Memo verduurzaming maatschappelijk vastgoed
Tekst van het document
Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk vastgoed
1 Introductie Op 29 september 2022 heeft de gemeenteraad unaniem de motie ‘ Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed’ van Gorcum Actief aangenomen. Hierin wordt het college gevraagd ‘ een plan van aanpak op te stellen- met name voor sportaccommodaties, culturele- en sociaalculturele accommodaties en gebouwen voor maatschappelijke zorg- en hierin de gemeenteraad mee te nemen zodat een uitwerking bij de Perspectiefnota kan worden vastgesteld. Ten tijde van de motie was reeds gestart met een traject om tot een plan van aanpak voor het gemeentelijk maatschappelijk vastgoed tot 2030 te komen. Met dit werkprogramma en de presentatie tijdens de I&O van 12 april 2023 wordt de raad op de hoogte gesteld van de keuzes die zijn gemaakt en het vervolgtraject. De motie wordt hiermee geacht te zijn afgedaan.
1.1 Gemeentelijk vastgoed Duurzaamheid staat hoog in het vaandel. Niet alleen de gemeente, maar ook inwoners en bedrijven worden gestimuleerd om het energieverbruik te reduceren en energie duurzaam op te wekken. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie. Een van de manieren om de totale CO 2-uitstoot van de gemeente te beperken, is het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed. Gemeente Gorinchem heeft op dit moment 86 gebouwen in haar vastgoedportefeuille, waarvan 70 zijn aangemerkt als maatschappelijk vastgoed. Hiervan zijn 36 gebouwen onderdeel van de kernportefeuille. Dit is geen onderwijshuisvesting en dit zijn gebouwen die nog minimaal vijf jaar in de portefeuille blijven. Het beheer en onderhoud van de gebouwen in de kernportefeuille doet de gemeente Gorinchem zelf.
1.2 Routekaart Eind 2021 heeft Republiq een routekaart Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed voor de gemeente Gorinchem opgesteld en is destijds afgestemd met de wethouders. De routekaart heeft voor de 36 gebouwen uit de kernportefeuille inzichten gegeven in het huidige verbruik, de huidige CO 2-uitstoot, logische verduurzamingsmaatregelen en de financiële doorrekening van de maatregelen. De routekaart sluit aan bij de ambities en eisen van het klimaatakkoord. In 2030 gaat dit om een reductie van circa 49% en in 2050 om een reductie van de CO2-uitstoot van 95%. Op basis van de routekaart is voor de 36 panden een passende verduurzamingsstrategie voortgekomen die aansluit op de ambities van het Klimaatakkoord.
1.3 Werkprogramma Uit de routekaart zijn de eerste panden voortgekomen met een verduurzamingsstrategie voor 2030. Om deze verduurzamingsstrategie concreet te maken is een werkprogramma opgesteld. Binnen het werkprogramma is een selectie gemaakt van 9 panden die als eerste in aanmerking komen om verduurzaamd te worden. Voor ieder pand is een scenario met maatregelen vastgesteld waarbij de energetische en financiële effecten zijn bepaald.
2 Methode 2.1 Selectie panden De selectie van de panden in het werkprogramma is voortgekomen op basis van twee criteria: de routekaart en/of wetgeving. Het eerste criterium is de routekaart geweest. Hierin is een volgende prioritering opgenomen: -
Focus op grootste energieverbruikers;
-
Gebruik natuurlijke momenten in de MJOP;
-
Renovaties en nieuwbouwprojecten, daar waar mogelijk uitvoeren naar energieneutraal;
-
Gebruikers van gebouwen faciliteren om onderdeel van de verduurzamingsopgave te worden;
Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed
1
-
Aansluiting op warmtenet zodra het mogelijk is.
Vervolgens is gekeken of gebouwen verplicht aangepakt moeten worden op basis van wetgeving. Er zitten ook gebouwen in de kernportefeuille die qua verbruik of onderhoudsplanning niet de hoogste prioriteit krijgen voor een renovatie. Echter, op basis van geldende wetgeving voor utiliteitsbouw moeten sommige gebouwen wel degelijk aangepakt worden. Hierbij gaat het om: -
EML: de gemeente is verplicht verduurzamingsmaatregelen toe te passen aan gebouwen die een terugverdientijd van 5 jaar of minder hebben als het elektraverbruik van deze gebouwen groter is dan 50.000 kWh of 25.000 m³ gasverbruik per jaar.
-
Utiliteit energielabel C: de gemeente is verplicht om gebouwen die een gebruiksoppervlakte hebben van 100 m² of meer en voor meer dan 50% een kantoorfunctie hebben maatregelen toe te passen zodat het energielabel minimaal C is of beter.
Het resultaat hiervan is een selectie van de volgende negen gebouwen: -
Sporthal Oosterbliek (wetgeving EML)
-
Brede school Gildenplein (wetgeving EML)
-
Gymzaal Johan van Egmondstraat (routekaart MJOP)
-
Speeltuinvereniging Henri Knapstraat (routekaart MJOP)
-
Havendienst (wetgeving Utiliteit energielabel C, routekaart MJOP)
-
Centraal Punt (wetgeving EML)
-
Brede school Schuttersplein (wetgeving EML)
-
Oude stadhuis (wetgeving EML, routekaart energieverbruik)
-
Stadhuis (wetgeving Utiliteit energielabel C, wetgeving EML, routekaart energieverbruik)
De brede scholen zitten in deze portefeuille omdat het MFA’s zijn. De gemeente is volledig eigenaar van deze panden. Dit is in tegenstelling tot scholen die niet in een MFA zitten. Daar is de gemeente alleen juridisch eigenaar. Voor de scholen waar gemeente alleen juridisch eigenaar is, wordt verduurzaming meegenomen als onderdeel van het Integraal onderwijshuisvestingsplan (IHP 20232038).
2.2 Scenario’s Allereerst is per gebouw de huidige staat vastgesteld om vervolgens de verschillende pakketten te bepalen met bijbehorende investeringen. Per gebouw zijn drie verschillende scenario’s berekend met een pakket van maatregelen door middel van een EPA-U onderzoek1. Deze EPA-U onderzoeken komen voort uit inspecties die op locatie zijn uitgevoerd. De scenario’s zijn: -
Wet- en regelgeving: dit zijn verplichte ingrepen volgens de wet vanwege de korte terugverdientijd en/of het gebruik van het gebouw;
-
Middel: maatregelen volgens wet- en regelgeving en alle ingrepen voor energieneutraal waar al een deel van de investering vanuit de MJOP gedekt kan worden;
-
Energieneutraal: streven naar een gasloos gebouw met alle maatregelen om de CO2uitstoot maximaal te beperken.
Per pand wordt het scenario gekozen waarbij de investeringen CO2-besparing het meest optimaal is. Er zijn gevallen waarbij de gebouwen geen totale CO2-reductie krijgen, omdat de extra investering hiervoor niet in verhouding staat tot de daarmee te behalen CO2-reductie. Elders kan meer besparing behaald worden met hetzelfde bedrag: de euro per kg CO 2-reductie wordt dan te hoog. Een investering voor een verduurzamingsmaatregel die (deels) gedekt wordt vanuit de MJOP wordt meegenomen als er een bedrag tot 2030 gereserveerd is voor een onderdeel van de verduurzamingsopgave die het gebouw dichter naar CO2-neutraal brengt. Een voorbeeld: het Een EPU-U onderzoek geeft een maatwerkadvies over verduurzamingsmaatregelen voor allerlei soorten gebouwen die geen woonbestemming hebben. 1
Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed
2
gereserveerde bedrag voor het vervangen van een CV-ketel in 2028 wordt meegenomen in de dekking voor de aanleg van een warmtepomp.
3 Samenvatting panden De negen panden in het werkprogramma stoten ruim 1,1 miljoen kg CO2 uit. Dit is ongeveer de helft van de totale uitstoot van de kernportefeuille gemeentelijk vastgoed (routekaart). Onderstaande verbruiken en uitstoot zijn de theoretische verbruiken en uitstoot. Op deze manier wordt volgens de NTA8800 gerekend voor besparingen, het toekennen van een energielabel en de CO2-uitstoot. Het theoretische verbruik laat zien wat een gebouw met deze karakteristieken bij normaal gebruik verbruikt. Ook de berekende besparing is theoretisch. Hierdoor kan een goede vergelijking worden gemaakt. Daarnaast worden vergelijkbare panden op eenzelfde manier vergeleken, terwijl het werkelijke verbruik van deze panden verschillend kan zijn. Ten slotte zijn de werkelijke verbruiken van de panden vertekend door het meetmoment tijdens de coronaperiode. Hieronder wordt achtereenvolgens aangegeven wat de karakteristieken van de panden in huidige staat zijn, welke investeringen op hoofdlijnen zullen worden uitgevoerd en wat het resultaat van deze investeringen is. In de laatste tabel wordt tevens aangegeven wat de geraamde kosten per gereduceerde kilo CO2 is. Dit omdat weliswaar technische bijna alle panden energieneutraal te maken zijn, echter dat de besparing op CO2 niet altijd meer in verhouding staan tot extra kosten. In de afweging van de maatregelen is dit meegenomen.
Huidige staat Nr.
Gebouw
Oppervlakte (m²)
Gasverbruik (m³)
Elektraverbruik (kWh)
CO2-uitstoot (kg)
1
Sporthal Oosterbliek
2.557
42.155
57.433
104.864
2
Brede school Gildenplein
7.169
28.495
288.810
152.941
3
Gymzaal Johan van Egmondstraat
426
5.880
3.038
33.206
4
Speeltuinvereniging Henri Knapstraat
180
4.158
8.447
13.341
5
Havendienst
129
2.729
10.804
12.170
6
Centraal Punt
728
4.596
37.729
33.172
7
Brede school Schuttersplein
4.694
11.321
284.498
206.036
8
Oude stadhuis
1.471
39.299
57.404
111.531
9
Stadhuis
8.164
99.547
439.312
473.258
Ingrepen Nr.
Gebouw
Isolatie
Installaties
Zonnepanelen
1
Sporthal Oosterbliek
Ja
Ja
Nee (al aanwezig)
2
Brede school Gildenplein
Ja
Ja
Ja
3
Gymzaal Johan van Egmondstraat
Ja
Ja
Ja
Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed
3
4
Speeltuinvereniging Henri Knapstraat
Ja
Ja
Nee
5
Havendienst
Ja
Ja
Ja
6
Centraal Punt
Ja
Nee
Nee (al aanwezig)
7
Brede school Schuttersplein
Ja
Ja
Ja
8
Oude stadhuis
Ja
Nee
Nee
9
Stadhuis
Ja
Ja
Nee (al aanwezig)
Na verduurzaming Nr.
Gebouw
Scenario
Totale investering (€)
Dekking2
CO2besparing (%)
€/kg CO2reductie
1
Sporthal Oosterbliek
Middel
400.400
270.102
73
4
2
Brede school Gildenplein3
Energieneutraal
1.470.000
72.949
100
10
3
Gymzaal Johan van Egmondstraat
Energieneutraal
362.100
23.577
100
11
4
Speeltuinvereniging Henri Knapstraat
Middel
44.000
1.944
36
3
5
Havendienst
Energieneutraal
66.600
12.379
57
5
6
Centraal Punt
Wet- en regelgeving
18.800
227
17
1
7
Brede school Schuttersplein
Energieneutraal
429.500
1.575
36
2
8
Oude stadhuis
Middel
374.600
0
49
3
9
Stadhuis
Middel
1.684.000
1.714.070
71
4
4.850.000
2.096.823
65
4
Totaal
De totale investering is enkel de ingreep voor verduurzaming inclusief opslagen 4 en BTW. Resterende bedragen voor overige renovaties zijn niet inbegrepen.
2
Deze dekking betreft voor de panden 1 t/m 8 komen uit het MJOP. Voor het stadhuis (9) betreft dit gelden uit het MJOP en de door de raad beschikbaar gestelde investeringsbudget 3 De verduurzaming van de brede school Gildenplein zal gecombineerd worden met de werkzaamheden om de lekkage aan het dak te repareren. 4 De opslagen betreffen bijvoorbeeld projectkosten, advieskosten, overhead en overzien. Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed
4
4 Dekking Investering 4.1 Reeds vastgestelde investeringsbudget en MJOP De totale investering van € 4.850.000 kent een initiële dekking van € 2.097.000. Hiervan komt € 597.000 vanuit het MJOP van de panden en € 1.500.000 voor de aanleg en aansluiting op het warmtenet van het stadhuis5. Het resterende saldo voor de verduurzaming conform de raming in het werkprogramma komt op € 2.753.000. De financiële uitwerking van de resterende dekking zal verder worden gepresenteerd en aan de raad worden voorgelegd voor een integrale afweging in de perspectiefnota 2024-2027.
4.2 Denkrichting overige dekking Voor de overige dekking moet gekeken naar andere bronnen. De investeringen in duurzaamheid dragen niet alleen bij aan het terugdringen van de CO-2-uitstoot, maar ook aan besparingen op energiekosten. Om tot dekking te komen wordt gedacht aan drie uitgangspunten: 1. Zoveel mogelijk gebruik maken van gelden welke reeds beschikbaar zijn in de gemeentelijke begroting. 2. De onzekerheid met betrekking tot de geraamde besparingen en de feitelijke besparingen welke achteraf pas bekend worden, is groot. Investeringen in duurzaamheid moeten niet zo min mogelijk afhankelijk worden van tegenvallers in de geraamde kosten of besparingen.6 3. Meevallers/besparingen op de energiekosten moeten ten gunste komen van de gemeente.
5 Financiële meevallers duurzaamheid Zoals hierboven gesteld draagt verduurzamen niet alleen bij aan verminderen van CO-2-uitstoot, maar zal het vaak ook leiden tot verlaging van de energielasten voor de gebruiker. Deze gebruiker is niet altijd de gemeente zelf. Dit zijn in de meeste gevallen maatschappelijke partijen en incidenteel een commerciële partij. Er is dus een verschil tussen degene die investeert en degene die er uiteindelijk ‘nut’ van heeft. Het lijkt dan gerechtvaardigd om de feitelijke voordelen van energiebesparing zoveel mogelijk terug te laten vloeien naar de gemeente. Het uitgangspunt daarbij is dat de gemeente niet hoeft te verdienen op de te realiseren energiebesparingen, echter commerciële partijen moeten er geen voordeel van hebben dat zij huren van de gemeente ten opzichte van huren van een commerciële verhuurder. Per type gebruiker zal daarom een andere aanpak gekozen moeten worden om de besparingen terug te laten vloeien naar de gemeente. Hierbij wordt aan het volgende gedacht: A. Panden in gebruik bij commerciële partijen: nadere afspraken maken waarbij een marktconforme vergoeding wordt betaald over de geraamde energiebesparing7. B.
Panden in gebruik bij maatschappelijke partijen welke gefinancierd/gesubsidieerd worden door andere overheden dan de gemeente (bijv brede scholen): nadere afspraken maken over een gebruikersbijdrage ter hoogte van kostendekking van de kapitaallasten van de investering in het betreffende pand of ter hoogte van de geraamde besparing op de energielasten, indien deze lager liggen dat de kapitaallasten. (Gebruiker heeft geen keuze en mag er niet op achteruit gaan).
5
Raadsvoorstel: Z/20-676656/D-724460, Stand van zaken aanleg warmtenet Gildenwijk
6
De onzekerheid is groot omdat enerzijds de ramingen zijn gebaseerd op theoretische modellen en anderzijds de afgelopen periode heeft laten zien dat energieprijzen ook volatiel kunnen zijn. 7 Thans is de enige commerciële partij het Museuemcafe Oude Stadthuijs. De mogelijke besparingen voor deze huurder vergen nader onderzoek, daar een deel van de investeringen geen/zeer beperkt effect hebben op het gedeelte dat huurder in gebruik heeft, maar wel op de rest van het gebouw. Bijvoorbeeld het isoleren van het dak. Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed
5
C. Panden in gebruik bij maatschappelijke partijen welke hoofdzakelijk gefinancierd/gesubsidieerd worden door de gemeente Gorinchem: hier worden geen contractuele afspraken met de gebruikers gemaakt over rechtstreekse extra betaling bovenop bijvoorbeeld de huur aan de gemeente. De organisaties worden erop geattendeerd dat het niet de bedoeling is om, zonder toestemming van de gemeente, de besparingen in te zetten voor andere zaken op de begroting zoals het opbouwen van extra reserves en/of ontplooien van aanvullende activiteiten. Besparingen welke door gebruikers worden gerealiseerd vloeien via de besparingen op subsidies terug naar de gemeente8. Het bovenstaande is op basis van de huidige inzichten. In de perspectiefnota zal een integraal voorstel worden voorgelegd aan de raad binnen, passend binnen de beschikbare financiële ruimte en het investeringsplafond.
6 Resultaat De gepresenteerde scenario’s voor de negen gebouwen voldoen aan de eisen van het Klimaatakkoord en zorgen ervoor dat de gemeente Gorinchem met haar verduurzamingen op koers blijft richting het doel van een CO2 reductie van 49% in 2030 en 95% in 2050. Dit vraagt om een investering voor de komende jaren. Met de verduurzaming van deze panden voldoen we aan de doelstelling van 2030 door een CO2-reductie van 65%.
Bij de subsidieaanvraag dient een begroting te worden gevoegd. In die begroting zijn energielasten onderdeel van de huisvestingskosten. Bij de verantwoording van de begroting van het jaar van realisatie zal op basis van de feitelijke besparing op energielasten, de definitieve subsidie (naar beneden) worden vastgesteld. Na het jaar van realisatie is een betere inschatting van de energielasten te maken en dient de begroting voor het opvolgende jaar alsmede de subsidie aanvraag hierop aangepast te worden. De besparing op de subsidies worden intern overgeboekt naar de duurzaamheidsreserve. 8
Werkprogramma Verduurzaming Gemeentelijk Vastgoed
6