bijlage 2 Handboek Grondzaken

pagina 22

8 Richtlijnen aankoop nieuw openbaar gebied Bij locatie- en of gebiedsontwikkelingen kan nieuw openbaar gebied ontstaan. Het college van burgemeester en wethouders kan op verzoek van de ontwikkelaar en bij een aantoonbaar maatschappelijk belang besluiten tot overname van dit openbaar gebied. Indien sprake is van een grondruil, dan zal dit administratief altijd als twee grondtransacties worden verwerkt, een aan- en een verkoop. Een door de gemeente aan te kopen perceel grond:  moet zijn voorzien van bodemrapporten waaruit de geschiktheid voor het doel blijkt;  mag niet belast zijn met erfdienstbaarheden en of juridische beperkingen;  mag geen bodembronnen en of bodemwarmtevoorzieningen bevatten;  moet ingericht zijn conform LIOR (Leidraad inrichting openbare ruimte) en KOR (Kwaliteitshandboek openbare ruimte) zijn, waaronder de eisen vanuit voorbelasting;  Partijen leveren revisiestukken, garantieverklaringen etc. Gemeente hanteert een symbolisch bedrag van 1 euro grondwaarde. Daarnaast is een eenmalige afkoopsom voor 10 jaar onderhoud verschuldigd, gebaseerd op de gemeentelijke kengetallen per inrichtingstype. Er vindt geen verrekening plaats tussen het oppervlak van aan te kopen grond en het oppervlak van te verkopen grond.

pagina 23

9 Erfpacht Canonberekening en grondwaardebepaling De erfpachtcanon wordt berekend door de waarde van de erfpachtgrond te vermenigvuldigen met de geldende rekenrente. De rekenrente wordt gepubliceerd in de grondprijzenbrief die jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders wordt vastgesteld. Zoals in dit handboek beschreven, worden voor de bepaling van grondwaarde verschillende rekenmethodes gehanteerd, afhankelijk van de uitgiftecategorie. Ook als het gaat om de waardebepaling van erfpachtgronden worden deze verschillende methodes door de gemeente op gelijke wijze toegepast. Het gebruik van de grond is dus bepalend voor de vraag welke rekenmethode gebruikt wordt voor de grondwaardebepaling. Grondprijzen worden altijd getoetst aan de minimum grondprijs zoals opgenomen in de grondprijzenbrief. Een grondwaardebepaling vindt plaats bij de vestiging of hervestiging van het erfpachtrecht en periodiek bij de canonherzieningen. Afhankelijk van de geldende erfpachtvoorwaarden vindt een canonherziening meestal eens in de 5 of 10 jaar plaats. Als de erfpachter zich niet kan verenigen met de door de gemeente vastgestelde grondwaarde, dan kan hij een onafhankelijk deskundige inschakelen voor een taxatie van de erfpachtgrond. Als de gemeente op zijn beurt zich niet met deze waarde kan verenigen, dan kan de gemeente eveneens een taxatie door een deskundige laten uitvoeren.

Als de taxaties een verschillende uitkomst hebben, benoemen de beide deskundigen samen een derde deskundige die de waarde bindend vaststelt. De nieuw berekende canon gaat vervolgens in op 1 januari van het volgende jaar. De erfpachtvoorwaarden bepalen of de erfpachtcanon vast komt te staan of dat deze jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de CPI-index van het CBS. Afkoop canon Het is mogelijk de canon voor een bepaalde periode af te kopen. Toekomstige canonverplichtingen worden dan in een keer vooruit betaald. De periode waarover de canon kan worden afgekocht is afhankelijk van de vraag of er bij de vestiging van het erfpachtrecht tijdvakken zijn overeengekomen. Als er geen tijdvakken overeengekomen zijn kan de canon voor de gehele looptijd van het erfpachtrecht worden afgekocht. Zijn er wel tijdvakken afgesproken, dan is afkoop slechts mogelijk tot het einde van het lopende tijdvak. Afkoop kan zowel bij de vestiging van het erfpachtrecht plaatsvinden als tussentijds op verzoek van de erfpachter. Verkoop erfpachtgronden De gemeente doet erfpachters bij een canonherziening en bij het aflopen van de erfpachtovereenkomst een aanbod om de grond te kopen. Erfpachters kunnen daarnaast tussentijds bij de gemeente een verzoek tot koop van de grond indienen.

Alleen erfpachtgrond die geen van de door de gemeente bepaalde beleidsdoelen (meer) dient, wordt aan de huidige erfpachters te koop aangeboden. Ook bij de verkoop van erfpachtgrond wordt de waarde van de grond bepaald overeenkomstig de rekenmethode die geldt voor het betreffende gebruik van de grond. Een koopvoorstel blijft 3 maanden van kracht. Indien geen gebruik wordt gemaakt van dit aanbod, kan de erfpachter gedurende 2 jaar geen nieuw verzoek tot koop indienen. Deze pauze vervalt zodra er een andere partij erfpachter van de grond is geworden. Nieuwe erfpachtcontracten Om bepaalde beleidsdoelen te bereiken, maakt de gemeente nog steeds gebruik van erfpacht. Grond die van strategisch belang is voor de gemeente, grond waarmee een maatschappelijk doel gerealiseerd kan worden en grond waarmee een bepaalde ontwikkeling kan worden gestimuleerd, kan uitgegeven worden in erfpacht. De erfpachtvoorwaarden kunnen daarbij afwijken voor wat betreft de rekenrente, canonherziening en de voorwaarden voor de aankoop van erfpachtgronden. Afhankelijk van de beleidsdoelen kunnen hierover specifieke afspraken worden gemaakt met individuele erfpachters.

pagina 24

Bijlage Methode residueel rekenen De gemeente Gouda hanteert de methode van Residueel Rekenen. Daarbij wordt onderstaand schema toegepast. Voor de oppervlaktes wordt de NEN 2580 gehanteerd. Voor de bouwkosten NEN 2631. Bij de bijkomende kosten wordt een precisering ten aanzien van kostensoorten gevraagd.

Methode residueel rekenen b.v.o. g.b.o./v.v.o. vormfactor

m² m² %

v.o.n. prijs

huur (excl BTW) B.A.R.

€%

Netto opbrengst excl BTW (NO)

€-

Beleggingswaarde (NO)

Bouwkosten excl BTW (BK) Bijkomende kosten (BijK.) Algemene Kosten (AK)

€% %

Winst en risico Rente

% %

(over de BK) (over de BK en de BijK.) (over NO of de BK en de BijK. en AK) (over BK, BijK. en AK)

Stichtingskosten (SK) Grondwaarde (GW) excl BTW Grond quote

€€%

(NO- SK) (GW/NO)

€-

Bouwkosten Alle kosten die in rekening worden gebracht door de uitvoerende partijen zoals aannemer(s) en installateurs om het gebouw te realiseren, met uitzondering van de grondkosten.  Bouwkundige voorzieningen  Werktuigbouwkundige installaties  Elektrotechnische installaties  Lift- en transportinstallaties  Vaste voorzieningen  Terrein  Algemene uitvoeringskosten Bijkomende kosten Kosten die een directe relatie hebben met de bouwkosten (limitatieve lijst):  Honoraria en voorschotten  Projectontwikkelingskosten  Heffingen en aansluitkosten  Verzekeringen  Aanloopkosten Algemene kosten Kosten die geen directe relatie hebben met de uitvoering van het bouwproject, maar wel toegerekend worden aan het bouwproject.

pagina 25

Winst en risico De winst die een projectontwikkelaar/initiatiefnemer kan maken op het project alsmede de risico-opslagen en posten onvoorzien. Dit mag worden doorgerekend over de Netto Opbrengst van een project of over het geheel van bouwkosten + bijkomende kosten + algemene kosten. Dit moet specifiek worden gemeld. Rente De financieringskosten binnen het project. Bij koopwoningen geldt als uitgangspunt dat deze kosten niet worden meegenomen. Hier geldt normaliter een minimum voorverkoop percentage. Bij bouwen op risico of bij huurobjecten zijn deze kosten relevant.

pagina 26