Bijlage 2 onderbouwing huisvestingsverordening.pdf

Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen

23 februari 2021 | Emiel Heuff, Thomas van Zeewijk Vink | Definitieve versie

INLEIDING WAAROM DEZE ONDERBOUWING? Behoefte aan herziening huisvestingsverordening

De nieuwste onderzoeken en cijfers als onderlegger

De woningmarkt in de gemeente Groningen staat bovenaan

Om te voorkomen dat nog meer woningen die schaars zijn

In deze onderbouwing maken we gebruik van de nieuwste

het lijstje met krapste woningmarkten in ons land, zo blijkt uit

omgezet worden naar kamerverhuur of gesplitst worden naar

inzichten. We hebben op basis van deze gegevens onze eigen

cijfers van de NVM. De druk is het grootst in het centrum, de

kleinere appartementen, heeft de gemeente Groningen enkele

analyses uitgevoerd. Gebruikte bronnen zijn o.a.:

schilwijken, het zuiden van de stad en in Haren, maar ook in

jaren geleden een huisvestingsverordening opgesteld. Die

-

wijken in het noorden, oosten en westen van Groningen en in

helpt om regie te houden op de woningmarkt en ervoor te

dorpen rondom de stad neemt de vraagdruk merkbaar toe.

zorgen dat het woningaanbod voor reguliere

Ondertussen droogt het aanbod op. Het gevolg: het aantal

woningzoekenden zo groot mogelijk blijft en de leefbaarheid

geïnteresseerden voor één woning wordt steeds groter en de

in bepaalde wijken niet onder druk komt te staan.

Het woonbehoeften- en woonlastenonderzoek dat de gemeente Groningen door Companen liet uitvoeren (2019);

-

Het woningmarktonderzoek dat de Regio GroningenAssen door KAW liet uitvoeren, met als vertrekpunt de

prijzen stijgen.

verhuismotieven en -oriëntatie van woningzoekenden Gezien de toenemende woningschaarste is er behoefte aan

(2019);

De krapte op de woningmarkt maakt het voor investeerders

een nieuwe huisvestingsverordening. Artikel 2 van de

steeds aantrekkelijker om woningen te kopen, op te splitsen

Huisvestingswet geeft gemeenten de bevoegdheid om via een

daarin gegevens over al het vastgoed (peildatum: februari

in kleinere eenheden of studentenkamers en vervolgens voor

huisvestingsverordening onevenwichtige en onrechtvaardige

2020). Dit zijn alleen gegevens over gebouwen (BAG- en

relatief veel geld te verhuren. Dit komt momenteel vooral

effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Dit

voor in de meest gewilde wijken, met als gevolg dat reguliere

document vormt de onderbouwing hiervoor: we tonen de

woningzoekenden bijna geen (betaalbare) woning meer

schaarste op de woningmarkt en de noodzaak voor de

kunnen vinden. De schaarste is hier dus het grootst.

gemeente om aan te sturen op een evenwichtige en eerlijke woningmarkt.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

-

Het voorraadbestand van de gemeente Groningen, met

WOZ-registratie), niet over personen; -

Gegevens over de vraag naar sociale huurwoningen vanuit Woningnet (terugblikkend vanaf 2020);

-

Gegevens over prijsontwikkeling op de koopmarkt via Huizenzoeker (terugblikkend vanaf 2020).

2

INLEIDING WAAROM DEZE ONDERBOUWING? Nieuwe woonvisie: de ongedeelde gemeente In de nieuwe woonvisie van de gemeente Groningen (2020)

Omdat wonen in Groningen voor iedereen mogelijk moet zijn,

stadsdelen, ook waar dat nu nog niet het geval is. De

staat welke doelen de gemeente heeft op het gebied van

wil de gemeente een diverser woningaanbod realiseren en

gemeente wil voorkomen dat de balans in wijken wordt

woningbouw. Recent onderzoek laat zien dat er veel vraag is,

speculatie met vastgoed voorkomen. De oplossing voor de

verstoord door onevenwichtige bevolkingssamenstelling, of

waardoor er een grote urgentie is om woningen toe te

schaarste aan woningen ligt dus niet alleen in het devies

dat er frictie ontstaat tussen verschillende bewonersgroepen,

voegen. De noodzaak om snel en veel te bouwen moet echter

‘Bouwen, bouwen, bouwen!’, maar ook in het betaalbaar en

bijvoorbeeld als gevolg van verschillen in leefritmes tussen

niet ten koste gaan van de kwaliteit van de woningen en de

toegankelijk houden van bestaande woningen en het aanbod

gezinnen en bijvoorbeeld studenten. Bovendien kan

diversiteit in het aanbod: “Een gemeente waar alleen maar

ervan op de ‘reguliere’ markt op peil te houden.

woningvorming zorgen voor meer druk op openbare ruimte en

nieuwe appartementen van precies 50 m2 worden aangebo-

parkeerplekken.

den en waar het splitsen van gezinswoningen en andere

Verdere woningvorming en -omzetting ongewenst

ingrepen leiden tot minder diversiteit, willen we niet worden.”

Een van de manieren om de voorraad toegankelijk te houden

Deze ontwikkelingen zijn nu niet in alle stadsdelen even sterk

voor groepen die nu moeilijk een woning kunnen vinden, is

terug te zien, maar zonder ingrijpen hebben ze wel vaak een

Er moet, kortom, voldoende aanbod zijn voor álle

het tegengaan van woningsplitsing (in de Huisvestingswet

zichzelf versterkend gegeven: gezinnen die dat kunnen

woningzoekenden; aanbod en vraag moeten bovendien goed

‘woningvorming’ genoemd; zie verderop). Daarbij worden

betalen zoeken liever een woning in stadsdelen met minder

op elkaar aansluiten. Uit de gegevens in deze onderbouwing

bijvoorbeeld (gezins)woningen opgekocht door beleggers en

gesplitste woningen, waardoor in andere stadsdelen weer

blijkt echter dat er schaarste is in alle segmenten, waardoor

in kleinere delen (appartementen, studio’s of kamers)

meer aanbod van gesplitste woningen komt. De gemeente

alle doelgroepen moeite hebben met het vinden van een

verhuurd. Daarmee wordt niet alleen koopaanbod voor

vindt een gemengd woningaanbod in álle wijken belangrijk en

geschikte woning.

middeninkomens aan de markt onttrokken. Woningvorming

wil daarom sturen op het stoppen van verdere

kan ook leiden tot leefbaarheidsproblemen in bepaalde

woningvorming.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

3

INLEIDING WAAROM DEZE ONDERBOUWING? Definities: woningvorming en woningomzetting

Afbakening: Ten Boer niet meegenomen

Leeswijzer

Deze onderbouwing richt zich op twee vormen van splitsing

Deze onderbouwing richt zich op de gemeente Groningen,

De onderbouwing voor de huisvestingsverordening bestaat uit

van woningen. Woningvorming is het omzetten van een

minus het gedeelte dat tot 1 januari 2019 de zelfstandige

twee delen:

zelfstandige woonruimte in meerdere zelfstandige

gemeente Ten Boer vormde. Haren is dus wél meegenomen

-

woonruimtes, bijvoorbeeld van één gezinswoning naar

in deze onderbouwing. Hiertoe is besloten omdat de druk op

‘managementsamenvatting’: we leggen uit waarom de

meerdere appartementen. Dit wordt ook wel woningsplitsing

de woningmarkt in en rondom Ten Boer niet zo groot is als in

gemeente wil en moet sturen op de woningmarkt,

genoemd. Woningomzetting is het omzetten van een

Groningen en Haren e.o.. Woningvorming en -omzetting

ondersteunen dat met feiten en benoemen welke

zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige

vormen hier nu (nog) geen probleem en hoeven dus ook niet

wooneenheden, bijvoorbeeld van een gezinswoning naar

in de huisvestingsverordening beperkt te worden. Op de kaart

studentenkamers. Dit wordt ook wel kamerverhuur genoemd.

op pagina 8 is het gebied weergegeven waarop de

schrijven van de onderbouwing maakten we gebruik van

Het verschil is dat bij woningvorming er geen woonruimte

huisvestingsverordening, en deze onderbouwing, van

bestaande onderzoeken en deden we aanvullend enkele

wordt onttrokken aan de woningmarkt (er komt immers

toepassing zijn.

analyses. De uitkomsten daarvan laten we hier zien. We

Deel I: De onderbouwing. Dit is in principe de

verschillen er binnen de gemeente Groningen bestaan. -

Deel II: Analyses en bestaande onderzoeken. Bij het

nieuwe woonruimte in de aanbieding), terwijl dat bij

vertellen ook wat de cijfers betekenen. Dit deel

woningomzetting wel het geval is (studentenkamers maken

ondersteunt dus het verhaal in deel I.

geen deel uit van de reguliere woningmarkt). Beide vormen van woningomzetting zijn echter ongewenst, omdat voor beide geldt dat er grotere (gezins)woningen aan de markt

onttrokken worden, terwijl ook die momenteel schaars zijn.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

4

I DE ONDERBOUWING

ONDERBOUWING

Nieuwe woonvisie: een thuis voor iedereen Een van de belangrijkste doelen die de gemeente zichzelf in

verlaten om een passende woning te vinden. De stad dreigt

ontstaan dus tekorten. Diverse marktsignalen bevestigen dat:

de nieuwe woonvisie stelt, is om een ongedeelde gemeente te

daardoor een plek te worden waar jongeren studeren, gaan

de vraagprijzen zijn sinds 2017 met 20 à 30% gestegen,

zijn. Dat betekent dat er in elke wijk of in elk dorp een mix

samenwonen, kinderen krijgen, maar vervolgens weer uit

terwijl het aanbod met 50 à 75% daalde. Ook in de

van typen woningen en prijssegmenten moet zijn die past bij

vertrekken, omdat er onvoldoende ruime, betaalbare

voormalige gemeente Haren is deze ontwikkeling terug te

de vraag van verschillende doelgroepen. Iedereen, ongeacht

gezinswoningen zijn. De stad wil niet langer alléén een

zien.

wat hij of zij verdient, moet in de gemeente kunnen wonen.

‘gezinsfabriek’ zijn, maar ze wil die gezinnen vervolgens ook

Dat lukt nu niet altijd. Zo staan er in de zuidelijke wijken

binden aan de gemeente.

relatief weinig betaalbare woningen, terwijl er in het noorden

Voor vrijwel alle inkomensgroepen is het steeds lastiger geworden om een koopwoning te bemachtigen, helemaal als

van de stad juist relatief veel sociale huurwoningen staan. De

Druk op de woningmarkt neemt verder toe

zij een (grondgebonden) gezinswoning zoeken. De

gemeente streeft ernaar om het aanbod binnen wijken meer

De gemeente Groningen staat al een tijdje bovenaan het

vierkantemeterwaarde is in de gemeente Groningen

‘recht te trekken’, met nieuwbouw, maar ook door goed te

lijstje met krapste woningmarkten van ons land. Recente

aanzienlijk hoger dan in omliggende gemeenten en prijzen

kijken naar de kwaliteit en het aanbod van bestaande

onderzoeken naar de woningmarkt in en om Groningen

stijgen hard – een teken van schaarste. Schaarste is ook

woningen.

bevestigen het beeld dat er veel vraag is naar wonen in de

zichtbaar op de sociale huurmarkt, waar de inschrijfduur en

stad, liefst zo dicht mogelijk bij het centrum. Het gevolg is dat

zoektijd sinds 2017 jaarlijks zijn toegenomen. Gemiddeld

De gemeente heeft in de woonvisie extra aandacht voor

vraag- en transactieprijzen stijgen (en het verschil daartussen

staan woningzoekenden 7,1 jaar ingeschreven en zijn ze 3,9

gezinnen. Het aanbod aan betaalbare gezins-koopwoningen is

groter wordt doordat mensen steeds meer gaan overbieden),

jaar actief op zoek naar een sociale huurwoning.

schaars, zeker in de binnenstad, de oude en zuidelijke wijken

woningwaarden stijgen en het aanbod sterk opdroogt. Op de

Eengezinswoningen zijn het schaarst met een zoektijd van

en in Haren, waardoor gezinnen steeds vaker de stad moeten

koopmarkt is de druk zo hoog dat de vraag uitwaaiert naar de

ruim 5 jaar.

randen van de stad en daar voorbij. In en om de stad

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

6

ONDERBOUWING

Woningvorming en -omzetting ongewenst Wie niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning en

De hoge marktdruk leidt tot een ‘splitsingsprikkel’ bij

De kaart op de volgende pagina laat de ontwikkeling ruimtelijk

geen woning wil of kan kopen, is aangewezen op een

beleggers, omdat ook voor kleinere wooneenheden veel geld

zien: in het zuiden van de stad en in Haren is de schaarste het

particuliere huurwoning. In sommige gevallen is dat een vrije

gevraagd kan worden. Woningomzetting en -vorming zorgen

grootst, zijn de prijzen het hoogst en kun je dus het meest

keuze (bijvoorbeeld: niet vast willen zitten aan een eigen

weliswaar voor extra woonruimtes voor bepaalde

voor een kleinere wooneenheid vragen. Tegelijk veroorzaakt

woning), maar soms ook niet (zoals: geen passende

woningzoekenden, maar onttrekken ook woningen in een

dat nóg meer krapte in de segmenten die al schaars zijn. In

koopwoning kunnen vinden). In dat laatste geval ben je in

ander (schaars) segment aan de markt en zijn daarom

het noordelijke deel is de schaarste iets minder groot (maar

Groningen relatief veel duurder uit, zo blijkt uit een

ongewenst. Woningvorming is het splitsen van één woning in

wel stijgende) en zorgt woningvorming en -omzetting voor

vergelijking van relatieve maandlasten bij sociale huur-,

meerdere zelfstandige wooneenheden (bijvoorbeeld een

risico’s op leefbaarheidsproblemen die daar nu nog niet zijn.

particuliere huur- en koopwoningen. Bij koopwoningen betaal

gezinswoning naar enkele appartementen). Woningomzetting

Bovendien leidt het tot een meer gedeelde stad, omdat het

je gemiddeld € 7,84 per m² per maand, bij sociale

is het splitsen van één zelfstandige wooneenheid in meerdere

woningaanbod en de bevolkingsopbouw homogener wordt

huurwoningen € 11,13 en bij particuliere huur € 14,92.

onzelfstandige wooneenheden (meestal studentenkamers).

(méér kleine woningen, méér kleine huishoudens). Splitsing

Veel mensen zouden liever een woning kopen maar kunnen

Hierbij worden woningen aan de markt voor reguliere

leidt dus juist niet tot vraaggericht toevoegen van woningen,

door schaarste geen woning vinden, waardoor ze nu een (te)

woningzoekenden onttrokken en ontstaat dus toenemende

maar juist tot extra schaarste in segmenten waar al krapte is.

groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.

schaarste in aantallen. Bij woningvorming komen andere

Schaarste moet in alle segmenten dus afnemen, zodat alle

woningen op de markt, wat zorgt voor een grotere mismatch

doelgroepen in de stad terechtkunnen in een voor hen

tussen vraag en aanbod: er zijn al relatief veel (kleine)

geschikte en betaalbare woning.

appartementen - met name in en om het centrum - terwijl er voor gezinnen juist nauwelijks aanbod is.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

7

ONDERBOUWING Ten Post

Ten Boer Voormalig Ten Boer valt niet onder de huisvestingsverordening en wordt in deze onderbouwing niet verder behandeld

Illustratie van de gemeente Groningen en de manier waarop de vraagdruk zich over de gemeente verspreidt. Het zwaartepunt van de vraag ligt in het centrum, de oude wijken en in Groningen-Zuid en Haren. Daar zijn in het verleden al woningen gesplitst en is vooral krapte aan gezinswoningen. Woningvorming in grote aantallen leidde daar soms tot leefbaarheidsproblemen. In het noorden, westen en oosten van de stad is de markt

Meerstad

Binnenstad

minder gespannen, maar neemt de druk wel toe en stijgen de prijzen. Woningvorming leidt ook daar tot schaarste aan gezinswoningen en kan bovendien tot leefbaarheidsproblemen leiden, zoals in Zuid. In voormalig Ten Boer is de markt ontspannener; de

Oude wijken

Naoorlogse wijken

huisvestingsverordening is daarom niet van toepassing op dit deel van de gemeente.

Haren

Bron illustratie: KAW (2021)

Glimmen

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

8

ONDERBOUWING

Schaarste geen nieuw probleem

Conclusie: schaarste oplossen met gevarieerd aanbod

Dit zijn geen nieuwe observaties: schaarste speelt al jaren in

Uit alle signalen die nu waar te nemen zijn op de Groninger

speelt bovendien het risico op leefbaarheidsproblemen als

de stad Groningen en de gemeente heeft hier ook al beleid

woningmarkt blijkt dat er grote schaarste aan woningen is, en

gevolg van woningsplitsing (vooral in het noorden van de

voor. Met name in de binnenstad en de oude en zuidelijke

met name aan betaalbare gezinswoningen. Dat maakt het

stad, waar die problemen nu nog niet zijn). Het is dus

wijken zijn in het verleden veel (gezins)woningen opgedeeld

nodig om naast woningen bij te bouwen ook zorgvuldig om te

raadzaam als de gemeente, zeker bij het toevoegen van

in kamers of appartementen, waardoor het aanbod aan

gaan met het woningaanbod dat er nu is. Om toe te werken

woningen, goed kijkt aan welke woningtypes en prijsklassen

grondgebonden woningen daar is verkleind. Te zien is wel dat

naar een ongedeelde stad is het zaak dat het bestaande

vooral behoefte is in ieder stadsdeel. Door meer variatie in

de druk op de woningmarkt zich steeds verder naar de

aanbod beter aansluit bij de vraag dan nu het geval is. Er is

het aanbod van ieder stadsdeel aan te brengen, worden alle

‘randen’ van de gemeente uitbreidt, waardoor daar dezelfde

wel vraag naar kleinere (huur)woningen en studentenkamers,

delen beter toegankelijk voor alle doelgroepen en werken we

problemen gaan spelen als in het centrum. Ook in nieuwe

maar de krapte zit óók in alle andere (koop)segmenten.

toe naar een ongedeelde gemeente.

delen van de gemeente zijn deze ontwikkelingen waar te

Behalve dat alle soorten woningen nieuw gebouwd moeten

nemen. Daarom is constante vernieuwing van het beleid

worden, moet het aanbod op peil blijven door woningen niet

nodig. De gemeente heeft in haar huidige huisvestings-

verder te splitsen.

verordening al vastgelegd dat woningvorming aan banden gelegd moet worden, om daarmee het bestaande aanbod

Zeer hoge huizenprijzen als gevolg van schaarste zijn nu

beter te reguleren. In de nieuwe verordening zal dat ook weer

vooral te zien in het centrum, de oude wijken daaromheen en

een plek krijgen. Los daarvan is het essentieel om snel veel

de zuidelijke stadsdelen, maar ook in Haren. In de rest van de

woningen bij te bouwen, om zo de druk te verlichten.

gemeente is ook toenemende schaarste waar te nemen, maar

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

9

II ANALYSES EN BESTAANDE ONDERZOEKEN

WAARDEONTWIKKELING GEMIDDELDE VIERKANTEMETERWAARDE PER STADSDEEL Snelle waardestijging in Stad en centrum Haren

STADSDEEL

De vierkantemeterwaarde van woningen zegt doorgaans veel

in de rest van de stad tussen € 1.200 en € 1.500. De

GRONINGEN

2013

2017

2020

∆ 2017-’20

over de gewildheid van een bepaalde woning op een bepaalde

afgelopen jaren zijn de woningwaarden in de hele gemeente

Centrum

€ 1.971

€ 1.947

€ 2.456

+26%

Helpman e.o.

€ 1.654

€ 1.648

€ 1.955

plek. Immers, hoe gewilder of hoe schaarser een woning of

gestegen én zijn de verschillen tussen stadsdelen kleiner

+19%

Hoogkerk e.o.

€ 1.473

€ 1.494

€ 1.684

plek is, hoe meer men bereid is ervoor te betalen. Het

geworden. De keuzevrijheid voor woningzoekenden is

+13%

Meerdorpen

€ 1.801

€ 1.675

€ 1.891

schema rechts laat de vierkantemeterwaarden in de gemeente

+13%

daardoor kleiner geworden, in alle groepen. Waar

Meerstad e.o.

€ 1.681

€ 1.780

€ 2.094

+18%

Groningen zien, gemeten op drie momenten: in 2013 (einde

huishoudens met een middeninkomen vroeger nog voldoende

Nieuw-West

€ 1.372

€ 1.355

€ 1.648

+22%

crisis), 2017 (toenemende schaarste) en 2020 (extreme

betaalbare woningen in het noorden, westen of oosten van de

Noorddijk e.o.

€ 1.402

€ 1.326

€ 1.546

+17%

schaarste). De vierkantemeterwaarden zijn berekend o.b.v.

stad konden vinden, lukt dat nu steeds minder vaak en zijn ze

Noordoost

€ 1.252

€ 1.291

€ 1.483

+15%

vaker gedwongen om de stad te verlaten of om suboptimale

Noordwest

€ 1.426

€ 1.475

€ 1.920

+30%

Oosterparkwijk

€ 1.586

€ 1.539

€ 2.003

+30%

Oud-Noord

€ 1.646

€ 1.569

€ 1.934

+23%

Oud-West

€ 1.796

€ 1.793

€ 2.195

+22%

Oud-Zuid

€ 1.765

€ 1.774

€ 2.179

+23%

zoekt in het hogere segment heeft het dus ook steeds

Zuidoost

€ 2.010

€ 2.088

€ 2.486

+19%

Van oudsher zijn het centrum van Groningen, de zuidelijke

moeilijker. Om die reden is het belangrijk dat de stad

Zuidwest

€ 1.705

€ 1.679

€ 1.995

+19%

stadswijken en Haren het meest gewild en (daardoor) het

vraaggericht blijft bouwen én tegelijk voorkomt dat schaarse

VM. HAREN

duurst (de Hondsrug). Dat verschil was in 2013 en 2017 nog

woningen worden omgezet naar kleinere wooneenheden of

Wijk 00 Centrum

€ 1.823

€ 1.761

€ 2.142

+22%

Wijk 01 Land

€ 2.289

€ 2.138

€ 2.176

+2%

WOZ-waarden. Doordat de woningmarkt in de gemeente Groningen erg krap is, worden vrijwel alle woningen boven de

woningkeuzes te maken (bijvoorbeeld: kleiner, gestapeld

vraagprijs verkocht. De vierkantemeterprijzen van woningen

i.p.v. grondgebonden). De prijsstijgingen in de duurdere

liggen in werkelijkheid dus hoger (zie hiervoor ook p. 13).

stadsdelen wijzen op schaarste aldaar. Wie dus een woning

redelijk goed zichtbaar: in het centrum en de zuidelijke wijken

worden onttrokken van de reguliere woningmarkt en als

lagen de waarden tussen € 1.500 en € 2.000 per m² woning,

kamers verhuurd worden.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

Bron: WOZ-registraties gemeenten (via Dataland) (2013, 2017, 2020)

11

WAARDEONTWIKKELING VIERKANTEMETERWAARDEN IN OMLIGGENDE GEMEENTEN Groot verschil tussen stad en regio

Vraagdruk waaiert uit naar rand van stad en verder

Ondanks dat de verschillen in vierkantemeterwaarden tussen

In de woningmarktonderzoeken voor de Regio Groningen-

Dit uitwaaier-effect is in het schema op de vorige pagina te

stadsdelen de laatste jaren kleiner zijn geworden, zijn er nog

Assen (2017, 2020) werd al beschreven hoe de grote vraag

zien: de schilwijken en daaraan grenzende stadsdelen liggen

steeds plekken waar de woningwaarden relatief laag zijn. De

naar (centrum-)stedelijk wonen zich uitsmeert over de rest

dicht bij het stadscentrum en laten al een grotere

woningen zijn daar voor stadse begrippen nog betaalbaar. Kijk

van de stad en de dorpen daaromheen, als gevolg van de

waardestijging zien wijken verder weg (zoals Noordoost,

je ook naar de woningwaarden in omliggende gemeenten,

krapte op de markt. Onderstaande afbeelding vat dit samen:

Noordwest en Zuidoost). Hetzelfde effect is ook te zien bij

dan zie je dat de gemeente Groningen in zijn geheel relatief

doordat veel mensen in de stad willen wonen, worden

dorpen of nieuwe stadsdelen rondom de stad, zoals Hoogkerk

duur is. Dat komt door de schaarste op de woningmarkt. Het

woningen daar schaarser, stijgt de prijs en schuift het aanbod

of Meerstad.

schema hieronder laat de gemiddelde vierkantemeterwaarden

aan betaalbaar, grondgebonden wonen steeds verder op naar

voor de gemeente Groningen en enkele buurgemeenten zien

de randen van de stad en de dorpen daaromheen. Dat leidt

(peildatum: februari 2020).

daar ook tot schaarste, enzovoorts.

GEMEENTE

M²-WAARDE

Groningen

€ 1.957

Westerkwartier

€ 1.465

Midden-Groningen

€ 1.391

Het Hogeland

€ 1.268

Eemsdelta

€ 1.121

Bron: WOZ-registraties gemeenten (via Dataland) (2020)

Prijsstijgingen en toenemende schaarste

Oriëntatie op dorpen

in grondgebonden wijken

rondom stad

Verdringing groepen (goedkope / betaalbare koop)

Bron: woningmarktonderzoek Regio Groningen-Assen (2020) - bewerkt

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

12

KOOPMARKT ACTUELE MARKTSIGNALEN VOOR DE KOOPMARKT Krapte zorgt voor prijsstijging en opdrogend aanbod Krapte op de woningmarkt is onlosmakelijk verbonden met

Er zijn verschillen binnen de gemeente Groningen. De

Het schema hieronder laat de ontwikkeling tussen 2017 en

stijgende vraag- en transactieprijzen en een daling van het

schaarste is het grootst in de stad Groningen: het aanbod

2020 zien, met als conclusie dat de schaarste in de hele

aanbod aan woningen. Onderstaande figuren laten zien dat de

droogt al jaren sterk op, terwijl de vraagprijs per m² verder

gemeente flink is toegenomen.

schaarste aan woningen in de oude gemeenten Groningen en

stijgt. Haren profiteert van de overdruk in de stad, wat

Haren al vanaf ongeveer 2016 toeneemt. Ondanks de

resulteert in hogere vraagprijzen en minimaal woningaanbod.

GEMEENTE

VRAAGPRIJS PER M²

AANBOD

coronacrisis stegen de prijzen in 2020 nog steeds, en doordat

Daar was echter al langere tijd sprake van weinig aanbod,

Groningen

+29%

-49%

het aanbod verder opdroogt en er nog steeds veel vraag is,

terwijl dat in de stad Groningen tot enkele jaren geleden nog

Haren

+29%

-47%

bleven ook de transactieprijzen verder stijgen.

veel groter was dan nu.

∆ 2017-’20

Bron: Huizenzoeker.nl (2020)

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

13

KADER: VRAAG EN AANBOD IN DE KOOPSECTOR ONVOLDOENDE ONTWIKKELLOCATIES GEREED OM GEWENSTE AANTALLEN TE REALISEREN Wat doet de gemeente om schaarste te voorkomen?

RGA: behoefte aan goedkope koop is overal groot

Uit de analyse op voorgaande pagina’s blijkt dat huishoudens

wijken waar wijkvernieuwingsprogramma’s spelen (zoals De

In het marktonderzoek voor de Regio Groningen-Assen is een

die meer woonruimte zoeken vaak naar de randen van de

Wijert en Selwerd) wil de gemeente meer goedkope

prognose van de woningvraag gemaakt. De stad Groningen is

stad worden gedreven als gevolg van hoge huizenprijzen en

koopwoningen realiseren, zodat de voorraad daar voor een

erg in trek en blijft dat de komende jaren. Het blijkt dat met

te weinig aanbod. In het centrum en de schilwijken zijn

minder groot deel bestaat uit sociale huur. Er ontstaat dan

name jonge gezinnen en mensen die een koopwoning

onvoldoende grote (gezins)woningen en zijn de huizenprijzen

juist meer aanbod aan producten die nu schaars zijn. Het

zochten, het vaakst hebben moeten uitwijken naar een plek

voor veel huishoudens te hoog. Dit probleem is ook in eerdere

aanbod wordt in die wijken zo ook ‘rechtgetrokken’ en meer

buiten de stad, terwijl ze bij voorkeur in de stad zelf waren

onderzoeken en beleidsdocumenten vastgesteld.

in lijn gebracht met de vraag.

gaan wonen. De oostelijke wijken en Hoogkerk vormen hier een uitzondering op, daar slagen kopers wél vaak, maar ook

In de woonprogrammering en de woonvisie van de gemeente,

Over de hele gemeente bezien geldt echter dat de huidige

daar neemt de concurrentie toe als gevolg van het uitwaaier-

beide uit 2020, zijn de ontwikkelingen, ambities en plannen

woonprogrammering tekortschiet in vergelijking met de vraag.

effect. De binnenstad en oude wijken zijn de plekken waar

op het gebied van woningbouw vastgesteld. De gemeente zag

Er zijn voor de komende tien jaar plannen voor de toevoeging

woningzoekenden zich het vaakst op oriënteren, gevolgd door

de afgelopen jaren een toenemend aantal goedkope

van ongeveer 360 woningen in het centrum, waarvan dus

de zuidelijke wijken. De behoefte aan woningen is daar

(gezins)woningen aan de markt onttrokken worden, om

slechts een gedeelte goedkope koop zal zijn. Omdat de

überhaupt het grootst, vooral naar betaalbare koopwoningen.

omgezet te worden naar kamerverhuur. Dit heeft de

woningvraag in het centrum veel groter is dan ruimtelijk is in

Dit zal zo blijven zolang stedelijke woonmilieus populair

gemeente aan banden gelegd door een strenger

te passen, volgt er overloop naar de oude wijken, en van

blijven en de vraag (ruimtelijk) niet bij te benen is met

vergunningsbeleid te gaan voeren. Ook heeft de gemeente de

daaruit weer naar de omliggende wijken. Zolang de vraag

aanbod. Simpel gezegd: alle woningen onder de € 200.000

ambitie uitgesproken om de komende jaren afspraken te

groter blijft dan het aanbod is het aannemelijk dat de prijzen

die de komende jaren gerealiseerd zouden worden, zouden

maken over de netto toevoeging van goedkope koop,

van koopwoningen stijgen. Dan blijft er dus een tekort aan

voorzien in een behoefte.

vergelijkbaar met die van sociale huurwoningen. Met name in

goedkope koopwoningen.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

14

SOCIALE HUURMARKT ACTUELE MARKTSIGNALEN VOOR DE SOCIALE HUURMARKT Schaarste aan sociale huur neemt elk jaar toe

2015

2016

2017

2018

2019

∆ / JR.

5,9

6,3

6,6

7,2

7,1

+4,8%

3,1

3,5

3,9

3,9

3,9

+6,1%

eengezinswoning

8,4

6,3

7,9

8,1

8,6

+2,2%

benedenwoning

5,0

7,1

6,1

6,7

6,3

+7,9%

bovenwoning

6,4

7,1

6,5

7,5

7,4

+4,1%

Vooral eengezinswoningen zijn schaars

Het schema rechts laat de inschrijfduur en zoektijd

De krapte op de sociale huurmarkt is het grootst bij

inschrijfduur

zien van woningzoekenden die via Woningnet op

eengezinswoningen: gemiddeld staan gezinnen die

zoektijd INSCHRIJFDUUR - WONINGTYPE

zoek zijn naar een sociale huurwoning. De cijfers

een sociale huurwoning zoeken 8,6 jaar

hebben betrekking op huurders zonder voorrang en

ingeschreven, waarvan ze gemiddeld 5,3 jaar actief

op woningen zonder doelgroepenlabel, dus de

zoeken. De zoektijd is bij dit woningtype ook het

‘reguliere’ woningen en woningzoekenden. Door een

hardst gestegen. Bij andere woningtypen is de

appartement/flat

5,7

6,0

6,2

7,0

6,9

+4,8%

wijziging in het systeem zijn cijfers over 2020 niet

gemiddelde zoektijd drie à vier jaar. Dat is

studio

4,2

4,2

5,1

5,3

6,5

+12,1%

bruikbaar voor een vergelijking. We keken daarom

weliswaar wat korter dan in veel steden in de

ZOEKTIJD - WONINGTYPE

naar de periode 2015-2019.

Randstad, maar nog steeds ver boven wat wenselijk

eengezinswoning

4,1

4,0

4,7

4,3

5,3

+7,4%

is.

benedenwoning

2,9

3,5

3,7

3,9

3,5

+5,6%

bovenwoning

3,1

3,4

4,2

4,4

3,9

+6,9%

appartement/flat

3,0

3,4

3,7

3,7

3,6

+5,0%

studio

3,0

3,1

4,4

4,7

3,1

+4,3%

Over die jaren nam de schaarste op de sociale huurmarkt toe. Woningzoekenden stonden in 2019

Andere zaken die opvallen (en niet in het schema

gemiddeld 7,1 jaar ingeschreven voordat ze een

hiernaast worden getoond):

woning kregen toegewezen, waarvan ze gemiddeld

-

3,9 jaar actief zochten (d.w.z.: dat ze ook op woningen reageerden). In de periode 2015-2019

-

steeg de inschrijfduur gemiddeld met 4,8% per jaar en de zoektijd gemiddeld met 6,1% per jaar.

gezinnen met twee of meer kinderen zoeken

Bron: Woningnet (2020). N.B.: Deze cijfers gaan alleen over de stad Groningen. Sociale

het langst naar een woning: bijna zeven jaar

huurwoningen in voormalig gemeente Haren worden buiten dit systeem om verhuurd. Uit

alleenstaanden zoeken naar verhouding het

kortst, maar nog altijd bijna vier jaar -

gesprekken die KAW in het kader van het regionale woningmarktonderzoek heeft gevoerd met o.a. Woonborg (actief in voormalig Haren) zien zij ook een toenemende druk op de sociale huurmarkt.

woningen in de categorie ‘midden hoog’ hebben de hoogste zoektijden: bijna 4,5 jaar

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

15

PARTICULIERE HUURMARKT VERGELIJKING SOCIALE HUUR, PARTICULIERE HUUR EN KOOP Vorming en -omzetting ongunstig voor bewoners

STADSDEEL

Net als veel andere grote steden is er een relatief grote

Mensen die geen woning kunnen of willen kopen of geen

GRONINGEN

particuliere huurmarkt in Groningen (vooral in de stad, in

woning kunnen vinden, worden gedwongen een woning te

mindere mate in Haren). Deze markt bedient vooral

huren tegen een relatief hoge prijs. De markt voor particuliere

huishoudens die net te veel verdienen voor een sociale

huur lijkt daarmee vooral gunstig te zijn voor de verhuurders.

huurwoning, maar net te weinig om te kunnen kopen. Om de

Woningzoekenden hebben meer baat bij extra aanbod van

Meerstad e.o.

drie markten goed te kunnen vergelijken, hebben we de

sociale huur- en koopwoningen, zodat alle inkomensgroepen

Nieuw-West

maandlasten omgerekend naar vierkantemeterprijzen. We

makkelijker een betaalbare woning kunnen vinden. Meer

Noorddijk e.o.

gebruikten funda.nl om het actuele particuliere huuraanbod te

aanbod van particuliere huur zou de prijs ervan ook verlagen, maar het is wel belangrijk om te kijken naar het type woning

Particuliere huur duidelijk het duurst

inventariseren en Woningnet voor het sociale huuraanbod.

en prijsklasse, zodat dat aansluit bij de vraag. Het is in Groningen het voordeligst om een woning te kopen.

SOCIALE HUUR

PART. HUUR

KOOP*

Centrum

€ 11,80

€ 16,94

€ 9,10

Helpman e.o.

€ 8,70

€ 13,70

€ 7,90

Hoogkerk e.o.

€ 7,07

Meerdorpen

€ 7,91 € 14,99

Noordoost

€ 9,60

€ 12,69

€ 6,36

Noordwest

€ 11,18

€ 11,58

€ 7,21

Oosterparkwijk

€ 13,20

€ 14,80

€ 7,84

Oud-Noord

€ 9,29

€ 17,77

€ 8,07

Oud-West

€ 14,07

€ 15,51

€ 8,45

Oud-Zuid

€ 10,20

€ 16,02

€ 8,54

€ 18,04

€ 10,13

€ 11,69

€ 11,19

€ 8,32

€ 10,60

€ 11,28

€ 8,76

€ 11,13

€ 14,92

In het schema rechts is te zien dat de gemiddelde

Kortom: vorming of omzetting van koopwoningen naar

vierkantemeterprijs per maand tussen € 7 en € 8 ligt. We

huurappartementen of kamers is ongunstig voor

Zuidoost

hebben daarbij al rekening gehouden met een transactieprijs

woningzoekenden. Er worden (toch al schaarse) woningen

Zuidwest

die 20% boven de vraagprijs ligt, wat in Groningen geen

onttrokken aan de koopmarkt, terwijl het bovendien

VM. HAREN

uitzondering is. Sociale en vooral particuliere huurwoningen

aanzienlijk gunstiger is om een koopwoning dan een

Wijk 00 Centrum

zijn veel duurder.

huurwoning te betrekken.

€ 8,63 € 9,71

€ 6,52

Wijk 01 Land GEMIDDELD

€ 7,28

€ 8,81 € 7,84

Bron: WOZ-registratie en actueel aanbod op Funda en Woningnet. Goedkoopste en duurste plekken zijn gemarkeerd.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

* = prijzen gecorrigeerd voor overbieden

16

PARTICULIERE HUURMARKT WONINGZOEKENDEN TUSSEN WAL EN SCHIP Aanbod betaalbare huur blijft achter

RGA: hoge woonlasten, liever een koopwoning

Woonbehoeftenonderzoek: middeninkomens hebben

In de voorgaande analyse keken we naar het gehele aanbod

Uit het marktonderzoek voor de Regio Groningen-Assen bleek

moeite met het vinden van een betaalbare woning

van particuliere huurwoningen. Er is echter een prijscategorie

dat van alle woningzoekenden ongeveer 12% op zoek is naar

In het woonbehoeften- en woonlastenonderzoek van

die extra aandacht verdient: de middenhuur. Dit zijn

een woning in het middenhuursegment. Dit is maar een kleine

Companen gaf 52% van de huishoudens met een

huurwoningen boven de liberalisatiegrens (in 2021 ligt die op

groep, de meeste mensen met een middeninkomen zouden

middeninkomen aan dat zij moeite hebben met het vinden van

€ 752,33), maar onder een bepaald maximum dat voor de

liever verhuizen naar een betaalbare koopwoning. Ook bleek

een betaalbare woning. De markt voor middenhuur is een

meeste doelgroepen nog betaalbaar moet zijn (meestal wordt

dat de vraag naar particuliere huur voor 80% bestaat uit

stuk kleiner dan die voor sociale huur, maar omdat het

dit tussen de € 900 en € 1.000 gelegd). In de woonvisie is

woningen tót € 1.000 per maand, terwijl het aanbod vaak uit

aanbod relatief nog verder achterblijft valt deze groep toch

ook veel aandacht voor dit marktsegment.

duurdere woningen bestaat. Het aanbod tussen de

vaak tussen wal en schip. Naar schatting 7% van de totale

liberalisatiegrens en een maandhuur van € 850 is op één hand

huurvoorraad valt in de vrije huursector tot € 1.000. De

Met name mensen met een te hoog inkomen om in

te tellen. Veel huishoudens die huren in de vrije sector

behoefte is een stuk groter. Die zou deels komen te vervallen

aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar een

besteden daardoor een veel groter deel van hun inkomen aan

wanneer er meer goedkope koopwoningen worden

te laag inkomen om een hypotheek te kunnen krijgen, zijn

woonlasten dan mensen in de sociale huur of met een

aangeboden. Ook in dat segment is echter zoveel meer vraag

vaak op deze woningen aangewezen. Uit eerder uitgevoerde

koopwoning. Bijkomend probleem is dat veel woningen in het

dan aanbod dat het beter is te kijken naar beide segmenten.

onderzoeken blijkt echter dat deze groep vaak in de knel komt

middenhuursegment relatief klein zijn (vaak appartementen).

Particuliere huur moet vooral goedkoper en groter worden:

op de woningmarkt: ze kunnen niet kopen en niet betaalbaar

Kortom: als gezin met een middeninkomen is er én nauwelijks

het is voor de huishoudens die nu vaak in dat segment

huren. Al gaat het maar om een klein deel van de markt,

aanbod, én zijn de huizen vaak te klein voor een gezin, én

(moeten) zoeken lastig een betaalbare woning te vinden met

gezien het verschil tussen vraag en aanbod is er behoefte aan

betaal je de helft van je netto-inkomen aan huur.

voldoende ruimte, mensen met een verhuiswens vinden hun

én meer betaalbare koop én meer particuliere huur in het

huidige woning vaak te klein.

middensegment, mits de woningen voldoende oppervlakte hebben. 23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

17

KADER: VRAAG EN AANBOD IN DE HUURSECTOR ONVOLDOENDE ONTWIKKELLOCATIES GEREED OM OP TERMIJN IN DE VRAAG TE VOORZIEN Nog onvoldoende ontwikkellocaties gereed In het Meerjarenprogramma Wonen 2021-2024 heeft de

komen. Het complete planaanbod voorziet in ongeveer 1.500

in te spelen op de behoefte moet 15 à 20% van de netto

gemeente de ambitie opgenomen de komende jaren 225

appartementen en 400 eengezinswoningen in de niet-sociale

voorraadgroei bestaan uit sociale huur. Dat zijn 135 tot 250

sociale huurwoningen per jaar toe te voegen. Hiermee zou in

huursector, terwijl de kwalitatieve vraag naar beide

woningen per jaar tot en met 2028. De vraag naar particuliere

theorie de verwachte vraag opgevangen kunnen worden.

woningtypes enkele honderden woningen groter is. Vooral

huur is ongeveer een kwart daarvan, maar het (geplande)

Hierbij is het wel van belang dat ontwikkellocaties snel gereed

voor de periode na 2022 zijn er nog onvoldoende

aanbod is ook kleiner.

zijn om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Daarbij

ontwikkellocaties gereed, zo blijkt uit de woonprogrammering

De afgelopen jaren heeft de Rijksoverheid de ‘markttoets’

speelt mee dat de oriëntatie van woningzoekenden zich richt

van de gemeente. Voor middenhuur is het bovendien van

versoepeld, waardoor woningbouwcorporaties zich weer meer

op de stadsdelen waar de woningdichtheid nu al hoog is: het

belang op te merken dat er vooral behoefte is aan

mogen richten op het middenhuursegment. In de

centrum en de omliggende wijken. Hier is onvoldoende ruimte

gezinswoningen met een redelijk stabiele huur de komende

gemeentelijke woonvisie wordt de ambitie benoemd om deze

om de woningambities te realiseren. Dat zal dus moeten

jaren (bij voorkeur ruim onder de € 1.000).

mogelijkheid aan te grijpen voor het realiseren van extra

gebeuren op locaties buiten het centrum, en zelfs daar in

middenhuur. Uit zowel het marktonderzoek voor de RGA als

hoge dichtheden (veel appartementen). Mensen die een

RGA en Woonbehoeftenonderzoek: werk samen met

de woonprogrammering komt het advies naar voren om

grondgebonden huurwoning zoeken zullen dus concessies

corporaties voor sociale huur én middenhuur

samen met woningbouwcorporaties extra woningen te

moeten doen.

Uit beide onderzoeken blijkt dat er op gemeentelijk niveau

realiseren in het middenhuursegment. Daardoor wordt

tekort is aan zowel sociale als particuliere huurwoningen,

namelijk de blijvende betaalbaarheid daarvan beter

De gemeente erkent ook het belang van voldoende woningen

waarbij ook gewezen wordt op het grote aantal particuliere

gegarandeerd. Om het aanbod meer gelijk te trekken over de

in het middenhuursegment, maar er staan nog onvoldoende

huurwoningen dat nu tegen ‘sociale’ prijzen wordt verhuurd.

hele gemeente (en daarmee dus ook met de vraag) moeten

harde plannen tegenover om aan de vraag tegemoet te

Dit zijn vooral studentenkamers; veel studenten geven echter

er voornamelijk nieuwe locaties gezocht worden in de

aan dat ze liever bij een woningcorporatie zouden huren. Om

gebieden Noordoost, Oost en Zuidoost.

23 februari 2021 | Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen | Definitieve versie

18

TITEL Onderbouwing huisvestingsverordening gemeente Groningen OPDRACHTGEVER Gemeente Groningen

AUTEURS Emiel Heuff Thomas van Zeewijk Vink STATUS Definitieve versie DATUM 23 februari 2021

KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl +31 88 529 0000 l info@kaw.nl