Administratieve verwerving gronden Meerstad Noord tbv energiepark.pdf

Raadsvoorstel

embargo tot 6-11-2025 14.00 uur

Onderwerp

Administratieve verwerving gronden Meerstad Noord tbv energiepark

Telnr.

14 050

Registratienummer Classificatie

Bijlagen 2

348797-2025

294510-2025 Openbaar

Portefeuillehouder

maak een keuze

Langetermijn agenda (LTA) Raad

LTA ja: LTA nee:

Geheim

Vertrouwelijk (bij gebruik van persoonsgegevens)

Maand 12 Jaar 2025 Niet op LTA

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: I. het recht van GEMM C.V. (Meerstad) op levering van bouwterreinen van het gemeentelijke grondbedrijf voor de uitgifte van grond (SOK 2005) ongedaan te maken tegen boekwaarde voor Meerstad-Noord bij de GEMM C.V. en deze te crediteren; II. voor de administratieve verwerving een krediet van € 61.256.000,-- te verlenen; III. de exploitatieopzet voor de gronden Meerstad-Noord tot en met 2055 vast te stellen; IV. het tekort op startdatum van de exploitatieopzet vast te stellen op € 15.897.000,-- en hiervoor een verliesvoorziening te vormen; V. het bedrag van € 15.897.000,-- te dekken door incidentele middelen bedoeld voor investeringen te ruilen voor structureel in de begroting opgenomen kapitaallasten; VI. hiertoe een bedrag van € 15.897.000,-- te onttrekken aan de beklemde reserve kapitaallasten, samenhangend met de projecten zoals opgenomen in tabel 1 in de financiële paragraaf van dit voorstel; VII. voor de bijbehorende kapitaallasten die samenhangen met de genoemde projecten in tabel 1 ten laste van het Spaarbedrag SIA (onderdeel Meerstad) structureel budget in de begroting op te nemen ter hoogte van € 667.758,--; VIII. de gemeentebegroting 2025 op deelprogrammaniveau overeenkomstig te wijzigen.

Samenvatting

Op 2 juli jl. heeft uw raad de kredietaanvraag en vaststelling van de (mini) grondexploitatie HS-kavel Meerstad-Noord (172785-2025) besloten. In dit voorstel is aangekondigd een voorstel aan uw raad om gronden van Meerstad-Noord over te brengen GEMM C.V. (hierna: Meerstad) naar het gemeentelijke grondbedrijf. Dit voorstel beschrijft in eerste instantie de wijze waarop de grond voor het Energiepark beschikbaar wordt gesteld. Dat wordt gedaan door in te grijpen in een structuur die 20 jaar geleden werd gekozen voor het project Meerstad. Door die ingreep (administratieve verwerving) beschikt het gemeentelijke grondbedrijf over Meerstad-Noord. Het gemeentelijke grondbedrijf gaat vervolgens de grond tegen vergoeding beschikbaar stellen aan de gebruikers en daarvoor is een exploitatieplan opgesteld tot en met 2055. Het exploitatieplan laat een tekort zien waarvoor een beheersmaatregel ingesteld moet worden in de vorm van een verliesvoorziening. Door het toepassen van een begrotingsruil wordt het voorziene verlies gedekt uit de SIA-middelen.

B&W-besluit d.d.: 4-11-2025

Vervolg voorgesteld raadsbesluit

Aanleiding en doel

Op 7 juni 2024 heeft uw raad het bestemmingsplan Meerstad-Noord vastgesteld, waarmee Meerstad-Noord bestemd is als energielandschap. Dat houdt in dat de ruimte bestemd is voor de bouw en exploitatie van hoogspanningsstations voor de opwek, opslag, levering en distributie van stroom. Op 2 juli jl. heeft uw raad besloten tot een voorinvestering in een deel van het gebied om de voorbereidende bouwwerkzaamheden ten behoeve van de bouw van de spanningsstations voor Enexis, Tennet en het GEB, de HSkavel. Dit voorstel gaat over de administratieve (terug)verwerving van alle overige grond in Meerstad-Noord, voor zover deze onderdeel uitmaken van de grondexploitatie Meerstad. Kader

Dit voorstel past in ons beleid om de gemeente Groningen in 2035 CO2-neutraal te maken zoals in de nota ‘Routekaart Groningen CO2-neutraal in 2035’ uit 2018 is vastgesteld. Op 2 juli 2025 heeft uw raad positief besloten over de voorinvesteringen met de vaststelling van de grondexploitatie HS-kavel. En rekening houdend met: • Kadernota Verbonden Partijen; • Treasurystatuut Gemeente Groningen 2024; • Boekwaardeproblematiek van Meerstad; • Raadsbesluit Oprichten Gemeentelijk Energiebedrijf Holding BV 20 december 2023; • Raadsbesluit Vaststelling Bestemmingsplan Meerstad-Noord en voorinvesteringen en oprichten BV’s Zonnepark en Batterij Meerstad-Noord 10 juli 2024; • De samenwerkingsovereenkomst 2005 betreffende de ontwikkeling en realisatie van het Project Meerstad Groningen en de daarin beschreven grondrouting en opdrachtverlening. Wij hebben geheimhouding opgelegd ten aanzien van de bijlage 1 en 2 financiële bijlage exploitatie Meerstad-Noord op grond van Gemeentewet artikel 87 juncto Wet open overheid art 5.1 lid 2 (financiële en economische belangen). Op grond van artikel 88 Gemeentewet zijn deze geheime bijlagen onder oplegging geheimhouding aan uw raad aangeboden. De geheime bijlagen geven informatie over de kosten en opbrengsten van de exploitatie en de (mogelijke) financiële transacties tussen de verschillende partijen zoals verkoop van onroerend goed.

Openbaarmaking kan de financiële en economische belangen van de gemeente schaden. Argumenten en afwegingen

Grondpositie Meerstad-Noord – administratieve verwerving: In 2005 is met een samenwerkingsovereenkomst een publiek-private samenwerking aangegaan die het construct Meerstad vormde. Deze samenwerking bevatte bij het aangaan van die overeenkomst in 2005 een afgesproken ‘gronden opdrachtenroute’. Deze hield kortweg in dat de juridische eigendom van grond (uiteindelijk door grenscorrectie met gemeente Slochteren) terecht kwam bij de gemeente Groningen voor het gehele plangebied van Meerstad onder de verplichting om toekomstige bouwterreinen voor woningbouw doeleinden te verkopen en te leveren aan Meerstad . Gelijktijdig met de levering van grond en opstallen in juridische eigendom aan de gemeente, diende Meerstad een vooruitbetaling te plegen op de levering van toekomstig te vormen bouwterreinen ten behoeve van de woningbouwactiviteiten van Meerstad Toekomstig openbaar gebied zou nimmer geleverd worden aan Meerstad. Hiervoor werd – bij het aangaan van de SOK 2005 – gelijktijdig een opdracht verstrekt aan Meerstad ter realisatie daarvan. Het ontwikkelen van een energiepark en direct aanverwante voorzieningen behoren niet tot de kerntaken van Meerstad om een hoogwaardig woonmilieu te creëren. Alhoewel een indirect belang bestaat bij het hebben van dergelijke voorzieningen in de omgeving van de woningbouwlocaties (o.a. netcongestie) is het geen taak van Meerstad dit ‘erbij te doen’.

Om die reden wordt voorgesteld om alle grond die is van Meerstad-Noord te ontdoen van de verplichting deze te leveren als bouwterrein aan Meerstad en tevens Meerstad te compenseren voor de oorspronkelijke vooruitbetalingen en

2

de lasten die behoren tot de gedane vooruitbetaling (onder andere rente- en beheerslasten). Hierdoor ontstaat een verschuiving van de boekwaarde van de grond van Meerstad naar de gemeente Groningen. Die verschuiving wordt in dit voorstel geduid als een administratieve verwerving van Meerstad-Noord. Boekwaardeproblematiek Meerstad Meerstad ging in 2005 van start met de voorwaardelijke inbreng van de financiële waarde van de grond (vooruitbetaling levering bouwgrond voor woningbouwdoeleinden). Daarmee startte de onderneming op dag 1 met een forse boekwaarde die nog verder zou oplopen door investeringen in het gebied. De financiële crisis en de daaropvolgende economische crisis, agendeerde de boekwaardeproblematiek van Meerstad. Na een relatief beperkte financiële sanering van Meerstad in 2012 (raadsbesluit RO11.2872651 Meerstad: vernieuwd, verstandig en met vertrouwen vooruit.), werd in 2016 daarin een volgende stap gezet. De kostprijs van aangelegde openbare infrastructuur met een bovenwijks karakter werd tot een bedrag van € 90 mln. verschoven van de balans van Meerstad naar die van de gemeente Groningen (raadsvoorstel 5999260, november 2016). Afgelopen juli is bij de vaststelling van het raadsvoorstel HS-kavel Meerstad-Noord (172785-2025) aangegeven dat een totaal nadelig saldo van € 90 miljoen bestond op de grondexploitatie Meerstad.

Dit tekort bestond uit: • € 25 miljoen tekort op deelgebied Meerstad Noord • € 20 miljoen tekort op de grondexploitatie excl. deelgebied Meerstad-Noord • € 45 miljoen ongedekte bovenwijkse voorzieningen. In de gemeentebegroting 2025 is in het Spaarbedrag Strategische Investeringsagenda (SIA) dekking opgenomen voor bovenstaande posten. Het genoemde tekort op deelgebied Meerstad-Noord is daarmee financieel voorzien. Met het terugbrengen van Meerstad Noord bij de gemeente wordt de boekwaarde van Meerstad verlaagd en meer beheersbaar gemaakt. Met de administratieve verwerving in dit voorstel zijn de volgende gronden in Meerstad Noord gemoeid:

3

Maatschappelijk draagvlak en participatie

Vooruitlopend op de vaststelling van het bestemmingsplan Meerstad-Noord is de participatie doorlopen. Tegen het vaststellen van bestemmingsplan is geen bezwaar opgekomen in de omgeving. Dit voorstel draagt bij aan de realisering van de ontwikkeling zoals vastgesteld in het bestemmingsplan. Financiële consequenties

Exploitatieopzet gronden door gemeentelijk Grondbedrijf Met de administratieve verwerving is een bedrag van € 61,3 mln gemoeid. Voor de exploitatie van de grond (pacht, verhuur en verkoop van onroerend goed) is een geobjectiveerde exploitatieopzet opgesteld. De gehanteerde waarden worden geobjectiveerd door een uitgevoerde taxatie en ontleend aan contract afspraken en WOZ-waarden voor opstallen. Uit voorzichtigheid is met betrekking tot bestaande opstallen met achterstallig onderhoud een extra afslag gehanteerd op de getaxeerde waarde. De exploitatieopzet is in de bijlagen toegevoegd. Samengevat ziet de exploitatieopzet er als volgt uit: Investering Administratieve verwerving Grondwaardering (grond)

€ 61,3 mln. € 45,4 mln.

Verlies op startdatum

€ 15,9 mln.

Begrotingswijziging Volgens de regels van BBV dient het tekort op startdatum afgedekt te worden met het vormen van een verliesvoorziening bij de start van de exploitatie. Dit tekort is bepaald op basis van de over te nemen boekwaarde minus de getaxeerde waarde van de grond. Als dekking voor 15,9 miljoen euro worden incidentele middelen vrijgespeeld die bestemd zijn voor investeringen door de kapitaallasten daarvan structureel in de begroting op te nemen. Deze structurele middelen worden gedekt uit het Spaarbedrag voor de SIA, onderdeel Meerstad. In het spaarbedrag SIA is dit afgerond naar 25 miljoen euro. Dit betekent dat er minder nodig is dan aanvankelijk gedacht. Met oog op alle toekomstige opgaven die in de SIA zijn opgenomen laten we het verschil in het Spaarbedrag SIA en betrekken we dit bij de volgende actualisaties van de SIA. Waarom een begrotingsruil? Zoals gezegd houden we in de SIA rekening met het tekort voor Meerstad Noord. Daarbij zijn we ervan uitgegaan dat dit tekort afgedekt zou kunnen worden met een structureel bedrag ter dekking van een kapitaallast. Doordat we nu als gemeente de administratieve verwerving doen en daarmee de gronden op de gemeentelijke balans krijgen, is een afdekking van het tekort ineens bij de start van de exploitatie nodig.

Hiervoor moeten we financieel-technisch het beschikbare structurele bedrag administratief omruilen tegen een beschikbaar incidenteel bedrag. Een dergelijk incidenteel bedrag kan gevonden worden in de reserves van de gemeente; in dit geval in de beklemde reserve kapitaallasten. Aan de beklemde reserve wordt hiertoe 15,9 miljoen euro onttrokken en nemen daartoe op een structureel budget voor kapitaallasten van 667 duizend euro. De dekking hiervoor komt – zoals hiervoor is aangegeven - vanuit de structurele middelen die zijn opgenomen voor de SIA. Deze onttrekking uit de beklemde reserve voor kapitaallasten betreffen de activa zoals opgenomen in de hierna volgende tabel 1.

4

Tabel 1 Activum Transferium Hoogkerk Koeriersterweg-HS Fietspad Verbetering Hoogkerk Maatregelen A-kwartier Minervaplein Ramblas Kattendiep LTC Hoogkerk Tennisbaan Fietsp Spoorlijn Gro-Sauwerd Spoorz Fietstunnel- stalling Helperplein verkeersmaatrgelen Uitvoeringskrediet Dudok aan het Diep Herinrichting Vestdijklaan Fietsroute GRO-Leek-Peizerweg Herinrichten Rode Weeshuisstr. Kardings Ontzet Fietsstraat Kerklaan Verbeteren Sleedoornpad Verbeteren Fietstunnels WRW Herinr. Nieuwe Boteringestraat Verbeteren bruggen Paddepoel Geluidswering Buitenhof Kwaliteitsimpuls FietspStation Herinrichting Meerweg Haren Herinrichting Parkweg Centrumplan Hoogkerk Herinrichting Goudlaan Herinrichting Voermanstraat Hunzeboordpark Transformatie Zaagmuldersweg Voorbereidingskrediet Transformatie Museum aan de A

Bedrag in beklemde Afschrijvings Rente reserve termijn Afschrijving (1.06%) Kapitaallast 700000 33 21.212 11.200 32.412 488400 40 12.210 7.814 20.024 384729 40 9.618 6.156 15.774 1662000 40 41.550 26.592 68.142 10000 40 250 160 410 40000 40 1.000 640 1.640 137932 20 6.897 2.207 9.104 901000 40 22.525 14.416 36.941 3600000 40 90.000 57.600 147.600 90000 40 2.250 1.440 3.690 50000 40 1.250 800 2.050 700000 40 17.500 11.200 28.700 1476750 40 36.919 23.628 60.547 437000 40 10.925 6.992 17.917 160000 40 4.000 2.560 6.560 80000 40 2.000 1.280 3.280 25000 40 625 400 1.025 135000 40 3.375 2.160 5.535 636000 40 15.900 10.176 26.076 175000 40 4.375 2.800 7.175 100000 10 10.000 1.600 11.600 450000 40 11.250 7.200 18.450 508000 40 12.700 8.128 20.828 250000 40 6.250 4.000 10.250 200000 40 5.000 3.200 8.200 211000 40 5.275 3.376 8.651 382000 40 9.550 6.112 15.662 500000 40 12.500 8.000 20.500 500000 40 12.500 8.000 20.500 915000 40 22.875 14.640 37.515 15904811 412.281 254.477 666.758

Conform de Motie ‘grens aan ruil incidenteel/structureel’ (aangenomen door uw raad in 2017) geven we inzicht in de effecten op onze kengetallen vanwege deze ruil. De solvabiliteitsratio neemt af met 0,7% (van 13% naar 12,3%) omdat het eigen vermogen daalt. De ruil heeft geen invloed op de netto schuldquote. De beklemde reserve voor kapitaallasten telt niet mee voor het beschikbare weerstandsvermogen, de ratio weerstandsvermogen wijzigt door deze ruil niet. Exploitatie tot en met 2055 Gecumuleerde opbrengsten (retributie, agrarische pacht, verkoop opstallen) Gecumuleerde kosten van exploitatie opstallen en percelen Meerstad-Noord Cumulatief resultaat

€ 30,5 mln. € 24,2 mln. € 6,3 mln.

De opbrengsten bestaat uit de verpachting van agrarische grond, de jaarlijkse retributie energiepark (jaarlijkse vergoeding voor de gefaseerde uitgifte van een opstalrechten fase 1 en fase 2 van het energiepark) en de verkoop van bestaande opstallen. De kosten bestaan uit beheerskosten waaronder personele lasten. De beginjaren van de exploitatie zullen een verliessituatie kennen die worden betrokken bij de jaarresultaten van het grondbedrijf en worden verrekend met de reserve grondzaken. De exploitatieopzet van Meerstad-Noord tot en met 2055 gaat uit van een positief eindresultaat. De exploitatieopzet van de gronden Meerstad Noord laat een verlies zien tot en met 2029 van ruim € 2 mln. Dit aanloopverlies wordt gedragen door de reserve grondzaken. Vanaf 2030 laat de exploitatieopzet tot en met 2055 positieve cijfers optellend tot een bedrag van € 6,3 mln (dat wordt toegevoegd aan reserve grondzaken in de loop van de jaren rekening houdend met het aanloopverlies).

5

Risico’s Energiebedrijf Groningen Er is nog geen overeenkomst (maar wel overeenstemming over) tussen de gemeente en het Energiebedrijf Groningen over de te betalen retributie voor het recht van opstal en de te betalen bijdrage voor het aandeel in het aanbrengen van het zandpakket op de HS-kavel, de toegangsweg en de landschappelijke inpassing. Deze bijdragen vanuit het Energiebedrijf Groningen moeten gedekt worden uit de businesscase voor het energiepark. De investeringsbeslissing over het energiepark wordt gelijktijdig aan uw raad voorgelegd (voorstel Gebiedsontwikkeling Energiepark Meerstad Noord onder nummer 264472-2025). Het risico dat de exploitatie van het energiepark ende onderliggende businesscases voldoende robuust zijn om de genoemde retributie en bijdrage te kunnen voldoen, adresseren we als een risico van het energiepark. Vanuit de aanname dat de overeenstemming leidt tot een overeenkomst is de zekerheid van de realisatie van de opbrengst voor het Grondbedrijf gewaarborgd.. Tot op heden is in het benodigde gemeentelijke weerstandsvermogen rekening gehouden met € 25 miljoen voor de onzekere opbrengst voor Meerstad-Noord. Dit risico kan vervallen. Hier tegenover staat dat met het besluit om tot ontwikkeling van het energiepark er risico’s en dus een effect op het gemeentelijk weerstandsvermogen voor terug komen. Hiervoor verwijzen we naar dat voorstel.

Begrotingswijziging BEGROTINGSWIJZIGING INVESTERINGEN 2025 (x € 1000) DIRECTIE: LOOPTIJD:

Stadsontwikkeling

Programma 01 Economie en Ruimte

Deelprogramma 01.1 Economie en werkgelegenheid

Administratieve verwerving Meerstad Noord 2055 Beleidsveld 01.1.3 Grondzaken

Inc/str I

Totaal

BEGROTINGSWIJZIGING EXPLOITATIE 2025 (x € 1000)

Programma 01 Economie en Ruimte 01 Economie en Ruimte 04 Dienstverlening en bestuur

Deelprogramma 01.1 Economie en werkgelegenheid 01.2 Mobiliteit 04.2 College, raad, wijkontwikkeling en wijkvernieuwing

Totaal

Lasten 61256

baten

Saldo te activeren 61256

61256

0

61256

Administratieve verwerving Meerstad Noord

Beleidsveld 01.1.3 Grondzaken 01.2.1 Vervoerswijzen 04.2.1 College, gemeenteraad en griff

inc/str I

Lasten 15897

S S

667 -667

15897

Saldo voor Toevoeging Onttrekking Saldo na baten res.mut. reserves reserves res.mut. -15897 15897 0 -667 667

0

-15897

-667 667

0

15897

0

Overige consequenties

Bestaande opstallen en initiatieven in Meerstad-Noord. Met de administratieve overdracht worden ook enkele opstallen onder de verantwoordelijkheid gebracht van het gemeentelijke grondbedrijf. Het gaat om een viertal opstallen, waaronder een tweetal (vervallen) boerderijen. Meerstad was voornemens deze boerderijen in de huidige staat voor een openbare verkoop aan te bieden. De administratieve overdracht aan het gemeentelijke grondbedrijf zal daarin geen wijziging brengen. De andere opstallen betreffen woningen en bezien zal gaan worden of de langjarig gehandhaafd kunnen blijven. In het gebied zijn enkele initiatieven gaande. Bij een bewonersinitiatief Zuidertuinen is gemeente al rechtstreeks betrokken (CPO-traject). Het project kent tot op heden weinig voortgang, maar heeft de aandacht. Verder fungeert het gebied Meerstad-Noord ook als buffer voor natuurcompensatie voor Meerstad en onderzoekt Meerstad nog met onder meer Rijkswaterstaat of de gebied overstijgende waterstaatfunctie van het Woldmeer vergroot zou moeten worden met een waterinlaat nabij sluisje Slochterdiep. Meerstad zal betrokken blijven bij de onderzoek. Indien dergelijke initiatieven verder moeten worden vormgegeven zal hiervoor separaat krediet bij de raad aangevraagd worden.

6

Vervolg

De jaarlijkse verantwoording van de exploitatieopzet van de gronden Meerstad-Noord verloopt via de gemeentelijke jaarrekening als onderdeel van Grondzaken. Lange Termijn Agenda

Dit voorstel is voor december 2025 aangekondigd.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Groningen,

burgemeester, Roelien Kamminga

locosecretaris, Bert Popken

Dit raadsvoorstel is elektronisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.

7