Rekenkameronderzoek Gorinchem onderzoeksresultaten doorstroming woningvoorraad Stec Groep

Doorstroming in Gorinchem in beeld onderzoeksresultaten Rekenkameronderzoek naar doorstroming in gemeente Gorinchem 28 augustus 2025

2

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4

4 5 5 6

Uw situatie Te beantwoorden vragen Onze aanpak Leeswijzer

Doorstroombeleid gemeente en Poort6

7

2.1 2.2

8 9

Doorstroming onderbelicht thema in beleid gemeente Poort6 zet op verschillende manieren in op doorstroming

Doorstroomresultaten in beeld

11

3.1 3.2

12

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10

Verhuisketen vaak niet langer dan 3 verhuisbewegingen Koopwoningen leveren langste verhuisketen op, dure woningen leveren langere keten op dan goedkope woningen Grote(re) nieuwbouwwoningen leveren meer verhuisbewegingen op dan kleine(re) nieuwbouwwoningen Verhuizingen van ouderen naar nieuwbouwwoningen zorgen voor de langste verhuisketens Lokaal rendement nieuwbouw: 0,8 extra woning in bestaande voorraad Gorinchem vrijgekomen Grotere nieuwbouwwoningen zorgen voor vrijkomen kleine(re) woningen in bestaande voorraad Geen corporatiewoningen opgeleverd in de nieuwbouw, wel corporatiewoningen vrijgekomen in voorraad Nieuwbouwwoningen in de koopsector waren duurder dan vrijkomende bestaande koopwoningen Gezinnen en jongeren (tot 35 jaar) verhuisden het vaakst naar vrijkomende woningen Nieuwbouw leverde vooral vrijkomende woningen op in binnenstad en oostelijk deel van Gorinchem

13 14 15 17 17 18 18 19 19

Bijlage A: Doorstroommaatregelen

21

Bijlage B: Algemene woningmarktcijfers en -dynamiek

23

Bijlage C: Begrippenlijst

41

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

1. Inleiding

3

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

1.1 Uw situatie Als rekenkamer Gorinchem doet u onderzoek naar de doeltreffendheid, doelmatigheid en rechtmatigheid van gevoerd beleid in de gemeente Gorinchem. U doet op dit moment onderzoek naar het doorstroombeleid van de gemeente. Doorstroming wordt namelijk vaak gezien als ‘wonderolie’ voor de fricties in de woningmarkt. Ook wordt het thema vaak aangehaald in vergaderingen van de gemeenteraad van Gorinchem. U heeft Stec Groep gevraagd u te ondersteunen bij de uitvoering van dit onderzoek. De onderzoeksresultaten zijn gebaseerd op diepgravende analyses met CBS-Microdata en vergelijkingen met landelijk gemiddelden (als basis voor hun eigen aanbevelingen). De Rekenkamer stelt zelf haar aanbevelingen op aan de gemeenteraad van Gorinchem.

Wat is doorstroming? En wat zijn doorstroomketens? Doorstroming verwijst naar het proces waarbij huishoudens van de ene woning naar een andere verhuizen. Het gaat bijvoorbeeld om de verhuizing van een huurwoning naar een koopwoning of van een kleinere woning naar een grotere woning (of andersom). Doorstroming kan ook gaan over verhuizingen binnen woningbouwsegmenten. Denk bijvoorbeeld aan een verhuizing binnen het sociale huur- of koopsegment (van goedkoper naar duurder). Bij een goede doorstroming kunnen huishoudens eenvoudig een woning vinden die bij hun woonwensen past. Dit zorgt voor een betere benutting van de bestaande voorraad. Oudere huishoudens verlaten in dit geval bijvoorbeeld hun grote eengezinswoning voor een kleinere, meer passende woning. De grote woning kan vervolgens betrokken worden door jongere huishoudens (stel of gezin) en de woning die die huishoudens achterlaten kunnen betrokken worden door starters. Beperkte doorstroming (bijvoorbeeld doordat passend aanbod voor ouderen ontbreekt) kan daarentegen juist zorgen voor stagnatie op de woningmarkt. Hierdoor kunnen bepaalde doelgroepen (vooral starters en ouderen) moeilijk een geschikte woning vinden. Doorstroomketens zeggen iets over alle verhuisbewegingen die worden gerealiseerd als gevolg van de nieuwbouw van één woning.

Hoeveel verhuisbewegingen levert een nieuwbouw woning op in de rest van de bestaande voorraad? En welke doelgroepen worden hiermee geholpen?

Het is u opgevallen dat in het woonbeleid van de gemeente Gorinchem het thema doorstroming weinig wordt genoemd. U wilt dit onderzoek daarom niet traditioneel inrichten. Er zijn immers geen gemeentelijke beleidsstukken die getoetst kunnen worden op doeltreffendheid, doelmatigheid en rechtmatigheid. Ondanks dat wilt u het thema doorstroming wel diepgaander onderzoeken. U wilt daarbij ook vooruitkijken. Hoe kan doorstroming in Gorinchem worden verbeterd, op die punten waar het nu knelt?

4

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

‘’Doorstroming is niet iets dat op zichzelf staat. Het staat in direct verband met de woningvoorraad, de inrichting van de woningmarkt, de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte, de financiële mogelijkheden van huishoudens, de wet- en regelgeving en andere instrumenten die de gemeente en haar partners kunnen inzetten. Doorstroming biedt daarmee een invalshoek om ook andere aspecten van het brede onderwerp volkshuisvesting te belichten.’’ – Rekenkamer gemeente Gorinchem

1.2 Te beantwoorden vragen U heeft zeven onderwerpen geformuleerd die u in dit rekenkameronderzoek diepgaand en zo specifiek mogelijk uitgewerkt en beantwoord wilt zien. In onderstaande tabel staan de zeven onderwerpen met de daaraan gekoppelde vragen.

7 thema’s

Bijbehorende vragen

Feiten en cijfers

•

Welke doorstroombewegingen zijn er in Gorinchem te onderscheiden, waardoor worden ze gekenmerkt, hoe omvangrijk zijn ze en wat leveren ze op?

Beleid en strategie

•

Hoe is het huidige beleid m.b.t. doorstroming ingericht?

•

Welke doelen en resultaten zijn er gesteld?

Maatregelen

•

Welke instrumenten zet de gemeente in om doorstroming te bevorderen en belemmeringen weg te halen?

Samenwerking

•

Wie zijn de partners en wat is de inzet van de partners? Welke afspraken heeft de gemeente daarover gemaakt?

Rendement

•

Wat hebben het huidige beleid en de huidige instrumenten opgeleverd en wat niet?

•

Wat staat de doelen en resultaten in de weg?

•

Op welke wijze worden de voortgang en de opbrengst gemeten?

•

Hoe is de sturing ingericht?

•

Hoe kan het rendement worden vergroot?

•

Welke maatregelen en instrumenten zijn daarvoor nodig, of kunnen worden ingezet?

•

Hoe doeltreffend en doelmatig zijn deze maatregelen en instrumenten?

•

Welke voorwaarden zijn aan deze maatregelen en instrumenten verbonden?

•

Wat kan de gemeente daarin zelf?

•

Wat kunnen en moeten anderen daarvoor doen?

•

Welke rol heeft de raad vervuld en zou de raad kunnen vervullen?

Versterken

Rol van de raad

1.3 Onze aanpak Om de doorstroming op de woningmarkt van Gorinchem in beeld te brengen, is gebruik gemaakt van CBS Microdata (zie onderstaand kader). De doorstroomanalyse is gestart met het in beeld brengen van alle woningen die in de periode 2019 t/m 2021 in Gorinchem zijn gekoppeld aan een

5

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

nieuw adres 1. In de praktijk gaat het daarbij vooral om nieuwbouwwoningen, maar ook nieuwe woningen die door ingrepen in de bestaande voorraad zijn ontstaan én daarbij een nieuw adres hebben gekregen zijn meegenomen. Deze nieuwe woningen vormen het startpunt van de onderzochte verhuisketens 2. In de periode 2019 t/m 2021 zijn er in Gorinchem bijna 500 nieuwe woningen opgeleverd. Vanuit deze woningen is onderzocht: welke bestaande woningen zijn vrijgekomen als gevolg van deze nieuwbouw? Hoe lang zijn verhuisketens geweest? En welke doelgroepen zijn hiermee bediend? Dit is onderzocht door telkens de gerealiseerde verhuisbewegingen tot drie jaar na toevoeging van de nieuwe woning in beeld te brengen 3. De verhuisketen begint daarbij met de eerste verhuizing naar de nieuwbouwwoning en stopt op het moment dat er geen woning meer vrijkomt als gevolg van een verhuizing. Dit is het geval als er een starter of iemand uit het buitenland in de nieuwbouw of vrijkomende woning trekt. Mocht de huishoudenssamenstelling in deze drie jaar veranderd zijn, dan worden de verhuisbewegingen van de oudste persoon uit het huishouden gevolgd. De resultaten die deze analyse op leverde was afhankelijk van het nieuwbouwprogramma.

Doorstroomanalyse op basis van CBS Microdata Het onderzoeksteam van Stec Groep heeft toegang tot CBS Microdata. CBS Microdata bevat koppelbare data op zowel persoons- als adresniveau waarmee we onder strikte voorwaarden statistisch onderzoek kunnen doen. We kunnen persoonsgegevens zoals huishoudenssamenstelling, leeftijd en inkomen koppelen aan adresgegevens zoals woningtype, oppervlakte en prijssegment. Hierdoor kunnen we in beeld brengen welk type huishouden, welk type woning betrekt met alle bijhorende relevante kenmerken. Op het moment dat er minder dan tien huishoudens binnen een bepaalde koppeling vallen, mogen we deze niet weergeven (in verband met privacy en herleidbaarheid van gegevens). Omdat het aantal verhuisbewegingen in de periode 2019 t/m 2023 niet heel groot is geweest (400 in totaal), kunnen niet altijd alle mogelijk denkbare koppeling getoond worden (denk bijvoorbeeld aan de koppeling tussen type huishouden, type woning en prijsklasse van die woning). In het rapport zijn de gegevens op het laagste schaalniveau dat mogelijk was weergegeven.

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 is het huidige doorstroombeleid van Poort6 en de gemeente Gorinchem toegelicht. Welke strategie en maatregelen zetten zij in om doorstroming te bevorderen? Hoofdstuk 3 gaat in op de doorstroomketens die de afgelopen jaren zijn ontstaan als gevolg van nieuwbouw. Welke doorstroombewegingen zijn er te onderscheiden? Waardoor worden ze gekenmerkt? En hoe omvangrijk zijn ze? Deze gegevens zijn ook besproken met relevante stakeholders. Denk bijvoorbeeld aan woningcorporatie Poort6, bouwers en/of ontwikkelaars die in Gorinchem actief zijn, makelaars en financieel adviseurs. Bij deze bijeenkomst waren ook enkele gemeenteraadsleden aanwezig. In de bijlagen leest u alle achtergrondinformatie die hoort bij dit onderzoek.

1

Ook in de periode 2022 t/m 2024 zijn er in de gemeente Gorinchem nieuwe woningen opgeleverd. Over deze periode is alleen nog onvoldoende (verhuis)data beschikbaar. 2 De doorstroomanalyse is beperkt tot doorstroming die voortkomt uit nieuwe woningen. Doorstroming vindt ook plaats doordat bestaande woningen vrijkomen. Op deze vorm van doorstroming heeft de gemeente, in tegenstelling tot het nieuwbouwprogramma, minder invloed. Uitzondering hierop is doorstroming in de sociale huurvoorraad. Deze wordt daarom afzonderlijk behandeld. 3 De afgelopen jaren bestond het nieuwbouwprogramma van de gemeente Gorinchem vooral uit grote eengezinswoningen. Daarnaast zijn er in de onderzochte periode geen sociale huurwoningen opgeleverd. De komende jaren ziet het woningbouwprogramma van de gemeente er anders uit (meer binnenstedelijk en betaalbaar). Dit kan zorgen voor andere doorstroombewegingen en -effecten in de toekomst.

6

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

2. Doorstroombeleid gemeente en Poort6

7

8

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

In dit hoofdstuk is het doorstroombeleid van de gemeente Gorinchem en woningcorporatie Poort6 beschreven. Daarbij is ingezoomd op de strategie en maatregelen die beide partijen inzetten om doorstroming te realiseren. Ook is kort stil gestaan bij de uitvoering hiervan.

2.1 Doorstroming onderbelicht thema in beleid gemeente Het thema ‘doorstroming’ wordt weinig benoemd in gemeentelijke beleidsstukken In het woonbeleid van de gemeente Gorinchem wordt het thema doorstroming af en toe benoemd. In de ‘woon- en transformatievisie’ (2019) wordt het woord ‘doorstroming’ bijvoorbeeld maar één keer genoemd. In de visie is opgenomen dat voor ouderen die willen verhuizen naar een toegankelijkere woning een gelijkvloerse woning beschikbaar moet zijn in de wijk. Dit zodat doorstroming binnen de wijk mogelijk is. Om dit te realiseren zet de gemeente vooral in op nieuwbouw en transformatie die direct voorzien in de behoeften en tekorten op de woningmarkt. In het regionale schaarsteonderzoek (2022) wordt het thema ‘doorstroming’ ook benoemd. Dit keer als instrument dat kan zorgen voor een meer evenwichtige positie van verschillende woningzoekenden op de woningmarkt. In latere stukken (collegeprogramma, omgevingsvisie en meerjarige prestatieafspraken) wordt doorstroming vaker genoemd. Afgelopen jaren lag nieuwbouwfocus Gorinchem op grondgebonden woningen De meeste doorstroming ontstaat wanneer aan het eind van de wooncarrière gebouwd wordt. Dit betekent: woningen die geschikt zijn voor ouderen. Deze aanpak dient twee doelen: het vrijmaken van woningen alsook ouderen de kans te geven langer zelfstandig thuis 4 te wonen.

De afgelopen tien jaar zijn er in Gorinchem zo’n 2.000 woningen gebouwd. Hiervan was ongeveer 65% een grondgebonden woning en 35% een appartement. In Gorinchem lag de bouwfocus daarmee vooral op grondgebondenwoningen. De gemeente Gorinchem heeft de afgelopen tien jaar ook meer grondgebonden woningen gebouwd dan gemiddeld.

Figuur 1: Aandeel grondgebonden en appartement in nieuwbouw 2014-2024 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Gorinchem

Noord-Brabant Grondgebonden

Zuid-Holland

Nederland

Appartement

Bron: CBS, 2024.

Veel onzekerheid in nieuwbouwprogrammering: conclusies over doorstroming niet te trekken In het gemeentelijke woningbouwprogramma zijn voor de periode 2025-2035 circa 3.000 woningen opgenomen. 2.000 van deze woningen moeten aan de vleugels van de stad gebouwd worden. Het overige deel moet op binnenstedelijke locaties landen. Een groot deel van het

4

Thuis betekent daarbij niet altijd de woning waar ze nu ook in wonen.

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

woningbouwprogramma heeft nog een zachte planstatus. Dit betekent dat deze woningen nog geen onderdeel zijn van een vastgesteld of onherroepelijk omgevingsplan. Voordat deze woningen gebouwd kunnen worden, moet dus eerst nog de omgevingsplanprocedure doorlopen worden. Van een groot deel van deze plannen is de precieze invulling nog niet bekend. Wel is bekend dat de gemeente voornamelijk inzet op het toevoegen van appartementen (met uitzondering van de resterende woningen in Hoog Dalem). Harde conclusies over doorstroomkansen die ontstaan door nieuwbouw zijn hierdoor (nog) lastig te trekken.

2.2 Poort6 zet op verschillende manieren in op doorstroming ‘Doorstroming’ is een nadrukkelijk thema in de toekomststrategie van Poort6 Poort6, de enige woningcorporatie in de gemeente Gorinchem, heeft in haar strategische koers voor 2020-2025 doorstroming nadrukkelijk benoemd als thema. Zij willen met gerichtere doorstroming en waardevolle verhuisketens meer huishoudens passend huisvesten. Poort6 maakt dit concreet door (1) in te zetten op het realiseren van voldoende passend en aantrekkelijk aanbod en door (2) in te zetten op het wegnemen van belemmeringen en daarmee ouderen te stimuleren te verhuizen naar een geschikte woning. Focus Poort6: levensloopbestendig maken seniorenwoningen en uitbreiden eengezinswoningen Om passend woningaanbod te creëren zet Poort6 in op (1) het levensloopbestendig maken van seniorenwoningen en (2) het toevoegen van meer eengezinswoningen. Binnen de voorraad van Poort6 is het woningaanbod voor senioren namelijk (al) groot. De slaagkansen van senioren zijn daarom veel beter dan die van andere doelgroepen. De voorrangspositie van ouderen bij de toewijzing van een woning draagt daar ook aan bij. De afgelopen jaren heeft Poort6 daarom bij een aantal woningen het 55-pluslabel eraf gehaald. Dit zodat deze woningen aan een bredere doelgroep aangeboden konden worden. De verkoop van grondgebonden sociale huurwoningen is dan ook niet aan de orde.

De zoektijd van gezinnen is namelijk het hoogst. Poort6 zet daarom ook alleen directe bemiddeling in als de verhuizende senior een grondgebonden woning achterlaat en als deze verhuisbeweging dus zorgt voor doorstroming. Bij de woningen die gelabeld zijn als 65 pluswoning wordt nu extra ingezet op het langer zelfstandig thuis wonen door te kijken naar onderwerpen als sociale cohesie en aanpassingen in en rondom de woning. Dit zodat dit aanbod ook echt aansluit op de wens en behoefte van senioren.

Van lang thuis naar beter thuis: doorstroomregeling ouderen Poort6 In de prestatieafspraken die de gemeente en Poort6 met elkaar gemaakt hebben staat: ‘’We ontwikkelen een gezamenlijke doorstroomaanpak met inzet van diverse instrumenten. We vergroten daarnaast de doorstroommogelijkheden door in het woningbouwprogramma op zowel stads- en wijkniveau te sturen op diversiteit aan woningtypes.’’ Uit een pilot van Poort6 blijkt dat het wegnemen van belemmeringen de meeste kansen biedt voor meer doorstroming. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de zoektocht naar de nieuwe woning of de verhuizing zelf. Woningzoekenden zien eventuele hogere kosten vaak niet als een belemmering. Het gaat vaak om (kleine) praktische zaken die een verhuizing in de weg staan.

9

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Poort6 heeft in 2023 uitgangspunten vastgelegd voor de doorstroomregeling ouderen. Is een huurder 65 jaar of ouder, woont deze in een eengezinswoning met minimaal 3 slaapkamers en wil deze verhuizen naar een gelijkvloerse woning? Dan kan de huurder contact opnemen met de doorstroommakelaar en deelnemen aan de doorstroomregeling. De doorstroommakelaar biedt huishoudens begeleiding bij het zoeken van een geschikte woning. De doorstroommakelaar luistert naar de woonwensen van de huurder en kijkt wat er mogelijk is binnen de wettelijke kaders. Daarna reserveert de doorstroommakelaar woningen voordat deze op Woongaard komen. De makelaar kijkt of 1 van deze woningen bij de wensen van de huurder past en biedt een passende woning vervolgens direct aan de huurder aan (directe bemiddeling). Ook houdt de doorstroommakelaar het reguliere woningaanbod voor de huurder in de gaten. Is de huurder niet handig met de computer? Dan reageert de doorstroommakelaar voor de huurder. Is er een woning gevonden, maar is er extra hulp nodig? Dan kijkt de doorstroommakelaar naar wat nodig is om de verhuisstap te zetten. De inzet van de doorstroommakelaar is dus altijd op maat. Het kan gaan om hulp bij het reageren op een woning, inzicht geven in de nieuwe financiële situatie, meer tijd inbouwen om te verhuizen of bijvoorbeeld de inzet van een klus- of verhuisdienst.

Behaalde resultaten doorstroommakelaar Van februari 2024 tot februari 2025 heeft de doorstroommakelaar de volgende resultaten behaald: • 23 huurder zijn verhuisd via de doorstroomregeling; • 30 huurder nemen deel aan de doorstroomregeling en zijn op zoek naar een geschikte woning; • 3 woonadviesgesprekken staan ingepland; • 7 woonadviesgesprekken moeten nog gepland worden; • 12 huurder zijn uit de doorstroomregeling gestapt (door bijvoorbeeld verhuizing naar verzorgingstehuis of intrekken verhuiswens).

Poort6 werkt aan doorstroommaatregelen voor jongeren Poort6 wil in haar huurbeleid ook maatregelen opnemen voor de doorstroming vanuit jongerenwoningen. Dit zijn woningen die specifiek zijn bestemd voor de doelgroep 18 tot 23 jaar. Voor deze woningen komen andere woningzoekenden niet in aanmerking. Jongeren die in een jongerenwoning wonen blijven echter relatief lang zitten. Dit komt onder andere door de lage huur (afgetopt op de huurtoeslaggrens voor jongeren tot 23 jaar), de relatief grote omvang van deze woningen en de beperkte doorstroommogelijkheden naar een andere woning. Koopwoningen zijn te duur en voor andere sociale huurwoningen hebben jongeren vaak te korte inschrijftijd. Poort6 heeft ideeën over hoe we zij jongeren kunnen stimuleren om door te stromen op het moment dat zij qua leeftijd een jongerenwoning zijn ontgroeid. Er is bijvoorbeeld een informatieve avond gehouden waarop de vraag is gesteld wat jongeren belangrijk vinden en welke dilemma’s zij ervaren. De doorstroommakelaar doet momenteel onderzoek naar verschillende ideeën en mogelijkheden. De verwachting is dat eind 2025, begin 2026 hier beleid voor is en dit beleid in de praktijk gebracht wordt.

10

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

3. Doorstroomresultaten in beeld

11

12

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

In dit hoofdstuk zijn de doorstroombewegingen die in de periode 2019 t/m 2023 zijn gerealiseerd uiteengezet. Dit is gebeurd op basis van doorstroomketens. Een doorstroomketen laat zien welke verhuisbewegingen hebben plaatsgevonden als gevolg van de nieuwbouw van één woning. Daarbij is telkens de vergelijking gemaakt tussen de doorstroomeffecten van gerealiseerde nieuwbouw in Gorinchem (blauwe balkjes) en alle gerealiseerde nieuwbouw in Nederland (groene balkjes) in de periode 2019 t/m 2021. Ook is er gekeken naar de doorstroomeffecten in heel Nederland (blauwe en groene balkjes) en de doorstroomeffecten in de gemeente Gorinchem zelf (oranje balkjes). Nieuwbouw levert namelijk niet alleen verhuisbewegingen en -ketens op in de eigen gemeente. Er verhuizen ook mensen vanuit andere Nederlandse gemeenten naar Gorinchem. Dit zorgt nog steeds voor doorstroming, maar dan niet altijd direct in Gorinchem. Het startpunt van de doorstroomketens was telkens een nieuwe woning opgeleverd in de periode 2019 t/m 2021. In de periode 2019 t/m 2021 zijn er in Gorinchem bijna 500 nieuwe woningen opgeleverd (zie paragraaf 1.3 voor een uitgebreide methodologische toelichting).

3.1 Verhuisketen vaak niet langer dan 3 verhuisbewegingen Gemiddeld is een verhuisketen in Nederland zo’n drie à vier schakels lang, zo blijkt uit onderzoek van het CBS (2024). Van de verhuisketens die op gang kwamen door nieuwbouw in Gorinchem in de periode 2019 t/m 2021, bestond het gros van de ketens uit één, twee of drie verhuisbewegingen. Hierbij tellen alle verhuisbewegingen mee. Dus ook die van mensen die niet uit Gorinchem kwamen. De verhuizing naar de nieuwbouwwoning zelf telt ook mee en een keten stopt wanneer er geen nieuwe woning meer vrijkomt. Dit betekent dat 131 nieuwbouwwoningen in Gorinchem betrokken zijn door huishoudens die zelf geen woning achter lieten (één verhuisbeweging). Dit kan gaan om starters of mensen uit het buitenland (zie paragraaf 1.3). 127 nieuwbouwwoningen leverden een keten op van twee schakels. Dit betekent dat deze woningen werden betrokken door huishoudens die ook een woning achterlieten (niet per definitie in Gorinchem). Deze achterblijvende woning werd vervolgens betrokken door een starter of iemand uit het buitenland (twee verhuisbewegingen). 108 woningen leverden drie verhuisbewegingen op (in heel Nederland). Ketens met meer dan drie schakels komen minder vaak voor.

Figuur 2: Lengte verhuisketens in heel Nederland op basis van nieuwbouwwoningen in Gorinchem 140

131

127

120

108

100 80

60

60

34

40

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

15

XXX0 XXX

6

20

1

2

3

4

5

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

10 >6

13

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

In totaal kwamen er, als gevolg van de nieuwbouw van 500 woningen, zo’n 400 woningen vrij in Gorinchem zelf. 86 van deze woningen kwamen vrij doordat huishoudens die al in Gorinchem woonden naar de nieuwbouw zijn verhuisd (keten met twee schakels). In de verhuisketens die bestonden uit drie schakels kwamen 113 woningen in Gorinchem vrij en in de verhuisketens die uit 4 schakels bestonden 79.

Tabel 1: Aantal vrijgekomen woningen in Gorinchem naar ketenlengte Lengte keten

2

3

4

5

6

>6

Vrijgekomen woningen in Gorinchem

86

113

79

54

33

34

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

3.2 Koopwoningen leveren langste verhuisketen op, dure woningen leveren langere keten op dan goedkope woningen Uit landelijk onderzoek van Stec Groep (2025) blijkt dat grote, dure koopwoningen gemiddeld genomen de langste verhuisketens in Nederland opleveren. Dit is ook bij nieuwbouw in Gorinchem het geval. Een nieuwbouw koopwoning in Gorinchem leverde in de periode 2019 t/m 2023 een verhuisketen op van gemiddeld vier verhuizingen in heel Nederland. Dit zijn er meer dan bij nieuwbouw van een particuliere huurwoning. Middeldure en dure koopwoningen (met een WOZ-waarde vanaf € 350.000) leveren daarbij meer verhuisbewegingen op dan goedkopere koopwoningen. We hebben geen zicht op de verhuisketens die zijn ontstaan vanuit de nieuwbouw van sociale huurwoningen. In de periode 2019 t/m 2023 zijn er namelijk geen sociale huurwoningen opgeleverd.

Figuur 3: Lengte verhuisketen in heel Nederland op basis van eigendomssituatie en WOZ-waarde in Gorinchem en Nederland (2019 t/m 2023) 4,5 4

4,5

3,9 3,8

4

3,4

3,5

3

3

3

3,5

4,1 3,4 3,3

3,5 3,5

Minder dan € 250.000

€ 250.000 tot € 350.000

4,2 3,8

4

3

2,5

2,5

2

2

1,5

1,5

1

1

0,5

0,5

0 Koop

Gorinchem

Particuliere huur

Corporatie

0 € 350.000 tot € 450.000

Nederland

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

Ook in Gorinchem zelf leverden duurdere koop nieuwbouwwoningen meer doorstroming op. De bouw van één nieuwe koopwoning in Gorinchem zorgde in Gorinchem zelf voor het vrijkomen van bijna één extra woning. De realisatie van één particuliere huurwoning zorgde voor het vrijkomen van 0,5 extra woning. Het bouwen van duurdere woningen levert, ook in Gorinchem zelf, meer vrijkomende woningen op. Nieuwbouwwoningen met een WOZ-waarde van meer dan € 350.000 leverden één extra vrijkomende woningen op in de bestaande voorraad.

Meer dan € 450.000

14

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 4: Aantal vrijgekomen woningen in Gorinchem door nieuwbouw naar eigendomssituatie en WOZ-waarde 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0

0,9

1,2 1

1,0 0,8

0,8

0,5

1

0,9

0,6 0,4 0,2 Koop

Particuliere huur

0,0

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

Minder dan € € 250.000 tot € € 350.000 tot € 250.000 350.000 450.000

Meer dan € 450.000

3.3 Grote(re) nieuwbouwwoningen leveren meer verhuisbewegingen op dan kleine(re) nieuwbouwwoningen Gemiddeld genomen leveren grotere nieuwbouwwoningen meer verhuisbewegingen op dan kleinere nieuwbouwwoningen (Stec Groep, 2025). Dit is in Gorinchem ook het geval. Zo leverde een nieuw appartement of tussenwoning in de periode 2019 t/m 2023 gemiddeld 3,5 verhuisbewegingen op in heel Nederland. Over het algemeen zijn dit kleinere woningtypen dan bijvoorbeeld twee-onder-een-kapwoningen of vrijstaande woningen. Een nieuwe twee-onder-eenkapwoning of vrijstaande woning leverde in diezelfde periode 4,3 verhuisbewegingen op in heel Nederland. Dit is bijna één verhuisbeweging meer. Deze verschillen zien we ook terug als we kijken naar het oppervlak van de nieuwbouwwoningen. Kleinere woningen (<100 m2) leverden 3,3 verhuisbewegingen op terwijl grotere woningen (>150 m2) 4,2 verhuisbewegingen opleverden.

Figuur 5: Lengte verhuisketen in heel Nederland op basis van woningtype en oppervlakte in Gorinchem en Nederland (2019 t/m 2023) 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

4 3,53,4

3,6

4,3 3,9

4,5

4,3 4,1 3,5 3,1

4,2

4 3,5

3,3

3

3,5

4

3,5

3

2,5 2 1,5 1 0,5 0 <100 m2 Gorinchem

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

Nederland

100-150 m2

> 150 m2

15

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Ook in Gorinchem zelf leverden grotere nieuwbouwwoningen meer doorstroming op (vrijstaande woningen uitgezonderd). De nieuwbouw van een appartement of tussenwoning leverde respectievelijk 0,5 en 0,7 extra vrijkomende woning op in de bestaande voorraad van Gorinchem. Hoekwoningen en twee-onder-een-kapwoningen zorgden voor 1,2 extra vrijgekomen woning. Dit patroon zien we ook terug in de oppervlakteklassen. Woningen groter dan 100 m² leverden (bijna) één extra vrijgekomen woning in Gorinchem op, terwijl woningen kleiner dan 100 m² 0,4 extra vrijkomende woningen opleverde.

Figuur 6: Aantal vrijgekomen woningen in Gorinchem door nieuwbouw naar woningtype en omvang 1,2 1,4

1,2

1,2

1,2

1 0,8 0,6 0,4

1

1

0,9

0,8 0,7

0,7 0,5

0,6 0,4

0,4

0,2 0

0,2 0 <100 m2

100-150 m2

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

3.4 Verhuizingen van ouderen naar nieuwbouwwoningen zorgen voor de langste verhuisketens Nieuwbouwwoningen voor ouderen zorgen voor de langste verhuisketens (Stec Groep, 2025). Dit geldt ook voor nieuwbouw in Gorinchem. Wanneer oudere stellen van 75 jaar of ouder verhuizen naar een nieuwbouwwoning, levert dit de meeste verhuisbewegingen op, namelijk bijna 5 (over heel Nederland). Sowieso neemt het aantal verhuisbewegingen toe naarmate de verhuisde doelgroep ouder wordt. Ook dit is logisch; oudere huishoudens bezitten vaak grotere (koop)woningen. Hiervoor constateerden we al dat dit de woningtypen zijn die, als deze bijgebouwd worden, de meeste verhuisbewegingen opleveren. Wanneer jongeren (tot 35 jaar) naar een nieuwbouwwoning in Gorinchem verhuizen, levert dit juist de minste verhuisbewegingen op: gemiddeld 2,6. Dit is ook logisch; een deel van deze doelgroep is namelijk starter en laat geen woning achter. Hierdoor stopt de verhuisketen relatief snel.

>150 m2

16

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 7: Lengte verhuisketen in heel Nederland op basis van verhuisde doelgroep in Gorinchem en Nederland (2019 t/m 2023) 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0

3,3 2,6

3

3,3

3,6

3,6

4,4

4

4,3

3,7 3,7 3

2,4

4,7 4,2

4,1

3,8

2,8

Gorinchem

Nederland

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

Ook in Gorinchem zelf leverden woningen voor ouderen de meeste doorstroming op. Wanneer stellen van 75 jaar of ouder (en gezinnen) naar een nieuwbouw woning verhuisden, leverde dit in Gorinchem zelf het vrijkomen van één extra woning op. Dit terwijl de verhuizingen van jongere alleenstaanden en stellen zorgde voor het vrijkomen van gemiddeld 0,5 extra woning.

Figuur 8: Aantal vrijgekomen woningen in Gorinchem door nieuwbouw naar doelgroep 1,2 1

1 0,8 0,6

0,6 0,4

0,7

0,4

0,4

0,5

0,5

0,2 0

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

0,8

1

17

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

3.5 Lokaal rendement nieuwbouw: 0,8 extra woning in bestaande voorraad Gorinchem vrijgekomen In de periode 2019 t/m 2021 zijn er in Gorinchem bijna 500 nieuwe woningen opgeleverd. Ruim 60% van deze woningen was een tussen- of hoekwoning. De focus lag daarmee op het realiseren van grondgebondenwoningen. Deze woningen hebben ervoor gezorgd dat er in de gemeente Gorinchem in de periode 2019 t/m 2023 zo’n 400 bestaande woningen vrijkwamen in de verhuisketen. Nieuwbouw zorgt daarmee voor 0,8 extra vrijkomende woning in Gorinchem (400 woningen komen vrij bij nieuwbouw van 500 woningen). Het ging in 40% van de gevallen om tussenwoningen en appartementen. Buiten de gemeente Gorinchem kwamen er als gevolg van deze nieuwbouw 500 bestaande woningen vrij in de keten. Ook dit waren voornamelijk appartementen en tussenwoningen.

Figuur 9: Nieuwbouwwoningen naar type (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Gorinchem en andere gemeenten Nieuwbouw in Gorinchem

206

Vrijgekomen in Gorinchem

160

Vrijgekomen buiten Gorinchem (in…

153

0% Tussenwoning

54

63

20%

Hoekwoning

111

42

45

13 10

22 20

90

162

233

40%

60%

Twee-onder-een-kapwoning

80%

Vrijstaande woning

100% Meergezinswoning

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

3.6 Grotere nieuwbouwwoningen zorgen voor vrijkomen kleine(re) woningen in bestaande voorraad In de periode 2019 t/m 2021 zijn er veel grote woningen gerealiseerd. Van de 500 nieuwbouwwoningen waren er 390 groter dan 100 m² (80%). Ruim 200 woningen waren zelfs groter dan 150 m². Het realiseren van deze grote woningen heeft ervoor gezorgd dat vooral kleine(re) bestaande woningen vrijkwamen in de voorraad. Van de 400 bestaande woningen die vrijkwamen in Gorinchem waren er 180 kleiner dan 100 m² en 190 woningen hadden een oppervlak tussen de 100 en 150 m².

Figuur 10: Nieuwbouwwoningen naar omvang (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Gorinchem Nieuwbouw in Gorinchem

105

Vrijgekomen in Gorinchem

186

203

178

0%

20% <100 m2

189

40%

60%

100-150 m2

> 150 m2

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

32

80%

100%

18

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

3.7 Geen corporatiewoningen opgeleverd in de nieuwbouw, wel corporatiewoningen vrijgekomen in voorraad Ruim 70% van de gerealiseerde woningen in de periode 2019 t/m 2021 was een koopwoning. Het overige nieuwbouwaanbod bestond uit particuliere huur. In deze periode zijn geen corporatiewoningen (met een sociale huurprijs) opgeleverd. Ondanks dat heeft de nieuwbouw er wel voor gezorgd dat er corporatiewoningen vrij zijn gekomen in de verhuisketen. Van de 400 woningen die in de periode 2019 t/m 2023 vrijkwamen in Gorinchem waren er circa 85 een corporatiewoning. Dit is 20% van de totaal vrijgekomen woningen.

Figuur 11: Nieuwbouwwoningen naar segment (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Gorinchem en andere gemeenten Nieuwbouw in Gorinchem

349

Vrijgekomen in Gorinchem

139

218

Vrijgekomen buiten Gorinchem (in Nederland)

98

214 0%

174

20%

Koop

83

40%

103

60%

Particuliere huur

80%

100%

Corporatiehuur

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

3.8 Nieuwbouwwoningen in de koopsector waren duurder dan vrijkomende bestaande koopwoningen Van de 350 koopwoningen die in de periode 2019 t/m 2021 zijn gerealiseerd had 45% een WOZwaarde die lager was dan € 350.000. De rest van de woningen had een WOZ-waarde tussen de € 350.000 en € 450.000 (30%) of een WOZ-waarde hoger dan € 450.000 (25%). De bestaande woningen die door deze nieuwbouw vrijkwamen (in periode 2019 t/m 2023) waren goedkoper. In Gorinchem had 68% van de vrijkomende koopwoningen een WOZ-waarde onder de € 350.000.

Figuur 12: Nieuwbouwwoningen naar WOZ* (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) in Gorinchem en andere gemeenten Nieuwbouw in Gorinchem

45

Vrijgekomen in Gorinchem

108

106

52

Vrijgekomen buiten Gorinchem (in Nederland)

95

74 0%

Minder dan € 250.000

20%

39

70 40%

€ 250.000 tot € 350.000

82

31

36 60%

€ 350.000 tot € 450.000

32

80%

100%

Meer dan € 450.000

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Betreft enkel de koopwoningen.

19

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

3.9 Gezinnen en jongeren (tot 35 jaar) verhuisden het vaakst naar vrijkomende woningen De in 2019 t/m 2021 in Gorinchem opgeleverde nieuwbouw is het vaakst betrokken door gezinnen. In bijna de helft van alle gevallen betrok een gezin de nieuwbouwwoning. Dit leverde één extra vrijkomende woning in de bestaande voorraad op (zie figuur 8). Naar de vrijkomende woningen die deze en andere doelgroepen in Gorinchem achterlieten verhuisden vooral gezinnen (40%), stellen tot 35 jaar (20%) en alleenstaanden tot 35 jaar (15%). Buiten de gemeente Gorinchem zien we dat, als gevolg van deze nieuwbouw, ook vooral stellen tot 35 jaar (30%), alleenstaanden tot 35 jaar (25%) en gezinnen (25%) naar de vrijgekomen huizen verhuisden. Dat betekent dat het doorstroomrendement voor jongeren buiten Gorinchem groter is dan binnen Gorinchem.

Figuur 13: Nieuwbouwwoningen (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) naar doelgroep in Gorinchem en andere Nederlandse gemeenten Nieuwbouw in Gorinchem

31 16 21 11

Vrijgekomen in Gorinchem

57

Vrijgekomen buiten Gorinchem (in Nederland)

84

29

123

0% Alleenstaand tot 35 jaar Alleenstaand >75 jaar Stel 55 tot 75 jaar Overig (<10 cases)

26

84

55

20%

40 12

22

17

40%

252

30

156

136

23 10

60%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar Stel tot 35 jaar Stel >75 jaar

21

122

80%

100%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar Stel 35 tot 55 jaar Gezin

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

3.10 Nieuwbouw leverde vooral vrijkomende woningen op in binnenstad en oostelijk deel van Gorinchem Van de bijna 500 woningen die in de periode 2019 t/m 2021 zijn gerealiseerd stonden er 375 in de wijk Hoog Dalem. Hier werd het meest gebouwd. Ook in de wijk Stalkaarsen werden ruim 75 woningen gebouwd. In de overige wijken was de nieuwbouw beperkt. De nieuwbouw (in voornamelijk Hoog Dalem) heeft ervoor gezorgd dat er vooral woningen vrijkwamen in de binnenstad en in de wijk Laag Dalem. In de wijken Hoog Dalem en Stalkaarsen zelf kwamen relatief weinig woningen vrij als gevolg van deze nieuwbouw. De nieuwbouw heeft dus voornamelijk verhuisbewegingen in andere delen van Gorinchem in gang gezet.

20

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 14: Nieuwbouwwoningen (2019 t/m 2021) en daardoor vrijgekomen woningen (2019 t/m 2023) naar (CBS) wijk in Gorinchem

Nieuwbouw in 14 18 Gorinchem

Vrijgekomen in Gorinchem

77

377

103

0%

13 18

20%

48

40%

36

41

60%

10

97

10

35

80%

Gorinchem binnenstad

Wijdschild

Lingewijk

Haarwijk

Stalkaarsen

Gildenwijk

Laag Dalem

Hoog Dalem

Overig (<10 cases)

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers over 2019 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2025)

100%

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Bijlage A: Doorstroommaatregelen

21

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 15: Overzicht van doorstroommaatregelen

Figuur 16: Doelmatigheid en doeltreffendheid doorstroommaatregelen

22

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Bijlage B: Algemene woningmarktcijfers en dynamiek

23

24

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

In deze bijlage geven we een aantal algemene feiten en cijfers weer over de historische huishoudens- en bevolkingsontwikkeling in de gemeente Gorinchem. Ook brengen we de bestaande woningvoorraad in beeld en zoomen we in op de woningmarktdynamiek. Dit doen we op basis van de verhuisbewegingen van en naar Gorinchem, waarbij we breder kijken dan alleen de betrokken nieuwbouwwoningen en daarmee vrijkomende woningen. Deze informatie geldt dus als achtergrondinformatie en helpt bij het duiden van de doorstroombewegingen.

Historische huishoudens- en bevolkingsontwikkeling Demografische ontwikkelingen zorgen voor veranderende woonwensen. De demografische ontwikkeling van een gemeente heeft daarom direct invloed op de woonopgaven. Een analyse van deze historische ontwikkeling helpt grip te krijgen op de doorstroomopgave van een gemeente. In onderstaande paragrafen zoomen we daarom in op de historische bevolkings- en huishoudensontwikkelingen van de gemeente Gorinchem. Gorinchem groeide de afgelopen tien jaar met zo’n 1.880 huishoudens De afgelopen tien jaar is de gemeente Gorinchem gegroeid met circa 1.880 huishoudens. Dit is een stijging van 12%. Dit is aanzienlijk meer dan waar de Primos-prognose uit 2015 (ABF) vanuit ging (+690 huishoudens). De woningvoorraad van de gemeente Gorinchem is de afgelopen tien jaar gestegen met zo’n 2.000 woningen.

Figuur 17: Historische ontwikkeling van woningvoorraad en huishoudens, 20152024 18.500 18.000 17.500 17.000 16.500 16.000 15.500 15.000 14.500 14.000 2015

2016

2017

Huishoudens

2018

2019

2020

Woningvoorraad

2021

2022

2023

2024

Primos 2015

Bron: CBS (2024, cijfers over 2015 t/m 2024) en ABF Research (Primos 2015). Bewerking Stec Groep (2024).

Dubbele vergrijzing en huishoudensverdunning belangrijke verklaringen huishoudensgroei In Gorinchem was de afgelopen jaren sprake van vergrijzing. Het aantal oudere huishoudens steeg. Deze groep wordt ook steeds ouder. Hierdoor is sprake van dubbele vergrijzing. Dit is een belangrijke reden voor de huishoudensgroei van de afgelopen jaren. Tussen 2015 en 2024 steeg de groep 65-plussers met 21% (1.330 inwoners). Het totaal aantal inwoners in Gorinchem is in die periode gestegen met circa 3.330 inwoners. In het verlengde hiervan constateren we dat het aantal huishoudens harder groeit dan het aantal inwoners. Huishoudensverdunning is de oorzaak hiervan. In 2015 bestond een gemiddeld huishouden in Gorinchem nog uit 2,26 personen, in 2024 bestaat een gemiddeld huishouden uit 2,20 personen.

25

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 18: Inwoners naar leeftijd (links) en huishoudens naar samenstelling (rechts) 11.500

7.000

10.000

6.500 6.000

8.500

5.500

7.000

5.000

5.500

4.500

4.000

4.000

2.500

3.500

0-14 jaar 45-64 jaar

15-24 jaar > 65 jaar

25-44 jaar

Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Bron: CBS (2024, cijfers over 2015 t/m 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Ook migratie belangrijke drijfveer achter bevolkingsgroei in Gorinchem In de afgelopen tien jaar is er nagenoeg ieder jaar sprake geweest van bevolkingsgroei (2015 uitgezonderd). Deze bevolkingsgroei komt deels door natuurlijke groei (geboorte minus sterfte van inwoners Gorinchem). Dit vormt echter maar een klein deel van de groei. De bevolkingsgroei wordt voor het grootste deel veroorzaakt door een positief migratiesaldo, met name door de binnenlandse verhuizingen. Dit betekent dat er meer mensen vanuit andere Nederlandse gemeenten naar Gorinchem komen dan dat er vanuit Gorinchem naar andere Nederlandse gemeenten vertrekken. Ook zien we dat het buitenlandse migratiesaldo elk jaar positief is geweest. Vooral in 2022 zien we een hoog positief saldo voor buitenlandse migratie. Dit komt doordat in dit jaar veel Oekraïense vluchtelingen naar Nederland kwamen.

Figuur 19: Bevolkingsontwikkeling per jaar, 2014-2023* 1.000 800 600 400 200 0 -200 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Buitenlandse migratie (saldo)

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

Totaal personen

Bron: CBS (2024, cijfers over 2015 t/m 2024). Bewerking Stec Groep (2024). * Statushouders die vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Gorinchem verhuizen zijn onderdeel van de binnenlandse verhuizingen.

26

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Bestaande woningvoorraad Een groot deel van de in de toekomst benodigde woningvoorraad staat er al. Om verhuis- en doorstroombewegingen te kunnen duiden, is het belangrijk scherp inzicht te hebben in deze voorraad. Relatief veel (stedelijke) grondgebonden woningen en hoog aandeel sociale huur Bijna 60% van de woningvoorraad (12.880 woningen) van Gorinchem bestaat uit grondgebonden woningen (GGB). Dit is meer dan het landelijk gemiddelde. Wel constateren we dat het hierbij voornamelijk gaat om tussenwoningen en hoekwoningen. Het aandeel twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen is beperkt. Dit duidt op een relatief stedelijk karakter. Daarnaast beschikt de gemeente Gorinchem over een hoog aandeel huurwoningen; zo’n 48% van de bestaande woningvoorraad is een huurwoning (7.690 woningen). Van deze woningen is 43% een sociale huurwoning (SH). Dit is meer dan gemiddeld (27%) en het landelijke streven van 30% sociale huur. 37% van de sociale huurvoorraad is in bezit van woningcorporatie Poort6.

Figuur 20: Woningvoorraad naar segment (links) en type (rechts) 3%

11%

16%

2%

5%

SH GGB

5%

Hoekwoning

13%

Appartement

VSH GGB KOOP GGB 27%

Tussenwoning

33%

SH APP VSH APP 41%

Twee-onder-eenkapwoning

43%

KOOP APP

Vrijstaande woning Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024). * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Helft koopwoningenvoorraad heeft een WOZ-waarde die betaalbaar is (€ 390.000) Bijna de helft van alle koopwoningen in Gorinchem heeft een WOZ-waarde onder de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000 (€ 405.000, peildatum 2025). Het grootste deel van deze woningen (34%) heeft een WOZ-waarde tussen de € 300.000 en € 390.000. Hiermee beschikt de gemeente Gorinchem over een relatief groot aantal betaalbare woningen.

Figuur 21: Koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde

Koopwoningvoorraad

1.135

0%

2.895

20%

Tot € 300.000 € 435.000 - € 500.000

1.175

40%

60%

€ 300.000 - € 390.000 € 500.000 - € 650.000

Bron: CBS Microdata (2024). Bewerking Stec Groep (2024)

1.135

1.155

905

80% € 390.000 - € 435.000 € 650.000 +

100%

27

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Inkomende- en uitgaande verhuisbewegingen Het migratiesaldo is opgebouwd uit (1) inkomende verhuisbewegingen en (2) uitgaande verhuisbewegingen. In onderstaande figuur zijn deze met groene (inkomend) en blauwe (uitgaand) balkjes weergegeven. De oranje lijn laat het saldo zien. Gezinnen verhuizen het vaakst naar Gorinchem De gemeente Gorinchem trekt vooral gezinnen aan. In de periode 2018 t/m 2023 verhuisden 2.045 gezinnen naar Gorinchem. In diezelfde periode vertrokken ook 840 gezinnen. Dit betekent een positief migratiesaldo van 1.205 gezinnen. Ook de doelgroepen alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 jaar hebben een positief migratiesaldo. Verder valt op dat de oudste doelgroep (alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder) van alle doelgroepen het minst geneigd is te verhuizen; helemaal wanneer het gaat om verhuizingen over gemeentegrenzen heen. Daarbovenop kan meespelen dat de gemeente Gorinchem beschikt over relatief veel grondgebonden woningen. Dit is een minder aantrekkelijk woningaanbod voor 75-plussers.

Figuur 22: Inkomende en uitgaande verhuizingen naar doelgroep, 2018 t/m 2023 2500 2000 1500

1.205

1000 500 0

105

95

0

70

-500 -1000 A&S tot 35 jaar

Gezinnen

Uitgaande verhuizingen

A&S 35 tot 55 jaar

A&S 55 tot 75 jaar

Inkomende verhuizingen

A&S 75 jaar of ouder Saldo

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * A&S = alleenstaanden en stellen.

Hoge inkomens verhuizen het vaakst naar Gorinchem De gemeente Gorinchem trekt vooral hoge inkomens aan. In de periode 2018 t/m 2021 5 verhuisden 1.080 huishoudens met een hoog inkomen naar Gorinchem. Hiermee bestond 45% van de instroom uit hoge inkomens. De nieuwbouwprojecten Hoog Dalem en Tuinen van Mollenburg hebben hier waarschijnlijk invloed op gehad. In diezelfde periode vertrokken ook 745 huishoudens met een hoog inkomen. Dit betekent een positief migratiesaldo van 335 hoge inkomens. Ook huishoudens met een laag inkomen (primaire en secundaire doelgroep sociale huur opgeteld) bedroegen ruim 40% van de instroom. Middeninkomens verhuizen het minst van naar Gorinchem. Dit is opvallend, gezien de relatief grote betaalbare woningvoorraad van Gorinchem (zie ook paragraaf 4.3).

5

Voor de jaren 2022 en 2023 zijn de inkomensgegevens van huishoudens (nog) niet bekend in CBS Microdata. Bij deze analyses gaan we daarom uit van de periode 2018 t/m 2021. Dit is ook de reden dat het totaal aantal verhuisbewegingen in figuur 4 en 5 niet overeenkomen.

28

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 23: Inkomende en uitgaande verhuizingen naar inkomen, 2018 t/m 2021 1500 1000 500

335

145

0

100

50

-500 -1000 Primaire doelgroep SH

Secundaire doelgroep SH

Uitgaande verhuizingen

Middeninkomens

Hoge inkomens

Inkomende verhuizingen

Saldo

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). *Primaire huishoudens voor éénpersoonshuishoudens tot € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens tot € 32.675. Secundaire huishoudens voor éénpersoonshuishoudens tot € 40.765 en voor meerpersoonshuishoudens tot € 45.014. Middeninkomens tot € 58.500 en hoge inkomens € 58.500+. ** SH = sociale huur.

Verhuisbewegingen naar herkomst Inkomende verhuisbewegingen kunnen (1) direct uit het buitenland komen (2) vanuit een andere Nederlandse gemeente komen of (3) vanuit een andere woning in de gemeente Gorinchem komen. De laatste categorie betreft dus verhuizingen van (delen van) huishoudens die al in de gemeente Gorinchem woonden. Het gaat hierbij niet alleen om bestaande huishoudens die compleet van de ene naar de ander woning verhuizen; het gaat ook om bijvoorbeeld jongeren die het ouderlijk huis verlaten of om stellen die gaan scheiden en daardoor twee huishoudens worden in plaats van een. Helft inkomende verhuisbewegingen vindt plaats binnen Gorinchem zelf In totaal hebben er in de periode 2018 t/m 2023 zo’n 10.300 inkomende verhuisbewegingen plaatsgevonden. Bijna de helft (47%) van deze verhuizingen bestond uit binnengemeentelijke verhuizingen. Dit betekent dat deze huishoudens al in Gorinchem woonden en verhuisd zijn naar een andere woning binnen de gemeente. 41% van de verhuisbewegingen zijn van huishoudens die vanuit een andere Nederlandse gemeente verhuisd zijn naar Gorinchem.

Figuur 24: Aandeel inkomende verhuizingen naar herkomst, 2018 t/m 2023

Gorinchem

1.180

0%

4.245

20% Buitenlands

4.880

40% Binnenlands

60%

80%

Binnengemeentelijk

bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2024)

100%

29

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

In onderstaande alinea’s lichten we de inkomende verhuisbewegingen toe. We maken hierbij steeds een vergelijking tussen (1) huishoudens die vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Gorinchem verhuisd zijn en (2) huishoudens die binnen Gorinchem verhuisd zijn. De huishoudens die vanuit het buitenland naar Gorinchem verhuisd zijn laten we buiten beschouwing. Dit omdat dit aandeel beperkt is. Gorinchemers verhuizen vaker naar GGB woning dan huishoudens vanuit andere gemeente In 57% van de binnengemeentelijke verhuizingen wordt verhuisd naar een grondgebonden sociale huur-, vrije sector- of koopwoning. Huishoudens die vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Gorinchem verhuizen doen dit 10% minder vaak. Deze groep betrekt dus vaker een appartement dan verhuizende huishoudens uit Gorinchem zelf. We zien daarentegen tussen deze twee groepen geen verschil in de woningtypen die het vaakst betrokken worden. Zowel voor binnengemeentelijke (44%) als voor verhuizingen van buiten de gemeente (38%) geldt dat het vaakst verhuisd wordt naar een grondgebonden koopwoning, gevolgd door een sociale huur appartement. Dit is ook logisch. Dit zijn de twee woningtypen die het meest voorkomen in de gemeente Gorinchem.

Figuur 25: Inkomende verhuizingen naar woningtype, 2018 t/m 2023 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

1490 1.100 805

880 515

170

460

330

SH GGB

190

85 100 VSH GGB

KOOP GGB

Andere gemeenten NL

SH APP

145

VSH APP

KOOP APP

Binnengemeentelijk

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2024). * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Goedkoopste koopsegment wordt vaakst betrokken door huishoudens van buiten gemeente Binnen de verhuizingen naar een koopwoning vond het grootste deel van de verhuizingen (65%) plaats naar betaalbare woning (tot € 390.000). Dit beeld past bij de opbouw van de bestaande voorraad van Gorinchem. Wel valt op dat huishoudens vanuit een andere Nederlandse gemeente net wat vaker verhuizen naar het goedkoopste koopsegment. Dit heeft ook te maken met het type woningen dat zij vaker betrekken. Appartementen zijn over het algemeen goedkoper.

30

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 26: Inkomende verhuizingen naar WOZ-waarde, 2018 t/m 2023 45% 40%

640 700

35% 30%

420

545

25% 20% 15%

135 180

10%

175 195

140 170

115 165

€ 435.000 - € 500.000

€ 500.000 - € 650.000

€ 650.000 +

5% 0% Tot € 300.000

€ 300.000 - € 390.000

€ 390.000 - € 435.000

Andere gemeenten NL

Binnengemeentelijk

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2024)

Let op! In dit hoofdstuk zijn alle inkomende verhuisbewegingen geanalyseerd voor de periode 2018 t/m 2023. Dit is dus een andere periode dan bij de doorstroomanalyse in hoofdstuk 3. Daarnaast is de definitie van nieuwbouw in onderstaande figuren anders. Niet nieuwbouw uit de periode 2019 t/m 2021, maar alle nieuwbouw sinds 2015. In de periode 2018 t/m 2023 kan er daarnaast sprake geweest zijn van meerdere verhuizingen naar dezelfde woningen.

60% inkomende verhuizingen naar nieuwbouwwoningen van huishoudens uit Gorinchem Woningen die na 2015 gebouwd zijn worden in 60% van de verhuizingen bewoond door huishoudens die al in Gorinchem woonden. Binnen de nieuwbouw werd (zowel door mensen van buiten als binnen de gemeente Gorinchem) het meest verhuisd naar grondgebonden koopwoningen. Dit zijn (logischerwijs) ook woningtypen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd.

Figuur 27: Inkomende verhuizingen naar nieuwbouwwoningen, 2018 t/m 2023 450

395

400 350 300 255

250 200 150 100 50

15

35

40

40

25

45

SH GGB

VSH GGB Andere gemeenten NL

KOOP GGB

KOOP APP

Binnengemeentelijk

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2024). * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

31

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Huishoudens Gorinchem verhuizen meest naar goedkopere nieuwbouwwoningen Binnen de nieuwbouw is het vaakst verhuisd naar een woning met een WOZ-waarde tussen de € 300.000 en € 390.000. Wat opvalt is dat binnen de nieuwbouw huishoudens uit Gorinchem vaker naar het betaalbare koopsegment zijn verhuisd dan huishoudens die vanuit een andere Nederlandse gemeente komen. In de bestaande voorraad is dit precies andersom.

Figuur 28: Inkomende verhuizingen naar een nieuwbouwwoning, 2018 t/m 2023 35% 30%

80

125 70

25%

85

20% 15% 10% 5%

50

45 65

80

35 50 15

30

0% Tot € 300.000

€ 300.000 - € 390.000

€ 390.000 - € 435.000

Andere gemeenten NL

€ 435.000 - € 500.000

€ 500.000 - € 650.000

€ 650.000 +

Binnengemeentelijk

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Geen verschil in verhuizing naar stadsdeel vanuit Gorinchem of daarbuiten De gemeente Gorinchem is opgesplitst in vier stadsdelen: Oost, West, de Lingewijk en Binnenstad. De afgelopen zes jaar is het vaakst verhuisd naar het westelijk deel van Gorinchem (hieronder vallen de wijken Stalkaarsen, Gildenwijk en Haarwijk). Dit is ook logisch; in dit deel van Gorinchem staat ongeveer 40% van de totale woningvoorraad van de gemeente. Er bestaat daarnaast geen verschil tussen verhuisbewegingen van huishoudens uit Gorinchem en die vanuit andere Nederlandse gemeenten. Ze verhuizen in verhouding net zo vaak naar de verschillende stadsdelen.

32

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 29: Inkomende verhuizingen naar stadsdeel, 2018 t/m 2023 1.710

1.800 1.600 1.355

1.400

1.205

1.200

1050

1.000 800

825

745

600 305

400 175

200 0 Binnenstad

Lingewijk Andere gemeente NL

Oost

West

Binnengemeentelijk

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec Groep (2024).

Verhuisbewegingen naar doelgroep In onderstaande paragraaf gaan we in op de verhuisbewegingen van specifieke doelgroepen. We zoomen eerst in op de doelgroepen die vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Gorinchem zijn verhuisd (dit waren er 2.865 in de periode 2018 t/m 2023). Daarna vergelijken we deze verhuisbewegingen met de binnengemeentelijke verhuisbewegingen van huishoudens uit Gorinchem zelf (dit waren er 4.840 in de periode 2018 t/m 2023). Jongere doelgroepen uit andere Nederlandse gemeenten verhuizen naar grondgebonden woning, ouderen uit andere Nederlandse gemeenten vaker naar appartement De woningvoorraad van Gorinchem bestaat voor een groot deel uit grondgebonden woningen (61%). Dit zien we ook terug in de verhuisbewegingen naar type woning. Van de inkomende verhuizingen vanuit andere Nederlandse gemeenten verhuist ongeveer 50% van de gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 55 jaar naar een grondgebonden woning. We zien dat naarmate de leeftijd van huishoudens stijgt, de verhuisbeweging naar een appartement vaker voorkomt. Zo verhuizen alleenstaanden en stellen van 55 tot 75 nog maar in 40% van de gevallen naar een grondgebonden woning. Alleenstaanden en stellen boven de 75 jaar doen dit nog maar in 16% van de verhuizingen. Een grondgebonden woning kan overigens ook nultreden zijn. Hiermee is deze wel geschikt voor oudere doelgroepen.

33

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

Figuur 30: Inkomende verhuizingen vanuit andere Nederlandse gemeente naar doelgroep en woningtype, 2018 t/m 2023 A&S tot 35 jaar

35 15

215

165

Gezinnen

75 50

565

370

A&S 35 tot 55 jaar

25 15

A&S 55 tot 75 jaar

25

A&S 75 jaar of ouder 0% SH GGB

115 40

10

30

15

20% 40% VSH GGB KOOP GGB SH APP

55

25

25

90

115

240

90 75

170

80

35

60% VSH APP

80% KOOP APP

100%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Ouderen die binnen Gorinchem verhuizen doen dat het meest naar een sociaal huur appartement Voor ongeveer 60% van de gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 55 jaar die binnen Gorinchem verhuizen geldt dat zij een verhuisbeweging maken richting een grondgebonden koopwoning. Zij doen dit 10% vaker dan huishoudens vanuit een andere Nederlandse gemeente. Vanaf de leeftijd 55 jaar neemt dit percentage snel af. We zien dat de verhuisbewegingen van deze leeftijdsgroep verschuift naar appartementen in het sociale huursegment of appartementen in de koopsector. Bijna 60% van de verhuizende alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder betrokken een sociale huur appartement. Dit is een substantieel hoger aandeel dan het aandeel 75-plussers dat dit doet vanuit andere Nederlandse gemeenten (32%).

Figuur 31: Binnengemeentelijke verhuizingen naar doelgroep en woningtype, 2018 t/m 2023 A&S tot 35 jaar

30 15

Gezinnen

205

A&S 35 tot 55 jaar

35 10

A&S 55 tot 75 jaar

35

A&S 75 jaar of ouder

10 0%

SH GGB

110

215

KOOP GGB

60% SH APP

200

25

45

30

15

75 40%

60

110

125

90

20% VSH GGB

390

895

65

75

30

145

265

VSH APP

80% KOOP APP

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Alleenstaanden en stellen tot 35 stromen vooral door vanuit sociale huur en vrije sector huur Binnen de totale woningvoorraad (en dus niet alleen geredeneerd vanuit de nieuwbouw en/of doorstroomketen) zijn bij alleenstaanden en stellen tot 35 jaar de meest voorkomende verhuisbewegingen: • van een grondgebonden sociale huurwoning naar een grondgebonden koopwoning;

100%

34

Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten

• • • • •

van een vrijesector grondgebonden huurwoning naar een grondgebonden koopwoning; van een grondgebonden koopwoning naar een grondgebonden koopwoning; van een sociaal huurappartement naar een sociaal huurappartement; van een vrije sector huurappartement naar een sociaal huurappartement; van een koopappartement naar een sociaal huurappartement.

Binnen de doelgroep alleenstaanden en stellen tot 35 jaar vindt doorstroming vooral plaats vanuit vrije sectorhuurwoningen naar grondgebonden koopwoningen. Vanuit de sociale huur stromen huishoudens door naar de grondgebonden koop. Dit gebeurt alleen minder vaak omdat deze stap groter is. Ook verhuist deze doelgroep naar een andere woning binnen hetzelfde type (grijze vakjes). Dit gebeurt vooral bij grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen.

Tabel 2: Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, type woning herkomst (verticaal) naar type woning bestemming (horizontaal), 2018 t/m 2023 * SH GGB

VSH GGB

KOOP GGB

SH APP

VSH APP

KOOP APP

SH GGB

25

0

35

30

0

0

VSH GGB

0

0

15

0

0

0

KOOP GGB

20

0

125

55

15

55

SH APP

15

0

20

105

0

15

VSH APP

0

0

0

10

0

0

KOOP APP

0

0

40

70

15

40

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * De aantallen in de grijze vakken geven aan hoe vaak er binnen hetzelfde woningtype verhuisd is. Voorbeeld: 25 alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die vanuit een grondgebonden sociale huurwoning verhuisden, deden dat naar een andere grondgebonden sociale huurwoning. De aantallen in de groene vakken geven aan wat de meest voorkomende verhuisbeweging was binnen een woningtype. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar die vanuit een grondgebonden sociale huurwoningen verhuisden deden dat het vaakst naar een grondgebonden koopwoning. NB. Het aantal 0 betekent niet per se dat deze verhuisbeweging niet voorkwam. Het betekent dat het aantal lager was dan 10, wat volgens de voorwaarden van CBS-microdata niet mag worden weergegeven. * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Gezinnen stromen vooral door vanuit grondgebonden vrije sector huur en koop appartementen Binnen de totale woningvoorraad (en dus niet alleen geredeneerd vanuit de nieuwbouw en/of doorstroomketen) zijn bij gezinnen de meest voorkomende verhuisbewegingen: • van een grondgebonden sociale huurwoning naar een grondgebonden sociale huurwoning; • van een vrijesector grondgebonden huurwoning naar een grondgebonden koopwoning; • van een grondgebonden koopwoning naar een grondgebonden koopwoning; • van een sociaal huurappartement naar een sociaal huurappartement; • van een koopappartement naar een grondgebonden koopwoning. Binnen de doelgroep gezinnen vindt doorstroming vooral plaats vanuit grondgebonden vrije sectorhuurwoningen naar grondgebonden koopwoningen en vanuit koopappartementen naar grondgebonden koopwoningen. Ook verhuist deze doelgroep soms naar een andere woning binnen hetzelfde type. Dit gebeurt vooral bij grondgebonden sociale huurwoningen, grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen.