Document · PDF

Bijlage 1 INBO Groningen van Starkenborghstraat 3.pdf

gemeenteraad 2 juli 2025, gemeente GroningenBij agendapunt: f: Stedenbouwkundig plan Van Starkenborghstraat 3 (raadsvoorstel 21-5-25)6.053 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Stedenbouwkundig plan Van Starkenborghstraat 3

Groningen

Datum 8 mei 2025

13378 Groningen

versie #8

Inleiding Lefier heeft het voornemen om op de locatie aan de Van Starkenborghstraat 3, tussen de Abel Tasmanschool en de R.K. San Salvatorkerk een appartementengebouw te realiseren. Voor de inpassing van de nieuwbouw zijn we in nauw overleg met de gemeente, de kerk en de school. In dit stedenbouwkundig plan wordt getoond hoe we aansluiten op de door de gemeente meegegeven stedenbouwkundige randvoorwaarden zoals omschreven in het “Ruimtelijk ontwikkelkader herontwikkeling Van Starkenborghstraat 3” d.d. d.d. 02/10/2024’. En hebben we de cultuurhistorische waarden van de locatie geanalyseerd om tot een weloverwogen plan te komen. Met deze randvoorwaarden als basis hebben we verschillende scenario’s onderzocht en het volume ingepast met daarbij een aantal beeldreferenties voor de architectuur. Het resultaat is het voorliggend stedenbouwkundig plan.

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Vooraf Aanleiding en programma

Bouwstroom Noord

Overwegingen

In de wijk Helpman/De Wijert heeft Lefier een kleine duizend woningen in bezit. Dit perceel is in 1994 aangekocht als herontwikkelingslocatie om de portefeuille in dit deel van de stad uit te breiden. Het huidige pand, inmiddels deels gesloopt, met onzelfstandige eenheden was onderdeel wvan de BOG/studentenportefeuille. De afgelopen jaren is de locatie onder de leegstandswet antikraak verhuurd in aanloop naar de herontwikkeling.

Dit project is onderdeel van de Bouwstroom Noord. Bouwstroom Noord is een strategische samenwerking tussen vijf woningcorporaties en twee aannemers in Noord-Nederland. Deze bouwstroom is ontstaan vanuit de wens en noodzaak om passende sociale nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden en maatschappelijke impact te kunnen en blijven maken voor (toekomstige) huurders. Hierbij staat het bouwen van voldoende geschikte woningen voor de (kwetsbare) corporatiedoelgroepen op langere termijn centraal.

Lefier heeft de grond inclusief bebouwing aangekocht met de intentie om het bestaande pand te slopen. De afgelopen jaren is de locatie onder de leegstandswet antikraak verhuurd in aanloop naar de herontwikkeling. In het voorjaar van 2024 hebben de laatste bewoners het complex verlaten. Vervolgens is afgelopen zomer de tussen de school en de kerk gelegen laagbouw gesloopt. Het door de gemeente aangewezen karakteristieke deel tegen de naastgelegen kerk moet nog gesloopt worden.

Strategisch gezien is het behoud van onzelfstandige eenheden voor de toekomstige verhuurbaarheid niet aantrekkelijk. De stijging van kleine een- en tweepersoons huishoudens heeft veel vraag naar twee en drie kamer appartementen in de sociale huur gecreëerd. Lefier is daarom al ruim zeven jaar voornemens om op deze locatie door middel van een sloop/nieuwbouwproject een duurzame aanvulling voor de lange termijn te ontwikkelen. Deze ontwikkeling maakt onderdeel uit van de gemaakte prestatieafspraken tussen Gemeente Groningen en Lefier. Lefier heeft als eis dat nieuwbouw geschikt is voor een brede doelgroep in het sociale segment. De appartementen zullen volgens het standaard Programma van Eisen (PvE) van Lefier gebouwd worden. Dit houdt o.a. in: levensloopbestendig. In het PvE van Lefier staat daarom standaard een liftontsluiting opgenomen zodat elke woning drempelvrij toegankelijk is. Met een lift blijft de toekomstige verhuurbaarheid voor meerdere doelgroepen geschikt. Gezien de ligging van de locatie is het aannemelijk dat een oudere doelgroep zich aangetrokken zal voelen tot de appartementen. De wens is om circa 25 tot 30 appartementen te ontwikkelen met een verdeling tussen twee en drie kamerwoningen.

Bouwstroom Noord biedt de mogelijkheid om voor huurders in de sociale sector een veilig, comfortabel en betaalbaar thuis te creëren, zelfs met een beperkt ontwikkelbudget. Door de middelen slim in te zetten kan Lefier kwalitatief goede woongebouwen neerzetten waar Lefier én de toekomstige bewoners jarenlang plezier van kunnen hebben. Het lerend vermogen binnen de Bouwstroom Noord, het gebruik maken van een standaard PvE en Product Markt Combinaties (PMC’S) zijn daarbij essentieel. De corporaties borgen hiermee de betaalbaarheid, de gewenste productiecapaciteit en kostenbesparing van nieuwbouwwoningen én de bouwstroompartners zijn gebaat bij voorspelbaarheid en continuïteit. De sloop/nieuwbouw op deze locatie wordt uitgevoerd door bouwstroompartner Trebbe. De basisplattegronden van de Bouwstroom Noord worden waar nodig aangepast op de specifieke eisen vanuit de locatie.

Voor de herontwikkeling hebben we verschillende scenario’s onderzocht (zie bijlagen). Waarbij naast sloop/ nieuwbouw (scenario 1) ook het behouden en integreren van het bestaande pand in de nieuwbouwontwikkeling (scenario 2) is meegenomen. Na afweging van verschillende factoren heeft scenario 1 (sloop/nieuwbouw) de voorkeur. In dit scenario kunnen passend binnen de stedenbouwkundige structuur van de buurt circa 26 levensloopbestendige appartementen aan de voorraad worden toegevoegd. Appartementen die zowel energetisch als qua woonkwaliteit veel comfort bieden tegen een aantrekkelijke prijs/kwaliteit verhouding. Het bestaande pand verkeert energetisch en bouwkundig in matige staat. Om het gebouw te transformeren tot een beperkt aantal volwaardige appartementen is een zeer ingrijpende en kostbare verbouwing nodig. Bovendien leidt dit stedenbouwkundig tot een minder samenhangend geheel in de buurt dan scenario 2. In dit boekwerk nemen we u aan de hand van een locatieanalyse en daaropvolgende modellenstudie mee in de vertaling naar de voorliggende stedenbouwkundige inpassing. BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Inhoud

1 2 3 4 5

Locatie Situatie Programma Parkeren Groen, natuurinclusiviteit en water Cultuurhistorie

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Inpassingsstudie Stedenbouwkundig plan

Beeldreferenties architectuur

Bijlagen

Locatie Situatie Programma Parkeren Groen, natuurinclusiviteit en water

Locatie De locatie bevindt zich aan de Van Starkenborghstraat, ingeklemd tussen aan de noordzijde de R.K. San Salvatorkerk (een gemeentelijk monument), aan de zuidzijde de Abel Tasmanschool en aan de westzijde een appartementengebouw met een galerij ontsluiting. Helpman West is een buurt die bestaat uit een mix van woningen uit de jaren 30 en jaren 50 van de vorige eeuw. De locatie ligt op de overgang van deze twee periodes. De wijk kenmerkt zich door een stedenbouwkundige structuur met een duidelijke ruimtelijke hiërarchie van hoofdstraten, woonstraten, pleinen en openbaar groen met zachte overgangen tussen publiek en privé door voortuinen die worden omzoomd door hagen. De gebouwen in de wijk kenmerken zich door een ingetogen baksteenarchitectuur in rood metselwerk met bijzondere metselwerkdetails. Het achterliggend programma bepaalt in sterke mate het gevelbeeld. Materialisatie, etagescheidingen, puien, balkons en kozijnen bepalen de geleding. De ontsluiting vindt plaats via portieken of galerijen. Ritmiek en lijnenspel zijn essentieel en bepalen voor een belangrijk deel de architectonische kwaliteit.

Van Starkenborghstraat, Groningen BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Luchtfoto met omliggende bebouwing

R.K. San Salvatorkerk, 1951 Sacristie, uitbreiding kerk 1962

Pastorie, uitbreiding kerk 1962 Parkeerterrein van de kerk, pleinruimte heeft een wat onduidelijke begrenzing Laagbouw, inmiddels gesloopt

Woongebouw met daaronder halfverdiept bergingen, de ruimte achter het gebouw ligt verdiept Abel Tasmanschool, het bouwblok wordt doorsneden door het schoolplein met daarop iets terugliggend de school als zelfstandig volume

Van Starkenborghstraat, Groningen BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Locatie

1. groen en water Hora Siccamasingel

2. richting Van Starkenborghstraat via Van Royenlaan

3. richting Helperplein via Van Imhoffstraat

4. locatie aan de Van Starkenborghstraat

5. naastgelegen schoolgebouw

6. hoogteverschil aan achterzijde locatie

7. oostgevel R.K. San Salvatorkerk

8. westgevel R.K. San Salvatorkerk

9. Van Starkenborghstraat vanaf zijde R.K. San Salvatorkerk BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Programma APPARTEMENTEN • 26 stuks • levensloopbestendig • mix van kleine en middelgrote appartementen van de Bouwstroom Noord ALGEMEEN • brandcardlift • bergingen op begane grond of Haagse bouwbrief met gemeenschappelijke fietsenstalling (3 fietsen/woning) en ruimte voor scootmobielen op begane grond (12 m2) PARKEREN • 12 parkeerplaatsen GROEN* • waar mogelijk rekening houden met bestaande bomen • monumentale boom op achterterrein behouden • terugbrengen van 130m2 houtopstand • compenseren van gekapte bomen volgens richtlijn gemeente • plan wordt uitgewerkt volgens richtlijnen natuurinclusief bouwen Gemeente Groningen * zie “20241111 BEA ontwikkeling Van Starkenborghstraat 3 Groningen.pdf” d.d. 11/11/2024 door Heldergroen Bestaande situatie 1:500 BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Ingemeten groen + maatregelen

Legenda Bomen behoud behoud met maatregel kappen kroonprojectie + 2 m kroonprojectie Houtopstand rooien behouden Stambescherming Bouwhekken boomspiegel

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Bestaande situatie met nieuw gebouw, te kappen en nieuwe bomen

Vanuit de BEA zijn een aantal bomen te compenseren. Dit zal in de volgende fase verder worden uitgewerkt. De gedachte is nu om dit op het achterterrein te doen en in de straat zelf. Hier ‘missen’ een aantal bomen in het beplantingspatroon. gebouwcontour te kappen boom nieuwe boom 1:200

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Parkeren Het parkeren bij de nieuwbouw zal op eigen terrein plaatsvinden. Hiervoor wordt de vigerende parkeernorm aangehouden. Daarnaast is er sprake van dubbelgebruik door de school. Overdag zal een deel van de parkeerplaatsen (6 stuks) gebruikt mogen worden door medewerkers. Dit dubbelgebruik is tot stand gekomen in afspraken tussen Lefier en Gemeente Groningen over grondruil welke benodigd is voor het realiseren van een fietsenstalling voor de school en de realisatie van het complex. In de vervolgfase(s) zal het gebruik en beheer van de parkeerplekken worden uitgewerkt.

Aantal parkeerplaatsen Het totaal benodigde aantal parkeerplaatsen is berekend aan de hand van onderstaande uitgangspunten. Het complex zelf 26 appartementen norm sociale huurwoning 50-75 m2 = 0,4 pp/app 0,4 x 26 = 10,4 = 11 plekken

Schaal 1:500

Overdag dubbelgebruik met school Aanwezigheidspercentage woningen gehanteerd van 50% (conform beleidsregel) 0,5 x 11 = 5,5 = 6 plekken Totaal te maken

= 12 plekken

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Natuurinclusiviteit en water

Voorafgaand aan het gebouwontwerp hebben we een check gedaan ten aanzien van de te nemen natuurinclusieve maatregelen. 2.2 Het type project Het project valt in de categorie Middelgroot vanwege de omvang van het kavel. 2.3 Te behalen score Maatregelen in het gebouw (30%) 4 punten Maatregelen aan het gebouw (30%) 4 punten Maatregelen directe omgeving (40%) 6 punten + totaal 14 punten 2.4 Gebouwtype Dit project valt in de categorie Complexen

Wanneer we kijken naar de maatregelen die genoemd staan in ‘Bijlage 3 Maatregelentabel Complexen’ zien we onderstaande punten als onderdelen die passen bij het complex en die we in het VO nader gaan onderzoeken. In het gebouw • nestplek gierzwaluw • nestplek huismus • zomerverblijf vleermuis • winterverblijf vleermuis • insectsteen Op/aan het gebouw • gevelgroen • groen in permanente bakken op/aan balkon Direct om het gebouw • geveltuin grondgebonden • onverharde tuin/privéruimte • invulling onverharde deel kavel • haag op erfgrens • inheemse boom • inheemse struiken

Watertoets De rekentool klimaatrobuuste ingrepen is ingevuld. Met het toepassen van halfverharding bij de parkeerplaatsen en het realiseren van zoveel mogelijk groen, vangen we het grootste deel van de benodigde waterberging op. In de vervolgfase zullen we onderzoeken hoe we het tekort van 13,4 m3 waterberging op kunnen vangen. Kavel (nieuw) 1387 m2 Dak (incl. galerij) 630 m2 Verharding 347 m2 Halfverharding (parkeerplaatsen) 150 m2 Groen 260 m2

bron : https://rekentool.groningen.nl/

BELEIDSKADER

Natuurinclusief bouwen Januari 2022

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Cultuurhistorie

Cultuurhistorische waarden locatie De bebouwing in het plangebied is gemarkeerd als karakteristiek. Daarnaast is een deel van de omliggende bebouwing monumentaal of ook karakteristiek. Deze gebouwen zijn onderdeel van een ensemble. Een onderdeel welke als waardevol beschouwd wordt.

De cultuurhistorische waarden van de gebouwen van de San Salvatorkerk (1) en de Abel Tasmanschool (3) worden uitvoerig beschreven. Van de latere uitbreidingen van de kerk, waaronder de Pastorie (2), is enkel de waarde omschreven welke zij hebben binnen het stedenbouwkundig ensemble.

Op de volgende pagina’s wordt de cultuurhistorische waarde van de verschillende plekken uiteen gezet. Rechts is een tekening te zien met het oorspronkelijke plan van het San Salvatorcomplex. De noordelijke helft van het bouwblok is ingevuld met afwisselend gebouwen en open ruimten. Deze open ruimtes vormen deels ook de stedenbouwkundige wand van het bouwblok. Naast de kerk is het plein goed te herkennen als echte opening in het bouwblok. Daarnaast valt de school op met haar dwarse ligging in het bouwblok. Hoewel de uitvoering van het plan enigzins anders heeft plaatsgevonden, is de opzet zeker te herkennen in de huidige bebouwing.

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Oorspronkelijk ontwerp San Salvatorkerk, Sacristie en Pastorie Gevelaanzichten bestektekening aanbouw van toren, sacristie en pastorie, 1959 De kerk is gebouwd in 1951. De Sacristie en Pastorie zijn 10 jaar later gebouwd volgens tekening. De toren is nooit gebouwd. In 1994 is de pastorie door Lefier aangekocht ten behoeve van herontwikkeling. In de loop der jaren zijn veel kozijnen en puien van de verbindende delen tussen de gebouwen vervangen. De zuidgevel is ter plaatse van de aansluiting met de, inmiddels gesloopte, laagbouw aangepast. Tevens zijn een aantal openingen dichtgezet ter behoeve van ander gebruik.

bron: https://code.waag.org/buildings/ BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Cultuurhistorie San Salvatorkerk R.K. San Salvatorkerk Prominent gesitueerd op de zuidoostelijke zijde van de kruising van de Hora Siccamasingel / Hora Siccamakade en de Van Starkenborghstraat in de westelijke naoorlogse uitbreiding van de wijk Helpman. Gemeentelijk monument MON Nummer: 104358 Gerealiseerd in 2 fasen: 1951-1962 Architecten: Ir. J.G. Deur en Ir. C. Pouderoyen Bouwstijl: Bossche School

Waardering R.K. kerkgebouw de ‘St. Salvator’ met sacristie en pastorie, markant gesitueerd aan de Hora Siccamasingel met vijverpartijen en groenstroken, in twee fasen gebouwd in de periode 1951-1962 in opdracht van het R.K. Kerkbestuur St. Salvator naar ontwerp van het Nijmeegse architectenbureau Ir. J.G. Deur en Ir. C. Pouderoyen in de stijl van de zogenaamde Bossche school. Cultuurhistorische waarde Vanwege zijn cultuurhistorische waarde, als belangrijke representant van de vroeg naoorlogse R.K. kerkbouw in Groningen van belang voor de geschiedenis en ontwikkeling van de naoorlogse kerkbouw en de plaats die dit ontwerp daarbij inneemt als representant van de traditionele stroming binnen de R.K.-kerkbouw. Architectuurhistorische waarde Vanwege zijn architectuurhistorische waarde gelet op de esthetische kwaliteiten van het ontwerp in de vorm van een vroegchristelijke basilica met verhoogd middenschip, lagere zijbeuken en een halfrond uitgebouwde apsis als representant van de traditionele stroming in de vroeg naoorlogse R.K.

kerkbouw naar Brabants voorbeeld (de zogenaamde Bossche school) die tot uiting komen in de robuuste, gesloten en massieve hoofdvorm en de ambachtelijke kwaliteit van de toegepaste baksteenornamentiek in de vorm van reliefmetselwerk, muizetanden en stroomlagen en de iconografisch op elkaar afgestemde, grotendeels originele inrichting en aankleding van het kerkinterieur met een vloer van Noorse leisteen, de orgeltribune met orgel, de wandschildering van de apsis naar vroegchristelijke trant, de ambachtelijk vervaardigde houten plafondversieringen met sierranden, de originele banken en kruiswegstaties; in de sacristie van belang het glas-applique-rondvenster.

Vanwege de gaafheid van het ontwerp van zowel het exterieur als het interieur met vrijwel complete interieur-inrichting en aankleding, zoals onder meer de betonnen zuilen, het met cassetten en sierlijsten versierde houten plafond, de Kruiswegstaties, de doopkapel met doopvont, de orgeltribune met orgel, de mozaiekvloer van het priesterkoor en de muurschildering van de wand van de apsis. Stedenbouwkundige waarde Vanwege zijn stedenbouwkundige waarde vanwege zijn situering aan een brede groenstrook met vijverpartijen die de scheiding vormt tussen de wijken Helpman en De Wijert en zijn betekenis vanwege de markering van het stadsbeeld ter plaatse. Vanwege zijn grote zeldzaamheid als enige representant in Groningen van de zogenaamde Bossche School.

bronnen https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/ NL.IMRO.0014.BP648GebouwdErfgd-vg01/b_ NL.IMRO.0014.BP648GebouwdErfgd-vg01_tb3.pdf https://groningen.maps.arcgis.com/apps/webappviewer/ index.html?id=969283f9fa25440690124ae03b9b08f2 BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Waardestelling Van Starkenborghstraat 3

De Pastorie en het parochiehuis van de San Salvatorkerk zijn zowel op gebouwniveau als stedenbouwkundig niveau als karakteristiek aangemerkt (score hoger dan 6).

Karakteristieke Panden en Objecten

Helpman, naoorlogse stedenbouw, open verkaveling

Objectnummer: 152959 Objectnaam: Van Starkenborghstraat 3, pastorie en parochiehuis San Salvatorkerk Gr

Objectnummer: 130048 Objectnaam: Helpman, naoorlogse stedenbouw, open verkaveling

Samenvatting Dit betreft Karakteristieke Panden en Objecten Van Starkenborghstraat 3, pastorie en parochiehuis San Salvatorkerk Groningen

Samenvatting Dit betreft Ensembles Helpman, naoorlogse stedenbouw, open verkaveling

Datering perioden Jaar begin Jaar eind

1955 1965

Aanvullende informatie Categorie Religie Subcategorie Kerkelijk bijgebouw Subtype Tweelaags pand met zadeldaken Oude kern Nee Oorspronkelijke functie Pastorie en parochiehuis Huidige functie Wonen Crit. Stedenbouwk. Ensemble Hoge waarde Crit. Cult. Historie Positieve waarde Crit. Gaafheid Positieve waarde Crit. Zeldzaamheid Positieve waarde Crit. Arch. Bouwhistorie Positieve waarde Bron - + Puntenscore 7

Aanvullende informatie Categorie Subcategorie Subtype Oude kern Oorspronkelijkie functie Huidige functie Crit. Stedenbouwk. Ensemble Hoge waarde Crit. Cult. Historie Hoge waarde Crit. Gaafheid Positieve waarde Crit. Zeldzaamheid Positieve waarde Crit. Arch. Bouwhistorie Positieve waarde Bron Hacquebord, L. & R. Overbeek (z.d.) Wijk beschrijving Helpman + Puntenscore 8

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Waardestelling Hora Siccamasingel 206

Hora Siccamasingel 206 is een karakteristiek pand uit 1955. Het is een tweelaagse gangsschool met plat dak. Het is een voorbeeld van shakehands-architectuur waarbij nieuwe bouwtechnieken gecombineerd werden met historische bouwmaterialen als baksteen. Met een score van 7 is dit adres aangemerkt als karakteristiek.

1. Stedenbouwkundig/Ensemblewaarde (score +) Stedenbouwkundig van belang als onderdeel van de open verkavelingsstructuur van de naoorlogse stadsuitbreiding, die een hoge samenhang kent in architectuur. 2. Beeldbepalende waarde (score +) Van belang voor het beeld in relatie tot de omgeving. 3. Historische/Representatiewaarde (score ++) Van belang vanwege de relatie met het San Salvatorcomplex, als katholieke school bij het kerkgebouw.

5. Architectuur/Bouwhistorische waarde (score +) Van belang vanwege de voor de bouwtijd kenmerkende bouwstijl, typologie, vorm, materiaalgebruik en constructie. Vanuit de functionaliteit ontworpen volumespel. Grote glaspuien van het licht-lucht-ruimte principe. Architectonische details: markante betonnen rastergevel met Siermetselwerkdetails. Naar buiten uitkragende betonnen raamomlijstingen en overstekken, flagstone-afwerking. 6. Zeldzaamheidswaarde (score +) Relatief zeldzaam als kleinschalig schoolgebouw, binnen een religieuze context.

4. Gaafheid (score +) Min of meer gaaf in hoofdvorm, gevelindeling en detaillering.

Transformatiemogelijkheden en afwegingskader cultuurhistorie Er is schetsmatig gekeken naar een mogelijke transformatie van de voormalige pastorie. Aan de hand van de bestaande tekeningen en foto’s is gekeken naar hoe het gebouw aangepast kan worden tot zelfstandige eenheden welke een aanvulling zijn op de woningportefeuille van Lefier. Ruimtelijk In het volume kunnen vier kleine appartementen en een trapopgang (zonder lift) gerealiseerd worden. Bergruimte kan gemaakt worden in het eenlaagse deel. De huidige indeling van het pand, de trappen en de constructieve opzet, leent zich niet direct voor een transformatie naar woningen. De huidige indeling, welke voornamelijk bestaat uit lichte scheidingswanden, zal geheel vervangen en gewijzigd dienen te worden. Hoofdentree en buitenruimten zullen logischerwijs een plek krijgen aan de zuidzijde van het gebouw met balkons op een losstaande constructie. Het huidige pand is immers niet berekend op aanvullende belastingen van balkons. Om het gebouw en de buitenruimten te kunnen betreden zullen een aantal openingen aangepast moeten worden. De gevel kent verder een ruime hoeveelheid aan openingen, welke naar verwachting kunnen voorzien in voldoende daglicht.

Om het pand geschikt te maken voor permanente bewoning zal ingrijpend gerenoveerd moeten worden. Denk hierbij aan voorzetkozijnen, voorzetwanden, dakvervanging, het isoleren aan de constructieve binnenzijde van het gebouw en het renoveren van de vloeren. Om woningen brandtechnisch en akoestisch goed te scheiden zullen voorzieningen aangebracht moeten worden. Daarnaast zal een grote installatietechnische aanpassing gedaan moeten worden om het complex op te waarderen naar de huidige standaard van gasloos label A. Conclusie Om het pand succesvol te transformeren zal een ingrijpende verbouwing plaats moeten vinden. Een transformatie betekent een forse aanpassing van de zuidgevel. Deze gevel zal na transformatie als voorgevel gaan fungeren. Het vergroten van een aantal openingen en het toevoegen van balkons en buitenruimtes op de begane grond zal de gaafheid en de afleesbaarheid van het oorspronkelijk ontwerp aantasten.

Bouwkundig De laatste jaren, in aanloop naar de herontwikkeling, is minimaal onderhoud gepleegd aan het gebouw. De indeling is grotendeels ongewijzigd. Een aantal jaren geleden is het pand geschikt gemaakt voor tijdelijke bewoning (onzelfstandig) door studenten. In de gevel is een groot deel van de kozijnen vervangen door kunststof kozijnen en zijn enkele openingen dichtgezet.

Plattegrond te slopen deel

Huidige staat gevels achterzijde Pastorie incl. aangebrachte voorzieningen tbv verhuur

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Transformatiemogelijkheden en afwegingskader cultuurhistorie DEEL 2 — AFWEGINGSMODEL VOOR KARAKTERISTIEKE PANDEN EN OBJECTEN

Criteria constructieve waarde

Extra

Conditie

Info

Uitstekende conditie

Gebreken** aan de bouwconstructie komen niet of zeer incidenteel voor (geen gebrek) en hebben geen invloed op stabiliteit, vormvastheid en/of functionaliteit.

Goede conditie

Gebreken** aan bouwconstructie komen incidenteel voor, maar hebben geen invloed op stabiliteit, vormvastheid en/of functionaliteit (gering gebrek).

Redelijke conditie

De bouwconstructie vertoont plaatselijk serieuze gebreken**, maar deze hebben geen invloed op stabiliteit, vormvastheid en/of functionaliteit.

Matige conditie

De bouwconstructie vertoont plaatselijk serieuze en ernstige gebreken** die van invloed zijn op het functioneren van het bouwdeel.

Voer aanvullend onderzoek uit

Slechte conditie

De bouwconstructie vertoont meerdere serieuze en ernstige gebreken** waardoor de functionaliteit van het bouwdeel niet meer gewaarborgd is/er sprake is van functieverlies.

Voer aanvullend onderzoek uit

Zeer slechte conditie

Er is sprake van structurele ernstige gebreken** in de bouwconstructie waardoor het bouwdeel onbruikbaar is.

Voer aanvullend onderzoek uit

Het gebouw is traditioneel gebouwd en vertoont constructief op een aantal plaatsen serieuze gebreken welke bij een verbouwing aangepakt dienen te worden.

*Onder de bouwconstructie worden de onderdelen bedoeld die als doel hebben om belasting van het pand en het gebruik van het pand te dragen, zoals vloeren, muren, kolommen en balken. **gebreken, waarbij er onderscheid gemaakt wordt tussen: • Geen gebrek: er is geen gebrek. • Gering gebrek: het gebrek doet geen afbreuk aan functionaliteit. • Serieus gebrek: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouwdeel beïnvloeden, zonder het functioneren ervan aan te tasten. • Ernstig gebrek: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouwdeel beïnvloeden.

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Transformatiemogelijkheden en afwegingskader cultuurhistorie DEEL 2 — AFWEGINGSMODEL VOOR KARAKTERISTIEKE PANDEN EN OBJECTEN

Criteria functionele waarde Criteria

gunstige waarde

matige waarde

slechte waarde

Wat is het energielabel van het gebouwdeel dat grenst aan de karakteristieke onderdelen?

A of B

C of D

E tot G

Het gebouw heeft nu geen energielabel maar gezien het bouwjaar en staat van onderhoud(shistorie) is het aannemelijk dat het een energielabel E of lager heeft.

Hebben de karakteristieke onderdelen een negatieve invloed op de ventilatie van het object?

Nee, er is geen/ nauwelijks invloed

Ja, er is enige invloed. Er is bijv. sprake van schimmelvorming in enkele ruimten

Ja, er is grote invloed. Er is bijv. sprake van schimmelvorming in meerdere ruimten

Er is op een aantal plekken vochtdoorslag te zien in de gevel. De ventilatie is op dit moment natuurlijk. De meeste kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen met ventilatieroosters.

Het binnenklimaat (geluid en warmte) van het gebouwdeel dat grenst aan de karakteristieke onderdelen is:

Goed, er is een goede geluidwering en is weinig tot geen warmteverlies via koudebruggen en tocht

Matig, er is een matige geluidwering en/of matig warmteverlies via koudebruggen en tocht.

Slecht, er is een slechte geluidwering en/of veel warmteverlies via koudebruggen en tocht.

De huidige schil is slecht geïsoleerd en op de meeste plaatsen origineel.

De brandveiligheid van het gebouwdeel dat grenst aan de karakteristieke onderdelen voldoet:

Aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012

Matig aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Lichte bouwkundige aanpassingen zijn nodig.

Slecht aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Ingrijpende bouwkundige aanpassingen zijn nodig.

Het pand is op dit moment ongeschikt voor zelfstandige bewoning gelet op brandveiligheid en geluidseisen.

Is er asbest in (de aan de karakteristieke onderdelen grenzende delen van) het object aanwezig?

Nee, niet aanwezig

Ja, in één bouwdeel aanwezig

Ja, in meerdere bouwdelen aanwezig ingrepen nodig.

Op diverse plekken is asbest aangetroffen, zie bijlage ‘asbestrapport’. Dit is inmiddels verwijderd.

De plattegrond en verdiepingshoogte van de aan de kar. onderdelen grenzende ruimtes is:

Geschikt en functioneel. En/of flexibel te herindelen. Voor het anders indelen zijn geen/ weinig constructieve aanpassingen nodig.

Beperkt te herindelen. Voor het anders indelen zijn enkele constructieve aanpassingen nodig.

Slecht te herindelen. Voor het anders indelen zijn grote constructieve ingrepen nodig.

Het gebouw zal ingrijpend verbouwd moeten worden om vier functionele appartementen te realiseren. Dit geldt zowel voor de plattegrond, maar zeker ook voor de gevels. Een aantal kozijnen zal moeten worden vergroot om een hoofdentree te kunnen maken en toegang te bieden naar buitenruimtes van de appartementen. Ook zullen voor de bovenste appartementen balkons moeten worden toegevoegd. Dit zal het aangezicht flink aantasten.

Is er de afgelopen vijftien jaar groot onderhoud uitgevoerd aan de bouwdelen waar de karakteristieke onderdelen onderdeel van zijn?

Nee, dit heeft een negatieve impact op de weging.

Ja, dit heeft een positieve impact op de weging.

De afgelopen jaren is geen groot onderhoud gepleegd. Het gebouw is wel geschikt gemaakt voor onzelfstandige bewoning. Hiervoor zijn aan aantal voorzieningen aangebracht zoals vluchtvoorzieningen.

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Inpassingstudie Stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Op de bestaande situatie zijn de belangrijkste stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het “Ruimtelijk ontwikkelkader herontwikkeling Van Starkenborghstraat 3” d.d. 02/10/2024, puntsgewijs aangegeven. Daarnaast ligt er de opgave de fietsenstalling van de school integraal op te nemen. Hiervoor zal een grondruil plaatsvinden tussen Lefier en de Gemeente Groningen.

Plein van de San Salvatorkerk behouden danwel versterken Erfgrens met kerkplein begrenzen met haag van 1,80m hoog Woningen op begane grond krijgen tuintjes en entree aan de straatzijde voor levendigheid plint en zachte overgang publiek/privé Buitenruimten op de verdiepingen aan de straatzijde, geheel of half terugliggend Bouwhoogte is 4 lagen met op de bovenste laag een setback van minimaal 2 meter aan de straatzijde Parkeerplaatsen worden groen omzoomd Inpassing fietsenstalling school geschikt voor 120 fietsen Zijgevels zijn niet gesloten, wel ondergeschikt aan straatgevels Zijgevel staat in rooilijn van achterliggende gebouw Schoolplein blijft in stand en als plein herkenbaar Voorgevel staat in rooilijn overige gebouwen aan de Van Starkenborghstraat, daarmee wordt het bouwblok aangeheeld

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Aanhelen van het bouwblok

Bestaande situatie

Scenario 1 - behoud bestaande pand

Het deel van Helpman West waar de locatie deel van uitmaakt bestaat grotendeels uit gesloten bouwblokken. Ons bouwblok heeft twee “specials” in zich. Namelijk, de R.K. San Salvatorkerk en de Abel Tasmanschool. Het blok is in verschillende fases gebouwd, wat resulteert in een diversiteit in architectuur.

Tegelijkertijd wordt gevraagd het plein bij de kerk te voorzien van duidelijke(re) wanden en de ruimte rondom de school beter te definiëren zodat het schoolplein meer pleinkwaliteit krijgt. Het schoolplein is tevens een doorzicht van de Hora Siccamasingel naar de Van Imhoffstraat.

De wandwerking van het bouwblok is door de twee “specials” minder gesloten dan andere bouwblokken in de buurt. In het “Ruimtelijk ontwikkelkader herontwikkeling Van Starkenborghstraat 3” wordt gevraagd deze sterker te maken en aan te sluiten bij de maat en schaal van de blokken in de buurt.

In de zoektocht naar een nieuwe invulling voor de locatie zijn twee scenario’s onderzocht. Scenario 1 - behoud bestaande pand In dit scenario is gekeken naar de ruimtelijke impact wanneer het karakteristieke deel naast de kerk behouden zou blijven. Bij behoud van het bestaande pand is er ruimte om een relatief kort blok op de locatie te bouwen.

Scenario 2 - sloop/nieuwbouw

Dit volume sluit qua korrel niet goed aan op de lengte van de bouwblokken in de buurt (zoals meegegeven is in het ruimtelijk ontwikkelkader). Dit scenario is zoals eerder aangegeven afgevallen. Scenario 2 - sloop/nieuwbouw In dit scenario is de gehele locatie ingevuld met een nieuw volume. Zo ontstaat de mogelijkheid om aan te sluiten op de structuur van de bouwblokken in de buurt en de Van Starkenborghstraat eenduidiger vorm te geven. Op deze manier sluiten we beter aan op de korrel in de buurt en kunnen de kerk en de school als “specials” in het bouwblok benadrukt worden.

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Stedenbouwkundig concept De inpassing van een nieuw volume geeft de mogelijkheid om het bouwblok beter aan te laten sluiten op de structuur van de wijk en het oorpronkelijk plan van het San Salvatorcomplex. De oostelijke wand wordt afgemaakt waardoor zowel de R.K. San Salvatorkerk als de school weer de “special” in het bouwblok worden. De afwisseling in open en dicht in de gevelwanden wordt hiermee versterkt.

bouwvlak en kavel

De nieuwe bebouwing komt met de zuidelijke zijgevel gelijk te staan met die van het erachter gelegen woongebouw aan de Hora Siccamasingel. Deze begrenst de doorgang via het schoolplein in het verlengde van de Van Imhoffstraat. Het gebouw sluit in maat en schaal aan op de bouwblokken in de buurt. Een langgerekt blok in vier bouwlagen met een terugliggende vierde laag. Het volume is opgebouwd uit een mix van 2- en 3-kamer appartementen waarbij de grotere appartementen op de koppen gelegen zijn. Deze omsluiten de galerij en maken een overhoekse oriëntatie mogelijk.

massa volgens ruimtelijk kader

De appartementen doen in ritmiek mee in het ritme van de woongebouwen in de directe omgeving. Door de hoofdentree naast de laatste beuk aan de zijde van de school te leggen, ontstaat een mogelijkheid om in het verlengde van de Van Imhoffstraat een bijzondere hoek te maken van het hoekappartement en de hoofdentree. In hoogte en in uitwerking van de architectuur liggen er kansen om aan te sluiten bij elementen en kenmerken die te vinden zijn in de buurt. Een ingetogen woongebouw met aandacht voor detail en plaatsing in de buurt zodat de kerk en de school als “specials” aandacht krijgen.

bijzondere hoek door iets afwijkende massa

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Nieuwe situatie

Doorgang naar het parkeerterrein en ruimte voor een smalle groenstrook. De eindgevel van de sacristie wordt aangeheeld met stenen van de pastorie en de ommuurde binnentuin wordt afgemaakt. Op de overige delen van de erfgrens wordt een hoge haag aangeplant. Op deze manier wordt de pleinwand aan de kerkzijde te versterkt. De woningen op de begane grond krijgen de voordeur aan de straatzijde en een voortuin. In de directe omgeving is in het straatprofiel ruimte om de overige te compenseren bomen te plaatsen Rondom (direct achter het gebouw en aan de zijde van het schoolplein) is ruimte voor groen De twee beuken die als (fietsen)berging gebruikt worden en de ruimte tot aan de stoep sluiten in vormgeving en materialisering van de gevel zoveel mogelijk aan bij de begane grond woningen. Bij de hoofdentree komen nietjes voor de fietsen van bezoekers Monumentale boom kan behouden blijven

Zijgevel staat in rooilijn van achterliggende gebouw Ruimte voor het fietsparkeren van de school Op het achterterrein is ruimte voor drie nieuwe bomen tussen het parkeren. De haag kan hier doorlopen voor een eenduidig beeld en compensatie van de houtopstanden.

Schaal 1:500

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Plein bij de kerk

huidige situatie

Het plein naast de kerk is in de loop van de jaren steeds op kleine onderdelen aangepast. Door langs de erfgrenzen van het plangebied hoge hagen aan te planten ontstaat er een rustiger beeld en duidelijkere afbakening van het plein naast de kerk. nieuwe situatie

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

groenzone algemeen

ontsluiting berging/fietsen

Gebouwconfiguratie - Model 1 13

Totaal

26 appartementen

74,9m2 GO

64,4m2 GO

59,0m2 GO

50,0 m2 GO

12,1

6,0

14,1

10,3

5,6

12,3

3 14,1

12,1

6,0

73,9 m2 GO

64,4 m2 GO - balkon

BOE12345 | xx september 2024 | INBO | van STARKENGORHSTRAAT | b2

type A

entree/stoep entree/stoep

type B

balkon

type C

tuin bewoner tuin bewoner

ontsluiting ontsluiting berging/fietsen berging/fietsen

balkon

groenzone groenzone algemeenalgemeen

Model 1 - setback over volledige lengte Dit model volgt de regels van het ruimtelijk ontwikkelkader. Gekozen is om op de bovenste laag een setback toe te passen en zodoende aan te sluiten bij de naoorlogse bebouwing in de directe omgeving. De balkons op de hoeken versterken de overhoekse oriëntatie en worden als onderdeel van het volume mee ontworpen. De woningen op de begane grond krijgen de voordeur aan de straatzijde en een voortuin. BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

groenzone algemeen

ontsluiting

Gebouwconfiguratie - Model 2 (voorkeursvariant) 13

Totaal

26 appartementen

74,9m2 GO

64,4m2 GO

59,0m2 GO

50,0 m2 GO

12,1

6,0

14,1

10,3

5,6

12,3

4 14,1

12,1

6,0

berging/fietsen

73,9 m2 GO

64,4 m2 GO - balkon

BOE12345 | xx september 2024 | INBO | van STARKENGORHSTRAAT | b2

type A

entree/stoep entree/stoep

type B

balkon

type C

tuin bewoner tuin bewoner

ontsluiting ontsluiting berging/fietsen berging/fietsen

balkon

groenzone groenzone algemeenalgemeen

Model 2 - Variant op hoek Door de bovenste woning en entreebeuk op de hoek Van Starkenborghstraat en Van Imhoffstraat in de rooilijn te leggen (zonder setback) ontstaat een natuurlijke beëindiging van het blok waarbij de hoofdentree herkenbaarder wordt. Samen met de overhoekse oriëntatie van het hoekappartement ontstaan hier kansen voor een verbijzondering in het gevelontwerp waarin de balkons op de hoeken als onderdeel van het volume worden mee ontworpen. De woningen op de begane grond krijgen de voordeur aan de straatzijde en een voortuin. BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Vogelvlucht • • • • • • •

Vogelvlucht straatzijde

Bloklengte passend bij de maat en schaal van omliggende blokken Door het uitlijnen van de nieuwbouw met het achterliggende blok komt de Abel Tasmanschool op een eigen “erf” te liggen met rondom pleinen Setback van de bovenste laag zorgt voor een goede aansluiting van het volume op de omgeving De woningen op de begane grond krijgen de voordeur aan de straatzijde en een voortuin. Horizontale geleding en ritmiek van de buitenruimten passend bij de omgeving Gevel van de (fietsen)berging sluit in vormgeving en materialisering zoveel mogelijk aan bij de begane grond woningen Overgang publiek/privé door voortuinen met rondom lage hagen zorgen voor een zachte overgang

Vogelvlucht achterzijde

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

3D rondom

Doorkijk vanaf de Van Imhoffstraat

Straatbeeld vanaf de Van Starkenborghstraat

Doorkijk en relatie tot school(plein)

Achterzijde BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Beeldreferenties architectuur

Beeld referenties Ingetogen baksteenarchitectuur is de kern van de referenties voor de uitwerking. Het gebouw bestaat uit een helder volume met een ritme in openingen en buitenruimtes welke refereert naar de naoorlogse blokken in de directe omgeving. Het bouwblok krijgt een projectspecifiek detail welke het plan herkenbaar en eigen maakt en tegelijkertijd de nieuwbouw aan laat sluiten bij de bestaande kwaliteiten van de buurt. De entree is goed herkenbaar als zodanig en kan in de compositie een belangrijke rol krijgen. De galerijzijde wordt met aandacht vormgegeven en is een aangename plek om te zijn. Bellentableau, postkasten en installaties worden zorgvuldig ingepast en meeontworpen. Aansluiting bij naoorlogse architectuur

Aandacht voor detail en inpassing bellentableau/postkasten

Herkenbaarheid entree en inpassing bellentableau/postkasten

Herkenbaarheid entree

Privé buitenruimte aan de straat en projectspecifiek detail

Galerijzijde met aandacht vormgeven

Groen tussen parkeren BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Bijlagen

Stedenbouwkundig plan

LEGENDA omliggende percelen tuinen

gemeentegroen

haag 800mm / hoog/plantvak

5000

1033 5000

2000 -P

haag 1800mm hoog

3000 2500 2500 2500 2500 2500

6000

stoep/rijweg/ parkeren stoep

656

5500

3500

44600

1500

omliggende bebouwing bebouwing nieuwbouw

14100

fietsparkeren school (120 stuks, h.o.h 400)

400 5000 500 nieuwe boom

4500 Schaal 1:200

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

1500

perceelgrens

Doorsnedes

+12.500 +P

van Starkenborghstraat

Hora Siccamasingel

+12.500 +P

van Iddekingeweg

Schaal 1:200

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Bijlagen

STUDIE TRANSFORMATIE BESTAANDE PAND

STUDIE PORTIEKONTSLUITING AANTAL APPARTEMENTEN bg 1e 2e 3e Totaal

4 6 6 6+ 22 app.

PARKEREN wonen appartementen

22 x 0,4

dubbelgebruik met school 50 % parkeerbehoefte app. gebruik overdag door school Totaal benodigd

= 8,8

= 4,4 =6

10,4 = 11

AANTAL APPARTEMENTEN Nieuwbouw Transformatie bg 3 bg 2 1e 4 1e 2+ 2e 4 Totaal 4 app. 3e 4+ Totaal 15 app.

PARKEREN wonen appartementen

Totaal nieuwbouw en transformatie 19 app.

19 x 0,4

= 7,6

dubbelgebruik met school 50 % parkeerbehoefte app. gebruik overdag door school

= 3,8 =6

Totaal benodigd

= 10

9,8

BOE13378 | 8 mei 2025 | INBO | van Starkenborghstraat

Contact Trude de Vroomen trude.devroomen@inbo.com Annette Barelds annette.barelds@inbo.com

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeenteraad.groningen.nl/api/v1/meetings/5190/documents/88235