Bijlage 5 Uitgangspunten herziening grondexploitaties 2025.pdf

Uitgangspunten herziening grondexploitaties 2025

4-6-2025

Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien en aan de raad aangeboden ter vaststelling. Voorafgaand aan de herziening van de grondexploitaties dienen de uitgangspunten te worden bepaald. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het hanteren van realistische uitgangspunten om tot een goede waardering van de grondexploitaties te komen. Conform de kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2025 worden de parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf onderdeel van de uitgangspunten voor de herziening van de grondexploitaties. De uitgangspunten voor de herziening worden vastgesteld door het college. In dit document staan de uitgangspunten die nodig zijn voor het herzien van de gemeentelijke grondexploitaties. Die uitgangspunten bestaan uit vier onderdelen: 1. 2. 3. 4.

Parameters: rente, kosten- en opbrengstenstijging Programmatische uitgangspunten Uitgangspunten per grondexploitatie Parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen grondbedrijf

1. Parameters: rente, kosten- en opbrengstenstijging Voor de kosten en opbrengsten parameters is de Notitie Rekenparameters 2025 geconsulteerd (zie bijlage 1, 2 en 3). Dit gemeentelijke interne document biedt gedegen handvatten voor het inschatten van parameters bij grondexploitaties en kan worden beschouwd als brondocument om uiteindelijk tot definitieve parameters te komen voor zowel de gemeentelijke grondexploitaties als de verschillende gebiedsontwikkeling BV's. Hierbij is voor de opbrengstenstijgingen specifiek gekeken naar de Groningse marktsituatie. Om ruimte te geven aan de specifieke context van de gebiedsontwikkelingen, worden de parameters onderbouwd in bandbreedtes weergegeven. Deze bandbreedtes zijn in perspectief geplaatst met het advies van Metafoor (Outlook Grondexploitaties 2025). De gemeentelijke grondexploitaties en de BV’s kiezen binnen deze bandbreedtes van de Notitie Rekenparameters 2025 afzonderlijk de parameters voor de actualisaties. De Notitie Rekenparameters 2025 is ook gebruikt bij de bepaling van de parameters voor de actualisatie van de grondexploitaties voor de Jaarrekening 2024. Voor deze uitgangspuntennotitie parameters herzieningen van de grondexploitaties voor de Begroting 2026 is bekeken in hoeverre de parameters van de Jaarrekening 2024 nog steeds van toepassing zijn.

In projecten kunnen volgens contractuele afspraken met derden andere parameters overeengekomen zijn. Deze contractuele afspraken worden dan in de grondexploitatie opgenomen. In de ’grondbeleid in begroting en jaarstukken 2023’ van de commissie BBV staat de stellige uitspraak dat de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar mag bedragen. Hier kan gemotiveerd van af worden geweken met beheersmaatregelen voor het risico voor de lange looptijd. Eén van de beheersmaatregelen is het niet rekenen met een indexering over de opbrengsten die verder liggen dan 10 jaar. Ter invulling van de risico-beperkende maatregelen wordt bij de herziening grondexploitaties 2025 daarom voorgesteld om voor de grondexploitaties die langer lopen dan de 10-jaarstermijn vanaf 2035 geen indexering van de opbrengsten te hanteren. De peildatum en boekwaarde voor de herzieningen is 1-1-2025. Vanwege een wijziging in de BBV wordt de grondexploitatierente met ingang van 2025 afgeschaft en wordt het verplicht om het rente-omslagpercentage (ROP) gebruiken voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Dit betekent dat de rekenrente van de grondexploitaties bij de herziening grondexploitaties 2025 wordt aangepast.

Voor het herzien van de grondexploitaties stellen we voor om de volgende parameters te hanteren: Parameter

2025

2026

2027

van 2028 - 2034

vanaf 2035

1. Rente Voorgestelde parameter

1,7%

1,6%

1,6%

1,6%

1,6%

2%

2%

2%

2%

2%

3% tot 6%

2% tot 5%

2% tot 5%

2%

2%

3%

2.5%

2.5%

2%

2%

2% tot 7%

2% tot 4%

2% tot 4%

1% tot 2%

0% tot 2%

4%

3%

2.5%

2%

0%

1% tot 3%

1% tot 3%

1% tot 3%

1% tot 2%

0% tot 2%

2%

2%

2%

2%

0%

0% tot 2%

0% tot 2%

0% tot 2%

1% tot 2%

0% tot 2%

1%

1%

1%

2%

0%

2. Disconteringsvoet Voorgeschreven parameter BBV 3. Kostenindex Bandbreedte Notitie Rekenparameters 2025 Voorgestelde parameter 4. Opbrengstindex woningbouw Bandbreedte Notitie Rekenparameters 2025 Voorgestelde parameter 5. Opbrengstindex bedrijventerreinen Bandbreedte Notitie Rekenparameters 2025 Voorgestelde parameter 6. Opbrengstindex kantorenlocaties Bandbreedte Notitie Rekenparameters 2025 Voorgestelde parameter

Toelichting 1.

Rekenrente Het afzonderlijke rentepercentage grondexploitaties is per 1 januari 2025 te vervallen. Dit op basis van de notities Grondbeleid en Rente van de commissie BBV uit 2023. In de plaats hiervan geldt het ROP vanaf die datum voor de rentetoerekening aan de (eigen) grondexploitaties. Voorstel is daarom om voor 2025 een ROP van 1,7% te hanteren en vanaf 2026 een ROP van 1,6% te gebruiken als uitgangpunt.

2.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt voor de berekening van de contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie. Voor grondexploitaties met een nadelig resultaat op contante waarde wordt een voorziening getroffen op contante waarde. De BBV bepaalt welke discontovoet gehanteerd moet worden, deze ligt momenteel op 2%.

3.

Kostenindex Deze index is van toepassing op de civiele kosten (sanering, bouw- en woonrijp, kunstwerken en groen), plankosten en voorbereiding en toezicht. Om tot een bandbreedte voor kosten te komen is er in de Notitie Rekenparameters 2025 gekozen een verhouding 80% / 20% aan te houden tussen GWWkosten en plankosten. In de notitie wordt voor 2025 in de gemeente Groningen stijgende grondkosten van circa 3% tot 6% verwacht. Voor 2026 en 2027 wordt een stijging van de bouwkosten van 2% tot 5% verwacht. En op de lange termijn van 2028 tot en met 2034 wordt verwacht dat de bouwkosten bewegen naar het langjarige gemiddelde van 2%.

Voorstel is om voor 2025 3% te hanteren. Voor 2026 en 2027 2,5% te hanteren en op de lange termijn, van 2028 tot en met 2034, 2% te gebruiken als uitgangspunt. 4.

Opbrengstenindex woningbouw Voor de bepaling van de opbrengstenindex woningbouw is in de Notitie Rekenparameters 2025 specifiek gekeken naar de Groningse ontwikkelingen van de woningmarkt. Voor de grondopbrengsten woningbouw wordt er een hogere stijging van de woningprijzen dan de bouwkosten verwacht. Daarmee wordt aanleiding gezien om de grondprijzen in 2025 positief te indexeren. Wel adviseren wij om het voorzichtigheidsbeginsel mee te laten wegen en om op middellange termijn de indexering terug te laten lopen naar het langjarig gemiddelde van 2%. Op basis van de voorgestelde bandbreedte grondexploitaties stellen we voor om in 2025 een opbrengstenstijging van 4%, voor 2026 3% en voor 2027 een stijging van 2,5% te gebruiken. Langjarig, van 2028 tot en met 2034, stellen we voor om een stijging van 2% te hanteren.

5.

Opbrengstindex bedrijventerreinen Voor de bepaling van de opbrengstenindex bedrijventerreinen is in de notitie specifiek gekeken naar de Groningse ontwikkelingen van de bedrijfskavels. Op basis van de gepresenteerde data in de Notitie Rekenparameters 2025 en de ervaringen binnen de eigen gemeentegrenzen verwachten we voor bedrijventerreinen een positievere prijsontwikkeling ten opzichte van ander type commercieel vastgoed. Daarnaast kan schaarste voor prijsopdrijvende effecten zorgen. In de Notitie Rekenparameters 2025 wordt in de basis aangesloten bij het landelijke advies van Metafoor (categorie midden). Enkel bij de jaren 2034 en verder wordt er gekozen om een bandbreedte aan te houden tussen de 0% en 2% in plaats van standaard 2%. Op basis van de voorgestelde bandbreedte grondexploitaties stellen we voor om tot en met 2034 een percentage van 2% te gebruiken.

6.

Opbrengstindex kantorenlocaties Voor de bepaling van de opbrengstenindex kantorenlocaties is in de Notitie Rekenparameters 2025 specifiek gekeken naar de Groningse ontwikkelingen van de kantorenmarkt. Er heerst in 2025 nog steeds veel onzekerheid in de markt voor commercieel vastgoed en specifiek voor kantoren. Voor de grondopbrengsten van kantoren adviseren wij om voorzichtigheidsbeginsel in acht te nemen en binnen de bandbreedtes te blijven uit de Notitie Rekenparameters 2025. Deze bandbreedte sluit aan bij de outlook van Metafoor voor kantoren in het midden segment. Op basis voorgestelde bandbreedte stellen wij voor om in de jaren 2025, 2026 en 2027 de grondexploitaties met 1% te indexeren. Langjarig, van 2028 tot en met 2034, stellen we voor om een parameter van 2% te hanteren.

2. Programmatische uitgangspunten Bij de herziening van de grondexploitaties wordt de uitgifteprognose die gehanteerd is bij de jaarrekening 2024 (zie bijlage 2) geactualiseerd. Als er zich ten tijde van de herzieningen van de grondexploitaties wijzigingen voordoen, dan worden die verwerkt in de uitgifteprognose die in de begroting 2026 wordt opgenomen. 3. Uitgangspunten per grondexploitatie In onderstaande tabel staan de belangrijkste uitgangspunten voor de herzieningen van de vastgestelde grondexploitaties. Grondexploitatie

Toelichting

1 Alo-locatie

Dit project behelst het project HOLT en een naastgelegen bedrijfskavel direct grenzend aan de vestiging van Johnson & Johnson. MWPO, de ontwikkelaar van HOLT, heeft geen overeenstemming kunnen bereiken met Martini Ziekenhuis over een (gezamenlijke) parkeeroplossing. Daarom gaat MWPO op zoek naar een alternatieve parkeeroplossing binnen de eigen ontwikkeling. Met MWPO is een allonge gesloten om te komen een gefaseerde ontwikkeling van het plan HOLT.

2 Ciboga

Op 9 januari 2023 heeft de gemeente een koopovereenkomst gesloten met Johnson & Johnson voor de naastgelegen bedrijfskavel. Afname van deze kavel zal nog plaatsvinden. Voor de beoogde woningbouw-ontwikkeling aan de Oosterhamrikkade (“Blok 13”) is overeenstemming bereikt over de grondprijs voor hof 1 en 2 met VanWonen. De verdere ontwikkeling van hof 4 is deels afhankelijk van de eigenaar van hof 3, de Spuigroep. Het resterende deel van het Bodenterrein zal op middellange termijn (circa 2026 en verder) transformeren tot een definitieve invulling. Hiervoor wordt een verkenning uitgevoerd in samenwerking met Healthy Ageing Campus. Of deze verkenning met de Healthy Ageing Campus gaat leiden tot daadwerkelijke vervanging van de huidige programmering binnen het resterende Bodenterrein, is in dit stadium nog niet bekend. Om die reden blijft de huidige programmering vooralsnog ongewijzigd binnen de grondexploitatie.

3 Eemspoort 4 Europapark

5 Friesestraatweg 181

6 Haren Station

7 Hart van Ten Boer

Nijestee is in onderhandeling met een marktpartij om de ontwikkeling van Blok 10A geheel over te dragen aan deze marktpartij. Voor de zomer 2025 wordt hier een besluit over genomen. Doordat de kosten in het project voor 95% zijn gerealiseerd, wordt het project in 2025 slot gecalculeerd. Verwerken impact van de later dit jaar vast te stellen visie Europapark, o.a. Skivijver niet langer als uitgeefbare kavel te beschouwen. Herzien van fasering en plankosten Begin 2025 hebben we de ramingen voor de nog uit te voeren civiele werkzaamheden geactualiseerd. De resterende werkzaamheden bestaan hoofdzakelijk uit het saneren van de locatie en afvoeren van stortmateriaal. Deze werkzaamheden zullen naar alle waarschijnlijkheid in de zomermaanden van 2025 worden uitgevoerd. Op basis van de huidige inzichten en informatie kunnen de werkzaamheden uitgevoerd worden binnen de geactualiseerde kostenprognose. Na uitvoering van de werkzaamheden kan de grondoverdracht aan de koper plaatsvinden zodat ook de geprognotiseerde grondopbrengsten dit jaar worden gerealiseerd. De woonwerkkavels staan onder optie. Daarnaast wordt de invloed van de Japanse duizendknoop verwerkt in de grondexploitatie. De onderhandelingen van de beoogde Stationsresidence en het feit dat de oude apotheeklocatie gekraakt is zijn de redenen dat de fasering en de plankosten worden herzien.

In 2025 is gestart met planvorming op verschillende deelgebieden van de grondexploitatie Hart van Ten Boer. Bij de herziening 2025 zijn er echter nog geen nieuwe ramingen die verwerkt kunnen worden. In 2025 is begonnen met de planvorming voor de herinrichting van het Koopmansplein. Er zijn voor de herziening 2025 nog geen nieuwe ramingen beschikbaar. In het kader van de versterking van de winkels op het Koopmansplein wordt bekeken waar de winkels tijdelijk gehuisvest kunnen worden. Het Dorpsplein wordt als mogelijke locatie onderzocht. Welke gevolgen dit heeft voor het herinrichting van het Dorpsplein is nu nog niet duidelijk.

8 KET – Woonschepenhaven

9 Nije Buurt Ten Post

Tevens is in 2025 gestart met de planvorming voor de herinrichting van de Gaykingastraat in het kader van het Uitvoeringsprogramma 2023-2030 Lopen, Fietsen en Verkeersveiligheid. Hoe de Gaykingastraat tijdelijk en definitief heringericht zal worden, wordt nog onderzocht. Er zijn voor de herziening 2025 dan ook nog geen nieuwe ramingen beschikbaar die verwerkt kunnen worden. In de eerste helft 2025 is de realisatie gestart van het aanleggen van een vijftal standplaatsen voor kermisexploitanten in combinatie met een verplichte bodemsaneringsopgave. Naar verwachting is dit terrein eind derde kwartaal 2025 op te leveren om vervolgens in het vierde kwartaal in erfpacht uit te geven aan de beoogde toekomstige bewoners. Hierna is deze grondexploitatie eind af te sluiten. Er zijn geen nieuwe ramingen die verwerkt kunnen worden. De herinrichtingswerkzaamheden van de Jan Zijlstraat zijn in oktober 2023 gestart. De Jan Zijlstraat is begin 2024 opgeleverd.

10 Oosterhamrikzone

De herinrichtingswerkzaamheden van de overige straten starten medio 2026 en duren tot medio 2027/2028. De reden dat er niet eerder gestart kan worden is dat de NCG/Heijmans nog niet gereed zijn met haar sloop-nieuwbouw opgave. Er wordt met Nijestee nog steeds gesproken over ontbinding van de SOK. De verwachte financiële effecten daarvan zijn bij de jaarrekening 2024 reeds verwerkt in de grondexploitatie. Overeenstemming met Nijestee wordt spoedig verwacht maar niet voor de herziening 2025 gereed moet zijn voor bestuurlijke besluitvorming. Begin 2025 is het Toekomstbeeld Oosterhamrikzone opgesteld. Dit wordt in 2025 uitgewerkt in een Kaderstellend Ontwerp Oosterhamrikzone, waarmee duidelijk moet worden wat dit ruimtelijk betekent. Tegelijkertijd worden er ramingen voor de nieuwe oeververbinding en de gevolgen hiervan voor de herinrichting openbare ruimte opgesteld. Deze worden nog niet verwacht voor de herziening 2025. Najaar 2025 wordt verder onderzocht of de huidige grondexploitatie vroegtijdig afgesloten kan worden, of dat deze in een andere vorm gehandhaafd blijft. Door het ontbinden van de SOK met Nijestee en besluitvorming over de realisatie van de nieuwe oeververbinding is er meer duidelijkheid over de verwachte fasering en de mogelijkheden tot ontwikkeling van onze eigen grondposities.

11 Reitdiep fase 3 en 4 12 Roodehaan

13 Theda Mansholt locatie

14 Westpoort fase 1

Voor de begroting 2026 wordt de grondexploitatie echter gewoon herzien. Hierbij worden de ramingen geactualiseerd. Indien het pand Paradijsvogelstraat 10 in erfpacht aan stichting Toentje wordt uitgegeven en dit nog verwerkt kan worden, zal dit meegenomen worden in de herziening 2025. De civiele ramingen worden geactualiseerd. Gemeentelijke besluitvorming op het toepassen van windenergie kan van invloed zijn op het risicoprofiel van de grondexploitatie. Deze invloed is direct m.b.t. een ontstane milieu cirkel en indirect op de belangstelling/verkoopbaarheid. De civiele ramingen worden geactualiseerd. Alle drie de kavels zijn inmiddels uitgegeven. Na de bouw van de vrijstaande woningen wordt het gebied in 2026 woonrijp gemaakt. Vanuit de oude gemeente Haren zijn er toezeggingen gedaan aan omwonenden over verkoop van grond en ingrepen in de openbare ruimte net buiten de huidige plangrens van de grondexploitatie. Er wordt daarom onderzocht wat de financiële effecten hiervan zijn en of de plangrens van de grondexploitatie bij de herziening 2025 iets vergroot kan worden waardoor de afspraken uit het verleden onderdeel gemaakt kunnen worden van de grondexploitatie Theda Mansholt locatie. De civiele ramingen en dekkingsmiddelen worden geactualiseerd.

15 Westpoort fase 2

15 Zernike 16 NELF-terrein

De eerste uitkomsten uit de archeologische vervolgonderzoeken voor fase 1C uit medio tweede kwartaal 2025 kunnen mogelijk leiden tot een impact op toekomstige uitgiftemogelijkheden. Met de participatie in de ecologische zone, laat het definitief ontwerp op zich wachten. De verwachting is dat het definitieve ontwerp klaar is in het najaar van 2025, waardoor de herziening van de begroting gebaseerd op het definitief ontwerp pas in 2026 volgt. Risico reserveringen hiermee annex blijven daarom gehandhaafd in de begroting. Wanneer het definitieve ontwerp eerder klaar is, dan wordt deze verwerkt in de herziene begroting van 2025. De civiele ramingen worden geactualiseerd. In 2025 is een eerste start gemaakt met het bouwrijp maken van een stuk van het plangebied om de realisatie van een woningbouwbouwcomplex van circa 82 eenheden mogelijk te maken. De realisatie van dit woningbouwcomplex bestaat grotendeels uit sociale huur en zal door Nijestee gerealiseerd worden. De verwachtte grondopbrengst voor dit perceel en de kosten van de grondexploitatie worden bij de herziening geactualiseerd.

4. Parameters weerstandsvermogen Conform de kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2025 worden de parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf opgenomen in de uitgangspuntennotitie voor de herziening van de grondexploitaties en vastgesteld door het college. Voor de berekening van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf stellen we voor om de volgende parameters te hanteren: Risico's Vertragingsrisico

Grondexploitaties met een resterende looptijd van 5 jaar of korter Grondexploitaties met een resterende looptijd langer dan 5 jaar Strategisch grondbezit Uitvoeringsrisico

Omschrijving Dit risico betreft vertraging van het project, ook wel boekwaarde risico genoemd, dat leidt tot renteverlies. Er kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen aan vertraging (oa. economische ontwikkelingen, onderhandelingen, procedures, netcongestie). Bij dit risico is onderscheid gemaakt in de looptijd van grondexploitaties. Economische cyclus 3 jaren

Grondslag (Boekwaarde + verplichtingen getroffen verliesvoorziening x economische cyclus) x parameter

Parameter Voorstel De parameter is gelijk aan de parameter ROP. Het verwachte ROP voor 2025 is 1,7%. We stellen voor om 1,7% te hanteren.

1,7%

Economische cyclus 7 jaren

1,7%

Economische cyclus 3,5 jaren

1,7%

Dit betreft het risico dat de civiele kosten meer stijgen dan voorzien.

Nog te realiseren civiele kosten (BWRM + sloop + saneren) x parameter

2,5% Gezien relatieve lange doorlooptijden van civiele aanbestedingen en de continue prijsstijgingen van materiaalkosten stellen we voor een parameter van 2,5% te

hanteren. De ervaring leert dat de markt redelijk stabiel is.

Risico op geraamde grondopbrengsten wonen

Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van woningen minder zijn dan verwacht.

Nog te realiseren opbrengsten wonen x parameter

1% De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de huidige markt en huidige bouwkosten. Er is een risico dat de ramingen van bouwkosten en verkoopprijzen in de toekomst afwijken van de huidige verwachtingen. Om hier rekening mee houden, stellen wij voor om een parameter van 1% te hanteren.

Risico op geraamde grondopbrengsten bedrijventerreinen

Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van bedrijventerreinen minder zijn dan verwacht.

Nog te realiseren opbrengsten bedrijventerreinen x parameter

1% De grondopbrengsten zijn gebaseerd op de huidige markt en huidige bouwkosten. Er is een risico dat de ramingen van bouwkosten en verkoopprijzen in de toekomst afwijken van de huidige verwachtingen. Om hier rekening mee houden, stellen wij voor om een parameter van 1% te hanteren.

Risico op geraamde kosten

Dit betreft het risico dat de nog te realiseren kosten meer stijgen dan ingeschat.

(Nog te maken kosten - civiele kosten) x parameter

2% Er is een risico dat door een hogere inflatie dan de huidige verwachtingen de kosten hoger uitvallen dan de verwachtingen. We stellen voor om een parameter van 2% te hanteren om hier rekening mee te houden in het weerstandsvermogen.

Renterisico

Dit betreft het risico dat de rente meer stijgt dan ingeschat.

(Boekwaarde + nog te realiseren kosten) x parameter

0,5% De rente over de grondexploitaties wordt bepaald door renteopslag percentage. Voor de methodiek sluiten we aan bij de regelgeving zoals vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV), de nadere uitleg daarover in de notities Rente 2023 en Grondbeleid 2023 van de Commissie BBV, ons Treasurystatuut 2024 en ons Handboek Treasury 2024. Tegelijkertijd zijn de kapitaalmarkten constant in beweging. Het is de lange termijn verwachting dat de rente zich zal bewegen richting de 2,5%. Het risico bestaat dat de rente afwijkt van de verwachtingen. voorzichtigheidshalve berekenen we het renterisico met 0,5%

Projectspecifieke risico's

Dit betreft risico's die 1. Risicobedrag x niet vallen onder parameter bovengenoemde categorieën, 2. projectspecifiek zijn en 3. waarvan de kans van optreden lager is dan 50% en die dan ook niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s.

Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. We adviseren om daarbij de parameters in onderstaande tabel te handhaven.

Bijlage 1: Samenvatting advies parameters (uit: Notitie Rekenparameters 2025)

Eventuele grondopbrengsten worden vanaf 2035 niet meer geïndexeerd (dus 0%), zoals dat volgens het besluit begroting en verantwoording (BBV) is vereist.

Onderbouwing gebruik Notitie Rekenparameters 2025 Voor de onderbouwing van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging hanteert de gemeente Groningen de intern opgestelde Notitie Rekenparameters 2025. In deze notitie worden economische ontwikkelingen en marktomstandigheden vertaald naar bandbreedtes van relevante parameters binnen gebiedsontwikkeling. De gemeente gebruikte altijd de Outlook Grondexploitaties van Metafoor als brondocument om haar parameters op te baseren. De Outlook geeft een landelijk beeld en baseert zich op tal van externe rapporten en onderzoeken. Voor de opbrengstenkant is in de Notitie Rekenparameters 2025 het landelijk beeld met behulp van andere bronnen verfijnd naar de Groningse marktsituatie. De notitie wordt gebruikt als brondocument om tot parameters te komen voor zowel de gemeente als de verschillende gebiedsontwikkeling BV's. Om ruimte te geven aan de specifieke context van de gebiedsontwikkelingen, worden de parameters in bandbreedtes weergegeven. Bijlage 2: Prognose gronduitgifte na actualisatie jaarrekening 2024