Bijlage 1 Rapport STEC (concept)

Strategisch bouwen naar behoefte Naar een beleidskader projecten en nota grondbeleid

Stec Groep aan gemeente Gulpen-Wittem

Esther Geuting, Marvin Thomasia en Job Wevers 10 november 2021

2

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

Uw situatie ................................................................................................ 4 Doel van dit rapport ................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Demografie en woningmarkt 2.1 2.2 2.3 2.4

4

5

Demografische ontwikkelingen .............................................................. 5 Ontwikkelingen op de woningmarkt ...................................................... 6 Ontwikkelingen in de woningbehoefte .................................................. 7 Overzicht uitbreidingsbehoefte per kern................................................ 9

3

Uitgangspunten en ambities

10

4

Rol gemeente in grondbeleid

12

4.1 4.2

5

Naar een nieuw afwegingskader voor woningbouw 5.1 5.2

6

Situationeel grondbeleid ....................................................................... 12 Afwegingen in het aankopen van gronden.......................................... 13

Relevante beleidsstukken ...................................................................... 15 Afwegingskader ..................................................................................... 15

Financiële kaders 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

15

19

Waardering ............................................................................................. 19 Grondexploitaties ................................................................................... 19 Bevoegdheid college ............................................................................. 20 Balansverschuivingen............................................................................ 20 Verantwoording en bijsturing via P & C-cyclus ................................... 20 Bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen ............... 21

Bijlage A: demografie

22

A1. Demografische ontwikkeling ....................................................................... 22 A2. Sterke verhuisdynamiek met aangrenzende gemeenten ......................... 24 A3. Inkomen en fenomeen scheefhuren ........................................................... 25

Bijlage B: woningvoorraad

27

B1. Bestaande voorraad bestaat vooral uit grondgebonden koopwoningen........................................................................................ 27 B2. Circa tweederde koopwoningvoorraad heeft WOZ-waarde van boven de € 215.000 ............................................................................................ 28 B3. Relatief oude woningvoorraad in Gulpen-Wittem ..................................... 28 B4. Gemiddeld energielabel C in Gulpen-Wittem ............................................ 29 B5. Circa 69% van woningvoorraad Gulpen-Wittem is aanpasbaar ............... 30

3

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Bijlage C: Woonbehoefte

31

C1. Vooral behoefte aan nultreden, op termijn mogelijk overschotten in grondgebonden koopsegment ............................................................. 31 C2. Indicatief: overschotten en tekorten per product-marktcombinatie ......... 32

Bijlage D: Kernenanalyse

34

D1. Analyse Epen ................................................................................................ 34 D2. Analyse Eys ................................................................................................... 37 D3. Analyse Gulpen ............................................................................................ 39 D4. Analyse Mechelen ........................................................................................ 41 D5. Analyse Slenaken ......................................................................................... 43 D6. Analyse Wijlre ............................................................................................... 45 D7. Analyse Wittem ............................................................................................ 47

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

4

1 Inleiding 1.1 Uw situatie De kaders voor het gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid in Gulpen-Wittem moeten worden aangepast aan de strategische doelen in het woonbeleid. Daarmee sluiten we als gemeente aan bij de uitgangspunten van de beleidsregel Bouwen naar behoefte. De laatste Nota Grondbeleid dateert uit 2013. Er is veel veranderd sindsdien. De druk op de woningmarkt is groter, met name voor starters en senioren. De behoefte aan beschikbare grond voor nieuwbouw is mede hierdoor toegenomen. We signaleren een behoefte aan betaalbare woningen. Om naar deze behoefte te bouwen overwegen we het strategisch aankopen van grond en/of vastgoed. Op dit moment hebben we als gemeente geen grondposities, noch financieel instrumentarium. In de raadsvergadering van november 2020 is een amendement aangenomen om een investeringskrediet ter beschikking te stellen voor de aankopen van grond onder voorwaarde van een vastgestelde nota grondbeleid. Een nieuwe nota grondbeleid is bedoeld om als gemeente goed aan te sluiten bij de actuele ambities van Gulpen-Wittem (o.a. opgenomen in de motie van het CDA en in de woonvisie), recent woonbeleid zoals de beleidsregel Bouwen naar behoefte en andere regelgeving zoals het Besluit Begroting en verantwoording (BBV) en het in werking treden van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom.

Dit document geldt als bouwsteen voor een nieuwe passende, compacte nota Grondbeleid. We streven naar een strategisch en praktisch beleidskader dat breed gedragen wordt in de raad. In het nieuwe beleidskader gaan we in op alle strategische keuzes die samenhangen met de verwerving van gronden en vastgoed voor betaalbare woningen, met name voor doelgroepen die nu geen geschikte en betaalbare woning kunnen vinden in Gulpen-Wittem.

1.2 Doel van dit rapport Dit rapport is een eerste stap richting een nieuwe Nota grondbeleid. Uit het nieuwe grondbeleid moet blijken welke ambities en uitgangspunten we als gemeente Gulpen-Wittem stellen, en hoe het grond- en vastgoedbeleid daar aan kan bijdragen. De Nota Grondbeleid moet vooral een weergave zijn van de strategische keuzes en mogelijkheden die Gulpen-Wittem heeft, zoveel mogelijk praktisch vertaald. Vanzelfsprekend moet de Nota voldoen aan de wet- en regelgeving zoals (kostenverhaal, onteigening conform) de Wro, de Omgevingswet inclusief nog aanvullende wetgeving en de BBV. Daarnaast sluit de nota aan bij de manier waarop we samenwerken met onder andere woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers en initiatiefnemers van bouwplannen.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we de belangrijkste conclusies ten aanzien van demografische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt in Gulpen-Wittem. In hoofdstuk 3 staan de uitgangspunten en ambities voor het gemeentelijk grondbeleid. In hoofdstuk 4 gaan we in op de rol de gemeente binnen het grondbeleid. In hoofdstuk 5 volgt een afwegingskader voor plannen en grondbeleid. De financiële kaders komen aan bod in hoofdstuk 6. Bijlage A betreft een verdieping op de demografische ontwikkeling. Bijlage B gaat over de bestaande woningvoorraad. In bijlage C vertalen we de demografische ontwikkelingen en situatie op de woningmarkt naar een indicatieve kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte voor Gulpen-Wittem. In bijlage D staan de analyses per kern.

5

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

2 Demografie en woningmarkt Hier geven we de voornaamste bevindingen uit onze analyse van de demografie, woningmarkt en woningbehoefte. Zie bijlagen A t/m C voor de volledige analyses.

2.1 Demografische ontwikkelingen Stijging aantal huishoudens de komende tien jaar, krimp op lange termijn Op basis van de Progneff prognose (2020) groeit het aantal huishoudens in de gemeente Gulpen-Wittem. • Momenteel zijn er circa 6.590 huishoudens (CBS, peildatum 1-1-2021). • Tussen 2020 en 2026 naar verwachting circa +200 huishoudens (+3%). • Daarna afvlakking tussen 2026 en 2031. Afname met circa 50 huishoudens van 6.750 naar 6.700. • Verdere krimp volgt in de periode na 2031. Over 20 jaar (in 2041) zijn er naar verwachting circa 6.440 huishoudens in Gulpen-Wittem. De huishoudenstoename van de afgelopen jaren komt tot stand op basis van buitenlandse en binnenlandse migratie, de natuurlijke bevolkingsgroei neemt al langer af. Het is belangrijk om de prognoses en de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling van jaar op jaar goed te monitoren. De bevolking vergrijst en verdunt: sterke groei 75-plusdoelgroep Het aantal huishoudens daalt zowel tot 2031 als tot 2041 in bijna alle leeftijdscategorieën. • Alleen het aantal oudere huishoudens groeit sterk. • Het aantal 75-plushuishoudens groeit met 39% de komende tien jaar (circa +490 huishoudens). Tot 2041 komen daar dan nog zo’n +500 75-plushuishoudens bij. • Bijna 80% groei in de 75-plusdoelgroep tot 2041, in totaal circa 2.250 huishoudens.

Toename in kleine huishoudens Het aantal alleenstaanden of eenpersoonshuishoudens neemt toe. Dit versnelt de huishoudensgroei in Gulpen-Wittem. In 2041 zijn er 8% meer eenpersoonshuishoudens dan nu, zo’n 2.600 in totaal. Deze groei gaat hand in hand met de groei binnen de doelgroep ouderen. Als gevolg van extramuralisering wonen ouderen langer zelfstandig thuis, in veel gevallen in een eenpersoonshuishouden. Tabel 1: verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Gulpen-Wittem, 2021-2041 Doelgroep Alleenstaanden <25 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen <35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-55 jaar Alleenstaanden & stellen 55-75 jaar Alleenstaanden & stellen 75+ Overig Totaal

Huishoudens 2021 60 280 210 1.930 690 2.260 1.260 30 6.720

Huishoudens 2031 40 250 170 1.820 610 2.080 1.750 30 6.750

Bron: Progneff (2020), bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op tientallen.

Ontwikkeling 2021-2031 -33% -11% -19% -6% -12% -8% +39% 0% 0%

Huishoudens 2041 50 190 120 1.710 560 1.530 2.250 30 6.440

Ontwikkeling 2021-2041 -17% -32% -43% -11% -19% -32% +79% 0% -4%

6

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

2.2 Ontwikkelingen op de woningmarkt Relatief oude woningvoorraad in Gulpen-Wittem De gemeente Gulpen-Wittem heeft in vergelijking met Nederland een relatief oude woningvoorraad. Circa een kwart van de woningen is gebouwd vóór 1945. Op landelijk niveau ligt dit aandeel op zo’n 18%. Het aandeel woningen gebouwd in de 21ste eeuw ligt juist relatief laag, 20% tegenover 28% op landelijk niveau. Binnen de gemeente dateren relatief veel woningen uit de naoorlogse periode (1945-1990). Vooral woningen uit de periode 1945 tot 1970 worden doorgaans als kwalitatief minder gezien. Zie onderstaande figuur. Gemiddelde koopwoning in Gulpen-Wittem relatief ruim met 176 vierkante meter In Gulpen-Wittem is een koopwoning gemiddeld 176 m² groot. Voor Nederland ligt dit gemiddelde op 142 m². De gemiddelde particuliere huurwoning in Gulpen-Wittem is circa 135 m². Dit is zo’n 12% groter dan de gemiddelde grootte van een particuliere huurwoning in Nederland. Voor corporatiewoningen is het gemiddelde oppervlak nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde (88 m² tegenover landelijk 85 m²). Circa tweederde koopwoningen heeft WOZ-waarde boven € 215.000 Circa tweederde van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde van boven de € 215.000 (peildatum 1-12019) 1. Dit past in het beeld van Gulpen-Wittem als een gemeente met relatief veel ruime eengezinswoningen.

Circa 37% van de koopwoningvoorraad heeft een WOZ-waarde van tussen de € 215.000 en € 300.000. Nog eens 34% heeft een WOZ-waarde van boven de € 300.000. Circa 29% valt binnen het goedkope segment, waarvan slechts 8% in het segment tot € 170.000. Grondgebonden koopwoningen dominant binnen de bestaande voorraad • De gemeente Gulpen-Wittem telt in totaal zo’n 6.870 woningen (peildatum 1 januari 2020, CBS). • De woningvoorraad wordt gekenmerkt door een groot aandeel koopwoningen, met name in het grondgebonden segment. • Van de totale woningvoorraad is ongeveer 16% een particuliere huurwoning. Landelijk is circa 14% een particuliere huurwoning. • Zo’n 8% van de totale voorraad is een woning in de vrijesectorhuur. Figuur 1: Woningvoorraad – naar eigendom en type (links), naar prijsvorm en type (rechts) 1% 9%

7%

Koop egw Corp. huur egw

61%

Vrijesectorhuur egw

Corp. huur mgw Part. huur egw

4%

Koop en gereguleerde huur

Koop mgw

10% 9%

7%

Part. huur mgw

93%

Vrijesectorhuur mgw

Bron: Lokale Monitor Wonen (2018), Syswov (2018), CBS (2019), bewerking Stec Groep (2021). DEFINITIE EENGEZINSWONING EN MEERGEZINSWONING VOLGENS HET CBS Eengezinswoning: elke woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals 2-onder-1-kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en alle rijenhuizen. Meergezinswoning: elke woning die samen met andere woonruimten / bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.

Dit zijn de meest recente openbare cijfers. De situatie in 2021 wijkt af van het beeld dat hier wordt geschetst. De woningprijzen stegen fors sinds 2019.

1

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

7

2.3 Ontwikkelingen in de woningbehoefte Jongeren trekken weg, sterke verhuisdynamiek met aangrenzende gemeenten Gulpen-Wittem heeft een relatief dynamische woningmarkt: • Veertig procent (44%) van alle verhuizingen in Gulpen-Wittem is intern. • Relatief veel instroom vanuit aangrenzende gemeenten, bijvoorbeeld Maastricht (7%) en Heerlen (6%). • Jonge mensen trekken weg uit de gemeente. Er is een vestigingstekort van personen tot 30 jaar. Ook in de leeftijd 30 tot 65 jaar is sprake van een negatief saldo. Dit versterkt de trend van vergrijzing. Figuur 2: Vestiging en vertrek personen, 2012-2019 (links), meest voorkomende herkomstgemeenten, 2011-2018(rechts) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000 -8.000 Tot 30 jaar 30 - 65 jaar Vestiging

Vertrek

65 plus Saldo

Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2019.

GROTER AANBOD VOOR STARTERS VERKLEINT MOGELIJK UITSTROOM DEEL JONGE HUISHOUDENS Jonge huishoudens (waaronder veel starters) trekken weg uit Gulpen-Wittem. Overwegend verhuizen ze naar grotere steden, voor studie of voor werk. Bij een deel van de jongeren speelt onderliggend mogelijk het gebrek aan betaalbare (starters)woningen mee in de keuze om te vertrekken naar buurgemeenten met een goedkoper aanbod. Dit is een onderwerp dat nader met schaarsteonderzoek onderzocht kan worden. Met een groter aanbod betaalbare starterswoningen een deel van de jongeren – lees: zij die niet per definitie willen vertrekken vanwege studie of werk – behouden voor de gemeente. We adviseren om de doelgroep in eerste instantie te verleiden voor een woning in de bestaande voorraad, door doorstroming te stimuleren. U kunt minder courante woningen binnen de huidige voorraad aanbieden als kluswoning, daarnaast zijn ook flexibele woningen voor hen aantrekkelijk. Zo waarborgt u de aantrekkelijkheid van de bestaande voorraad, én voorkomt u onnodige leegstand. Verschuiving in kwalitatieve behoefte De huishoudensontwikkeling heeft gevolgen voor de toekomstige woningbehoefte. • Steeds meer nultredenwoningen nodig in Gulpen-Wittem. De komende jaren komt door vergrijzing de nadruk meer op nultredenwoningen en appartementen voor senioren te liggen.

• Meer risico op overschotten in het grondgebonden koopsegment, deels doordat ouderen de oude grondgebonden woning verlaten, deels wegens minder behoefte vanuit jonge mensen door krimp. • De uitbreidingsbehoefte naar nultredenwoningen/appartementen is verdeeld over alle segmenten, maar verhoudingsgewijs is relatief veel behoefte in het koopsegment.

8

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

•

Ook behoefte aan vrijesectorhuur is aanzienlijk. Vermoedelijk omdat de voorraad nog klein is.

Figuur 3: Behoefte gemeente Gulpen-Wittem op basis van doorstroommodel, 2021-2031

Appartement/ Nultreden

Grondgebonden

-250

-200

-150

-100

sociale huur grondgebonden

-50

50

100

150

200

-35

vrijesectorhuur grondgebonden koop grondgebonden

0

-5 -205

sociale huur appartement/nultreden vrijesectorhuur appartement/nultreden

-25 75

koop appartement/nultreden

165

Bron: Progneff (2020), WoON2015 & WoON2018, bewerking Stec Groep (2021).

ONDERSCHEID REGULIERE GRONDGEBONDEN WONINGEN EN NULTREDENWONINGEN Levensloopbestendige grondgebonden woningen zijn idealiter nultreden. Brede deurposten, geen drempels en gemakkelijk toe te voegen ruimtes (zoals een slaapkamer) op de begane grond maken de woning geschikt voor ouderen. De indicatieve behoefte die uit het doorstroommodel blijkt kan ook deels worden ingevuld door het aanpassen van de bestaande woningvoorraad, bijvoorbeeld door een reguliere grondgebonden woning aan te passen naar een nultredenwoning (traplift installeren). Onder appartementen/nultredenwoningen verstaan we appartementen (met lift) of levensloopbestendige grondgebonden woningen zoals patio-/bungalowwoningen.

9

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

2.4 Overzicht uitbreidingsbehoefte per kern Onderstaande tabel is een beknopt overzicht van de kwantitatieve woonbehoefte per kern. De uitgebreidere analyses (inclusief SWOT) staan in bijlage D. Kwantitatieve uitbreidingsbehoefte per kern is zeer beperkt De kwantitatieve uitbreidingsbehoefte is zeer beperkt. • In de kernen Gulpen en Slenaken is sprake van een theoretisch overschot. Vooral in het grondgebonden koopsegment ontstaan op termijn overschotten, mede door vergrijzing. • In de kernen Eys, Wijlre en Wittem zien we de komende jaren een theoretische behoefte ontstaan. Deze behoefte is wel beperkt. Vooral in het nultredensegment ontstaat extra vraag naar woningen. • De theoretische uitbreidingsbehoefte in de kernen Epen en Mechelen komt uit op 0. In beide kernen is sprake van een kwalitatieve verschuiving, van grondgebonden woningen naar nultredenconcepten. Deze kwalitatieve verschuiving zien we overigens in alle kernen in Gulpen-Wittem. Tabel 2: uitbreidingsbehoefte per kern Kern

Koop

grondgebonden

Appartement/ nultreden

Uitbreidingsbehoefte Sociale huur

grondgebonden

Vrijesectorhuur

Appartement/ nultreden

Epen -20 +10 Eys -30 +15 -15 Gulpen -75 +65 +15 Mechelen -5 +10 -5 Slenaken -30 +5 Wijlre -35 +40 -20 Wittem -10 +20 -10 Gemeente -205 +165 -35 Bron: Progneff (2020), WoON2015 & WoON2018, bewerking Stec Groep (2021).

+5 +15 -65 +5 +5 +10 -25

grondgebonden

Appartement/ nultreden

Totaal

+10 -5 -15 +5 -5

+5 +10 +15 +10 +5 +20 +10 +75

0 5 -50 0 -10 15 10 -30

ONTWIKKELINGEN ELDERS HEBBEN MOGELIJK INVLOED OP DE UITBREIDINGSBEHOEFTE In bovenstaande uitbreidingsbehoefte is geen rekening gehouden met ontwikkelingen in grote omliggende gemeenten – zoals Aken en Maastricht. Ook de effecten van de eventuele komst van de Einstein Telescoop naar Zuid-Limburg zijn niet meegenomen. De komst van deze telescoop kan een grote impuls geven aan de regio, waar ook Gulpen-Wittem van profiteert. De extra banen die ontstaan in grotere steden zoals Maastricht kunnen echter juist ook leiden tot méér uitstroom van (jonge) inwoners. Uit eerder onderzoek in opdracht van Gemeente Maastricht van ons bureau blijkt dat een scenario waarin extra werkgelegenheid voortkomt uit de komst van de Einstein Telescoop leidt tot enige extra behoefte aan met name grondgebonden eengezinswoningen. We raden aan de effecten op uw gemeente niet op voorhand te overschatten en te monitoren waar de instromende verhuizers vandaan komen.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

10

3 Uitgangspunten en ambities In dit hoofdstuk komen de voornaamste uitgangspunten en ambities voor wonen aan de orde. Kwalitatief de juiste woningen toevoegen is onze kernopgave Naar verwachting stabiliseert het aantal huishoudens in Gulpen-Wittem de komende tien jaar. Mogelijk is zelfs sprake van een lichte daling. De kwantitatieve uitbreidingsbehoefte voor woningen is op basis van de huidige inzichten beperkt. Tegelijkertijd bestaat onzekerheid over of huishoudenskrimp zich daadwerkelijk voordoet, en zo ja het moment dat deze krimp optreed. De laatste jaren heeft de voorspelde huishoudenskrimp als gevolg van buitenlandse migratie zich immers niet voltrokken. Het is belangrijk de ontwikkelingen de komende jaren goed te monitoren. Onderliggend is hoe dan ook sprake van een demografische transitie: het aantal gezinnen daalt de komende jaren, het aantal een- en tweepersoonshuishoudens neemt juist toe. Daarnaast is sprake van sterke vergrijzing. Met name de groep 75-plussers groeit fors. Demografische transities leiden tot een kwalitatieve opgave op de woningmarkt. Als gemeente moeten we prioriteiten stellen om de komende jaren de realisatie van kwalitatief goede woningen mogelijk te maken, op de juiste plekken binnen de gemeente. Er is behoefte aan meer levensloopbestendige woonvormen en betaalbare compacte woningen voor starters in Gulpen Wittem.

Aan reguliere gezinswoningen is juist minder behoefte. Daarvan staan er nu al veel. Het verduurzamen en het levensloopbestendig maken van de bestaande woningvoorraad wordt juist steeds belangrijker. Gemeentelijke ambitie: woningen die betaalbaar zijn én levensloopgeschikt We werken toe naar een aantrekkelijk woningaanbod in alle dorpen, een die kwalitatief goed aansluit bij de lokale behoeften van met name een brede groep starters en senioren. We zetten daarbij in op levensloopbestendige woningen, zodat men langer thuis kan blijven wonen. Betaalbaarheid staat voorop. Kleine (verplaatsbare) woningen vormen in geringe aantallen een potentieel kansrijke oplossing om de betaalbaarheid te waarborgen. Goede samenwerking met de woningcorporaties is daarbij noodzakelijk. Grondbeleid: nieuwe woningbouw voorziet altijd in kwalitatieve behoefte Huishoudenskenmerken en –behoeften veranderen in Gulpen-Wittem. Met betrekking tot nieuwe woningbouw richten we ons daarom op het voldoen aan kwalitatieve behoeften. Als gemeente hebben we geen kwantitatieve doelen. We zetten gericht in op woningen die in een kwalitatieve behoefte voorzien, ook voor de langere termijn. Daarbij trachten we met strategische keuzes de doorstroming in de bestaande voorraad meer op gang te brengen.

KWALITATIEF PASSEND AANBOD VOOR OUDEREN RESULTEERT IN 4-5 VERHUISBEWEGINGEN

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

11

Door de juiste concepten toe te voegen op de juiste plekken brengt u de verhuisketen op gang. Zo bevordert u de doorstroming onder verschillende doelgroepen. Met passende nultredenconcepten voor ouderen komen eengezinswoningen vrij met relatief lange verhuisketens tot gevolg, gemiddeld zo’n 4 tot 5 verhuizingen. Bouwen voor starters heeft gemiddeld slechts 0,5 tot 1 verhuizing tot gevolg.

BIJ MEER DOORSTROMING VERWACHTEN WE BINNEN 1-2 JAAR AANZIENLIJKE VERHUISKETENS Op basis van bureau-expertise schatten we in dat het enige doorwerkingstijd vergt voordat de verhuisketens op gang komen. Maar aan het einde van iedere verhuisketen zit altijd een starterswoning. Met de huidige korte korte transactietermijnen in de woningmarkt is de doorlooptijd relatief kort, naar schatting enkele maanden tot een jaar. Grondbeleid: nieuwbouw vindt hoofdzakelijk plaats in kernen met voldoende voorzieningen Dat ontwikkelingen plaatsvinden op de meest geschikte plekken is van wezenlijk belang. Vooral locaties met ruimte voor kwaliteitsverbetering en vernieuwing zijn kansrijk. In principe voegen we alleen woningen toe in kernen met voldoende voorzieningen, wetende Gulpen, Wijlre, Epen, Eys en Mechelen. Binnen deze kernen krijgen structuurversterkende plekken voorrang. Denk aan transformatielocaties of herontwikkeling in de centrumrand. Grondbeleid: actief beleid bij herstructurering of transformatie Niet de projectontwikkelaar, maar wij als gemeente geven de richting aan bij planontwikkelingen. Daarbij stimuleren we de renovatie van bestaande, oudere woonwijken. Als gemeente zetten we in op transformatie en herstructurering. Dit betekent dat we in beginsel alleen woningen toevoegen op transformatielocaties en locaties voor herstructurering. Dit geldt voor alle kernen.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

12

4 Rol gemeente in grondbeleid In dit hoofdstuk bespreken we de rol van de gemeente bij ruimtelijke ontwikkelingen. In tegenstelling tot de vaste traditionele (actieve of faciliterende) rol kiezen we als gemeente voor een situationeel grondbeleid.

4.1 Situationeel grondbeleid Als gemeente hanteren we een situationeel grondbeleid. Per project of locatie bepalen we onze rol, op basis van een afwegingskader (volgende hoofdstuk). Centraal daarbij staat de mate waarin een ontwikkeling aansluit bij het behalen van gemeentelijke beleidsdoelen en doelen waar we ons als gemeente Gulpen-Wittem aan hebben gecommitteerd op regionaal niveau. Per project of locatie kiezen we een actieve of faciliterende rol. Een situationeel grondbeleid helpt ons meer gehoor te geven aan particuliere initiatieven. Een nauwe samenwerking met andere (markt)partijen is mogelijk. Tegelijk zijn we in staat om onaanvaardbare risico’s voor de gemeente te voorkomen. Met een flexibele houding geven we zoveel mogelijk ruimte aan bewoners, ontwikkelaars, particuliere grondbezitters, ondernemers en corporaties om zelf het initiatief te nemen op passende locaties en in de juiste woningsegmenten. Als gemeente behouden we de mogelijkheid om zelf actief grond te (ver)kopen. Het gaat om gemeentelijk grondbezit op locaties die vanuit onze doelen belangrijk zijn en waar anderen het niet oppakken op een manier die wij als gemeente wenselijk achten. Deze strategie leidt overigens niet altijd tot projecten met een hoge prioriteit.

Naast herontwikkelingslocaties voor woningbouw kan het ook gaan om locaties ten behoeve van openbaar gebied, grondruil, reststroken en historische grondposities. We bespreken hierna kort de verschillende mogelijke rollen binnen het situationeel grondbeleid. (Pro)Actief grondbeleid met gemeentelijke regie Kiezen voor een actief grondbeleid betekent dat de gemeente handelt als marktpartij. We voeren zelf de regie: we zijn verantwoordelijk voor de planvorming, grondaankoop en -uitgifte, het bouw- en woonrijp maken van de grond, en het beheer van de openbare ruimte. Als (pro)actieve gemeente voeren we zelf de grondexploitatie uit, en dragen we de verantwoordelijkheid voor bijkomende risico’s. De kosten en opbrengsten komen ten laste respectievelijk ten gunste van de gemeente zelf. Met een proactief grondbeleid kopen we vooraf strategische locaties op, nog voordat er op die locaties (actieve) plannen zijn. (Pro)Actief grondbeleid zonder gemeentelijke regie Bij een (pro)actief grondbeleid handelen we als gemeente wél in grond, maar laten we de regie over aan marktpartijen. We stellen actief grond beschikbaar, maar laten de regie en uitvoering (planning, installatie, beheer et cetera) over aan een marktpartij. Met actief grondbeleid bereiken we (maatschappelijke) beleidsdoelen optimaal. De belangen van derden vormen geen sta in de weg. Dit is het grootste voordeel.

Een succesvol actief grondbeleid vraagt echter om actieve verwerving van grond en vastgoed. De hiervoor benodigde investeringen zijn meestal fors: een financieel risico voor de gemeente. (Pro)actief faciliterend grondbeleid Marktpartijen zijn aan zet bij een proactief faciliterend grondbeleid. We denken als gemeente wel actief mee. Als marktinitiatieven onvoldoende van de grond komen hebben we de rol van verbinder. In dergelijke

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

13

gevallen nemen we stimuleringsmaatregelen en scheppen we gunstige voorwaarden. Eventueel nemen we een actievere houding aan voor marktinitiatieven die in lijn liggen met gemeentelijke of regionale doelen. Als faciliterende partij zijn we echter niet of slechts beperkt bereid risico’s te dragen.

4.2 Afwegingen in het aankopen van gronden

Vanuit de publieke taak hebben we als gemeente altijd een regisserende rol. Grondeigendom kan daarbij helpen om gemeentelijke doelen te bereiken. Grondeigendom is echter geen voorwaarde om het ontwikkelproces te beïnvloeden. Waardering van gronden De commissie Besluit begroting en verantwoording (BBV) omschrijft in haar notities “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” en “Vastgoed” hoe gronden moeten worden gewaardeerd, welke kosten geactiveerd mogen worden en hoe we tekorten en risico’s moeten afdekken. Leidend daarbij is of de grond in transitie is of gaat, of wat de toekomstige bestemming wordt. Bij de waardering van gronden hebben we als gemeente weinig beleidsvrijheid. We volgen bestaande regelgeving. Grondprijsbeleid Voor het bepalen van de hoogte van de prijs van bouwgrond hanteren we een functioneel en marktconform grondprijsniveau. De grondprijs is afhankelijk van de functie waarvoor een perceel grond door de afnemer wordt aangekocht. Uitgangspunt is dat de grond tegen een marktconforme verkoopprijs wordt verkocht. Zo ontvangt de gemeente een reële marktprijs en wordt vermeden dat de grondafnemer (impliciet) wordt gesubsidieerd. Onderstaande vijf methoden worden in Nederland het vaakst toegepast voor het bepalen van de grondprijzen: 1 Comparatieve methode Met de comparatieve methode leiden we de grondwaarde uit vergelijkbare eerder gerealiseerde transacties.

De waarde wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Deze methode is eenvoudig en makkelijk toepasbaar. Kwalitatief goede vergelijkingstransacties ontbreken echter vaak. De comparatieve methode wordt veelal gebruikt om te verifiëren of bepaling met behulp van een andere methode een acceptabele uitkomst geeft. 2 Kostprijsmethode De kostprijs is een optelling van alle productiekosten die we als gemeente maken (verwerving, bouw- en woonrijp maken en plankosten). Omdat deze vrijwel nooit een goede afspiegeling is van de marktconforme prijs, hanteren we deze methode in beginsel niet. Met de kostprijsmethode wordt doorgaans bepaald of de marktconforme prijs niet onder het kostprijsniveau is gedaald. Daarmee kan de afweging worden gemaakt of productie van de bouwgrond onder het kostprijsniveau wenselijk is. 3 Residuele waardemethode Met de residuele waardemethode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de op die bestemming te realiseren ontwikkeling. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed en de bouw- en bijkomende kosten inclusief btw. 4 Grondquote / grondcurve Met de ervaringen van de residuele methode kunnen we de grondprijs als percentage van de V.O.N.- prijs (Vrij Op Naam-prijs) van woningen uitdrukken.

Dit percentage kan variëren naarmate de V.O.N.-prijs stijgt. Deze genormeerde residuele waardemethode vertalen we in een grondcurve. Afspraken over de kwaliteit van het vastgoed blijven noodzakelijk in het contractvorming proces. 5 Vaste vierkantemeterprijs of vaste kavelprijs Met deze methode hanteren we een vast bedrag per m² bouwgrond of kavel. Indien gewenst kan een verschillende m² prijs gehanteerd worden bij verschillende prijscategorieën, locaties of kavelgrootte. Voor sociale huur en koop werken we met een vaste kavelprijs. Deze prijs stellen we vast en onderbouwen we in de gemeentelijke grondprijsbrief.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

14

De onderbouwing van de grondprijzen staat in de grondnota. De in het grondprijsbeleid vastgelegde tarieven passen we toe in alle overeenkomsten die betrekking hebben op kavels en losse grondstroken. UITGIFTE VAN BOUWGROND De uitgifte van bouwgrond geschiedt tegen marktconforme grondprijzen gebaseerd op de beoogde functie van de uit te geven bouwgronden. De grondprijzen zijn bepaald met de [KEUZE GRONDWAARDEBEPALING, RESIDUELE WAARDEMETHODE IS MEESTGEBRUIKT] en betreffen bouwrijpe grond. Jaarlijks geven burgemeester en wethouders inzicht in de te hanteren methoden en prijzen in de grondprijsnota. Daarbij wordt ook rekening gehouden met Europese wet- en regelgeving. Afwijkingen van het grondprijsbeleid zijn voorbehouden aan het college, mits deze vallen binnen de kaders van de desbetreffende vastgestelde grondexploitatie.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

15

5 Naar een nieuw afwegingskader voor woningbouw 5.1 Relevante beleidsstukken De Nota Grondbeleid sluit aan op de Lokale Woonvisie 2018-2025 en de Omgevingsvisie van de Lijn 50 gemeenten (Gulpen-Wittem, Eijsden-Margraten en Vaals). Het grondbeleid ondersteunt de doelstellingen die zijn geformuleerd in deze beleidsstukken. Omgevingsvisie We erkennen de stuwende kracht van de markt voor thema’s en opgaven zoals klimaatadaptatie, duurzaamheid, gezondheid, leefbaarheid en economie. Daarom is niet slechts de Woonvisie van belang, ook andere beleidsstukken en afspraken met ruimteclaims binnen het grondgebied in Gulpen-Wittem vormen het relevante kader. Denk bijvoorbeeld aan de Omgevingsvisie van de Lijn 50 gemeenten (GulpenWittem, Eijsden-Margraten en Vaals). De Omgevingsvisie gaat op hoofdlijnen in op de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied en de hoofdzaken van het te voeren beleid op alle relevante terreinen van de fysieke leefomgeving. Dit politiek-bestuurlijk document beschrijft het beleid voor de fysieke leefomgeving op integrale wijze. De fysieke leefomgeving is breder dan de ruimtelijke aspecten: ook ontwikkelingen op het gebied van cultureel erfgoed, energieinfrastructuur, landbouw, landschap, milieu, natuur en water worden meegewogen en beschreven in de Omgevingsvisie.

De Omgevingsvisie bestrijkt de hele breedte van de fysieke leefomgeving. Het grondbeleid geeft daarentegen antwoord op de vragen wat u belangrijk vindt om met gebiedsontwikkeling te realiseren. Hoe passen de gemeentelijke opgaven in het grondbeleid en andersom? Welke rol neemt de gemeente aan ten aanzien van de verschillende gebiedsontwikkelingen?

5.2 Afwegingskader De inzet van bestaande grondposities en het verwerven van nieuwe gronden zijn in de eerste plaats ruimtelijk-maatschappelijke afwegingen. In het verlengde hiervan moeten ontwikkelingen ook financieel kunnen bijdragen aan het behalen van brede gemeentelijke beleidsdoelen. We kiezen als gemeente voor een flexibel situationeel grondbeleid. Per project en locatie kiezen we onze rol. Daarvoor ontwikkelden we een afwegingskader. In de volgende paragraaf introduceren we dit afwegingskader. We bespreken hoe en waarom het tot stand is gekomen, en gaan er inhoudelijk op in. Afwegingskader voor verdere prioritering van plannen Als gemeente zetten we in op transformatie en herstructurering. In principe voegen we alleen woningen toe op transformatielocaties en locaties voor herstructurering. Daarnaast gelden voor nieuwe woningbouwplannen aanvullende harde eisen. Prioritering van locaties is daarbij wenselijk en nodig. Het nieuwe afwegingskader helpt prioriteit te geven aan de juiste plannen op de meest geschikte locaties in Gulpen-Wittem. In feite gaat het om plannen die voldoen aan de kwalitatieve criteria aan het eind van het stroomschema (de groene ‘prioriterings-vakjes’ in de figuur op de volgende pagina). Het stroomschema is een visuele weergave van de systematiek van het situationele grondbeleid.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

16

Woningmarkt Gulpen-Wittem relatief dynamisch binnen Zuid-Limburg De woningmarkt in Gulpen-Wittem is bovengemiddeld dynamisch: er zijn relatief veel inkomende (en uitgaande) verhuisbewegingen. Als gemeente zien we potentie voor het (meer dan nu) aantrekken van huishoudens vanuit andere gemeenten. De instroom van extra huishoudens vanuit elders biedt kansen om eventuele toekomstige overschotten in het grondgebonden segment op te vangen. Natuurlijk streven vrijwel alle gemeenten binnen de regio naar additionele externe instroom van huishoudens. Verhuisbewegingen vinden daarbij nagenoeg geheel binnen de regio plaats. Toch zijn er kansen voor Gulpen-Wittem. De verschillende kernen in de gemeente zijn landschappelijk gezien zeer aantrekkelijk. Daarnaast zijn de voorzieningen in Gulpen-Wittem van een bovengemiddeld niveau. Figuur 4: Visuele weergave totstandkoming nieuwe woningbouwplannen (prioritering)

17

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Tabel 3: concept -afwegingskader voor prioritering van nieuwe woningbouwplannen (vanuit positie gemeente geformuleerd) Criterium 1: Aansluiting op kwalitatieve woningbehoefte – HARDE EIS Het plan past binnen de resterende behoefte aan kwalitatief toe te voegen woningen in de gemeente Gulpen-Wittem. Op basis van de vraag Welke woningtype per woningtype en het bestaande aanbod in harde plannen. en welke aantallen?

Dus: als bestaande harde plannen al voorzien in de behoefte naar het betreffende woningtype, is er geen ruimte voor een nieuw plan.

Aansluiting op de kwalitatieve behoefte is vereist voor ieder nieuw plan

Gezien de vergrijzing die op de gemeente Gulpen-Wittem afkomt, en het beperkte aantal geschikte woningen voor ouderen, kiezen we alleen voor levensloopbestendige woonconcepten. Dit kunnen zowel appartementen als grondgebonden levensloopbestendige woningen zijn.

Levensloopbestendigheid is vereist voor ieder nieuw plan

Criterium 2: transformatie of herstructurering -HARDE EIS We ontwikkelen alleen nieuwe woningen in geval van herstructurering en Is sprake van een herstructurering transformatie. of transformatie van bestaande bebouwing? Dit betekent dat we in principe alleen woningen toevoegen op herstructurering en transformatielocaties (tenzij het gaat om flexibele woningen, bijvoorbeeld voor starters).

Transformatie of herstructurering is vereist

Dit geldt voor alle kernen. Criterium 3: Locatie valt binnen Bestaand Bebouwd Gebied of betreft een centrumkern – HARDE EIS We ontwikkelen uitsluitend binnen bestaand bebouwd gebied (volgens de Ladder voor Duurzame Verstedelijking), en breiden onze kernen niet uit. Waar is het plan gelegen? Rekening houdend met kern, BBG en kernwinkelgebied.

Toevoeging van woningen op de begane grond van het kernwinkelgebied in Gulpen-Wittem heeft in principe niet onze voorkeur (volgens de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg).

Ligging buiten kernwinkel-gebied vereist

We werken mee aan woningbouwplannen in onze centrumkernen, omdat hier de meeste voorzieningen geconcentreerd zijn (uit het oogpunt van de vergrijzende bevolking).

Ligging in een van de vijf kernen met voldoende voorzieningen is vereist, tenzij:

In de andere kernen en buurtschappen werken we alleen mee aan zeer kleine toevoegingen – ‘accupunctuur’ – mits een grote meerwaarde voor de leefbaarheid of bestaande voorraad van de kernen is aangetoond.

Meerwaarde voor kern aangetoond.

Let op: voor locaties buiten centrumkernen of zonder aantoonbare meerwaarde voor de leefbaarheid/woningvoorraad geldt: we werken hier uiteraard wel mee in het kader van revitalisering/transformatie/sloopnieuwbouw, waarbij het aantal woningen niet uitgebreid wordt. Een bijzonder segment is het toevoegen van tijdelijke woningen (deze tellen niet mee in de woningbouwprogrammering)

VERVOLG TABEL OP DE VOLGENDE PAGINA.

2

Ligging binnen BBG 2 is vereist

Vergelijkbaar met Bestaand Stedelijk Gebied (BSG) in termen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Of: er geen toevoeging van woningen plaatsvindt.

18

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Tabel 3 (vervolg): concept -afwegingskader voor prioritering van nieuwe woningbouwplannen (vanuit positie gemeente geformuleerd) Prioritering: structuurversterkende plek Ontwikkeling draagt bij aan Aanpak van rotte kies, structurele leegstand of beeldbepalende plek; structuurversterken En/of: hergebruik en behoud van waardevol monument. de aspecten. Prioritering: nabijheid van voorzieningen Ontwikkeling ligt nabij voorzieningen, De minimale loopafstand is minder dan 5 minuten / 500 meter; zoals winkels, Of: de minimale loopafstand is 5 tot 10 minuten / 500 tot 1.000 meter; huisarts en OV. Of: de minimale loopafstand is meer dan 10 minuten / 500 tot 1.000 meter.

Maatwerk +

++ 0 --

Prioritering: vernieuwend woonconcept of bediening specifieke doelgroep Ontwikkeling is Innovatieve woonconcepten voegen iets toe dat complementair is aan de vernieuwend of bestaande woningvoorraad, dus niet ‘meer van hetzelfde’. Voorbeelden bedient specifieke zijn: flexibele woningen, betaalbare starterswoningen, middenhuur, tiny doelgroep. houses, knarrenhofjes, CPO’s of woon-zorgconcepten (niet uitputtend). Het woonproduct is vernieuwend; Of: het woonproduct is niet vernieuwend. Het woonproduct bedient doelgroep ouderen of zorgbehoevenden. Of: het woonproduct bedient geen ouderen of zorgbehoevenden. Het woonproduct is tijdelijk (en telt daarom niet mee in de woningmarktaantallen in de gemeentelijke programmering); Of: het woonproduct is niet tijdelijk.

+ 0 + 0 + 0

USE IT OR LOSE IT We nemen in iedere afspraak met private partijen (bijvoorbeeld de Anterieure Overeenkomst, of het verkoopcontract van de grond) op dat aanvang van de bouw binnen 26 weken na verlening van de omgevingsvergunning moet plaatsvinden. Indien dit niet gebeurt moet oplevering van de woningen ten minste binnen 2 jaar plaatsvinden. Als ook dit niet gebeurt wordt de overeenkomst ontbonden. Zo voorkomen we dat partijen de plantitels vasthouden zonder dat men voornemens is deze op korte termijn te bouwen.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

19

6 Financiële kaders 6.1 Waardering De commissie Besluit begroting en verantwoording (hierna: BVV) omschrijft in haar notities “Grondbeleid in begroting en jaarstukken” en “Vastgoed” hoe gronden moeten worden gewaardeerd, welke kosten geactiveerd mogen worden en hoe tekorten en risico’s afgedekt moeten worden. Leidend daarbij is of de grond in transitie is of gaat, of wat de toekomstige bestemming wordt. In die zin hebben we als gemeente weinig beleidsvrijheid en zijn we gehouden aan de regelgeving.

6.2

Grondexploitaties

Uit de grondexploitatieberekening blijkt of alle investeringen terugverdiend kunnen worden en of er winst wordt verwacht. De eindwaarde van een project staat gelijk aan de opbrengsten minus de kosten gedurende de gehele looptijd. Is de eindwaarde negatief, dan wordt een verliesvoorziening getroffen om het toekomstige verwachte verlies te dekken. Bij een positief resultaat worden er, zodra er opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijdse winsten genomen, waarbij bijvoorbeeld de opbrengsten (of kosten) van adaptief programmeren als risico in projecten worden meegenomen. De commissie BBV schrijft voor dat tussentijds winst genomen moet worden conform de ‘percentage of completion’ methode (POC-methode). Alvorens hiertoe wordt overgegaan worden de projectspecifieke risico’s in kaart gebracht en betrokken bij de deze tussentijdse winstneming. Deze winstneming wordt met de hoogte van de gekwantificeerde projectspecifieke risico’s gecorrigeerd. Bij een nieuwe ontwikkeling wordt de grondexploitatieberekening voorgelegd aan de raad. Als het verwachte resultaat negatief is zal het voorstel altijd voorzien zijn van een dekkingsvoorstel, en een onderbouwing van het maatschappelijk rendement. De grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar bijgesteld.

Dat wil zeggen dat jaarlijks beoordeeld wordt of de verwachte investeringen en opbrengsten van een project gedurende de gehele looptijd juist zijn ingeschat. De grondexploitatieberekening wordt bijgesteld indien zich gedurende het jaar nieuwe feiten voordoen, met substantiële wijzigingen tot gevolg. Noodzakelijk geachte investeringen en opbrengsten worden bij de begroting als benodigd budget voorgelegd aan de gemeenteraad. In voorkomende gevallen worden deze budgetten bijgesteld in tussenrapportages. Bij de jaarrekening wordt een verantwoording van de behaalde resultaten gepresenteerd. We hanteren een uniforme aanpak voor wat betreft risicomanagement bij ruimtelijke projecten. De risico’s worden minimaal één keer per jaar geïnventariseerd middels een kwalitatieve analyse. Waar mogelijk worden de risico’s gereduceerd door het treffen van beheersmaatregelen. De resterende risico’s worden berekend middels een kwantitatieve analyse en vastgelegd. Met deze informatie kan de projectleider de directie en het bestuur juist informeren over de bestaande risico’s binnen projecten. Het risicoprofiel van de grondexploitaties vormt – samen met de andere gemeente-brede risico’s – de noodzakelijke omvang van de benodigde weerstandscapaciteit. De beschikbare weerstandscapaciteit wordt aangevuld met winsten uit grondexploitaties en vrijval uit de verliesvoorzieningen van de grondexploitaties.

EVENTUELE TEKORTEN VOOR PROJECTEN WORDEN AFGEDEKT VIA EEN VERLIESVOORZIENING OP NETTO CONTANTE WAARDE We brengen ten minste één keer per jaar de risico’s voor ruimtelijke projecten in beeld door het treffen van beheersmaatregelen en door toetsing aan de weerstandscapaciteit.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

6.3

20

Bevoegdheid college

Het college is op grond van artikel 160 Gemeentewet bevoegd tot het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen (transacties onroerend goed, sluiten van exploitatieovereenkomsten, publiek-private samenwerkingsovereenkomsten). In artikel 171, eerste lid, van de Gemeentewet is bepaald dat de burgemeester (als rechtspersoon) de gemeente in en buiten rechte vertegenwoordigt. Daaronder valt het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen waartoe het college besluit. In het huidige beleid dient het college de raad in staat te stellen om zijn wensen en bedenkingen kenbaar te maken. We sluiten aan bij de gemeentelijke mandatenregeling die periodiek wordt geactualiseerd.

6.4

Balansverschuivingen

Met veranderingen in de bestemming van grond verandert ook de verantwoording op de balans. De commissie BBV heeft regels opgesteld voor deze zogenoemde balansverschuivingen. Gronden worden te allen tijde verschoven tegen boekwaarde. De boekwaarde is echter niet altijd een-twee-drie te herleiden. In dat geval zijn er regels om de boekwaarde te bepalen. Wanneer een grondexploitatie is afgerond bestaat deze uit bouwrijpe grond en openbaar gebied. De opbrengsten van de bouwkavels dekken in principe de kosten van de inrichting van het openbaar gebied. Daarmee is de boekwaarde van de grondexploitaties het totaal van bouwkavels. Openbaar gebied heeft in deze geen boekwaarde. Het openbaar gebied wordt wanneer een grondexploitatie klaar is dan ook “om niet” overgedragen en wordt ook niet opgenomen in de materiële vaste activa. Zodra de transitie van de grond zo goed als afgerond is maar nog niet alles is verkocht worden deze kavels naar de materiële vaste activa verschoven. De waarde van de kavels is dan als volgt: Waarde kavel = Kaveloppervlak (in hectare)* (Totale boekwaarde grondexploitatie (in euro’s) (Totaal onverkochte hectares) Bouwkavels die opgeleverd worden door de grondexploitaties verschuiven van het onderhanden werk naar de materiële vaste activa.

Gronden die onder de materiele vaste activa gepresenteerd worden en waarvan besloten is dat zij verkocht gaan worden, verschuiven naar de voorraad.

6.5

Verantwoording en bijsturing via P & C-cyclus

Overeenkomstig artikel 9, lid 2 van het BBV provincies en gemeenten dient een paragraaf grondbeleid deel uit te maken van de programmabegroting en het jaarverslag van de gemeente. Transparantie van het grondbeleid is om twee redenen van belang. In de eerste plaats vanwege het financiële belang voor zowel de gemeente als haar partners/ de andere partijen op de grondmarkt en de risico’s en in de tweede plaats vanwege de relatie tot de doelstellingen zoals aangegeven in onze programma’s zoals bijvoorbeeld Wonen, Zorg, Recreatie of Economie. Door hier meer inzicht in te geven wordt duidelijk waarom de gemeente Gulpen-Wittem wel of niet actief betrokken is in specifieke situaties. De geprognosticeerde resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari herzien. Daarna worden deze verwerkt in de Uitvoeringsrapportage grondexploitaties die door de raad worden vastgesteld. De financiële effecten worden verwerkt in de door de raad vastgestelde jaarrekening van het voorafgaande jaar. Voor de verliesgevende grondexploitaties wordt, conform de voorschriften van het BBV, een verliesvoorziening getroffen. De raad bepaalt uit hoofde van zijn budgetrecht (meestal bij de vaststelling van de jaarrekening) de bestemming van vrijgevallen verliezen dan wel de dekking van een noodzakelijke aanvulling van de verliesvoorziening.

De Paragraaf Weerstandsvermogen van de Meerjarenbegroting verschaft inzicht in de verhouding van de grondexploitatie-risico's in relatie tot het gemeente-brede risicoprofiel.

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

6.6

21

Bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen

Via de Wet ruimtelijke ordening (Wro) – en naar verwachting vanaf 1 januari 2022 via de Omgevingswet – kunnen gemeenten een bijdrage vragen voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen aan initiatiefnemers. De lokale woonvisie 2018-2025 en de Omgevingsvisie van de Lijn 50 gemeenten dienen als basis voor het in rekening brengen van een (financiële) bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen. Bij het verhalen van deze bijdrage gelden de volgende criteria: • Het exploitatiegebied heeft profijt van de betreffende voorzieningen. • Er wordt aangetoond dat de voorzieningen toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied (causaliteit). • Er wordt aangegeven in welke mate de kosten van de voorzieningen ten laste kunnen worden gebracht van het exploitatiegebied (proportionaliteit). Om kosten van ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen op derden hoeft niet aan de drie hierboven vermelde criteria profijt, causaliteit en proportionaliteit te zijn voldaan. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten wel zijn onderbouwd in vastgesteld beleid zoals de regionale structuurvisie de omgevingsvisie of de woonvisie, en de bijdrage moet gebaseerd zijn op een overeenkomst.

22

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Bijlage A: demografie A1. Demografische ontwikkeling Een demografische analyse is de basis voor het bepalen van de toekomstige woningbehoefte. We maken in deze rapportage gebruik van de Progneff-prognose (2020) om de huishoudensontwikkeling op gemeente- en regioniveau in beeld te brengen. We zetten hier op totaalniveau de Primos-prognose (2020) tegen af ter referentie. Stijging aantal huishoudens komende tien jaar, krimp op lange termijn Onderstaande figuur laat de historische en verwachte huishoudensontwikkeling zien voor Gulpen-Wittem. De gemeente telt zo’n 6 590 huishoudens (CBS, peildatum 1-1-2021). Progneff (2020) prognosticeert voor de periode 2020-2026 een stijging van circa +200 huishoudens (+3%). De groei vlakt af en daalt in de periode daarna. Tussen 2026 en 2031 is sprake van een daling in Gulpen-Wittem met zo’n 50 huishoudens, van 6.750 naar 6.700. In de jaren daarna is sprake van verdere krimp. Gulpen-Wittem telt naar verwachting circa 6.440 huishoudens in 2041. Het is belangrijk de prognoses en de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling van jaar op jaar goed te monitoren. De huishoudenstoename van de afgelopen jaren komt tot stand op basis van (buitenlandse en binnenlandse migratie, de natuurlijke bevolkingsgroei neemt al langer af).

Figuur A1: Huishoudensontwikkeling gemeente Gulpen-Wittem, historisch en prognose 7.000 6.800 6.600 6.400 6.200 6.000 5.800 5.600 5.400 5.200 2000

2004

2008

2012

2016

Historisch (CBS)

2020

2024

Progneff (2020)

2028

2032

2036

2040

Primos (2020)

Bron: Progneff (2020), Primos (2020), CBS (2021), bewerking Stec Groep (2021).

De bevolking vergrijst en verdunt: sterke groei 75-plusdoelgroep Het aantal huishoudens in Gulpen-Wittem daalt tot 2031 en 2041 in bijna alle leeftijdscategorieën. Alleen het aantal oudere huishoudens groeit sterk. In de tabel op de volgende pagina richten we ons op de ontwikkeling van specifieke doelgroepen. Wat valt op? • Volgens de prognose is de groep alleenstaanden en stellen ouder dan 75 jaar in 2041 met bijna 80% gestegen, tot circa 2.250. Met 39% (circa +490 huishoudens) groeit deze groep ook de komende tien jaar sterk. Tot 2041 komen daar dan nog zo’n +500 75-plushuishoudens bij.

23

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

•

•

Gelijktijdig met het proces van vergrijzing is sprake van een daling in het absolute aantal jonge huishoudens. Het aantal alleenstaanden tot 35 jaar daalt met zo’n 100 huishoudens tot 2041. Het aantal stellen tot 35 jaar zal in 2031 zijn gedaald met ongeveer 19% (-40 huishoudens) ten opzichte van 2021, en is in 2041 met circa 43% afgenomen (-90 huishoudens). Gezinnen blijven, ondanks een aanzienlijke daling, een relatief grote doelgroep in Gulpen-Wittem. Gezinnen vormen na 75-plussers de grootste doelgroep in de gemeente.

Tabel A1: verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Gulpen-Wittem, 2021-2041 Doelgroep Alleenstaanden <25 jaar Alleenstaanden 25-35 jaar Stellen <35 jaar Gezinnen Alleenstaanden & stellen 35-55 jaar Alleenstaanden & stellen 55-75 jaar Alleenstaanden & stellen 75+ Overig Totaal

Huishoudens 2021 60 280 210 1.930 690 2.260 1.260 30 6.720

Huishoudens 2031 40 250 170 1.820 610 2.080 1.750 30 6.750

Ontwikkeling 2021-2031 -33% -11% -19% -6% -12% -8% 39% 0% 0%

Huishoudens 2041 50 190 120 1.710 560 1.530 2.250 30 6.440

Ontwikkeling 2021-2041 -17% -32% -43% -11% -19% -32% 79% 0% -4%

Bron: Progneff (2020), bewerking Stec Groep (2021). Afgerond op tientallen.

Toename in kleine huishoudens Vooral door de groei van het aantal alleenstaanden of eenpersoonshuishoudens verloopt de huishoudensgroei in Gulpen-Wittem sneller dan de groei van het absolute inwonersaantal. In 2041 zijn er 8% meer eenpersoonshuishoudens dan in 2021, zo’n 2.600 in totaal. Deze sterke groei gaat hand in hand met de groei van het aantal oudere huishoudens. Vergelijken we de ontwikkeling van het aandeel alleenstaanden in Gulpen-Wittem met heel Limburg dan zien we dat, ondanks een toename, het aandeel alleenstaanden in Gulpen-Wittem in 2041het aandeel wat lager is dan gemiddeld in Limburg, zie onderstaande figuur. Zoals gezegd hangt de toename nauw samen met het proces van vergrijzing. Als gevolg van extramuralisering wonen ouderen langer zelfstandig, in veel gevallen in een eenpersoonshuishouden. Figuur A2: Ontwikkeling aandeel alleenstaande huishoudens Gulpen-Wittem en Nederland

Gulpen-Wittem

33%

Provincie Limburg

8%

39%

0%

5%

10%

15%

20%

Aandeel eenpersoonshuishoudens 2021 Bron: Progneff (2020), bewerking Stec Groep (2021).

4%

25%

30%

35%

40%

Aandeel eenpersoonshuishoudens 2041

45%

50%

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

24

A2. Sterke verhuisdynamiek met aangrenzende gemeenten Ruim veertig procent (44%) van alle verhuizingen in Gulpen-Wittem is intern, dit is beneden gemiddeld. Dit betekent dat Gulpen-Wittem een relatief dynamische woningmarkt heeft. We zien daarnaast een relatief grote instroom vanuit aangrenzende gemeenten. Het gaat vooral om instroom vanuit Maastricht (7%) en Heerlen (6%). Daarnaast zien we instroom vanuit Eijsden-Margraten (5%), Simpelveld en Valkenburg (beiden 4%). Zie onderstaande figuur. Ook de gemeenten Vaals (3%), Voerendaal en Sittard-Geleen (beiden 2%) hebben een wezenlijk aandeel in de inkomende verhuizingen. Dit is een interessant gegeven waar u met de ontwikkeling van nieuwe woningen goed op kunt inspelen, naast het voorzien in woningen voor de huidige inwoners. Zoomen we in op leeftijd, dan valt op dat Gulpen-Witten een fors vestigingstekort kent van personen tot 30 jaar. Ook in de leeftijd 30 tot 65 jaar is sprake van een negatief saldo. Jonge mensen trekken weg uit Gulpen-Wittem. Dit versterkt de trend van vergrijzing. Tijdelijke flexwoningen mogelijk kansrijk voor jongeren Voorgaande is een belangrijk aanknopingspunt om te proberen ook jongeren langer te behouden in uw gemeente. Deels hoort ‘uitvliegen’ erbij: jongeren gaan studeren en/of werken in een andere gemeente. Deels hangt het mogelijk ook samen met het ontbreken van geschikt aanbod.

Tijdelijke, flexwoningen kunnen voorzien in de behoefte van jongeren met een sociale en/of maatschappelijke binding met de kernen en de gemeente en die ‘op zichzelf’ willen gaan wonen. Tijdelijke kleine flexwoningen dichten het gat op de woningmarkt voor jongeren die geen huis kunnen vinden in de huidige overspannen woningmarkt. Zo kunt u proberen de jongere generatie vast in de regio te houden en voorkomt u een deel van de uitstroom. Figuur A3: Vestiging en vertrek personen naar leeftijd, 2012-2019 (links), herkomst verhuisde personen, 2011-2017, meest voorkomende herkomstgemeenten (rechts) 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 -4.000 -6.000 -8.000 Tot 30 jaar 30 - 65 jaar Vestiging

Vertrek

Bron: CBS (2021), cijfers 2011-2019.

65 plus Saldo

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

25

A3. Inkomen en fenomeen scheefhuren We gaan nu dieper in op de omvang, woonwensen en ontwikkeling van specifieke inkomensgroepen. We maken hierbij onderscheid tussen lage (tot € 40.024), midden (€ 40.024 – € 51.198) en hoge inkomens (€ 51.198+). We sluiten hierbij aan op de inkomensklassen die zijn geformuleerd in Rijksbeleid, zie onderstaand tekstkader. WAAROM DEZE INKOMENSGRENZEN? Onder lage inkomens verstaan we de inkomensgroep met een bruto jaarinkomen tot € 40.024. Corporaties moeten ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen (woningen met een huurprijs tot circa € 752,33) toewijzen aan deze groep. Onder middeninkomens verstaan we huishoudens met een inkomen tussen de € 40.024 en € 51.198 per jaar. Hierbinnen onderscheiden we ‘lage’ (€40.024 – € 44.655) en ‘hoge’ (€ 44.655 – € 51.198) middeninkomens. Bron: Rijksoverheid (2021), prijspeil 2021

Relatief weinig lage inkomens met recht op huurtoeslag In onderstaande figuur geven we de verdeling van huishoudens naar inkomensgroepen weer voor GulpenWittem. We baseren ons op harde inkomenscijfers van de Lokale Monitor Wonen. Het aandeel lage inkomens met recht op huurtoeslag ligt met circa 920 huishoudens op 14%. Deze groep is kleiner in omvang dan de groep lage inkomens zonder recht op huurtoeslag, zo’n 1.330 huishoudens. Het aandeel lage inkomens met recht op huurtoeslag ligt ver onder het landelijk gemiddelde van 30%. Het aandeel lage inkomens zonder recht op huurtoeslag ligt meer in lijn met het landelijk gemiddelde. Het aandeel middeninkomens en het aandeel hoge inkomens liggen eveneens rond het landelijk gemiddelde. Ongeveer een vijfde van de huishoudens in Gulpen-Wittem heeft een inkomen van meer dan € 51.198, zie onderstaande figuur. Figuur A4: verhoudingen inkomensgroepen Gulpen-Wittem

20%

Laag inkomen met recht op huurtoeslag

14% 21%

45%

Laag inkomen zonder recht op huurtoeslag Midden Hoog

Bron: Lokale Monitor Wonen (2018), bewerking Stec Groep (2021).

Groot aandeel gezinnen in groep hoge inkomens, ouderen daarin juist ondervertegenwoordigd We zien duidelijke verschillen tussen de inkomensgroepen als we kijken naar de samenstelling ervan op basis van leeftijd en huishoudenssamenstelling. Alle groepen zijn qua samenstelling gemixt, al zijn de 65plushuishoudens relatief sterk vertegenwoordigd in de groepen lage inkomens en lage middeninkomens. Zij zijn vaker afhankelijk van een pensioen of uitkering. De hoge inkomens bestaan voor het grootste deel (65%) uit gezinnen, welke vaak een dubbel inkomen genieten. Jonge huishoudens tot 35 jaar en de oudere huishoudens zijn juist ondervertegenwoordigd in de groep hoge inkomens. Ouderen zijn echter vaak vermogender dan bijvoorbeeld starters (al dan niet vanwege een hypotheekvrije koopwoning). Zij zijn daarom minder vaak aangewezen op de sociale huurvoorraad.

26

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Ook hieruit blijkt de behoefte om voor jongeren en starters op de woningmarkt te voorzien in tijdelijke woningen (flexibele betaalbare huur) om zo een start te maken in Gulpen-Wittem en vervolgens door te stromen in de reguliere woningmarkt. Figuur A5: samenstelling inkomensgroepen Gulpen-Wittem 100% 90%

8% 32%

80% 70% 60%

65%

53% 27%

50% 40%

6%

30% 20%

37%

40%

2% Laag

1% Midden

10% 0%

30% Hoog

Alleenstaanden en stellen tot 25 jaar

Alleenstaanden en stellen 25 tot 65 jaar

Alleenstaanden en stellen vanaf 65 jaar

Gezinnen

Bron: Lokale Monitor Wonen (2018), bewerking Stec Groep (2021).

27

Strategisch bouwen naar behoefte 21.078

Bijlage B: woningvoorraad Hier schetsen we een beeld van de huidige situatie voor de woningen in Gulpen-Wittem. De focus ligt op de bestaande voorraad en de differentiatie daarbinnen. Dit vormt belangrijke input voor de toekomstige woningbehoefte.