Advies - besluit aangepast startvoorstel verplaatsing landhuis kavel behorende bij landgoed Eppenzolder

Advies/Besluit

college

Datum vergadering: 3 oktober 2023 Portefeuille(houder): Ruimte en Mobiliteit; wethouder drs. J.H. Scholten Programma/Paragraaf: 8 Programma Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Onderwerp: Aangepast startvoorstel verplaatsing landhuis kavel (vooralsnog onbebouwd) behorende bij landgoed Eppenzolder Samenvatting besluit Wij besluiten medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om de bestaande (onbebouwde) woonbestemming van landgoed Eppenzolder te verplaatsen. De huidige woonbestemming ligt op een locatie waar inmiddels de nieuwe N18 is gerealiseerd. De eigenaar kan daarom geen landhuis op deze locatie realiseren zoals eerder was gepland. Het verzoek voldoet nog steeds aan de voorwaarden voor een landgoed. De nieuwe locatie van het landhuis is de enige locatie binnen de grenzen van het landgoed waar ruimtelijk gezien een landhuis nog gerealiseerd kan worden. Er worden geen extra bouwmogelijkheden gecreëerd. Het verzoek voor het verplaatsen van de bestaande woonbestemming is eerder als startvoorstel behandeld. Bij de toenmalige behandeling was geconcludeerd dat er een aantal bezwaren waren tegen de beoogde ontwikkeling en dat er onvoldoende participatie had plaatsgevonden. Dit is sindsdien gecorrigeerd.

In afstemming met de omgeving is er een nieuwe locatie van het landhuis gekozen die door de initiatiefnemer en de belanghebbenden wordt ondersteund.

Besluit: 1. Medewerking te verlenen aan het verzoek van de initiatiefnemer om de (onbebouwde) woonbestemming van landgoed Eppenzolder onder de volgende voorwaarden te verplaatsen: Er wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten waarin afspraken worden gemaakt over de voorgenomen ontwikkeling, alsmede de financiële kaders waaronder mogelijke planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten voor de beoogde ontwikkeling; Er wordt een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ of het Omgevingsplan doorlopen waarin de voorgenomen ontwikkeling planologisch mogelijk wordt gemaakt; Uit nog uit te voeren milieutechnisch onderzoek is gebleken dat er tegen deze ontwikkeling geen bezwaren bestaan. De voorgenomen ontwikkeling van landgoed Eppenzolder betreft het volgende: Het verplaatsen van de bestaande (onbebouwde) woonbestemming naar een geschiktere locatie; Het realiseren van een landhuis met een inhoud van minimaal 1.000 m3 met bijbehorend bijgebouw van maximaal 250 m2; Het landschappelijk inpassen van deze locatie. 2. De agendacommissie verzoeken om het startvoorstel te agenderen voor de commissie Ruimte voor het geven van wensen en bedenkingen.

Pagina 1 van 9

Openbaar / Niet-openbaar: Maak een keuze Openbaar Embargo tot: Kies Datum Personele zaak, niet actief openbaar Niet openbaar/ geheim (onder besluit motiveren) Aldus besloten Paraaf gemeentesecretaris:

Indien afwijkend besloten:

Besluit en argumenten

Pagina 2 van 9

Inleiding / aanleiding Op 31 mei 2022 heeft Eeckhof BV namens de initiatiefnemer een aangepast principeverzoek ingediend voor het verplaatsen van de (vooralsnog onbebouwde) woonbestemming van landgoed Eppenzolder.

Afbeelding: locatie landgoed Eppenzolder in het bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen”. Huidige woonbestemming voor het landhuis is met rode marker aangegeven.

De ontwikkellocatie is gelegen aan de Eppenzolder (voormalig Schoolkaterdijk) ten noorden van Haaksbergen. Het landgoed is in 2012 mogelijk gemaakt op basis van het toen geldende provinciale en gemeentelijke beleid voor nieuwe landgoederen. Doorslaggevend hierbij zijn geweest de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit en de realisering van de natuur- en landschapsdoelstellingen. De realisatie van het landgoed is ruimtelijk mogelijk gemaakt door middel van het bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening landgoed Eppenzolder’, vastgesteld op 22 februari 2012. Vanwege de aanleg van de nieuwe N18 kon het landhuis niet op de oorspronkelijk beoogde locatie gebouwd worden. De initiatiefnemer heeft daarom verzocht de huidige woonbestemming binnen het landgoed te verplaatsen. Gewenste ontwikkeling De gevraagde ontwikkeling behelst de volgende aspecten: - verplaatsing ten behoeve van landhuis landgoed Eppenzolder - verdere realisatie van landschappelijke inpassing en natuurontwikkeling Het doel is realisatie van landgoed Eppenzolder. Verplaatsing van het bouwblok is hiervoor noodzakelijk

Pagina 3 van 9

In de gewenste situatie wordt het bouwblok voor het landhuis verplaatst naar de zuidwest grens van het landgoed. Zie onderstaande afbeelding voor de gewenste locatie (op de afbeelding aangegeven door middel van een blauwe pijl).

Afbeelding: gewenste locatie landhuis.

Deze locatie is landschappelijk, ruimtelijk en akoestisch gezien de beste plek voor het landhuis. De beoogde locatie van het nieuwe landhuis ligt deels op een es, maar vanwege de N18 ten noorden, een intensieve veehouderij ten zuiden en de belangen van de omwonenden, is dit de enige locatie binnen het landgoed waar het landhuis nog op een ruimtelijk verantwoorde manier gerealiseerd kan worden. De ontwikkeling betreft het verplaatsen van de bestaande woonbestemming. Er worden geen extra mogelijkheden gecreëerd. Om de gewenste ontwikkeling te kunnen realiseren is een herziening van het bestemmingsplan / Omgevingsplan noodzakelijk. De verplaatsing van de woonbestemming is al eerder, te weten op 14 september 2022, in de commissie Ruimte behandeld. Tijdens deze behandeling is er namens de omwonenden en belanghebbenden ingesproken.

Deze inspraak richtte zich op de volgende punten: - het te plaatsen landhuis en bijbehorend landgoed zou niet voldoen aan de gestelde gemeentelijke criteria voor een landgoed; - het was reeds bij de koop van de grond bekend dat de N18 zou gaan lopen op de plek van het landhuis; - de voorgestelde locatie biedt wel degelijk een belemmering voor uitbreiding van de intensieve veehouderij; - de voorgenomen ontwikkeling is niet afgestemd met de omgeving; - de voorgenomen locatie van het landhuis past niet bij de huidige inrichting van het essen landschap; - huidige anterieure overeenkomst wordt door de initiatiefnemer niet nageleefd. Pagina 4 van 9

Naar aanleiding van de insprekers en de behandeling van het startvoorstel in de commissie Ruimte, is besloten het startvoorstel terug te trekken. Sinds de behandeling in de commissie Ruimte van 14 september 2022 hebben de initiatiefnemer en diens adviseur uitvoerig contact gehad met de belanghebbenden, waarin de bovengenoemde punten zijn behandeld. Dit heeft ertoe geleid dat de beoogde locatie van het landhuis verplaatst is ten opzichte van het eerdere voorstel en dat er afspraken zijn gemaakt over de verdere invulling van het landgoed en het proces. De ontwikkeling wordt nu door de omwonenden ondersteund. Bestuurlijk / wettelijk kader Rijk Algemene wet bestuursrecht (Awb, afdeling 3.4) Wet ruimtelijke ordening (Wro artikel 3.1) Provincie Overijssel Omgevingsvisie Overijssel 2017 Omgevingsverordening Overijssel 2017 Gemeente Haaksbergen Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen“ (vastgesteld op 2 juli 2013) Bestemmingsplan “Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening veegplan 1” (1 november 2017) Argumenten 1.1 De ontwikkeling voldoet (ook na het verplaatsen van de woonbestemming) aan de voorwaarden voor een landgoed. De gemeente Haaksbergen heeft de beleidsuitgangspunten voor een nieuw landgoed geformuleerd in het bestemmingsplan Buitengebied. Hierin is aangegeven dat nieuwe landgoederen een kans vormen om het landschap een impuls te geven.

Doorslaggevend is de positieve bijdrage die het landgoed levert aan de ruimtelijke kwaliteit, dan wel de realisering van natuur- en landschapsdoelstellingen. De voorwaarden voor een nieuw landgoed zijn: • nieuwe landgoederen zijn tenminste 10 hectare groot; • 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype; • 90% van het landgoed moet openbaar toegankelijk zijn; • nieuwe landgoederen mogen geen belemmeringen opleveren voor de landbouw; • nieuwe landgoederen bevatten een landhuis van allure met een woonbestemming en een inhoudsmaat van minimaal 1.000 m3. Het in 2012 vastgestelde plan voor landgoed Eppenzolder voldeed aan de bovenstaande eisen. Het oorspronkelijke oppervlak van het landgoed was ca. 13 hectare. Met de komst van de nieuwe N18 is het beschikbare oppervlak voor het landgoed met ca. 2 hectare verkleind. Het nieuwe oppervlak van het landgoed is 11,4 hectare.

Pagina 5 van 9

Afbeelding: Nieuwe indeling van landgoed Eppenzolder met bijgevoegde kaveloppervlaktes in hectares.

In bovengenoemd oppervlakte zijn de Rood voor Rood en VAB woningen meegerekend. Deze maken echter geen onderdeel uit van het landgoed. Zonder het meerekenen van deze woningen is het oppervlak nog steeds groter dan de benodigde 10 ha, namelijk ca. 11,2 ha. De openstelling en realisatie van 30% natuur wordt in een landschappelijk inpassingsplan uitgewerkt. Daarmee voldoet het nieuwe landgoed na de beoogde herziening van het bestemmingsplan nog steeds aan de gestelde voorwaarden voor nieuwe landgoederen. 1.2

Aanwezigheid van de nieuwe N18 maakt realisatie van het landhuis op de oorspronkelijk bedoelde locatie niet mogelijk. Het bestemmingsplan ‘Buitengebied, partiële herziening landgoed Eppenzolder’ is op 22 februari 2012 vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 17 april 2012 onherroepelijk geworden. Dit bestemmingsplan zag er als volgt uit:

Pagina 6 van 9

Afbeelding: Bestemmingsplan “Buitengebied, partiële herziening landgoed Eppenzolder” met huidige locatie van het landhuis aangegeven d.m.v. een rode marker.

Deze partiële herziening is in 2013 overgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ (vastgesteld op 2 juli 2013). Op 21 februari 2018 is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen, partiële herziening N18’ vastgesteld. Het tracé van de nieuwe N18 is ook op de bovenstaande afbeelding te zien. Deze afbeelding toont aan dat het landhuis niet meer gerealiseerd kan worden op de oorspronkelijk geplande locatie. De initiatiefnemer is hiervoor door Rijkswaterstaat gecompenseerd. Echter was de geleden schade hoger de schadeloosstelling die door Rijkswaterstaat is geboden. Hier wordt in argument 1.3 verder op ingegaan. 1.3

In 2017 is ambtelijk en bestuurlijk aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan een verplaatsing van het bouwblok. Zoals in argument 1.2 is aangegeven, is de initiatiefnemer gecompenseerd voor het feit dat het landhuis niet meer op de oorspronkelijke locatie gerealiseerd kon worden. Een onafhankelijk taxatierapport met plausibiliteitsverklaring heeft aangetoond dat de geleden schade hoger was dan de schadeloosstelling die door Rijkswaterstaat is geboden. In afstemming met de toenmalig wethouder is in juni 2017 aangegeven dat de gemeente ambtelijk en bestuurlijk bereid is medewerking te verlenen aan de verplaatsing van het bouwblok, zolang het nieuwe verzoek aan de voorwaarden voor een goede ontsluiting en de randvoorwaarden voor nieuwe landgoederen voldeed. Wij kunnen ons vinden in de toezegging die in 2017 is gedaan. Het verzoek dat in 2022 is ingediend en in 2023 is aangepast, voldoet aan de gestelde voorwaarden. 1.4 De initiatiefnemer is voornemens het landgoed duurzaam uit te voeren. Bij de realisatie van het landhuis worden extra, innovatieve vormen van duurzaamheid toegepast. Er wordt zoveel mogelijk gewerkt met gerecycled materiaal (metaal en hout), milieuvriendelijk Pagina 7 van 9

isolatiemateriaal en natuursteen. Voor de energievoorziening is de initiatiefnemer voornemens duurzame energiebronnen toe te passen, zoals zonnepanelen en een warmtepomp. De omliggende natuur- en landschapselementen van het landgoed zullen duurzaam beheerd en in standgehouden worden. Met uitvoering van goed regulier en periodiek beheer zullen de elementen hun natuurlijke- en landschappelijke waarden behouden en waar mogelijk verder worden ontwikkeld. Het regulier en periodiek beheer van de landschapselementen sluit aan bij de beheervoorschriften vanuit de Groene en Blauwe diensten. Op de natuurgronden wordt het beheer uitgevoerd op basis van beheervoorschriften vanuit de Subsidie Natuur en Landschapsbeheer. 1.5 De voorgenomen ontwikkeling is afgestemd met de omgeving. Zoals eerder aangegeven is het vorige startvoorstel teruggetrokken, mede naar aanleiding van onvoldoende afstemming met de omgeving. De initiatiefnemer en diens adviseur hebben sindsdien meerdere malen contact gehad met de omgeving om de voorgenomen ontwikkeling af te stemmen. Naar aanleiding van dit contact is de beoogde locatie van het landhuis verplaatst en zijn er afspraken gemaakt over de verdere invulling van het landgoed en het proces. De nieuwe locatie wordt door de omwonenden ondersteund.

Met een herziening van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ wordt de voorgenomen ontwikkeling mogelijk gemaakt. Als gevolg van de aanleg van de nieuwe N18 is het landhuis niet meer te realiseren zoals oorspronkelijk was bedoeld en bestemmingsplanmatig was vastgelegd. Op de beoogde locatie is het binnen het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk een woning / landhuis te realiseren. Om die reden moet het bestemmingsplan aangepast worden. De gewenste verplaatsing past niet binnen de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Haaksbergen’ (vastgesteld op 2 juli 2013). Om die reden is een partiële herziening nodig om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. 1.6

1.7

Door het sluiten van een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro, met de initiatiefnemers, zijn de kosten voor de beoogde ontwikkelingen anders verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro opgesteld te worden. Door het sluiten van een overeenkomst op grond van artikel 6.24 Wro hoeft er geen exploitatieplan opgesteld te worden. De initiatiefnemer wordt met het sluiten van de overeenkomst verantwoordelijk voor alle financiële kaders, waaronder mogelijk planschade, de exploitatiebijdrage en de daadwerkelijke investeringskosten van de beoogde ontwikkeling. Naast het kostenverhaal regelt de overeenkomst ook de rechten en plichten van partijen, de termijnen en fasering die worden gehanteerd en alle overige zaken die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling. Dit is conform de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan”. Op 23 september 2015 heeft de gemeenteraad de werkwijze “behandeling van verzoeken van initiatiefnemers voor een herziening van het bestemmingsplan” vastgesteld. Conform deze werkwijze wordt ons voorgenomen besluit aan de commissie Ruimte aangeboden. De commissie Ruimte wordt op deze manier vroegtijdig betrokken en blijft op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen in de gemeente.

Het is voor ons, maar zeker ook voor de initiatiefnemer, goed om te weten of de commissie Ruimte zich kan vinden in de ruimtelijke kaders uit het voorgenomen besluit. 2.1

Risico’s Door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden risico’s voor de gemeente Haaksbergen uitgesloten. Vervolgproces en uitvoeringsaspecten Bij een positief besluit kan er een overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente Haaksbergen worden gesloten over deze ontwikkeling. Wanneer deze overeenkomst door alle partijen is ondertekend, kan de bestemmingsplan- /Omgevingsplanprocedure worden opgestart. Wanneer de Pagina 8 van 9

bestemmingsplan-/Omgevingsplanprocedure is doorlopen kan de initiatiefnemer de benodigde omgevingsvergunning aanvragen.

Bijlagen: - Aangepaste situatietekening Landgoed Eppenzolder d.d. 06 september 2023.

Adviseur/opsteller: Colin Watson, medewerker RO Afdeling/team: Omgeving & Ontwikkeling

Advies over openbaar – niet openbaar: Na besluitvorming is het collegebesluit met onderliggende stukken openbaar (onderliggende stukken zoals aangegeven en bijgevoegd in de rubriek Bijlagen bij het collegebesluit) Na besluitvorming is het collegebesluit met onderliggende stukken nog niet meteen openbaar; er geldt een embargo; dit is aangegeven onder de advies/beslispunten Het betreft een personele zaak. Na besluitvorming is het integrale besluit niet actief openbaar. Het collegebesluit met onderliggende stukken is gedeeltelijk openbaar onder toepassing van de Wob. Na besluitvorming zijn alle of bepaalde stukken/informatie geheim (met oplegging van geheimhouding); dit is opgenomen onder de advies/beslispunten en gemotiveerd onder de argumenten. Medezeggenschap: Advies, instemming, of overleg met OR en/of GO is nodig; in de advies/beslispunten is dit aangegeven Integraliteit en bestuurlijke afstemming Dit advies is tot stand gekomen in samenspraak met Michael de Baat en bestuurlijk afgestemd met de portefeuillehouder Jan-Herman Scholten op 18-09-2023.

In te vullen door /namens gemeentesecretaris Datum vergadering: Zaak/registratienummer: Agendapunt: Agendering akkoord: Door collegeleden aangegeven als:  Hamerstuk  Bespreekstuk Na collegebesluit in te vullen door/namens gemeentesecretaris  Conform  Afwijkend, zie advies/besluit  Aangehouden, opnieuw agenderen  Teruggenomen  Terugverwezen Pagina 9 van 9