SAOZ Strategisch beleidsadvies.pdf
Tekst van het document
Dit is echter, zeker als het om meerdere gevallen gaat, een omslachtige en tijdrovende werkwijze die bovendien als extra risico met zich brengt dat in de betreffende planschadebesluiten een “uiterste termijn van reparatie” opgenomen moet worden, die lastig in te schatten is. 2. Toezeggen van een omgevingsvergunning met “buitenplanse afwijking” Een meer eenvoudige en minder riskante manier van “compenseren in natura” is het onder bepaalde randvoorwaarden geven van de gelegenheid aan de eigenaar om een omgevingsaanvraag
in
te
dienen
ter
benutting
van
de
teloor
gegane
aanwendingsmogelijkheden. In dat geval hoeft namelijk geen “uiterste datum van reparatie” genoemd te worden omdat het initiatief dan weer bij de eigenaar ligt. De Afdeling heeft deze methodiek principieel akkoord bevonden in de uitspraak ABRS 29 januari 2020 inzake Oegstgeest. Wij adviseren de gemeente daarom om daar waar mogelijk te kiezen voor het toezeggen van medewerking aan een omgevingsvergunning voor het alsnog kamergewijs bewonen / verhuren van woningen.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda
32 van 34
Voor het kunnen compenseren van planschade in natura bestaat evenwel een belangrijke “valkuil”. Het “repareren in natura” is namelijk alleen mogelijk indien ten tijde van het nemen van het planschadebesluit de aanvrager nog eigenaar is van de getroffen onroerende zaak. Indien het getroffen object is verkocht en geleverd aan derden, dan heeft “compensatie in natura” geen zin meer, omdat daarmee de nieuwe eigenaar het voordeel toevalt, niet de oude eigenaar (die de schade heeft geleden). Voor een aansprekend voorbeeld uit de jurisprudentie
is
te
wijzen
op
de
uitspraak
ABRS
19
januari
2011,
ECLI:NL:RVS:2011:BP1324, Coevorden. Deze lijn is recentelijk meermaals door de Afdeling
bevestigd,
bijvoorbeeld
in
de
uitspraak
ABRvS
3
maart
2021,
ECLI:NL:RVS:2021:436, Sittard-Geleen. Gelet op voorgaande overwegingen laten de voor- en nadelen van dit “anker” c.q. instrument zich als volgt duiden: Voordelen: •
Compensatie in natura kan het moeten vergoeden van (forse) schadevergoedingen in geld voorkomen;
•
De gemeente kan, in plaats van het schade-aspect aan “de voorkant” te regelen, afwachten of er überhaupt planschadeclaims binnenkomen in verband met het wegbestemmen c.q. weghalen van de mogelijkheid voor het kamergewijs bewonen/verhuren van woningen.
Nadelen: •
Het alsnog realiseren van kamergewijze bewoning / verhuur is strijdig met het te voeren ruimtelijke beleid en toepassing van het instrument kan daarmee tevens leiden tot een precedentwerking;
•
De mogelijkheid tot het compenseren in natura is alleen toepasbaar indien de eigendomsverhoudingen niet gewijzigd zijn, hetgeen de gemeente niet in de hand heeft.
Gelet op de nadelen van het instrument achten wij dit weliswaar bruikbaar, maar niet het meest “voor de hand liggende” instrument ter beperking van planschaderisico en zeker niet als “enige” instrument.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda
33 van 34
11
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Op basis van voorgaande overwegingen trekken wij de volgende conclusies:
1. het wegbestemmen van mogelijkheden voor kamergewijze bewoning / verhuur leidt in beginsel tot planschaderisico. De “parapluherziening parkeren” heeft hierop naar verwachting geen mitigerende werking; 2. de schaderegeling van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet is ten aanzien van het aspect “directe schade” qua systematiek niet wezenlijk anders dan de huidige planschaderegeling en op sommige punten lijkt ze zelfs wat “strenger”, zodat het “wachten op de Omgevingswet” vooralsnog niet opportuun lijkt; 3. wij adviseren opdrachtgever met klem om voor de bestaande situaties een “vervangende gebruiksbepaling” in de planregels van de parapluherziening op te nemen (en een lijst van bestaande situaties aan te leggen), opdat wordt voorkomen dat bestaande situaties onder overgangsrecht worden gebracht; 4. Het aanwezig zijn van planschaderisico en de omvang daarvan wordt in individuele gevallen bepaald door meerdere factoren, waarvan de grootte van de woning de belangrijkste is. Het planschaderisico is, gelet op het grote aantal potentieel getroffen objecten, te kenschetsen als “reëel en substantieel”; 5. Het leerstuk van het normaal maatschappelijk risico is in beginsel van toepassing op “directe planschade”, maar hiervan mogen bij de beperking van planschaderisico “geen wonderen worden verwacht”. 6.
Voor het beheersen van planschaderisico’s staan de gemeente in dit geval drie “ankers” c.q. instrumenten ter beschikking, zijnde: het leerstuk van de “risicoaanvaarding”, het “kanaliseren van planschaderisico” en het “compenseren in natura”. Elk van de instrumenten heeft zijn eigen toepassingsbereik, voordelen en nadelen.
Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken,
mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT Directeur.
20210128 beleidsadvies kamergewijze bewoning gemeente Gouda
34 van 34