Adviesrecht gemeenteraad Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) Woningbouw Woltersum.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp

Adviesrecht gemeenteraad Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) Woningbouw Woltersum

Telnr.

14 050

Registratienummer

Bijlagen 1

388517-2025 Openbaar

Classificatie Portefeuillehouder

Van Niejenhuis

Langetermijn agenda (LTA) Raad

LTA ja: LTA nee:

Geheim

Vertrouwelijk (bij gebruik van persoonsgegevens)

Maand 2 Jaar Niet op LTA

2026

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor een planologisch basisbesluit met kenmerk GRN-00029176 voor het bouwen van woningen in het buitengebied waar volgens het Omgevingsplan gemeente Groningen de functie wonen niet is toegestaan.

Samenvatting

De gemeente heeft op basis van de dorpsagenda en gemeentelijke woonvisie de opgave om circa 10–15 nieuwe woningen toe te voegen in Woltersum. Uit locatieonderzoek zijn twee geschikte plekken naar voren gekomen, waaronder de locatie Boltjerpolder. Omdat dit gebied in het buitengebied ligt, is volgens de Activiteitenlijst bindend adviesrecht gemeente Groningen 2025, een advies van uw raad vereist voor het planologisch mogelijk maken van woningbouw. Voor de ontwikkeling van deze locatie zijn de afgelopen periode ruimtelijk-planologische kaders opgesteld waarbinnen woningbouw mogelijk is. Het college vraagt uw raad daarom om een positief advies op het planologisch basisbesluit dat wonen op deze locatie mogelijk maakt. Hiermee wordt de eerste stap gezet om binnen vastgestelde kaders woningbouwontwikkeling in Woltersum te realiseren.

B&W-besluit d.d.: 13 januari 2026.

Vervolg voorgesteld raadsbesluit

Aanleiding en doel

In het kader van de versterkingsopgave en dorpsvernieuwing kent Woltersum een grote opgave. In 2018 en 2019 zijn hierover diverse gesprekken met bewoners geweest en zijn verschillende thematafels georganiseerd. De belangrijkste opgaven, doelen en bijbehorende projecten waar het dorp de komende tien jaar met elkaar aan wil werken zijn in april 2020 opgenomen in de Dorpsagenda Woltersum. Eén van de deze opgaven is het uitbreiden en verbeteren van de woningvoorraad in Woltersum. Tijdens de thematafels is bestuurlijk aangegeven dat het doel is om 10 tot 15 woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad van Woltersum. Naar aanleiding hiervan is een locatieonderzoek gedaan om te verkennen welke plekken in Woltersum mogelijk geschikt zijn voor woningbouw. Hieruit zijn de huidige schoollocatie (Kerkpad 10) en de Boltjerpolder (gelegen tussen Bouwerschapsweg 62 en 70) als meest haalbare locaties naar voren gekomen. Omdat beide locaties hoge cultuurhistorische, archeologische en landschappelijke waarden kennen is het afgelopen jaar gewerkt aan ruimtelijk-programmatische kaders waarbinnen woningbouw mogelijk is. Beide locaties kennen momenteel geen woonbestemming.

Door middel van een planologisch basisbesluit (eerste deel van een gefaseerde omgevingsvergunning) kan worden afgeweken van de huidige regels uit het Omgevingsplan gemeente Groningen (hierna: omgevingsplan) en wordt een woningbouwontwikkeling hier (planologisch) mogelijk gemaakt. Hiermee wordt gestimuleerd dat deze locaties tot ontwikkeling komen binnen de door de gemeente opgestelde kaders. Omdat de locatie Boltjerpolder in het buitengebied gelegen is dient volgens de activiteitenlijst bindend adviesrecht gemeente Groningen 2025 advies bij de gemeenteraad te worden opgehaald. Kader

• • • • •

Activiteitenlijst bindend adviesrecht gemeente Groningen 2025; Woonvisie gemeente Groningen 2020-2025 Volkshuisvestingsplan 2026 Welstandnota gemeente Groningen 2020 Omgevingsverordening provincie Groningen

Argumenten en afwegingen

Een mogelijke toevoeging van 10 tot 15 woningen aan Woltersum wordt ondersteund door de gemeentelijke woonvisie. In het Volkshuisvestingsplan 2026 wordt voor woningbouw in kleine kernen wordt uitgegaan van een richtlijn van circa 5 tot 10% woningtoename ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. Deze richtlijn is bedoeld als indicatie voor een evenwichtige groei die past bij de schaal en draagkracht van het dorp, en die de leefbaarheid versterkt zonder de dorpsstructuur aan te tasten. Voor Woltersum, met een woningvoorraad van circa 160 woningen, zou dit neerkomen op een toevoeging van 8 tot 16 woningen. De voorgestelde toevoeging van 10 tot 15 woningen valt daarmee binnen de beleidsmatige kaders. Boltjerpolder De locatie Boltjerpolder is in eigendom van de gemeente en wordt gekenmerkt door een open weidegebied dat landschappelijk een belangrijke waarde vertegenwoordigt. Vanuit het omgevingsplan ligt het gebied in het bestemmingsplan ‘Kleine Dorpskernen Ten Boer’ en heeft het daarin de enkelbestemming ‘Agrarisch’ met de functieaanduiding ‘Cultuurhistorische waarden’ én de dubbelbestemmingen ; Waarde – Landschap’ en ‘Waarde – Archeologie 2’. Door het nemen van een planologisch basisbesluit kan het gebruik van deze locatie voor wonen mogelijk worden gemaakt.

Bij de aanvraag moet worden aangetoond dat het toestaan van deze nieuwe functie goed is onderbouwd, inclusief de effecten op de fysieke leefomgeving. Daarbij moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Bij het verlenen van de omgevingsvergunning wordt rekening gehouden met de aanwezige waarden, waaronder het behoud van de openheid van het landschap, het zicht op en vanaf de wierde en het reliëf in het (plan)gebied. Op deze locatie wordt gekeken naar een toevoeging van maximaal drie wooneenheden. Er wordt gekozen voor één bouwvolume dat zich voegt in het landschap, zonder het landschap en het reliëf hiermee (te veel) aan te tasten.

2

Daarnaast wordt het bouwvlak aan de zuidkant van de polder gepositioneerd waardoor de bovenstaande kwaliteiten zo veel mogelijk behouden blijven. De woningen worden ontworpen als ‘wonen in de polder’, met een lichte footprint en architectuur die aansluit bij de schaal en sfeer van het dorp en de omliggende bebouwing. Daarnaast moet het bestaande reliëf na ontwikkeling zo veel mogelijk behouden en herkenbaar blijven. Daarnaast is deze locatie gelegen in het provinciaal buitengebied zoals vastgesteld in de Omgevingsverordening provincie Groningen (hierna: POV). De POV stelt dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen in het buitengebied niet zijn toegestaan, tenzij de locatie aansluit op bestaand stedelijk gebied én er geen alternatieven beschikbaar zijn binnen of direct grenzend aan het stedelijk gebied. Voor Woltersum geldt dat er geen geschikte alternatieve locaties binnen of aangrenzend aan het stedelijk gebied zijn waarbinnen de toevoeging van 10 tot 15 woningen gerealiseerd kan worden. Dit is middels een schriftelijke onderbouwing i.c.m. de opgestelde kaders voor een ontwikkeling ter accordering aan de provincie voorgelegd. Hier is op 20 oktober 2025 een formeel principeakkoord van de provincie op ontvangen.

Figuur 1 Plankaart Woningbouw Boltjerpolder

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) De aanvraag omgevingsvergunning is voorzien van een goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving waarin wordt gemotiveerd dat het toevoegen van een woonfunctie op beide locaties voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan de locaties. Deze ETFAL-onderbouwing is bijgevoegd in bijlage 1. Advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) Op woensdag 19 november 2025 zijn de kaders gepresenteerd aan de CRK. Hier heeft de commissie positief geadviseerd over de hoofdopzet van de kaders, mits de landschappelijke context beter wordt onderbouwd en er gekozen wordt voor één bouwscenario binnen het bouwvlak: tiny houses of één groter bouwvolume. Dit advies is verwerkt in de kaders voor de uiteindelijke aanvraag.

3

Daarnaast voldoen de gebiedsgerichte criteria uit de welstandsnota gemeente Groningen niet voor deze ontwikkeling in dit gebied, daarom is ervoor gekozen om een hiervoor aanvullende regels op te stellen. De aanvullende welstandseisen zullen in Q2 2026 ter vaststelling worden voorgelegd aan uw raad. Maatschappelijk draagvlak en participatie

Voor de ontwikkeling van de woningbouwlocaties in Woltersum is gedurende het proces actief ingezet op participatie en het creëren van maatschappelijk draagvlak. Sinds eind 2024 wordt maandelijks aangehaakt bij het overleg met Dorpsbelangen. Tijdens deze overleggen worden de actuele stand van zaken en relevante ontwikkelingen gedeeld. Daarnaast zijn er diverse momenten geweest waarop contact is gezocht met de direct omwonenden en andere bewoners en belanghebbenden. Zo zijn er in juni en september 2024 huisbezoeken afgelegd bij de bewoners aan de Bouwerschapsweg 62 en 70, waarbij wensen en zorgen zijn opgehaald over de inpassing van de woningen. Daarnaast zijn op 17 oktober 2024 en 20 november 2025 brede informatiebijeenkomsten georganiseerd waarin de beoogde locaties en kaders zijn toegelicht. Ook is via een nieuwsbrief een enquête verspreid om woonwensen in Woltersum op te halen. Uit de enquête en input op de bewonersbijeenkomst van 20 november blijkt dat de voorkeur uitgaat naar grotere (starters)woningen in plaats van kleinere tiny houses. Op basis hiervan, in combinatie met het CRK-advies, wordt gekozen voor één groter bouwvolume op deze locatie. Financiële consequenties

De woningbouwontwikkeling vindt plaats op gemeentelijk eigendom en daarmee is het een gemeentelijk initiatief. Publiekrechtelijk kostenverhaal is niet aan de orde (plankosten zijn intern gedekt). De kosten, opbrengsten en risico’s van de ontwikkeling zijn voor rekening van de gemeente Groningen. Het financieel resultaat wordt gedekt door programma Wonen. Het resultaat van de financiële verkenning laat een tekort zien van maximaal €200.000,- op startwaarde. Na verlenen van deze BOPA gaat het projectteam verder met de uitwerking van de grondexploitatie. Op basis van een financiële verkenning blijkt dat de financiële risico’s beperkt en beheersbaar zijn. Hiermee is de financieel-economische haalbaarheid van dit initiatief geborgd. Overige consequenties

n.v.t. Vervolg

Na het verlenen van de vergunning is deze locatie planologisch geschikt voor woningbouw binnen de opgestelde kaders. Hierdoor kan de locatie op de markt worden aangeboden en kan een ontwikkelaar/initiatiefnemer verder met de planvorming voor deze locatie. Lange Termijn Agenda

Dit voorstel staat geagendeerd voor uw raad van februari 2026. Daarnaast zullen in Q2 2026 aanvullende welstandseisen ter vaststelling aan uw raad worden voorgelegd. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Groningen,

burgemeester, Roelien Kamminga

secretaris, Sander Gerritsen

Dit raadsvoorstel is elektronisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.

4