Schaarste onderzoek Presentatie gemeenteraad Gorinchem 9-2-2023 v1_3.pptx

Schaarste-onderzoek 2022 Gemeenteraad Gorinchem 9 februari 2023

Onderwerpen • Schaarste op de woningmarkt - Sociale huursector - Koopsector - Mogelijkheid opkoopbescherming • Sturingsmogelijkheden - Instrumentarium

Context • Onderzoek gehouden op het hoogtepunt van de druk op de woningmarkt medio 2022 • Inmiddels is in de koopmarkt sprake van beginnende ontspanning

Sturen bij schaarste op de woningmarkt • Uitgangspunt van de Huisvestingswet is vrije vestiging • Om als gemeente via de Huisvestingswet te kunnen sturen (met een huisvestingsverordening) moeten schaarste en verdringing worden aangetoond • Er is geen strikte definitie van schaarste, wel de voorwaarde om schaarste en verdringing aan te tonen; daarom is onderzoek gedaan

Sociale huursector

Sociale huursector • Gorinchem heeft een grote voorraad sociale huurwoningen (39% van de voorraad). • Geen grote schaarste in de sociale huursector - Reactiegraad rond gemiddelde regio Woongaard - Gemiddelde actieve zoektijd ook - Vraagdruk wel toegenomen

Sociale huursector - reactiegraad

Sociale huursector – Gemiddelde actieve zoektijd

Sociale huursector • Met een huisvestingsverordening kan maximaal 50% van de vrijkomende woningen met voorrang aan regionale woningzoekenden worden toegewezen, waarvan de helft aan lokale woningzoekenden (dus 25%) • Ruimte om met voorrang lokaal toe te wijzen wordt waarschijnlijk 50% • De afgelopen tijd werd 60% van de vrijkomende woningen toegewezen aan woningzoekenden uit Gorinchem zelf

Sociale huursector • Daaruit volgt dat met een huisvestingsverordening niet geregeld kan worden dat meer woningen aan lokale en regionale woningzoekenden worden toegewezen dan nu al het geval is.

Koopsector

Koopsector • Druk op de koopmarkt is flink toegenomen - Aantal transacties is teruggelopen - Gemiddelde koopsom is flink gestegen - Krapte-indicator NVM tussen 1,8 en 3,2 – (6 à 7 is een gezonde woningmarkt) - Meer dan driekwart van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht

Koopsector • Gemiddelde tussenwoning kost in Gorinchem bijna € 370.000 • Om dat te financieren is een jaarsalaris nodig van € 74.000 • Starters en middeninkomens die niet profiteren van overwaarde (koopstarters) kunnen moeilijk kopen • Daarom grote behoefte aan goedkope en betaalbare koopwoningen • Maar: woningprijzen beginnen te dalen, dus bestaande voorraad zal meer binnen bereik koopstarters komen

Opkoopbescherming

Opkoopbescherming • Sturen op het tegengaan van verkoop van woningen aan investeerder • Vergunning nodig om woning te verhuren • Zwaar instrument, daarom goede onderbouwing nodig om het in te zetten: aantonen schaarste en verdringing

Opkoopbescherming • Goed over nadenken: - Er is ook behoefte aan vrije sectorhuur - Mogelijk minder verkoopmogelijkheden eigenaar-bewoners - Mogelijk waterbedeffect - Betekent ook: regelgeving vergunningplicht instellen, afgeven, controleren en handhaven, etc.

Opkoopbescherming • Per 1 januari 2021 overdrachtsbelasting verhoogd naar 8% bij aankoop woning die niet voor eigen bewoning is • Duidelijk effect op kopen woningen door beleggers • Toename in 2020 • Afname in 2021 • Mogelijk heeft verhoging overdrachtsbelasting al het gewenste effect • Daarnaast aanpassingen inkomstenbelasting die beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk maken

Verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders

Verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders per wijk

Opkoopbescherming: verkopen aan koopstarters en investeerders Benedenstad, Gildenwijk, Stalkaarsen

Opkoopbescherming: leefbaarheidsaspecten • Verdere onderbouwing: - Hoge mutatiegraad in particuliere huursector - Leefbaarheidsproblemen • CBS-wijken Binnenstad, Stalkaarsen en Gildenwijk hebben hoge mutatiegraad in de particuliere huursector • En ook de Leefbaarometer geeft zwakkere scores voor deze wijken

Opkoopbescherming: ter overweging • Er is schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen • Er is een verband tussen het aandeel woningen dat wordt gekocht door beleggers en het aandeel dat wordt gekocht door koopstarters, maar het is te sterk om te spreken van structurele verdringing • In Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen worden relatief veel woningen verkocht aan beleggers en spelen leefbaarheidsproblemen; hier is instellen opkoopbescherming mogelijk • Logische grens: € 355.000

Opkoopbescherming: ter overweging • Wat zijn consequenties als benadeelden in geweer komen en de onderbouwing wordt door de rechter als onvoldoende beoordeeld? - De opkoopbescherming kan onverbindend worden verklaard - Mogelijk vergoeding planschade - Vergoeding proceskosten van de eiser(s) - Rechtszaak vraagt ambtelijke capaciteit

Overige sturingsmogelijkheden

Sturingsmogelijkheden woningmarkt • Publiekrechtelijk • Privaatrechtelijk • Selectie van meest relevante instrumenten voor Gorinchem

Publiekrechtelijke sturingsmogelijkheden • Doelgroepenverordening (Besluit Ruimtelijke Ordening) - In bestemmingsplan percentage sociale huur, middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap vastleggen - Via doelgroepenverordening regelen hoe lang woningen in prijssegment moeten blijven - Alleen bij nieuwbouw en transformatie - Regelt niet de toewijzing, geen voorrang voor lokale woningzoekenden - Vraagt opstellen, handhaven, evalueren en bijstellen, etc.

Publiekrechtelijke sturingsmogelijkheden • Doelgroepenverordening - Van toepassing op sociale huur, sociale koop en middenhuur - Instandhoudingstermijnen: o Sociale huur: ten minste 10 jaar o Sociale koop: ten minste 1 jaar en ten hoogste 10 jaar o Middeldure huur: ten minste 10 jaar

Privaatrechtelijke instrumenten • Wordt al ingezet: - Sturen in exploitatieplan of anterieure overeenkomst - Starterslening – voorstel tot verlenging - Grondprijsbeleid - Anti-speculatiebeding/zelfbewoningsplicht • Wordt nog niet ingezet - Koopconstructies als Koopgarant en Koopsmarter

Koopconstructies • Koopstart - Woning wordt verkocht onder de marktprijs - Ontwikkelaar, corporatie of gemeente verleent de korting - Bij verkoop wordt de korting terugbetaald - Ontwikkelaar of corporatie deelt in waardestijging of waardedaling

Koopconstructies • Koopsmarter - Erfpachtconstructie, grond losgekoppeld van woning - Koper koopt de ‘stenen’ met reguliere hypotheek (70% van de prijs) - Stichting Koopsmarter koopt de grond (30% van de prijs); gemeente staat garant voor lening grondaankoop - Koper betaalt maandelijkse vergoeding voor de grond - Bij verkoop wordt de waarde naar rato (70-30) verdeeld

Samengevat • Sociale huur: - Nu met sturing niet mogelijk om meer woningen lokaal toe te wijzen - Ruimte daarvoor wordt vergroot - Druk is wat aan het toenemen en verwachting is dat dat doorzet

Samengevat • Koopsector - Er is schaarste in de koopsector, met name in het goedkope en betaalbare segment - Koopstarters kunnen moeilijk kopen - Doelgroepenverordening biedt mogelijkheden om goedkope en betaalbare woningen (nieuwbouw en transformatie) te beschermen tegen prijsstijgingen - Koopconstructies kunnen koopstarters helpen - Maar: de koopmarkt lijkt zich momenteel te ontspannen

Samengevat • Opkoopbescherming: - In Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen is dit een mogelijkheid