2024-B92-1 Bijlage 1 bij Beantwoording toezegging betaalbaar wonen - memo onderbouwing percentages planeconoom

e

©

gn,

F7

e

GEMEENTE

HAAKSBERGEN Aan

__ College van B&W

1:

CC

MEMO

:

Van Datum

(geanonimiseerd) _ 27 september 2024 _ Nadere onderbouwing percentages Beleidskader Betaalbare Woningen

E 1

Onderwerp

:

In de commissie

18 september is het Beleidskader Betaalbare Woningen behandeld. De fractie van de PvdA heeft gevraagd om een gemeente Haaksbergen nadere onderbouwing toe te zenden (al dan niet gebaseerd op advies van makelaars en planeconomen) van de voorgestelde percentages van 70 / 85 / 80% zoals opgenomen in art. 2 lid 4 van het beleidskader. In artikel e

e

e

De

Ruimte

van

2, lid 4 staan de volgende percentages per categorieën:

Voor betaalbare van de landelijk

koop grondgebonden rijwoningen geldt de lage norm van 70% vastgestelde betaalbaarheidsnorm; Voor betaalbare koop grondgebonden rijwoningen geldt de hoge norm van 85% van de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsnorm; Voor betaalbare koop appartementen geldt een norm van 80% van de landelijk vastgestelde betaalbaarheidsnorm.

landelijke vastgestelde

betaalbaarheidsnorm

bedraagt € 390.000 (Prijspeil 2024). categorie: koop grondgebonden rijwoningen met lage norm € 273.000; koop grondgebonden rijwoningen met hoge norm € 331.500; koop appartementen (80%) € 312.000.

betekent de volgende betaalbaarheidsnormen e

Voor

betaalbare

e

Voor

betaalbare

e

Voor

betaalbare

Dit

per

Belangrijk is dat de woningen gebouwd kunnen worden voor deze prijs en dat er een grondwaarde overblijft. Van deze grondwaarde wordt de aankoop van de locatie en (onder andere) het bouw- en woonrijp maken betaald. Om dit te toetsen is een normatief een residuele grondwaarde per categorie uitgerekend. Doordat project-specifieke kenmerken als locatie en ontwerp niet bekend zijn, kan geen specifieke berekening gemaakt worden. Bij de residuele grondwaarde wordt de verkoopwaarde (VON-prijs) verminderd met de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico’). Wat overblijft is de grondwaarde. Om tot een

verkoopwaarde te komen, is een marktonderzoek gedaan. De resultaten zijn bijgevoegd als bijlage 1. Het doel was om een gemiddelde verkoopwaarde en woninggrootte (m? gbo) te vinden voor de 3 categorieën.

1

Bouwkosten

zijn de kosten adviseurs enz,

architecten, de ontwikkelaar, winst

en

bouwkundige aannemer. Bijkomende kosten zijn o.a. kosten voor algemene kosten zijn o.a. de kosten voor projectleiding en administratie van voor

de

risico is de onvoorzien

voor

de

ontwikkelaar.

L\orgihbg-too-alg\ROWolkshuisvesting\Betaalbaar wonen 2024\Memo onderbouwing percentages planeconoom.docx

categorie

verkoopwaarde%

betaalbare koop grondgebonden rijwoningen met lage norm (70%) betaalbare koop grondgebonden rijwoningen met hoge norm (85%) betaalbare koop appartementen (80%)

€ € €

252. 250 312. 727 274. 917

van norm

m² gbo

65% 80% 70%

66 1 02 73

Het marktonderzoek is de basis voor het beleid. De woninggrootte is (afgerond) overgenomen. De verkoopwaarde is 5%/10% naar boven bijgesteld omdat de nieuwe woningen nieuwer (minder onderhoud de komende paar jaren) en minder exploitatielasten hebben (zijn energiezuiniger). De stichtingskosten zijn normatief bepaald. Op dit moment is er geen ontwerp van de woningen bekend, dus is een mix van bestaande woningtypes gebruikt. De bouwkosten zijn bepaald met behulp van een database (Bouwkostenkompas). Als kwaliteitsniveau is het rekenkundige gemiddelde van basis en hoog aangehouden. Voor de opslagen zijn marktconforme aannames gedaan: • • •

Bijkomende kosten 16% over de bouwkosten; Algemene kosten 6% over de bouwkosten en bijkomende kosten; Winst en risico 7% over de verkoopwaarde excl. btw.

In de onderstaande tabel staan de grondwaardes berekend. Se g m e n t M ² Prij s per m² V ON-prij s V ON-pri js V o r m - M ²Bouw k o st e n rekenkundiggbogbo (incl. BTW)incl. BTWexcl. BTWfactorbvoper m² bvo Grondgebonden rijlage norm 65,0€ 3. 881€ 252. 250€ 208. 47175,0% 87€ 1 22. 539€ Grondgebonden rijhoge norm 100,0€ 3. 315€ 331. 500€ 273. 96775,0% 133€ 188. 522€ appartement 70,0€ 3. 927€ 274. 917€ 227. 20472,5% 97€ 1 59. 532€ middelduur C a t e g ori e

BK AK WR T ota le R esiduele Grond16% 6% 7% stiko grondwaardequote 21% 19. 606€ 8. 529€ 14. 593€ 165. 267€ 4 3. 204 30. 164€ 13. 121€ 19. 178€ 250. 985€ 2 2. 982 8% 25. 525€ 11. 103€ 15. 904€ 212. 065€ 1 5. 139 7%

Voor alle 3 de categorieën is de uitkomst een positieve grondwaarde.

I:\org\hbg-too-alg\RO\Volkshuisvesting\Betaalbaar wonen 2024\Memo onderbouwing percentages planeconoom. docx

Bijlage 1: Marktonderzoek sociale koop laag

sociale koop hoog h oek

h oek

h oek h oek

sociale koop appartement

adres 7151 VE Eibergen 7 5 8 6 G E O v e r d in k e l 7 5 7 6 Z G O l de n z a a l 7 1 2 2 M E A a lt e n 7 1 2 2 M E A a lt e n 707 7 A N N etterd en 8 1 2 1 O lst

v. o. n. prijs

ppm2 gbo € 267. 500,00€ 3 . 074,71 € 2 7 2 . 5 0 0 ,00€ 3 . 205,88 € 2 6 3 . 0 0 0 ,00€ 2 . 504,76 € 2 4 8 . 0 0 0 ,00€ 5 . 511,11 € 2 5 5 . 0 0 0 ,00€ 5 . 000,00 € 2 5 6 . 0 0 0 ,00€ 3 . 160,49 € 2 5 0 . 0 0 0 ,00€ 2 . 873,56

gem gem plausibel gem prijstop

€ 258. 857,14€ € 260. 666,67€ € 252. 250,00€

adres 7151 VE Eibergen 7 1 5 1 VE Eibergen 7 1 5 7 A E R e kk e n 747 1 B K G oor 747 1 B K G oor 747 1 B K G oor 7 5 5 5 H e n g el o (O V ) 7 5 3 4 L V E n sc h e d e 7 5 3 4 L V E n sc h e d e 7 5 8 6 G E O v e r d in k e l 7 5 8 6 GE Overdinkel 7 5 8 6 C S O v e r d in k e l 7 5 8 7 d e L u tte 759 1 T H D ene k am p 7 6 3 4 P R T il lig t e 7 6 3 4 PR Tilligte 7 0 7 7 AN Netterden 7 2 2 1 N B S t ee n d e r e n

v. o. n. prijs

gem gem plausibel gem zonder hoek gem prijstop

€ 304. 388,89€ € 303. 764,71€ € 301. 083,33€ € 312. 727,27€

3 . 618,65 3 . 303,24 4 . 136,29

ppm2 gbo € 287. 500,00€ 3 . 304,60 € 295. 000,00€ 3 . 430,23 € 3 1 5 . 0 0 0 ,00€ 4 . 090,91 € 3 2 0 . 0 0 0 ,00€ 3 . 106,80 € 3 2 5 . 0 0 0 ,00€ 2 . 981,65 € 2 9 5 . 0 0 0 ,00€ 3 . 277,78 € 2 9 4 . 0 0 0 ,00€ 2 . 854,37 € 2 8 5 . 0 0 0,00€ 3 . 275,86 € 2 9 7 . 5 0 0,00€ 3 . 419,54 € 2 7 2 . 5 0 0 ,00€ 3 . 205,88 € 290. 000,00€ 3 . 411,76 € 3 1 9 . 5 0 0 ,00€ 2 . 778,26 € 3 1 1 . 0 0 0 ,00€ 2 . 591,67 € 3 2 5 . 0 0 0 ,00€ 3 . 385,42 € 2 9 5 . 0 0 0 ,00€ 2 . 892,16 € 316. 000,00€ 3 . 038,46 € 325. 000,00€ 2 . 876,11 € 3 1 1 . 0 0 0 ,00€ 3 . 173,47 3 . 171,94 3 . 117,88 3 . 071,84 3 . 096,31

adres v. o. n. prijs ppm2 gbo 7553 MH Hengelo (OV) 232500 3690,47619 7 5 5 3 M H H en g e lo ( O V ) 2 2 8 000 3864,40678 7 5 5 1 B N H e n g e lo (O V ) 2 9 5 0003352,272727 7 5 5 1 B N H e n g e lo (O V ) 2 6 5 0003441,558442 7 5 5 1 B N H e n g e lo (O V ) 2 7 0 000 5000 7 5 5 1 B N H e n g e lo (O V ) 2 5 5 0004473,684211 7 6 2 3 A X B o rn e 2 8 2 0004947,368421 7 6 0 4 B A A lm e lo 2 9 5 0003933,333333 759 1 D K D ene k am p 2 7 4 500 3978,26087 7 6 3 4 P R T il lig t e 2 6 5 0 003732,394366 725 5 B L H e ng elo (G E ) 2 9 2 0004866,666667 gem gem plausibel gem prijstop

€ 268. 545,45€ € 263. 750,00€ € 274. 916,67€

4 . 116,40 3 . 808,30 3 . 818,58

kavelgrootte 87 85 105 45 51 81 87 77,29 82,67 66,00

bouwjaarbron 2024https://www. funda. nl/detail/koop/e 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . nl/de ta il /k o o p /v e 100 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . nl/de ta il /k o o p /v e 103 2023 h tt p s: // w w w . fu nda. nl/de ta il /k o o p /v e 152 2023 h tt p s: // w w w . fu nda. nl/de ta il /k o o p /v e 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . nl/de ta il /k o o p /v e 113 2023 h tt p s: // w ww. funda. nl/de ta il /k o o p /v e 89

111,40 113,50 122,67 kavelgrootte

92 161 117 132

97,056 98,24 98,83 101,91

132,500 134,71 130,33 151,20 kavelgrootte

66,36 69,88 72,83

I:\org\hbg-too-alg\RO\Volkshuisvesting\Betaalbaar wonen 2024\Memo onderbouwing percentages planeconoom. docx

3. 349,35 3. 153,23 3. 821,97

bouwjaarbron 2024 https://www. funda. nl/detail/koop/e 2024 h tt p s://www. funda. nl/detail/ko o p /e 2024 h tt p s: // w w w . f u nda. nl/de ta il /k o o p /r e 2026 h tt p s: // w w w . funda. nl/de ta il /k o o p /g o na 2020 h tt p s: // w w w . funda. nl/de ta il /k o o p /v e 149 2025 h tt p s: // w w w . funda. nl/de ta il /k o o p /g o 2025 h tt p s: // w w w . fu nd a . nl/de ta il /k o o p /v e 95 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a. nl/de ta il /k o o p /e 119 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a. nl/de ta il /k o o p /e 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . nl/de ta il /k o o p /v e 2024 h tt p s://www. funda. nl/detail/ko o p /v e na 2020 h tt p s: // w w w . f u n d a . nl/de ta il /k o o p /v e 2024 h tt p s: // w w w . funda. nl/de ta il /k o o p /v e 2023 h tt p s: // w w w . fu n d a . nl/de ta il /k o o p /v e 2023 h tt p s: // w w w . f u nda. nl/de ta il /k o o p /v e 2023 h tt p s://www. funda. nl/detail/ko o p /v e 2024 h tt p s://www. funda. nl/detail/ko o p /n 195 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . nl/de ta il /k o o p /v e

87 86 77 103 109 90 103 87 87 85 85 115 120 96 102 104 113 98

63 59 88 77 54 57 57 75 69 71 60

€ € €

€ € € €

3. 136,23 3. 092,22 3. 046,37 3. 068,69

bouwjaarbron 2024 https://www. funda. nl/detail/koop/ve 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . n l/ detail/koo p / ve na 2020 h tt p s: // w w w . f u n d a . n l/ detail/koo p / h na 2020 h tt p s: // w w w . f u n d a . n l/ detail/koo p / h na 2020 h tt p s: // w w w . f u n d a . n l/ detail/koo p / ve na 2020 h tt p s: // w w w . f u n d a . n l/ detail/koo p / h 2025 h tt p s: // w w w . f unda. nl/detail/koo p / b 2024 h tt p s: // w w w. fu nda. nl/detail/koo p / ve 2024 h tt p s: // w w w . fu n d a . nl/detail/koo p / ve 2023 h tt p s: // w w w . f u nda. nl/detail/koo p / ti l 2024 h tt p s: // w w w . f u n d a . n l /detail/koo p / h € € €

4. 046,58 3. 774,60 3. 774,60