Bijlage 3 Voorjaarsbrief Uitgangspunten herziening grondexploitaties 2024.pdf

Uitgangspunten herziening grondexploitaties 2024

22-5-2024

Jaarlijks worden de grondexploitaties herzien en aan de raad aangeboden ter vaststelling. Voorafgaand aan de herziening van de grondexploitaties dienen de uitgangspunten te worden bepaald. Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om realistische uitgangspunten te hanteren om tot een goede waardering te komen van de grondexploitaties. Conform de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 worden de parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf onderdeel van de uitgangspunten voor de herziening van de grondexploitaties. De uitgangspunten voor de herziening worden vastgesteld door het college. In dit document staan de uitgangspunten die nodig zijn voor het herzien van de gemeentelijke grondexploitaties. Die uitgangspunten bestaan uit drie onderdelen: 1. 2. 3. 4.

Parameters: rente, kosten- en opbrengstenstijging Programmatische uitgangspunten Uitgangspunten per grondexploitatie Parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen grondbedrijf

1. Parameters: rente, kosten- en opbrengstenstijging Voor de kosten en opbrengsten parameters is de Notitie Parameters 2024 geconsulteerd (zie bijlage 1 en 3). Dit gemeentelijke interne document biedt gedegen handvatten voor het inschatten van parameters bij grondexploitaties en kan worden beschouwd als brondocument om uiteindelijk tot definitieve parameters te komen voor zowel de gemeentelijke grondexploitaties als de verschillende gebiedsontwikkeling BV's. Hierbij is voor de opbrengstenstijgingen specifiek gekeken naar de Groningse marktsituatie. Om ruimte te geven aan de specifieke context van de gebiedsontwikkelingen, worden de parameters onderbouwd in bandbreedtes weergegeven. Deze bandbreedtes zijn in perspectief geplaatst met het advies van Metafoor (Outlook Grondexploitaties 2024). De gemeentelijke grondexploitaties en de BV’s kiezen binnen deze bandbreedtes van de Notitie Parameters 2024 afzonderlijk de parameters voor de actualisaties. De Notitie Parameters 2024 is ook gebruikt bij de bepaling van de parameters voor de actualisatie van de grondexploitaties voor de Jaarrekening 2023. Voor deze uitgangspuntennotitie parameters herzieningen van de grondexploitaties voor de Begroting 2025 is bekeken in hoeverre de parameters van de Jaarrekening 2023 nog steeds van toepassing zijn.

In projecten kunnen volgens contractuele afspraken met derden andere parameters overeengekomen zijn. Deze contractuele afspraken worden dan in de grondexploitatie opgenomen. In de ’Notitie grondexploitaties 2016’ van de commissie BBV staat de stellige uitspraak dat de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar mag bedragen. Hier kan gemotiveerd van af worden geweken met beheersmaatregelen voor het risico voor de lange looptijd. Eén van de beheersmaatregelen is het niet rekenen met een indexering over de opbrengsten die verder liggen dan 10 jaar. Ter invulling van de risico-beperkende maatregelen wordt bij de herziening grondexploitaties 2024 daarom voorgesteld om voor de grondexploitaties die langer lopen dan de 10-jaarstermijn vanaf 2034 geen indexering van de opbrengsten te hanteren. De peildatum en boekwaarde voor de herzieningen is 1-1-2024. Vanwege een wijziging in de BBV wordt de grondexploitatie-rente met ingang van 2025 afgeschaft en wordt het verplicht om het rente-omslagpercentage (ROP) gebruiken voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Dit betekent dat de rekenrente van de grondexploitaties bij de herziening grondexploitaties 2024 wordt aangepast. In jaarschijf 2024 wordt gerekend met de grex-rente van 1,87%, vanaf 2025 wordt gerekend met de ROP van 1,70%.

Voor het herzien van de grondexploitaties stellen we voor om de volgende parameters te hanteren: Parameter

2024

van 2025-2026

van 2027 - 2033

vanaf 2034

1,87%

1,70%

1,70%

1,70%

2%

2%

2%

2%

+2% tot +5%

0% tot +4%

2%

2%

3,0%

2,0%

2,0%

2,0%

+1% tot +4%

+1% tot +3%

+1% tot +2%

+1% tot +2%

1,0%

2,0%

2,0%

0%

0% tot +3%

0% tot +3%

+1% tot +2%

+1% tot +2%

0%

2,0%

2,0%

0%

0% tot +1%

0% tot +2%

+1% tot +2%

+1% tot +2%

0%

0%

2,0%

0%

1. Rekenrente Voorgestelde parameter 2. Disconteringsvoet Voorgeschreven parameter BBV 3. Kostenindex Bandbreedte Notitie Parameters 2024 Voorgestelde parameter 4. Opbrengstindex woningbouw Bandbreedte Notitie Parameters 2024 Voorgestelde parameter 5. Opbrengstindex bedrijventerreinen Bandbreedte Notitie Parameters 2024 Voorgestelde parameter 6. Opbrengstindex kantorenlocaties Bandbreedte Notitie Parameters 2024 Voorgestelde parameter

Toelichting 1.

2.

3.

Rekenrente Volgens het Besluit Begroting en Verordening (BBV) wordt de rentetoerekening over de vastgestelde grondexploitaties voor het jaar 2024 gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Voor 2024 is het verwachte rentepercentage 1,87%. Bij de jaarrekening wordt vervolgens het werkelijke rentepercentage over 2024 verwerkt in de grondexploitaties. Vanwege een wijziging in de BBV wordt de grondexploitatie-rente met ingang van 2025 echter afgeschaft en wordt het verplicht om het rente-omslagpercentage (ROP) gebruiken voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Dit betekent dat de rekenrente van de grondexploitaties bij de herziening grondexploitaties 2024 wordt aangepast. Voor 2025 is het rente-omslagpercentage 1,70%. Voorstel is daarom om voor 2024 1,87% te hanteren en vanaf 2025 1,70% te hanteren. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt voor de berekening van de contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie. Voor grondexploitaties met een nadelig resultaat op contante waarde wordt een voorziening getroffen op contante waarde. De BBV bepaalt welke discontovoet gehanteerd moet worden, deze ligt momenteel op 2%. Kostenindex Deze index is van toepassing op de civiele kosten (sanering, bouw- en woonrijp, kunstwerken en groen), plankosten en voorbereiding en toezicht.

Om tot een bandbreedte voor kosten te komen is er in de Notitie Parameters 2024 gekozen een verhouding 80% / 20% aan te houden tussen GWW-kosten en plankosten. In de notitie wordt voor 2024 in de gemeente Groningen stijgende grondkosten van circa 2% tot 5% verwacht. Voor 2025 en 2026 wordt een matige stijging van de bouwkosten van 0% tot 4% verwacht. En op de lange termijn van 2027 en verder wordt verwacht dat de bouwkosten bewegen naar het langjarige gemiddelde van 2%. Op basis van de voorgestelde bandbreedte grondexploitaties stellen we bij de herzieningen 2024 voor 2024 een kostenstijging van +3%, en vanaf 2025 een kostenstijging van +2% voor.

4.

5.

6.

Opbrengstenindex woningbouw Voor de bepaling van de opbrengstenindex woningbouw is in de Notitie Parameters 2024 specifiek gekeken naar de Groningse ontwikkelingen van de woningmarkt. Voor de grondopbrengsten woningbouw wordt een hogere stijging van de woningprijzen dan de bouwkosten verwacht. Daarmee wordt aanleiding gezien om de grondprijzen in 2024 positief te indexeren. Op basis van de voorgestelde bandbreedte grondexploitaties stellen we bij de herzieningen 2024 voor 2024 een opbrengstenstijging van +1%, en vanaf 2025 een stijging van +2% voor. Opbrengstindex bedrijventerreinen Voor de bepaling van de opbrengstenindex bedrijventerreinen is in de notitie specifiek gekeken naar de Groningse ontwikkelingen van de bedrijfskavels. Hieruit blijkt dat de verkoop van bedrijfskavels binnen de gemeentegrenzen goed verloopt. Daarnaast kan schaarste voor prijsopdrijvende effecten zorgen. In de Notitie Parameters 2024 wordt in de basis aangesloten bij het landelijke advies van Metafoor (categorie midden). Enkel bij de jaren 2027 en verder wordt ervoor gekozen een bandbreedte aan te houden tussen de 1% en 2% in plaats van standaard 2%. Op basis van de voorgestelde bandbreedte grondexploitaties stellen we bij de herzieningen 2024 voor 2024 een opbrengstenstijging van 0%, en vanaf 2025 een stijging van +2% voor.

Opbrengstindex kantorenlocaties Voor de bepaling van de opbrengstenindex kantorenlocaties is in de Notitie Parameters 2024 specifiek gekeken naar de Groningse ontwikkelingen van de kantorenmarkt. Op basis van de voorspellingen en ervaringen in de gemeente Groningen wordt voor het jaar 2024 weinig ruimte en aanleiding gezien om de grondopbrengsten van kantoren (te) positief te indexeren. In de daaropvolgende jaren (2025, 2026 en 2027 e.v.) wordt geadviseerd de grondwaarden gematigd te indexeren. Op basis van de voorgestelde bandbreedte grondexploitaties stellen we bij de herzieningen 2024 voor 2024-2026 een opbrengstenstijging van 0%, en vanaf 2027 een stijging van +2% voor.

2. Programmatische uitgangspunten Bij de herziening van de grondexploitaties wordt de uitgifteprognose die gehanteerd is bij de jaarrekening 2023 (zie bijlage 2). geactualiseerd. Als er zich ten tijde van de herzieningen van de grondexploitaties wijzigingen voordoen, dan worden die verwerkt in de uitgifteprognose die in de begroting 2025 wordt opgenomen. 3. Uitgangspunten per grondexploitatie In onderstaande tabel staan de belangrijkste uitgangspunten voor de herzieningen van de vastgestelde grondexploitaties. Bij de herzieningen is tevens aandacht voor netcongestie. Per project wordt inzichtelijk gemaakt of en op welke manier netcongestie van invloed is en wat dit betekent voor het verloop van het project. Grondexploitatie

Toelichting

1 Alo-locatie

Dit project behelst het project HOLT en de naastgelegen bedrijfskavel. MWPO, de ontwikkelaar van HOLT, heeft geen overeenstemming kunnen bereiken met Martini Ziekenhuis over het (gezamenlijk) parkeren. Daarom moet MWPO opzoek naar een alternatieve parkeeroplossing voor het plan HOLT. Op 24 april 2024 heeft de gemeente een allonge gesloten met MWPO ter verlenging van de samenwerkingsovereenkomst. Op 9 januari 2023 heeft de gemeente een koopovereenkomst gesloten met Johnson & Johnson voor de naastgelegen bedrijfskavel. Afname van deze kavel zal nog plaatsvinden. De civiele ramingen van het project zijn in 2023 geactualiseerd. De civiele ramingen worden geactualiseerd. Voor de beoogde woningbouwontwikkeling aan de Oosterhamrikkade (“Blok 13”) is overeenstemming bereikt over de grondprijs voor hof 1 en 2 met VanWonen. De verdere ontwikkeling van hof 4 is deels afhankelijk van de eigenaar van hof 3, de Spuigroep.

2 Ciboga

Het resterende deel van het Bodenterrein zal op middellange termijn (circa 2026 en verder) transformeren tot een definitieve invulling. Hiervoor wordt een verkenning uitgevoerd ism Healthy Ageing Campus. Een groot deel van het resterende Bodenterrein is sinds 2010 verhuurd aan Nijestee voor tijdelijke studentenhuisvesting. Deze tijdelijke huursituatie eindigt toch per tweede kwartaal 2026. Daarnaast is een deel van het Bodenterrein in erfpacht uitgegeven aan DOT. Einddatum van deze erfpachtsituatie is 7 april 2026. Of bovengenoemde verkenning ism de Healthy Ageing Campus gaat leiden tot daadwerkelijke vervanging van de huidige programmering binnen het resterende Bodenterrein, is in dit stadium nog niet bekend. Om die reden blijft de huidige programmering vooralsnog ongewijzigd binnen de grondexploitatie. Wel betekent dit dat de huidige fasering van te maken kosten en te realiseren opbrengsten gekoppeld aan deze huidige programmering verder naar achteren dient te worden gezet

3 Eemspoort

4 Europapark

5 Friesestraatweg 181 6 Haren Station 7 Haren Nesciopark 8 Hart van Ten Boer 9 KET – Woonschepenhaven

10 Nije Buurt Ten Post 11 Oosterhamrikzone

12 Reitdiep fase 3 en 4

13 Roodehaan

Nijestee wil voor zomer 2024 voor Blok 10A een planning afgeven voor een mogelijke vervolg ontwikkeling op deze locatie. Huidige huur door Nijestee van een deel van deze locatie aan de RUG loopt na kwartaal 1 2026 af. Verkopen verlopen voorspoedig. Er zijn slechts 2 kavels resterend, waarvan 1 in optie. Doordat de kosten in het project voor 95% zijn gerealiseerd, zijn we voornemens om het project in de slotcalculaties van 2024 op te nemen. Het plangebied wordt uitgebreid met het gebied aan de zuid-oostzijde van de Euroborg, zodat het investeringsproject herinrichting openbare ruimte Europapark volledig binnen het plangebied van de grondexploitatie valt. De kosten voor de herinrichting van de openbare ruimte worden gedekt vanuit de beschikbare middelen in het investeringsproject en deels vanuit de grondexploitatie. De civiele ramingen en dekkingsmiddelen worden geactualiseerd. Uitgeefbaar m2 woonwerkkavels wordt geactualiseerd aan de hand van het nieuwe voorlopige ontwerp. Actualisatie raming Walstroweg. De civiele ramingen worden geactualiseerd. De civiele ramingen en dekkingsmiddelen worden geactualiseerd. Voor de realisatie van een vijftal standplaatsen voor kermisexploitanten en een verplichte bodemsaneringsopgave is medio 2023 de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. De realisatie en sanering wordt gecombineerd uitgevoerd in de realisatiefase.

Deze grondexploitatie is naar verwachting eerste helft 2025 af te sluiten. Voor de herziening van deze grondexploitatie worden zowel de dekkingsmiddelen als de ramingen geactualiseerd, waaronder de civiele raming. Het pand de Lessenaar zal niet worden gesloopt en wordt verkocht in huidige staat. De civiele ramingen en dekkingsmiddelen worden geactualiseerd. Er wordt met Nijestee gesproken over ontbinding van de SOK. Indien de SOK wordt ontbonden en besluitvorming over de realisatie van de nieuwe oeververbinding duidelijkheid geeft over de verwachte fasering en de mogelijkheden tot ontwikkeling van onze eigen grondposities, is het niet meer opportuun om de grondexploitatie Oosterhamrikzone in de huidige staat te handhaven. In 2024 worden daarom de financiële effecten van het vroegtijdig afsluiten van de grondexploitatie in beeld gebracht. Voor de begroting 2025 wordt de grondexploitatie echter gewoon herzien. Hierbij worden de ramingen geactualiseerd. Indien het pand Paradijsvogelstraat 10 in erfpacht aan stichting Toentje wordt uitgegeven en dit nog verwerkt kan worden, zal dit meegenomen worden in de herziening 2024. De civiele ramingen worden geactualiseerd. Onderzocht wordt of ontwikkelingen in de verre toekomst uit de grondexploitatie gehaald kunnen worden zodat de grondexploitatie eerder slotgecalculeerd kan worden.

Gemeentelijke besluitvorming op het toepassen van windenergie kan van invloed zijn op het risicoprofiel van de grondexploitatie; direct m.b.t. een ontstane milieu

14 Theda Mansholt locatie 15 Westpoort fase 1 16 Westpoort fase 2

17 Zernike

cirkel; indirect op de belangstelling/verkoopbaarheid. De ramingen zijn reeds geactualiseerd. Er moet nog een laatste kavel uitgegeven worden. De civiele ramingen worden geactualiseerd. De civiele ramingen en dekkingsmiddelen worden geactualiseerd. Voor de ecologische zone is de participatie nog in volle gang, waardoor het definitief ontwerp op zich laat wachten. De verwachting is dat deze gereed komt in de zomer/najaar van 2024, waardoor de herziening van de begroting gebaseerd op het definitief ontwerp pas in 2025 zal volgen. Risico reserveringen hiermee annex blijven daarom gehandhaafd in de begroting. De civiele ramingen zijn reeds geactualiseerd. Tijdelijk wonen op de campus wordt in 2024 gerealiseerd.

4. Parameters weerstandsvermogen Conform de Kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement 2020 worden de parameters voor de berekening van het weerstandsvermogen van het grondbedrijf opgenomen in de uitgangspuntennotitie voor de herziening van de grondexploitaties en vastgesteld door het college. Voor de berekening van het weerstandvermogen van het grondbedrijf stellen we voor om de volgende parameters te hanteren: Risico's Vertragingsrisico

Grondexploitaties met een resterende looptijd van 5 jaar of korter Grondexploitaties met een resterende looptijd langer dan 5 jaar Strategisch grondbezit Uitvoeringsrisico

Omschrijving Dit risico betreft vertraging van het project, ook wel boekwaarde risico genoemd, dat leidt tot renteverlies. Er kunnen verschillende oorzaken ten grondslag liggen aan vertraging (oa. economische ontwikkelingen, onderhandelingen, procedures, netcongestie). Bij dit risico is onderscheid gemaakt in de looptijd van grondexploitaties. Economische cyclus 3 jaren

Grondslag (Boekwaarde + verplichtingen getroffen verliesvoorziening x economische cyclus) x parameter

Parameter Voorstel De parameter is gelijk aan de parameter rekenrente. Het verwachte rentepercentage voor 2025 is 1,70%

1,70%

Economische cyclus 7 jaren

1,70%

Economische cyclus 3,5 jaren

1,70%

Dit betreft het risico dat de civiele kosten meer stijgen dan voorzien

Nog te realiseren civiele kosten (BWRM + sloop + saneren) x parameter

2,50% Gezien relatieve lange doorlooptijden van civiele aanbestedingen en de continue prijsstijgingen van materiaalkosten stellen we voor een parameter van 2,5% te hanteren.

Risico opbrengstenstijging wonen

Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van woningen niet wordt gerealiseerd.

Nog te realiseren opbrengsten wonen x parameter

1% De vraag naar woningen blijft maar de verkoopbaarheid van nieuwbouw staat onder druk. Inmiddels is een toename zichtbaar in projecten die uit de verkoop worden gehaald of waarvan de verkoop wordt uitgesteld. Geadviseerd wordt in de herziene grondexploitaties in 2024 een kostenstijging van 1% te hanteren en vanaf 2025 uit te gaan van 2% opbrengstenstijging. We stellen daarom voor deze parameter op 1% te zetten.

Risico opbrengstenstijging bedrijventerreinen

Dit betreft het risico dat de geraamde grondopbrengsten van bedrijventerreinen niet wordt gerealiseerd.

Nog te realiseren opbrengsten bedrijventerreinen x parameter

2% De vraag naar bedrijventerreinen is op dit moment vrij sterk. Het is de vraag wat de invloed is van netcongestie. Geadviseerd wordt in de herziene grondexploitaties in 2024 een kostenstijging van 0% te hanteren en vanaf 2025 uit te gaan van 2%. Gezien dat Groningen met haar grondprijzen aan de hoge kant zit in de regio en we ook ervaring hebben met een fors lagere vraag, stellen we voor de parameter voor het weerstandsvermogen op 2% te zetten.

Risico kostenstijging

Dit betreft het risico dat de nog te realiseren kosten meer stijgen dan ingeschat.

(Nog te maken kosten - civiele kosten) x parameter

2% De inflatie vanwege hoge energieprijzen en materiaaltekorten leidt tot stijgende bouwkosten. Voor een deel zijn die in de verliesvoorzieningen van de geactualiseerde grondexploitaties verwerkt. Het restant verwachten we met 2% kostenstijging in het weerstandsvermogen op te kunnen vangen.

Renterisico

Dit betreft het risico dat de rente meer stijgt dan ingeschat.

(Boekwaarde + nog te realiseren kosten) x parameter

0,5% De rente over de grondexploitaties wordt bepaald door het gemiddelde werkelijke rentepercentage over alle leningen die voor de verschillende grondexploitaties zijn afgesloten. Tegelijkertijd zijn de kapitaalmarkten in beweging en is de rente op staatsobligaties in korte tijd fors gestegen. Die stijgende rente zal ook invloed hebben op het grondbedrijf. Het is de lange termijn verwachting dat de rente zich zal bewegen richting de 2,5%. In de herziene grondexploitaties wordt in 2024 gerekend met een rente van 1,87%, in vanaf 2025 met 1,70%. Met een rente van 1,70% in de grondexploitaties vanaf 2025 en de lange termijn ROP verwachting van 1,85%, zou het renterisico in het weerstandsvermogen benaderd kunnen worden met 0,15%. Echter, voorzichtigheidshalve berekenen we het renterisico met 0,5%

Projectspecifieke risico's

Dit betreft risico's die 1. Risicobedrag x niet vallen onder parameter bovengenoemde categorieën, 2. projectspecifiek zijn en 3. waarvan de kans van optreden lager is dan 50% en die dan ook niet zijn verwerkt in de grondexploitatie. Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s.

Het kwantificeren van de risico’s vindt plaats op basis van de kans van optreden en de beïnvloedbaarheid van de risico’s. We adviseren om daarbij de parameters in onderstaande tabel te handhaven.

Bijlage 1: Samenvatting advies parameters (uit: Notitie Parameters 2024)

Onderbouwing gebruik Notitie Parameters 2024 Voor de onderbouwing van de parameters voor kosten- en opbrengstenstijging hanteert de gemeente Groningen de intern opgestelde Notitie Parameters 2024. In deze notitie worden economische ontwikkelingen en marktomstandigheden vertaald naar bandbreedtes van relevante parameters binnen gebiedsontwikkeling. De gemeente gebruikte altijd de Outlook Grondexploitaties van Metafoor als brondocument om haar parameters op te baseren. De Outlook geeft een landelijk beeld en baseert zich op tal van externe rapporten en onderzoeken. Voor de opbrengstenkant is in de Notitie Parameters 2024 het landelijk beeld met behulp van andere bronnen verfijnd naar de Groningse marktsituatie. De notitie wordt gebruikt als brondocument om tot parameters te komen voor zowel de gemeente als de verschillende gebiedsontwikkeling BV's. Om ruimte te geven aan de specifieke context van de gebiedsontwikkelingen, worden de parameters in bandbreedtes weergegeven.

Bijlage 2: Prognose gronduitgifte na actualisatie jaarrekening 2023 Gerealiseerd Nog te realiseren Bouwgrond in exploitatie gemeente Groningen 2023 totaal 2024 Woningbouwlocaties (in woningeenheden) Alo-locatie 300 150 Theda Mansholtlocatie 2 1 1 Oosterhamrikzone 476 Reitdiep fase 3/4 18 Ciboga 243 Reitdiepzone - Friesestraatweg 181 560 560 KET - Bornholmstraat 50 6 Hart van Ten Boer 16 15 Nije Buurt Ten Post 2 12 MEERSTAD 91 6.547 152 DE SUIKERZIJDE 5.000 202 STADSHAVENS 824 Haren-Stationsgebied 27 26 KET Woonschepenhaven 5 5 Europapark 108 351 100 Subtotaal woningbouwlocaties 207 14.380 1.211 Bedrijven locaties (in hectaren) Oosterhamrikzone 2,5 MEERSTAD 39,8 Reitdiep fase 3/4 0,2 Alo-locatie 3,1 3,1 Eemspoort 0,4 0,4 0,4 Eemspoort Zuid/Roodehaan (Milieuboulevard II) 0,7 9,9 2,5 Zernike 11,2 1,1 Westpoort (Hoogkerk-West) fase 1 1,7 38,3 4,3 Westpoort fase 2 43,1 33,5 Haren- Nesciopark 0,6 0,3 Subtotaal bedrijvenlocaties 3,1 149,0 45,2 Kantoren (in m2 BVO) Europapark 72.770 7.586 MEERSTAD - commercieel, kantoor 97.411 DE SUIKERZIJDE - commercieel 110.000 STADSHAVENS - commercieel, kantoor 2.163 STADSHAVENS - commercieel, bedrijf (50% startups. en 50% grownups) 6.490 Subtotaal kantoren/ (diversen) locaties 288.834 7.586

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

150 39 18 34

34

60

60

55

5 150 267 55 1

3 268 162 55

1 1 268 235 82

2 268 175 82

1 323 197 55

268 335 55

268 319 55

268 319 55

268 325 82

42 703

42 564

42 689

42 668

42 673

42 700

660

642

675

0,7

0,7

0,7

0,7

2034ev 437 4.047 2.464 247 7.195

2,5 1,1 3,0 2,4 0,3 9,3

2,5 1,1 3,0 2,4

2,5 1,1 3,0 2,4

1,1 2,5 2,4

1,1 2,5

1,1 2,5

1,1 2,5

1,1 2,5

1,1 2,5

2,5 36,9 10,0

9,0

9,0

6,0

3,6

4,4

4,4

4,4

4,4

49,4

15.574

750 3.401 5.500 144 433 10.228

13.350 3.401 5.500 216 649 23.116

7.191 3.401 5.500 216 649 16.957

6.948 3.401 5.500 144 433 16.426

15.951 3.401 8.730 144 433 28.659

1.355 3.401 8.730 144 433 14.063

1.355 3.401 8.730 144 433 14.063

1.355 3.401 8.730 216 649 14.351

1.355 70.203 47.580 649 1.947 121.734

5.500 144 433 21.651