Achterstallig onderhoud en invulling EMG gebouwen.pdf

Raadsvoorstel

Onderwerp

Achterstallig onderhoud en invulling EMG gebouwen

Telnr.

14 050

Registratienummer Classificatie

Bijlagen 0

391271-2025 Openbaar

Portefeuillehouder

V an N i ej enhui s

Langetermijn agenda (LTA) Raad

LTA ja: LTA nee:

Geheim

Vertrouwelijk (bij gebruik van persoonsgegevens)

Maand Jaar Niet op LTA

Voorgesteld raadsbesluit

De raad besluit: I. de totale kosten van het achterstallig onderhoud van de monumentale EMG gebouwen gesitueerd aan Eemskanaal 48 vast te stellen op € 2.000.000,--; II. deze kosten te dekken uit de in 2025 gevormde voorziening achterstallig onderhoud; III. de opstallen tijdelijk (voor een periode van 5 + 5 jaar, totaal 10 jaar) te verhuren aan Baxbier tegen een markconforme huurprijs; IV. het jaarlijkse verwachte positieve exploitatieresultaat van € 30.000,-- van de EMG gebouwen terug te laten vloeien naar de resultaten binnen het Grondbedrijf.

Samenvatting

De gemeente Groningen heeft gronden en een aantal gebouwen in eigendom in de gebiedsontwikkeling Stadshavens. Een aantal gebouwen is aangemerkt als industrieel erfgoed. Het gaat onder meer om de EMG gebouwen. In het voorlopig stedenbouwkundig plan is vastgesteld dat deze gebouwen behouden blijven en worden geïntegreerd in de nieuwbouw. Dit o.a. vanwege de monumentale waarde van de objecten. De EMG gebouwen staan al geruime tijd leeg. De opstallen zijn in slechte staat door achterstallig onderhoud en zijn dringend aan een opknapbeurt toe. De kosten van de renovatie zijn door externe bureaus geraamd. De totale kosten voor dit renovatieproject bedragen € 2.000.000,--. Deze kosten kunnen worden gedekt uit verschillende middelen. De dekking wordt nader omschreven in dit voorstel onder het kopje Financiële consequenties.

B&W-besluit d.d.: 13-01-2026

Aanleiding en doel

De gemeente Groningen heeft met de overige grondeigenaren de gebiedsontwikkeling Stadshavens opgepakt. In het gebied tussen het Damsterdiep, Balkgat en het Eemskanaal zullen circa 2400 woningen en ruim 24.000 m2 maatschappelijk/commercieel programma worden ontwikkeld. In het plan is opgenomen dat het industrieel erfgoed behouden blijft en wordt geïntegreerd. Deze gebouwen moeten dus worden opgeknapt en op termijn geprogrammeerd met een voor het gebied passende bestemming. Voor de EMG gebouwen betekent dat renovatie niet langer kan wachten vanwege het sterk achterstallige onderhoud en het onderhoud zo snel mogelijk moet worden opgepakt. De opstallen zijn in slechte staat. De graanarm is gedemonteerd en opgeslagen, omdat elementen al op de openbare weg belandden. Ook de gevels zijn niet meer wind- en waterdicht en het dak is onveilig. Na renovatie kan er een passende invulling worden gevonden voor de markante gebouwen. In deze fase van de gebiedsontwikkeling ligt het vinden van een tijdelijke invulling het meest voor de hand. In de komende jaren zal het gebied worden beïnvloed door de impact van bouwactiviteiten, wat kan leiden tot overlast en een beperkte bereikbaarheid. Als het gebied zich voor een groot deel gevormd heeft, dan zal het vinden van een definitieve bestemming gemakkelijker zijn. Kader

Het Omgevingsplan Stadshavens, het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan Stadshavens en de samenwerkingsovereenkomst met de overige grondeigenaren zijn van toepassing. Het voorliggende voorstel past binnen alle afspraken en uitgangspunten. Argumenten en afwegingen

De renovatiekosten zijn hoog maar wel noodzakelijk, dit vanwege de monumentale status van het pand en dat de huidige slechte onderhoudsstaat kan leiden tot onveilige situaties. Als we deze renovatie op de lange baan schuiven dan zullen de kosten alleen maar verder oplopen.. De opknap van de gebouwen maakt de tijdelijke invulling mogelijk. De huur is marktconform en de huurpenningen dragen substantieel bij aan het renovatieproject. Wel geldt dat de kosten voor de baten komen. In Baxbier is een partij gevonden die wordt gezien als een ideale partij om deze gebouwen in deze fase van de gebiedsontwikkeling in te vullen. De gemeente Groningen heeft de volgende redenen om deze locatie tijdelijk te verhuren aan deze beoogde huurder: - Wij wensen in het kader van de herontwikkeling / herbestemming van haar pand Eemskanaal 48, de zogenaamde EMG Silo, te Groningen, in het plan Stadshavens tijdelijke nieuwe invulling aan het pand te geven. - Het vinden van een tijdelijke invulling voor de EMG Silo zal bijdragen in het op niveau houden van het pand (na renovatie). De locatie leent zich voor een duurzaam, stadsdeel overstijgend programma. - Het is voor nu niet haalbaar om al tot deze definitieve invulling te komen.

Dit vanwege de in ontwikkeling zijnde wijk, een wijk die zich nog moet gaan vormen en tot die tijd zal worden belast met bouwactiviteiten, werkzaamheden in het kader van bouwrijp maken en allerlei logistiek ongerief. - Gelet op vorenstaande zijn wij van mening dat de beoogde huurder voor nu de meeste geschikte partij is om deze tijdelijke invulling te gaan doen, omdat: • Baxbier momenteel gevestigd is in de gebiedsontwikkeling Reitdiepswaard, in een loods van een ontwikkelende bouwer die op termijn woningbouw wil realiseren. Baxbier dient daarom op korte termijn te verhuizen vanwege die bouwplannen. • Baxbier bereid is om een tijdelijke huurovereenkomst voor 10 jaren te sluiten en te investeren in het pand ten behoeve van de tijdelijke verhuur; • Baxbier zich al heeft bewezen zich als concept staande te houden in een gebied waar volop bouwactiviteiten en logistiek ongemak aanwezig zijn; • Baxbier een historisch passend concept is (een brouwerij in een graansilo); • het beoogde plan van Bax een centrale ontmoetingsplek biedt met ruimtes die beschikbaar kunnen worden gesteld aan culturele initiatieven; • Baxbier met haar restwarmte van de ketels kan zorgen voor een energetische exploitatie van het pand, dus een win – win situatie.

2

Maatschappelijk draagvlak en participatie

Het voornemen om de gebouwen tijdelijk te verhuren aan Baxbier is in het kader van het Didam arrest gepubliceerd. Er is door meer partijen geïnformeerd naar de beschikbaarheid van de gebouwen. De invulling van Baxbier lijkt in deze fase van de gebiedsontwikkeling om voorgenoemde redenen de meest optimale keuze. Financiële consequenties

Vanwege BBV voorschriften is er reeds in boekjaar 2025 een voorziening voor achterstallig onderhoud gevormd waaruit de kosten worden gedekt. De Gemeente Groningen en Baxbier hebben overeenstemming over de huur van de gebouwen. Om het pand op het niveau te brengen, zodat Baxbier een exploitatie kan draaien, is nog een inpandige verbouwing en inrichting noodzakelijk. Deze totale werkzaamheden zijn geraamd op circa € 700.000,--. Van deze € 700.000,-- zal Baxbier € 500.000,-- uitvoeren en voor haar rekening nemen, omdat deze kosten een rechtstreekse relatie hebben met het gebruik door Baxbier. Het restbedrag van € 200.000,-- is voor rekening Gemeente Groningen en betreffen noodzakelijke en achterstallige ingrepen. Het gemeentelijk deel van deze kosten bestaat onder meer uit het waterdicht maken van de kelder, het aanleggen van noodzakelijke voorzieningen en de nooduitgang. Deze verbeteringen dragen ook bij aan de verbetering en toekomstige verhuurbaarheid. De totale financiële inspanning door de gemeente Groningen bedraagt circa € 2.000.000,-- (exclusief 21% BTW) en is als volgt opgebouwd: Waterdicht maken, herstel gevel € 1.467.000,-Inpandig achterstallig onderhoud € 200.000,-Risico opslag 20% € 333.000,-Totaal € 2.000.000,-- (excl.

21% BTW, prijspeil 2026) (Bovenstaande bedragen zijn inclusief budget uren planontwikkelingskosten en V&T, bron: Vastgoedbedrijf) Voor bovenstaande kosten is in 2025 een voorziening achterstallig onderhoud gevormd conform BBV ten laste van de exploitatie. Dit heeft direct impact op het resultaat over 2025. Vanuit de exploitatie van strategische gronden is in 2025 hiervan € 1.100.000,-- ingezet. De impact op het resultaat Grondbedrijf is daarnaast verkleind door een bijdrage vanuit de reserve SIF en vanuit het budget voor renovatie EMG gebouw binnen de Grex Stadshavens BV. 1) 2) 3)

Exploitatie strategische gronden - budget Grondbedrijf budget renovatie EMG-gebouw – GREX Stadshavens BV SIF-EKZ

€ 1.100.000 € 450.000,-€ 450.000,--

Het EMG complex is een gebouw in eigendom van de gemeente Groningen. Doel van de gebiedsontwikkeling Stadshavens is om bestaande gebouwen met een industrieel karakter te handhaven en in te zetten bij de gebiedsontwikkeling. Voor renovatie van de EMG-gebouwen, exclusief silo, is een totaalbedrag van € 900.000,-- additioneel beschikbaar . Hiervan wordt de helft van dit bedrag - € 450.000,-- bijgedragen vanuit t de in de reserve SIF gereserveerde middelen EKZ. Dit kan bij de jaarrekening 2025 via een bestemmingsvoorstel overgeheveld worden van de reserve SIF naar de reserve Grondzaken conform het kader voor Resultaatbepaling en Bestemming. Daarnaast een bedrag van € 450.000,-uit de grondexploitatie Stadshavens BV, vanuit de post Instandhouding monumentale gebouwen. Jaarlijks ontvangt de gemeente Groningen ca. € 80.000,-- huurinkomsten van Baxbier voor een periode van 10 jaar. Met aftrek van belastingen (ca. € 10.000,--), verzekeringen (ca. € 15.000,--), onderhoud (ca. € 25.000,--) resulteert dit in een positieve jaarlijkse exploitatie van ca. € 30.000,--. Genoemde kosten zouden zonder Baxbier als huurder ook gemaakt dienen te worden. Derhalve draagt Baxbier substantieel bij aan positievere exploitatie van het complex. Overige consequenties

Door de renovatie kunnen de gebouwen zich op een passende wijze visueel manifesteren op een prominente locatie. De keuze voor Baxbier als tijdelijke invulling zorgt voor een waardevolle functie in deze fase van de gebiedsontwikkeling Stadshavens en de omgeving. Door te kiezen voor tijdelijkheid behoudt de gemeente Groningen de mogelijkheid om op termijn te kiezen voor een definitieve programmering.

3

Vervolg

De renovatie zal in 2026 aanbesteed en gegund worden. Uitvoering en afronding werkzaamheden in 2026, zodat Baxbier op 1 januari 2027 kan starten op de nieuwe locatie. Lange Termijn Agenda

N.v.t. Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Groningen,

burgemeester, Roelien Kamminga

secretaris, Sander Gerritsen

Dit raadsvoorstel is elektronisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.

4