221208 Gebiedsvisie Haaksbergen compressed

gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen 08-12-2022 | 21aF108

ad fontem ruimtelijk advies | ‘Het Spanjaard’ | Stationsstraat 37 | 7622 LW Borne | T 074-2557020 | E info@ad-fontem.nl

INHOUD inleiding4 analyse huidige situatie

6

stedenbouwkundige visie

10

spelregels beeldkwaliteit

12

colofon

2 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

3 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

01 | INLEIDING De gemeente Haaksbergen onderzoekt de mogelijkheden voor een nieuwe invulling van de locatie “De Weert” en winkelcluster “Brezan”. Het zijn twee mooie locaties naast elkaar gelegen. Het gaat om een voormalig schoolgebouw en kinderdagverblijf die op dit moment leeg staan. Er is nog een klein winkelcluster aanwezig, maar hiervoor zijn ook al andere plannen. Daarom is deze locatie in zijn geheel meegenomen in de toekomstvisie van dit gebied.

Gebied 1 omvat het winkelcluster Brezan en is in eigendom van een ontwikkelaar. Gebied 2 is het deel waar de voormalig basisschool en kinderdagverblijf zijn gevestigd en in eigendom van de gemeente Haaksbergen. Voor gebied 2 wordt daarom een kader gemaakt waarvoor in de toekomst een ontwikkelaar gezocht gaat worden. Voor gebied 1 zal het proces anders lopen omdat dit gebied al in eigendom is van een ontwikkelaar.

Voor deze locatie is een gebiedsvisie gemaakt. De ambitie is om deze locatie te herstructureren naar een kwalitatieve woningbouwlocatie.

Deze gebiedsvisie zorgt voor gelijke uitgangspunten en richtlijnen voor een toekomste ontwikkelingen, ook al zijn er 2 deelgebieden waarvan de processen los van elkaar gaan plaatsvinden. Deze visie zal zorgen voor totale gebiedsvisie.

Doel Deze gebiedsvisie legt de richtlijnen voor stedenbouwkundige en architectonische kwaliteitsuitgangspunten vast. Het project bestaat uit 2 deelgebieden (hieronder te zien in het rode kader).

Opzet Op basis van een korte analyse van de huidige situatie (hoofdstuk 2) wordt een gebiedsvisie met richtlijnen toegelicht (hoofdstuk 3) Hoofdstuk 4 betreft het formele toetsingskader: de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing, wensen en ambitites voor openbare en buitenruimte en gemeentelijke eisen voor wat betreft parkeren, wateropvang en duurzaamheidsmaatregelen.

1. 2.

4 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

1.

4.

2.

3.

5.

5. 4. 2. 3. 1. Bron: cyclomedia

foto’s OMGEVING BEBOUWING

5 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

02 | analyse huidige situatie 1950

Aan de westzijde, oostzijde en noordzijde ligt een jaren ‘60 en ‘70 wijk, met woningen van één en twee lagen met een kap.

1980

Aan de zuidzijde, aan de andere kant van de Wiedenbroeksingel, staan vrijstaande bungalows, voornamelijk bestaande uit één bouwlaag, sommige woningen hebben een kap.

Bron: topotijdreis

Omliggende bebouwing Het plangebied is gelegen in een uitbreidingswijk met woningen die veelal gebouwd zijn tussen de jaren ‘60 en ‘70. Dat is te zien aan de structuur van de straten en bebouwing, de architectuur en de gebruikte materialen.

De woningen in deze buurt hebben een vormgeving die past bij het jaar waarin ze zijn gebouwd. Een redelijk robuuste architectuur en in een relatief kleinschalige bouwmassa van één of twee lagen met een kap. De woningen zijn veelal gebouwd in baksteen, soms gecombineerd met hout als gevelmateriaal. De woningen hebben donkere dakpannen en soms een witte dakrand.

In de stedenbouwkundige opzet zijn er een aantal dingen herkenbaar: een opzet met rechte lijnen van bebouwing, infrastructuur en groen. Bijzondere elementen in de omgeving zijn de nieuwe basisschool aan de noordkant van het plangebied en de Wiedenbroeksingel met groenstrook aan de zuidzijde van het plangebied. De nieuwe basisschool is gebouwd tussen 2018 en 2019. Het heeft een eigentijdse uitstraling met gemeleerde bakstenen en donkere kozijnen. Het bestaat uit één bouwlaag.

6 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

6.

9.

7.

8.

10.

9. 10.

8. 7.

6.

foto’s SCHOOLLOCATIE

7 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

11.

12.

13.

14.

11.

12.

13.

14.

foto’s OMGEVING (GROEN)

8 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

Plangebied Het plangebied is omgeven door een strakke en dominante groenstructuur met opvallende bomen die een overschaduwend effect hebben op het plangebied.

De woonwijk waarin het plangebied gelegen is, bestaat voornamelijk uit rijwoningen afgewisseld door twee-onder-een-kapwoningen. Aan de Wagnerstraat langs de groenstrook, ten noorden van het schoolgebouw zijn een aantal vrijstaande woningen gelegen. Er zijn in het gebied een aantal gebouwen met een andere functie dan een woonfunctie, waaronder de nieuwe school. De andere gebouwen bevinden zich allemaal in het plangebied en zullen gesloopt worden.

9 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

traat

Het gebied heeft een groene uitstraling, wat vooral veroorzaakt wordt door de grote bomen in de omgeving. Op het maaiveld worden groenstroken afgewisseld met grote stukken verharding. Vooral langs de Wiedenbroeksingel en langs de ontsluitingsweg, de Wagnerstraat, staan een aantal fraaie eikenbomen.

wagners

Op het winkelcluster Brezan(1) staan meerdere aaneengesloten gebouwen die nog gebruikt worden. Op dit moment zijn een cafetaria en een meubelzaak gevestigd in de gebouwen. Op de schoollocatie(2) staan twee schoolgebouwen, beide gebouwen staan leeg.

Bart

okst

raat

1.

Wied

2. enbr

oeks

inge

l

Rijwoningen

Bomen

Twee-onder-een-kapwoningen

Ontsluitingswegen

Vrijstaande woningen

Plangebied

ad fontem - ruimtelijk advies

03 | stedenbouwkundige visie De stedenbouwkundigvisie is gebasseerd op het programma van eisen dat door de gemeente is opgesteld: •

•

•

•

• • • •

• • •

10 / 16

formaat a3

gebruik (sloop-)nieuwbouw en herontwikkelingsmogelijkheden als kwalitatieve aanvulling op de bestaande woonvoorraad. Dat houdt in een combinatie van appartementen, kleine één- en tweepersoonswoningen en levensloopbestendige woningen; maximaal 28 appartementen à 70 - 90 m 2 (op de Brezan locatie), levensloopbestendige woningen en één à tweepersoonswoningen binnen de aangegeven bouwblokken (op de schoollocaties); uitgangspunt is dat ontwikkelingen voorzien in eigen parkeerbehoefte. Afwijking hiervan is onder voorwaarden mogelijk; parkeernormen voor wonen:

woningen moeten duurzaam worden gebouwd; serparate uitvoerbaarheid is mogelijk in verband met de verdeelde eigendommen van winkelcluster Brezan en de schoollocatie; waterberging in de vorm van bijvoorbeeld wadi’s en retentievijver; per 1m 2 bebouwd en verhard oppervlakte moet 55 mm water worden opgevangen (55 mm/m2). Dus afhankelijk van het totale oppervlak bebouwd en verhard kan de waterberging worden bepaald; de groenstructuur langs de Wiedenbroeksingel behouden; bomenstructuur langs de Wagnerstraat en bij het bestaande parkeerterrein aan de Bartokstraat handhaven; de overige groenstructuur zoveel mogelijk handhaven en inpassen.

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

De stedenbouwkundige hoofdopzet bestaat uit drie delen. Het heeft een formele opzet en loopt grotendeels evenwijdig aan de bebouwing langs de Bartokstraat. Het eerste deel bestaat uit bijzondere bebouwingsmassa van 2 bouwlagen met kapvorm waarin gewoond mag worden. Het gebouw heeft een accent op de hoek van de Bartokstraat/Wagnerstraat waar ook een extra hoogte gebruikt wordt van 3 bouwlagen met kapvorm waarin gewoond wordt. Het middelste deel en derde deel bestaat uit woningen met een kapvorm in een strakke structuur, aansluitend bij de bebouwing in de omgeving. Door de knik in het plangebied die wordt gevolgd door de bebouwing, ontstaat een groene open ruimte (afbeelding 1) Het gebied wordt eenvoudig ontsloten door de huidige weg aan de noordzijde ter verbinding met de Wagnerstraat. Daarnaast zal aan de zuidzijde van het plangebied een shared-space ruimte gecreëerd worden dat aansluit op de Wagnerstraat en de Bartokstraat (afbeelding 2). De groenstructuur bestaat voor een groot deel uit de bestaande bomenstructuur ondersteund door een grotere groenstrook door het plangebied. In deze groenstrook is ruimte voor waterberging, een wandelpad en eventueel nieuwe bomen (afbeelding 3). Het plangebied bestaat uit verschillende eigenaren. Het proces rondom het winkelcluster kan afzonderlijk en eerder opgepakt worden dan het deel waarop de schoolgebouwen staan.

Dit deel is in eigendom van gemeente Haaksbergen (afbeelding 4).

ad fontem - ruimtelijk advies

11 / 16

1

2

3

4

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

04 | sPELREGELS BEELDKWALITEIT Het doel van deze stedenbouwkundige visie is dat een samenhangend en eigentijdse ontwikkeling ontstaat, die ook aansluiting vindt bij zijn omgeving. Dit betekent dat de woningen in uitstraling een moderne look kunnen hebben, maar toch aansluiten bij de omliggende woonwijk en bebouwing. Het is een kleinschalige ontwikkeling die toch een groot effect kan hebben op de woonwijk en verdient daarom ook de aandacht in het ontwerpproces.

kader perce el voo appar r temen tenge het bouw

Het plangebied is verdeeld in drie gebieden. Het heeft een vriendelijke en natuurlijke uitstraling bij de twee gebieden waar grondgebonden woningen komen, door de beperkte bouwmassa. De architectuur en het materiaalgebruik sluit aan bij het de vriendelijke uitstraling van de omgeving door gebruik te maken van natuurlijke materialen. Op de locatie van de appartementen is het plangebied omzoomd door grote bomen. De omgeving biedt hier ruimte voor een meer robuuste en stoere uitstraling. De bebouwing krijgt hier meer massa en de architectuur en materiaalgebruik is ook meer robuust voor de gevels.

kader perce gron len dgeb onde w o n in n gen kad e gro r per ndg cele wo nin ebon n den gen

12 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

Appartementengebouw Situering en massa • bebouwing gericht op Wagnerstraat en Bartokstraat; • gevels evenwijdig aan de straat; • twee lagen met kap; • accent op de hoek Wagnerstraat/Bartokstraat met 3 lagen met kap; • appartementgebouw bestaande uit twee massa’s die met elkaar verbonden zijn, waarvan het verbindende deel een plat dak mag hebben. Architectuur • appartementengebouw heeft een kapvorm in de vorm van een zadeldak of afgeknot schilddak; • in de kapvorm is ruimte voor dakkapellen en/of loggia’s; • stoere, eigentijdse baksteen- architectuur, zorgvuldig vormgegeven met speciale aandacht voor de hoek Wagnerstraat/Bartokstraat; • appartementen die aan twee kanten grenzen aan de openbare ruimte, krijgen een tweezijdige uitstraling; • zonnepanelen worden geïntegreerd in het dak en liggen er niet bovenop; • Overige duurzame voorzieningen worden geïntegreerd in het architectonisch ontwerp; • Bergingen worden in het appartementengebouw geïntegreerd. Materiaal- en kleurgebruik • Baksteen (roodbruin tot donkerbruin, gemeleerd); • dakbedekking bestaat uit matzwarte pannen of leien; Foto’s: architecten bureau van reeven, architectuur producties, aaarchitecten

13 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

Grondgebonden woningen Situering en massa • bebouwing gericht op Bartokstraat of shared space; • gevels evenwijdig aan de straat of shared space; • levensloopbestendige woningen 1 of 1,5 laag met kap; • één à tweepersoonswoningen 1 tot 2 lagen met kap; Architectuur • woningen krijgen een rechthoekige hoofdvorm met een zadeldak. Een platdak is alleen toegestaan op ondergeschikte bouwdelen (garage, uitbouw); • in de kapvorm is ruimte voor dakkapellen; • vriendelijke architectuur in de vorm van baksteen in combinatie met natuurlijke materialen; • hoekwoningen die aan twee kanten grenzen aan de openbare ruimte, krijgen een tweezijdige uitstraling; • zonnepanelen worden geïntegreerd in het dak en liggen er niet bovenop; • Overige duurzame voorzieningen worden geïntegreerd in het architectonisch ontwerp; • eventueel (losstaande) bergingen hebben een rechthoekige hoofdvorm. Materiaal- en kleurgebruik • Baksteen (roodbruin, gemeleerd met accenten in een lichtere kleur); • dakbedekking bestaat uit matzwarte pannen of leien; • hout accenten (natuurlijke kleur) Foto’s: Barli Base,Helmig Makelaardij. De t wee snoeken, architectuur

14 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

Buitenruimte (ambities) De ambitie voor het gebied is om het bestaande beeldbepalende groen te handhaven groene ruimtes te integreren in het ontwerp. Binnen de groene zones is ruimte om water op te vangen en eventueel toevoegen van extra bomen. Erfafscheidingen Bij het appartementengebouw is ruimte voor kleinschalige tuintjes op het maaiveld. Deze buitenruimtes kunnen aan de voorzijde voorzien zijn van een lage haag of een lage gemetselde muur krijgen die aansluit bij de architectuur van het appartementengebouw. De grondgebonden woningen hebben aan de voorzijde een lage haag en aan de zijkanten die grenzen aan de openbare ruimte, komt klimop of een combinatie van een lage gemetselde muur met groen. De tuinmuren maken gebruik van dezelfde baksteen als de woningen.

15 / 16

formaat a3

08-12-22 . 21AF108 . gebiedsvisie locatie de weert en Brezan haaksbergen

ad fontem - ruimtelijk advies

colofon opdrachtgever

gemeente haaksbergen

contactpersoon

EMILE VAN DER WIELEN / Reinder Jacobi

projectnummer

21af108

fase projectleider

gebiedsvisie definitief laura spackler-haaksema