Presentatie I&O 11 januari 2024 variantenstudie de Nieuwe Doelen

Variantenstudie toekomstperspectief de Nieuwe Doelen Januari 2024

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Cultuur stimuleren (ambities uit Cultuurvisie 2019) Middelen Gorinchem Inspireert Stadsprogrammering Amateurkunst Cultuurcoaches Subsidies Het object Theater de Nieuwe Doelen De Stad betrekken Participatie Samenwerken

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN De opdracht Uitwerken 2 varianten voor het gebouw en de exploitatie Renovatie Sloop en nieuwbouw op locatie Haarstraat 64 Uitgangspunten Haarstraat is het vertrekpunt Huisvesting van de bibliotheek betrekken als mogelijke meekoppelkans Projectkosten De projectkosten van € 240.000 ten laste brengen van de in de meerjarenbegroting opgenomen middelen voor exploitatie en investeringen Haarstraat 64.

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Uitwerking van de opdracht Ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen Integratie ruimtelijke eisen bibliotheek met theater & horeca functie PBTA advies Ruimtelijke inpassing en volume uitbreidingsmogelijkheden Ruimtelijke inpassing- en uitbreidingstudies n.a.v. programma van eisen TenBrasWestinga architectuur Kostenbeheersing Kosten-, investering- en exploitatiebegrotingen varianten IGG Bouweconomie Markthuurtaxatie Huurprijstaxatie theater, horeca en bibliotheek Forvalue Vastgoedspecialisten

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Participatie en samenwerking Doel Kennisoverdracht & ruimtelijke behoeften inventariseren en verwerken in PvE Draagvlak vergroten variantenkeuze door college en raad Participanten Toekomstige gebruikers en indieners exploitatievoorstellen Proces 40 toekomstige gebruikers en 9 indieners exploitatievoorstellen uitgenodigd Participatieavond met aangemelde partijen Verslag aan alle genodigden Reacties verwerken in eindverslag Verwerken van wensen in definitief ruimtelijk-functioneel programma van eisen Samenwerken Gesprekken over samenwerking met theater ‘t Pand en theater Peeriscoop

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Ruimtelijk-functioneel programma van eisen 3 functies Theater bestaand Foyer & rest bestaand Bibliotheek nieuw

650 m2 805 m2 825 m2

Uitbreiding noodzakelijk

Optimalisatie Overlap functies theater – horeca - bibliotheek Stoelenplan theater Verdiepingshoogte begane grond (nu laag) Laden- en lossen Toegankelijkheid toneel, zaal en balkon Reactie en wens na participatieproces Behoud huidige zaal met verhoogd podium (uitgesproken door alle participanten) Extra zaal ca. 100 m2 voor multifunctioneel gebruik theater, horeca & bibliotheekfunctie

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Ruimtestudie Gedeeltelijke technische studie Theaterzaalvolume stabiel kern – ombouw flexibel skelet Stedenbouwkundige kwaliteit Passend schetsontwerp – erfgoed positief Ruimte voorzijde aan Vijfzinnenstraat voor terras en groen Laden- en lossen theaterstukken Toegankelijkheid toneel, zaal en balkon Relatie gebouw – stedelijke omgeving Ontwerpstudies - volumevergroting Ruimtelijke varianten A en B Inpassing gewenste functies door ruimtelijk optimalisatie en uitbreiding Volume uitbreiding Haarstraat en gedeeltelijk aan achterzijde (trap & lift)

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Technische analyse Het theater is een zaalvolume met daaromheen foyerruimte bestaande uit een flexibel skelet in stalen balken en kolommen. Het dak wordt gedragen door spanten. De begane grond heeft een beperkte hoogte en vraagt in variant A om een innovatieve luchtbehandeling. Bij varianten 0, B & sloop/nieuwbouw is dit niet het geval. De vloer in variant A sluit niet aan op het straatniveau.

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Omgeving - stedenbouw

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Varianten

Variant 0 Vernieuwbouw om bestaande zaal zonder bibliotheek

Variant A Renovatie bestaand + uitbreiding

Variant B Vernieuwbouw om bestaande zaal

Variant C Sloop + nieuwbouw

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Situatie 1960 en huidig

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant 0 – Vernieuwbouw zonder bibliotheek

-

behoud zaalvolume en toneeltoren, ook op begane grond vernieuwbouw – volumes zoals bestaand om zaal heen- in hout (CLT) laden en lossen inpandig met goederenheffer peil gebouw begane grond op straatniveau Rc-waarde begane grondvloer hier wel waarde nieuwbouw Dakvegetatie en retentiedak zaal: nieuwe wandbekleding/nieuw stoelenplan (431 stoelen)

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant A – Renovatie - uitbreiding

-

behoud zaalvolume en toneeltoren, behoud bestaande vloeren, daken en constructie behoud bestaande grote vides, smalle vide langs gevel weer aanhelen laden en lossen inpandig met goederenheffer vloeren v.v. droogbouw vloerverwarming (Rc-waarde vloer is bestaande Rc+1) nieuwe gevels in baksteen/glas (Rc-waarde nieuwbouw) dakvegetatie en isolatie over bestaande dak (Rc-waarde nieuwbouw)

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant A – Renovatie - uitbreiding

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant A – Renovatie - uitbreiding

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant A – Renovatie - uitbreiding

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant B – Vernieuwbouw om bestaande zaal

-

behoud zaalvolume en toneeltoren, ook op begane grond vernieuwbouw – volumes om zaal heen- in hout (CLT) laden en lossen inpandig met goederenheffer peil gebouw begane grond op straatniveau Rc-waarde begane grondvloer hier wel waarde nieuwbouw dakvegetatie en retentiedak zaal: nieuwe wandbekleding/nieuw stoelenplan (431 stoelen)

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant B – Vernieuwbouw om bestaande zaal

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant B – Vernieuwbouw om bestaande zaal

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variant B – Vernieuwbouw om bestaande zaal

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variantenstudie –budget begroting Kostprijsbepalingen gebaseerd op volgende uitgangspunten: Functie Type Soort Energieklasse Bouwlagen onder peil Bouwlagen boven peil Fundering Constructie Dakafwerking Gevelafbouw Afwerkingen Installaties Aandachtspunten

Bijeenkomst/Recreatiefunctie Theater Nieuw- en verbouw A 0 3 Fundex paalfundatie met balken en poeren Staalskelet met betonnen vloeren 40% van dak als groen met waterretentie Metselwerk en vliesgevels met verbijzonderingen Conform referentie projecten Volledig nieuwe installaties, excl. opwekking Inrichting Bibliotheek berekend op € 450 p/m2 Theatertechniek niet in begroting opgenomen (begroot € 1,8 miljoen)

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Variantenstudie – budget begroting INVESTERINGSKOSTEN VOLGENS NEN 2699:2017, niveau 4 – exclusief theatertechniek Prijspeil oktober 2023 Variant 0: vernieuwbouw zonder bibliotheek

Variant A: behoud + uitbreiding

Variant B: Variant C: vernieuwbouw sloop / nieuwbouw

code

omschrijving

A B C D E F G

Grondkosten Bouwkosten Inrichtingskosten Bijkomende kosten Onvoorzien BTW Financiering

101.789 5.656.742 582.500 1.431.734 671.475 1.737.653 337.770

81.515 8.835.000 1.102.500 2.344.476 1.059.925 2.763.257 536.937

101.789 10.804.999 1.102.500 2.803.830 1.280.906 3.311.674 643.761

131.789 13.457.945 1.102.500 3.456.626 1.580.340 4.058.347 789.168

TOTAAL INVESTERINGSKOSTEN excl. BTW

8.782.009

13.960.352

16.737.785

20.518.368

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Hoe nu verder? Vervolgstappen op investeringsbegroting Uitwerken exploitatiebegroting op basis van: ⁃ Afschrijvingen inclusief BTW ⁃ Rente ⁃ Belastingen en heffingen ⁃ Meerjarig onderhoud ⁃ Schoonmaak ⁃ Energiekosten ⁃ Water ⁃ Regulier onderhoud ⁃ BTW (niet verrekenbaar)

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Hoe nu verder? Vervolgstappen op investeringsbegroting Uitwerken exploitatiebaten op basis van: ⁃ Marktconforme huurprijs theaterruimte ⁃ Commerciële huurprijs horeca ⁃ Kostendekkende huurprijs bibliotheek ⁃ Marktconforme huurprijs overige ruimte

Uitwerken exploitatiebegroting huurder theater en horeca (1 partij) Uitwerken exploitatiebegroting Bibliotheek Aanzet

TOEKOMSTPERSPECTIEF DE NIEUWE DOELEN Hoe nu verder? Voorbeeld exploitatieschema De exploitatielasten en baten kunnen worden gebaseerd op het volgende principe: - Vastgoed is verantwoordelijk voor de vastgoedexploitatie van de Multifunctionele Accommodatie (MFA) de Nieuwe Doelen De huurders van de MFA DND bestaan bij varianten A, B en C uit: - De exploitant van Theater de Nieuwe Doelen en de horecaruimtes; - Bibliotheek Aanzet; - Overige huurders & gebruikers. Bij variant 0 zijn alleen de exploitant van Theater de Nieuwe Doelen en de horecaruimtes huurder

Hoe nu verder?