A CDA vragen Van Loon Catsweg.docx

Technische vragen Van Datum vraag Onderwerp

: Niels Honkoop, CDA Gouda : 27 mei 2021 : Bestemmingsplan Ridder van Catsweg, Van Loon-locatie

Datum antwoord : 01-06-2021

Vragen: 1. Naar aanleiding van de dialoogsessie is een aantal aspecten van het plan aangepast. Is op enigerlei wijze gepolst bij de omwonenden hoe zij aankijken tegen de wijzigingen in het voorstel? Wat waren de reacties? 2. Een van de grote zorgen van omwonenden is de parkeerdruk. Is aanvullend op het voorliggende plan ook verkend in hoeverre er mogelijkheden bestaan de parkeerdruk op straat te verminderen door afspraken te maken met de Lekkenborch en Winkelcentrum Bloemendaal, dat over een eigen parkeerdek beschikt? Daarbij opgemerkt: De winkeliersvereniging Bloemendaal heeft veel geïnvesteerd, ook in de openbare parkeerplaatsen die vrij toegankelijk zijn en zij vrezen dat er straks minder of te weinig parkeerplekken voor winkelend publiek zullen overblijven. Hoe kan dat worden voorkomen en welke waarborgen kan de gemeente de winkeliersvereniging hiervoor bieden/toezeggen? 3. Wat is de verwachte impact van de deelauto op de parkeerdruk? Met welke hoeveelheid kan de parkeernorm omlaag worden gebracht door de deelauto? Welke onderbouwing is er voor dit aantal? 4. Welke aanvullende maatregelen aan de Ridder van Catsweg zijn noodzakelijk om de verkeersveiligheid te waarborgen? 5. Bestaat de mogelijkheid om mogelijke wegaanpassingen te koppelen aan het VCP en deze naar voren te halen? 6.

Aanpassing van het bouwvolume en het aantal te realiseren woningen heeft impact op de business-case. Tot hoe ver is het mogelijk om het aantal woningen af te schalen? Het afschalen van welk type woningen (sociaal, middenhuur of koop) heeft de minste impact op het rond krijgen van de business case? 7. Klopt het dat de aanpassingen leiden tot een minimale tegemoetkoming aan de TNO-bezonningsnorm? 8. Kunt u een tijdlijn opstellen van het volledige participatieproces? Op welke momenten is daarbij tot een wijziging van het plan gekomen? Welke beoogde doelen had men, en zijn deze doelen gehaald? 9. Op welke manier heeft de gemeente het participatietraject dat door de ontwikkelaar is uitgerold gestimuleerd en ondersteund? Is gedurende het proces bijgestuurd of advies gegeven? Graag een toelichting. 10. Welk bedrag aan planschade wordt geraamd voor het huidige plan?

11. Wat zijn de uitkomsten van de planschadeovereenkomst? Antwoorden: 1. De aanpassingen die naar aanleiding van de dialoogsessies met bewoners zijn georganiseerd, zijn aangebracht in het bouwplan, zijn niet voorgelegd aan alle omwonenden. Wel zijn delegaties van het wijkteam en de VvE’s die zienswijzen hadden ingediend uitgenodigd voor een gesprek met de portefeuillehouder op 26 mei 2021. De tendens in dat gesprek was dat omwonenden tegen hoogbouw op deze locatie zijn en blijven, ondanks dat de situering van het westelijke woongebouw gewijzigd wordt en de bouwhoogten naar beneden zijn bijgesteld (de toegestane bouwhoogten van de drie woongebouwen gaan van 20 meter naar 17 meter met set back tot 11 meter, van 38 meter naar 32 meter met set back tot 23 meter, en een set back tot 29 meter bij het woongebouw tot 35 meter). Wel blijven er zorgen over verkeer- en parkeerdruk, ondanks het feit dat er 8 appartementen minder komen en het bezoekersparkeren geheel op de locatie wordt gefaciliteerd. 2. Met het verschuiven van het westelijke woongebouw ter hoogte van Haastenburg komt ruimte vrij voor de aanleg van extra parkeerplekken voor bezoekers ten opzichte van het vorige plan. Het bezoekersparkeren kan geheel op eigen terrein opgelost worden. Ook op de zaterdagmiddag, het drukste parkeermoment in de wijk.

Verder zorgt het naar beneden bijstellen van 196 naar 188 woningen in het aangepaste plan voor minder benodigde parkeerplekken. Met de berekeningen en maatregelen uit het mobiliteitsplan wordt het parkeren op eigen terrein in voldoende mate opgelost. Er is daarmee geen noodzaak om afzonderlijke afspraken te maken met de Leckenborch of de Ondernemersvereniging Winkelcentrum Bloemendaal. De ontwikkelaar en zijn rechtsopvolger(s) zijn gehouden aan afspraken over het parkeren uit het mobiliteitsplan die zijn opgenomen in de anterieure overeenkomst en de parkeernormen die met het bestemmingsplan worden geregeld. 3. In het mobiliteitsplan is op basis van cijfers van kennisinstituut CROW rekening gehouden met 1 deelauto per 15 woningen; bij 188 woningen dus 12 deelauto’s. Autodelers bezitten gemiddeld 30% minder auto’s. Op het drukste maatgevende parkeermoment met bewoners en bezoekers op de Van Loon-locatie (de zaterdagavond) levert dit een reductie van 68,5 parkeerplaatsen op. De cijfers van het CROW zijn gebaseerd op landelijke projecten. In de raadssessie van april 2020 en in het mobiliteitsplan is een aantal voorbeelden genoemd van waar al succesvol gebruik wordt gemaakt van inzet van deelauto’s in relatie tot MaaS en STOMP.

4. De ontsluiting van de locatie is op de relatief best mogelijke plek gesitueerd. De in- en uitrit van het tankstation wordt opgeheven wat gunstig is voor de verkeersveiligheid. De inrichting van de openbare ruimte om het Van Loon-terrein zal plaatsvinden op basis van de richtlijnen van Duurzaam Veilig (Kennisinstituut CROW). De verkeerssituatie en verkeersveiligheid voor de gehele Ridder van Catsweg en aansluitende wegen is onderzocht in het Verkeerscirculatieplan Gouda. In het kader van het asfaltonderhoudsprogramma zullen nog dit jaar enkele maatregelen worden uitgevoerd om de oversteekbaarheid te verbeteren. In het Verkeerscirculatieplan Gouda zijn evaluatiemomenten opgenomen over de verkeerssituatie en voorgestelde maatregelen. Hierop aansluitend zou voor de ontsluiting een klankbordgroep bestaande uit vertegenwoordigers van het wijkteam het winkelcentrum en buurtbewoners ingesteld kunnen worden. Deze klankbord gaat dan over specifieke plek van de in- en uitrit en met suggesties kunnen komen, zodra ook door de gemeente is opgemerkt dat de situatie niet zo verloopt, zoals verwacht. 5. In het VCP zijn geen maatregelen voorzien op de Ridder van Catsweg zelf. Mogelijk dat op termijn de Ridder van Catsweg ook een 30 km/u weg kan worden.

Enkele delen van het wegennet zijn nu nog niet geschikt te maken voor 30 km/u, vanwege onder andere de hoeveelheid autoverkeer, en/of het risico op schijnveiligheid. Bij voldoende verkeersafname en goede ervaringen met het Nieuwe 30, kunnen deze wegen mogelijk op termijn ook 30 km/u worden, tot die tijd blijven deze wegen 50 km/u. Op de kruising van de Ridder van Catsweg met de Burgemeester van Reenensingel is een voorrangsplein voorzien. Deze staan gepland voor de 3de tranche. (zie ook het antwoord op vraag 4). 6. Het afschalen van woningen heeft impact op de business case, wat een zaak van de initiatiefnemer is. Financieel gezien hebben de gereguleerde woningen de minst verwachte impact op het rondkrijgen van de business case. Hier staat tegenover dat deze woningen een belangrijke bijdrage leveren aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. Voor lagere en (lagere) middeninkomens zijn deze woningen een zeer welkome toevoeging aan het Goudse woningbestand. In Gouda kan gerust gesproken van woningnood. Deze 188 appartementen zijn een pull factor voor mensen die gelijkvloers willen wonen of kleiner, maar wel in Bloemendaal willen blijven wonen, wat tot een doorstroming leidt bij andere woningtypen, zoals eengezinswoningen die voor empty nesters te groot geworden zijn. Een ontwikkelaar heeft bij woningbouw te maken met opbrengsten (koopsom of beleggingswaarde) en bouwkosten.

Over het algemeen geldt: een koopwoning draagt meer bij aan een

businesscase dan een goedkope huurwoning. Minder goedkope huur levert de ontwikkelaar de minste financiële derving op. Daarnaast is het oppervlak van invloed. Kleinere goedkope huur is financieel interessanter dan grote huurwoningen vanuit het perspectief van de verhuurder. Er passen er namelijk meer eenheden per vloerplan (per lift, trappenhuis, entreeportaal). Overigens wil de huurder liever een zo groot mogelijk woning (evenals de gemeente vanuit toekomstbestendigheid). Bij koopwoningen werkt dat tot op zekere hoogte andersom. Kleinere woningen zijn duurder om te bouwen vanwege de vaste elementen (toilet, badkamer, keuken etc.). Grotere koopwoningen leveren over het algemeen een hoger rendement op. 7. De winst die met het aangepaste plan wordt geboekt op het punt van bezonning verschilt erg per appartement en per seizoen, maar is aanzienlijk. Voor de woningen aan de Haastenburg was het oude plan het meest bezwaarlijk. In het ontwerpbestemmingsplan was de verdeling van uren zon als volgt: drie woningen hadden minder dan 1 uur zon, vijf woningen hadden minder dan 2 uur zon, acht woningen hadden meer dan 2 uur zon en 2 woningen hadden meer dan 4 uur zon. In het aangepaste voorstel is de verdeling als volgt: vijf appartementen hebben tussen 2 en 3 uur zon, vijf appartementen hebben tussen 3 en 4 uur zon en acht appartementen hebben tussen 4 en 4,5 uur zon.

Voor de Leckenborch geldt in het nieuwe plan dat de bezonning op de begane grond op 19 februari ongeveer 4 uur wordt en op de meeste plaatsen 6 uur. In april is er geen schaduwwerking meer door de nieuwe bebouwing. Overigens staan tussen de nieuw te bouwen woongebouwen op de Van Loonlocatie en de Leckenborch grote populieren. 8. De ontwikkelaar heeft op 18 juli 2019 een inloopavond gehouden voor omwonenden. Doel van die avond was het informeren van de buurt over de plannen en in gesprek gaan met omwonenden. Daartoe zijn 725 adressen aangeschreven. De inloopavond werd door ruim 100 omwonenden bezocht. Tijdens de bijeenkomst is met name (intensief) gesproken met bewoners van Klein Haastenburg en Leckenborch. Aan het eind van de bijeenkomst is samen met de architect en de bewoners van Klein Haastenburg gekeken welke mogelijkheden voor planaanpassing aanwezig waren. Resultaat van de bijeenkomst was om het westelijke woongebouw zover mogelijk naar het zuiden te schuiven. Daarnaast heeft ontwikkelaar toegezegd dat er geen balkons aan de westzijde van het gebouw zouden worden aangebracht. Dit alles zou leiden tot minder schaduwwerking en het beter waarborgen van de privacy. Daarnaast is er gesproken over de inrichting van de parkeerplaatsen op maaiveld. Hiervoor wilden de bewoners graag een haag, zodat ze geen hinder zouden ondervinden van het licht van de auto’s.

Ook dit is ter plaatse toegezegd. Aan het eind van de bijeenkomst is aan bewoners toegezegd in een VvE-vergadering verder over het plan te spreken.

Vervolgens is de ontwikkelaar op 19 september 2019 op de VvEvergadering van Klein Haastenburg geweest om het plan nogmaals toe te lichten. Hieruit is volgens de ontwikkelaar verder geen actie voortgekomen. Op 7 oktober 2019 heeft een overleg plaatsgevonden tussen gemeente en vertegenwoordigers van VvE Klein Haastenburg. De vragen die gesteld zijn in dat gesprek zijn beantwoord. Op 14 september 2020 is overleg geweest met Ondernemersvereniging Winkelcentrum Bloemendaal om de plannen toe te lichten. Hieruit is verder geen actie gekomen. Het ontwerpbestemmingsplan lag van donderdag 3 september tot en met woensdag 14 oktober 2020 ter inzage. Mede naar aanleiding van wat door buurtbewoners naar voren is gebracht in de zienswijzen, zijn op 9 en 23 februari en 9 maart 2021 dialoogsessies georganiseerd. De bijeenkomsten hebben online plaats gevonden in verband met coronarichtlijnen. De eerste dialoogbijeenkomst heeft een helder beeld opgeleverd van de zienswijzen en op welke onderdelen aanpassingen gewenst zijn of onderzocht zouden moeten worden. Tijdens de tweede bijeenkomst zijn deze onderdelen verder uitgediept, de onderzoeken toegelicht en zijn ook al de eerste denkrichtingen besproken voor mogelijk oplossingen. In de afsluitende derde sessie stonden de oplossingsrichtingen voor planaanpassing centraal.

De ontwikkelaar is hiermee aan de slag gegaan en dit heeft tot planaanpassing geleid. 9. De gemeente heeft in het kader van de te implementeren Omgevingswet het initiatief voor participatie bij de ontwikkelaar gelegd. Deze aanpak, waarbij de initiatiefnemers eerst aan zet is, geldt voor alle nieuwbouwlocaties in Gouda. In dit geval is het de ontwikkelaar die het contact met de buurt initieert en een eerste bijeenkomst heeft georganiseerd. Voor de gemeente is deze andere rol in het proces soms ook een worsteling en leerproces. Er zijn reeds excuses gemaakt voor te bescheiden rol van de gemeente in de beginfase. Er kan nu al de les getrokken worden dat de gemeente bij dit soort grote projecten niet gemist kan worden. En dat de gemeente dan ook zichtbaar en benaderbaar aanwezig zal moeten zijn. Daarom heeft de gemeente naar aanleiding van het grote aantal zienswijzen en de aangedragen punten daarin, nadrukkelijk gevraagd aan de ontwikkelaar om de dialoog aan te gaan met de buurt om tot planaanpassingen te komen. Er is door de gemeente een aantal richtinggevende principes meegegeven voor de oplossingsrichting voor planaanpassing:

-

Voor de maximale hoogte wordt aangesloten bij de Nota Hoogbouw uit 2005; Op het drukste moment in de week mogen de wijk en het winkelcentrum geen last hebben van parkerende bewoners en/of bezoekers van de woontorens; Voor bezonning wordt uitgegaan van de lichte TNO-norm.

10. De uitkomst van de planschadeovereenkomst is dat planschade wordt doorgelegd naar de ontwikkelaar. Zouden verzoeken voor tegemoetkoming in planschade ingediend en toegekend worden, dan worden deze uit te keren tegemoetkoming uiteindelijk betaald door de ontwikkelaar. Dit gaat pas spelen als het bestemmingsplan onherroepelijk is. En het verzoek moet dan binnen 5 jaar ingediend zijn.