Advies - besluit startvoorstel stedenbouwkundig plan Zwarteland

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 24 oktober 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Startvoorstel stedenbouwkundig plan Zwarteland Samenvatting besluit Met dit startvoorstel wordt voorgesteld de locatie van het Zwarteland te herontwikkelen met sociale woningbouw. Hiervoor is een stedenbouwkundig plan opgesteld, rekening houdend met de cultuurhistorische waarden van het gebied. Het plan gaat uit van nieuwe woningen en zo is ook sprake van een verduurzaming van het sociale woningbouwbestand van Haaksbergen.

Besluit: 1. Medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van het gebied Zwarteland op basis van het stedenbouwkundige plan dat is opgesteld, onder de voorwaarden dat: a. er een partiële herziening van het bestemmingsplan “Haaksbergen-Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune“ wordt doorlopen; b. er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, rekening houdend met de normen uit het CROW; c. gronden die overgedragen worden aan de gemeente worden ingericht conform de gemeentelijke vereisten, hierbij worden tevens afspraken gemaakt over een bijdrage voor de areaaluitbreiding van de gemeente; d. uit milieutechnisch en archeologisch onderzoek blijkt dat er geen bezwaren bestaan; e. nieuwbouw van alle woningen vanuit cultuurhistorische overwegingen aanvaardbaar is; Er gedurende het hele planproces sprake aandacht is voor participatie en communicatie met de huidige bewoners en omgeving; f. er een anterieure overeenkomst gesloten wordt met de woningcorporatie over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder die van eventuele planschade en exploitatiebijdrage. 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel in de commissie Ruimte te behandelen voor wensen en bedenkingen.

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: 1-11-2023 Omdat de bewoners van het plangebied op 31 oktober worden geïnformeerd door Domijn Personele zaak, niet actief openbaar Vul hier de argumenten voor personele zaak, niet actief openbaar in Niet openbaar/ geheim Vul hier de argumenten voor niet openbaar/ geheim in (Gemeentewet in samenhang met Wet open overheid) Pagina 1 van 7

Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 2 van 7

Inleiding / aanleiding De woningen die nu in het Zwarteland staan, voldoen niet meer aan de technische eisen voor woningen en zijn dan ook toe aan vervanging. Aan de woningen zouden behoorlijk wat werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om deze geschikt te maken voor de toekomst. Daarnaast kennen de woningen diepe tuinen. Dergelijke diepe tuinen sluiten qua onderhoud niet meer aan op het huidige gebruik van huurders. De afgelopen periode is door Domijn een stedenbouwkundig plan opgesteld om het Zwarteland te herontwikkelen. Dit plan gaat uit van nieuwbouw van sociale woningen. Om tot het gewenste stedenbouwkundige plan te komen, zijn meerdere varianten besproken. Naar aanleiding van die overleggen is door de gemeente aan Het Oversticht gevraagd stedenbouwkundige uitgangspunten voor de herontwikkeling van dit gebied op te stellen. Deze zijn in maart 2023 opgesteld (bijlage 1). Het stedenbouwkundige plan (bijlage 2) dat nu voorligt, is gebaseerd op die randvoorwaarden. In het plan komen circa 42 sociale woningen (nu 47 woningen) die qua maatvoering aansluiten op de eisen van huurders. Het uitgangspunt bij het stedenbouwkundig plan is dat het oorspronkelijk karakter van de wijk herkenbaar blijft. De oorspronkelijke ligging van de Beatrixstraat en de driehoekige groenstructuur die van cultuurhistorische en stedenbouwkundige betekenis zijn, blijven behouden.

In het plan wordt rond de driehoekige groenstructuur uitgegaan van woningen met één bouwlaag met kap. In het overige gebied zijn ook woningen met twee bouwlagen en een kap mogelijk. In dit startvoorstel wordt nader ingegaan op het stedenbouwkundig plan en aspecten ten aanzien van cultuurhistorie voor dit gebied. Na instemming met het voorgestelde stedenbouwkundige plan kan op basis van die instemming het plan nader worden uitgewerkt en kan de planologische procedure worden voorbereid en gestart. Onderdeel daarvan is ook een beeldkwaliteitsplan, omdat daarmee ook de gewenste beeldkwaliteit voor deze ontwikkeling kan worden vastgelegd. Bestuurlijk / wettelijk kader  Ladder duurzame verstedelijking (Rijk)  Regionale woonagenda Twente (provincie)  Bestemmingsplan “Haaksbergen-Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune”  Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen”  Structuurvisie 2030 “Haaksbergen, groenste dorp van Twente” (gemeente)  Beleidsnota “Participatie ook voor Omgevingswet” (gemeente) Argumenten 1.1. De voorgenomen ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan In het door Domijn opgestelde stedenbouwkundige plan wordt het gebied van het Zwarteland op een andere manier verkaveld. De situering van de woningen is anders en de kavels worden kleiner. Een deel van de gronden krijgt daarom een openbaar karakter.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan “Haaksbergen-Dorp, Boerenmaat, de Veldmaat, de Els, ’t Wolferink, Zienesch en de Greune”. 1.2.

Vanuit cultuurhistorisch perspectief is nieuwbouw gezien de huidige staat van de woningen aanvaardbaar Het Zwarteland is gelegen naast Twentse Kabelfabriek (TKF) en is het eerste arbeiderswijkje van Haaksbergen en heeft daarmee een cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarde. De tuindorp gedachte waarmee het gebied ontworpen is, is nog enigszins herkenbaar. Cultuurhistorische waarde is toe te kennen aan de verschillende tijdlagen van de bebouwing en de variatie van ontwerpen, ondanks de sobere en eenvoudige detaillering en het feit dat verschraling daarvan aanwezig is. De cultuurhistorische waarden van het gebied worden beschreven in de cultuurhistorische waardestelling van Het Oversticht van september 2021 (bijlage 3) De afgelopen jaren hebben er renovaties aan de woningen plaatsgevonden, die ten koste zijn gegaan van de originele staat van de woningen. Daarnaast is de technische staat van de woningen niet Pagina 3 van 7

dusdanig, dat renovatie van de woningen een optie is. Door Domijn is ter onderbouwing hiervan het stuk “Onderbouwing sloop woningen buurt Zwarteland” opgesteld (bijlage 4). Hieruit kan worden opgemaakt dat nieuwbouw van de woningen een betere verduurzaming is, dan een investering te doen in de huidige woningen voor een relatief korte termijn. Het voornemen van Domijn om de huidige woningen te slopen, wordt onderschreven door het advies van de erfgoedraad (bijlage 5). Zij geven onder andere aan dat de woningen maatvoeringen hebben, waarbinnen je tegenwoordig met renovatie geen fatsoenlijke woning kunt leveren. Wel geven zij aan dat Domijn met een nieuwbouwplan dient te komen, dat recht doet aan de oorspronkelijke structuur en opzet van de wijk. Dat behelst het volgende: - woningen/woonblokken in verschillende vormen die, net als nu in de Beatrixstraat, door elkaar staan; - een groenstructuur, die sterk opvalt in de wijk, waarbij het plantsoen in de Beatrixstraat gehandhaafd blijft en zo mogelijk ook de bomen in de straat; - de woningen tussen de Beatrixstraat en de Zieneschstraat zodanig situeren, dat het parkeren van auto’s zo min mogelijk opvalt. Verder is het advies gegeven met verschillende architecten te werken voor de woningbouw, zodat de huidige gelaagdheid van de woningen ook weer zichtbaar wordt in het nieuwe plan.

Bij het op te stellen bestemmingsplan wordt ook een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit is een instrument waarbij het uitgangspunt eveneens zal zijn, dat de beeldkwaliteit aansluit bij de oorspronkelijke structuur en opzet van de wijk. 1.3.

Het voorstel past (grotendeels) binnen de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals opgesteld door Het Oversticht In de afgelopen periode zijn er door Domijn meerdere stedenbouwkundige schetsen aan de gemeente voorgelegd. Om de gewenste stedenbouwkundige lijn voor dit gebied helder te hebben, zijn op verzoek van de gemeente voor dit gebied in maart 2023 door Het Oversticht dan ook stedenbouwkundige uitgangspunten (bijlage 1) opgesteld. Met deze stedenbouwkundige uitgangspunten is getracht het kenmerkende karakter van het kleinschalige buurtje te behouden en te versterken. Uitgangspunt is dat er een aantal vaste oriëntatielijnen zijn, waarvan de hoofdopzet van de bebouwingszone niet kan afwijken, namelijk; - de groene wig: het is belangrijk dat voldoende aaneengesloten voorgevels op de wig worden georiënteerd, zodat de ruimtelijke werking van de wig wordt versterkt; - vernauwing van de Beatrixstraat grenzend aan de wig; - parallelle bouwblokken aan het Zwarteland ter plaatse van de historische ligging van de spoorlijn. De bebouwingshoogte en typologie kan verschillen. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden van Het Oversticht wordt aangeven in welke vorm dit in de verschillende zones van het gebied kan. Op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten van Het Oversticht is door Domijn het stedenbouwkundig plan opgesteld, zoals dat nu voorligt.

Ten aanzien van dit plan heeft Het Oversticht nog wel een aantal aandachtspunten. Deze zullen bij de nadere uitwerking van het plan betrokken worden. 1.4.

Er is binnen het plangebied voldoende mogelijkheid om aan de parkeernormen van het CROW te voldoen Doordat het aantal woningen bij de herontwikkeling ongeveer gelijk blijft en de kavels kleiner worden, is er een ruime mogelijkheid om te voorzien in voldoende parkeerplaatsen conform de CROW norm. Hierbij is het uitgangspunt dat het parkeren voor de bewoners in parkeerkoffers (parkeren uit het zicht) achter de woningen wordt opgelost. Het parkeren door bezoekers kan plaats vinden aan de aanliggende straten. Tevens zal het huidige parkeren langs de ‘groene wig’ opgeheven worden om zo meer cultuurhistorische waarde terug te geven aan het gebied.

Pagina 4 van 7

1.5.

Een deel van de gronden wordt overgedragen aan de gemeente en daarvan zal de inrichting moeten voldoen aan de eisen van de gemeente Vanuit vroeger kennen de huidige woningen in het Zwarteland diepe tuinen. Dergelijke diepe tuinen sluiten qua onderhoud niet meer aan op het huidige gebruik door huurders. Daarom wordt in het stedenbouwkundige plan uitgegaan van minder diepe kavels. Dit betekent dat er gronden ‘over blijven’. Die zullen door Domijn deels aangewend worden voor het realiseren van parkeerkoffers (parkeren uit het zicht) en waterberging. De parkeerkoffers zullen aan de achterzijde van de woningen worden gesitueerd, zodat parkeren zo min mogelijk in het zicht langs de straatzijde zal plaatsvinden. De overige vrijgekomen gronden zullen worden ingericht voor groen en waterberging. Dit biedt mogelijkheden om aan de toekomstige bergingsopgave van water en de klimaatopgave te voldoen. Voor de waterberging wordt gekeken naar de mogelijkheid voor het aanleggen van wadi’s en het toepassen van zo min mogelijk verharding van openbaar groen. Deze plannen zullen nader worden uitgewerkt in een volgende fase. Daarnaast zal een deel van de gronden, gelegen aan de voorzijde van de woningen, naar de gemeente gaan. Domijn zorgt voor de nieuwe inrichting van de openbare ruimte net zoals dat bij het Kempke is gedaan.

Uitgangspunt bij dit soort ontwikkelingen is dat die inrichting dan moet voldoen aan de randvoorwaarden van de gemeente, omdat de gronden overgedragen worden aan de gemeente. Deze eisen worden aan Domijn meegegeven. Het overnemen van ‘extra’ openbaar gebied betekent ook een areaaluitbreiding voor beheer en onderhoud, die voor rekening van de gemeente komt, nadat het gebied wordt opgeleverd. Het is wenselijk om met Domijn afspraken te maken over een bijdrage hiervoor. 1.6. Vanuit milieukundig en archeologisch oogpunt zijn geen problemen te verwachten Vanwege de ligging naast het terrein van TKF is er een geluidsonderzoek gedaan, zodat bij het stedenbouwkundig plan rekening kan worden gehouden met deze zone. In het geluidsonderzoek is uitgegaan van woningen met één bouwlaag met kap. Op basis van dit onderzoek is het huidige stedenbouwkundige plan mogelijk. Op basis van de door Het Oversticht opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten is het ook mogelijk woningen met twee bouwlagen en kap te bouwen. Momenteel wordt nagegaan in hoeverre dit vanwege geluid effect heeft op het huidige stedenbouwkundige plan van Domijn. Afhankelijk daarvan kunnen mogelijk kleine wijzigingen in het stedenbouwkundige plan noodzakelijk zijn. Ten aanzien van de overige milieuaspecten worden op voorhand geen belemmeringen verwacht. Het gebied heeft een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Dit betekent dat de waarde goed onderzocht moet worden. Het is geen belemmering voor een herontwikkeling van woningbouw op deze locatie. 1.7. Goede communicatie en participatie zijn steeds belangrijker De afgelopen jaren is communicatie en participatie een steeds belangrijker onderdeel geworden bij ruimtelijke ontwikkelingen. In de nieuwe Omgevingswet die in 2024 in werking treedt, wordt participatie verplicht. Deze is vormvrij en bij ruimtelijke ontwikkelingen die door een initiatiefnemer worden geïnitieerd, ligt die rol bij hen. In dit geval dus bij Domijn. De afgelopen periode heeft Domijn diverse overleggen gevoerd met de bewonerscommissie. Zij zijn positief over de voorgestelde ontwikkeling. Bij hen zijn er met name vragen over wanneer de sloop van de woningen plaatsvindt en of er al dan niet sprake zal zijn van gefaseerde sloop. Dat is op dit moment vanwege de fase van het project nog niet helder, maar zal de komende periode duidelijk worden. De overige bewoners van het plangebied worden in de komende periode geïnformeerd door Domijn. Daarnaast voert Domijn overleg met de eigenaren van de twee koopwoningen in dit gebied. Ook de omliggende omgeving wordt geïnformeerd over de plannen. Hierbij zal met TKF als naaste buur en vanwege de milieuzonering een apart overleg worden gepland. Pagina 5 van 7

Domijn heeft het participatieproces voor het Zwarteland en de eerste opbrengsten daarvan beschreven in het door hen aangeleverde participatieverslag, bijlage 6. 1.8. De voorgestelde ontwikkeling past binnen de “Woonvisie Goed wonen in Haaksbergen” Op 5 juli 2023 heeft de raad de woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” vastgesteld. Onderdeel van die woonvisie zijn de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningbouw. Kwantitatief worden er met dit plan geen woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In het huidige stedenbouwkundige plan is zelfs sprake van enkele woningen minder. Met dit plan wordt er wel voorzien in de kwalitatieve behoefte. Er is een kwalitatieve behoefte aan huurwoningen. Die blijft met dit plan in stand. De nieuwe woningen zijn voor gemixte doelgroepen. Er zullen meergezinswoningen en doelgroep onafhankelijke woningen, variërend in type, komen. Het betreffen zowel sociale woningen onder de aftoppingsgrens voor huursubsidie, als huurwoningen boven de aftoppingsgrens. Met de huurwoningen boven de aftoppingsgrens wordt voorzien in woningen voor een doelgroep die niet kan kopen, maar ook niet in aanmerking komt voor een huurwoning met huursubsidie. De nieuwe woningen voldoen met de kleinere kavels aan de behoefte van de huidige huurders. Daarnaast voldoen de woningen aan de wettelijke kaders voor BENG en daarmee ook aan de huidige normen voor duurzaamheid.

Deze ontwikkeling betekent een verbetering van de kwaliteit van de voorraad sociale huurwoningen in Haaksbergen. 1.9.

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij op grond van artikel 6.24 van de Wro, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkeling anderszins verzekerd, waardoor er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro opgesteld hoeft te worden. Door het sluiten van een anterieure overeenkomst met Domijn, worden zij verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijke planschade en de exploitatiebijdrage. Daarnaast worden afspraken gemaakt met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden in de openbare ruimte en eventueel herstel van schade in de openbare ruimte. Risico’s Domijn is in gesprek met de huidige bewoners van de koopwoningen die in het betreffende plangebied liggen. De intentie is om tot een goede oplossing te komen. Het is vooraf nog niet helder of daar wordt uitgekomen. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Na positieve besluitvorming heeft Domijn op 31 oktober een overleg met bewoners van het gebied. Op 13 november informeren zij omwonenden van het gebied. Tevens plant Domijn begin november een overleg met TKF. Nadat het startvoorstel voorgelegd is aan de commissie Ruimte van 15 november, zal bekeken worden of nog voor de start van het nieuwe jaar een ontwerpbestemmingsplan ter inzage kan worden gelegd. Indien dit niet lukt wordt bekeken welke planvorm op basis van de nieuwe Omgevingswet noodzakelijk is.

Bijlagen: Bijlage 1 Stedenbouwkundige uitgangspunten Oversticht, maart 2023 Bijlage 2 Stedenbouwkundig plan Domijn, september 2023 Bijlage 3 Cultuurhistorische waardestelling Oversticht, september 2021 Bijlage 4 Onderbouwing sloop woningen buurt Zwarteland opgesteld door Domijn Bijlage 5 Advies erfgoedraad, 24 maart 2023 Bijlage 6 Participatieverslag opgesteld door Domijn Pagina 6 van 7

Adviseur/opsteller: Harriët Zuethoff Team: Omgeving & Ontwikkeling

Advies over openbaar – niet openbaar: Na besluitvorming is het collegebesluit met onderliggende stukken openbaar (onderliggende stukken zoals aangegeven en bijgevoegd in de rubriek Bijlagen bij het collegebesluit). Na besluitvorming is het collegebesluit met onderliggende stukken nog niet meteen openbaar; er geldt een embargo. Het betreft een personele zaak. Na besluitvorming is het integrale besluit niet actief openbaar. Het collegebesluit met onderliggende stukken is gedeeltelijk openbaar onder toepassing van de Woo. Na besluitvorming zijn alle of bepaalde stukken/informatie geheim (met oplegging van geheimhouding). Medezeggenschap: Advies, instemming, of overleg met OR en/of GO is nodig. Vul hier de redenen in dat het besluit voor advies, instemming, of overleg met/aan de OR en/of GO wordt voorgelegd. Integraliteit en bestuurlijke afstemming Dit advies is tot stand gekomen in samenspraak met Sandra Scheggetman (RO adviseur), Karel Fruhling (civiel) en bestuurlijk afgestemd met de portefeuillehouder Jan-Herman Scholten op 16-102023

In te vullen door /namens gemeentesecretaris Datum vergadering: Zaak/registratienummer: Agendapunt: Agendering akkoord: Door collegeleden aangegeven als:  Hamerstuk  Bespreekstuk Na collegebesluit in te vullen door/namens gemeentesecretaris  Conform  Afwijkend, zie advies/besluit  Aangehouden, opnieuw agenderen  Teruggenomen  Terugverwezen

Pagina 7 van 7