Bijlage 6 Slotcalculatie KET Bornholmstraat 50.pdf

SLOTCALCULATIE 2023

KET-HWS Bornholmstraat 50

Permanente woon-werkkavels 7001050

Directie Nacalculatie per Datum

: Stadsontwikkeling : 31 december 2023 : 23 januari 2024

1

INHOUDSOPGAVE

1

Projectbeschrijving

2

Kredietbesluiten met dekkingsvoorstellen

3

Tijdsplanning krediet

4

Aanbestedingsprocedure

5

Moment van gereedkomen, ingebruikneming en oplevering

6

Totale definitieve kosten

7

Verschillenanalyse

8

Nacalculatie plankosten

9

Fiscale aspecten

10

Administratieve afhandeling

2

1. Projectbeschrijving In 2020 heeft de raad, op basis van een voorlopig ontwerp, een krediet beschikbaar gesteld voor de sanering en herinrichting van het Kermisexploitantenterrein (KET) aan de Helperwestsingel. Omdat over de herinrichting al jaren was gesproken en er meerdere overlegrondes met de bewoners waren geweest, was er bij de bewoners weinig vertrouwen in een goede afloop. Omdat de herinrichting van het terrein, van ontwerp, overleg met bewoners (collectief en individueel belang) tot en met de realisate een ingewikkeld proces was (met veel overleg en afstemming tussen het ontwerp- en realisatieproces), is ervoor gekozen om dit hele proces in één hand te doen. Het college heeft daarom besloten om dit project, in afwijking op de gemeentelijke aanbestedingsregels, in bouwteamverband te doen, waarbij het voorbereidend werk en de uitvoering door dezelfde partij werd gedaan. In het nieuwe ontwerp, waarbij de grootte van de standplaatsen aangepast zijn aan de eisen van deze tijd (ca. 200m2), was 1 standplaats komen te vervallen (18 standplaatsen in plaats van de aanwezige 19 standplaatsen). Uitgangspunt bij het ontwerp was om voor het nog reizend gezelschap een alternatieve locatie te zoeken. Deze locatie is in samenspraak met de betrokkenen gevonden aan de Bornholmstraat/Uppsalaweg.

Op deze locatie werden in het oorspronkelijke plan 3 tijdelijke kavels gerealiseerd, waar de bewoners van de Helperwestsingel werden gehuisvest gedurende de uitvoering van de werkzaamheden. Gezien de compensatieplicht van de gemeente (regelgeving) en de belangstelling voor deze kavels, in combinatie met de lange wachtlijst bij het Team Bijzondere Woonvormen, was er behoefte om het gehele terrein aan de Bornholmstraat/Uppsalaweg in te richten met permanente kavels (totaal zes nieuwe kavels, waarbij 2 kavels zijn samengevoegd tot 1 grote kavel). Daarbij leek het efficienter en voordeliger om alle kavels in één keer definitief in te richten. In 2021 heeft de raad daarvoor een aanvullend krediet beschikbaar gesteld. Aanvankelijk was het idee dat de kavels verhuurd zouden gaan worden aan de (nog) reizende kermisexploitanten. Dit bleek voor deze groep echter geen optie omdat men oordeelde dat de huurprijs te hoog zou zijn en men bovendien de kavel(s) in bezit wilde krijgen. Dat laatste was voor de gemeente geen optie omdat de gemeente op langere termijn zeggenschap wil kunnen blijven houden over de toekomstige ontwikkelingen. Uiteindelijk bleek het mogelijk om op basis van erfpacht* tot overeenstemming te komen.

Als gevolg van het in erfpacht uitgeven van deze kavels is er feitelijk sprake van een grondexploitatie en niet meer van een investering zoals in het oorspronkelijke plan was aangegeven. * erfpacht is een vorm van pacht die het dichtst bij eigendom ligt maar waarbij het eigendom van de kavel niet wordt overgedragen. De raad is hierover in 2023 geinformeerd, waarbij een deel van de investeringskrediet is verlaagd en een grondexploitatie is gestart. De kosten met betrekking tot de kavels aan de Bornholmstraat/Uppsalaweg zijn overgeboekt van het investeringsproject naar de grondexploitatie en deze kosten worden nu gedekt uit de uitgifte van erfpachtkavels/bouwrijpe gronden.

3

2. Kredietbesluiten met dekkingsvoorstellen

3. Tijdsplanning krediet De grondexploitatie is, zoals in hoofdstuk 1 aangegeven, in maart 2023 gestart. Aanvankelijk was de gedachte dat de kavels medio 2023 in erfpacht zouden zijn uitgegeven en de grondexploitatie eind 2023 weer gesloten kon worden. Uiteindelijk zijn, eind 2023, slechts 3 erfpachtaktes bij de notaris gepasseerd. In afwijking op artikel 11 van de financiële verordening van de gemeente, waarin gesteld wordt dat voor een slotcalculatie 95% van de kosten en 95% van de opbrengsten gerealiseerd dienen te zijn, wordt het project toch slot-gecalculeerd. De reden hiervan is dat alle projectkosten al gemaakt zijn en de kavels gereed zijn voor uitgifte. Om de GREX toch in 2023 te kunnen sluiten, is daarom de grondwaarde van de overige twee kavels overgeboekt naar de groep ‘Bouwrijpe Kavels’. 4. Aanbestedingsprocedure Zoals aangegeven in hoofdstuk 1, is vanwege de complexiteit van het project, afgeweken van het gemeentelijke aanbestedingsregels. Gekozen is om door middel van en bouwteamovereenkomst het voorbereidend werk en de uitvoering bij één externe partij neer te leggen. -

Bouwteamovereenkomst Gemeente Groningen en Arcadis d.d. 22 december 2020 (inkooporder 30089121 Dafinci)

5. Moment van gereedkomen, ingebruikneming en oplevering De kavels zijn begin 2023 opgeleverd en (deels) direct in gebruik genomen. Zoals eerder aangegeven zijn er in totaal 6 kavels gerealiseerd, echter had één bewoner behoefte aan een grotere kavel, waardoor in overleg met de gemeente besloten is om 2 kavels (Bornholmstraat 50-1 en 50-2) samen te voegen tot 1 grote kavel. Drie van de vijf kavels zijn eind 2023 in erfpacht uitgegeven. Om de GREX toch in 2023 te kunnen sluiten, is de grondwaarde van de overige twee kavels overgeboekt naar de groep ‘Bouwrijpe Kavels’. Op het moment dat de laatste twee kavels in erfpacht worden

4

uitgegeven, wordt de grondwaarde van deze kavels overgeboekt van de groep ‘Bouwrijpe gronden’ naar de groep ‘Erfpacht’

6. Totale definitieve kosten van het project Met het afsluiten van de GREX per 31-12-2023 worden: - de totale kosten vastgesteld op € 1.141.000,-. - de totale opbrengsten vastgesteld op € 1.209.000,Daarmee sluit de GREX met een positief resultaat van € 68.000,Aangezien de kavels niet verkocht zijn, maar (deels)in erfpacht zijn uitgegeven, is (conform de BBV) de waarde van de kavels overgeboekt naar de groep erfpacht- of bouwrijpe gronden.

7. Verschillenanalyse De verschillen zitten met name in de planontwikkelingskosten en in de rentekosten. Plankosten: De totale plankosten zijn € 74.000,- hoger uitgevallen dan aangegeven in de begroting. Oorzaak is dat in de oorspronkelijke begroting geen rekening is gehouden met leges m.b.t. de omgevingsvergunning (€ 44.000,-) en de overdrachtsbelasting m.b.t. de in erfpacht uitgegeven kavels (€ 30.000,-). Rentekosten: Er was geen rekening gehouden met de rentekosten in dit project. Reden hiervoor was dat de GREX geopend zou worden, de betreffende kavels begin 2023 in erfpacht zouden worden uitgegeven en zodra de aktes bij de notaris gepasseerd zouden zijn, de GREX weer gesloten zou worden. Doordat de aktes pas eind december bij de notaris gepasseerd zijn, is er voor ongeveer een jaar aan rentekosten (€ 16.000,-) in het project geboekt.

5

8. Nacalculatie plankosten Zie opmerking onder hoofdstuk 5 ‘Verschillenanalyse’.

9. Fiscale aspecten Niet van toepassing. 10. Administratieve afhandeling Ten behoeve van de afsluiting van het complex dienen de volgende administratieve handelingen dan wel werkzaamheden te worden uitgevoerd: 1) Administratief afsluiten van het complex.

6