Verkenning leegstaand vastgoed

Verkenning leegstaand vastgoed Agenderingsverzoek 1 december 2025

Agenderingsverzoek, februari 2025 Aanleiding: oneigenlijk gebruik van panden (zoals kraken) Verzoek om twee werksessies, over leegstand woningen, winkels, kantoren 1. Verkennend a. b. c.

Relevant beleid Juridische, financiële en bestuurlijke (on)mogelijkheden Resultaten andere gemeenten

2. Richtinggevend, voor een aanpak

Agenda / onderdelen verkenning 1. Risico’s

2. Oorzaken 3. Cijfers in Gouda 4. Instrumenten 5. Wat doen anderen?

Risico’s leegstand alle typen panden -

Verloedering panden en omgeving, met invloed op uitstraling en leefbaarheid

-

Overlast, met invloed op leefbaarheid en uitstraling

-

Oneigenlijk gebruik, zoals kraken, ondermijnende activiteiten

-

Marktverstoring, als er geen sprake meer is van gezonde frictieleegstand

-

Schade, door ongedierte, diefstal etc

-

Aantasting vastgoedwaarde en daarmee WOZ-waarde

Oorzaken leegstand alle typen panden -

Frictieleegstand, o.m. voor opknappen voor verkoop of gebruik Ontwikkelingen in de (wet- en regelgeving) vastgoedmarkt -

-

Kortdurende/ frictieleegstand < 1 jaar Langdurige leegstand 1-3 jaar Structurele leegstand > 3 jaar

Beleggen in woningen (eigenaar woont elders) Investeren in particuliere verhuur Tweede woning of vakantiewoning

Type belegger (erfenis, fonds etc) Type panden (groot/klein, diep, monumentstatus etc) Potentiële huurder kan gevraagde huurprijs niet opbrengen Sloop- of verbouwingsplannen Erfenisconflicten en andere levensgebeurtenissen (revalidatie, detentie e.d.) Slechts 0,2% betreft onverklaarbaar langdurige leegstand (CBS)

Leegstandcijfers

Kortdurende/ frictieleegstand < 1 jaar (woningen 2%; commercieel vastgoed 5%*

Grote verschillen tussen provincies, gemeenten en type gebieden. En typen vastgoed!

Gouda totaal: 35.250 woningen 01.970 vestigingen

Bron: Landelijke Monitor Leegstand 2024, CBS O.b.v. aantallen objecten

Gouda

Alle objecten

2024 2% 5% 5% 4% 4% 2%

Kantoren Winkels Industrie Maatschappelijk vastgoed Woningen

Zuid-Holland

Nederland

2015 2%

2024 3%

2015 3%

2024 3%

2015 2

11% 12%

9% 7% 7% 5%

12% 9%

9% 8% 8% 4%

11 8

2%

Meer dan de helft <1 jaar

Instrumenten om leegstand aan te pakken -

Overleg met betrokkenen

-

Stadspromotie

-

Leegstandsverordening

-

Tijdelijk gebruik

-

Transformatie, evt. met subsidie

-

Leegstandsbeheer

-

Leegstandsmanager of –makelaar

-

Onteigenen

Winkels & horeca

Woningen Kantoren

WbW

Transformatie Afhankelijk van de bouw en functie van een pand

Afhankelijk van de regels voor een locatie en buurt: de Omgevingsvisie vormt de basis Gouda biedt o.a. ruimte in Binnenstad: -

In kernwinkelgebied zijn op begane grond functies die eigen bezoekersstroom genereren mogelijk: retail, leisure, persoonlijke dienstverlening (bestemming ‘gemengd’)

-

Buiten kernwinkelgebied is wonen op begane grond bespreekbaar

-

Daarnaast is er subsidie Wonen boven winkels

Tijdelijk gebruik Leegstandswetverhuur Afweging risico’s leegstand versus risico’s tijdelijk gebruik Een eigenaar kan in Gouda een woning die hij minimaal 12 maanden daarvoor bewoonde, minimaal 6 en maximaal 60 maanden verhuren. -

De normale huur(prijs)beschermingsregels gelden niet

-

WWS is niet van toepassing als de eigenaar er vooraf zelf 12 maanden heeft gewoond

Leegstandswetverhuur mag ook in afwachting van sloop en vernieuwbouw (bijvoorbeeld door woningcorporaties) en voor woonruimte in een gebouw dat geschikt is voor groepsgewijze huisvesting.

Leegstandsverordening

28 van de 342 gemeenten hebben een leegstandsverordening 18 voor winkels 13 voor woonruimten

De Leegstandswet biedt optie voor Leegstandsverordening; de keuzeruimte betreft de type(n) vastgoed en gebied(en). Sinds 2017 heeft Gouda Leegstandsverordening om leegstand van commercieel vastgoed (in praktijk winkels en horeca) in het kernwinkelgebied aan te pakken.

1. Periodieke monitoring (2x/jaar schouw) en gesprekken eigenaren 2. Meldplicht bij leegstand > 6 maanden (geen boete-beding, dat is een keuze) 3. Aanschrijven eigenaar bij leegstand > 12 maanden, op basis van leegstandsbeschikking 4. College kan gebruiker of huurder aandragen. Of last onder dwangsom opleggen.

Wat doen anderen? Evaluatie van de Leegstandwet (2024)

26 van de 342 gemeenten hebben een LV 18 gemeenten hebben een LV voor winkels 13 gemeenten voor woonruimte ‘Geen conclusie te trekken over effecten van de verordeningen op de leegstand’

Evaluatie Leegstandswet 2024 ‘Voor de meeste gemeenten die de vragenlijst hebben ingevuld, is de leegstand in harde cijfers een beperkt probleem, maar wel ervaart een meerderheid van gemeenten enige leegstand.’ De subjectieve ervaring wordt beïnvloed door de mate van de problemen die leegstand veroorzaakt en bijv. zichtbaarheid. ‘Aanpakken van leegstand is volgens de VNG arbeidsintensief’. ‘Het tekort aan capaciteit leidt ertoe dat andere onderwerpen prioriteit krijgen.’ ‘Pas problematisch bij langdurige leegstand (> 1 jaar) gepaard met bijv. verloedering’.