Concept gebiedsgericht omgevingsprogramma Niemeyer (wensen en bedenkingen).pdf

Onderwerp

Concept gebiedsgericht omgevingsprogramma Niemeyer Wensen en bedenkingen De leden van de raad van de gemeente Groningen te GRONINGEN

Telefoon Datum

14 050 07-05-2026

Bijlage(n) 2 Uw brief van

Ons kenmerk

104228-2026

Uw kenmerk

Geachte lezer, Wij hebben u de afgelopen jaren met diverse collegebrieven en beeldvormende bijeenkomsten meegenomen in de nieuwe invulling voor de voormalige tabaksfabriek van Niemeyer. De volgende stap ligt nu voor met het gebiedsgericht omgevingsprogramma (GOP) Niemeyer. Wij vragen u hierbij wensen en bedenkingen te geven op het concept gebiedsgericht omgevingsprogramma (GOP) Niemeyer. Inleiding Zoals ook in de eerdere collegebrieven is aangegeven, willen wij dat Niemeyer zich ontwikkelt tot een nieuwe bijzondere plek voor iedereen in onze stad en tot een plek die specifiek meerwaarde biedt aan onze culturele- en economische doelgroepen. Hiervoor wordt de oude fabriekslocatie van Niemeyer getransformeerd in een gemengde campus met een plek voor cultuur, IT, (startende)ondernemers en bedrijvigheid, kunstenaars, horeca, food-retail en het expertisecentrum van de AIfabriek. Hier groeit een gemeenschap van gedreven pioniers, ondernemende stadjers, maatschappelijke vernieuwers en nieuwsgierige bezoekers. Het concept voor Niemeyer en de daarbij behorende programmering en (ruimtelijke) kwaliteit is weergegeven in het ontwikkelkader Niemeyer (d.d. juli 2025). Dit ontwikkelkader hebben wij op 9 december jl. vastgesteld als omgevingsprogramma op hoofdlijnen. Wij hebben u hierover per brief (kenmerk 364249-2025) geïnformeerd.

Daarnaast heeft u in de beeldvormende sessie op 21 januari een nadere toelichting gekregen. Het huidige planologische regime (opgenomen in het omgevingsplan gemeente Groningen) van het plangebied van omgevingsprogramma Niemeyer is sinds het

Volgvel 1

sluiten van de tabaksfabriek niet aangepast en staat niet alle functies toe die benoemd zijn in het ontwikkelkader. Dit betekent dat de initiatiefnemer voor het realiseren van deze functies een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplan-activiteit (bopa) moet aanvragen. In deze bopa-procedure zal o.a. aangetoond moeten worden dat sprake is van ‘een evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (hierna: ETFAL). Het faciliteren van gebiedsontwikkelingen onder de Omgevingswet In 2024 is de Omgevingswet inwerking getreden. Vanaf dat moment heeft de gemeente Groningen een tijdelijk omgevingsplan (alle voormalige bestemmingsplannen en sommige verordeningen). De gemeente heeft tot 2032 om dit tijdelijke plan om te zetten naar een volwaardig omgevingsplan. Dit is een arbeidsintensieve klus die gebiedsgericht wordt opgepakt. Om dit zo soepel mogelijk te laten verlopen hebben wij afgesproken dat wij tot 2032 geen omgevingsplanwijzigingen in procedure brengen ten behoeve van gebiedsontwikkelingen. Wij kiezen ervoor gebruik te maken van het instrument ‘omgevingsprogramma’. In het omgevingsprogramma leggen wij de integrale visie en beleidsmatige kaders vast die richting geven aan de beoogde ontwikkeling van het Niemeyer-terrein. De basis is hiervoor al vastgelegd in het eerdergenoemde ontwikkelkader.

Het omgevingsprogramma vormt daarmee het inhoudelijke fundament voor toekomstige besluitvorming. Door de visie, uitgangspunten en randvoorwaarden voor Niemeyer op één plek te bundelen, ontstaat een transparant en samenhangend kader voor zowel gemeente als betrokken initiatiefnemers. Tegelijkertijd biedt het omgevingsprogramma een belangrijke praktische meerwaarde voor de ontwikkelaar. De onderbouwing (ETFAL) die normaliter in afzonderlijke vergunningprocedures moet worden aangeleverd, wordt nu in het omgevingsprogramma opgenomen. Hierdoor fungeert het omgevingsprogramma niet alleen als beleidsdocument, maar ook als dragende motivering voor de benodigde bopa’s voor het fabrieksensemble. Ook kaders voor de realisatie van de doorfietsroute langs het spoor naar Hoogkerk staan in dit omgevingsprogramma opgenomen. Dit verkort de doorlooptijd, vermindert administratieve lasten en zorgt ervoor dat de verdere uitwerking van het project binnen duidelijke, vooraf vastgestelde kaders kan plaatsvinden. Door het werken met het instrument omgevingsprogramma wordt de regierol van de gemeente versterkt en de uitvoeringskracht van de ontwikkelaar ondersteund, wat bijdraagt aan een voorspelbaar en efficiënt proces voor alle betrokken partijen.

Volgvel 2

Ontwikkeling Culturele publieksfunctie In onze brief van 9 december jl. hebben wij ook onze ambitie opgenomen voor de invulling van de culturele publieksfunctie. Zoals bekend hebben wij inmiddels een kwartiermaker aangesteld om invulling te geven aan deze ambitie. Tijdens de beeldvormende bijeenkomst in januari heeft u van haar een toelichting hierop gekregen. In dit omgevingsprogramma hebben wij de functies hiervoor ruim benoemd waarbinnen deze ambitie gerealiseerd kan worden. Zo hebben wij enkel voor de kelder van het gemeentelijke eigendom de mogelijkheid van (nacht)horeca benoemd. Of van deze functie daadwerkelijk gebruik gemaakt gaat worden, volgt uit het komende ontwikkelproces. In dit ontwikkelproces zal deelname dan wel intensieve medewerking gevraagd worden van diverse stakeholders. Uiteraard zal t.z.t. een realisatiebesluit voor deze culturele publieksfunctie voorgelegd worden. Ontwikkeling Hotel en woonensemble De ontwikkeling van het hotel en het woonensemble is nog niet zover gevorderd dat de onderbouwing in dit omgevingsprogramma opgenomen kan worden. Deze zal in een later stadium aangeleverd en beoordeeld worden. Voor de voorgenomen ontwikkeling van het hotel en het woonensemble zijn inmiddels enkele ontwerpstappen gezet, inclusief de participatie. Deze stappen zijn opgenomen in het ontwikkelkader en zullen terugkomen in de nog op te stellen ETFALonderbouwing.

Programmatisch achten wij de ontwikkeling van een hotel passend binnen de hiervoor geldende beleidskaders. Op 11 februari jl. hebben wij u geïnformeerd in onze brief (21248-2026) over de behoefteraming overnachtingenmarkt in de gemeente Groningen. In het bijbehorende rapport is aangegeven dat in het omgevingsprogramma ruimte wordt gereserveerd voor een hotelontwikkeling op de Niemeyerlocatie met maximaal 120 kamers. De vestiging van het expertisecentrum van de AI-fabriek op het Niemeyerterrein – waarvan de komst inmiddels is bevestigd – zal naar verwachting leiden tot een toename van short-stay en zakelijke hotelovernachtingen. De aanwezigheid van deze nieuwe economische drager trekt hoogopgeleide professionals

Volgvel 3

en zakelijke bezoekers aan en biedt hotels bovendien kansen zich te profileren richting de tech- en innovatiebranche. Ook de ontwikkeling van het woonensemble achter wij passend. Deze locatie maakte eerder deel uit van het programma BouwJong!1. De destijds ontwikkelde ideeën vanuit BouwJong! zijn nooit juridisch/planologisch vastgelegd. De beoogde ontwikkeling voor het terrein sluit inhoudelijk aan op deze eerder geformuleerde uitgangspunten. In het Volkshuisvestingsplan (2026) van de gemeente Groningen is deze locatie aangewezen als locatie voor het realiseren van woningen kleiner dan 50m22. De voorwaarden en uitgangspunten voor het kunnen realiseren van kleinere woningen worden momenteel door de gemeente samen met de ontwikkelaar uitgewerkt. De geformuleerde uitgangspunten zullen worden betrokken bij de verdere planvorming en bij de beoordeling van toekomstige vergunningaanvragen. De nadere uitwerking van de projectonderdelen zal dan worden toegevoegd aan een actualisatie van het omgevingsprogramma of de basis vormen voor een onderbouwing van een losstaande bopa. Bindend advies Eind 2026 heeft u een aangepaste lijst ‘Bindend advies’ vastgesteld.

In deze lijst is opgenomen dat kan worden afgezien van bindend adviesrecht voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten die passen binnen een eerder door ons vastgesteld omgevingsprogramma wat voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad is voorgelegd. Het voorgenomen hotel (met grondgebonden woningen) en de woongebouwen zijn in dit omgevingsprogramma niet verder uitgewerkt/onderbouwd en het omgevingsprogramma dient voor die onderdelen niet als onderbouwing voor de te verlenen omgevingsvergunningen. De vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit die benodigd is voor het hotel3 en de grondgebonden woningen4 (indien meer dan 12) is aangemerkt als een categorie bopa waarvoor bindend advies vereist is. De reikwijdte van dit omgevingsprogramma is onvoldoende om een uitzondering te maken voor het vragen van bindend advies voor deze bopa’s. Wanneer de omgevingsvergunningen voor het realiseren van het hotel en de grondgebonden woningen worden aangevraagd, zal u voor verlening om bindend advies worden gevraagd. Vervolg Na het verkrijgen en verwerken van de eventuele wensen en bedenkingen die door u worden gegeven stellen wij het ontwerp omgevingsprogramma Niemeyer vast. Vervolgens wordt het ontwerp gedurende 6 + 2 weken (langer i.v.m. zomervakantie) ter inzage gelegd. Gedurende deze inzageperiode kan eenieder een zienswijze geven 1

BouwJong!: een initiatief van de gemeente Groningen, gestart in 2010, gericht op het grootschalig realiseren van hoogwaardige, zelfstandige huisvesting voor jongeren en studenten. 2 Pilot ‘Kleiner dan 50 in 050’. 3 Activiteitenlijst bindend adviesrecht: bindend adviesrecht: Nieuwbouw van bedrijfsgebouwen met een gebruiksoppervlak van meer dan 1.000m2 4 Activiteitenlijst het bouwen van 12 of meer woningen in het stedelijk gebied waar volgens het Omgevingsplan de functie wonen niet is toegestaan.

Volgvel 4

op de ontwerpversie van het omgevingsprogramma. Na het ontvangen van de mogelijke reacties gaan wij beoordelen of de inhoud van het Omgevingsprogramma Niemeyer moet worden gewijzigd en/of aangevuld. Vervolgens stellen wij de definitieve versie van het omgevingsprogramma vast. Wanneer het omgevingsprogramma is vastgesteld heeft het omgevingsprogramma twee functies. Enerzijds is het omgevingsprogramma de motivering voor de benodigde omgevingsvergunningen bopa. Anderzijds geldt het als ook als toetsingskader voor diezelfde omgevingsvergunningen bopa. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Groningen,

burgemeester, Roelien Kamminga

secretaris, Sander Gerritsen

Deze brief is elektronisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.