Bijlage 6 - BuCa Stadhuis gebouw

Onderwerp: Datum: Tekst: Opsteller Business Case:

STADHUIS GOUDA, NOTITIE BUSINESSCASE 25-08-2022 A.A. Goudzwaard, T. Reijnders COUP BV

Aan de hand van de ruimtelijke visie is door COUP BV een financieel model opgesteld dat de geschatte kosten en opbrengsten van zowel het gebouw als het beoogde programma integraal in beeld brengt. In deze bijlage worden de geschatte benodigde investeringen, bijbehorende kostendekkende huur en geschatte exploitatietekorten toegelicht. 1.1 Gevraagd besluit Eenmalige investering

Het instemmen met de verbouwing benodigde eenmalige investering van 7.3 miljoen voor aanpassingen in en aan het stadhuis om de beoogde invulling, inclusief maatregelen gericht op verduurzaming en de verbetering van toegankelijkheid, mogelijk te maken. a. Waarvan 55% van de totale investering, dat is 4 miljoen, voor de verduurzaming van het stadhuis b. Waarvan 30 % van de totale investering, dat is 2.2 miljoen, voor het toegankelijk maken van het stadhuis c. Waarvan 15% van de totale investering, dat is 1.1 miljoen, voor de gebouw-gerelateerde ingrepen en de realisatie van het inhoudelijk concept De investering van 7,3 miljoen loopt over de gehele planontwikkeling en bouwperiode en kan grofweg opgedeeld worden in 5,2 miljoen voor de bouw en 2,1 miljoen aan plankosten. Dekking van jaarlijkse exploitatietekort In het voorstel wordt een besluit gevraagd voor het vaststellen en vrijgeven van de benodigde structurele jaarlijkse bijdrage voor het exploitatie tekort van het inhoudelijk concept die in principe via een subsidie aanvraag via algemene middelen wordt verstrekt. De reden om dit via subsidie te verstrekken is omdat het verstrekken van een subsidie is gekoppeld aan doelen die beschreven staan in de cultuurnota. Op basis van de huidige businesscase wordt een exploitatie tekort verwacht van circa 3 ton in het eerste jaar en 1 ton in het zesde jaar.

Dit betreft een eerste prognose, met name rondom de maatschappelijke impact van de activiteiten wordt nog een uitwerking gemaakt. 1.2 Brons & Goud

Tijdens de werkbijeenkomst van 22 juni ’22 zijn twee scenario’s gepresenteerd m.b.t. de herbestemming van het Stadhuis: - Het Bronzen scenario gaat uit van een aanpak waarbij alleen de maatregelen worden getroffen die minimaal nodig zijn om te komen tot de herbestemming. De realisatie van een lift, de aanpak van de entree gebieden en aanpak van de bestaande installaties zijn hierin meegenomen. De doelstelling voor verduurzaming is 52% CO2 reductie, waarbij installatietechnisch alleen vervangen wordt wat hoogstnoodzakelijk is (geen algehele vervanging van installaties). Bouwkundig wordt een beperkt aantal ruimtes aangepast op basisniveau. - Het Gouden scenario gaat verder in de verduurzaming, met als minimale doel een CO2 reductie van 52%. Het pand wordt voorbereid op een hogere reductie, die momenteel nog onhaalbaar wordt geacht vanuit de huidige techniek in combinatie met de monumentale waarden. Er wordt onderzocht hoe ver

we kunnen komen met de verduurzaming van het stadhuis bovenop de minimale CO2 reductie. Daarnaast gaat het gouden scenario uit van een aanpak waarbij de gebouw gebonden maatregelen voor de uitvoering van het inhoudelijk concept worden gerealiseerd. Bouwkundig worden alle ruimtes gerenoveerd waar nieuw gebruik voorzien wordt, met speciale aandacht voor toegankelijkheid. Door de aanwezigen is in meerderheid een voorkeur uitgesproken voor scenario Goud. Vervolgens zijn enkele dilemma’s besproken, die zijn meegenomen in het inhoudelijk concept of onderdeel uitmaken van het vervolgproces. 1.3 Opbouw businesscase

De businesscase is opgedeeld in twee onderdelen: 1. Gebouw: hierin is een kostprijsdekkende huur berekend op basis van de geschatte kosten ten behoeve van de verduurzaming, toegankelijkheid en bouwkundig beheer van het gebouw. 2. Programma & exploitatie: waarin de verwachte omzet wordt afgezet tegen de kostprijsdekkende huur, aanvangsinvesteringen en overige bedrijfskosten van de beoogde programma onderdelen. Gebouw businesscase

De hierboven omschreven geschatte eenmalige investering van 7,3 miljoen is op te delen in 55% verduurzaming (4 miljoen), 30% toegankelijkheid (2,2 miljoen) en 15% (1,1 miljoen) voor de instandhouding van het gebouw en mogelijk maken van de beoogde invulling. In de gebouw business case is ervan uitgegaan dat de laatstgenoemde investering van 1,1 miljoen samen met de overige eigenaarslasten terugverdient dient te worden in de vorm van een kostprijsdekkende huur. Deze kostprijsdekkende huur wordt geschat op ca. 1,3 ton per jaar (prijspeil 2023). Voor de geschatte investeringen in duurzaamheid en toegankelijkheid is het uitgangspunt dat deze vanuit de algemene middelen worden gedekt. Dit is in lijn met de wensen die 22 juni ’22 zijn besproken. In de vervolgfase zal onderzocht worden of een deel van deze investeringen ook gedekt kan worden vanuit fondsen, provinciale of landelijke subsidies. Programma & exploitatie De exploitatie business case is opgedeeld in de volgende programmaonderdelen: - Vieren, trouwen en ceremoniële activiteiten ca. 170m2 - Ontmoeten, de daghoreca ca. 170m2 - Samenwerken, huur van vergaderruimte ca. 380m2 - Samenwerken, werkplekken in het stadwerkhuis ca. 150m2 - Inspireren, het culturele en educatieve programma ca.

360m2 De onderbouwing van onderstaande feiten en cijfers is tot stand gekomen op basis van kennis die is opgedaan in het verleden en bezoekersaantallen op basis van Goudse referenties. -

Vieren: Voor het vieren is ervan uitgegaan dat huwelijksvoltrekkingen in het stadhuis gratis zijn op maandagen. Hiervoor worden vier tijdsvakken ingericht. Hierin geven we antwoord op de motie waarin aandacht is gevraagd voor gratis trouwen in het stadhuis én de werkbijeenkomst waarin verschillende fracties in plaats van twee, vier tijdsvakken voor gratis trouwen mogelijk willen maken. Deze mogelijkheid wordt bij voorkeur zo veel mogelijk aan Gouwenaars geboden. Er wordt onderzocht of dit kan met het gebruik van een Rotterdampas. Noot is wel dat de organisatorische en daarmee samenhangende kostentechnische aspecten nog nadere uitwerking behoeven. Op de dinsdagen,

-

-

-

-

woensdagen en donderdagen wordt een zaalhuur gevraagd van 350 euro. Op de vrijdag en zaterdag wordt uitgegaan van 450 euro. Ontmoeten: ontmoeten vindt plaats in de burgerhal. Hier is uitgegaan van een daghoreca voor voornamelijk drank en wellicht gebak, hapjes en bescheiden lunch. Er is geen ruimte voor een grote keuken die avondmaaltijden kan serveren. Samenwerken, vergaderen: Voor de vergaderruimten wordt uitgegaan van zowel commerciële als maatschappelijke (50% reductie) verhuur. De raadscommissie heeft hierbij nog enkele suggesties gedaan om de reikwijdte van het gereduceerd tarief voor de verhuur van zalen nader te onderzoeken. In meerderheid is men het er mee eens dat er een vorm van gereduceerd tarief beschikbaar dient te zijn voor de non-profit sector / maatschappelijke organisaties uit Gouda. In de uitwerking van het plan wordt onderzocht op welke manier hier invulling aan wordt gegeven. Naast flexibele werkplekken kan er in diverse ruimten van het stadhuis ook vergaderd worden. Enkele ruimten zijn daarbij multifunctioneel. Denk aan de burgermeesterkamer die ook ingezet wordt bij huwelijksvoltrekkingen en de sterzaal die ook ingezet wordt voor het inspiratie-programma. Bij de bezettingspercentages is hiermee rekening gehouden. Samenwerken, werkplekken: Voor het samenwerken wordt uitgegaan van ca.

40 werkplekken waarvoor organisaties een abonnement kunnen afnemen van € 250 (commercieel) / € 175 (maatschappelijk) per maand per persoon. De verdeling sociaal/ maatschappelijk is nader te onderzoeken. Nu is uitgegaan van 50% / 50%. Inspireren: Voor het onderdeel inspireren wordt uitgegaan van ticketprijzen t.w.v. € 7 voor toeristen en € 3,50 voor bezoekers uit Gouda. De verwachting is dat in 5 jaar tijd gegroeid wordt naar 60.000 bezoekers per jaar, waarvan 70% toeristen en 30% Gouwenaren. Op het gebied van educatie wordt geen omzet verwacht. Wel is een relatief hoog aandeel aan personeelskosten gereserveerd, ten behoeve van het inspiratie & educatie-programma.

Op basis van de hierboven omschreven programmaonderdelen is een exploitatiebegroting opgesteld. De totale omzetpotentie van bovengenoemde programma-onderdelen wordt geschat op ca. 8 ton per jaar. Met de jaarlijkse kosten van een kostprijsdekkende huur, rente en aflossing en overige bedrijfskosten wordt een exploitatie tekort verwacht van circa 3 ton in het eerste jaar en 1 ton in het zesde jaar. Dit betreft een eerste prognose, met name rondom de maatschappelijke impact van de activiteiten wordt nog een uitwerking gemaakt. 1.4

Onzekerheden

Het gevraagde besluit gaat over het voorstellen aan de raad om de met de investering gemoeide kapitaallasten van zowel de investering als ook het exploitatietekort te dekken. Zoals beschreven bij de kanttekeningen zijn we ingegaan op het verzoek van de raad om al in deze fase een investering- en exploitatiebegroting op te stellen. Echter, in de uitwerking van het concept tot een definitief ontwerp worden nieuwe inzichten opgedaan en dienen keuzes te worden gemaakt die invloed hebben op de planning, de investering en/of exploitatie. Daarnaast kunnen externe factoren, zoals inflatie of veranderende marktomstandigheden, ook een grote rol spelen. Anderzijds zijn er ook kansen om aanspraak te maken op subsidies/ en of fondsen. Dit wordt nader onderzocht. In het proces delen we de nieuwe inzichten en daaraan gerelateerde financiële effecten aan de gemeenteraad.

VASTGOED BUSINESS CASE

ALGEMEEN - CONCEPT

Stadhuis Gouda | Vastgoed Business Case | Goud 22-8-2022

Alle bedragen zijn excl. BTW., tenzij uitdrukkelijk vermeld

Opsteller: COUP BV

INPUT Prijspeil

1-6-2022

BTW Inflatie

21% 3,5%

Planning Start project (go/no-go) Ontwikkelingsduur Start bouw Bouwtijd Start exploitatie Duur exploitatie

1-1-2023 1,0 1-1-2024 2,0 1-1-2026 40

Financiering Investering Verduurzaming & toegankelijkheid Subsidies

85,0% 0,0%

€ € €

7.338.291 6.237.547 -

€

1.100.744

85,0%

Te financieren Huurpotentie Kostenprijsdekkend

VVO 1.429

Eigenaarslasten

2.063 BVO

Onderhoud planmatig / MJOP Groot Onderhoud / Investeringen Vaste en overige lasten (incl. verzekeringen) Beheerkosten Leegstand Energielasten

€ € € € €

Huur/VVO/jr Huur / jr 88 € 126.153 excl. BTW Input gemeente, Meetstaten

11,50 per m² bvo Input gemeente (02-02-2022): MJOP = 23728/jaar 17,56 per m² bvo Input gemeente (02-02-2022): Investeringen = 36211/jaar 7,64 per m² bvo Input gemeente (02-02-2022): 15765/jaar 13,80 per m² bvo Aanname/ Ervaringsgetal 0,0% van bruto huurinkomsten per m² bvo Energiekosten worden direct verrekend met hoofdgebruikers

STICHTINGSKOSTEN Prijspeil 01-06-22

Aantal

Eenheid

Prijs / eenheid Opmerkingen € 1.620.000 input v/d Hoogervest € 320.000 input v/d Hoogervest € 750.000 input v/d Hoogervest € 640.000 input v/d Hoogervest

Bouwkosten

Bouwkosten

Bouwkosten

Bouwkosten totaal / Brons

1 Post

Bouwkosten

Optimalisatie / Goud

1 Post

Bouwkosten

Installatiekosten / Brons

1 Post

Bouwkosten

Installatiekosten / Goud

1 Post

Staartkosten

Bouwplaatskosten

8% %

over bwk

Staartkosten

AKWR aannemer

12% %

over bwk + bwpk

Staartkosten

CAR

Staartkosten

Onvoorzien Totaal Bouwkosten

Bijkomende kosten

0,45% %

€ € € € € € € € 69% €

1.620.000 320.000 750.000 640.000 266.400 431.568 18.126 809.219 4.855.313

€ € € € €

485.531 388.425 145.659 101.962 1.121.577

€ € € €

537.920 169.936 141.571 849.427

% van stichtingskosten 0,0% € 71,1% € 16,4% € 12,4% € 0,0% €

4.855.313 1.121.577 849.427 -

100% €

6.826.317

BTW over kosten €

1.433.527

Totaal stichtingskosten incl. BTW €

8.259.844

33,4% 6,6% 15,4% 13,2%

over bwk + bwpk + AK + WR

20% %

over bwk + bwpk + AK + WR + CAR

1 m2 bvo

€

4.855.313 /m2 bvo

Bijkomende Kosten

Aantal

Bijkomende kosten

Eenheid

Prijs / eenheid

Opmerkingen

Basisopdracht incl. verschotten

Restauratiearchitect

10,0% %

€

4.855.312,63 Over bouwkosten

Basisopdracht incl. verschotten

Overige advieskosten

8,0% %

€

4.855.312,63 Over bouwkosten

Heffingen en Verzekeringen

Heffingen en Verzekeringen

3,0% %

€

4.855.312,63 Over bouwkosten

Diversen

overig / onvoorzien

10,0% %

€

1.019.615,65 Over bijkomende kosten

Totaal Bijkomende kosten

23,1% van bwk

Algemene kosten/AK

Interne kosten

Aantal

Eenheid

Projectmanagement

Planontwikkeling / projectmanagement

9,0% %

Projectmanagement

Bouwbegeleiding

3,5% %

Prijs / eenheid Opmerkingen € 5.976.890 Over bouwkosten + bijkomende kosten € 4.855.313 Over bouwkosten

Diversen

Onvoorzien

20,0% %

€

707.856,03 Over algemene kosten

Totaal Interne Kosten

Kosten Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Algemene kosten/AK Rente/financieringskosten

Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Interne kosten Financieringskosten Totaal stichtingskosten excl. BTW

financieringskosten worden berekend in tabblad 'Financiering'

INVESTERING Investering

Index 7,5% prijsindex bouw

Prijspeil

Prijspeil heden 1-6-2022

start bouw 1

4.855.313 € 1.971.004 €

5.219.461 2.118.830

6.826.317

€ 7.338.291

Bouwtijd Gebouwexploitatie Uitgaven (B) 1 2 TOTALE REALISATIEKOSTEN RESULTAAT BOUW- EN ONTWIKKELEXPLOITATIE (A + B)

Kale bouwkostenraming Bijkomende kosten + interne kosten

€ €

€ 7.338.291

FINANCIERING Financiering Prijspeil start exploitatie Investering

Totaal 7.338.291

Gemeentelijke lening

Hoofdsom Interest Looptijd Kapitaalslasten

WACC

1.100.744 2,25% 40 42.0242,25%

BRUTO - NETTO HUUR Jaartal Jaar van exploitatie

0

Indexering Inflatie Opslag Totale index Cumulatieve index

Totaal

2023 1

2024 2

2025 3

2026 4

2027 5

2028 6

2029 7

2030 8

2031 9

2032 10

2033 11

2034 12

2035 13

2036 14

2037 15

2038 16

2039 17

2040 18

2041 19

2042 20

3,50% 3,50% 1,0000

3,50% 1,0350

3,50% 1,0712

3,50% 1,1087

3,50% 1,1475

3,50% 1,1877

3,50% 1,2293

3,50% 1,2723

3,50% 1,3168

3,50% 1,3629

3,50% 1,4106

3,50% 1,4600

3,50% 1,5111

3,50% 1,5640

3,50% 1,6187

3,50% 1,6753

3,50% 1,7340

3,50% 1,7947

3,50% 1,8575

3,50% 1,9225

126.153 126.153

130.568 130.568

135.138 135.138

139.868 139.868

144.763 144.763

149.830 149.830

155.074 155.074

160.502 160.502

166.119 166.119

171.933 171.933

177.951 177.951

184.179 184.179

190.625 190.625

197.297 197.297

204.203 204.203

211.350 211.350

218.747 218.747

226.403 226.403

234.327 234.327

242.529 242.529

-23.728 -36.211 -15.765 -28.464 -104.168

-24.558 -37.478 -16.317 -29.460 -107.814

-25.418 -38.790 -16.888 -30.491 -111.587

-26.308 -40.148 -17.479 -31.558 -115.493

-27.228 -41.553 -18.091 -32.663 -119.535

-28.181 -43.007 -18.724 -33.806 -123.719

-29.168 -44.513 -19.379 -34.989 -128.049

-30.189 -46.071 -20.057 -36.214 -132.531

-31.245 -47.683 -20.759 -37.481 -137.169

-32.339 -49.352 -21.486 -38.793 -141.970

-33.471 -51.079 -22.238 -40.151 -146.939

-34.642 -52.867 -23.016 -41.556 -152.082

-35.855 -54.717 -23.822 -43.011 -157.405

-37.110 -56.632 -24.656 -44.516 -162.914

-38.408 -58.615 -25.519 -46.074 -168.616

-39.753 -60.666 -26.412 -47.687 -174.518

-41.144 -62.789 -27.336 -49.356 -180.626

-42.584 -64.987 -28.293 -51.083 -186.948

-44.075 -67.262 -29.283 -52.871 -193.491

-45.617 -69.616 -30.308 -54.722 -200.263

Bruto huurinkomsten Beheerkosten

126.153 -104.168

130.568 -107.814

135.138 -111.587

139.868 -115.493

144.763 -119.535

149.830 -123.719

155.074 -128.049

160.502 -132.531

166.119 -137.169

171.933 -141.970

177.951 -146.939

184.179 -152.082

190.625 -157.405

197.297 -162.914

204.203 -168.616

211.350 -174.518

218.747 -180.626

226.403 -186.948

234.327 -193.491

242.529 -200.263

Netto huurinkomsten

21.985

22.754

23.551

24.375

25.228

26.111

27.025

27.971

28.950

29.963

31.012

32.097

33.221

34.383

35.587

36.832

38.121

39.456

40.837

42.266

Huurpotentie Bruto huurinkomsten conform raming Leegstand Subtotaal huurinkomsten

3,50% 0,00%

Eigenaarslasten Onderhoud planmatig / MJOP Groot Onderhoud / Investeringen Vaste en overige lasten (incl. verzekeringen) Beheerkosten Leegstand Energielasten Totale eigenaarslasten

11,50 17,56 7,64 13,80 -

126.153 126.153

m²/bvo/pj m²/bvo/pj m²/bvo/pj m²/bvo/pj m²/bvo/pj m²/bvo/pj

KASSTROOMSCHEMA Jaartal Jaar van exploitatie

Bruto huurinkomsten Eigenaarslasten

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

126.153 130.568 135.138 139.868 144.763 149.830 155.074 160.502 166.119 171.933 177.951 184.179 190.625 197.297 204.203 211.350 218.747 226.403 234.327 242.529 -104.168 -107.814 -111.587 -115.493 -119.535 -123.719 -128.049 -132.531 -137.169 -141.970 -146.939 -152.082 -157.405 -162.914 -168.616 -174.518 -180.626 -186.948 -193.491 -200.263

Netto huurinkomsten

21.985

22.754

23.551

24.375

25.228

26.111

27.025

27.971

28.950

29.963

31.012

32.097

33.221

34.383

35.587

36.832

38.121

39.456

40.837

42.266

Kasstroom beschikbaar voor rente & aflossing Kapitaalslasten

21.985 -42.024

22.754 -42.024

23.551 -42.024

24.375 -42.024

25.228 -42.024

26.111 -42.024

27.025 -42.024

27.971 -42.024

28.950 -42.024

29.963 -42.024

31.012 -42.024

32.097 -42.024

33.221 -42.024

34.383 -42.024

35.587 -42.024

36.832 -42.024

38.121 -42.024

39.456 -42.024

40.837 -42.024

42.266 -42.024

Totale financieringslasten

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

-42.024

Saldo

-20.039

-19.269

-18.473

-17.648

-16.795

-15.912

-14.998

-14.053

-13.074

-12.060

-11.012

-9.926

-8.803

-7.640

-6.437

-5.191

-3.902

-2.568

-1.187

242

Resultaten Jaar van exploitatie Vrije kasstroom voor eigen vermogen NCW vrije kasstroom bij oplevering

1 -20.039 -19.598

2 -19.269 -18.430

3 -18.473 -17.280

4 -17.648 -16.146

5 -16.795 -15.027

6 -15.912 -13.924

7 -14.998 -12.835

8 -14.053 -11.761

9 -13.074 -10.701

10 -12.060 -9.654

11 -11.012 -8.621

12 -9.926 -7.600

13 -8.803 -6.592

14 -7.640 -5.595

15 -6.437 -4.610

16 -5.191 -3.636

17 -3.902 -2.673

18 -2.568 -1.720

19 -1.187 -778

20 242 155

Duur van kasstroom 5 jaar 10 jaar 15 jaar 20 jaar 40 jaar WACC

NCW kasstroom -86.481 -145.356 -178.375 -187.027 0 2,25%

Rendement NCW p/j Project 17.296- -0,2% 14.536- -0,2% 11.892- -0,2% 9.351- -0,1% 0 0,0%

EXPLOITATIE BUSINESS CASE

ALGEMEEN - CONCEPT Stadhuis Gouda | Exploitatie Business Case | Goud 22-8-2022 Opsteller: COUP BV

Alle bedragen zijn excl. BTW., tenzij uitdrukkelijk vermeld

INPUT Prijspeil

1-6-2022

BTW Inflatie Rente grond debet Rente grond credit

21% 3,50% 3,5% 0,5%

Planning Start project (go/no-go) Ontwikkelingsduur Start bouw Bouwtijd Start exploitatie Duur exploitatie

1-1-2023 2 1-1-2025 1 1-1-2026 20

Financiering Investering Lening Subsidies & fondsen Eigen vermogen

€ € € €

15,0% 0,0%

1.419.455 1.206.536 212.918 -

15,0%

Exploitatie, omzet Trouwerijen Werkplekken omzet Vergaderen omzet Horeca Ticketomzet inspiratie Omzet totaal Exploitatiekosten Stichting Stadhuis Inkoopkosten omzet Rente & Aflossing investering Personeelskosten Afschrijvingen Overig ingekochte diensten Kosten Apparatuur en Inventaris Huisvestingskosten (huur) Energiekosten Kosten Communicatie Verkoopkosten Vervoerskosten Overige Kosten

-

Omzet / jaar € 33.050 € 65.742 € 102.000 € 251.660 € 357.000 € 809.452

€

€ €

15,00% Gebaseerd op ervaringscijfers Goudse Sint-Jan 75.580- Zie tabblad financiering 50,00% 5,68% 2,15% 1,49% 126.153 Kostendekkende huur Vastgoed BuCa - Goud 55.000 Aanname o.b.v. DWA en Groene Grachten 5,00% 5,00% 1,50% 7,50%

STICHTINGSKOSTEN Prijspeil 01-06-22

Aantal

Eenheid

Bouwkosten

Bouwkosten

Bouwkosten

Afwerking & inrichting Trouwen

148 BVO

Bouwkosten

Afwerking & inrichting Stadwerkhuis

531 BVO

Bouwkosten

Afwerking & inrichting Horeca

170 BVO

Bouwkosten

Afwerking & inrichting Inspireren (kunstinstallaties)

Staartkosten

Onvoorzien Totaal Bouwkosten

1 post

Prijs / eenheid Opmerkingen € 150 aanname € 500 aanname € 750 aanname € 485.000 aanname

15% %

€ € € € € 87% €

22.200 265.500 127.500 485.000 135.030 1.035.230

€ € € €

51.762 82.818 58.490 193.070

€

193.070

% van stichtingskosten 84,3% € 15,7% € 0,0% €

1.035.230 193.070 -

100% €

1.228.300

BTW over kosten €

257.943

Totaal stichtingskosten incl. BTW €

1.486.243

2,1% 25,6% 12,3% 46,8%

Over de bouwkosten

1.238 m2 bvo

€

836 /m2 bvo

Bijkomende kosten

Bijkomende Kosten

Bijkomende kosten

Honoraria & planontwikkeling

Basisopdracht incl. verschotten

(Interieur) Architect

5,0% %

€

1.035.230,00 Over de bouwkosten

Basisopdracht incl. verschotten

Projectmanagement

8,0% %

€

1.035.230,00 Over de bouwkosten

Diversen

overig / onvoorzien

5,0% %

€

1.169.809,90 Over de bouwkosten + bijkomende kosten

Aantal

Eenheid

Prijs / eenheid

Opmerkingen

Totaal Honoraria Totaal Bijkomende kosten

Totaal

Kosten

Bouwkosten

Bouwkosten Bijkomende kosten Financieringskosten

Bijkomende kosten Rente/financieringskosten

Totaal stichtingskosten excl. BTW

18,7% van bwk

financieringskosten worden berekend in tabblad 'Financiering'

INVESTERING Investering

Index 7,5% prijsindex bouw

Prijspeil

Prijspeil 1-6-2022

start bouw 2

€ 1.035.230 € € 193.070 €

1.196.338 223.117

Bouwtijd Gebouwexploitatie Uitgaven (B) 1 2

Kale bouwkostenraming Bijkomende kosten + interne kosten

TOTALE REALISATIEKOSTEN RESULTAAT BOUW- EN ONTWIKKELEXPLOITATIE (A + B)

€

1.419.455

€

1.419.455

FINANCIERING Financiering Prijspeil start exploitatie Investering

Totaal 1.419.455

Financiering

Subsidie / crowdfunding Eigen vermogen Totale inbreng

212.918 212.918

Bancair

Hoofdsom Interest annuitaire banklening Theoretische looptijd Annuiteit per jaar (rente + aflossing)

WACC

1.206.536 2,25% 20 75.5802,25%

PROGRAMMA, OMZET, HUUROPBRENGSTEN 1 Vieren (trouwen) VVO Totaal (m2)

148 Dag van de week Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag Zaterdag Zondag Totaal

Aantal 2019 Aantal/ jaar Zaalhuur Omzet 2023 2 2 € € 2 2 € 350 € 700 11 11 € 350 € 3.850 12 12 € 350 € 4.200 46 46 € 450 € 20.700 8 8 € 450 € 3.600 0 € 81 81 € 33.050

2 Stadwerkhuis Werken VVO totaal (werkplekken) VVO per persoon (incl. vergaderen / gemeensch Aantal abonnementen Aantal abonnementen maatschappelijk Abonnement / persoon (commercieel) € Abonnement / persoon (maatschappelijk) € Jaaromzet Commercieel € Jaaromzet Maatschappelijk € Jaaromzet Totaal €

Vergaderen Burgemeesterkamer Sterzaal Berging keuken Raadzaal Leeskamer Totaal

150 Schatting o.b.v. Werkblad CB artistiek culturele programmering 5 38 50% 250 / persoon / maand. o.b.v. fulltime 175 / persoon / maand. o.b.v. fulltime 38.672 27.070 65.742

VVO 46 132 16 157 30 381

Huur/ dagdeel commercie el Personen 20 € 300 60 € 400 8 € 150 70 € 400 10 € 150 190 € 1.400

Huur/ dagdeel gereduceerd tarief Bezetting 5% € 150 5% € 200 20% € 75 5% € 200 20% € 75 11% € 700

Bezetting 10% € 10% € 20% € 10% € 20% € 14% €

Omzet 15.300 20.400 22.950 20.400 22.950 102.000

3 Ontmoeten (daghoreca) VVO Totaal VVO Verdienend binnen Terras Stoeldichtheid Aantal stoelen binnen Aantal stoelen terras Openingsdagen Openingsdagen terras Gemiddelde besteding koffie / tussendoor Gemiddelde bezetting tussendoor Omzet tussendoor Horeca afhuur trouwerij Aantal trouwerijen / partijen Drankomzet bij trouwerijen Omzet bij trouwerijen Omzet totaal

170 113 50 1,5 76 33 340 100 € € € € € €

5,50 Aanname 90% Aanname 143.660 400 20 5.000 108.000 251.660 € 2.221 per m2

4 Inspireren VVO Ticketprijzen, Toeristen Ticketprijzen, Bezoekers uit Gouda Jaarlijkse bezoekers, totaal Waarvan toeristen Waarvan bezoekers uit gouda Jaaromzet

€ €

€

360 7 3,50 60.000 Aanname 42.000 18.000 357.000

EXPLOITATIEOVERZICHT EXPLOITATIEOVERZICHT Jaartal Jaar van exploitatie

0

Indexering Inflatie Leegstandsindex Totale index Cumulatieve index

2026 2

2027 3

2028 4

2029 5

2030 6

2031 7

2032 8

2033 9

2034 10

2035 11

2036 12

2037 13

2038 14

2039 15

2040 16

2041 17

2042 18

2043 19

2044 20

3,50% 25,0% 3,50% 1,0000

20,0% 3,50% 1,0350

15,0% 3,50% 1,0712

15,0% 3,50% 1,1087

10,0% 3,50% 1,1475

3,50% 1,1877

3,50% 1,2293

3,50% 1,2723

3,50% 1,3168

3,50% 1,3629

3,50% 1,4106

3,50% 1,4600

3,50% 1,5111

3,50% 1,5640

3,50% 1,6187

3,50% 1,6753

3,50% 1,7340

3,50% 1,7947

3,50% 1,8575

3,50% 1,9225

809.452

809.452 -

837.783 -

867.105 -

897.454 -

928.865 -

961.375 -

995.023 -

1.029.849 -

1.065.894 -

1.103.200 -

1.141.812 -

1.181.776 -

1.223.138 -

1.265.948 -

1.310.256 -

1.356.115 -

1.403.579 -

1.452.704 -

1.503.549 -

1.556.173 -

809.452

809.452

837.783

867.105

897.454

928.865

961.375

995.023

1.029.849

1.065.894

1.103.200

1.141.812

1.181.776

1.223.138

1.265.948

1.310.256

1.356.115

1.403.579

1.452.704

1.503.549

1.556.173

-202.363 -121.418

-167.557 -125.667

-130.066 -130.066

-134.618 -134.618

-92.887 -139.330

-144.206

-149.254

-154.477

-159.884

-165.480

-171.272

-177.266

-183.471

-189.892

-196.538

-203.417

-210.537

-217.906

-225.532

-233.426

485.671

544.559

606.974

628.218

696.649

817.169

845.770

875.372

906.010

937.720

970.540

1.004.509

1.039.667

1.076.056

1.113.717

1.152.698

1.193.042

1.234.798

1.278.016

1.322.747

-75.580 -344.017 -39.080 -14.793 -10.252 -126.153 -55.000 -34.402 -34.402 -10.321 -51.603

-75.580 -356.058 -40.448 -15.310 -10.611 -130.568 -56.925 -35.606 -35.606 -10.682 -53.409

-75.580 -368.520 -41.864 -15.846 -10.982 -135.138 -58.917 -36.852 -36.852 -11.056 -55.278

-75.580 -381.418 -43.329 -16.401 -11.366 -139.868 -60.979 -38.142 -38.142 -11.443 -57.213

-75.580 -394.768 -44.846 -16.975 -11.764 -144.763 -63.114 -39.477 -39.477 -11.843 -59.215

-75.580 -408.584 -46.415 -17.569 -12.176 -149.830 -65.323 -40.858 -40.858 -12.258 -61.288

-75.580 -422.885 -48.040 -18.184 -12.602 -155.074 -67.609 -42.288 -42.288 -12.687 -63.433

-75.580 -437.686 -49.721 -18.820 -13.043 -160.502 -69.975 -43.769 -43.769 -13.131 -65.653

-75.580 -453.005 -51.461 -19.479 -13.500 -166.119 -72.424 -45.300 -45.300 -13.590 -67.951

-75.580 -468.860 -53.263 -20.161 -13.972 -171.933 -74.959 -46.886 -46.886 -14.066 -70.329

-75.580 -485.270 -55.127 -20.867 -14.461 -177.951 -77.583 -48.527 -48.527 -14.558 -72.791

-75.580 -502.255 -57.056 -21.597 -14.967 -184.179 -80.298 -50.225 -50.225 -15.068 -75.338

-75.580 -519.834 -59.053 -22.353 -15.491 -190.625 -83.109 -51.983 -51.983 -15.595 -77.975

-75.580 -538.028 -61.120 -23.135 -16.033 -197.297 -86.018 -53.803 -53.803 -16.141 -80.704

-75.580 -556.859 -63.259 -23.945 -16.594 -204.203 -89.028 -55.686 -55.686 -16.706 -83.529

-75.580 -576.349 -65.473 -24.783 -17.175 -211.350 -92.144 -57.635 -57.635 -17.290 -86.452

-75.580 -596.521 -67.765 -25.650 -17.776 -218.747 -95.369 -59.652 -59.652 -17.896 -89.478

-75.580 -617.399 -70.137 -26.548 -18.398 -226.403 -98.707 -61.740 -61.740 -18.522 -92.610

-75.580 -639.008 -72.591 -27.477 -19.042 -234.327 -102.162 -63.901 -63.901 -19.170 -95.851

-75.580 -661.373 -75.132 -28.439 -19.709 -242.529 -105.738 -66.137 -66.137 -19.841 -99.206

Totale Exploitatiekosten

-795.601

-820.802

-846.885

-873.880

-901.821

-930.739

-960.670

-991.648

-1.023.710

-1.056.895

-1.091.241

-1.126.789

-1.163.581

-1.201.662

-1.241.074

-1.281.867

-1.324.087

-1.367.784

-1.413.012

-1.459.822

Bruto omzet Brutomarge Exploitatiekosten

809.452 485.671 -795.601

837.783 544.559 -820.802

867.105 606.974 -846.885

897.454 628.218 -873.880

928.865 696.649 -901.821

961.375 817.169 -930.739

995.023 845.770 -960.670

1.029.849 875.372 -991.648

1.065.894 906.010 -1.023.710

1.103.200 937.720 -1.056.895

1.141.812 970.540 -1.091.241

1.181.776 1.004.509 -1.126.789

1.223.138 1.039.667 -1.163.581

1.265.948 1.076.056 -1.201.662

1.310.256 1.113.717 -1.241.074

1.356.115 1.152.698 -1.281.867

1.403.579 1.193.042 -1.324.087

1.452.704 1.234.798 -1.367.784

1.503.549 1.278.016 -1.413.012

1.556.173 1.322.747 -1.459.822

Resultaat

-309.930

-276.243

-239.911

-245.662

-205.172

-113.570

-114.900

-116.276

-117.701

-119.175

-120.701

-122.280

-123.914

-125.606

-127.357

-129.169

-131.045

-132.986

-134.995

-137.075

eerste 5 jaar

Omzet Bruto omzet Extra inkomsten

3,50%

Bruto omzet Leegstand Inkoopkosten omzet

15,0%

Brutomarge Bedrijfskosten Rente & Aflossing Investering Personeelskosten Afschrijvingen Overig ingekochte diensten Kosten Apparatuur en Inventaris Huisvestingskosten (huur) Energiekosten Kosten Communicatie Verkoopkosten Vervoerskosten Overige Kosten

Totaal

2025 1

€

€ €

75.58050,0% 5,7% 2,2% 1,5% 126.15355.0005,0% 5,0% 1,5% 7,5%