2024-A65 Raadsinformatiebrief tussenrapportage addendum structuurvisie - anoniem

Raadsinformatiebrief

Aan de gemeenteraad

Uw kenmerk : Uw datum : Behandeld door : Telefoonnummer : (053) 573 45 67

Zaaknummer Kenmerk Bijlagen Datum

: Z/23/026431 : D-156673 :2 :

Onderwerp: Stand van zaken Addendum op de Structuurvisie 2030

Geachte gemeenteraad, In uw raadsvergadering van 31 mei 2023 heeft u een motie aangenomen met als strekking de bouwmogelijkheden en belemmeringen voor de realisatie van woningen aan de randen van de kernen in kaart te brengen. Haaksbergen staat voor een aanzienlijke opgave wat betreft de bouw van nieuwe woningen. Op dit moment wordt rekening gehouden met een opgave van minimaal 900 woningen. De mogelijkheden van inbreiding de korte en middellange termijn zijn beperkt, zeker ten opzichte van de behoefte aan woningen voor starters, senioren en andere doelgroepen. Als vervolgstap op de motie hebben wij Landschapsbureau Strootman opdracht gegeven voor een actualisatie van de structuurvisie 2030. Dit heeft geleid tot een ontwerp addendum. Daarnaast is er in de vergadering van 15 februari 2024 een voorkeursrecht gevestigd op de gronden, die in het ontwerp addendum als voorkeurslocatie zijn aangewezen. Bij deze vergadering (en bij de vergadering van de commissie Ruimte op 14 februari 2024) is door ons de toezegging gedaan voor het zomerreces met een tussenstand te komen ten aanzien van het addendum op de structuurvisie. Met deze brief informeren wij u over de laatste stand van zaken rondom het bouwen aan de randen. Het ontwerp Addendum Landschapsbureau Strootman heeft eind vorig jaar de structuurvisie 2030 geactualiseerd.

De structuurvisie is in 2013 door hetzelfde bureau opgesteld en is op 5 maart 2014 vastgesteld. In de oorspronkelijke structuurvisie werd nog uitgegaan van een krimpscenario. Bij de actualisatie gaan we uit van een toename van het aantal huishoudens in Haaksbergen en ligt de nadruk voornamelijk op ruimtelijke en landschappelijke aspecten voor wat betreft de nieuwe locaties voor wonen en werken. In het ontwerp addendum zijn vervolgens mogelijke woningenbouwlocaties aan de randen van Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve in beeld gebracht en zijn de voorkeurslocaties bepaald. De financieel-economische en milieukundige afwegingen zijn vooruitgeschoven naar een later moment. Het ontwerp-addendum is door ons vastgesteld op 21 november 2023. Vervolgens heeft het ontwerp addendum vanaf 14 december 2023 gedurende 6 weken ter visie gelegen voor inspraak. Gedurende deze inspraakperiode hebben wij Gemeentehuis Haaksbergen Postbus 102 7480 AC, Blankenburgerstraat 28 7481 EB Haaksbergen, Tel: (053) 573 45 67, Fax: (053) 572 80 75 www.haaksbergen.nl gemeente@haaksbergen.nl Kijk voor openingstijden en het maken van een afspraak op www.haaksbergen.nl IBAN NL56 BNGH 028.50.03.194

140 reacties ontvangen. Deze inspraakreacties zijn samengevat en worden nu van een antwoord voorzien. Daarnaast wordt samen met bureau Strootman gekeken of de reacties leiden tot een gewijzigd inzicht en het addendum op onderdelen aangepast moet worden. Aanbiedingen voorkeursrecht Gelijktijdig met de vaststelling van het ontwerp addendum is er een voorkeursrecht gevestigd op de percelen, die mogelijk door de actualisatie van de structuurvisie in beeld komen als toekomstige woningbouwlocatie. Het betreft percelen rondom de kernen van Haaksbergen, Buurse en Sint Isidorushoeve. Het voorkeursrecht is door uw raad bestendigd tijdens de raadsvergadering van 15 februari 2024. De woning met naastgelegen agrarische grond aan de Klaashuisstraat 51 is al aangeboden in het kader van dit voorkeursrecht. Ook de agrarische gronden nabij de Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg zijn aangeboden. Op 12 maart 2024 hebben wij besloten dat de gemeente in beginsel bereid is de agrarische gronden naast de Klaashuisstraat 51 tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen of op grond van een andere titel te verkrijgen. Op 28 mei 2024 hebben wij een gelijk besluit genomen voor de agrarische gronden nabij de Koningin Wilhelminastraat en Rosinkweg.

Er ligt inmiddels een voorstel bij uw raad om krediet beschikbaar te stellen om bij overeenstemming over de koopprijs een overeenkomst met de grondeigenaar of eigenaren te kunnen sluiten. De eigenaar van de agrarische grond naast de Klaashuisstraat 51 heeft recentelijk laten weten toch niet tot verkoop te willen overgaan. Naast deze aanbiedingen zijn er ook grondeigenaren die hebben aangegeven zelf woningbouw te willen realiseren op hun percelen. De eigenaar van de Klaashuisstraat 47 (westzijde Klaashuisstraat) heeft aangegeven zelf woningbouwontwikkeling te willen realiseren op zijn grond. Daarnaast heeft de diaconie van de protestantse gemeente Haaksbergen-Buurse aangegeven te willen praten over ontwikkeling van woningbouw op gronden, waarbij nog nader besproken moet worden of de gemeente deze grond deels of geheel aankoopt of er een beroep wordt gedaan op zelfrealisatie. Op basis van deze ontwikkelingen werd ook duidelijk dat het voorkeursrecht op de twee percelen aan de oostzijde van de Klaashuisstraat niet meer voldoet aan de eisen die hieraan worden gesteld in de Omgevingswet. Wij hebben u dan ook voorgesteld het voorkeursrecht voor de betreffende percelen in te trekken. Dit voorstel staat geagendeerd voor de raadsvergadering van 26 juni 2024.

Omvang woningbouwlocaties Landschapsbureau Strootman heeft zo breed mogelijk gekeken op welke plekken aan de randen van de kernen woningbouw mogelijk is. Daarbij is ook meegenomen dat eventuele locaties rondom de kern Haaksbergen voldoende “massa” moeten hebben om getalsmatig daadwerkelijk te kunnen bijdragen aan de versnelling van de woningbouw. Locaties moeten dus minimaal in enkele tientallen woningen kunnen voorzien, waarbij uiteraard ook rekening moet worden gehouden met een divers programma waarin de 30% sociale huur, 40% middenhuur of betaalbare koop en 30% hoger segment tot uitdrukking komt. Ook dient er voldoende ruimte te zijn voor water, groen en behoud van biodiversiteit, zoals bijvoorbeeld de versterking of herstel van houtwallen en oude landschapsstructuren rondom en tussen de woningbouw. Omdat

2

Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve overal omringd worden door een schitterend buitengebied, is dit proces zo zorgvuldig en afgewogen mogelijk tot stand gekomen. Inbreidingsmogelijkheden De woningbouwopgave zal volgens het principe van “inbreiding voor uitbreiding" bij voorkeur binnen de kernen gerealiseerd moeten worden. Dit beleid volgt uit de provinciale omgevingsverordening en hebben wij ook in ons beleid verwerkt, zoals bijvoorbeeld in de woonvisie. Dit is nog steeds het uitgangspunt, echter de mogelijkheden voor inbreiding zijn beperkt. Het Voith-terrein is vaak genoemd, maar tijdens de gevoerde gesprekken werd duidelijk dat dit gebied niet beschikbaar komt en het bedrijf haar activiteiten wil voortzetten op deze locatie. Uiteraard blijven we wel inzetten op de inbreidingslocaties. Hierbij kijken we voornamelijk naar onze eigen gronden, zoals de schoollocaties aan de Van Brakelstraat (Theo Scholten), Holthuizerstraat (Holthuizen) en Bartokstraat (de Weert), maar ook naar diverse locaties in de kerkdorpen. Om de woningbouwopgave te kunnen versnellen hebben we op 4 juni jongstleden besloten een achttal woningbouwprojecten met voorrang op te pakken, waarvan vijf projecten binnen de kern Haaksbergen.

De prioritering ligt met name bij projecten met enige omvang die een bijdrage leveren aan onze opgave om versneld betaalbare woningen te realiseren voor onze starters, ouderen en andere doelgroepen. Beschermd wonen Een van de hiervoor genoemde andere doelgroepen is beschermd wonen. Door de weerstand die vorig jaar is ontstaan bij de Brem, is gebleken dat het wellicht makkelijker is beschermd wonen in te richten op een plek waar nog geen woningbouw is, in vergelijking tot een locatie die in een bestaande wijk met bestaande sociale structuren is gelegen. In Haaksbergen zijn wij het erover eens dat al onze inwoners een plek verdienen. Het is het wenselijk een locatie voor beschermd wonen in de nabijheid van voorzieningen te realiseren. Daarom stellen wij voor in het addendum ergens aan de zuidrand van Haaksbergen, op niet al te grote afstand van het centrum, een locatie voor beschermd wonen te realiseren voor circa 21 plekken. Onderzoeken Naar aanleiding van het ontwerp-addendum hebben we een aantal aanvullende onderzoeken laten uitvoeren om de haalbaarheid van woningbouw op de genoemde locaties te kunnen bepalen:  Milieu-planologische impactanalyse In dit onderzoek zijn de verwachte milieukundige aspecten van woningbouw op de diverse locaties in beeld gebracht.

Onderzocht is welke impact verschillende milieukundige aspecten hebben op woningbouwontwikkeling op de voorkeurslocaties. Uit dit onderzoek volgt dat er voor alle gebieden aandachtspunten zijn, maar dat woningbouw op geen van de locaties direct is uitgesloten. Het onderzoek voegen wij als bijlage toe. Bij dit onderzoek hoort ook een online omgeving waar op een kaart de belemmeringen en de impact is weergegeven. Desgewenst kunnen wij u toegang geven tot deze online omgeving of kunnen wij een u een toelichting geven op het kaartmateriaal.  Financieel - economische analyse In dit onderzoek zijn de financiële gevolgen van woningbouw op de diverse locaties in beeld gebracht. Omdat er nog geen uitgewerkte plannen zijn, zijn de financiële doorrekeningen op basis van kerngetallen en aannames gedaan. Op het moment

3



dat er concretere plannen zijn, kunnen de financiële doorrekeningen reëler worden opgesteld. Aangezien het onderzoek bedrijfseconomisch gevoelige informatie bevat ligt deze ter visie bij de griffier. Actualisatie woonbehoefteonderzoek In het ontwerp addendum voor de structuurvisie werd nog uitgegaan van een totale opgave van circa 900 woningen voor de komende tien jaar. Landelijk, maar ook provinciaal en regionaal, neemt de woonbehoefte toe. Dit blijkt ook uit de herijking van de Woondeal Twente waar nu aan gewerkt wordt. Deze grotere woonopgave werkt ook door in onze gemeente. Wij hebben daarom opdracht gegeven aan de Stec Groep de woonbehoefte te updaten, waarbij ook wordt onderzocht waarom mensen terugkeren naar Haaksbergen en hoe de woonbehoefte zich verhoudt met het huidige voorzieningenniveau. Dit onderzoek wordt na de zomer afgerond.

De locaties aan de randen In het ontwerp addendum zijn op basis van landschappelijke kwaliteiten verschillende gebieden aan de randen van Haaksbergen en de kerkdorpen aangewezen als potentiële bouwlocatie voor woningbouw. De verschillende gebieden lopen wij hieronder één voor één langs. Wissinkbrink Wissinkbrink is al bijna 20 jaar in beeld als uitbreidingslocatie van Haaksbergen. Na de woningcrisis en de afwaardering van de gronden in 2010 is een groot deel van de gronden verkocht aan de provincie. Circa 9 hectare is in eigendom van de gemeente gebleven. Op 2,5 hectare zijn 5 kavels gerealiseerd, waarvan er inmiddels 4 zijn verkocht. De overige grond is beschikbaar voor woningbouwontwikkeling. In verband met versnellen woningbouw zijn we gestart met een eerste stedenbouwkundige verkenning voor Wissinkbrink. Daarbij kijken we niet alleen naar de gronden die in gemeentelijk eigendom zijn, maar wordt breder gekeken naar het totale gebied tussen de Hassinkbrinkweg en de Wissinkbrinkweg. Omdat het gaat om een historisch kampenlandschap houden wij bij de stedenbouwkundige uitwerking rekening met de historische groenstructuren in het gebied. Wissinkbrink moet bovendien (mede) geschikt blijven als uitloopgebied van de Hassinkbrink.

Op basis van de milieu-planologische impactanalyse is de verwachte impact van de milieukundige aspecten op de woningbouwontwikkeling in Wissinkbrink overwegend klein. Alleen de impact op de soortenbescherming is relatief groot. Dit komt doordat er veel groene elementen aanwezig zijn in het gebied, zoals bomenrijen, houtwallen en struweel. Er is nader onderzoek nodig voor meerdere soorten en er zijn mogelijk vergunningen benodigd. Dit kan met name vertragend werken voor de ontwikkeling van woningbouw in Wissinkbrink. De financieel-economische haalbaarheid van de woningbouwontwikkeling in de Wissinkbrink wordt positief beoordeeld. Kolderveld Landschappelijk is Kolderveld een geschikt gebied voor woningbouw. In het kader van versnelling woningbouw is dit gebied echter minder interessant. De gemeente heeft geen grondposities in dit gebied. Daarnaast is er een agrarisch bedrijf actief in dit gebied. Op basis van de financieel-economische analyse wordt woningbouw in dit gebied dan ook negatief gewaardeerd. De oorzaak hiervan is met name gelegen in de beëindiging van het agrarische bedrijf. Daarnaast is er op basis van de milieuplanologische impactanalyse een gemiddelde verwachte impact van de milieukundige aspecten op de woningbouwontwikkeling in het Kolderveld. Deze gemiddelde impact

4

wordt veroorzaakt door de aspecten geur en milieuzonering (door de directe nabijheid van praktiserende agrariërs) en geluid (van de nabijgelegen doorgaande wegen). De nieuw te bouwen woningen moeten goed ontsloten kunnen worden. Niet elke locatie kan tegen redelijke kosten worden aangesloten op de bestaande infrastructuur. Dit speelt met name in het gebied Kolderveld. Honesch Het gebied Honesch is veelbesproken vanuit het oogpunt van kwetsbaar landschap. Echter, vanuit het oogpunt van de nabijheid van de voorzieningen, het omvormen van de oude N18 naar gemeentelijke weg en de extra mogelijkheden op het gebied van wandel- en fietsverkeer vanuit het centrum, springt Honesch er als potentiële woningbouwlocatie wel uit. Mocht het vanuit landschappelijk oogpunt mogelijk zijn ‘de schade te beperken’ en/of het landschap en de dorpsrand te versterken, dan is dit bij uitstek het gebied waar de beste kansen liggen. In beginsel zou dit gebied voor alle woningzoekenden geschikt kunnen zijn, maar vooral voor inwoners die baat hebben bij (centrum)voorzieningen op loop- of fietsafstand. Het gebied Honesch is vanuit financieel-economisch oogpunt grotendeels positief beoordeeld. Twee kleine ontwikkelingen in dit gebied worden vanuit financieeleconomisch oogpunt negatief beoordeeld. Dit heeft een tweetal oorzaken.

 Om woningbouw te kunnen realiseren ter plaatse van de grondwal nabij de Padbree zal de N18 verlegd moeten worden. De kosten van het verleggen van de weg wegen niet op tegen opbrengsten van het beperkte aantal woningen dat hier gerealiseerd kan worden.  Ten tweede is het gebied bij de Smitterijweg volledig meegenomen als ontwikkellocatie, terwijl een deel van deze gronden bestaat uit esgrond waar niet gebouwd kan worden. Het is dan ook de vraag of deze twee locaties volledig ontwikkeld en aangekocht zouden moeten worden. Op basis van de milieu-planologische impactanalyse is de verwachte impact van de milieukundige aspecten op de woningbouwontwikkeling in Honesch gemiddeld tot klein. De gemiddelde impact komt met name door de hoge archeologische verwachting in dit gebied en de soortenbescherming. Net als bij Wissinkbrink zijn er veel groene elementen aanwezig in Honesch, zoals bomenrijen, houtwallen en struweel. Bij de woningbouwontwikkeling moet hier rekening mee gehouden worden en moeten deze structuren juist versterkt worden. Voor woningbouwontwikkeling in het gebied Honesch zijn de aspecten landschap, biodiversiteit en verbetering van de extensieve dagrecreatieve voorzieningen (wandelen fietspaden) randvoorwaardelijk. Buurse Buurse is omringd door essen.

Er zijn enkele ruime percelen die mogelijkheden bieden en waarvan de eigenaren willen meewerken door middel van zelfrealisatie. Voor de leefbaarheid van het dorp is het belangrijk dat er snel betaalbare woningen gerealiseerd worden voor senioren en starters uit Buurse. Er wordt daarom op dit moment gewerkt aan verschillende kleinere woningbouwontwikkelingen in en om de kern. Op basis van de milieu-planologische impactanalyse is de verwachte impact van de milieukundige aspecten op de woningbouwontwikkeling in Buurse klein. Ook in Buurse

5

moet op een aantal locaties, in verband met de hoge archeologische verwachtingswaarde, nader onderzoek worden verricht. Dit kan vertragend werken. Financieel-economisch leidt woningbouwontwikkeling in Buurse op dit moment tot een klein negatief resultaat. Dit kan bij de nadere uitwerking nog leiden tot een positief financieel resultaat. De ontwikkeling van woningbouw op ‘het trapveldje’ is geen onderdeel van het ontwerp addendum. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling hebben wij u een apart voorstel gestuurd. St. Isidorushoeve Rondom St. Isidorushoeve lijken er enkele percelen kansrijk voor toekomstige woningbouw. In het kader van versnellen van de woningbouw zijn niet alle aangewezen locaties even kansrijk. Een aantal grondeigenaren heeft aangegeven de gronden niet te willen verkopen. Daarentegen zijn er ook grondeigenaren die juist wel mogelijkheden zien tot zelfrealisatie, ook op locaties die slechts voor een deel in het ontwerpaddendum zijn opgenomen. Het beeld in St. Isidorushoeve is dan ook sterk wisselend. Op basis van de milieu-planologische impactanalyse is de verwachte impact van de milieukundige aspecten op de woningbouwontwikkeling in St. Isidorushoeve gemiddeld tot klein.

De gemiddelde impact wordt veroorzaakt door de agrarische bedrijven en de sportvelden in de nabijheid van de beoogde woningbouwpercelen en de milieuzonering die hiervoor geldt. Het aspect geur moet nader onderzocht worden. Ook de archeologische impact is voor een tweetal locaties groot. Financieel-economisch wordt woningbouwontwikkeling in St. Isidorushoeve positief beoordeeld. De Veldmaat Hoewel er in het ontwerp addendum relatief weinig woorden zijn gewijd aan De Veldmaat is, naar aanleiding van de vele reacties hierop, nader onderzocht of er geen extra mogelijkheden zijn hier woningen te bouwen. Gebleken is dat het lastig wordt in één plan meerdere (in de zin van tientallen) woningen te bouwen. Dat maakt het per definitie lastig om een grondexploitatie neutraal of winstgevend te maken. De meest logische locaties in de Veldmaat (dus grenzend aan de dorpskern) zijn kleine kavels met kwetsbare landschapselementen. De grotere percelen die geschikt zouden kunnen zijn voor woningbouw, liggen verder van het dorp. Kleinschalige woningbouw wordt niet uitgesloten en is altijd mogelijk. De Veldmaat zou wel uitermate geschikt zijn voor de realisatie van rood-voor-rood-woningen in de kernrandzone.

Rood-voor-rood woningen die niet op de slooplocatie zelf gerealiseerd kunnen worden, zouden op basis van de “Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente” in de kernrandzone gebouwd moeten worden. Door de kleinschaligheid leent de Veldmaat zich hier goed voor. Het vervolg In bijlage treft u de milieu-planologische impactanalyse aan. De financieel-economische analyse is vertrouwelijk in te zien bij de griffier. Mocht u naar aanleiding van deze brief of de onderzoeken vragen hebben, bieden wij u de mogelijkheid op maandagavond 8 juli a.s. vanaf 19.00 uur vragen te stellen. U krijgt dan een mondelinge toelichting op deze schriftelijke tussenrapportage.

6

De komende maanden wordt er verder gewerkt aan de beantwoording van de (vele) reacties en zal het addendum worden aangepast. Het gewijzigde addendum met bijbehorende stukken leggen wij voor ten behoeve van besluitvorming in de raadsvergadering van eind oktober. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders,

dr. R. Toet gemeentesecretaris

mr. drs. R.G. Welten burgemeester

Bijlagen:  Milieu-planologische impactanalyse van Lycens  Financieel economische analyse (vertrouwelijk in te zien bij de griffier)

7