2022-01-10 brf. aan gemeenteraad Haaksbergen (inzake raadsvoorstel januari 2022 (akd)
Tekst van het document
akd AANGETEKEND aan
De gemeenteraad van de gemeente
VAN
Haaksbergen
J.A. Mohuddy Advocaat
Postbus 102
TELEFOON
+31 88 253 5951
FAX
+31 88 253 5934
jmohuddy@akd.nl
7480 AC Haaksbergen
Tevens per e-mail: gemeente@haaksbergen.nl
BEZOEKADRES
POSTADRES
Vlaszak 67
4811 GX BREDA Postbus 4714 4803 ES BREDA Nederland
internet
datum
www.akd.nl
10 januari 2022
onderwerp
Inzake invulling van het Gat in de Markt
UW KENMERK
/
ONS KENMERK
1003090.22248/jmo
Edelachtbare leden van de gemeenteraad, leden van de raadscommissie Ruimte, Namens Aldi Groenlo, Albert Heijn Kamphuis, Plus Leusink en Jumbo Leussink hebben wij eerder onze bedenkingen geuit tegen de beoogde invulling van het Gat in de Markt. In dat kader hebben wij u namens cliënten in 2020 en 2021 een aantal brieven toegezonden. Cliënten hebben uw college en uw raad er meermaals op gewezen dat er geen ruimte is voor een extra supermarkt in de gemeente. Wij wijzen hierbij specifiek op de brieven die op 13 juli 2020 (bijlage 1) en 5 november 2020 (bijlage 2) zijn verzonden. Daarin is uiteengezet dat een nieuwe supermarkt het aanbod en de voorzieningenstructuur in de gemeente onder druk zal zetten, zal leiden tot meer leegstand en uiteindelijk tot verloedering van het centrum. Kort gezegd is er geen marktruimte voor een nieuwe toetreder (een supermarkt die nu nog niet in Haaksbergen actief is) en zal een dergelijke ontwikkeling leiden tot het verdwijnen van reeds bestaande supermarkten, en wel één of meerdere van de supermarkten van onze cliënten. Helaas hebben deze brieven niet tot handelen geleid. Cliënten hebben inmiddels kennisgenomen van het raadsvoorstel ten behoeve van de raadsvergadering d.d. 26 januari 2022 dat op 12 januari 2022 door uw raadscommissie wordt behandeld. Cliënten menen - kort gezegd - dat het college u niet het volledige verhaal vertelt.
Het voorliggende initiatief is namelijk niet in overeenstemming met uw ruimtelijk beleid voor het centrum en niet in overeenstemming met de eisen voor het verkopen van gemeentegrond. Hierover het volgende.
I.
Een proactief optreden van de gemeente is nodig om een nieuwe supermarkt te voorkomen die tot leegstand in het centrum zal leiden
Uw gemeentelijk beleid over de invulling van het Gat in de Markt houdt het volgende in (zie onze brief d.d. 13 juli 2020): •
De gemeente wil een compact centrum.
•
De gemeente zoekt naar een publiekstrekker voor het Gat in de Markt, om zo een geconcentreerd/compacter centrum te realiseren.
•
Er is al sprake van leegstand in het centrum.
•
Haaksbergen beschikt over een bovengemiddeld dagelijks winkelaanbod. Het aanbod is al
#21557704v2 AKD N.V. is statutair gevestigd in Rotterdam. Derdenrekening: NL28INGB0678001677. Voor algemene voorwaarden en beperking van de aansprakelijkheid zie achterzijde.
i9765236vi
akd 10 januari 2021
DATUM
1003090.22248/jmo
ONS KENMERK
2 van 4
PAGINA
volledig. •
Er is sprake van een bevolkingsdaling.
•
De besteding aan dagelijkse goederen is in de gemeente lager dan landelijk.
•
Er is geen marktruimte voor uitbreiding van het dagelijkse winkelaanbod in de vorm van een nieuwe supermarkt.
Volgens uw beleid wordt er gestreefd naar een compacter centrum, dat leegstand in en om het centrum voorkomt. Dat er geen kwantitatieve behoefte bestaat aan invulling van het Gat in de Markt door een supermarkt wordt nogmaals bevestigd door uw adviseur Rho in haar rapport d.d. 15 december 2021 dat als bijlage 4 aan het raadsvoorstel is gevoegd. Het zou vanuit ruimtelijk oogpunt volgens Rho wenselijk zijn om ter plaatse een supermarkt te realiseren. Zo ontstaat een ‘haltermodel’ in het centrum met een publiekstrekker op twee plaatsen aan weerszijden van het centrum.1 Er is echter één aanhoudend probleem: ook anno 2022 is er geen behoefte aan een nieuwe supermarkt. Die marktruimte is er niet, zo volgt ook uit dit laatste rapport van Rho. Drie onafhankelijke onderzoeksbureaus (DTNP, Seinpost en Rho) zijn hiermee tot dezelfde conclusie gekomen. Voor toevoeging van een nieuwe supermarkt aan het bestaande aanbod is geen ruimte in de gemeente Haaksbergen. Wat zou dan een aanvaardbare oplossing zijn om het Gat in te vullen? De verplaatsing van een bestaande supermarkt. Het verbaast cliënten dat uw gemeente daar nog altijd niet proactief op aanstuurt. Het wordt nog steeds aan de ontwikkelaars gelaten om te bepalen welke supermarkt ter plaatse de locatie mag gebruiken. Het is evenwel aan uw gemeenteraad om het belang van een goede ruimtelijke ordening te behartigen.
Daaronder valt ook het voorkomen en tegengaan van leegstand. Daarmee is het voorliggende plan volgens ons in strijd. Er zou actief op moeten worden toegezien dat er geen verdrukking van bestaande supermarkt uit de gemeente plaatsvindt. Uw raad kan het college met een motie opdragen om daarvoor te zorgen. Ook kunt u bestemmingsplannen en andere planologische besluiten tegenhouden voor zover zij niet zien op de verplaatsing van een bestaande supermarkt naar het Gat in de Markt. Het voorliggende plan dat uitgaat van de Lidl als nieuwe toetreder zou in ieder geval niet geaccepteerd moeten worden gelet op het belang om leegstand juist te voorkomen. Marktwerking is hier onvoldoende voor de bestaande supermarkten om te concurreren met de nieuwe toetreder Lidl voor de invulling van het Gat in de Markt. Onze cliënten hebben een duidelijke achterstand als zij als verplaatsers het Gat willen opvullen. Zij hebben immers kosten en verplichtingen voor het herinvullen van hun oude, vrijgekomen locatie. Dit zijn significante kosten die een nieuwkomer niet heeft. Die kan met een schone lei een vestiging in het Gat openen. Verplaatsers kunnen dus niet op tegen een nieuwkomer, hetgeen betekent (als uw gemeente niet ingrijpt) dat een nieuwkomer een supermarkt in strijd met uw beleid zal oprichten. De gemeente heeft echter willens en wetens ingestemd met een openbare
1 Wij vinden overigens dat het haltermodel al aanwezig is met de uitbreiding van de Albert Heijn aan deze zijde van het centrum
#21557704v2
19765236v1
akd DATUM ONS KENMERK PAGINA
10 januari 2021 1003090.22248/jmo 3 van 4
inschrijving in plaats van een inschrijving onder bestaande supermarkten. Dit is niet te volgen omdat voldoende is gebleken dat er gegadigden zijn die willen verplaatsen tegen marktconforme voorwaarden.
Uw college heeft ons bevestigd (onder meer in de brief van het college d.d. 16 september 2020) dat het bij besluit van 17 december 2019 onder meer de voorwaarde heeft gesteld dat er afspraken worden gemaakt over het verplaatsen van een bestaande supermarkt. Daar is helaas niets van terechtgekomen. Het college heeft de keuze voor een supermarkt-exploitant volledig aan de markt overgelaten en dat heeft geleid tot een uitkomst die ruimtelijk ongepast is in de vorm van een nieuwe toetreder. Het is ruimtelijk onaanvaardbaar om een nieuwe supermarkt toe te staan in een overbewinkelde markt.
II.
Strijd met de aanbestedingsregels
Ook wensen wij uw raad op het volgende te wijzen. Uit het raadsvoorstel (onder punt 1.7) volgt dat de gemeente voornemens is om gemeentegrond aan- of nabij het Gat in de Markt te verkopen aan Nordwick B.V. en dhr. Roerink. Dit zou in strijd zijn met de aanbestedingsregels. Hiervoor geldt het volgende. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de verkoop van onroerende zaken door overheden.2 Volgens de Hoge Raad moeten overheden bij verkoop van onroerende zaken op grond van het gelijkheidsbeginsel mededingingsruimte bieden aan (potentiële) gegadigden. Daartoe moeten zij objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen voor de selectie van een koper. Vervolgens moet tijdig voorafgaand aan de verkoop een passende mate van openbaarheid worden verzekerd ten aanzien van (i) de beschikbaarheid van de onroerende zaak, (ii) de selectieprocedure, (iii) het tijdschema en (iv) de selectiecriteria. Een selectieprocedure hoeft alleen dan niet georganiseerd te worden, indien op voorhand vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
In dat geval
moet het
overheidslichaam het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand kenbaar maken op zodanige wijze dat iedereen daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet worden gemotiveerd waarom er gelet op voornoemde criteria redelijkerwijs slechts één serieuze gegadigde in aanmerking zou komen. De gemeente heeft tot op heden géén selectieprocedure georganiseerd met betrekking tot de verkoop van gronden aan- of nabij de Markt in Haaksbergen. Het college geeft in het raadsvoorstel aan dat het niet heeft gekozen “voor een openbare biedingenprocedure, maar voor het maken van afspraken met één partij” (raadsvoorstel, p. 8). Indien de gemeente inderdaad tot verkoop wil overgaan, is zij wel degelijk tot het organiseren van een selectieprocedure gehouden. Doet zij dat niet, dan ontneemt zij andere (potentiële) gegadigden waaronder cliënten - de kans om voor de koop in aanmerking te komen. Indien de gemeente in weerwil van deze mededingingsnorm een onderhandse koopovereenkomst zou sluiten (hetgeen nu de bedoeling
2 Hoge Raad 26 november 2021, ECLI NL HR 2021 1778
#21557704v2
19765236v1
akd datum ons kenmerk pagina
10 januari 2021 1003090.22248 / jmo 4 van 4
lijkt te zijn), zou deze op grond van artikel 3:40, lid 1, van het BW in strijd zijn met de openbare orde en daarom nietig.3 Voor het geval de gemeente van oordeel zou zijn dat redelijkerwijs aangenomen mag worden dat alleen Nordwick B.V. en/of de heer Roerink als serieuze gegadigden in aanmerking komen dan is de gemeente gehouden dit tijdig vooraf en gemotiveerd kenbaar te maken. Zodoende krijgen andere potentiële gegadigden de kans om dit voornemen te beoordelen en zo nodig ter toetsing aan de rechter voor te leggen. Dit is tot op heden niet gebeurd. Hoe dan ook zijn cliënten van mening dat van een dergelijk geval geen sprake is. Het is duidelijk dat ook andere partijen goed in staat zijn om voor een gewenste ontwikkeling van de gronden te komen, in overeenstemming met de wensen van de gemeente en omwonenden. Dit zou juist leiden tot een plan dat uitgaat van verplaatsing en niet van nieuwvestiging, hetgeen ook zou passen binnen uw ruimtelijk beleid.
III. Afsluitend: strijd met ruimtelijk beleid en aanbestedingsregels In deze brief hebben wij namens cliënten uiteengezet waarom het raadsvoorstel voor het Gat in de Markt in strijd is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Het plan leidt tot een nieuwe toetreder en zal daarmee tot leegstand en verdrukking leiden, terwijl iedere deskundige heeft geconcludeerd dat er geen marktruimte is voor een nieuwe supermarkt in Haaksbergen. Bovendien is het voornemen van het college om gemeentegronden te verkopen zoals het nu voorligt in strijd met de aanbestedingsregels zoals deze volgen uit een recent arrest van de hoogste rechter. De gemeente zal een openbare selectieprocedure moeten organiseren voor de verkoop van de gronden. Gelet hierop verzoeken wij uw gemeenteraad en specifiek uw raadscommissie Ruimte om niet in te stemmen met het raadsvoorstel over het Gat in de Markt.
Hoogachtend,
Jai
^
5en
Advocaten AKD
Bijlagen 2
3 Hoge Raad 3 april 1998, NJ 1998, 588 (Alkemade/Hornkamp).
#21557704v2
19765236v1
akd benei ux lawyers
Bijlage 1
AANGETEKEND aan
Het college van burgemeester en wethouders
VAN
van de gemeente Haaksbergen Postbus 102
TELEFOON FAX
7480 AC Haaksbergen
Tevens per e-mail
E-MAIL BEZOEKADRES POSTADRES
datum
INTERNET
13 juli 2020
onderwerp
Inzake invulling van het Gat in de Markt
UW KENMERK
/
ons kenmerk
276128.22248 / jmo
JA Mohuddy Advocaat +31 88 253 5951 +31 88 253 5934 jmohuddy@akd.nl VIaszak 67 4811 GX BREDA Postbus 4714 4803 ES BREDA Nederland www.akd.nl
Edelachtbaar college, Ik schrijf u deze brief namens Aldi Groenlo, Albert Heijn Kamphuis, de twee Coop-supermarkten, Plus Leusink en Jumbo Leussink. Het betreft alle supermarktondernemers die in de gemeente Haaksbergen actief zijn. Deze brief ziet op de herontwikkeling van het 'Gat in de Markt* in het centrum van Haaksbergen.
I,
Doelstellingen van de gemeente: verantwoorde herontwikkeling van het Gat in de Markt
Al jaren zijn er plannen om het Gat in de Markt te herontwikkelen en om in dat kader een passende invulling van die locatie te vinden. Droogh Trommelen en Partners (DTNP) hebben in opdracht van uw gemeente ai in 2011 een haalbaarheidsstudie uitgevoerd (zie het rapport 'De Markt Centraal’, 1 november 2011). Seinpost Adviesbureau heeft hier in opdracht van Vakcentrum Levensmiddelen een second opinion op gegeven (zie het rapport 'Second opinion supermarktinitiatief Marktplan Haaksbergen’, december 2016). De conclusies uit deze rapportages kunnen als volgt worden samengevat: •
De gemeente Haaksbergen wil een compact centrum.
•
De gemeente zoekt naar een substantiële publiekstrekker voor het Gat in de Markt, om zo een geconcentreerd/compacter centrum te realiseren.
« •
Er is sprake van leegstand in het centrum. Haaksbergen beschikt over een bovengemiddeld dagelijks winkelaanbod. Het aanbod is al volledig. Albert Heijn, Jumbo en Plus voorzien in het full-service segment. Coop ligt op het grensvlak van een full-service supermarkt en een buurtsupermarkt, terwijl Aldi zich richt op het (hard)discountsegment.
•
Er is sprake van een bevolkingsdaling.
•
De besteding aan dagelijkse goederen is tn de gemeente lager dan het landelijk gemiddelde.
•
Er is geen marktruimte voor uitbreiding van het dagelijkse winkelaanbod in de vorm van een nieuwe supermarkt.
Uit deze bevindingen volgt duidelijk dat er geen kwantitatieve, maar hooguit een kwalitatieve behoefte bestaat aan invulling van het Gat in de Markt door een supermarkt. Dat is ook het geval als supermarkt Ter Huurne aan de Alsteedseweg 64 in Buurse niet wordt meegeteid. AKD N.V. is statutair gevestigd in Rotterdam. Derdenrekening; NL28tNGB0678001677. Voor algemene voorwaarden en beperking van de aansprakelijkheid zie achterzijde.
I9274529v3
akd DATUM ONS KENMERK PAGINA
13 juli 2020 276128.22248/jmo 2 van 3
Op woensdag 15 januari 2020 heeft de heer Geerts van Rho Adviseurs voor leefruimte een presentatie voor uw commissie Ruimte gegeven omtrent het marktplan. Gelet op de inhoud van de presentatie is ook Rho het eens met de bovenstaande punten. Dit betekent dat drie onafhankelijke onderzoeksbureaus (DTNP, Seinpost en Rho) tot dezelfde conclusies zijn gekomen. Voor toevoeging van een nieuwe supermarkt aan het bestaande aanbod is geen ruimte in de gemeente Haaksbergen, wél voor een verplaatsing. Aan te nemen is dat de toevoeging van een nieuwe supermarktexploitant van buitenaf zal leiden tot het verdwijnen van één of meerdere supermarkten en zal leiden tot meer leegstand in de gemeente.
II. Invulling van het Gat In de Markt door een bestaande supermarktondememer verdient de voorkeur Supermarktondernemers in de gemeente hebben concrete interesse in verplaatsing naar het Gat in de Markt onder marktconforme voorwaarden. Een inventarisatie van supermarktexploitanten die nog niet in Haaksbergen aanwezig zijn, kan om die reden achterwege blijven. Volgens cliënten zou uw college de bestaande supermarktondernemers die actief zijn in Haaksbergen en namens wie ik u deze brief toestuur in de gelegenheid moeten stellen om een plan voor verplaatsing in te dienen. Sommige van hen hebben immers al concrete plannen voor invulling van de locatie. Op die wijze kan worden bezien welk Initiatief op uw gemeentelijke medewerking kan rekenen. Deze voorgestelde aanpak past niet alleen binnen de conclusies van de bovengenoemde onderzoekers, maar ook binnen de Retaildeal die Haaksbergen heeft gesloten met het Ministerie van Economische Zaken in het kader van de nationale Retailagenda. Er dient eerst gekeken te worden naar de wensen van bestaande detailhandel voordat wordt beoordeeld of het verstandig is om een nieuwe marktpartij aan te trekken. Hierbij is het zeker van belang dat Afdi en beide Coop-supermarkten klein zijn naar moderne maatstaven.
III. Verplaatsing is in lijn met de gemeentelijke doelen, nieuwvestiging niet Met de verplaatsing van een bestaande supermarkt naar het Gat in de Markt kunnen meerdere doelen worden bereikt die passen binnen de Retaildeal en de bevindingen van de onderzoekers. Het centrum kan door de invulling van de Markt-locatie compacter worden (als het gaat om verplaatsing van een supermarkt die al in het centrum is gevestigd). Er wordt een substantiële publiekstrekker gevestigd. Met de belangen van bestaande supermarktuitbaters wordt rekening gehouden. De verplaatsing van een bestaande supermarkt leidt niet (per saldo) tot meer leegstand. Slechts een verplaatsing van een supermarkt die al is gevestigd in de gemeente, kan al deze doelen bereiken. Een verplaatsing van een supermarkt die al behoefte heeft aan uitbreiding zou in dat kader temeer de voorkeur genieten. Er kan vervolgens gezocht worden naar invulling van de vrijgekomen oude locatie van die supermarkt. Omdat uw gemeente het centrum compacter wil maken, kan hier gedacht worden aan herontwikkeiing van de oude locatie tot een woonlocatie. Dit zorgt op de vrijgekomen locatie bovendien voor een minder grote behoefte aan parkeerplaatsen. Hier bestaan ook al reële plannen voor.
19274529v3
13 juli 2020 276128.22248 / jmo 3 van 3
DATUM ons kenmerk pagina
IV. Afsluitend Samenvattend verzoek ik u namens de supermarktondememers van uw gemeente om slechts een
verplaatsing van een bestaande supermarkt toe te staan op het Gat in de Markt en geen nieuwvestiging van een supermarkt. Verplaatsing is hier haalbaar. Verplaatsing kan leiden tot een kleiner centrum, terwijl er wel een publiekstrekker wordt gevestigd met de kwalitatieve impuls. Bovendien worden hiermee de belangen van een bestaande supermarktexploitanten behartigd en bestaan er kansen voor herontwikkeling van de oude locatie. Het zou afbreuk doen aan de bevindingen van (onder meer) DTNP en Seinpost om supermarktexploitanten die nog niet in het centrum aanwezig zijn, in de gelegenheid te stellen om een plan voor vestiging op het Gat in de Markt in te dienen. Dit zou op een onverantwoorde wijze drukken op zowel het ondernemersklimaat als op de winkelstructuur van Haaksbergen, waar dit niet het geval is bij een verplaatsing. Kunt u mij op korte termijn schriftelijk bevestigen dat u voornemens bent een verplaatsing van een bestaande supermarkt toe te staan ter invulling van het Gat in de Markt? Ook bespreken cliënten graag in persoon met u hoe het Gat in de Markt kan worden ingevuld op een wijze die op een breed draagvlak kan rekenen, opdat de herontwikkeling ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt.
Hoogachtend,
J Advocaat AKD
19274529v3
Bijlage 2
AANGETEKEND aan
Het college van burgemeester en wethouders
VAN
van de gemeente Haaksbergen Postbus 102 7480 AC Haaksbergen
TELEFOON
+31 88 253 5951
FAX
+31 88 253 5934
jmohuddy@akd.nl
BEZOEKADRES
Vlaszak 67 4811 GX BREDA Postbus 4714 4803 ES BREDA Nederland
POSTADRES
datum onderwerp
JA Mohuddy Advocaat
5 november 2020
internet
www.akd.nl
Inzake invulling van het Gat in de Markt
uw kenmerk
D-096863
ons kenmerk
276128.22248 / jmo
Edelachtbaar college, Ik schrijf u deze brief namens Aldi Groenlo, Albert Heijn Kamphuis, de twee Coop-supermarkten in Haaksbergen, Plus Leusink en Jumbo Leussink als reactie op uw brief d.d. 16 september 2020 inzake de herontwikkeling van het 'Gat in de Markt' in het centrum van Haaksbergen. U reageert in voornoemde brief op mijn eerdere brief van 13 juli 2020. U geeft in uw brief aan dat het college op 17 december 2019 heeft besloten om in te stemmen met het stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het Gat in de Markt en dat dit onder meer bestaat uit het realiseren van ongeveer 1.900 m2 oppervlakte voor een supermarkt. U sluit de vestiging van een nieuw toetredende supermarkt in Haaksbergen in uw brief of anderszins niet uit. U laat het aan de markt - en meer specifiek Nordwick B.V. en de heer Ben Roerink - om hierover afspraken te maken met een potentiële partij die ter plaatse een supermarkt wenst te vestigen. Hierbij geeft u aan dat uw gemeente weliswaar eigenaar is van een deel van de gronden die behoren tot de herontwikkelingslocatie, maar dat u in gesprek bent met voornoemde personen inzake de verkoop van uw gronden. U meent dat u geen partij bent bij de gesprekken tussen Nordwick en de heer Roerink met andere partijen omtrent de supermarkt die het Gat zal opvullen. Cliënten verzoeken u om in deze fase van de planvorming een meer sturende rol in te nemen.
Uit de rapportages die zijn uitgevoerd in het kader van de invulling van het Gat in de Markt en die ik in mijn eerdere brief heb aangehaald, blijkt duidelijk dat Haaksbergen reeds over een bovengemiddeld dagelijks winkelaanbod beschikt, dat het aanbod al volledig is, dat het bevolkingsaantal daalt en dat de besteding aan dagelijkse goederen lager ligt dan het landelijk gemiddelde. Kortom, er is geen marktruimte voor een nieuwe supermarkttoetreder. De deskundigen zijn het hierover met elkaar eens. Daarover kan geen discussie meer bestaan. Een invulling van het Gat in de Markt zou daarom hooguit om kwalitatieve redenen kunnen. Als uw gemeente de invulling volledig aan de markt overlaat, dan zou een externe supermarktpartij (die nog niet in Haaksbergen is gevestigd) kunnen toetreden en deze partij zou het aanbod en daarmee de voorzieningenstructuur onnodig onder druk zetten. Overaanbod van supermarkten leidt tot het wegvallen van bestaande winkels, tot meer leegstand en (uiteindelijk) tot een verloedering van het centrum. Een dergelijke uitkomst moet worden tegengegaan, ook door uw gemeente. AKD N.V. is statutair gevestigd in Rotterdam. Derdenrekening- NL28INGB0678001677. Voor algemene voorwaarden en beperking van de aansprakelijkheid zie achterzijde
19663753v2
akd datum ons kenmerk pagina
5 november 2020 276128.22248 / jmo 2 van 3
Algemene, ruimtelijke belangen spelen in deze kwestie een belangrijke rol. Het voorkomen van onnodig ruimtebeslag en het voorkomen van onaanvaardbare leegstand zijn belangen die aan uw gemeentebestuur zijn toevertrouwd, terwijl u op dit moment direct invloed hebt op het voorkomen van voormelde onwenselijke gevolgen. Dit is niet alleen aan de orde bij een bestuursrechtelijke procedure over een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning, maar ook als het gaat om het verkopen van gemeentegrond. Bij privaatrechtelijke rechtshandelingen heeft uw gemeente tevens rekening te houden met het algemeen belang. Het algemeen belang houdt hier in dat er wordt gezorgd voor een evenwichtig voorzieningenniveau en dat betekent dat moet worden ingezet op een verplaatsing van bestaande aanbieders. Alleen zo kan invulling van het Gat leiden tot een kwalitatieve verbetering. Daarover kunt u als houder van een grondpositie nu al afspraken maken met de ontwikkelaars van het Gat in de Markt. Het algemeen belang weegt hier dermate zwaar dat u zich daaraan niet kunt onttrekken. Omdat u nieuwe toetreders vooralsnog niet uitsluit, is het mogelijk dat de ontwikkelaars in de gesprekken met potentiële verplaatsers een dusdanig hoge huurprijs kunnen noemen dat er geen concrete interesse is vanuit de verplaatsers.
De deur voor toetreders zou dan geopend zijn, terwijl dat juist niet past binnen de beschikbare marktruimte en ook niet binnen uw gemeentelijk beleid voor het centrum. Het verdient hierbij benadrukking dat er concrete interesse is vanuit bestaande partijen om te verplaatsen tegen marktconforme voorwaarden. Het is daarmee duidelijk dat een reële ontwikkeling mogelijk is die de kwaliteit van het centrum verhoogt. Als eigenaar van een deel van de gronden kunt en dient uw gemeente er nu op toe te zien dat de gesprekken en de gestelde voorwaarden redelijk zijn en dat er niet met een truc wordt getracht om toch een supermarkttoetreder aan de onderhandelingstafel te krijgen. Het is aan uw gemeentebestuur om nu al richting te geven aan de afspraken die worden gemaakt omtrent de invulling van het Gat in de Markt door derden. Het is niet uitsluitend aan private partijen om het gat op te vullen, te
meer nu
uw gemeente zelf gronden
in
eigendom
heeft die behoren
tot de
herontwikkelingslocatie. U heeft aldus een rol bij het bepalen welke partij geschikt is voor de invulling van het gebied gelet op het algemeen belang (waartoe de ruimtelijke kwaliteit van het centrum behoort). Volgens cliënten kunt u deze rol vervullen door het standpunt in te nemen dat invulling van het Gat in de Markt door een supermarkttoetreder niet in overeenstemming is met de beschikbare marktruimte voor supermarkten in het centrum van Haaksbergen en uw beleid over dat gebied. Ik verzoek u namens cliënten opnieuw om het standpunt in te nemen dat bestuurlijk slechts een verplaatsing van een bestaande supermarkt zal worden toegestaan op het Gat in de Markt en dat er geen ruimte bestaat voor nieuwvestiging van een supermarkt. Verplaatsing biedt vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening duidelijk de voorkeur en is gelet op het gebrek aan marktruimte zelfs de enige mogelijkheid. Slechts verplaatsing kan leiden tot een kleiner centrum, terwijl er wel een publiekstrekker wordt gevestigd met een kwalitatieve impuls. Dit is volledig in overeenstemming is met het gemeentelijk ruimtelijk beleid.
19663753V2
DATUM ons kenmerk pagina
5 november 2020 276128.22248 / jmo 3 van 3
Uw reactie zie ik graag tegemoet. Hoogachtend,
Jamaal Mohuddy Advocaat AKD
19663753V2