A9-1.Structuurvisie haaksbergen addendum-gecomprimeerd
Tekst van het document
STRUCTUURVISIE 2030
Haaksbergen: groenste dorp van Twente
Addendum: Locatieonderzoek uitbreiding wonen en werken NOVEMBER 2023 NL.IMRO.0158.SV1001-0002
1
Woningen aan de Moatsnieder, Haaksbergen 2
Addendum structuurvisie 2030
Haaksbergen: groenste dorp van Twente
November 2023, gemaakt door:
Funenpark 1-D 1018 AK Amsterdam Nederland T. +31(0)20-419.41.69 bureau@strootman.net www.strootman.net
In opdracht van:
Markt 3 7481 HS Haaksbergen
3
Veldmaat, Haaksbergen
Inhoud
1 2 3
De opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06
Aanpak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 08
Visie voor Haaksbergen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 3.1 Voorbeelduitwerking Honesch: oversteek Klaashuisstraat . . . . . . 12 3.2 Voorbeelduitwerking Wissinkbrink-west . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.3 Werkterreinen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
4
Visie voor St. Isidorushoeve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 4.1 Dorpsranden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 4.2 Goorsestraat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
5 6
Visie voor Buurse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Bijlages
1
De opgave 14 ha
346 opgave permanente woningen (dichtheid 25/ha)
5 ha
175 tijdelijke opgave (dichtheid 35/ha)
11,5 ha
2,5 ha
Waarom een addendum In 2014 is de huidige structuurvisie vastgesteld. Een document met een visie op hoofdlijnen, gebaseerd op het mooie Twentse landschap, onderdeel van de gemeente Haaksbergen. Actuele en komende opgaven en uitdagingen kwamen hier uitgebreid aan bod. Zij kregen een plek in de visie en op basis van richtgevende principes zijn voorstellen gemaakt hoe hier in de toekomst mee om te gaan. Inmiddels zijn we bijna tien jaar verder. De structuurvisie die vastgesteld werd in 2014, werd gemaakt in een andere tijd. De economische crisis speelde, en van vraag naar
6
Vraag nieuwe werklocaties Accuplek
meer ruimte voor wonen en werken was geen
maken op de structuurvisie, gericht op de
sprake: ‘De tijden van grote groei zijn nu
zoektocht naar ruimte voor de uitbreiding
echter wel zo’n beetje voorbij, daar zijn alle
van woningen en van werkterreinen. Het
toekomstverkenningen het wel over eens’, lezen
addendum moet gezien worden als een extra
we. En de krimp die al zou inzetten vanaf 2015-
hoofdstuk op de structuurvisie en treedt
2024, laat nog altijd op zich wachten. Anno
duidelijk in de voetsporen hiervan. Uitspraken
2023 is er weer vraag en behoefte aan ruimte
die daarin gedaan zijn, gelden nog steeds, tenzij
voor wonen en werken. Sterker nog: de nood
anders vermeldt.
is hoog. Niet alleen zijn er meer permanente woningen nodig – er is ook behoefte aan tijdelijke woningen voor bijvoorbeeld vluchtelingen. Om sneller stappen te zetten heeft het college daarom besloten om een addendum te laten
** "De ambitie van onze gemeente is groter dan de lange termijnbehoefte op basis van de Primos prognose (2020) (230 woningen) en het plus scenario (385-445 woningen). Dit komt mede voort uit de grote landelijke ambitie (in de Nationale woon- en bouwagenda is een lange termijndoel van 900.000 woningen tot 2030 opgenomen) en de afspraken die de provincie Overijssel vervolgens heeft gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten in het kader van de Woondeal Twente." Harde plannen
202
Ambitie komende 10 jaar (Woonvisie) Harde plannen Opgave (Ambitie [minus] harde plannen)
500 202 298 500 387 298
Ambitie komende 10 jaar (Woonvisie) Zachte plannen Opgave (Ambitie [minus] harde plannen)
387
Zachte plannen
Woningsegment Ambitie komende 10 jaar (Woonvisie) Harde plannen Ambitie komende 10 jaar (Woonvisie) OPGAVE Harde plannen
x
x
x
150
50
100
40 150 110 40
50 50 0 50
0 100 100 0
x
50
75
50
96
0 50 50 0
75 125 96
KavelsKavels
x
Woningsegment
x
Koop Koop rij < rij < NHG NHG Koop Koop tweekapp tweekapp ers ers Koop Koop vrijstaan vrijstaan d d
x
Sociale Sociale huur huur (app/llb) (app/llb) MiddenMidden huur (llb huur (llb <€1000) <€1000) Koop Koop (app en(app en llb) < llb) <
x
50
25
500
? 25 ? ?
186 500 314 186
OPGAVE in zachte plannen Waarvan
110 81
0 46
100 71
50 86
125 91
? ?
314 375
RESTERENDE OPGAVE Waarvan in zachte plannen
29 81
-46 46
29 71
-36 86
34 91
? ?
375
RESTERENDE OPGAVE
29
-46
29
-36
34
Calculatie - wat is de opgave voor de stadsrandlocaties? * 9 vrijstaand in harde plannen. 10 vrijstaand in zachte plannen. Zie toelichting tabel. Er wordt voor 9 vrijstaand in harde plannen. 10 veel meer locaties de mogelijkheid vrijstaand in zachte plannen. voor vrijstaande woningen gezien Zie toelichting tabel. Er wordt voor veel meer locaties de mogelijkheid voor vrijstaande woningen gezien Categorieën ambitie Woonvisie
* Woningbouwopgave
Maar hoeveel woningen zijn er nu eigenlijk nodig? Het antwoord op die vraag komt Sociale huur (app/llb)
*
?
*
vervolgens met de regiogmeenten, nodig lijkt.
- 149 (1/3 zachte plannen)
De ambitie is om 500 permanente woningen te
= 149 opgave regulier
realiseren voor de gehele gemeente, dus voor Haaksbergen, Buurse en Sint Isidorushoeve.
Waar de prognose van Primos geen rekening
Sociale huur (app/llb) Koop rij < NHG Midden huur (llb <€1000) Koop tweekappers Koop (app en llb) < NHG Koop vrijstaand Koop rij < NHG Kavels Koop tweekappers Koop vrijstaand Kavels Categorieën woningbouwprogramma
In de structuurvisie is niet uitgegaan van
mee heeft gehouden is de ‘bijzondere’ opgave
grootschalige uitbreiding en is, onder andere
die bovenop de reguliere opgave komt. Het gaat
via de ladder voor duurzame stedenbouw, aan
dan om statushouders en beschermd wonen.
de slag gegaan met kansen voor inbreidingen.
De berekening wordt daarmee:
HUUR - Middenhuur Categorieën woningbouwprogramma HUUR - Dure huur HUUR - Sociale huur EENGEZINS < NHG Grens HUUR - Middenhuur EENGEZINS > NHG Grens HUUR - Dure huur APPARTEMENT < NHG Grens EENGEZINS < NHG Grens APPARTEMENT > NHG grens EENGEZINS > NHG Grens Zorgwoning APPARTEMENT < NHG Grens Sloop APPARTEMENT > NHG grens Zorgwoning Sloop
Deze plannen liggen vrijwel allemaal binnen de
149 ‘gewone’ opgave
grenzen van de dorpen. Buiten deze plannen
+176 statushouders
om, is er weinig extra ruimte voor woningbouw
+ 21 beschermd wonen
binnen de dorpsgrenzen.
= 346 opgave permanente woningen
Midden huur (llb <€1000) Categorieën ambitie Woonvisie voort uit onderzoeken, gericht op de lange Koop (app en llb) < NHG
termijn. Op basis van de Primos prognose (2020) gaat het om 230 woningen en ligt
het plus-scenario op 385-445 woningen. De gemeente gaat HUUR nu van hethuur plus-scenario uit en - Sociale heeft de ambitie zelfs iets hoger gelegd (500 woningen). Dit komt mede voort uit de grote landelijke ambitie (in de Nationale woon- en bouwagenda is een lange termijndoel voor het hele land van 900.000 woningen tot 2030
Het gaat in totaal om 647 woningen (deels gerealiseerd; deels planvorming).
Hier bovenop komt een opgave voor tijdelijke
Dit zijn 202 woningen in harde plannen en 447
huisvesting. In dit addendum houden we
woningen in zachte plannen. De harde plannen
rekening met de benodigde ruimte voor
zijn onherroepelijk. De zachte plannen zijn nog
deze woningen, maar zien we het deels ook
in diverse stadia van ontwikkeling, daarom is
als een aparte opgave, waar eerst nog een
nu een aanname gedaan dat van deze zachte
participatietraject voor plaatsvindt voordat
plannen, 1/3 van de woningen gerealiseerd kan
definitief locaties kunnen worden aangewezen.
sterker te kunnen verantwoorden.
worden voor 2030.
+ 100 vluchteling/AMV-ers
De opgave in getallen
We komen daarmee tot de volgende
opgenomen) en de afspraken die de provincie Overijssel vervolgens heeft gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten in het kader van de Woondeal Twente (in de woondeal is een basisinspanning afgesproken voor Twente van +14.100 woningen). Begin 2024 zal aanvullend onderzoek plaatsvinden om deze ambitie
De ambitie voor het realiseren van (permanente) woningen gaat nog iets verder dan wat er nu op basis van onderzoeken
+ 75 Oekraïners = 175 opgave tijdelijke woningen
berekening: 500 (ambitie)
* Deze cijfers gebaseerd zijn op de svz
- 202 (harde plannen)
september 2023.
en afspraken vanuit Rijk met provincie en 7
Er is vraag naar meer ruimte, accuplekken
NRC artikel
De opgave in typologiën
manier van bouwen. Aangezien binnen de
aanlandingspunt van de 110-kV kabel in
dorpsgrenzen alle opties al zijn verkend zorgt
Brammelo geplaatst moet worden, als deze er
In de tabellen staan de woningbouwaantallen
het voor een uitdaging: bouwen aan de rand
ook daadwerkelijk komt. Deze accu’s kunnen
uit de ambitie van de gemeente, en de aantallen
van het dorp; maar compact en betaalbaar.
worden ingezet om grote pieken op te vangen
die opgenomen zijn in de verschillende
Met kennis van de Twentse markt in het
en kunnen een belangrijke rol hebben in de
plannen.
achterhoofd zijn bij het uitwerken van de visie
energietransitie binnen de gemeente. Zie ook
Op dit moment komen de aantallen uit de
deze twee vragen relevant:
het nieuwsbericht hierboven ter voorbeeld.
ambitie niet overeen met de harde plannen. Als
•
de zachte plannen buiten beschouwing worden gelaten is er nog een opgave voor:
•
Hoe kunnen we betaalbare woningen maken die in trek zijn bij Twentse starters?
De totale opgave komt hiermee op:
Wat kunnen we doen om de doorstroming
+11,5 ha behoefte
te bevorderen?
+ 2,5 ha accuplek
•
Sociale huur + 115
•
Koop appartement + 75
•
Rijwoningen + 45
Werkterreinopgave
•
Midden huur +35
Voor de opgave voor werkterreinen is ook
In een eerdere planuitwerking is rekening
•
Dure segment +115
uitgegaan van de opgave tot 2030. Hierbij is
gehouden met een behoefte van 7,5ha.
•
Statushouders +176
uitgegaan van een behoefteonderzoek (binnen
Hierover is overeenstemming bereikt met
•
Beschermd wonen +21
het dorp Haaksbergen) dat is uitgezet bij
de provincie Overijssel. Ook is er een plan
Zelfs als alle zachte plannen zouden worden
bedrijven die al in Haaksbergen gevestigd
gemaakt voor uitbreiding op het Stepelerveld
uitgevoerd, is er nog steeds een tekort aan
zijn, of die interesse hebben om zich hier te
– maar dit ligt op dit moment stil. Voor deze
bepaalde type woningen, vooral in het lagere
vestigen. Uit dat onderzoek blijkt een behoefte
behoefte is uitgegaan van 2026. Kijkend
segment. Dat betekent dus dat er een groot deel
van 11,5ha. Hier komt een bijzondere opgave
naar de behoefte die voor 2030 gepeild is,
van de te ontwikkelen woningen die vanuit dit
bovenop, namelijk een accuplek van 2,5ha.
blijkt dit niet voldoende te zijn. De huidige
addendum voortkomen, vraagt om een andere
Dit is een plek die in de nabijheid van het
programmeringsafspraken lopen tot 2026,
= 14 ha vraag
als vervolg daarop dienen nieuwe afspraken te worden gemaakt met bijbehorende behoefteonderzoek.
8
De ruimtelijke opgave niet teveel aan willen veranderen. Hier zijn
groepje woningen of een nieuw wijkje kan een
geleidelijke entrees vanaf het landschap naar
dorpsrand vergroenen en verzachten, grote
het dorp, waarbij besloten plekken, woningen,
open ruimten kleiner maken, en ontstane gaten
Een van de belangrijkste kenmerken van een
houtwallen en bosjes worden afgewisseld met
in de ruimte weer opvullen.
‘goed’ dorp is dat er geen scherpe grens is
open groene plekken. Aandachtspunten liggen
De gekozen locaties zijn nu vrijwel allemaal
tussen het bebouwde gebied van dorp en de
er wel aan de andere kant van het dorp, waar
agrarische grond. In een verdere uitwerking
rest van het landschap. Aan de randen van
de entrees en randen harder zijn en verbetering
wordt verder gesproken met grondeigenaren en
het dorpen grijpen zij als het ware in elkaar.
behoeven.
zal de gemeente integrale keuzes maken. Dit is
De onlosmakelijke relatie tussen dorp en landschap
Op veel plekken in en rondom Haaksbergen,
nu slechts een eerste stap.
deze rafelige grens tussen dorp en landschap,
Woningen inzetten als dorpsverbeteraars
wat een divers beeld oplevert. Ook groene
In de structuurvisie zijn veel kansen benoemd
dat het maken van een definitieve keuze,
plekken binnenin het dorp, zoals bosjes en
waar deels aan is gewerkt de afgelopen jaren.
een integrale keuze moet zijn, waarbij ook
paardenweitjes, dienen als ‘ademruimte’ en
De locaties voor woningen die nu worden
agrarische belangen zijn meegewogen. Bij
dragen ook bij aan die geleidelijke overgang
voorgesteld, worden gezien als een manier
de verdere uitwerking wil de gemeente
tussen dorp en landschap.
waarop we de woningbouwopgave inzetten
een KGO-fonds (Kwaliteitsimpuls Groene
als middel om ambities in te vullen en kansen
Omgeving) opzetten waarmee baten ingezet
Die geleidelijke overgang tussen dorp en
te verzilveren. We zien nieuwe woningen als
kunnen worden om (elders) de omgeving te
landschap is vooral in De Veldmaat van
‘dorpsverbeteraar’ die het landschap en het
verbeteren. Dit geldt zowel voor baten vanuit
Haaksbergen waarneembaar. Hier moet je
dorp geleidelijk een stukje mooier maken. Een
werkterreinen, als uit wonen.
Buurse en St. Isidorushoeve is er al sprake van
Ook voor de locatie van werkterreinen geldt
Voorbeeld van een verhuisketen: bouwen voor ouderen brengt doorstroming op gang, uit woonvisie Haaksbergen 2023
9
2
Aanpak
Bolscherbeek
Drekkersstrang
Fluttersbeek Hagmolenbeek
Hegebeek
Markveldsebeek
Schipbeek / Buurser beek
Zoddebeek
Randvoorwaarden vanuit het landschap Kampenlandschap
Natura 2000
Essen
NNN
Fysisch geografische beekdalen
Geluidscontour N18
In de zoektocht naar nieuwe locaties voor
Aan een selectie van mogelijke locaties is de
van onderstaande beoordelingscriteria. De
wonen en werken is de structuurvisie uit
vraag vooraf gegaan of met bestemming van de
plekken met de hoogste score leiden vervolgens
2014 leidend. Het hierin uitvoerig toegelichte
locatie voor wonen, andere ruimtelijke kansen
tot voorkeursmodellen per dorp. De criteria
landschap, en de daaraan gekoppelde principes
verzilverd kunnen worden. Ook is gekeken
verschillen voor woningen en werkterreinen.
vormen de basis. Vastgestelde landschappelijke
naar plekken die verbetering behoeven. Om het
kaders en natuurlijk wetgeving over natuur zijn
agrarisch gebied zoveel mogelijk te behouden,
hierbij ook sturend; denk bijvoorbeeld aan de
moeten locaties zoveel mogelijk tegen de rand
vele (beschermde) beekdalen en essen dat het
van het bestaande dorp aanliggen. Dan zijn
landschap van Haaksbergen rijk is. Op de kaart
bovendien voorzieningen dichtbij. Hieruit
hierboven zijn de locaties die zijn uitgesloten
voort komt een schil van ‘mogelijke’ plekken
voor de bouwopgave.
aan de randen van de dorpen. Al deze plekken hebben vervolgens een score gekregen op basis
10
Beoordelingscriteria - wonen Mogelijke nieuwe bouwlocaties worden beoordeeld aan de hand van de onderstaande beoordelingscriteria.
Ruimtelijke kwaliteit
Functioneel/praktisch
1.
Verbetert de relatie en verzacht de overgang tussen dorp en
7.
Nabijheid van voorzieningen
landschap
8.
Nabijheid van openbaar vervoer
2.
Behoud waardevol recreatief uitloopgebied
9.
Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen
3.
Sluit aan bij bestaande dorpsbebouwing
10. Snelheid van realisatie
4.
Versterkt de dorpsradialen
11. Mogelijkheden voor grondverwerving
5.
Doorbreekt de (voormalige) rondweg
6.
Kansen om ruimtelijke kans te ‘adopteren’
Haalbaarheid 12. Financiële haalbaarheid (kosten versus opbrengsten) 13. Milieu/randvoorwaarden (beperkingen) 14. Provinciaal beleid
Beoordelingscriteria - werken Ruimtelijke kwaliteit
Functioneel/praktisch
1.
Behoud of versterking van de karakteristieke landschappelijke
6.
Nabijheid van openbaar vervoer
structuur van het esdorpenlandschap
7.
Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen
Kan gevolgen hebben voor ecologische kwaliteiten en/of het
8.
Snelheid van realisatie Mogelijkheden voor grondverwerving
2.
watersysteem
9.
3.
Kansen om een aantrekkelijk werkmilieu te maken
10. Bestaand bedrijventerrein
4.
Kansen om het aanbod aan werkmilieus te verbreden
11. Mogelijkheid tot verdere uitbreiding
5.
Behoud of versterkt de ruimtelijke kwaliteit van het dorp en de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur
Haalbaarheid 12. Financiële haalbaarheid (kosten versus opbrengsten) 13. Milieu/randvoorwaarden (beperkingen) 14. Provinciaal beleid
11
3
Visie voor Haaksbergen
1960
2000
Van dorp in het landschap, naar dorp en landschap
Woningbouw als middel In de afgelopen 100 jaar is Haaksbergen gegroeid van een dorp ín het landschap, naar een dorp áán het landschap. Vooral de rondwegen en voormalige N18 hebben grenzen gelegd waar het dorp naartoe is gegroeid. Doordat de wegen erg stevig zijn uitgevoerd voelen ze niet als onderdeel van het dorp, en zijn ze ook moeilijk over te steken. Nu de uitbreidingsopgave buiten deze wegen ligt, is het een kans om deze direct aan te pakken. De bouwopgave kan daarmee het middel zijn om de volgende ruimtelijke kansen te verzilveren die (deels) in de structuurvisie al zijn benoemd. 12
Deze kansen zijn: •
Verzachten overgang tussen het dorp en het landschap
•
Vergroten dagelijks en vanzelfsprekend contact met het landschap
•
Doortrekken en herstellen linten en radialen
•
Verbinding woningbouwopgave met andere opgaven
•
Kansen pakken voor integrale gebiedsontwikkeling
•
Voormalige N18 opnemen in de dorpsstructuur
•
Slechten barrièrewerking van tangenten Noord- en Westsingel
Legenda Ongewenst Matig Goed
Door tangenten is Haaksbergen afgesloten van het landschap
Strategie:: Randen verbeteren, en dorp en landschap met elkaar verbinden Het landschap stuurt waar bouwen mogelijk is, tussen de bouwvelden liggen groene vingers van radialen, beken, en essen
Concept
om die groene lobben of vingers verder en beter
Op de kaart hierboven is een analyse te zien
het dorp in te trekken. Waar de overgang al
van de dorpsranden van Haaksbergen. Daar
goed is, of waar een bedrijventerrein ligt, is juist
waar de rand matig of slecht is, vraagt dit om
geen aanleiding om te bouwen.
een ingreep. Het kan gaan om een optisch harde/stenige overgang zoals bij Brammelo, of om een weg die moeilijk over te steken is zoals de locatie bij de Noordsingel. Om de relatie tussen dorp en landschap te verbeteren willen we juist op de plekken die aandacht behoeven, woningbouw voorstellen en waar het landschap (zoals essen, groene radialen, en beekdalen) als lobben tussen ligt. Het is dan direct een kans
13
2. Wissinkbrink west
3. Wissinkbrink Oost 4. Veldmaat
1. Kolderveld
Essen Fysisch geografische beekdalen
5. Honesch
Natura 2000 + 500m buffer NNN N18 + Geluidscontour KRW water + contour Groene radialen Zoekgebieden uitbreiding
Alle mogelijke uitbreidinglocaties Haaksbergen Tussen de bouwvelden liggen groene vingers van radialen, beken, en essen.
Woningbouwlocaties
andere ruimtelijke opgaven. Op de volgende
Het uitgangspunt is om tijdelijke woningen
Vanuit het concept en de landschappelijke
pagina is het voorkeursmodel weergegeven;
te plaatsen op plekken waar op termijn
onderlegger hebben we alle kanten van
op de daaropvolgende pagina’s zijn
permanente woningen worden gebouwd. Dit is
Haaksbergen onderzocht en ingedeeld in 5
voorbeelduitwerkingen opgenomen om dit
ruimtelijk strategisch en financieel interessant.
deelgebieden: Kolderveld, Wissinkbrink-west,
nader te illustreren.
Er kan direct begonnen worden met het
Wissinkbrink-oost, de Veldmaat, en Honesch.
14
De Veldmaat is al vroeg afgevallen vanwege
Tijdelijk en permanente woningen
de aanwezige kwaliteiten en het kleinschalige
In deze studie is er geen onderscheid gemaakt
landschap. De Wissinkbrink oost is afgevallen
tussen tijdelijke en permanente woningen. Hier
in verband met de (toekomstige) bedrijvigheid
zitten deels andere eisen aan, en ook andere
nabij. De andere drie locaties zijn kansrijk,
dichtheden. De belangrijkste reden is dat er
om woningopgave te combineren met
eerst een participatietraject moet plaatsvinden.
aanleggen van infra, nuts-aansluitingen, en de landschappelijke aankleding.
7 HA 130 WONINGEN
14 HA 350 WONINGEN
18 HA 450 WONINGEN
Bouwvelden Beschermd wonen Intergrale gebiedsontwikkeling
Voorkeursscenario zoekgebieden: maximaal 39 ha = circa 930 woningen
Voorkeurslocaties
andere woongebieden aanliggen, de ruimtelijke
Op de kaart hierboven is het voorkeursmodel
structuur verbeteren, en andere ruimtelijke
te zien met de voorkeurslocaties voor integrale
kansen verzilveren. Wat nu getekend is, komt
gebiedsontwikkeling.
uit op maximaal 39 hectare. Met een dichtheid van 25 woningen per hectare - een minimale
Deze komen voort uit het toepassen van
dichtheid voor deze opgave terwijl er toch nog
de beoordelingscriteria. Aanvullend geldt
sprake is van ‘landschappelijk wonen’ - komt
dat het totaal een logische structuur dient
dit model uit op ongeveer 930 woningen
te vormen. Een losse bouwkavel die niet is
maximaal.
aangesloten op de huidige dorpsrand of een andere kavel, is bijvoorbeeld onwenselijk. Een hoge positieve score kregen locaties die tegen
15
Fase 1
Fase 2
Fase 3
Fasering
dorp het meest kansrijk om andere kansen mee
voorbeelduitwerkingen rekening gehouden dat
Woningbouw kan als hefboom dienen
te nemen, zoals het aanpakken en verzachten
de dichtheid tegen het dorp aan hoger is, en
voor het realiseren van andere opgaven en
van de rondwegen. Hierdoor heeft Honesch de
afneemt richting het landschap.
ambities. In een integrale gebiedsontwikkeling
hoogste prioriteit. Hier spelen actuele opgaven,
worden projecten financieel, beleidsmatig
zoals ontwikkeling rondom de kerk, waardoor
Afhankelijk van de verdere uitwerking en
en inhoudelijk aan elkaar gekoppeld, zodat
winst voor meekoppeling van andere opgaven
haalbaarheidsstudie moet de fasering nader in
werk-met-werk kan worden gemaakt.
het grootst is.
beeld worden gebracht.
Projectonderdelen die geld kosten worden gekoppeld aan projectonderdelen die geld
Als uitgangspunt is in deze studie een
opleveren.
gemiddelde dichtheid van 25 woningen/ha genomen. Ook is ervan uitgegaan dat binnen
16
De fasering van bouw zou idealiter vanaf het
de ontwikkeling gemiddeld 50% uitgeefbaar
dorp naar het landschap toe moeten groeien.
is. De overige 50% wordt gebruikt voor goede
Mocht een deel van de ontwikkeling op termijn
openbare ruimte, waterberging, speelplekken,
namelijk niet doorgaan, dan wordt voorkomen
landschapselementen en voldoende ruimte
dat er een ‘zwevende’ woonwijk is. Bovendien
voor afronding van dorpsranden.
zijn juist de plekken aan de randen van het
Voor beide uitgangspunten is in de
3.1
Voorbeelduitwerking Honesch: oversteek Klaashuisstraat Honesch is ingestoken als een
kan het viaduct worden verwijderd. De weg
gebiedsontwikkeling. Een integraal project waar
vormt zo geen barrière meer en is er een kans
niet alleen woningen worden gebouwd, maar
om van de Buurserstraat een groene entree te
waar ook gewerkt wordt aan de infrastructuur,
maken richting Brink en centrum.
het herstellen van landschapselementen,
Aan de oostzijde van de Koningin
transformatie, en recreatieve ontsluiting.
Wilhelminastraat ontstaan er daardoor kansen
Het woonzorgcentrum Saalmerink heeft een
om in relatief hoge dichtheden landschappelijk
transformatieopgave. In plaats van dit volledig
te wonen, waardoor er ook veel ruimte is om
te slopen en hier iets nieuws te bouwen, zijn
de kwaliteit van het landschap te verbeteren.
er ook kansen voor transformatie. Door
Een gebiedsontwikkeling waar de verschillende
het gebouw ‘door te knippen’ en dus slechts
onderdelen elkaar dus versterken en dorp en
gedeeltelijk te slopen, ontstaat door het
landschap een betere verbinding met elkaar
woonpark een verbinding van centrum naar
aangaan.
landschap. Door de voormalige N18 echt ruimtelijk af te waarderen kan de weg worden verlaagd op plaatsen waar deze verhoogd is aangelegd en
Gebiedsontwikkeling Honesch aan de zuidzijde van Haaksbergen
17
Voorbeelduitwerking Honesch: oversteek Klaashuisstraat
Nieuwe woningen Groene randen Kruidenrijke weides Water Ommetje Voorbeelduitwerking
18
Referentie: Compact dorps wonen
Referentie: Wonen in hoven
Referentie: wonen aan een boomgaard
Referentie: Voorkanten naar het landschap
Voorbeelduitwerking Honesch: oversteek Klaashuisstraat
Huidige situatie Visualisatie verlagen van de voormakige N18 door middel van het ontwikkelen van woningbouw
Huidige situatie Visualisatie mogelijk doorbreken van het Woonzorgcentrum Saalmerink 19
Voorbeelduitwerking Honesch: oversteek N18 – Buursertraat
Huidige situatie
Visualisatie mogelijke verwijdering van viaduct Buursestraat
20
Voorbeelduitwerking Honesch: oversteek Park Scholtenhagen
Huidige situatie
Visualisatie park entree N18
21
3.2
Voorbeelduitwerking Wissinkbrink-west
Een woningbouwontwikkeling op de Wissinkbrink-west is een kans om te zorgen voor een betere aansluiting tussen de Wissinkbrink en de woonwijk Hassinkbrink. Er zijn al 5 ruime kavels gepland waar we op aansluiten. Door landschapselementen te laten staan en uit te breiden ontstaan kamers waar gewoond kan worden in hoge dichtheden met respect voor het landschap. Woningen krijgen zoveel mogelijk hun voorkant richting het
Nieuwe woningen
landschap of landschapselementen. De woningen die hier gebouwd worden zijn
Houtwallen en bosjes
niet het type grote villa, maar juist rijtjes en
Beek en beekdal
tweekappers, en andere typen woningen die
Ommetje
Haaksbergen nog niet kent. Een voorwaarde om hier te bouwen is dat de wijk duurzaam wordt en beekdal en es respecteert.
22
Clusterwoningen in het landschap
Clusterwoningen in het landschap
Geschakelde woningen in relatie tot het buitengebied
Referentie van prefab verplaatsbare woningen
Aanhechting over de Noordsingel
wandelaars, is de nieuwe ontwikkeling ook
De huidige Noordsingel is een harde barrière
een plus voor de huidige bewoners. Het
tussen dorp en landschap. Als woningbouw op
biedt ook direct een kans om de beek door
de Wissinkbrink-west gaat plaatsvinden, zijn
te trekken tot in het dorp. Door deze plek als
ingrepen aan de weg randvoorwaardelijk. Er
gebiedsontwikkeling aan te pakken kan de
moet natuurlijk rekening worden gehouden
woningbouw de ingrepen voor landschap en
met de intensiteit van het verkeer, maar een
infrastructuur financieren.
aanpassing van het wegprofiel, zal ervoor zorgen dat er minder geluidsoverlast is,
Kolderveld
waardoor de geluidsschermen mogelijk
De ambities over compact wonen, ruimte voor
verwijderd kunnen worden.
landschap en doorbreken bariere rondweg die
Door ook te zorgen voor nieuwe routes en
we voor de Wissinkbrink-west gelden, gelden
betere oversteekplekken voor fietsers en
ook voor Kolderveld.
Huidige situatie
Visualisatie oversteek over de Noordsingel 23
3.3
Werkterreinen
In de structuurvisie van 2014 is de Vregelinkshoek
zich als ontginningslandschap en is door
nog afgevallen als uitbreidingslocatie voor
schaalvergroting en andere ontwikkelingen
werkterreinen vanwege het gebrek aan
(o.a. ruilverkaveling en N18) behoorlijk diffuus
groei. Inmiddels is de groei er wel, en is er
geworden, hier ligt daardoor een kans voor
uitbreidingsruimte nodig. Niet alleen voor
vergoening. Dichter naar de kern zal dit meer een
nieuwe bedrijven, maar vooral voor bedrijven
mix van wonen en werken zijn.
die al gevestigd zijn in Haaksbergen en die willen groeien, of willen transformeren. Er is daardoor ook schuifruimte nodig waardoor verouderde terreinen kunnen worden getransformeerd.
Gemengd werkmilieu
Op de langere termijn is een strategie
Kleinschalig werkmilieu
zoals verbeeld op het kaartje iets om naar
Grootschalig werkmilieu
te streven. Groei en vestiging van nieuwe bedrijven wordt vooral gestimuleerd op terreinen in de buitenste schil (plekken als Stepelerveld). Dit stuk landschap typeert
24
Waarborg het dorpse karakter door een identiteit toe te kennen aan de verschillende bedrijventerreinen. Hoe dichter bij het dorp, hoe extensiever.
Voorbeeld ecomunitypark, Oosterwolde: handhaving van het landschap
Voorbeeld High Tech Campus Eindhoven: hoogwaardige groene openbare verblijfsruimte
Voorbeeld ecomunitypark, Oosterwolde: niet uitgeven tot de weg
Voorbeeld Uzin Uts, Haakbergen: geen gladgeschoren gazon, maar gebruik van vaste planten
Stepelerveld Wissinkbrink
Voor de opgave tot en met 2030 is gekeken naar vier locaties. Deze zijn gewogen met de
Veldmaat
beoordelingscriteria uit hoofdstuk 2 en daar komt de volgende ranking uit: 1.
Stepelerveld
2.
Wissinkbrink-oost
3.
Veldmaat
4.
Vregelinkshoek
De voorkeur gaat uit naar een noordelijke ontwikkeling van Stepelerveld in de richting van
Vregelinkshoek
de N18 en niet op vier plekken los te ontwikkelen. Landschappelijk is de Vregelinkshoek het meest aantrekkelijk maar het minst goed bereikbaar
Verkenning uitbreidingslocaties
via de N18. Als bedrijven uit Brammelo willen groeien dan zou het het beste zijn om deze te helpen verhuizen naar een van de andere locaties. Dit zou bovendien een kans zijn om de accuplek die mogelijk nodig is voor de energietransitie in Haaksbergen, onder andere voor het opvangen van grote pieken in de vraag naar elektriciteit op Brammelo te realiseren, en deze niet in het groen van de Vregelinkshoek te laten landen. Bij het ontwikkelen van nieuwe werkterreinen moet aan de volgende ruimtelijke randvoorwaarden worden voldaan: •
De structuren van het huidige landschap moeten zoveel mogelijk gehandhaafd blijven. Bij landschappelijke aankleding van het terrein ligt de prioriteit daarmee dus niet op het toevoegen van iets nieuws, maar op aanhechting en vervlechting met het
Model 1. Stepelerveld: Onlangs is Stepelerveld fase 1 gerealiseerd. Dit model suggereert om de locatie Stepelerveld fase 2 aan te pakken. De locatie sluit naadloos aan bij de huidige bedrijventerreinen. De locatie Stepelerveld scoort het hoogst tijdens de prioritering van de uitbreidingslocaties (zie bijlage).
landschap. •
Werktterreinen worden niet uitgeven tot de weg om zo brede landschappelijke bermen te behouden. In deze ruimte kan bijvoorbeeld waterberging worden opgelost en kunnen paden komen voor lunchrondjes. Op de langere termijn geeft dit zowel ruimtelijke, sociale als financiële voordelen.
•
Goed groen blijft zoveel mogelijk in beheer van de gemeente. Dit zijn structuren als houtwallen en singels, en brede bermen met kruidenrijk grasland.
•
Overtollig water wordt zoveel mogelijk opgevangen in beken, wadi’s en op daken. Gebiedsvreemde vijvers passen niet in het landschap.
Model 2. Wissinkbrink: Deze locatie is gunstig te bereiken via de N18 en via bushalte Metaalstraat.Het is gunstig dat deze locaties relatief ver verwijderd ligt van de dorpskern. De relatie tussen de dorpskern en het omliggende landschap kan hierdoor behouden worden. 25
4
Visie voor St. Isidorushoeve
noord-oost
noord-west
oost
west zuid
Essen Fysisch geografische beekdalen Bos en houtwal Werklocatie Dorp Zoekgebieden uitbreiding
Verkenning in- en uitbreiding St. Isidorushoeve
In de structuurvisie uit 2014 is opgenomen dat
voorstellen gedaan voor de aanpak van de
kleinschalige bedrijfskavels en aandacht voor
St. Isidorushoeve een dorp moet blijven dat ‘los
Goorsestraat.
een goede landschappelijke inpasbaarheid;
in het landschap ligt’ met aantrekkelijke groene
Op het kaartje hierboven zijn alle mogelijke
• het bedrijventerrein zal uitsluitend worden
entrees. Om te voldoen aan de lokale behoefte
locaties weergegeven. Deze zijn deels al
ontwikkeld ten behoeve van ondernemers die
is ook hier een opgave voor woningbouw.
in beeld en een aantal hiervan is nieuw.
een sterke binding hebben met de kern Sint
De voetbalvereniging, de school en de kerk
Door al deze locaties ook te toetsen aan de
Isidorushoeve;
vormen de kern van het dorp en vanwege de
beoordelingscriteria is het voorkeursmodel
• het bedrijventerrein zal worden ontwikkeld
drukke Goorsestraat is het de wens om aan de
tot stand gekomen. Op termijn kan dit model
in onderlinge samenhang met de revitalisering
oostzijde hiervan te ontwikkelen. Inwoners
doorgroeien naar de situatie op de kaart
van het bestaande bedrijventerrein, dat wil
hoeven de weg dan niet over te steken als ze
daaronder: de Hoeve als compact dorp met een
zeggen dat eerst de mogelijkheden worden
naar de voorzieningen willen wandelen of
stevige groene omlijsting.
bekeken om een bestaand bedrijf op de huidige locatie te behouden en pas in de laatste plaats
fietsen. Een voor de hand liggende keuze, die echter voorbij gaat aan het feit dat een
Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein
plek te bieden op het nieuw te ontwikkelen
gevaarlijke weg dwars door het hart van het
dient voor een belangrijke mate bijdrage te
bedrijventerrein
dorp in het algemeen ongewenst is. Voor de
leveren aan de vitaliteit en de leefbaarheid van
woningbouwlocaties is daarom breder gezocht.
de kern St. Isidorushoeve:
Daarnaast worden er in dit hoofdstuk ook
• het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein zal als “werklandschap” worden gerealiseerd met
26
43 woningen uitbreiding 17 woningen inbreiding Groene rand Beek Ommetje Voorkeursmodel in- en uitbreiding St. Isidorushoeve fase 1 Het versterken van de dorpshart en -rand. Inbreidingslocatie I4 heeft veel potentie. Ook uitbereidingslocaties B1 en B2 scoren hoog. Als deze locaties worden ontwikkeld is het belangrijk dat ook de groene rand ten westen van wijk wordt versterkt. Op deze locatie moet daarom rekening gehouden worden met het behoud van voldoende ruimte voor een aantrekkelijke dorpsrand. Uitgeven tot de Boonkweg is daarom geen optie.
43+70 woningen uitbreiding 17 woningen inbreiding Groene rand Beek Ommetje Voorkeursmodel in- en uitbreiding St. Isidorushoeve fase 2 Uitbreiden naar het noordwesten. Ten behoeve van verdere uitbreiding kan de groene rand worden uitbreid ten noorden van de Binnenveldweg. Hier ontstaat potentie voor het bouwen van locatie D3, D4 en D5. Locatie E2 en E3 hebben veel landschappelijke potentie voor woningbouw.
27
4.1
Dorpsranden
De randen van het dorp zijn nu over het algemeen relatief hard en hebben weinig relatie met het landschap. De westzijde is een zeer aantrekkelijke uitzondering met houtwallen en lanen en een onverhard pad wat makkelijk te bereiken is. Bij het bouwen aan de randen moet direct worden gezorgd voor een goede afronding van het dorp die ruimtelijk aantrekkelijk is en bijvoorbeeld ommetjes mogelijk maakt. Er zijn drie principes opgenomen die verbeelden hoe de dorpsrand van St. Isidorushoeve vergroend en versterkt kan
Bouwlocatie A1 aan de zuidzijde van het dorp
28
worden.
Noordzijde St. Isidorushoeve
Zuidzijde St. Isidorushoeve
Voorbeeld dorpsrand Vasse
Voorbeeld dorpsrand Merkelo
principe 1: gordijn (vasse)
principe 2: vitrage (Vries)
principe 3: tuinenrand (Markelo)
Boonkweg
Vaanholt
Huidige situatie van de zuidelijke dorpsrand.
Boonkweg
Vaanholt
Principes tuinrand en vitrage toegepast om een meer aantrekkelijke dorpsrand te maken. 29
4.2
Goorsestraat Er ligt een ruimtelijke kans om de Goorsestraat veiliger maken. De Goorsestraat (20m breed inclusief bermen, stoep en ventweg) vormt een barrière tussen het centrum van St. Isidorushoeve en de omliggende woningen. De ventweg zorgt voor een veilige situatie rondom de inritten, maar zorgt er ook voor dat de Goorsestraat het karakter krijgt van een weg met hard-rijdend verkeer. Als er gebouwd wordt in de Hoeve is het randvoorwaardelijk dat dit samen wordt aangepakt met het downgraden van de Goorsestraat. Zeker als aan de westzijde van het dorp wordt gebouwd. Op de volgende pagina zijn voorbeelden opgenomen van N-wegen in dorpen uit de
Goorsestraat huidige situatie
Goorsestraat sfeerimpressie 30
omgeving die verbeelden wat er ook mogelijk zou kunnen zijn.
Voorbeeld Laren: gebruik van gebakken materiaal
Voorbeeld Ruurlo: Duidelijke overgang na de entree van het dorp
Voorbeeld Haarlo: inspringing van het trottoir + 30km/h-zone
Voorbeeld Hengeveld: Optisch versmallen rijbanen 31
5
Visie voor Buurse
1. Oortjesbrug
4. Doornbos 2. Buurse noord
3. Buurse zuid
Essen Fysisch geografische beekdalen Bos en houtwal Dorp Zoekgebieden uitbreiding
Overzicht in- en uitbreiding locaties Buurse
32
Voor Buurse is in 2011 een uitgebreide
Op de volgende pagina is het voorkeursmodel
Daarnaast wordt er door de gemeenschap
verkenning gedaan naar de mogelijkheden
te zien. Hier is gekozen – onder andere door
gewerkt aan transformatie van huidige
voor woningbouw. Een deel hiervan is ook
toepassing van de beoordelingscriteria – voor
gebouwen. De gemeente wil hierin meedenken
al uitgevoerd of wordt nu verder uitgewerkt.
het toevoegen van een schil aan het katholieke
en samen mogelijkheden verkennen. Op de
De grote uitdaging in Buurse zijn de vele
deel, deels voor het uitbreiden van het
volgende pagina zijn hier al enkele tot de
essen. Deze zijn beschermd en het dorp ligt
buurtschap aan de oostzijde, en vooral ook in
verbeelding sprekende voorbeelden voor
als een eiland te midden hiervan. Wat Buurse
te zetten op ontwikkeling en transformatie van
opgenomen.
verder uniek maakt is dat het bestaat uit twee
het protestantse deel. Uitbreiden op het tweede
dorpskernen: het katholieke noorden en
voetbalveld heeft geen voorkeur, maar is wel
protestantse zuiden. In de structuurvisie is
een mogelijkheid indien gewenst.
vastgelegd dat dit behouden moet blijven.
Op de volgende pagina is een uitwerking
Op de kaart hierboven zijn alle onderzochte
gemaakt voor het lint om dit verder toe te
deelgebieden te zien.
lichten.
O
Locatie Oortjesbrug
B
Locatie Buurse
Z
Locatie Buurse Zuid
D
Locatie Doornbos
I
Inbreiding
Voorkeursmodel in- en uitbreiding Buurse, behouden van twee losliggende dorpen
Functies clusteren op één plek, Klooster Zijtaart
Functies clusteren op één plek, klooster Zijtaart 33
Voorbeelduitwerking nieuwe erven zuidzijde
Nieuwe woningen Groene rand Inbreidingslocaties Beek en beekdal Ommetje Voorbeeldverkaveling nieuwe erf aan de zuidzijde van Buurse
Referenties nieuwe erf langs het lint en transformatie van gebouwen Op de voorbeelduitwerking is een mogelijke
woningbouw en landschapsontwikkeling hand
inbreiding met respect voor lintbebouwing te
in hand gaan.
zien. Lintbebouwingen kennen lucht en ruimte. Deze moeten we niet dicht willen bouwen. Dan
Dit geldt niet alleen voor Buurse, maar ook
verdwijnt het zicht op dat wat er achterligt.
voor alle lintbebouwing in de gemeente,
Ook moet er niet achter het lint gebouwd
bijvoorbeeld de Veldmaat.
worden. Op de pagina hiernaast staat een aantal Wanneer zoveel mogelijk gebruikt gemaakt
referenties om voorzieningen in het dorp te
wordt van mogelijk vrijkomende werkterreinen
clusteren waardoor de ruimte die daardoor
en wanneer ingezet wordt op compacte
ontstaat kan worden getransformeerd, zoals
erven, rijtjes of tweekappers kunnen hier veel
de initiatieven van Buurse Kik Vuuroet
woningen worden gerealiseerd. Het vraagt
voorstellen.
wel om een andere manier van bouwen zodat
34
Transformatie van een leegstaande kerk naar woning
Transformatie van een leegstaande kerk naar woning
Nieuwe groene ruimte rondom de Keyserkerk
Nieuw interieur klooster Zijtaart
Referentie uitzicht op het landschap
Groene kerktuin, Keldonk
Referentie erfwoningen
Referentie erfwoningen
35
36
6
Bijlage - Onderzoek ruimtelijke mogelijkheden N18-zuid Uit: Voorbeelduitwerkingen structuurvisie 2030, 2014
37
38
Colofon Dit addendum op de structuurvisie voor Haaksbergen is gemaakt door Strootman Landschapsarchitecten uit Amsterdam in nauwe samenwerking met de gemeente Haaksbergen.
Gemeente Haaksbergen:
Strootman Landschapsarchitecten:
Karel Frühling
Lotte Embregts
Marit Metternich
Michèle Muskee
Jose Lamain
Laura Nijmeijer
Moniek Otten
Berno Strootman
Eric Ooink
Remco van der Togt
Janneke Preuter Leonie Rouwenhorst Sandra Scheggetman Colin Watson Hariët Zuethoff
november 2023
39
40