2024-B120-1 2b1 bijlage Structuurvisie Haaksbergen addendum v2
Tekst van het document
STRUCTUURVISIE 2030
Haaksbergen: groenste dorp van Twente
Addendum: Locatieonderzoek uitbreiding wonen en werken SEPTEMBER 2024 NL.IMRO.0158.SV1001-0002
1
Woningen aan de Moatsnieder, Haaksbergen 2
Addendum structuurvisie 2030
Haaksbergen: groenste dorp van Twente
September 2024, gemaakt door:
Funenpark 1-D 1018 AK Amsterdam Nederland T. +31(0)20-419.41.69 bureau@strootman.net www.strootman.net
In opdracht van:
Markt 3 7481 HS Haaksbergen
Veldmaat, Haaksbergen
Inhoud
1 2 3
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 06 De opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 08
Aanpak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Visie voor Haaksbergen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 3.1 Zoom-in Honesch: oversteek Klaashuisstraat . . . . . . . . . . . . . . 25 3.2 Zoom-in Wissinkbrink-West . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 3.3 Werkterreinen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4
Visie voor St. Isidorushoeve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 4.1 Dorpsranden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4.2 Goorsestraat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
5
Visie voor Buurse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Bijlage: Beoordelingsmatrices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Park Scholtenhagen, Haaksbergen 6
Inleiding Waarom een addendum In 2014 is de huidige structuurvisie vastgesteld.
Sterker nog: de nood is hoog. Niet alleen
Een document met een visie op hoofdlijnen,
zijn er meer permanente woningen nodig
gebaseerd op het mooie Twentse landschap,
– er is ook behoefte aan tijdelijke woningen
onderdeel van de gemeente Haaksbergen.
voor bijvoorbeeld vluchtelingen. Om sneller
Actuele en komende opgaven en uitdagingen
stappen te zetten heeft het college daarom
kwamen hier uitgebreid aan bod. Zij kregen een
besloten om een addendum te laten maken
plek in de visie en op basis van richtinggevende
op de structuurvisie, gericht op de zoektocht
principes zijn voorstellen gemaakt hoe hier
naar ruimte voor de uitbreiding van woningen
in de toekomst mee om te gaan. Inmiddels
en van werkterreinen. Het addendum moet
zijn we tien jaar verder. De structuurvisie die
gezien worden als een extra hoofdstuk op
vastgesteld werd in 2014, werd gemaakt in een
de structuurvisie en treedt duidelijk in de
andere tijd. De economische crisis speelde, en
voetsporen hiervan. Uitspraken die daarin
van vraag naar meer ruimte voor wonen en
gedaan zijn, gelden nog steeds, tenzij anders
werken was geen sprake: ‘De tijden van grote
vermeldt.
groei zijn nu echter wel zo’n beetje voorbij, daar zijn alle toekomstverkenningen het wel over eens’, lezen we. En de krimp die al zou inzetten vanaf 2015 - 2024, laat nog altijd op zich wachten. Anno 2024 is er weer vraag en behoefte aan ruimte voor wonen en werken.
7
1
De opgave 22,5 ha
2,3 ha
11,5 ha
2,5 ha
563 opgave permanente woningen (dichtheid 25/ha) 80 tijdelijke opgave (dichtheid 35/ha) Vraag nieuwe werklocaties Accuplek
Luchtfoto van de kern Haaksbergen met in roze vlakken op dezelfde schaal de omvang van de bouwopgave weergegeven
Woningbouwopgave
evenwichtige leeftijdsopbouw. Het toevoegen
Huishoudens worden kleiner, waardoor extra
Maar hoeveel woningen zijn er nu eigenlijk
van woningen is nodig om het dorp en de
woningen benodigd zijn. Per saldo levert de
nodig? Het antwoord op die vraag komt voort
kerkdorpen leefbaar en vitaal te houden. De
bouw om de afname van de huishoudensgrootte
uit onderzoeken, gericht op de lange termijn.
woningbouwopgave wordt bepaald door de
op te vangen wel extra woningen op, maar nog
Op basis van de woonvisie “Goed wonen in
vraag wat het dorp of buurtschap nodig heeft
geen extra inwoners.
Haaksbergen” welke in juli 2023 door de raad
om een vitale, sociale gemeenschap te blijven.
is vastgesteld zijn er 500 woningen nodig in
Door een gematigde groei van het aantal
Daarnaast is beleidsruimte nodig voor
Haaksbergen. Deze aantallen zijn gebaseerd op
inwoners richting 2040 worden schaarste aan
extra toevoegingen om afspraken rondom
het ABF Primos-model van 2020, waarin de
voorzieningen en ongelijkheid tussen groepen
buitenlandse migratie en spreiding van
ontwikkeling van het aantal inwoners en het
in de samenleving zoveel mogelijk beperkt.
aandachtsgroepen te kunnen nakomen. Dat is een plus op de lokale behoefte.
aantal huishoudens wordt geprognosticeerd.
8
Anno 2024 ziet de prognose van ABF Primos er
In de plattelandsgemeenten is er bovendien
anders uit en is de behoefte verder toegenomen.
meer vergrijzing. Dit leidt dit onder meer tot
Bovendien heeft de gemeente Haaksbergen de
een grotere druk op (WMO-)voorzieningen,
ambitie om te groeien. Deze ambitie komt mede
Haaksbergen is een plattelandsgemeente en
maar ook bijvoorbeeld op huisartspraktijken.
voort uit de grote landelijke ambitie (in de
bouwt in principe voor de lokale behoefte.
Daarnaast leidt vergrijzing mogelijk tot
Nationale woon- en bouwagenda is een lange
Belangrijk is dat ook de kleinere kernen in
toenemende krapte op de arbeidsmarkt en
termijndoel voor het hele land van 900.000
Twente moeten kunnen voorzien in een extra
afname van de arbeidsproductiviteit. Veel van
woningen tot 2030 openomen) en de afspraken
woonopgave als dit nodig is voor behoud
de nu geplande extra woningen zijn nodig om
die de provincie Overijssel vervolgens heeft
van draagvlak van voorzieningen en een
de huishoudingsverdunning op te vangen.
gemaakt met het Rijk en de regiogemeenten
in het kader van de Woondeal Twente (in de
Reguliere woningbouwopgave
(deels) onderdeel uit van de behoefte voor
Woondeal is een basisinspanning afgesproken
Zoals hiervoor aangegeven is in de Woonvisie
650 tot 700 woningen. We blijven over de
voor Twente van +14.000 woningen). Daarnaast
uitgegaan van een behoefte van 500 woningen.
invulling van deze opgave in gesprek met
is tijdens de collegeconferentie op 6 februari
De Stec Groep heeft echter recentelijk (2024)
onze samenwerkingspartners waaronder de
2024 de wens geuit de Regionale Stedelijke
de woonbehoefte geactualiseerd. Bij deze
corporatie.
Investeringsagenda (RSIA) van Enschede,
actualisatie is gebruik gemaakt van de meest
Hengelo, Almelo en de provincie te verbreden
recente Primos prognose uit 2024. Uit deze
Opgave wonen met zorg
tot een ontwikkelagenda voor heel Twente.
prognose blijkt dat het aantal huishoudens
Ook voor doelgroepen die zorg nodig
De afgelopen maanden is vanuit de veertien
in Haaksbergen de komende jaren naar
hebben is er een toenemende behoefte
Twentse gemeenten en de provincie gewerkt
verwachting sterker toeneemt dan eerdere
in Haaksbergen. Zo heeft Stec Groep de
aan een position paper waarin regionale
voorspellingen lieten zien. Hierdoor neemt ook
opgave voor zorggeschikt wonen voor
opgaven staan benoemd en waarin Twente zich
de woningbehoefte in Haaksbergen voor de
ouderen (intramuraal) geraamd op circa 60
positioneert als regio waarin een schaalsprong
komende jaren toe.
zorggeschikte ouderenwoningen tot 2034.
een groei van 100.000+ inwoners tot 2050. Het
De Primos 2020 prognose ging nog uit van
We hebben met de centrumgemeente Enschede
precieze aantal en de locaties vraagt uitwerking
een toename van 230 huishoudens, deze is
afgesproken dat we mensen uit Haaksbergen
in de ruimtelijke ontwikkelstrategie, duidelijk
nu toegenomen naar ruim 400 huishoudens.
die in de vorm van beschermd wonen een plek
is dat de inwonersgroei zich niet alleen tot de
Voor ieder extra huishoudens is ook een extra
zoeken deze mensen niet langer in Enschede
grote steden beperkt. De groei richt zich ook
woning nodig. Daarnaast is er nog sprake van
huisvesten, maar dat we deze mensen in het
op de andere gemeenten en kernen in Twente.
achterstallige woningbouw en heeft migratie
eigen dorp een plek willen geven. Het gaat
Deze bevolkingsgroei in heel Twente versterkt
invloed op de behoefte. Hierdoor verwacht
hierbij om 21 plekken. Deze plekken maken
de aantrekkingskracht van de regio voor
Stec Groep een additionele behoefte van
onderdeel uit van onze aanvullende ambitie. De
toekomstige generaties.
265 woningen tot 2034. De totale reguliere
Stec Groep heeft in haar onderzoek hier nog
woningbehoefte voor Haaksbergen komt
geen rekening mee gehouden.
kan plaatsvinden. De gemeenten streven naar
Tevens staat Twente genoemd in het
hiermee op 665 reguliere woningen voor de
Voorontwerp Nota Ruimte als initieergebied
komende 10 jaar. We houden als gemeente een
Tijdelijke woningen
en in de kamerbrief over de voortgang van
bandbreedte aan van 650 tot 700 woningen.
Daarnaast is er een opgave voor tijdelijke
grootschalige woningbouw als gebied waar
huisvesting. In dit addendum houden we
verstedelijking kan plaatsvinden. Haaksbergen
Opgave aandachtsgroepen maakt onderdeel
rekening met de benodigde ruimte voor
is hier aangewezen als kleine regiokern.
uit van de reguliere woningbouwopgave
deze woningen, maar zien we het deels ook
Kleinschalige ontwikkeling dragen bij aan het
De ‘bijzondere’ opgave zoals de extra
als een aparte opgave, waar eerst nog een
versterken van vitale regiokernen.
huisvestingsopgaven van statushouders
participatietraject voor plaatsvindt voordat
maakt (deels) onderdeel uit van de
definitief locaties kunnen worden aangewezen.
De opgave in getallen
woningbouwopgave door Stec Groep. Dit
Het gaat hierbij om:
IIn de structuurvisie is niet uitgegaan van
omdat Stec Groep in de raming van de
+ 143 vluchteling/AMV-ers
grootschalige uitbreiding en is, onder andere
woningbehoefte rekening houdt met extra
+ 180 Oekraïners
via de ladder voor duurzame stedenbouw, aan
migratie naar Haaksbergen. Het komende
de slag gegaan met kansen voor inbreidingen.
jaar moeten we 60 statushouders per jaar
Ook hier geldt een gemiddeld huishouden
Deze plannen liggen vrijwel allemaal binnen de
huisvesten. We gaan uit van een gemiddeld
van 4 personen. Dit betekent voor de tijdelijke
grenzen van de dorpen. Buiten deze plannen
huishouden van 4 personen per woning. Dit
huisvesting circa 80 woningen.
om, is er weinig extra ruimte voor woningbouw
betekent 15 woningen per jaar, dus tot 2030
binnen de dorpsgrenzen.
zijn dit 75 woningen. Deze woningen maken
9
Ambitie: 900 woningen
Woonbehoefte n.a.v. actualisatie
Naast de concrete woonbehoefte zoals blijkt
Actuele woonbehoefte (primos 2024)
uit het woonbehoefteonderzoek heeft de
Inlopen woningtekort + extra migratie 265 +
woningen.
gemeente Haaksbergen een groeiambitie en
Reguliere woonbehoefte
De zachte plannen zijn nog in diverse stadia
woningen. met een behoefte voor 665 woningen 400 +
665 woningen
van ontwikkeling. Landelijk wordt de regel
wil een deel van de regionale woonbehoefte opvangen. Gezien de opgave die er al is op
Wonen met zorg
60 +
gehanteerd dat er circa 30% extra plancapaciteit
basis van de onderbouwde woonbehoefte
Aanvullende ambitie
175 +
nodig is om de uitval en vertraging van zachte
stellen we de aanvullende ambitie op
Totale ambitie
900 woningen
plannen op te vangen. We verwachten daarom nog extra ruimte te hebben voor plannen
175 woningen. Stec Groep heeft voor Haaksbergen inzichtelijk gemaakt hoe deze
Plancapaciteit
voor circa 130 woningen. Dit geeft een totale
gemeentelijke ambitie invulling kan krijgen
Om de 665 reguliere woningen in de komende
resterende planruimte voor 563 woningen en
en op welke doelgroepen en woningtypen
10 jaar toe te kunnen voegen is voldoende
een totale benodigde plancapaciteit (hard +
dan ingezet kan worden. De ambitie van
plancapaciteit nodig. Op dit moment (oktober
zacht) voor 795 reguliere woningen.
900 woningen is echter niet onderbouwd
2024) zijn er 114 woningen in harde plannen
door de Primos huishoudensprognose of
op inbreidingslocaties. Dit zijn plannen die al
Reguliere woonbehoefte
de woningbouwopgave die Stec Groep voor
onherroepelijk zijn. Ook zijn er 118 woningen
Harde plannen
Haaksbergen destilleerde.
in plannen die al vastgesteld zijn door de raad,
(voornamelijk) inbreiding
232 woningen –
maar waar de Raad van State nog een uitspraak
Resterende planruimte
433 woningen 433 woningen
665 woningen
Woonbehoefte o.b.v. Woonvisie (primos 2020)
moet doen. Deze beschouwen we nu al wel
was 500 woningen.
als harde plannen. Van deze in totaal 232
Resterende planruimte
De geactualiseerde berekening naar aanleiding
woningen in harde plannen zijn 10 woningen
(waarvan 285 in zachte plannen)
van de meest recente gegevens wordt daarmee:
op uitbreidingslocaties. Daarnaast zijn er
30% extra planruimte
285 woningen in zachte inbreidingsplannen.
Totaal resterende planruimte 563 woningen
Dit geeft een totale plancapaciteit van 517
Het projectteam tijdens een gebiedsverkenning 10
hebben we een resterende planruimte voor 148
130 woningen +
De opgave in typologiën
Totale benodigde plancapaciteit harde plannen en resterende planruimte: 795
hoger aandeel betaalbaar) die Stec signaleert voor Haaksbergen.
Op dit moment komt de woonbehoefte
woningen
niet overeen met het aantal woningen dat
Voor deze woningen zijn nu nog geen locaties
gerealiseerd wordt op basis van de harde
Zelfs als alle zachte plannen zouden worden
beschikbaar. Deze woningen zullen niet
plannen. Op basis van de Woondeal geldt een
uitgevoerd, is er nog steeds een tekort aan
allemaal op korte tot middellange termijn
verdeling van 30% sociale huur, 40% betaalbare
bepaalde type woningen, vooral in het lagere
binnen de kernen van Haaksbergen, Buurse
woningen en 30% in het dure segment. De
segment. Dat betekent dus dat er een groot deel
en St. Isidorushoeve gerealiseerd kunnen
40% betaalbare woningen zijn op te delen in
van de te ontwikkelen woningen die vanuit dit
worden. Daarom dat nu aan de randen
middeldure huurwoningen (tot maximaal €
addendum voortkomen, vraagt om een andere
van de dorpskernen gezocht wordt naar
1.165 in 2024) en uit betaalbare koopwoningen.
manier van bouwen. Aangezien binnen de
ontwikkellocaties.
De landelijke betaalbaarheidsnorm is
dorpsgrenzen alle opties al zijn verkend zorgt
maximaal € 390.000. In onderstaande tabel
het voor een uitdaging: bouwen aan de rand
* Deze cijfers gebaseerd zijn op de stand van zaken
is de verdeling per woningtype opgenomen,
van het dorp; maar compact en betaalbaar.
oktober 2024
conform de verdeling die ook in de woonvisie is
Met kennis van de Twentse markt in het
aangehouden:
achterhoofd zijn bij het uitwerken van de visie deze twee vragen relevant: •
In grote lijnen sluit de kwalitatieve
Hoe kunnen we betaalbare woningen maken die in trek zijn bij Twentse starters?
woonbehoefte die Stec Groep voor •
Haaksbergen destilleerde aan bij de verdeling
Wat kunnen we doen om de doorstroming te bevorderen?
conform Woondeal. Opvallend is de sterkere
Totaal
Kavels
Koop vrijstaande woning
Koop 2 onder 1 kap woningen
Koop rijwoningen
Koop app. & LLB
Vrije segment huur > € 1000,00
Midden huur < € 1000,00
Sociale huur
Zorg
Segment
behoefte naar betaalbare koop (en daarmee een
Actuele woonbehoefte (Primos 2024)
120
40
20
40
80
60
30
10
400
Inlopen woningtekort + extra migratie
80
26
12
27
52
40
20
8
265
200
66
32
67
132
100
50
18
665
Reguliere woonbehoefte
0
Wonen met zorg
60
Aanvullende ambitie Totale ambitie < - > 10 jaar
60
Harde plannen
60 52
17
8
18
36
26
14
4
175
252
83
40
85
168
126
64
22
900
25
46
1
76
50
19
10
5
232
Resterende planruimte (Reguliere woonbehoefte - harde plannen)
0
175
20
31
-9
82
81
40
13
433
Zachte plannen
40
81
34
22
86
12
10
0
0
285
30% extra plancapaciteit voor zachte plannen (berekend van resterende planruimte)
0
53
6
9
-3
25
24
12
4
130
Totaal resterende planruimte
60
175
31
30
12
93
83
42
13
563
Totaal benodigde plancapaciteit harde plannen en resterende planruimte
0
253
72
41
64
157
124
62
22
795
11
Er is vraag naar meer ruimte, accuplekken
NRC artikel
Werkterreinopgave
aanlandingspunt van de 110-kV kabel in
In een eerdere planuitwerking is rekening
Voor de opgave voor werkterreinen is ook
Brammelo geplaatst moet worden, als deze er
gehouden met een behoefte van 7,5ha.
uitgegaan van de opgave tot 2030. Hierbij is
ook daadwerkelijk komt. Deze accu’s kunnen
Hierover is overeenstemming bereikt met
uitgegaan van een behoefteonderzoek (binnen
worden ingezet om grote pieken op te vangen
de provincie Overijssel. Ook is er een plan
het dorp Haaksbergen) dat is uitgezet bij
en kunnen een belangrijke rol hebben in de
gemaakt voor uitbreiding op het Stepelerveld
bedrijven die al in Haaksbergen gevestigd
energietransitie binnen de gemeente. Zie ook
– maar dit ligt op dit moment stil. Voor deze
zijn, of die interesse hebben om zich hier te
het nieuwsbericht hierboven ter voorbeeld.
behoefte is uitgegaan van 2026. Kijkend naar de behoefte die voor 2030 gepeild is,
vestigen. Uit dat onderzoek blijkt een behoefte van 11,5ha. Hier komt een bijzondere opgave
De totale opgave komt hiermee op:
blijkt dit niet voldoende te zijn. De huidige
bovenop, namelijk een accuplek van 2,5ha.
+11,5 ha behoefte
programmeringsafspraken lopen tot 2026,
Dit is een plek die in de nabijheid van het
+ 2,5 ha accuplek
als vervolg daarop dienen nieuwe afspraken
= 14 ha vraag
te worden gemaakt met bijbehorende behoefteonderzoek.
12
De ruimtelijke opgave De onlosmakelijke relatie tussen dorp en landschap Een van de belangrijkste kenmerken van een ‘goed’ dorp is dat er geen scherpe grens is
er wel aan de andere kant van het dorp, waar
Ook voor de locatie van werkterreinen geldt
de entrees en randen harder zijn en verbetering
dat het maken van een definitieve keuze,
behoeven.
een integrale keuze moet zijn, waarbij ook agrarische belangen zijn meegewogen. Bij de
rest van het landschap. Aan de randen van
Woningen inzetten als dorpsverbeteraars
het dorpen grijpen zij als het ware in elkaar.
In de structuurvisie zijn veel kansen benoemd
opzetten waarmee baten ingezet kunnen
Op veel plekken in en rondom Haaksbergen,
waar deels aan is gewerkt de afgelopen jaren.
worden om (elders) de omgeving te verbeteren.
Buurse en St. Isidorushoeve is er al sprake van
De locaties voor woningen die nu worden
deze rafelige grens tussen dorp en landschap,
voorgesteld, worden gezien als een manier
wat een divers beeld oplevert. Ook groene
waarop we de woningbouwopgave inzetten
plekken binnenin het dorp, zoals bosjes en
als middel om ambities in te vullen en kansen
paardenweitjes, dienen als ‘ademruimte’ en
te verzilveren. We zien nieuwe woningen als
dragen ook bij aan die geleidelijke overgang
‘dorpsverbeteraar’ die het landschap en het
tussen dorp en landschap.
dorp geleidelijk een stukje mooier maken. Een
tussen het bebouwde gebied van dorp en de
verdere uitwerking wil de gemeente een KGOfonds (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving)
groepje woningen of een nieuw wijkje kan een Die geleidelijke overgang tussen dorp en
dorpsrand vergroenen en verzachten, grote
landschap is vooral in De Veldmaat van
open ruimten kleiner maken, en ontstane gaten
Haaksbergen waarneembaar. Hier moet je
in de ruimte weer opvullen.
niet teveel aan willen veranderen. Hier zijn
De gekozen locaties zijn nu vrijwel allemaal
geleidelijke entrees vanaf het landschap naar
agrarische grond. In een verdere uitwerking
het dorp, waarbij besloten plekken, woningen,
wordt verder gesproken met grondeigenaren en
houtwallen en bosjes worden afgewisseld met
zal de gemeente integrale keuzes maken. Dit is
open groene plekken. Aandachtspunten liggen
nu slechts een eerste stap.
Voorbeeld van een verhuisketen: bouwen voor ouderen brengt doorstroming op gang, uit woonvisie Haaksbergen 2023
13
1.2
Inbreiding
Op basis van artikel 4.5 van de provinciale
De komende jaren ligt de focus met name
kunnen we beter sturen op de afspraken uit
omgevingsverordening geldt het principe
op de plannen die een bijdrage leveren aan
de Woondeal wat betreft de verschillende
van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
de versnelling van de woningbouw. Het gaat
woningbouwcategorieën.
(inbreiding gaat voor uitbreiding). Wij zijn
hierbij als het gaat om inbreidingslocaties om
op dit moment ook bezig met verschillende
de schoollocaties (Holthuizen, Bartokstraat,
Voor woningbouwprojecten in Buurse en
woningbouwprojecten binnen de kernen van
en Van Brakelstraat), het Marktplan, het
St. Isidorushoeve geldt dat deze belangrijk
Haaksbergen. Op onderstaande kaart staan
Zwarteland en diverse locaties in de kerkdorpen
zijn voor de leefbaarheid in de dorpen en het
de inbreidingslocaties waar nu plannen voor
Buurse en St. Isidorushoeve.
behoud van de voorzieningen.
met daarbij de aantallen. Het gaat hierbij op
Bij de genoemde projecten worden minimaal
Overige inbreidingslocaties
inbreidingslocaties in Haaksbergen, maar ook
25 woningen per project gerealiseerd. Met
Op bovenstaande kaart zijn naast de
in Buurse en St. Isidorushoeve.
grotere projecten kunnen wij sneller aan de
hiervoor omschreven woningbouwlocaties
woningbouwopgave voldoen. Het eigendom
die een bijdrage leveren aan de versnelling
van de gronden in de genoemde projecten is
van de woningbouw ook andere lopende
De komende jaren ligt de focus met name
grotendeels van de gemeente. Hierdoor kunnen
locaties opgenomen. Het gaat hierbij om
op de plannen die een bijdrage leveren aan
we sturen op een snelle ontwikkeling en op het
woningbouwontwikkelingen waarvoor
de versnelling van de woningbouw. Het gaat
gewenste woningbouwtype. We zijn dan niet
al startnotities zijn opgesteld, ontwerp
hierbij als het gaat om inbreidingslocaties om
afhankelijk van de snelheid en het belang van
bestemmingsplannen ter inzage hebben gelegd
de schoollocaties (Holthuizen, Bartokstraat,
ontwikkelaars bij een project.
en/of bestemmingsplannen inmiddels zijn
zijn en waar nu gebouwd wordt aangegeven
Versnelling woningbouw
vastgesteld. Ook voor deze locaties streven
en Van Brakelstraat), het Marktplan, het
14
Zwarteland en diverse locaties in de kerkdorpen
In de Woondeal is opgenomen dat we streven
we naar een zo snel mogelijke realisatie
Buurse en St. Isidorushoeve.
naar een verdeling van 30% sociale huur, 40%
van de woningen. De ontwikkeling van het
middenhuur / betaalbare koop en 30% dure
O&K terrein is bovendien door de provincie
woningen. Het is van belang te sturen op het
aangewezen als sleutelproject, wat betekent
type woning dat wordt ontwikkeld. Indien we
dat deze een belangrijke bijdrage levert aan de
zelf de regie hebben als eigenaar van gronden,
versnellingsopgave.
Lourdeshof Bron: L&O architecten
O&K terrein
Hassinkborgh
Inbreidingslocatie Kaart met mogelijke inbreidingslocaties Om woningbouwontwikkelingen te kunnen
bedrijf Voith heeft geen plannen om de
woningbouw binnenstedelijk gerealiseerd kan
versnellen is de gemeente ook afhankelijk
bedrijfsactiviteiten te beëindigen. Wel wordt
worden en gezien de grote woningbouwopgave
van marktontwikkelingen en van juridische
nog onderzocht op basis van een gebiedsvisie
die er ligt en op korte termijn gerealiseerd
procedures die zeer vertragend kunnen
en milieukundige onderzoeken of een deel van
moet worden, is uitbreiding aan de randen van
werken. Een aantal (zachte) plannen zal
het gebied ontwikkeld kan worden. Dit is echter
Haaksbergen onvermijdelijk.
waarschijnlijk ook niet de eindstreep halen. Er
nog dusdanig onzeker dat we dit gebied niet
zijn meer ontwikkellocaties nodig dan dat de
hebben meegenomen als inbreidingslocatie.
woonbehoefte is, omdat uiteindelijk niet alles ontwikkeld wordt.
Als we de woonbehoefte en de huidige planvoorraad tegen elkaar afzetten zien
Voith-terrein
we dat er onvoldoende locaties (tijdig)
Op de locatie van het Voith-terrein aan
beschikbaar zijn binnen de kernen, waar de
de Goorsestraat zijn op dit moment geen
volledige woningbouwopgave op korte termijn
mogelijkheden voor woningbouw. Het
gerealiseerd kan worden. Omdat niet alle
15
2
Aanpak
Bolscherbeek
Drekkersstrang
Fluttersbeek Hagmolenbeek
Hegebeek
Markveldsebeek
Schipbeek / Buurser beek
Zoddebeek
Randvoorwaarden vanuit het landschap Kampenlandschap
Natura 2000
Essen*
NNN
Fysisch geografische beekdalen
Geluidscontour N18
Krw offset * Bron: Provincie Overijssel
In de zoektocht naar nieuwe locaties voor
Aan een selectie van mogelijke locaties is de
van onderstaande beoordelingscriteria. De
wonen en werken is de structuurvisie uit
vraag vooraf gegaan of met bestemming van de
plekken met de hoogste score leiden vervolgens
2014 leidend. Het hierin uitvoerig toegelichte
locatie voor wonen, andere ruimtelijke kansen
tot voorkeursmodellen per dorp. De criteria
landschap, en de daaraan gekoppelde principes
verzilverd kunnen worden. Ook is gekeken
verschillen voor woningen en werkterreinen.
vormen de basis. Vastgestelde landschappelijke
naar plekken die verbetering behoeven. Om het
kaders en natuurlijk wetgeving over natuur zijn
agrarisch gebied zoveel mogelijk te behouden,
hierbij ook sturend; denk bijvoorbeeld aan de
moeten locaties zoveel mogelijk tegen de rand
vele (beschermde) beekdalen en essen dat het
van het bestaande dorp aanliggen. Dan zijn
landschap van Haaksbergen rijk is. Op de kaart
bovendien voorzieningen dichtbij. Hieruit
hierboven zijn de locaties die zijn uitgesloten
voort komt een schil van ‘mogelijke’ plekken
voor de bouwopgave.
aan de randen van de dorpen. Al deze plekken hebben vervolgens een score gekregen op basis
16
Beoordelingscriteria - wonen Mogelijke nieuwe bouwlocaties worden beoordeeld vanuit een landschapsarchitectonisch oogpunt aan de hand van de onderstaande beoordelingscriteria.
Ruimtelijke kwaliteit
Functioneel/praktisch
1.
Verbetert de relatie en verzacht de overgang tussen dorp en
7.
Nabijheid van voorzieningen
landschap
8.
Nabijheid van openbaar vervoer
2.
Behoud waardevol recreatief uitloopgebied
9.
Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen
3.
Sluit aan bij bestaande dorpsbebouwing
10. Snelheid van realisatie
4.
Versterkt de dorpsradialen
11. Mogelijkheden voor grondverwerving
5.
Doorbreekt de (voormalige) rondweg
6.
Kansen om ruimtelijke kans te ‘adopteren’
Haalbaarheid 12. Milieu/randvoorwaarden (beperkingen) 13. Provinciaal beleid
Beoordelingscriteria - werken Ruimtelijke kwaliteit
Functioneel/praktisch
1.
Behoud of versterking van de karakteristieke landschappelijke
6.
Nabijheid van openbaar vervoer
structuur van het esdorpenlandschap
7.
Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen
Kan gevolgen hebben voor ecologische kwaliteiten en/of het
8.
Snelheid van realisatie Mogelijkheden voor grondverwerving
2.
watersysteem
9.
3.
Kansen om een aantrekkelijk werkmilieu te maken
10. Bestaand bedrijventerrein
4.
Kansen om het aanbod aan werkmilieus te verbreden
11. Mogelijkheid tot verdere uitbreiding
5.
Behoud of versterkt de ruimtelijke kwaliteit van het dorp en de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur
Haalbaarheid 12. Milieu/randvoorwaarden (beperkingen) 13. Provinciaal beleid
17
3
Visie voor Haaksbergen
1960
2000
Van dorp in het landschap, naar dorp en landschap
Woningbouw als middel In de afgelopen 100 jaar is Haaksbergen gegroeid van een dorp ín het landschap, naar een dorp áán het landschap. Vooral de rondwegen en voormalige N18 hebben grenzen gelegd waar het dorp naartoe is gegroeid. Doordat de wegen erg stevig zijn uitgevoerd voelen ze niet als onderdeel van het dorp, en zijn ze ook moeilijk over te steken. Nu de uitbreidingsopgave buiten deze wegen ligt, is het een kans om deze direct aan te pakken. De bouwopgave kan daarmee het middel zijn om de volgende ruimtelijke kansen te verzilveren die (deels) in de structuurvisie al zijn benoemd.
18
Deze kansen zijn: •
Verzachten overgang tussen het dorp en het landschap
•
Vergroten dagelijks en vanzelfsprekend contact met het landschap
•
Doortrekken en herstellen linten en radialen
•
Verbinding woningbouwopgave met andere opgaven
•
Kansen pakken voor integrale gebiedsontwikkeling
•
Voormalige N18 opnemen in de dorpsstructuur
•
Slechten barrièrewerking van tangenten Noord- en Westsingel
Legenda Ongewenst Matig Goed
Door tangenten is Haaksbergen afgesloten van het landschap
Strategie: Randen verbeteren, en dorp en landschap met elkaar verbinden Het landschap stuurt waar bouwen mogelijk is, tussen de bouwvelden liggen groene vingers van radialen, beken, en essen
Concept
om die groene lobben of vingers verder en beter
Op de kaart hierboven is een analyse te zien
het dorp in te trekken. Waar de overgang al
van de dorpsranden van Haaksbergen. Daar
goed is, of waar een bedrijventerrein ligt, is juist
waar de rand matig of slecht is, vraagt dit om
geen aanleiding om te bouwen.
een ingreep. Het kan gaan om een optisch harde/stenige overgang zoals bij Brammelo, of
Voor de dorpen St. Isidorushoeve en Buurse
om een weg die moeilijk over te steken is zoals
wordt tevens naar een groene afhechting tussen
de locatie bij de Noordsingel. Om de relatie
dorp en landschap gezocht die passend is bij de
tussen dorp en landschap te verbeteren willen
karakters van beide dorpen.
we juist op de plekken die aandacht behoeven, woningbouw voorstellen en waar het landschap (zoals essen, groene radialen, en beekdalen) als lobben tussen ligt. Het is dan direct een kans
19
2. Wissinkbrink west
3. Wissinkbrink Oost 4. Veldmaat
1. Kolderveld
Essen Fysisch geografische beekdalen
5. Honesch
Natura 2000 + 500m buffer NNN N18 + Geluidscontour KRW water + contour Groene radialen Zoekgebieden uitbreiding
Alle mogelijke uitbreidinglocaties Haaksbergen Tussen de bouwvelden liggen groene vingers van radialen, beken, en essen.
Woningbouwlocaties Vanuit het concept en de landschappelijke onderlegger hebben we alle kanten van Haaksbergen onderzocht en ingedeeld in 5 deelgebieden: Kolderveld, Wissinkbrink-West, Wissinkbrink-Oost, de Veldmaat, en Honesch.
ruimtelijke opgaven. Op de volgende pagina
te plaatsen op plekken waar op termijn
is het voorkeursmodel weergegeven; op
permanente woningen worden gebouwd. Dit is
de daaropvolgende pagina’s zijn inzooms
ruimtelijk strategisch en financieel interessant.
opgenomen om dit nader te illustreren.
Er kan direct begonnen worden met het
Tijdelijk en permanente woningen In deze studie is er geen onderscheid gemaakt
20
De Wissinkbrink-Oost is afgevallen in verband
tussen tijdelijke en permanente woningen. Hier
met de (toekomstige) bedrijvigheid nabij.
zitten deels andere eisen aan, en ook andere
Op De Veldmaat gaan we nader in op pagina
dichtheden. De belangrijkste reden is dat er
20. De andere drie locaties zijn kansrijk, om
eerst een participatietraject moet plaatsvinden.
woningopgave te combineren met andere
Het uitgangspunt is om tijdelijke woningen
aanleggen van infra, nuts-aansluitingen, en de landschappelijke aankleding.
14 HA 350 WONINGEN
14 HA 350 WONINGEN
16 HA 400 WONINGEN
Bouwvelden Intergrale gebiedsontwikkeling
Voorkeursscenario zoekgebieden: maximaal 44 ha = circa 1100 woningen
Voorkeurslocaties
kansen verzilveren. Wat nu getekend is, komt
Op de kaart hierboven is het voorkeursmodel
uit op maximaal 44 hectare. Met een dichtheid
te zien met de voorkeurslocaties voor integrale
van 25 woningen per hectare - een minimale
gebiedsontwikkeling. Deze komen voort uit het
dichtheid voor deze opgave terwijl er toch nog
toepassen van de beoordelingscriteria. Aanvul-
sprake is van ‘landschappelijk wonen in het
lend geldt dat het totaal een logische structuur
buitengebied’ - komt dit model uit op ongeveer
dient te vormen. Een losse bouwkavel die niet
1100 woningen maximaal.
Haaksbergen zijn wij het erover eens dat al onze inwoners een plek verdienen. We zullen hiervoor een locatie realiseren in de zuidrand van Haaksbergen, in nabijheid van voorzieningen, op niet al te grote afstand van het centrum.
is aangesloten op de huidige dorpsrand of een andere kavel, is bijvoorbeeld onwenselijk. Een hoge positieve score kregen locaties die tegen andere woongebieden aanliggen, de ruimtelijke structuur verbeteren, en andere ruimtelijke
Beschermd wonen Op basis van regionale afspraken is Haaksbergen verplicht om 21 plekken voor ‘beschermd wonen’ te ontwikkelen. In
21
Zicht over de Landweg
Retentievijver Veldzichtweg
Karrenspoor over de Veldzichtweg
Transparante coulissen vanaf de Veldzichtweg
Veldmaat
elkaar te verbinden zoals bij de voorstellen
De grote kavels binnen de Veldmaat zouden
Woningbouw in de Veldmaat wordt niet
aan de noord- en zuidzijde van Haaksbergen.
geschikt kunnen zijn voor woningbouw,
uitgesloten, maar krijgt op de korte termijn
Aan de oostkant van het dorp (lees de
maar liggen verder van het dorp af. Er is voor
geen prioriteit. Dit heeft verschillende redenen:
Veldmaat), verdicht je juist deze nu al fraaie
gekozen om prioriteit te geven aan locaties
De locaties dicht tegen het dorp aan
landschappelijke overgang.
tegen de dorpsgrens aan.
zijn landschappelijk complex met kleine
22
kavels en kwetsbare landschapselementen.
De Veldmaat is nu aangewezen als
Belangrijke doorzichten, die ook in de Notitie
uitwijklocatie voor de rood-voor-rood regeling
lintbebouwing van de gemeente worden
waardoor er elders binnen de gemeente
benoemd, komen daarmee in het geding.
schuifruimte blijft voor reguliere landbouw.
Woningbouw wordt in het addendum ingezet
Kleinschalige woningbouw blijft hierbij
als middel om landschap en dorp beter met
mogelijk.
Fase 1: Wissinkbrink-west
Fase 2: Honesch
Fase 3: Kolderveld
Fasering Woningbouw kan als hefboom dienen voor het realiseren van andere opgaven en ambities. In een integrale gebiedsontwikkeling worden projecten financieel, beleidsmatig en inhoudelijk aan elkaar gekoppeld, zodat werk-met-werk kan worden gemaakt. Projectonderdelen die geld kosten worden gekoppeld aan projectonderdelen die geld opleveren.
termijn namelijk niet doorgaan, dan wordt
Als uitgangspunt is in deze studie een
voorkomen dat er een ‘zwevende’ woonwijk is.
gemiddelde dichtheid van 25 woningen/ha
Bovendien zijn juist de plekken aan de randen
genomen. Ook is ervan uitgegaan dat binnen
van het dorp het meest kansrijk om andere
de ontwikkeling gemiddeld 50% uitgeefbaar
kansen mee te nemen, zoals het aanpakken
is. De overige 50% wordt gebruikt voor goede
en verzachten van de rondwegen. Hierdoor
openbare ruimte, waterberging, speelplekken,
hebben Wissinkbrink-west en Honesch de
landschapselementen en voldoende ruimte
hoogste prioriteit. Hier spelen actuele opgaven,
voor afronding van dorpsranden.
zoals ontwikkeling rondom de Lourdeskerk,
De fasering van bouw zou idealiter vanaf het
waardoor winst voor meekoppeling van andere
Afhankelijk van de verdere uitwerking en
dorp naar het landschap toe moeten groeien.
opgaven het grootst is.
haalbaarheidsstudie moet de fasering nader in
Mocht een deel van de ontwikkeling op
beeld worden gebracht.
23
Buurserstraat, Haaksbergen 24
3.1
Zoom-in Honesch: oversteek Klaashuisstraat Honesch is ingestoken als een
kan het viaduct worden verwijderd. De weg
gebiedsontwikkeling. Een integraal project waar
vormt zo geen barrière meer en is er een kans
niet alleen woningen worden gebouwd, maar
om van de Buurserstraat een groene entree te
waar ook gewerkt wordt aan de infrastructuur,
maken richting Brink en centrum.
het herstellen van landschapselementen,
Aan de oostzijde van de Koningin
transformatie, en recreatieve ontsluiting.
Wilhelminastraat ontstaan er daardoor kansen
Het woonzorgcentrum Saalmerink heeft een
om in relatief hoge dichtheden landschappelijk
transformatieopgave. In plaats van dit volledig
te wonen, waardoor er ook veel ruimte is om
te slopen en hier iets nieuws te bouwen, zijn
de kwaliteit van het landschap te verbeteren.
er ook kansen voor transformatie. Door
Een gebiedsontwikkeling waar de verschillende
het gebouw ‘door te knippen’ en dus slechts
onderdelen elkaar dus versterken en dorp en
gedeeltelijk te slopen, ontstaat door het
landschap een betere verbinding met elkaar
woonpark een verbinding van centrum naar
aangaan.
landschap. Door de voormalige N18 echt ruimtelijk af te waarderen kan de weg worden verlaagd op plaatsen waar deze verhoogd is aangelegd en
Gebiedsontwikkeling Honesch aan de zuidzijde van Haaksbergen
25
Zoom-in Honesch: oversteek Klaashuisstraat
Zoekgebieden Essen en beekdalen Groenstructuur Water Zoekgebied verbinding Zoom-in Honesch
26
Referentie: Compact dorps wonen
Referentie: Wonen in hoven
Referentie: wonen aan een boomgaard
Referentie: Voorkanten naar het landschap
Referenties Honesch: oversteek Klaashuisstraat
Huidige situatie Visualisatie verlagen van de voormakige N18 door middel van het ontwikkelen van woningbouw
Huidige situatie Visualisatie mogelijk doorbreken van het Woonzorgcentrum Saalmerink 27
Referenties Honesch: oversteek N18 – Buurserstraat
Op dit moment is er nog geen aanleiding om het viaduct te verwijderen. Wanneer in de toekomst grootschalig onderhoud nodig zal zijn voor het viaduct zal opnieuw een afweging worden gemaakt om het te behouden of te verwijderen. Daar zal dan een apart planproces voor worden opgezet.
Huidige situatie
Visualisatie mogelijke verwijdering van viaduct Buurserstraat
28
Referenties Honesch: oversteek Park Scholtenhagen
Huidige situatie
Visualisatie park entree N18
29
3.2
Zoom-in Wissinkbrink-west Een woningbouwontwikkeling op de Zoekgebieden
Wissinkbrink-west is een kans om te zorgen
Essen en beekdalen
voor een betere aansluiting tussen de
Groenstructuur
Wissinkbrink en de woonwijk Hassinkbrink.
Water Zoekgebied verbinding
Er zijn al 5 ruime kavels gepland waar we op aansluiten (met uitzondering van beekdal en esgronden). Door landschapselementen te laten staan en uit te breiden, ontstaan kamers waar gewoond kan worden in relatief hoge dichtheden met respect voor het landschap. Woningen krijgen zoveel mogelijk hun voorkant richting het landschap of landschapselementen. De woningen die hier gebouwd worden zijn niet het type grote villa of hoge torens, maar
Zoom in
30
juist rijtjes en tweekappers, en andere typen woningen die Haaksbergen nog niet kent.
Clusterwoningen in het landschap
Clusterwoningen in het landschap
Geschakelde woningen in relatie tot het buitengebied
Referentie van prefab verplaatsbare woningen
Een voorwaarde om hier te bouwen is dat de
verwijderd kunnen worden.
we voor de Wissinkbrink-west gelden, gelden
wijk duurzaam wordt en het beekdal en es
Door ook te zorgen voor nieuwe routes en
ook voor Kolderveld.
respecteert.
betere oversteekplekken voor fietsers en
Aanhechting over de Noordsingel
wandelaars, is de nieuwe ontwikkeling ook een plus voor de huidige bewoners. Het
De huidige Noordsingel is een harde barrière
biedt ook direct een kans om de beek door
tussen dorp en landschap. Als woningbouw op
te trekken tot in het dorp. Door deze plek als
de Wissinkbrink-west gaat plaatsvinden, zijn
gebiedsontwikkeling aan te pakken kan de
ingrepen aan de weg randvoorwaardelijk. Er
woningbouw de ingrepen voor landschap en
moet natuurlijk rekening worden gehouden
infrastructuur financieren.
met de intensiteit van het verkeer, maar een aanpassing van het wegprofiel, zal ervoor
Kolderveld
zorgen dat er minder geluidsoverlast is,
De ambities over compact wonen, ruimte voor
waardoor de geluidsschermen mogelijk
landschap en doorbreken bariere rondweg die
Huidige situatie
Visualisatie oversteek over de Noordsingel 31
3.3
Werkterreinen
In de structuurvisie van 2014 is de Vregelinkshoek
uitbreidingsmogelijkheden meer hebben te
uitbreiding van bedrijventerrein Stepelo. Er is
nog afgevallen als uitbreidingslocatie voor
verplaatsen naar bij voorkeur de volgende fase in
ruimtelijk gezien sprake van één bedrijventerrein
werkterreinen. Met de omlegging van de N18 en
de ontwikkeling van het Stepelerveld.
dat logisch aan weerszijden wordt begrensd door enerzijds de Hengelosestraat en anderzijds
de nieuwe aansluiting daarvan op het dorp via de Kolenbranderweg werd volop ingezet op de
Voor de opgave tot en met 2030 is niet alleen
de Kolenbranderweg. Door het Stepelerveld
ontwikkeling van bedrijventerrein Stepelerveld.
gekeken naar een verdere doorontwikkeling van
rechtstreeks op de Kolenbranderweg te ontsluiten
Een optimale bereikbaarheid van bedrijven
het Stepelerveld. Ook een drietal andere locaties
zijn de bedrijven makkelijk bereikbaar en wordt
gevestigd op een bedrijventerrein dat nagenoeg
zijn als mogelijke nieuwe bouwlocatie aan de
optimaal gebruik gemaakt van de N18.
direct op de N18 kan worden ontsloten lag
hand van de beoordelingscriteria uit hoofdstuk
Het heeft niet de voorkeur om meerdere locaties
hieraan ten grondslag.
2 beoordeeld en gewogen. De volgende ranking
los van elkaar te ontwikkelen. De Wissinkbrink-
De eerste fase van bedrijventerrein Stepelerveld is
komt uit deze weging:
Oost als alternatief voor het Stepelerveld is
volledig uitgegeven. De gemeente beschikt thans
1.
Stepelerveld
minder gunstig gelegen ten opzichte van de
niet over direct uitgeefbare bedrijfskavels. Dit
2.
Wissinkbrink-oost
Kolenbranderweg als hoofdontsluiting op de N18.
terwijl er nog altijd vraag is naar bedrijfskavels.
3.
Veldmaat
De Veldmaat is ten opzichte hiervan gunstiger
Niet alleen voor nieuwe bedrijven, maar
4.
Vregelinkshoek
gelegen, maar is daarentegen vanuit de bestaande landschappelijke structuren minder aantrekkelijk.
vooral ook voor bedrijven die al gevestigd zijn
32
in Haaksbergen en die willen groeien. Er is
De voorkeur gaat uit naar het verder ontwikkelen
Als bedrijven uit Brammelo en Industrieterrein
daardoor schuifruimte nodig om bedrijven
van Stepelerveld in de richting van de N18. Het
’t Varck (dit zijn de gezamenlijke terreinen
die op de bestaande bedrijventerreinen geen
Stepelerveld kan als het ware worden gezien als
Oost, West en ’t Varck) willen groeien dan is
Voorbeeld ecomunitypark, Oosterwolde: handhaving van het landschap
Voorbeeld High Tech Campus Eindhoven: hoogwaardige groene openbare verblijfsruimte
Voorbeeld ecomunitypark, Oosterwolde: niet uitgeven tot de weg
Voorbeeld Uzin Uts, Haakbergen: geen gladgeschoren gazon, maar gebruik van vaste planten
het beste om deze te helpen verhuizen naar
Stepelerveld
het Stepelerveld. Dit biedt bovendien kans het
Wissinkbrink
vrijkomende bedrijfsperceel te gebruiken voor oplossingen die bijdragen in de netcongestie,
Veldmaat
zoals bijvoorbeeld een accuplek (zo dient een accuplek zo dicht mogelijk in de nabijheid van het hoogspanningsstation te liggen). Dit heeft de voorkeur ten opzichte van een opzichzelfstaande locatie in het groen van de Vregelinkshoek. Hoewel de Vregelinkshoek het minst goed bereikbaar is via de N18 en daarmee onderaan de ranking staat kan het uit oogpunt van zorgvuldig
Vregelinkshoek
ruimtegebruik wenselijk zijn om hier toch beperkt ruimte voor uitbreiding te bieden. Dat geldt alleen voor bestaande bedrijven aan de rand van bedrijventerrein Brammelo die uit oogpunt van
Verkenning uitbreidingslocaties
een gezonde bedrijfsvoering moeten uitbreiden. Er moet uiteraard sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing en er dient er vanuit KGO-beleid aanvullend geïnvesteerd te worden. Voor bestaande bedrijven geldt een maximum uitbreiding van 20% ten opzichte van de bestaande kavel, mits kan worden aangetoond dat uitbreiding noodzakelijk is, en dat zorgvuldig met de ruimte wordt omgesprongen. Dat betekent dat bijvoorbeeld geen kavel mag worden uitgebreid alleen voor parkeren. Bij het ontwikkelen van nieuwe werkterreinen moet aan de volgende ruimtelijke randvoorwaarden worden voldaan: •
De structuren van het huidige landschap moeten zoveel mogelijk gehandhaafd blijven. Bij landschappelijke aankleding van het terrein ligt de prioriteit daarmee dus niet
Model 1. Stepelerveld: Onlangs is Stepelerveld fase 1 gerealiseerd. Dit model suggereert om de locatie Stepelerveld fase 2 aan te pakken. De locatie sluit naadloos aan bij de huidige bedrijventerreinen. De locatie Stepelerveld scoort het hoogst tijdens de prioritering van de uitbreidingslocaties (zie bijlage).
op het toevoegen van iets nieuws, maar op aanhechting en vervlechting met het landschap. •
Werktterreinen worden niet uitgeven tot de weg om zo brede landschappelijke bermen te behouden. In deze ruimte kan bijvoorbeeld waterberging worden opgelost en kunnen paden komen voor lunchrondjes. Op de langere termijn geeft dit zowel ruimtelijke, sociale als financiële voordelen.
•
Goed groen blijft zoveel mogelijk in beheer van de gemeente. Dit zijn structuren als houtwallen en singels, en brede bermen met kruidenrijk grasland.
•
Overtollig water wordt zoveel mogelijk opgevangen in beken, wadi’s en op daken.
Model 2. Wissinkbrink: Deze locatie is gunstig te bereiken via de N18 en via bushalte Metaalstraat.Het is gunstig dat deze locaties relatief ver verwijderd ligt van de dorpskern. De relatie tussen de dorpskern en het omliggende landschap kan hierdoor behouden worden. 33
4
Visie voor St. Isidorushoeve
noord-oost
noord-west
oost
west zuid
Essen Fysisch geografische beekdalen Bos en houtwal Werklocatie Dorp Zoekgebieden uitbreiding
Verkenning in- en uitbreiding St. Isidorushoeve
In de structuurvisie uit 2014 is opgenomen dat
voorstellen gedaan voor de aanpak van de
gerealiseerd met kleinschalige
St. Isidorushoeve een dorp moet blijven dat ‘los
Goorsestraat.
bedrijfskavels en aandacht voor een goede
in het landschap ligt’ met aantrekkelijke groene
Op het kaartje hierboven zijn alle mogelijke
entrees. Om te voldoen aan de lokale behoefte
locaties weergegeven. Deze zijn deels al
is ook hier een opgave voor woningbouw.
in beeld en een aantal hiervan is nieuw.
ontwikkeld ten behoeve van ondernemers
De voetbalvereniging, de school en de kerk
Door al deze locaties ook te toetsen aan de
die een sterke binding hebben met de kern
vormen de kern van het dorp en vanwege de
beoordelingscriteria is het voorkeursmodel
drukke Goorsestraat is het de wens om aan de
tot stand gekomen. Op termijn kan dit model
oostzijde hiervan te ontwikkelen. Inwoners
doorgroeien naar de situatie op de kaart
ontwikkeld in onderlinge samenhang
hoeven de weg dan niet over te steken als ze
daaronder: de Hoeve als compact dorp met een
met de revitalisering van het bestaande
naar de voorzieningen willen wandelen of
stevige groene omlijsting.
bedrijventerrein, dat wil zeggen dat eerst
het bedrijventerrein zal uitsluitend worden
Sint Isidorushoeve; •
het bedrijventerrein zal worden
de mogelijkheden worden bekeken om een
fietsen. Een voor de hand liggende keuze, die echter voorbij gaat aan het feit dat een
Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein
bestaand bedrijf op de huidige locatie te
gevaarlijke weg dwars door het hart van het
dient voor een belangrijke mate bijdrage te
behouden en pas in de laatste plaats plek
dorp in het algemeen ongewenst is. Voor de
leveren aan de vitaliteit en de leefbaarheid van
te bieden op het nieuw te ontwikkelen
woningbouwlocaties is daarom breder gezocht.
de kern St. Isidorushoeve:
bedrijventerrein
Daarnaast worden er in dit hoofdstuk ook
•
het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein zal als “werklandschap” worden
34
landschappelijke inpasbaarheid; •
43 woningen uitbreiding Groene rand Beek Ommetje Zoekrichting bedrijventerrein Voorkeursmodel in- en uitbreiding St. Isidorushoeve fase 1 Het versterken van de dorpshart en -rand. Uitbereidingslocaties B1 en B2 scoren hoog. Als deze locaties worden ontwikkeld is het belangrijk dat ook de groene rand ten westen van wijk wordt versterkt. Op deze locatie moet daarom rekening gehouden worden met het behoud van voldoende ruimte voor een aantrekkelijke dorpsrand. Uitgeven tot de Boonkweg is daarom geen optie.
43+70 woningen uitbreiding 2 kavels inbreiding Groene rand Beek Ommetje Zoekrichting bedrijventerrein Voorkeursmodel in- en uitbreiding St. Isidorushoeve fase 2 Uitbreiden naar het noordwesten. Ten behoeve van verdere uitbreiding kan de groene rand worden uitbreid ten noorden van de Binnenveldweg. Hier ontstaat potentie voor het bouwen van locatie D3, D4 en D5. Locatie E2 en E3 hebben veel landschappelijke potentie voor woningbouw.
35
4.1
Dorpsranden
De randen van het dorp zijn nu over het algemeen relatief hard en hebben weinig relatie met het landschap. De westzijde is een zeer aantrekkelijke uitzondering met houtwallen en lanen en een onverhard pad wat makkelijk te bereiken is. Bij het bouwen aan de randen moet een groene dorpsrand integraal onderdeel zijn van het plan. Daardoor wordt gezorgd voor een goede afronding van het dorp die ruimtelijk aantrekkelijk is en bijvoorbeeld ommetjes mogelijk maakt. Voor de bestaande woongebieden is het maken van een groene rand een wens. Waar mogelijk zal deze worden gerealiseerd. Er zijn drie principes opgenomen die verbeelden hoe de dorpsrand van St. Isidorushoeve vergroend en versterkt kan worden.
Bouwlocatie A1 aan de zuidzijde van het dorp
36
Noordzijde St. Isidorushoeve
Zuidzijde St. Isidorushoeve
Voorbeeld dorpsrand Vasse
Voorbeeld dorpsrand Markelo
principe 1: gordijn (vasse)
principe 2: vitrage (Vries)
principe 3: tuinenrand (Markelo)
Vaanholt
Boonkweg
Grens uitgeefbaarheid
Grens uitgeefbaarheid
Huidige situatie van de zuidelijke dorpsrand.
Onbebouwd
Vaanholt
Boonkweg
35m.
Principes tuinrand en vitrage toegepast om een meer aantrekkelijke dorpsrand te maken. Kavels van 35 meter waarin de eerste helft bebouwd mag worden 37
4.2
Goorsestraat Er ligt een ruimtelijke kans om de Goorsestraat veiliger maken. De Goorsestraat (20m breed inclusief bermen, stoep en ventweg) vormt een barrière tussen het centrum van St. Isidorushoeve en de omliggende woningen. De ventweg zorgt voor een veilige situatie rondom de inritten, maar zorgt er ook voor dat de Goorsestraat het karakter krijgt van een weg met hard-rijdend verkeer. Als er gebouwd wordt in de Hoeve is het randvoorwaardelijk dat dit samen wordt aangepakt met het downgraden van de Goorsestraat. Zeker als aan de westzijde van het dorp wordt gebouwd. Op de volgende pagina zijn voorbeelden opgenomen van N-wegen in dorpen uit de
Goorsestraat huidige situatie
Goorsestraat sfeerimpressie 38
omgeving die verbeelden wat er ook mogelijk zou kunnen zijn.
Voorbeeld Laren: gebruik van gebakken materiaal
Voorbeeld Ruurlo: Duidelijke overgang na de entree van het dorp
Voorbeeld Haarlo: inspringing van het trottoir + 30km/h-zone
Voorbeeld Hengeveld: Optisch versmallen rijbanen 39
5
Visie voor Buurse
1. Oortjesbrug
4. Doornbos 2. Buurse noord
Essen
3. Buurse zuid
Fysisch geografische beekdalen Beekdal laagte Bos en houtwal Dorp Zoekgebieden uitbreiding
Overzicht in- en uitbreiding locaties Buurse
Voor Buurse is in 2011 een uitgebreide
Op de volgende pagina is het voorkeursmodel
Op de volgende pagina is een uitwerking
verkenning gedaan naar de mogelijkheden
te zien. Hier is gekozen – onder andere door
gemaakt voor het lint om dit verder toe te
voor woningbouw. Een deel hiervan is ook al
toepassing van de beoordelingscriteria – voor
lichten.
uitgevoerd of wordt nu verder uitgewerkt. De
het toevoegen van een schil aan het katholieke
grote uitdaging in Buurse zijn de vele essen.
deel, deels voor het uitbreiden van het
Daarnaast wordt er door de gemeenschap
Deze zijn beschermd en het dorp ligt als een
buurtschap aan de oostzijde, en vooral ook in te
gewerkt aan transformatie van huidige
eiland te midden hiervan. Wat Buurse uniek
zetten op ontwikkeling en transformatie van het
gebouwen. De gemeente wil hierin meedenken
maakt, is dat het bestaat uit twee dorpskernen
protestantse deel. De voorgestelde bebouwing
en samen mogelijkheden verkennen. Op de
met een sterk saamhorigheidsgevoel: het
op de locatie Oortjesbrug en locatie Doornbos
volgende pagina zijn hier al enkele tot de
katholieke noorden en het protestantse zuiden.
krijgen andere bebouwingstypologie dan de
verbeelding sprekende voorbeelden voor
In de structuurvisie is vastgelegd dat dit
buurtjes die direct grenzen aan het dorp. Deze
opgenomen.
behouden moet blijven. Op de kaart hierboven
locaties krijgen het karakter van een boerenerf,
zijn alle onderzochte deelgebieden te zien.
knooperf of buurtschapje. Uitbreiden op het tweede voetbalveld heeft geen voorkeur, maar is wel een mogelijkheid indien gewenst.
40
O
Locatie Oortjesbrug
B
Locatie Buurse-noord
D
Locatie Doornbos
I
Locatie Buurse zuid inbreiding
Voorkeursmodel in- en uitbreiding Buurse, behouden van twee losliggende dorpen
Functies clusteren op één plek, Klooster Zijtaart
Functies clusteren op één plek, klooster Zijtaart
The Green East, Raalte; wonen in een voormalige varkensstal
Boerderijgebouwen opgedeeld in meerdere woningen
41
Zoom-in zuidzijde
Zoekgebieden Groenstructuur Zoekgebied verbinding Zoom-in
Referenties bouwen langs het lint en transformatie van gebouwen
wordt van mogelijk vrijkomende werkterreinen
voor alle lintbebouwing in de gemeente,
en wanneer ingezet wordt op compacte
bijvoorbeeld de Veldmaat.
erven, rijtjes of tweekappers kunnen hier veel Op de zoom-in is een mogelijke inbreiding
woningen worden gerealiseerd. Het vraagt
Op de pagina hiernaast staat een aantal
met respect voor lintbebouwing te zien.
wel om een andere manier van bouwen zodat
referenties om voorzieningen in het dorp te
Lintbebouwingen kennen lucht en ruimte.
woningbouw en landschapsontwikkeling hand
clusteren waardoor de ruimte die daardoor
Deze moeten we niet dicht willen bouwen. Dan
in hand gaan.
ontstaat kan worden getransformeerd, zoals de initiatieven van Buurse Kik Vuuroet
verdwijnt het zicht op dat wat er achterligt. Ook moet er niet achter het lint gebouwd
Dit geldt niet alleen voor Buurse, maar ook
voorstellen.
worden. Wanneer zoveel mogelijk gebruikt gemaakt
Wevershof Maassluis, referentie erfwoningen
42
Veghels Buiten, Veghel - Referentie erfwoningen
Transformatie van een leegstaande kerk naar woning
Erve Oostermaet, Lettele
Nieuwe groene ruimte rondom de Keyserkerk
Nieuw interieur klooster Zijtaart
Referentie uitzicht op het landschap
Groene kerktuin, Keldonk
Referentie erfwoningen
Referentie erfwoningen
43
44
Bijlage: Beoordelingsmatrices
45
Tabel selectiecriteria wonen Haaksbergen Kolderveld Criteria
Wissinkbrink west
Wissinkbrin
K1
K2
K3
K4
K5
K6
0
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
0
0
0
1
0
0
-1
-1
1
0
0
1
0
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
1
1
1
1
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
1
0
1
1
1
1
1
0
0
1
0
1
0
0
7. Nabijheid van voorzieningen 0 8. Nabijheid van openbaar vervoer 1 9. Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen0 10. Snelheid van realisatie 0 11. Mogelijkheden voor grondverwerving 0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
1
0
1
1
0
1
0
1
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1
-1
0
0
0
0
0
0
0
Ruimtelijke kwaliteit 1. Verbetert de relatie en verzacht de overgang tussen dorp en landschap 2. Behoud waardevol recreatief uitloopgebied 3. Sluit aan bij bestaande dorpsbebouwing 4. Versterkt de dorpsradialen 5. Doorbreekt de (voormalige) rondweg 6. Kansen om ruimtelijke kans te 'adopteren'
Ww1 Ww2 Ww3 Ww4 Ww5 Ww6 Ww7 Ww8 Ww9 Ww10 Wo1
Wo2
Functioneel/praktisch
Haalbaarheid 14. Financiële haalbaarheid (kosten vs opbrengsten) 15. Milieu/ randvoorwaarden (beperkingen) 16. Provinciaal beleid
Saldo punten
5
8
6
7
6
5
Veldmaat Kolderveld H8
H9Criteria H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 VM1 K1
7
8
6
7
6
6
5
5
2
3
Wissinkbrink west
6
5
Wissinkbrin
VM2 K2
VM3 K3
VM4 K4
VM5 K5
VM6 K6
VM7 Ww1 VM8 Ww2 VM9 Ww3 VM10 Ww4 VM11 Ww5 VM12 Ww6 VM13 Ww7 Ww8 Ww9 Ww10 Wo1
Wo2
00
01
01
01
00
00
01
01
01
01
01
01
01
1
0
1
1
1
11
11
11
01
11
11
11
11
11
01
01
01
01
1
1
1
1
1
11
11
11
11
10
00
01
11
10
00
10
11
00
0
-1
-1
1
0
00
01
00
01
01
01
00
00
00
00
10
00
00
0
0
0
0
0
01
00
00
00
01
01
01
01
01
01
00
01
00
0
0
0
0
0
00
01
00
00
01
00
01
01
01
01
01
00
00
1
0
1
0
0
0
Ruimtelijke kwaliteit 1. Verbetert de relatie en verzacht de overgang tussen 1dorp 1en landschap 1 1 0 1 1 0 0 0 12. Behoud 1 1waardevol 1 recreatief 1 0 uitloopgebied 0 1 1 1 13. Sluit 1 aan1 bij bestaande 1 0 dorpsbebouwing 0 0 0 0 0 04. Versterkt 0 0 de dorpsradialen 0 0 0 0 0 0 0 15. Doorbreekt 1 1 de1(voormalige) 0 0 rondweg 0 0 0 0 06. Kansen 1 0om ruimtelijke 0 1 kans 1 te 'adopteren' 1 1 1 1
0
07. Nabijheid 0 1 van 1voorzieningen 0 1
1
0
0
0
10
10
10
00
10
00
00
00
00
00
00
00
00
0
0
0
0
0
0
08. Nabijheid 0 1 van 1openbaar 1 vervoer 1 1
0
0
0
01
01
01
01
01
01
01
01
01
00
00
01
01
1
0
0
1
1
1
19. Benutten 1 1 bestaande 1 0infrastructuur 0 0 en 0nutsvoorzieningen 0 0 10
11
11
11
10
00
00
01
00
01
11
00
01
0
1
0
1
1
0
010. Snelheid 0 0 van0 realisatie 0 0
0
0
0
00
00
00
00
00
00
00
00
00
01
01
00
00
0
0
0
0
0
0
011. Mogelijkheden 0 0 0 voor0 grondverwerving 0 0 0
0
0
00
00
00
00
00
00
00
00
00
01
01
00
00
0
0
0
0
0
0
haalbaarheid 014. Financiële 0 0 0 0 0(kosten 0 vs opbrengsten) 0 0 0
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
00
0
0
0
0
0
1
115. Milieu/ 1 1randvoorwaarden 1 1 1(beperkingen) 1 1
1
1
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
11
1
1
1
1
1
1
116. Provinciaal 1 1 beleid 1 1
1
1
10
10
10
10
10
10
10
10
10
1-1
1-1
10
10
0
0
0
0
0
6
Saldo 7 8 punten 9
27
56
1 1 0 0 1
Functioneel/praktisch
0
Haalbaarheid
46
9
1
5
1
6
1
6
4
4
4
65
68
66
47
66
35
37
48
46
36
25
5
2
3
6
5
Wissinkbrink oost
w9 Ww10 Wo1
Honesch
Veldmaat
Wo2
Wo3
Wo4
Wo5
Wo6
Wo7
H1
H2
H3
H4
H5
H6
H7
H8
H9
H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 VM1
VM2
VM3
VM4
VM
0
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
1
0
1
1
-1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
0
0
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
1
0
0
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
0
0
0
0
0
1
1
0
1
1
0
0
0
1
1
1
0
1
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
1
1
1
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
6
6
11
8
8
7
6
6
7
2
3
6
5
5
5
5
3
3
8
9
9
5
6
6
4
4
4
6
6
6
4
Waardering: als de locatie neutraal scoort, dan worden er 0 punten toegekend, als de locatie uitgesproken negatief scoort krijgt de locatie de waarde -1, en als de locatie positief scoort, dan wordt er 1 punt toegekend.
47
Tabel selectiecriteria wonen Buurse
Oortjesbrug Criteria Ruimtelijke kwaliteit 1. Behoud of versterking van de karakteristieke structuur van het esdorpenlandschap 2. Behoud van de openheid van de essen 3. Behoud van het karakteristieke reliëf 4. Kans om een mooie dorpsrand te maken 5. Kans om een aantrekkelijk woonmilieu te maken 6. Behoud of versterking van de relatie tussen dorp en landschap 7. Behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het dorp
O6
Buurse noord
O7
O8
B1
Buurse zu
B2
B3
B4
I1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
-1
-1
-1
0
0
-1
0
0
-1
-1
-1
1
1
1
1
1
-1
-1
-1
1
1
1
1
1
Functioneel/praktisch 8. Nabijheid van voorzieningen 9. Nabijheid van openbaar vervoer 10. Benutten bestaande infrastructuur 11. Snelheid van realisatie 12. Mogelijkheden voor grondverwerving Haalbaarheid 13. Financiële haalbaarheid (kosten vs opbrengsten) 14. Milieu/ randvoorwaarden (beperkingen) 15. Provinciaal beleid
Saldo punten
Waardering: als de locatie neutraal scoort, dan worden er 0 punten toegekend, als de locatie uitgesproken negatief scoort krijgt de locatie de waarde -1, en als de locatie positief scoort, dan wordt er 1 punt toegekend.
48
5
5
5
12
12
12
12
10
B4
Buurse zuid - inbreiding
Doornbos
I1
D1
I2
I3
D2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
0
0
0
0
1
1
1
1
-1
-1
0
1
1
1
-1
-1
0
0
1
-1
-1
-1
1
0
0
-1
-1
-1
-1
0
0
0
-1
-1
1
1
0
0
0
0
1
1
1
1
-1
-1
12
10
11
7
-1
-1
49
Tabel selectiecriteria wonen Sint Isidorushoeve
Criteria
Ruimtelijke kwaliteit 1. Verbetert de relatie en verzacht de overgang tussen dorp en landschap 2. Behoud waardevol recreatief uitloopgebied 3. Sluit aan bij bestaande dorpsbebouwing 4. Versterkt de dorpsradialen 6. Kansen om ruimtelijke kans te 'adopteren'
I1
I2
I3
I4
I5
de Hoe
I6
A1
0 0 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 1 0 1
1 0 -1 0 0
1 0 1 0 0
-1 -1 1 0 1
Functioneel/praktisch 7. Nabijheid van voorzieningen 0 8. Nabijheid van openbaar vervoer 0 9. Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen 1 10. Snelheid van realisatie 0 11. Mogelijkheden voor grondverwerving 0
0 0 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
-1 0 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 1 0 1
Haalbaarheid 14. Financiële haalbaarheid (kosten vs opbrengsten) 15. Milieu/ randvoorwaarden (beperkingen) 16. Provinciaal beleid
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
Saldo punten Hectare Dichtheid woningen per hectare Aantal woningen perlocatie deelgebied Waardering: als de neutraal scoort, dan
worden er 0 punten toegekend, als de locatie uitgesproken negatief scoort krijgt de locatie de waarde -1, en als de locatie positief scoort, dan wordt er 1 punt toegekend.
50
de Hoeve inbreidingslocaties
0 0 0
A2
2
2
4
5
0
3
2
0,25 25
0,22 25
0,12 25
0,7 25
1,05 25
0,2 25
1,55 25
6,25
5,5
3
17,5
26,25
5
38,75
ies
de Hoeve uitbreidingslocaties
I6
A1
A2
A3
B1
B2
B3
C1
C2
C3
C4
D1
D2
D3
D4
D5
D6
E1
E2
E3
E4
1 1
1 1 1 0 0
1 1 0 0 0
1 0 1 0 0
-1 -1 1 0 1
-1 0 0 0 0
0 0 1 0 0
1 1 1 0 1
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
1 1 0 0 1
1 1 0 0 1
1 1 0 0 1
1 1 0 0 1
1 1 0 0 1
1 1 0 0 -1
0 -1
1 1 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 1 0 1
0 0 1 0 0
0 0 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
1 0 1 0 0
0 1 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 1 0 0
0 0 0 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 1 0 0
1 1 0 0 0
1 1 1 0 0
1 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0
3
2
0
2
7
6
5
3
1
1
0
6
6
6
6
6
4
3
6
4
2
05 25
0,2 25
1,55 25
25
25
0,7 25
0,7 25
25
2 25
25
25
25
0,14 25
0,28 25
0,63 25
0,39 25
0,18 25
25
25
1,19 25
0,43 25
25
25
5
38,75
0
0
17,5
17,5
0
50
0
0
0
3,5
7
15,75
9,75
4,5
0
0
29,75
10,75
0
51
Tabel selectiecriteria werklocaties Haaksbergen Criteria Ruimtelijke kwaliteit 1 Behoud of versterking van de karakteristieke landschappelijke structuur van het esdorpenlandschap
Veldmaat
Wissinkbrink
Vregelinkshoek
0
0
0
-1
2 Kan gevolgen hebben voor ecologische kwaliteiten en/of het watersysteem
0
0
0
-1
3 Kansen om een aantrekkelijk werkmilieu te maken
0
1
0
1
4 Kansen om het aanbod aan werkmilieus te verbreden
1
0
1
1
5 Behoud of versterkt de ruimtelijke kwaliteit van het dorp en de cultuurhistorische kwaliteit van de dorpsstructuur
1
1
0
0
Functioneel/praktisch 6 Nabijheid van voorzieningen
-1
-1
-1
-1
7 Nabijheid van openbaar vervoer
-1
1
1
0
8 Benutten bestaande infrastructuur en nutsvoorzieningen
1
1
1
1
9 Snelheid van realisatie
1
0
0
0
10 Mogelijkheden voor grondverwerving
-1
0
0
0
11 Nabijheid bestaand bedrijventerrein
1
0
0
1
12 Mogelijkheid tot verdere uitbreiding
1
1
1
0
Haalbaarheid 13 Financiële haalbaarheid (kosten vs opbrengsten)
0
0
0
0
14 Milieu/ randvoorwaarden (beperkingen)