject is vanaf september 2022 invulling gegeven. Een onafhankelijk voorzitter heeft dit proces begeleid. In de werkgroep zaten naast hem de volgende vertegenwoordigers: - omwonenden, ondernemer, wijkraad - ontwikkelaar met adviseurs Pagina 4 van 6

-

ambtelijk vertegenwoordigers gemeente Haaksbergen

Op 1 augustus 2023 hebben wij kennis genomen van de tussentijdse evaluatie van dit traject. Tevens hebben wij besloten een aantal acties in gang te zetten. Deze zijn noodzakelijk om de opdracht vanuit het participatieplan af te ronden. Deze acties worden samen met de werkgroep en de omgeving verder opgepakt. Om deze reden kan de inspraak op basis van artikel 2, eerste lid van de Inspraakverordening van de gemeente Haaksbergen overgeslagen worden als wij hier expliciet een besluit over nemen. Zo kunnen planologische procedures verkort worden, zodat (bouw)plannen eerdere gerealiseerd kunnen worden. 4.1.

Op basis van de Inspraakverordening van de gemeente Haaksbergen leggen wij het beeldkwaliteitsplan ter inzage. Een beeldkwaliteitsplan doorloopt een eigen procedure, naast de procedure van het ontwerpbestemmingsplan. Om de omgeving de mogelijkheid te bieden te reageren op het beeldkwaliteitsplan, leggen we dit ter inzage. 5.1.

Er is afgesproken dat de gemeenteraad van de voortgang van planologische procedures op de hoogte wordt gehouden. Om de gemeenteraad op de hoogte te houden van de voortgang van de planologische procedure van bestemmingsplannen is afgesproken dat als wij een ontwerp bestemmingsplan ter inzage leggen voor zienswijzen, de gemeenteraad hiervan in kennis wordt gesteld. De gemeenteraad hebben wij via de raadsinformatie van 1 augustus 2023 geïnformeerd over de planning van de planologische procedure van dit plan. Risico’s 1.1. Aanvraag van verbouw van de parochie aan de Markt 20 heeft betrekking op gronden die gelegen zijn binnen het plangebied van het Marktplan. Door de Rooms Katholiek Parochie Sint Franciscus van Assisië is er een aanvraag gedaan om het parochiële centrum aan de Markt 20 te verbouwen. Deze aanvraag heeft deels betrekking op gronden gelegen binnen het plangebied van het Marktplan. Deze aanvraag is buiten behandeling gelaten omdat de parochie geen belanghebbende is. De aanvraag heeft deels betrekking op gronden waarop de parochie jegens een van de ontwikkelaars contractuele verplichtingen heeft. De parochie heeft bezwaar gemaakt tegen het buiten behandeling laten van de aanvraag. Deze procedure loopt momenteel.

De rechtbank Overijssel heeft in vonnis in kort geding van 10 oktober 2023 de parochie veroordeeld om binnen vijf dagen na vonnis medewerking te verlenen aan de aanwijzing van een taxateur om de waarde van de te ruilen percelen te bepalen. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Het ontwerp bestemmingsplan wordt met ingang van 2 november 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Hiermee wordt de formele procedure gestart om te komen tot vaststelling van het bestemmingsplan door de raad. Gedurende de ter inzage legging kan door een ieder een zienswijze worden ingediend bij de raad. De zienswijzen worden betrokken bij de verdere uitwerking van het plan en kunnen tot aanpassing van het plan leiden. De zienswijzennota zal samen met eventuele daaruit voortvloeiende aanpassingen en eventuele ambtshalve aanpassingen worden voorgelegd aan de gemeenteraad ter vaststelling. Voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld moet er een koop- en een anterieure overeenkomst worden ondertekend door de gemeente en de ontwikkelaars. De onderhandelingen hierover zullen worden opgestart met de ontwikkelaars. De ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan wordt bekend gemaakt in het Gemeentenieuws, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website en landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Daarnaast wordt de kennisgeving via elektronische weg toegezonden aan de provincie Overijssel en het waterschap Vechtstromen.

Bijlagen: 1. Toelichting ontwerp bestemmingsplan “Haaksbergen centrum, partiële herziening Marktplan” Pagina 5 van 6

2. 3. 4. 5.

Bijlagen bij de toelichting; Regels bestemmingsplan “Haaksbergen centrum, partiele herziening Marktplan” Verbeelding “Haaksbergen centrum, partiele herziening Marktplan” Beeldkwaliteitsplan “Haaksbergen centrum, partiele herziening Marktplan”

Pagina 6 van 6