Bijlage 3.3 - Caraad fiscaal advies

Gemeente Gouda - Project “Herbestemming stadhuis” Startnotitie btw

6 september 2023

1

Herbestemming stadhuis Uitgangspunten • Op 1 maart 2021 is het stadhuis vrijgekomen voor een nieuwe invulling door het tussentijds beëindigen van het huurcontract met de huurder. Het college besloot op 11 mei 2021 om samen met de stad een verkenning te doen naar een passende herbestemming van het stadhuis. In dit kader zijn twee scenario’s uitgewerkt, het bronzen scenario (minimale maatregelen tot herbestemming) en het gouden scenario (ruimere aanpak). Middels het Raadsbesluit van 19 oktober 2022 is door de raad toestemming gegeven aan het college voor het uitwerken van het gouden scenario. • Volgens de meest recente gegevens zijn de bouwkosten geraamd op ca. € 13,4 mio (excl. btw). Het btw-bedrag van de kosten in de bouwfase bedraagt ca. € 2,81 mio. Deze kosten zullen voor rekening zijn van de gemeente. Een deel van de bouwkosten (ca. € 2,5 mio) zal verdisconteerd worden in de huursom die afgesproken zal worden met de exploitatiestichting (zie hierna). • Volgens de meest recente gegevens zijn de kosten voor de inrichting (incl. bijkomende kosten) geraamd op ca. € 1,45 mio (excl. btw). Het btw-bedrag van de kosten in deze fase bedraagt ca. € 305.000. Deze kosten zullen (in eerste instantie) betaald worden door de exploitatiestichting. • Voornoemde kosten voor de inrichting (incl. bijkomende kosten) zullen gefinancierd worden middels een bancaire lening.

• De start van de bouw staat vooralsnog gepland voor 2025. In 2026 zal het nieuwe concept van het stadhuis opgeleverd/in gebruik genomen worden. September 2023

2

Herbestemming stadhuis Uitgangspunten • De verbouwings-/renovatiewerkzaamheden zullen in belangrijke mate betrekking hebben op de binnenkant van het stadhuis. Aan de ‘buitenschil’ en de bouwkundige constructie zullen slechts minimale (zichtbare) werkzaamheden plaatsvinden, voornamelijk renovatie. Het stadhuis is immers een Rijksmonument en daarnaast is het de nadrukkelijke wens om de historische uitstraling intact te laten. Een substantieel deel van de investering ziet op duurzaamheid. • De gemeente is voornemens om de exploitatie van het nieuwe concept, waarin verschillende functies gehuisvest zullen worden, onder te brengen in een stichting. • De gemeente, als juridische eigenaar, zal het stadhuis ter beschikking stellen aan de stichting. In dit kader zal een huurovereenkomst worden gesloten met de exploitatiestichting. • De stichting zal een (niet-symbolische) huurprijs verschuldigd zijn aan de gemeente voor de huur van het stadhuis. Uit de ontvangen stukken begrijpen wij dat het idee is om de kosten voor de instandhouding van het gebouw en de realisatie van het inhoudelijk concept (€ 2,5 mio) te verdisconteren in een ‘kostprijsdekkende’ huursom. De huursom wordt geschat op ca. € 160.000 per jaar. Bij het bepalen van de huur worden de investeringen in toegankelijkheid en verduurzaming, asbest en restauratie exterieur buiten beschouwing gelaten.

• De omzetpotentie van de exploitatie door de stichting wordt in het eerste jaar geschat op ca. € 950.000. Het exploitatietekort (omzetpotentie minus huur, rente, aflossing en overige bedrijfskosten) wordt geschat op ca. € 731.000 in het eerste jaar.

September 2023

3

Herbestemming stadhuis Uitgangspunten • Het exploitatietekort zal door de gemeente worden aangezuiverd middels een (exploitatie)subsidie. • In het nieuwe concept worden 5 functies verwerkt:

1. Ontmoeten (horeca) – ca. 170 m2 ‘Ontmoeten’ betreft een laagdrempelige (openbare) publieksfunctie en vindt plaats in de burgerhal waar een daghoreca geëxploiteerd zal worden. Vanuit de horecafaciliteit zal drank geserveerd kunnen worden en kleine hapjes. 2. Vieren – ca. 150 m2 Onder ‘vieren’ wordt verstaan de ceremoniële functie van het stadhuis, waaronder het beschikbaar stellen van de trouwzaal met inbegrip van het bovenplein (wachtruimte) voor huwelijksvoltrekkingen. Voor het gebruik van de ruimte(n) wordt in alle gevallen een vergoeding bedongen door de stichting. Voor de maandagen wenst de gemeente het mogelijk te maken dat mensen gratis kunnen trouwen (specifieke tijdblokken). In die gevallen zal de stichting een factuur uitreiken aan de gemeente, zodat de vergoeding door de gemeente wordt betaald.

September 2023

4

Herbestemming stadhuis Uitgangspunten 3. Inspireren – ca. 360 m2. De functie ‘inspireren’ wordt ingevuld door een ‘verhalende’ route (audiotour) in te richten die loopt door de stad langs de cultuurhistorische as, waar het stadhuis een van de culturele bezienswaardigheden is (het ‘publieksprogramma’). Voor de route door het stadhuis zullen tickets verkocht worden. Tevens zal een ‘educatieprogramma’ ingericht worden (dit moet nog concreet ingevuld worden; de historie van de stad staat hierbij centraal). Ook met die activiteit is het de bedoeling dat de stichting omzet gaat behalen. 4. Samenwerken/werkplekken – ca. 150 m2 In dit kader worden ca. 40 (open/flexibele) werkplekken ingericht. Organisaties/particulieren kunnen de werkplekken reserveren door het afsluiten van een (maand)abonnement. Voor gebruik door (lokale) sociaal maatschappelijke afnemers wordt een gereduceerd tarief gehanteerd. 5. Samenwerken/vergaderen – ca. 380 m2 De functie ‘samenwerken/vergaderen’ zal vormgegeven worden door het realiseren van vergaderruimten. Enkele ruimten daarbij zijn multifunctioneel (bijv. de burgermeesterkamer). Voor gebruik door (lokale) sociaal maatschappelijke afnemers wordt een gereduceerd tarief gehanteerd.

September 2023

5

Herbestemming stadhuis Uitgangspunten • In de onderstaande schets is op hoofdlijnen weergegeven op welke etages/binnen welke ruimtes de verschillende functies gehuisvest zullen worden:

September 2023

6

Herbestemming stadhuis Uitgangspunten • De ruimten/m2’s die niet worden ingericht/gebruikt voor een van voornoemde functies betreffen algemene ruimten/verkeersruimten (gang, lift, trap, toilet, garderobe, installatieruimten, etc.). • Tot slot zal de stichting in (enkele ruimten in) het stadhuis in opdracht van/voor de gemeente een aantal keer per jaar een evenement faciliteren (o.a. de ‘Sterevenementen’, de intocht van Sinterklaas, Open Monumentendagen, uitreiking onderscheidingen, ontvangst buitenlandse delegaties, diners, etc.). Voor het faciliteren van de diverse evenementen zal de stichting een vergoeding factureren aan de gemeente. Als uitgangspunt zal er sprake zijn van actief dienstbetoon door de stichting (geen passieve verhuur van ruimten), het dienstbetoon door de stichting zal per evenement verschillen. Dit moet nog nader worden geconcretiseerd.

September 2023

7

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten • De gemeente Gouda gaat als juridisch eigenaar het stadhuis verhuren aan de exploitatiestichting. Daarvoor treedt de gemeente op als btw-ondernemer, tenzij sprake is van ‘om niet’ verhuur. Bij een verhuur ‘om niet’ is per definitie sprake van kostprijsverhogende btw (de btw op de toerekenbare investeringen/kosten kan niet verrekend worden via de btw-aangifte of het BTW-compensatiefonds). Het is dus op de eerste plaats belangrijk dat de gemeente een (nietsymbolische) vergoeding (huursom) bedingt voor de verhuur van het stadhuis aan de exploitatiestichting. Dat is ook feitelijk het geval. De huur moet strikt gescheiden blijven van de (exploitatie)subsidie, zie ook sheet 17. • De verhuur van een onroerende zaak (tegen een niet-symbolische vergoeding) is in beginsel een btw-vrijgestelde activiteit (hoofdregel). Bij een btw-vrijgestelde activiteit bestaat geen recht op aftrek of compensatie van btw op de investeringen/kosten en werkt de btw dus kostprijsverhogend. Slechts indien en voor zover sprake is van een btwbelaste verhuur (de uitzondering op de hoofdregel) kan de gemeente de btw op de toerekenbare investeringen/kosten in aftrek brengen in de btw-aangifte. Dat is gunstig, de btw vormt in zoverre geen kostenpost.

• Bij de beoordeling of een onroerende zaak btw-belast kan worden verhuurd, is het relevant of de huurder de betreffende onroerende zaak voor 90% of meer voor btw-belaste prestaties gaat gebruiken. Als dat het geval is, kan worden geopteerd voor een btw-belaste verhuur. • Indien de exploitatiestichting het stadhuis in z’n geheel niet voor ten minste 90% gaat gebruiken voor btw-belaste prestaties, kan de gemeente het stadhuis niet in z’n geheel btw-belast verhuren. Bij onroerende zaken waarin meerdere functies gehuisvest zijn (‘multifunctioneel’), wordt het 90%-criterium in de regel beoordeeld op basis van vierkante of kubieke meters, in combinatie met het feitelijk gebruik van de verschillende ruimten (btw-belast of btwvrijgesteld). September 2023

8

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten • Als voor de gehele onroerende zaak niet aan het 90%-criterium wordt voldaan, is volledige btw-belaste verhuur voor de onroerende zaak dus niet mogelijk. Als de onroerende zaak bestaat uit meerdere fysiek en/of in economisch opzicht zelfstandig te beschouwen ruimten, dan kan mogelijk wél voor een deel van de onroerende zaak worden geopteerd voor btw-belaste verhuur. Het 90%-criterium kan op basis van een goedkeuring van de Staatssecretaris van Financiën namelijk per fysiek/economisch zelfstandige ruimte worden beoordeeld. Dit kan ertoe leiden dat voor bepaalde ruimten wél geopteerd kan worden voor btw-belaste verhuur en voor andere ruimten niet. Dit hangt af van het feitelijk gebruik van de betreffende ruimten (wel of niet voor ten minste 90% btw-belast). • Het is dus afhankelijk van de btw-kwalificatie van het (feitelijk) gebruik c.q. de exploitatie door de stichting van de verschillende ruimten in het stadhuis, of (en in hoeverre) door de gemeente en de stichting geopteerd kan worden voor btw-belaste verhuur van het stadhuis. Indien en voor zover geopteerd kan worden voor btw-belaste verhuur, kan de btw op de kosten voor de herontwikkeling van het stadhuis in aftrek gebracht worden door de gemeente.

• Hierna zullen wij per functie/gebruik onze inschatting geven van de btw-kwalificatie van de exploitatie door de stichting. Om definitief uitsluitsel te kunnen geven over de btw-kwalificatie is nader onderzoek aan de hand van de definitieve uitgangssituatie nodig.

September 2023

9

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten 1. Ontmoeten: de exploitatie van horeca is een btw-belaste prestatie. De verkoop van eten is belast tegen 9% btw, evenals de verkoop van non-alcoholische dranken. De verkoop van alcoholische dranken is belast tegen 21% btw. 2. Vieren: de terbeschikkingstelling van een ruimte kwalificeert vanuit btw-optiek in beginsel als de btw-vrijgestelde verhuur van een ruimte. Onder ‘vieren’ wordt verstaan het beschikbaar stellen van een ruimte (de trouwzaal met inbegrip van het bovenplein) voor huwelijksvoltrekkingen en andere ceremoniële bijeenkomsten. Voor het gebruik van de ruimte wordt een vergoeding gevraagd. Voor de reserveringen op maandagen wordt gefactureerd aan de gemeente, de particuliere afnemers dragen voor deze reserveringen dus geen kosten. Indien de passieve terbeschikkingstelling/verhuur van een ruimte gepaard gaat met voldoende aanvullend dienstbetoon (verricht door personeel van de exploitatiestichting, zoals klaarzetten/bedienen geluid- en/of lichtinstallatie, klaarzetten/opruimen stoelen, versieringen aanbrengen, begeleiding gasten, garderobe, etc.), dan kan vanuit btw-optiek sprake zijn van actieve btw-belaste dienstverlening (‘verhuur plus’; belast tegen 21%). Of verhuur plus tot de mogelijkheden behoort is sterk afhankelijk van de feiten en dient derhalve nader onderzocht te worden.

Onze ervaring is dat de Belastingdienst de ‘verhuur plus prestatie’ kritisch beoordeelt. NB: indien de Belastingdienst van mening is dat sprake is van passieve verhuur, dan zou een andere mogelijkheid zijn om een beroep te doen op een goedkeuring voor btw-belaste verhuur van (strikt formeel) congres-, vergader- of tentoonstellingsruimten (wij verwijzen naar onze opmerkingen bij de functie ‘Samenwerken/vergaderen’). Er zijn voorbeelden waarbij deze goedkeuring in praktijk ruim(er) wordt toegepast. September 2023

10

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten 3. Inspireren: het organiseren van een audiotour door het stadhuis, waarvoor tickets verkocht worden, is een btwbelaste prestatie. Naar onze inschatting is het organiseren van een audiotour door het stadhuis belast tegen het lage btw-tarief. Uit de ontvangsten van de ticketverkoop zal 9% btw afgedragen moeten worden. Het verzorgen van het ‘educatieprogramma’ zal naar verwachting ook een btw-belaste prestatie zijn. Afhankelijk van de concrete invulling van het programma zal onderzocht moeten worden welk tarief van toepassing is (9%/21%). 4. Samenwerken/werkplekken: het tegen betaling (maandabonnementen) beschikbaar stellen van open/flexibele werkplekken met bijbehorende faciliteiten is naar onze mening belast tegen 21% btw. Wij gaan er hierbij vanuit dat aan een gebruiker niet een bepaalde vaste werkplek wordt toegewezen (dus geen exclusief gebruiksrecht, maar flexibel). 5. Samenwerken/vergaderen: de terbeschikkingstelling van een ruimte kwalificeert vanuit btw-optiek in beginsel als de btw-vrijgestelde verhuur van een ruimte. Indien de huurder de ruimte (kortgezegd) gebruikt voor btwbelaste doeleinden (ten minste 90%; veelal de commerciële huurders), dan is het mogelijk te opteren voor een btw-belaste verhuur.

Hiervoor zal dan wel een huurovereenkomst gesloten moeten worden die voldoet aan de formele voorwaarden. Dit is vaak niet gewenst voor kortdurende verhuur. Lokale, sociaal maatschappelijke huurders kunnen sowieso niet opteren voor een btw-belaste verhuur (zij gebruiken de ruimte niet ten minste voor 90% voor btw-belaste doeleinden). Voor dergelijke situaties, waarbij sprake is van de kortdurende verhuur van congres-, vergader- of tentoonstellingsruimten, kan de verhuur op basis van een goedkeuring aangemerkt worden als btw-belaste verhuur. Daarvoor gelden enkele voorwaarden (zie hierna). September 2023

11

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten Om gebruik te kunnen maken van de voornoemde goedkeuring voor kortdurende btw-belaste verhuur moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan: • De verhuur van de ruimte is kortdurend, dat wil zeggen maximaal één maand aaneengesloten.

• De huurder gebruikt de ruimte uitsluitend als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte. • De verhuurder maakt aan de huurder expliciet kenbaar dat de verhuur van de ruimte btw-belast plaatsvindt. Dit kan de verhuurder bijvoorbeeld doen door een duidelijke vermelding op de prijslijst.

• Zoals blijkt uit het voorgaande zien wij goede mogelijkheden om in ieder geval de ruimten/m2’s die ingericht worden ten behoeve van de functies ‘ontmoeten’, ‘inspireren’, ‘samenwerken/werkplekken’ en ‘samenwerken/vergaderen’ aan te merken als btw-belast gebruik. Deze ruimten zijn naar onze opvatting fysiek/economisch zelfstandig (dat blijkt o.a. uit de ‘eigen omzet’ die uit de exploitatie gegenereerd wordt). Daar vanuit gaande kan door de gemeente en de stichting voor deze ruimten geopteerd worden voor een btw-belaste verhuur (hierbij is vooralsnog geen rekening gehouden met het gebruik van deze ruimten voor de evenementen, wij verwijzen naar pagina 13/14). • Het btw-gebruik van de functie ‘vieren’ vinden wij vooralsnog twijfelachtig. In beginsel zal sprake zijn van btwvrijgestelde verhuur, de Belastingdienst legt ‘verhuur plus’ strikt uit. Echter zien wij wel kansen/mogelijkheden om verhuur plus te bepleiten, dit zal nader onderzocht moeten worden zodra de uitwerking concretere vormen krijgt. Dit is dus sterk afhankelijk van het (aanvullend) dienstbetoon van de stichting bij de exploitatie van de ruimte(n) voor ceremoniële activiteiten. Hier kunnen keuzes in worden gemaakt. September 2023

12

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten Indien ‘verhuur plus’ niet haalbaar blijkt te zijn (vanwege onvoldoende aanvullend dienstbetoon), dan wel de Belastingdienst stelt dat sprake is van passieve verhuur, dan zou bepleit kunnen worden dat de goedkeuring voor btw-belaste verhuur van congres-, vergader- of tentoonstellingsruimten toegepast kan worden. Ook hiervoor zijn wij wel afhankelijk van de welwillendheid van de Belastingdienst. Strikt formeel kan deze goedkeuring alleen toegepast worden indien de ruimte gebruikt wordt als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte. Het valt niet uit te sluiten dat de Belastingdienst stelt dat de goedkeuring niet kan worden toegepast voor het gebruik voor huwelijksvoltrekkingen. Indien de Belastingdienst van mening is dat het btw-gebruik van de functie ‘vieren’ beschouwd moet worden als btwvrijgesteld, dan wordt de ruimte niet voor ten minste 90% btw-belast gebruikt en is de optie btw-belaste verhuur (voor deze ruimte) niet mogelijk. • Los van voorgaande functies zal de stichting in (enkele ruimten in) het stadhuis in opdracht van/voor de gemeente een aantal keer per jaar tegen vergoeding een evenement faciliteren.

Afhankelijk van het aanvullend dienstbetoon dat verricht wordt door de stichting (naast de terbeschikkingstelling van de ruimten) zien wij ook in dit geval kansen om de prestatie van de stichting aan de gemeente aan te merken als verhuur plus (belast tegen 21% btw). Zoals reeds aangegeven is het sterk afhankelijk van de feiten of verhuur plus tot de mogelijkheden behoort. Dit vergt nader onderzoek.

September 2023

13

Herbestemming stadhuis Btw-uitwerking verhuur/exploitatie ruimten • Indien blijkt dat alle functies, inclusief het faciliteren van de evenementen, aangemerkt kunnen worden als btw-belast gebruik, dan kan geopteerd worden voor een btw-belaste verhuur voor het gehele pand. De verhuur/het gebruik van de algemene ruimten gaat dan als het ware op in de btw-belaste verhuur/het btw-belast gebruik van de overige ruimten van het pand. • Indien blijkt dat voor bepaalde ruimten/m2’s niet geopteerd kan worden voor een btw-belaste verhuur (bijv. de m2’s die ingericht worden ten behoeve van de functie ‘vieren’), dan wordt niet het gehele pand voor ten minste 90% gebruikt voor btw-belaste doeleinden. In dat geval kan slechts geopteerd worden voor de (economisch) zelfstandig te exploiteren ruimten die op zichzelf (voor ten minste 90%) btw-belast worden gebruikt.

• De algemene ruimten zijn niet (economisch) zelfstandig te exploiteren, de verhuur/terbeschikkingstelling van deze ruimten zal dan ook in beginsel vrijgesteld zijn van btw. Dit heeft dus negatieve invloed op de btw-aftrek. In dit kader kan in sommige gevallen beargumenteerd worden dat bepaalde (delen van) algemene ruimten volledig toerekenbaar zijn aan btw-belast verhuurde ruimten. Denk hierbij bijv. aan een gang of toiletgroep die volledig dienstbaar is aan een specifieke ruimte. In dat geval kan de verhuur van deze bepaalde (delen van) algemene ruimten opgaan in de btwbelaste verhuur van de betreffende ruimten. Dit is maatwerk en vergt nader onderzoek en afstemming met de Belastingdienst.

September 2023

14

Herbestemming stadhuis Btw-aftrek investering gemeente • Indien alle functies aangemerkt kunnen worden als btw-belast gebruik, dan kan zoals reeds aangegeven geopteerd worden voor een btw-belaste verhuur van het gehele pand. De gemeente verricht dan één btw-belaste prestatie aan de stichting: de btw-belaste verhuur van de onroerende zaak. In dat geval bestaat volledig recht op aftrek van btw op de toerekenbare kosten, dit geldt niet alleen voor de kosten van de herontwikkeling maar bijv. ook voor toekomstige onderhoudskosten.

• Indien niet voor het gehele pand geopteerd kan worden voor een btw-belaste verhuur, maar alleen voor enkele (economisch) zelfstandig te exploiteren ruimten, zal bepaald moeten worden in welke mate de gemeente recht heeft op aftrek van btw. Als uitgangspunt geldt dat de kosten waar mogelijk direct toegerekend moeten worden aan de btwbelaste c.q. btw-vrijgestelde prestaties. Dus bijvoorbeeld de btw op een specifieke investering in de horeca of voor de flexibele werkplekken komt volledig voor aftrek in aanmerking (uiteraard voor zover geopteerd is voor btw-belaste verhuur). • Voor zover rechtstreeks/volledig toerekenen niet mogelijk is, spreken we van gemengde kosten en komt de btw conform een verdeelsleutel voor aftrek in aanmerking. Dit zal bijvoorbeeld aan de orde zijn bij de aanneemsom/termijnen die in de regel op het gehele project zien. Of de kosten van projectmanagement, adviseurs en architecten. • Er zal door de gemeente in dat geval een verdeelsleutel bepaald moeten worden op basis van de verhouding tussen de btw-belast verhuurde ruimten en ruimten die zonder btw worden verhuurd. In de regel wordt uitgegaan van de verhoudingen in vierkante meters. Soms kan het gunstig zijn om uit te gaan van kubieke meters. September 2023

15

Herbestemming stadhuis Overige punten Naast de btw-aspecten die spelen bij de verhuur van ruimten en in directe samenhang daarmee de btw-aftrek, zijn er nog een aantal andere fiscale aandachtspunten waar rekening mee moet worden gehouden. Dat lichten we hierna kort toe. • Vanuit btw-perspectief zal naar onze opvatting geen sprake zijn van de realisatie van een nieuwe onroerende zaak, maar van dienstverlening (een verbouwings-/renovatiedienst). Op basis van recente jurisprudentie kunnen wijzigingen in de bouwkundige constructie de conclusie rechtvaardigen dat wél sprake is van de realisatie van een nieuwe onroerende zaak. Wij begrijpen dat hier geen sprake van is. Bovendien ondervindt de ‘buitenschil’ geen (of slechts beperkte zichtbare) wijzigingen gelet op de monumentale status.

Bij dienstverlening is de btw-aftrek definitief na het jaar van de ingebruikname (2026). Dit betekent kortgezegd dat het gebruik van de stichting in het jaar van de ingebruikname van het stadhuis bepalend is voor het recht op aftrek bij de gemeente met betrekking tot de bouwkosten. Eventuele herziening van btw-aftrek bij wijzigingen na het jaar van ingebruikname is vooralsnog niet aan de orde bij dienstverlening (het wetsvoorstel ‘herziening bij kostbare diensten’ ligt al tijden op de plank). Voor de jaren na 2026 geldt dat de btw-aftrek ten aanzien van eventuele exploitatiekosten bij de gemeente bepaald wordt conform het percentage btw-belast gebruik c.q. de verdeelsleutel van het betreffende jaar.

September 2023

16

Herbestemming stadhuis Overige punten • Uit de ontvangen stukken begrijpen wij dat het exploitatietekort van de stichting zal worden aangezuiverd middels het betalen van een exploitatiesubsidie. In de praktijk komt het regelmatig voor dat door het betalen van de exploitatiesubsidie in principe de huursom die in eerste instantie door de stichting betaald wordt weer terugvloeit naar de stichting. Bij dergelijke constructies is het van belang dat er géén directe (1 op 1) relatie tussen de huur en een eventuele exploitatiesubsidie kan worden onderkend. Dit moet strikt gescheiden blijven (geen directe koppeling of verrekening), zowel tekstueel (uit de beschikking moet niet blijken dat de huur volledig wordt gedekt door de subsidie) als in de uitvoering (separate geldstromen; geen verrekening). Indien wél een 1 op 1 relatie is te onderkennen of zelfs sprake is van directe verrekening, dan kan de Belastingdienst stellen dat er per saldo geen huur wordt betaald. In dat geval is vanuit btw-optiek sprake van een verhuur ‘om niet’ met als gevolg dat (zoals eerder aangegeven) per definitie sprake is van kostprijsverhogende btw.

In de ontvangen stukken (raadsvoorstel d.d. 27 september 2022) wordt aangegeven dat het exploitatietekort in algemene zin (waaronder de huur, maar ook andere bedrijfskosten) wordt aangezuiverd middels het betalen van een exploitatiesubsidie. Vanuit btw-optiek zijn deze bewoordingen gunstig. Wij raden aan woorden van dergelijke strekking te gebruiken in de subsidiebeschikking (bij voorkeur de huurkosten niet noemen maar beperken tot ‘bedrijfskosten’). Wij raden aan om de concepttekst van de subsidiebeschikking t.z.t. te laten beoordelen vanuit btw-optiek. Vooralsnog gaan wij er vanuit dat de exploitatiesubsidie niet als vergoeding voor een prestatie (beheer/exploitatie stadhuis door stichting in opdracht van de gemeente) kan worden beschouwd, maar ook dit moet nader worden beoordeeld zodra hierover meer concreet is. Als de exploitatiesubsidie wel als vergoeding wordt aangemerkt door de Belastingdienst, is hierover btw verschuldigd. Alsdan moet beoordeeld worden of de gemeente die btw kan verrekenen (aftrek of BCF). September 2023

17

Herbestemming stadhuis Overige punten • Ten aanzien van de btw op de voorbereidingskosten (kosten van vóór het Raadsbesluit van 19 oktober 2022) geldt als uitgangspunt dat de btw gecompenseerd kan worden via het BTW-compensatiefonds, omdat die kosten in beginsel direct nodig waren voor de besluitvorming. Dit is anders als de kosten in die fase rechtstreeks en volledig toerekenbaar zijn aan de uitvoeringsfase/bouwfase. Dan dient het aftrekrecht bepaald te worden conform het beoogde gebruik van het stadhuis (zie voorgaande opmerkingen).

• Naast de verhuur van ruimten zal de gemeente en/of de stichting mogelijk ook aanvullende prestaties aan de huurders/gebruikers gaan verrichten (bijv. de schoonmaak en nutsvoorzieningen), zogenaamde servicekosten. Als uitgangspunt geldt dat servicekosten btw-technisch los van de huur worden beschouwd en als uitgangspunt dus belast zijn met btw (in beginsel 21%). Dit heeft tot gevolg dat de gemeente en/of de stichting de btw op kosten toerekenbaar aan deze prestaties in aftrek mag brengen. In de (huur)contracten dient een en ander nader te worden uitgewerkt. • Uit de ontvangen stukken leiden wij af dat een groot deel van de verbouwingskosten (ca. 52%) betrekking heeft op duurzaamheidsinvesteringen. Voor bepaalde duurzaamheidsinvesteringen, zoals zonnepanelen of een warmte- en koudeopslag (WKO), kan een specifiek btw-regime gelden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het terugleveren van met zonnepanelen opgewekte elektriciteit aan het net. Dit is iets om nader bij stil te staan, in de stukken vinden wij vooralsnog geen aanwijzingen dat dergelijke duurzaamheidsinvesteringen (zonnepanelen of een WKO) zullen plaatsvinden.

September 2023

18

Herbestemming stadhuis Overige punten • Naar wij begrijpen uit de exploitatie business case zal de stichting de kosten voor de inrichting (incl. bijkomende kosten) voor haar rekening nemen. Indien de stichting de betreffende zaken gebruikt voor btw-belaste activiteiten/functies (bijvoorbeeld voor de functies ‘ontmoeten’ of ‘inspireren’), dan kan zij de btw volledig in aftrek brengen. Voor de zaken die mogelijk gemengd worden gebruikt heeft de stichting deels aftrekrecht (conform te bepalen verdeelsleutel). • Wij begrepen dat mogelijk een deel van de kosten voor de inrichting (incl. bijkomende kosten) gefinancierd zal worden via subsidies. Indien de gemeente een (investerings)subsidie verstrekt zal deze in de regel niet belast zijn voor de btw. Van belang is wel dat de stichting eigenaar wordt van de roerende zaken en de stichting in principe zelf mag bepalen hoe zij deze wenst te gebruiken (de gemeente dient geen/beperkte voorwaarden te stellen ten aanzien van het gebruik door de stichting). • Er dient beoordeeld te worden of de gemeente voor dit project als ‘eigenbouwer’ is aan te merken. Er is sprake van eigenbouwerschap indien de gemeente zelf de kennis/expertise voor dit soort projecten heeft en een meer omvattende rol heeft dan een ‘normale’ opdrachtgever. Indien dit het geval is, zal de aannemer de btwverleggingsregeling op facturen aan de gemeente toe moeten passen.

Daarnaast is de kwalificatie als eigenbouwer ook van belang voor de loonheffingen (ketenaansprakelijkheid). Een en ander is mede afhankelijk van de afspraken die tussen de gemeente en de aannemer worden gemaakt. Vooralsnog gaan wij er overigens vanuit dat de gemeente niet als eigenbouwer moet worden aangemerkt bij dit project. Om vervelende discussies (achteraf) te voorkomen is het echter raadzaam dit nader te onderzoeken en vooraf af te stemmen met de Belastingdienst. September 2023

19

Herbestemming stadhuis Conclusies • Het is cruciaal dat de stichting een niet-symbolische huur aan de gemeente gaat betalen. De huur moet los staan van de exploitatiesubsidie, er mag geen 1 op 1 relatie te onderkennen zijn of een directe verrekening plaatsvinden.

• De omvang van het btw-aftrekrecht van de gemeente is afhankelijk van het gebruik van de verschillende ruimten door de stichting. Indien de stichting de ruimte(n) gebruikt voor ten minste 90% btw-belaste doeleinden, kan geopteerd worden voor een btw-belaste verhuur. Indien het gebruik voor alle functies aangemerkt kan worden als btw-belast gebruik, kan voor het gehele pand geopteerd worden voor een btw-belaste verhuur. Anders zal per (economisch) zelfstandig te exploiteren ruimte bepaald moeten worden of geopteerd kan worden voor een btw-belaste verhuur. De btw-kwalificatie van de verschillende functies en het faciliteren van de evenementen vereist nader onderzoek. Hierin kunnen ook keuzes worden gemaakt om het btw-belast gebruik te optimaliseren, dat is in elk geval relevant in het jaar van ingebruikname van het stadhuis na de verbouwing (2026). Dat jaar is namelijk leidend voor de btw-aftrek op de investeringen. Voor de jaren na 2026 dient jaarlijks het percentage btw-belast gebruik c.q. de verdeelsleutel vastgesteld te worden om het aftrekrecht te bepalen ten aanzien van de jaarlijkse exploitatiekosten (o.a. onderhoud). • Naast de btw-behandeling van de verhuur van de diverse ruimten en in samenhang daarmee de btw-aftrek, zijn er nog enkele andere aandachtspunten waar de komende tijd naar gekeken zal moeten worden.

Denk aan het mogelijke eigenbouwerschap en de btw-belastbaarheid van de subsidies. Gemakshalve verwijzen wij naar de pagina’s 16 t/m 19. • Gelet op het financiële belang en de besproken aandachtspunten is het aan te raden de btw-uitwerking van dit project vooraf af te stemmen met de Belastingdienst, zodra e.e.a. concrete(re) vormen krijgt (zoals de exacte invulling van de verschillende functies, welke ruimte wordt waarvoor gebruikt, wat voor dienstbetoon wordt door de stichting precies uitgevoerd bij verhuur van zalen, etc.). September 2023

20