2024-A62-1 Betaalbaar wonen - Notitie betaalbaar wonen

Betaalbaar wonen Betaalbaar wonen voor starters in de gemeente Haaksbergen

‘t Kempke | Haaksbergen Trebbe Wonen B.V., 2023

Inhoudsopgave Pagina Hoofdstuk 1 Inleiding 3 Hoofdstuk 2

Woonvisie en behoefteonderzoek

4

Hoofdstuk 3 Wat zegt de markt? 5 Hoofdstuk 4 Instrumentarium gemeente 9 Tot slot 13 Bijlagen 1: Deelnemende marktpartijen en interviewvragen 2: Funda opbrengst

‘t Grashof | Buurse L&O Architecten, 2021

H1

Inleiding

Het kan niemand ontgaan zijn: in Nederland is sprake van een wooncrisis. Die voelen we in de gemeente Haaksbergen ook. De kern van het probleem is dat er niet voldoende woningen zijn. De woningen die er zijn, zijn als gevolg van de schaarste voor een grote groep mensen niet betaalbaar. Dit probleem speelt met name onder starters, zij kunnen immers geen overwaarde meenemen naar het volgende (dure) huis. De huizenprijzen stijgen maar de financieringsmiddelen zijn inmiddels niet meer toereikend om mee te kunnen doen. Met name alleenstaanden hebben het nakijken. In woonvisies van het Rijk, de provincie en de gemeente wordt gesproken over het realiseren van betaalbare woningen. Maar wat is betaalbaar? Het Rijk baseert zich op het consumentenprijsindex (CPI). Eerder hanteerde zij de Nationale Hypotheek Garantie grens als betaalbaarheids-maatstaf maar die is in 2023 losgelaten. Op basis van de CPI is voor het jaar 2024 de betaalbaarheidsgrens vastgesteld op €390.000,-. De NHGgrens is voor 2024 overigens vastgesteld op €435.000,-. De consumentenprijsindex is het indexcijfer dat het prijsverloop weergeeft van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle huishoudens in Nederland. Tot dit pakket behoren boodschappen, huishoudelijke apparaten, auto’s, energie, consumptie gebonden belastingen, woning- en overheidsdiensten.

Hoewel de CPI dus gebaseerd is op-, en een richtlijn geeft voor alle huishoudens van Nederland, is er tegelijkertijd sprake van economische verschillen in het land. Lonen en prijzen variëren door heel het land en ook op regionaal niveau bestaan verschillen. Deze verschillen zijn niet alleen zichtbaar tussen de Randstad en de overige provincies, maar ook tussen stad en plattelandsdorp. Op 5 juli 2023 is de Woonvisie “Goed wonen in Haaksbergen” door de gemeenteraad vastgesteld. Met de visie wil de gemeenteraad meer grip krijgen op de woningmarkt. Een van de ambities die de raad zich in de Woonvisie gesteld heeft is het realiseren van betaalbare woningen. Is het zinvol om daarvoor aan te haken bij de landelijke norm? En als dat niet het geval is, wie of wat bepaalt dan wat betaalbaar wonen in de gemeente Haaksbergen is? En als dan eenmaal duidelijk is wat betaalbaar is, zijn er dan überhaupt huizen te bouwen voor zulke bedragen? Deze notitie is bedoeld als discussiestuk omtrent het thema ‘betaalbaar wonen’ voor de gemeenteraad. Ter informatie en als vertrekpunt voor het maken van keuzes. Wat is het inkomen van een starter in Haaksbergen? Wat zijn de hypotheekmogelijkheden? Naar welke woningen is de meeste vraag? In dit discussiestuk wordt gekeken naar de startende woningzoeker in Haaksbergen. Hiervoor is informatie opgevraagd bij makelaars en hypotheekadviseurs.

Om het plaatje compleet te krijgen hebben we ook gekeken naar de andere kant. Wat kost het bouwen van een starterswoning tegenwoordig en op welke problemen stuiten de aannemer en projectontwikkelaar? De deelnemers en de vragen die hen zijn voorgelegd zijn opgenomen in de bijlage. Tot slot bevat dit stuk enkele instrumenten die de gemeente zou kunnen aanwenden om de markt in beweging te brengen met daarbij ook de voor- en afkeuren van de marktpartijen. Daarbij hebben we twee instrumenten alvast wat verder uitgewerkt die volgens ons het meeste resultaat op korte termijn voor de gemeente Haaksbergen kan hebben. Kortom: genoeg stof tot nadenken. 1

Nationale Woon- en Bouwagenda spreekt van een tekort van 317.000 woningen in 2024 In je eentje een huis kopen met modaal inkomen praktisch onmogelijk: ‘Maar we zien lichtpuntjes’ | Geldmaand | AD.nl 3 Bovengrens NHG stijgt naar 435.000 euro, betaalbaarheidsgrens wordt 390.000 euro | Nieuwsbericht | Home | Volkshuisvesting Nederland 2

3

Afbakening: volledigheidshalve merken we nogmaals op dat dit stuk gaat over de starter die op zoek is naar een koopwoning in de gemeente Haaksbergen. Hoewel ook de overige doelgroepen (doorstromers en senioren) te maken hebben met krapte op de woningmarkt richt dit stuk zich op de problemen van starters. De gemeente Haaksbergen heeft van oudsher een koopcultuur. De huursector is daarom grotendeels buiten beschouwing gelaten. Starters zijn personen die nog niet eerder in het bezit zijn geweest van een koopwoning, zijn wonen dus nu nog thuis of huren woonruimte.

H2

Woonvisie en behoefteonderzoek

We gaan eerst een klein stukje terug in de tijd. De gemeente Haaksbergen heeft in mei 2023, in samenwerking met de Stec Groep de woonvisie Goed wonen in Haaksbergen, een nieuwe woonvisie voor Haaksbergen opgeleverd. In deze visie worden de ambities van de gemeente ten aanzien van het thema wonen geformuleerd. Op hoofdlijnen wordt beschreven waar de gemeente naar toe wil en wat de uitgangspunten zijn voor toekomstige ontwikkelingen. Daarmee is de Woonvisie een flexibel en richtinggevend document geworden en tevens een uitnodiging naar de marktpartijen om met initiatieven te komen die aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Aan de Woonvisie ligt een woonbehoefteonderzoek ten grondslag. Dit onderzoek, dat is uitgevoerd door de Stec groep aan het einde van 2020 en is opgeleverd in april 2021, is in enquêtevorm uitgezet onder de inwoners van de gemeente Haaksbergen. Doel van de enquête was om de woonbehoefte op de korte termijn (binnen moment van afname en 5 jaar) in kaart te brengen. Specifiek is aandacht besteed aan de woonbehoefte van starters/thuiswonenden en senioren. Ruim 1000 inwoners hebben aan de enquête deelgenomen. Uit het behoefteonderzoek zijn de volgende relevante conclusies naar voren gekomen: De bestaande woningvoorraad in de gemeente Haaksbergen is gericht op gezinnen. 83% van de starters/thuiswonenden hebben een verhuiswens.

Van de starters/thuiswonenden wil 89% graag in de gemeente Haaksbergen blijven wonen. Starters en thuiswonenden hebben een bovengemiddelde voorkeur voor een rijwoning, gevolgd door een voorkeur voor een twee-onder-een-kapwoning. Primair richt deze voorkeur zich op het koopsegment. Ruim 50% van de groep starters/thuiswonenden met voorkeur voor een koopwoning wenst een woning in het segment tot €225.000,-. 28% geeft de voorkeur aan de woning in de prijsklasse €225.000,- tot €300.000,-. Van alle correspondenten is het opvallend dat bijna de helft van de starters/thuiswonenden aangeeft geen voorkeur heeft voor nieuwbouw of bestaande bouw. Jongeren verlaten Haaksbergen rond hun studententijd om vervolgens terug te keren wanneer zij tussen de 25 en 40 jaar oud zijn. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland bedroeg in 2021 circa €290.000,-, in de gemeente Haaksbergen lag dit op €287.900,-. Tijdens het onderzoek hebben 109 starters/thuiswonenden aangegeven op zoek te zijn naar een woning. 32% van hen zoekt een rijwoning, 29% een twee-onder-een-kapwoning en 13% een vrijstaande woning. 4

H3

Wat zegt de markt?

Sinds het uitvoeren van het woonbehoefteonderzoek zijn er drie jaar verstreken. In deze drie jaren is er veel gebeurd. De inflatie is toegenomen, de bevolking is toegenomen, de bouwkosten zijn toegenomen en de woningvoorraad blijft achter. Daarmee stegen de woonprijzen ook. Hoe hangt de vlag er in het eerste kwartaal van 2024 bij? We vroegen het aan de makelaars en hypotheekadviseurs van de gemeente Haaksbergen. Drie hypotheekadviseurs, twee makelaars en twee partijen uit de bouwsector wilden graag meewerken aan dit stuk. Met drie kort-door-de-bocht-conclusies vatten we in één zin samen wat de stand van zaken is. We beginnen bij het begin. Wat hebben starters te besteden? Vanuit de hypotheekadviseurs komt het antwoord dat het gemiddelde bruto jaarinkomen van de starter in de gemeente Haaksbergen tussen de €30.000,- en €35.000,- ligt. Gedacht moet dan worden aan een bruto maandsalaris van €2500,- voor gangbare banen in de bouw en in de zorg. Verder zien zij in Haaksbergen wat ze ook in andere dorpen in Twente zien. In vergelijking met omliggende steden, blijft ook de starter in Haaksbergen, Buurse en St. Isidorushoeve langer thuis wonen. Er wordt ook meer gespaard dan leeftijdsgenoten uit de steden. Ook ouders hebben relatief wat meer vermogen en zijn eerder bereid financieel bij te dragen bij de aankoop van een huis.

Dit zijn typische verschillen tussen (plattelands) dorpen en steden. Wie een bruto jaarinkomen van €35.000,- heeft, kan momenteel ongeveer €160.000,- aan hypotheek krijgen. Wie samen met een partner wil kopen die een vergelijkbaar inkomen heeft, kan rekenen op een hypotheek van €300.000,-/€310.000,-. Een eventuele studieschuld heeft behoorlijk invloed op de leencapaciteit. Is er sprake van een studieschuld waarvoor maandelijks €100,- wordt afgelost dan zakt dit bedrag bij de koppels richting de €280.000,-/€290.000,- en komt de alleenstaande rond een bedrag van €140.000,-/€150.000,- uit. Bij de aankoop van een huis hebben starters onder de 35 jaar het voordeel geen overdrachtsbelasting te hoeven betalen. Wel zullen de kosten koper betaald moeten worden. Hiervoor moet gedacht worden aan een bedrag van 7 à €8000,-. De meeste starters leggen eigen middelen in. De hypotheekadviseurs zien dat veel starters zelf een bedrag tussen de €15.000,- en €20.000,- willen en kunnen inleggen. Ouders doen er regelmatig een vergelijkbaar bedrag bij maar dit ligt natuurlijk per (gezin)situatie anders. Wel wordt opgemerkt dat de jubelton, het belastingvrije schenken van ruim een ton, geschrapt is. Tot slot heeft het energielabel van een woning invloed op de leencapaciteit. Wie een energiezuinige (energielabel A en B) koopt, kan extra hypotheek krijgen.

De leencapaciteit voor kopers van een woning met een energielabel E,F, of G daalt daarentegen.

Kort door de bocht: er kan gezocht worden naar een huis van rond de €175.000 (alleenstaande) of €330.000 (duo) in situaties waar de studieschuld al afgelost is. Dit is het hypotheekbedrag plus het gemiddelde dat iemand zelf inlegt. De kosten koper zit hier niet bij. 4 5

Schenken nu de jubelton is afgeschaft? : NN Energielabel vanaf 2024 bepalend hoogte maximale hypotheek | Nibud

5

Onder de groep starters zijn natuurlijk vele situaties mogelijk. Men koopt alleen of heeft een partner, heeft een studieschuld of juist niet. Men heeft vermogende ouders die wat bij willen dragen of heeft zelf al wat op kunnen bouwen. We hebben 4 realistische profielen geschetst van starters op de koopmarkt binnen de gemeente Haaksbergen. Eventuele eigen middelen hebben we buiten beschouwing gelaten.

1

Anna (30) Beroep: hbo-verpleegkundige Bruto jaarsalaris: €48.000,Studieschuld: geen Hypotheek: €215.000,-

(32) 3 Vincent Beroep: developer

Bruto jaarsalaris: €58.000,Studieschuld: €15.000,Hypotheek: €250.000,-

Ron (29) en Sara (28) Beroepen: mbo servicemonteur, medewerkster kinderdagverblijf Bruto jaarsalarissen: €35.000,- en €30.000,Studieschuld: geen Hypotheek: €280.000,-

2

4 Jarno (26) Beroep: chauffeur Bruto jaarsalaris: €30.000,Studieschuld: geen Hypotheek: €125.000,-

Door naar de makelaars. Nu het budget helder is, kan gekeken worden naar een woning. De makelaars onderschrijven het beeld van de hypotheekadviseurs. Veel thuiswonende Haaksbergenaren willen graag in de gemeente blijven wonen, deze wens is nog net wat sterker in St. Isidorushoeve en Buurse dan in de kern Haaksbergen. Starters hebben alleenstaand vaak een budget van maximaal €250.000,-, waar koppels maximaal tot €350.000,- kunnen kijken, met veel hulp van de ouders in een uitzonderlijk geval tot €400.000,-. Het zoekbudget ligt wat hoger dan het budget dat bij de hypotheekadviseurs naar voren kwam. Bij het zoekbudget zitten eventuele middelen van ouders en extra eigen middelen. Ook moet worden opgemerkt dat er een groepje starters is dat niet gaat zoeken wanneer zij weten wat hun financiële mogelijkheden zijn, simpelweg omdat er in deze prijsklasse niet voldoende aanbod is.

6

De makelaars zien ook dat de Haaksbergenaren over het algemeen liever wat langer thuis wonen en dan met spaargeld op een grondgebonden tussenwoning of twee-onder-een-kapper mikken. De vraag is dan of dit uit wens of uit noodzaak is. Het aanbod in Haaksbergen is namelijk niet groot. Vooral in St. Isidorushoeve en Buurse is de situatie nijpend, daar komen amper huizen te koop en de huizen die op de markt komen, gaan tegenwoordig niet voor minder dan 3 ton weg. Woningen worden inmiddels ook weer overboden. Alleenstaande starters zijn daarmee in de praktijk zo goed als kansloos, zien de makelaars. Uit het woonbehoefteonderzoek uit 2021 kwam naar voren dat de voorkeur van starters ligt bij een grondgebonden rijwoning, gevolgd door een twee-onder-kapper. Dat betekent dat men zoekt naar een woning met minimaal 2 slaapkamers en een achtertuin. De makelaars zien met name een ontwikkeling ten aanzien van kluswoningen, die waren zo’n twintig tot dertig jaar geleden erg gewild onder starters. Dat is anno 2024 niet meer het geval. Er wordt nu gezocht naar een woning die ‘af’ is. Niet in de laatste plaats door de komst van het energielabel. Een energiezuinige(re) woning zorgt er immers voor dat er meer geleend kan worden, waarbij de leencapaciteit juist afneemt wanneer men gaat voor een woning met een energielabel lager dan D.

De makelaars geven aan dat het vrij gebruikelijk is dat veel starters uitwijken naar de omliggende steden om daar te beginnen in de huursector of in een kleiner koopappartement of kleinere woning. Een heel aantal komt dan later terug naar de gemeente Haaksbergen. Over hoeveel starters hebben we het jaarlijks? Makelaars geven aan dat starters vaker eerst zelf kijken. Senioren bijvoorbeeld, melden zich eerder bij een makelaar. Deze groep hebben zij dus redelijk in beeld. Iedere makelaar geeft aan zo’n 30 tot 40 starters in het bestand te hebben staan die actief op zoek is. In bijlage 1 is het aanbod woningen tot €400.000,- in de gehele gemeente Haaksbergen weergegeven tijdens een zoekopdracht op 20 maart 2024. Het levert 13 woningen op.

Kort door de bocht: Op basis van de gemelde vraagprijs is er voor onze zoekende alleenstaande één woning beschikbaar, voor het zoekende duo 6 woningen, afhankelijk van eigen middelen en eventuele schenkingen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met overbieden.

Dan de bouwwereld. Zij geven aan dat er nog een aantal nieuwbouwwoningen voor starters op de plank liggen. Niet alles loopt even soepel, een recent plan ligt stil vanwege beroep bij de Raad van State. De lijst met geïnteresseerden is lang. Beide partijen halen aan dat de wooncrisis een lange aanloop kent. Er zijn erg veel mensen die een woning zoeken, het aanbod wordt moeilijk aangevuld door regelgeving, procedures en de bouwkosten zijn erg gestegen de laatste jaren. De lage rente en maatregelen om starters te helpen, hebben de prijzen in de praktijk juist erg opgedreven. Waar de inflatie is gestegen, zijn de standaardmaten voor woningen juist gedaald. Er wordt steeds kleiner gebouwd. Waar eerder de standaardmaten voor een tussenwoning op 5,4 bij 9 meter lag, wordt nu een breedtemaat van 4,80, soms 4,50 gehanteerd. De bouwers kunnen geen exacte prijzen geven maar geven aan dat wanneer er een standaard tussenwoning moet worden gebouwd, nog zonder de eisen van circulair en groen bouwen, er wel uit mag worden gegaan van een minimum van 2,5 ton. 7

Waarom is het lastig om een prijskaartje aan een starterswoning te hangen? Allereerst omdat vaak niet duidelijk is wat een starterswoning nu precies is. Dit kan een appartement zijn van 60 m2 maar ook een twee-onder-een-kapper. Daarnaast is het afhankelijk van de locatie waar gebouwd moet worden. De grondprijs in de gemeente Haaksbergen is in verhouding met andere gemeenten vrij hoog. Het zoeken van een locatie blijkt sowieso lastig te zijn. Wanneer er vervolgens eerst nog gesloopt of gesaneerd moet worden is dit natuurlijk duurder dan wanneer er op een leeg en schoon weiland gebouwd kan worden. Een tekort aan personeel en oplopende kosten in materialen zien we ook terug in de uiteindelijke prijs. De nieuwe en striktere eisen aan participatie, verplichte onderzoeken, bezwaar- en beroepsprocedure zorgen voor vertraging en drukken als laatst nog een flinke last op de kosten.

Kort door de bocht: een standaard tussenwoning wordt niet meer gebouwd voor minder dan €250.000.

‘t Kempke | Haaksbergen Trebbe Wonen B.V., 2023

8 8

H4

Instrumentarium gemeente

De pijnpunten zijn helder. Te weinig woningen, de bestaande woningvoorraad is te duur en woningen bouwen voor een behapbare prijs lijkt onmogelijk. De drempel voor de starter richting de woningmarkt is torenhoog. Het is niet de eerste keer dat er woningnood in Nederland is en de gemeente Haaksbergen is niet de enige gemeente die zoekt naar een oplossing. Er zijn een aantal instrumenten die de gemeente in zou kunnen zetten om beweging in de markt te krijgen. Elk instrument heeft voor- en nadelen. Hieronder volgen een aantal instrumenten en een eventuele voor- of afkeur vanuit de marktpartijen. Een belangrijke noot vooraf is dat de marktpartijen niet direct de vlag uithangen bij nieuwe of meer maatregelen vanuit de overheid. Zij halen tal van voorbeelden aan waarbij goedbedoeld overheidsingrijpen in het verleden averechts gewerkt heeft en heeft geleid tot prijsopdrijving. Vrijwel unaniem pleiten zij voor een faciliterende, kleine rol vanuit de overheid. De instrumenten hoeven ook niet los van elkaar te worden bekeken. Enkel het inzetten van financiële instrumenten doet immers niets af aan het achterblijvende aanbod en zullen derhalve een soort loterij-effect opleveren, inclusief prijsstijging. De opties ‘starterslening’ en ‘erfpacht’ genieten een duidelijke voorkeur vanuit de marktpartijen en de gemeentelijke organisatie. Hier is dan ook wat uitgebreider op ingegaan.

Starterslening Een starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek voor het eerste koophuis. Deze lening dient ter overbrugging van het verschil tussen het maximale hypotheekbedrag en de aankoopprijs. Wanneer men maximaal €310.000,- zou kunnen lenen en de aankoopprijs van een woning is €340.000,-, dan zou de starterslening dus €30.000,- bedragen. De eerste drie jaren wordt geen rente of aflossing betaalt over de starterslening. Op dit moment bieden zo’n 250 gemeenten een starterslening aan. De gemeente is in dit geval de hypotheekverstrekker. De gemeente Haaksbergen heeft op dit moment geen starterslening. In de Woonvisie heeft de gemeenteraad aangegeven te gaan onderzoeken op welke wijze deze regeling een bijdrage zou kunnen leveren in het huisvestigingsvraagstuk voor starters. De ambtelijke organisatie is inmiddels in gesprek met de SVn, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. De gemeente Haaksbergen heeft in het verleden een startersleningsregeling gehad. De starterslening is een instrument dat op korte termijn te realiseren. Met name de hypotheekadviseurs zien de starterslening als goed hulpmiddel om snel en doeltreffend in te zetten. Het kan nèt het verschil maken voor starters die niet genoeg kunnen lenen of waarvan de ouders niet bij kunnen springen.

Ook interessant voor de groep starters die momenteel (duur) huurt en dus voldoende inkomen heeft voor huur maar vanwege de hypotheeknormen niet een gelijk bedrag aan hypotheeklasten kan krijgen. Het blijft een lening die uiteindelijk terug betaald moet worden. Voor starters van wie de financiële middelen sowieso niet toereikend zijn voor de huidige woningprijzen zal het, ook mét starterslening, waarschijnlijk niet lukken omdat dan de maandlasten onverantwoord hoog worden. Voor Jarno is de starterslening dan ook niet bedoeld, voor hem zou een (sociale) huurwoning of woning in erfpachtconstructie een passende oplossing zijn. De overige woningzoekende uit hoofdstuk 1 kunnen wèl geholpen zijn met een starterslening.

9

Voor de financiële onderbouwing van dit instrument is het goed om te benoemen dat de starterslening een revolverende werking kent. Uit cijfers van het SVn blijkt dat 90% van de starters is binnen 6 jaar financieel draagkrachtig genoeg is om rente en aflossing te betalen of de lening zelfs al afgelost heeft. Dat geld vloeit terug naar de gemeente en kan gebruikt worden voor nieuwe leningen om starters te helpen. Uit meerdere onderzoeken van het Kadaster is gebleken dat de starterslening geen prijsopdrijvend effect heeft op het woningaanbod omdat starters de hogere betaalcapaciteit inzetten om de woning te kopen die zonder de starterslening buiten hun mogelijkheden ligt. Dit wordt geregeld door goede voorwaarden op te nemen in het beleid. Momenteel wordt er een nieuwe verordening starterslening voorbereid om te worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Door het stellen van goede voorwaarden willen we ervoor zorgen dat het in situaties als die van Anna, Vincent en Ron & Sara mogelijk wordt om tóch een huis te kunnen kopen. Doorstroming De starter kan ook geholpen worden doordat andere groepen woningzoekenden doorstromen. De woningmarkt zit vast. Uit navraag bij makelaars blijkt dat de groep senioren (ouder dan 70 jaar) die op zoek is naar een kleinere woning misschien net zo groot is als de groep starters.

Zij zijn ook de groep woningzoekers met het hoogste percentage dat zegt voorkeur te hebben voor een centraal gelegen, kleinere koop- of huurwoning (in 2021 was dit 37% van de senioren die mee deed aan de enquête). Er is sprake van een woningtekort in alle categorieën. De starter zou niet alleen geholpen worden met een vergroting van het aanbod woningen maar ook bij het vrijkomen van bestaande woningen. Door achteraan de woonketen woningen toe te voegen (bijvoorbeeld flexwoningen voor senioren) komen er op verschillende plekken in de keten woningen vrij waardoor ook de starter toe kan treden op de woningmarkt. Met name makelaars pleiten voor meer inzet op doorstroming. Woningsplitsing in het buitengebied De gemeente Haaksbergen heeft een groot buitengebied. Bij families in het buitengebied kan de wens bestaan om de woning op te delen zodat een zoon of dochter eigen woonruimte heeft. In beleid kunnen voorwaarden voor dergelijke splitsing vastgelegd kunnen worden zodat het buitengebied niet verrommeld. Sinds november 2023 heeft de gemeente Haaksbergen beleid om woningsplitsing in het buitengebied mogelijk te maken. We gaan het beleid evalueren om de doeltreffendheid ervan te kunnen beoordelen. Meer huurwoningen Een veel voorkomende situatie onder de groep starters/thuiswonenden: (al snel) te veel verdienen voor sociale huur en vervolgens in de peperdure huursector belanden.

De maximale netto huurprijs voor een sociale huurwoning is sinds 1 januari 2024 €879,60,-. Hiervoor mag het maximale jaarinkomen niet hoger zijn dan €47.699,- wanneer het een alleenstaande betreft en niet meer dan €52.671,- voor een meerpersoonshuishouden. Deze groep kan aanspraak maken op een sociale huurwoning van de woningcorporatie (of soms via een particulier verhuurder) en heeft recht op huurtoeslag. Verdien je meer dan dit jaarinkomen dan is the sky the limit wat betreft huurprijzen. En ook hier geldt: schaarste drijft de prijs op. Kale huurprijzen van €1250,- zijn eerder regel dan uitzondering en er bestaat geen recht op huurtoeslag. Met de huidige energieprijzen en overige vaste lasten betekent dat, dat men al snel 30 tot 50 % van het inkomen kwijt is aan wonen. De schoen wringt wanneer men er achter komt dat de maandelijkse huur die opgehoest wordt veel hoger ligt dan het maandelijkse hypotheekbedrag dat betaald moet worden wanneer de bank een maximale hypotheek wil verstrekken. Voor het berekenen van de hypotheek wordt grofweg 4,5 keer het bruto jaarinkomen genomen.

10

Anna bijvoorbeeld, uit hoofdstuk 1, heeft hier behoorlijk last van. Wie €48.000 op jaarbasis verdient (en geen studieschuld heeft), kan rond €216.000,- lenen. De netto hypothecaire lasten bij dit bedrag zijn €787,- bij een annuïteitenhypotheek met 4.12% (20 jaar rentevast). Wanneer Anna niet beschikt over (genoeg) eigen middelen of vermogende familieleden is een koopwoning uitgesloten. Anna zal dan toegewezen zijn op de huursector waar ze niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning of huurtoeslag. Een digitale rondgang voor een appartement wijst uit dat Anna niet in de gemeente Haaksbergen terecht kan maar uit moet wijken naar naastgelegen gemeente Enschede en daar rekening moet houden met een kale huurprijs van tussen de €900,- en €1500,- per maand. Een categorie van ‘middenhuur’ waarbij het voordeliger is om te huren dan te kopen, ontbreekt. De keerzijde is ook dat huurprijzen zich moeilijk laten reguleren.

Erfpacht Eigenaar van de stenen maar niet van de grond: dat is de superkorte uitleg van erfpacht. In Amsterdam zijn ze al sinds 1896 bekend met dit fenomeen maar in het oosten van het land kennen we het vooral bij landgoederen. Erfpacht houdt in dat in dat de woning gekocht wordt maar dat de grond waarop deze woning staat, van de eigenaar blijft. De eigenaar kan een woningcorporatie, Staatsbosbeheer, particulier of de gemeente zijn. Met erfpacht wordt het recht aangeduid om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. Voor dit gebruik wordt een zogeheten canon betaald. Erfpacht kan gezien worden als een instrument dat tussen huur en koop invalt. Hoelang de erfpacht duurt kan door beide partijen worden bepaald, bij woningen kan uit worden gegaan van minimaal 20, 30 jaar. Eeuwigdurende erfpacht is ook een mogelijkheid. De reden dat erfpacht een instrument is waarvoor binnen de gemeentelijke organisatie voorkeur bestaat is dat een maatschappelijke partner zich het gemeld om hierover in gesprek te gaan. Zij bezit gronden die interessant kunnen zijn voor woningbouw waarbij de canon financieel aantrekkelijk kan worden gemaakt voor starters. Een groot voordeel en verschil ten opzichte van flexwoningen of andere tijdelijke huisvesting is dat de bank een hypotheek verstrekt voor een woning in een erfpachtconstructie. De markt reageert wisselend op het voorstel van erfpacht.

Gewezen wordt op het feit dat veel afhangt van de hoogte van canon. De erfpachtcanon wordt meestal vastgesteld aan de hand van de waarde van de grond. Gemiddeld ligt de erfpachtcanon tussen de 3 en 5% van de grondwaarde die de grond heeft op het moment dat de erfpachtcanon wordt vastgesteld. Als de waarde van de grond tussentijds stijgt, stijgt de canon niet mee. Op dit moment zijn wij de mogelijkheden voor woningbouw waarbij erfpacht een rol speelt met de maatschappelijke partner aan het onderzoeken. Ten aanzien van onze startersgroep zien we de erfpachtwoningen weggelegd voor de starters met de wat lagere inkomens. De starterslening willen we dan ook niet verstrekken ten behoeve van erfpachtwoningen. Zo zou een erfpachtwoning wellicht een uitkomst kunnen bieden voor Anna en Jarno, afhankelijk van de eigen middelen die de laatste in kan brengen.

6

Erfpacht - alles over wat erfpacht is, de canon kosten & afkopen - VastgoedWeb

11

Doelgroepenverordening Een doelgroepenverordening biedt de gemeente de mogelijkheid om nieuwbouwwoningen te bouwen voor in de verordening bepaalde doelgroepen. De doelgroepen moeten in de verordening worden bepaald en omgeschreven, bijvoorbeeld aan de hand van inkomenseisen. Ook kan in de verordening worden bepaald voor welke termijn de instandhouding moet komen te gelden. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat een woning de eerste 20 jaar na de eerste ingebruikname voor starters (met een bruto jaarinkomen tot €54.000,-) beschikbaar moet blijven. Let op! De gemeente kan via de verordening regelen dat er woningen voor bepaalde doelgroepen worden gebouwd maar kan niet regelen dat de woningen ook daadwerkelijk worden bewoond door de mensen die tot de doelgroep behoren. Een doelgroepenverordening had haar basis in de Wet ruimtelijke ordening, die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari jl. is komen te vervallen. Onder de Omgevingswet is het omgevingsplan de plaats waar de gemeente percentages voor woningbouwcategorieën kan bevatten voor een bepaalde locatie, gebied of de hele gemeente. Hier kunnen de doelgroepen, de duur en de randvoorwaarden in beschreven worden. De markt heeft weinig met de doelgroepenverordening, voor zover zij al bekend zijn met het instrument. De verordening beoogd elementen vast te zetten (inkomenseis/prijs) in een markt die erg fluctueert.

Ook wordt aangehaald dat de verordening weliswaar vaak gebruikt wordt om starters te helpen maar die doelgroep vaak zat niet bereikt. Door te focussen op een inkomenseis kan het bijvoorbeeld voorkomen dat met name pas gescheiden veertigers hun intrek in de woningen nemen. Flexwoningen of andere tijdelijke huisvesting Een woonvariant die we natuurlijk recent veel hebben gezien in de opvang voor Oekraïners, statushouders en asielzoekers door heel het land. Kleine woningen die voor de duur van 10 of 15 jaar, snel gebouwd worden. Voor de starter niet ideaal omdat zij niet op zoek zijn naar een tijdelijke woning en de bank geen hypotheek verstrekt op een tijdelijke woonvoorziening. Vanuit de makelaardij wordt echter gewezen op de potentie van deze maatregel voor senioren. Door tijdelijke huurwoningen beschikbaar te stellen voor senioren kunnen meerdere pijnpunten in de markt aangepakt worden. De flexwoningen kunnen snel gerealiseerd worden wanneer er grond beschikbaar is of wordt gesteld. Voor tijdelijke woonruimte gelden procedureel en planologisch andere regels. Hierdoor zijn dergelijke woningen sneller te realiseren. Met de aankomende vergrijzing in het achterhoofd is het een manier om te voorzien in de gewenste woonvorm voor ouderen.

De tijdelijkheid van de maatregel zorgt er voor dat wanneer deze piek geweest is, de grond makkelijk vrij kan worden gemaakt voor andere doeleinden. Koperskorting, KoopStart en KoopGarant Gemeenten en projectontwikkelaars hebben ook de mogelijkheid om met financieringsinstrumenten starters te helpen. Dit kan met een KoopStart of KoopGarant-service. Beide services betreffen een vorm van koperskorting. Met koperskorting kunnen koopwoningen rendabel ontwikkeld worden en kan de koopprijs voor de consument omlaag worden gebracht. De gemeente of projectontwikkelaar deelt mee in de waardeontwikkeling van de woning. Samen om tafel Unaniem vanuit de markt komt het voorstel om iedereen aan één tafel te zetten en eens te kijken welke stappen er op korte termijn gezet kunnen worden.

12

Tot slot Met deze notitie hopen we de gemeenteraad in een notendop te hebben bijgepraat over de starter in de gemeente Haaksbergen en de (on)mogelijkheden om hier iets aan te doen. We hopen dat dit stuk aanleiding geeft om in gesprek te gaan met elkaar, andere overheden en met de marktpartijen over de verschillende mogelijkheden. De stukken ten behoeve van de starterslening worden voorbereid en de gesprekken ten aanzien van de erfpachtmogelijkheden worden gestart.

13

Bijlage 1

Deelnemende marktpartijen en interviewvragen

Deelnemende marktpartijen Ter Steege Bouw Vastgoed Kormelink Bouw Euverman & Nuyts Haaksbergen Burbach Makelaars Hypotheek Visie Haaksbergen HypotheekDesk Haaksbergen Perik Adviseurs Vragen die als richtlijn hebben gegolden voor de gesprekken: Vragen hypotheekadviseurs Hoe groot is de groep starters (eerste koopwoning) die jullie momenteel spreken. En zijn dit alleenstaanden of koppels, komen zij uit Haaksbergen of uit omliggende gemeenten? Komen mensen vaak als er al een woning in beeld is of moet de woning nog worden gezocht? Is er iets te zeggen over het gemiddelde jaarinkomen van de groep die kijkt naar een starterswoning? Hebben starters in de gemeente Haaksbergen over het algemeen eigen geld en hoeveel wordt ingelegd bij de aankoop? Vragen makelaars Hoe is de huidige woningmarkt in Haaksbergen? Wie zijn er actief op zoek? Hoe groot is de groep starters? (eerste koopwoning) Zijn dit koppels of alleenstaanden, komen zij uit Haaksbergen of ook uit omliggende gemeenten? Welk budget hebben zij over het algemeen? Welke woonwensen hebben zij? Hoe is het aanbod van deze type woningen? Wat is de verwachting ten aanzien van het aanbod? (oog op vergrijzing/nieuwbouw etc?) Wat is de trend op de woningmarkt, hoelang blijven woningen te koop, kijken mensen naar energielabels, wordt er overboden? Wat kan de gemeente doen om de starter te helpen? Vragen aannemers/projectontwikkelaars

Welke woningen worden er nu met name gebouwd? In de gemeente Haaksbergen? Tegen welke problemen lopen jullie aan bij de bouw van woningen? Wat zijn starterswoningen? Hoe zien die er uit en wat kosten deze woningen? Wat zijn de bouwkosten van deze woningen? Welke factoren beïnvloeden de bouwkosten van een woning? Hoe ziet de bouw er de komende vijf jaar uit? Liggen er veel plannen op de plank, is er al het een en ander in procedure? Welke woningen zijn dit? Is dit koop of huur? Wat kan de gemeente doen om de starter te helpen?

14

Bijlage 2

Funda opbrengst

Gezocht op 20 maart 2024.

15

16

17

Colofon Datum Maart 2024 Inhoud Team Omgeving en Ontwikkeling, onderdeel Wonen Vormgeving

18