Wonen - bestaande woningen beter benutten I&O 973125 - PPT als voorbereiding

Bestaande woonruimte beter benutten, 19 juni 2025 Omgevingsplan thema Wonen

Doel en programma van werksessie Doel Informatie uitwisselen over welke

Programma 1. Introductie

waarbij keuze uit:

2. 3. 3. 4.

• Toestaan zonder vergunning

Na een korte toelichting op de nut en

• Toestaan met vergunning

noodzaak en op de woningdeelvarianten

• Verbieden

bespreken we drie dillema’s in lager huis

varianten van woningdelen en – splitsen passen binnen Gorinchem en hoe we dit mogelijk kunnen maken,

Lager huis Pauze Posters Afsluiting

setting. Na de pauze volgt verdieping door het invullen van posters.

Oplossingen voor woningcrisis Het woningtekort is groot. Oplossen kan door nieuwbouw en transformatie van bestaande gebouwen. Ook kan er woonruimte bijkomen door bestaande woningen beter te benutten: woningdelen en -splitsen.

Nut en noodzaak | inspelen op trends en opgaven •

Beter benutten van schaarse ruimte en daardoor meer ruimte voor andere opgaven.

•

Goed voor milieu: lagere uitstoot en minder grondstoffen nodig dan bij nieuwbouw.

•

Meer saamhorigheid en minder eenzaamheid.

•

Meer bewoners in een wijk houdt de voorzieningen op peil.

•

Vergt minder investeringen van corporaties en draagt bij aan betaalbare volkshuisvesting.

Gemeenten hebben een sleutelrol Huidige bewoners hechten waarde aan hun huidige leef-, woon-, en parkeerruimte en willen vaak niets inleveren. Woningzoekenden zoeken woonruimte: kamer, huur of betaalbare koop. Het maken van die belangenafweging is een politieke keuze.

Wat kunnen gemeenten doen? Er liggen concrete kansen om mensen die het hard nodig hebben binnen afzienbare tijd passende woonruimte te bieden door meerdere huishoudens te huisvesten in één bestaande woning of een extra woning toe te voegen door splitsen, maar het omgevingsplan staat dit niet overal toe. Hoe makkelijker het voor particulieren, woningcorporaties, marktpartijen is om woningen te delen en splitsen, hoe eerder en vaker ze dat zullen doen. Daaraan kleven ook risico’s voor bijvoorbeeld leefbaarheid, parkeren en overbewoning. Daarom zijn duidelijke, concrete regels die toepasbaar en handhaafbaar zijn, noodzakelijk.

Definitie van woningdelen Onder woningdelen verstaan we dat méér mensen, dat wil zeggen afzonderlijke huishoudens, in één huis gaan wonen.

Ja, tenzij Woningdelen en woningsplitsen kan, maar de ene variant of wijk leent zich er beter voor dan de andere. Deze presentatie maakt inzichtelijk hoe wij woningdelen en -splitsen meer mogelijk kunnen maken in Gorinchem. Ook gaan wij in op de vraag: ”Hoe zit het met leefbaarheid voor de

buurt?” Is het mogelijk om bestaande woonruimte beter te benutten’ én de uitwassen van woningdelen en woningsplitsen – overlast en misbruik – te voorkomen?

Welke woningdeelvarianten stimuleren of ontmoedigen? Vanuit verschillende invalshoeken

• Ruimtelijke ordening: evenwichtige toedeling van functies aan locaties, ofwel de ETFAL • VTH: duidelijke, concrete regels die toepasbaar en handhaafbaar zijn • Wonen: woningvoorraadbeheer, en ook goed verhuurderschap en betaalbare woningen Met als uitgangspunt: Ja, tenzij

M2 woonruimte beter gebruiken | Hoe groot wonen we? Begin 2024 berichtte het Financieel Dagblad dat Nederlanders gemiddeld bijna twee kamers per persoon ter beschikking hebben, bijna het hoogste in Europa. De gemiddelde Nederlander bewoont 53 vierkante meter, dat is circa 15 procent ruimer dan in onze buurlanden.

Europeaan: 45 m2 Nederlander: 53 m2 Inwoner van Gorinchem: 46, 3 m2

Inwonen Begrip

Risico op overlast(beleving) is klein

Eigenaar (en zijn huishouden) deelt

• Eigenaar woont zelf in de woning

tijdelijk zijn woning met bijvoorbeeld een familielid of kennis. Inwoners zijn geen huurders. Zij delen voorzieningen zoals badkamer, keuken, toilet. Ook delen zij de toegang tot de woning.

en is aanspreekpunt voor de buurt

• ‘’Ieder’’ eigen slaapkamer in de woning

• Aantal inwoners maximeren tot bijvoorbeeld 2 personen

Hospitaverhuur Begrip

Potentie is groot

Huurders bewonen onzelfstandige

• Eigenaar woont zelf in de woning

woonruimte in een woning die door de eigenaar in gebruik is. Onzelfstandige woonruimten hebben geen eigen voorzieningen zoals een badkamer, keuken of toilet. Deze

en is aanspreekpunt voor de buurt

• Eenzaamheid, veiligheid • “Ieder” eigen slaapkamer in de woning

• Mogelijkheid aantal huurders te

worden dus gedeeld met de eigenaar

maximeren tot bijvoorbeeld 2

(en zijn huishouden). Ook toegang tot

personen

de woning is gedeeld.

• Aandacht voor parkeren

Uit publieksonderzoek blijkt dat de

Minister Hugo de Jonge: “Het is tijd dat de

potentie voor hospitaverhuur groot is.

hospita een comeback maakt. Veel mensen,

Zo heeft 1/3 van alle Nederlanders een

waaronder studenten, zijn hard op zoek

huis met geschikte ruimte en

naar een kamer of studio. Tegelijkertijd

overweegt 8% van de Nederlanders om

hebben anderen, zoals alleenstaanden, nog

hospitaverhuurder te worden.

ruimte over in hun woning. Dat kan van

Bijvoorbeeld omdat het hun extra geld

alles zijn: de slaapkamer van kinderen die

oplevert. Of omdat een huurder in huis

uit huis zijn, een studeerkamer of een

eenzaamheid tegengaat of voor een

zolderkamer. Het potentieel aan onbenutte

veiliger gevoel zorgt (Bron: Rijksoverheid

kamers is enorm groot. Om het

Wetswijziging hospitaverhuur in voorbereiding

woningtekort in te lopen, moeten we ook

Nieuwsbericht | 14-06-2024 | 16:35)

daar gebruik van maken”.

Friendscontract Begrip De verhuur van 1 woning aan meerdere volwassen singles (geen stellen of gezinnen) met 1 gezamenlijk huurcontract. Friends vormen samen 1 huishouden en zijn in gelijke mate financieel verantwoordelijk. Friends delen gemeenschappelijke voorzieningen en toegang tot de woning. Daarnaast hebben zij een eigen slaapkamer.

Friendscontract | Platform31: praktijkervaringen •

Friends (geen stellen of gezinnen) lijken veel op één huishouden, maar relatie is niet duurzaam

•

Friendscontract is vaak tijdelijk (bijvoorbeeld vijf jaar)

•

Friends hebben samen één huurcontract

•

Friends zijn hoofdelijk verantwoordelijk voor het betalen van de huur. En dus ook voor het gat als een van de bewoners vertrekt.

•

Verhuist een van de friends, dan zoeken de anderen samen een nieuwe huurder.

•

De doelgroep varieert licht qua leeftijd, maar ligt vaak tussen de 18 en 28 jaar.

•

Woningcorporaties passen friendscontracten vooral toe in vrijesector huurwoningen.

•

Op de meeste friendscontracten kunnen maximaal drie bewoners staan; een enkele keer vier.

•

Sowieso kunnen er niet meer friends op het huurcontract dan er slaapkamers zijn.

•

Friends hebben geen eigen sanitair.

Friendscontract | voor-, nadelen en aandachtspunten Voordeel

• Levert direct extra woonruimte op voor bijvoorbeeld jongeren, woonstarters, ouderen of spoedzoekers Nadelen

• Gaat ten koste van eengezinswoningen • Sociale binding is aandachtspunt • Kans op overlast(beleving) door botsende leefstijlen

Aandachtspunten • Vorm van spreiding • Parkeren • Overal of gebiedsgericht?

Kamergewijze verhuur Begrip

Toestaan met vergunning onder strenge regels voorkomt overlast

Verhuur van onzelfstandige

Kamerverhuur voorziet in behoefte,

woonruimte

maar strenge regels zijn noodzakelijk om overlast en misbruik te voorkomen, bijvoorbeeld:

• • • • • •

Maximaal 3 huurders per woning Maximaal 1 huurder per slaapkamer Slaapkamers in hoofdgebouw Geen onderverhuur, inwonen etc. Gezamenlijke ruimten > 12m2 Huurders zijn ingeschreven in Brp

Parkeren is aandachtspunt

Zachte woningsplitsing Begrip Het verbouwen van een deel van een woning voor 2 of soms 3 singles, met ieder een eigen kamer en eigen sanitair, en verder gedeelde voorzieningen: woonkamer, keuken en evt. tuin delen. Bijvoorbeeld voor huisdelen door statushouders andere starters en alleenstaande ouderen. AEDES: huisdelen alleen voor singles

Voorbeeld van zachte woningsplitsing Sinds de start in 2021 heeft woningcorporatie Talis zo’n 50 (grote) eengezinswoningen omgebouwd, voor steeds twee personen per woning. De ambitie is om jaarlijks 50 woningen in Nijmegen en Wijchen geschikt te maken voor woningdelen. Dit gaat sneller dan nieuwbouw, waardoor meer alleenstaande woningzoekenden in korte tijd aan woonruimte geholpen worden. Er wordt onderzocht of woningdelen ook gerealiseerd kan worden in grotere appartementen, waardoor ook alleenstaande ouderen hun voordeur kunnen delen met een bekende, zonder in te boeten op privacy.

Zachte woningsplitsing | voor-, nadelen en aandachtspunten Voordelen

•

Aanpassing is relatief klein en in korte tijd te realiseren

•

Meer woonplekken voor singels (alternatief voor eengezinswoning)

•

Flexibiliteit: In de toekomst kan een gezin de woning met twee badkamers gebruiken

Nadelen

•

Minder woonplekken voor gezinnen

•

Huurders hebben geen recht op huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte

Aandachtpunten

•

Privacy is aandachtspunt

•

Bestaande voorraad kleine appartementen in de Binnenstad

Harde woningsplitsing Met het splitsen van een woning maak je van een bestaande woning meerdere zelfstandige woonruimten. Bij woningsplitsing ontstaan afzonderlijke woningen voor verschillende zelfstandige huishoudens.

Harde woningsplitsing | twee varianten Bouwkundig splitsen

Kadastraal splitsen

Voor splitsen van een woning in bijv.

Splitsen van een woning in

twee of drie kleine appartementen

appartementen om te verkopen. Nadat

(zelfstandige woonruimte) is een

de woning kadastraal is gesplitst,

omgevingsvergunning nodig. Om voor

bestaat het gebouw vanaf dan uit

deze vergunning in aanmerking te

verschillende appartementsrechten.

komen moet de woning aan een

Deze kunnen apart worden verkocht.

aantal eisen uit het Bbl voldoen, bijv.: vluchtvoorzieningen, brand- en rookmelders, geluidwerende maatregelen, sanitaire voorzieningen.

Harde woningsplitsing | voor-, nadelen en aandachtspunten Voordeel

Gebiedsgericht werken, bijvoorbeeld

•

•

Meer woonplekken voor singels (alternatief voor

In de Binnenstad woningsplitsing boven winkels stimuleren, mits ETFAL. Horizontaal splitsen (een woning

eengezinswoning) Nadelen

per bouwlaag) waarbij maximaal één extra woning

•

Aandeel eengezinswoningen neemt af.

ontstaat.

•

Betekent in theorie meer kans op overlast, maar woondruk is

•

•

Bij een uitzonderlijk groot gebouw of groot monument

natuurlijk niet hoger als je een grote woning met zijn tweeën

zijn meerdere extra woningen denkbaar. Parkeren is

deelt dan met een gezin.

aandachtspunt.

Gevolgen op de lange termijn zijn lastig in te schatten: Dragen

•

Welk type woning is geschikt voor woningsplitsing?

nog kleinere woningen door splitsen bij aan de woningvoorraad

•

Welke wijken zijn wel/niet geschikt voor woningsplitsing?

op lange termijn? ­

Zie ook voor- en nadelen zachte splitsing

Dank voor jullie aandacht! Peter van der Werff (ruimtelijke ordening) Paul Spee (VTH) Carina van Buren, Ronald van Velzen. Judith van Eck (Wonen)

Opbrengst van deze I&O: Hoe maken we varianten mogelijk? Toestaan onder voorwaarden vooraf (zonder vergunning)

Toestaan met vergunning

Verbieden waar het niet (meer) kan

inwonen hospita friends

V

kamerverhuur

V

zacht splitsen

V

bouwkundig (hard) splitsen

V

juridisch (hard) splitsen

V

V