Bijlage 2 woningmarktanalyse Gorinchem

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

Woningmarktanalyse Gorinchem Stand van zaken en verwachte ontwikkelingen

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor dru kfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

Woningmarktanalyse Gorinchem Stand van zaken en verwachte ontwikkelingen

Opdrachtgever Gemeente Gorinchem en Stichting Poort6

Contactpersonen Anke Knaken Wim van den Herik Martine Hendrickx

Projectnummer P40780

Datum 4 mei 2020

Auteurs André Buys ; andre.buys@rigo.nl ; 020 522 11 73

Inhoud 0.

Samenvatting

1

Stand van zaken

3

Doelgroepen en hun woonsituatie

3

Knelpunten op de woningmarkt

9

De aantrekkingskracht van Gorinchem

12

Verwachte ontwikkelingen

17

Ontwikkelingen aan de kant van de huishoudens

17

Ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2030

20

Wonen met zorg

22

Ontwikkelingen na 2030

24

Bijlage

Woningmarktanalyse Gorinchem

26

0. Samenvatting Stand van zaken Gorinchem telt per 1 januari 2019 circa 16.500 huishoudens in circa 16.000 bewoonde woningen. Van de huishoudens behoort 47% tot de doelgroep voor de sociale huur (met een inkomen beneden de EU-grens). Daarbinnen onderscheiden we de primaire doelgroep ( die bij nieuwe verhuringen door corporaties ‘passend’ moet worden toegewezen) en de secundaire doelgroep. De primaire doelgroep omvat 27% van alle huishoudens, de secundaire 20%. De bewoonde voorraad bestaat voor 44% uit sociale huurwoningen (met een huurprijs tot de liberalisatiegrens van € 720 per maand; meestal corporatiewoningen). Het is daarbij niet zo dat huishoudens die behoren tot de doelgroep voor de sociale huur ook allemaal een huurwoning met een sociale huurprijs bewonen. Voor de primaire doelgroep is dit wel bijna uitsluitend het geval. De secundaire doelgroep woont meer gespreid en treffen we ook aan in koopwoningen en voor een klein deel in duurdere huurwoningen (vrije sector). Omgekeerd is het ook niet zo dat sociale huurwoningen allemaal worden bewoond door huishoudens uit de EU-doelgroep. Circa 18% van de huurwoningen met een huurprijs tot de tweede aftoppingsgrens (€ 651) wordt bewoond door huishoudens die niet (meer) tot de EU-doelgroep behoren. In het segment daarboven tot de liberalisatiegrens is dit 38%.

Koop- en huurwoningen en woningtypen zijn voorts erg ongelijk verdeeld over huishoudens in verschillende levensfasen. Senioren (65-plussers) zijn sterk vertegenwoordigd in huurwoningen. Onder huishoudens van middelbare leeftijd (45 -64 jaar) is de eengezins-koopwoning de dominante woonvorm. Dit verschil in woningbezit tussen generaties werkt door in de toekomst. Huurwoningen zullen tot 2030 steeds meer langs natuurlijke weg vrijkomen, maar koopwoningen blijven voorlopig bezet. De leeftijdsklasse 45 -64 jaar is omvangrijk en zal ook in 2030 nog een groot beslag leggen op de woningvoorraad. Actuele knelpunten Momenteel wordt de woningmarkt over de hele linie als krap ervaren. Diverse inkomensgroepen hebben allen ongeveer even veel moeite om hun woonwensen te realiseren. Jon geren tot 23 jaar en starters hebben bovengemiddeld veel moeite om te slagen (meer dan andere groepen woningzoekenden). Het lijkt er op dat ze dit op latere leeftijd inhalen. In de leeftijd tussen de 23 en de 35 slagen woningzoekenden juist beter dan gemiddeld. Wie een eengezinswoning zoekt (koop dan wel huur) heeft in de huidige markt meer moeite om te slagen dan wie een appartement zoekt. De aantrekkingskracht van Gorinchem Gorinchem kent de laatste jaren een netto instroom uit de rest van Nederland. Het belangrijkste rekruteringsgebied zijn de buurgemeenten, met name Giessenlanden en Lingewaal.

De aantrekkingskracht van Gorinchem op grotere steden (inclusief Dordrecht) is gering. Voorts is sprake van een toegenomen instroom uit het buitenland. Huishoudens die zich vestigen uit het buitenland komen in meer dan de helft van de gevallen terecht in particuliere huurwoningen.

Woningmarktanalyse Gorinchem

1

Woningbehoefte tot 2030 Tot het jaar 2030 komen er volgens de demografische trendprognose van de Provincie Zuid Holland nog ruim 900 huishoudens bij in Gorinchem. Om dit aantal te kunnen huisvesten zou de woningvoorraad eveneens met ruim 900 moeten toenemen. Komen deze woningen er niet, dan zullen huishoudens alternatieven moeten zoeken. Vooral het aantal 65-plushuishoudens groeit fors, vooral door het ouder worden van de zittende bevolking. Het zou echter een misverstand zijn om dit rechtstreeks te vertalen in de behoefte aan appartementen. Integendeel, veel senioren van 2030 zullen nog altijd de eengezins-koopwoningen bewonen waar ze (veelal als jong gezin) ooit ingetrokken zijn. Omdat veel jonge (aanstaande) gezinnen ook eengezinswoningen ambiëren, zouden er tot 2030 nog naar schatting een kleine 400 eengezinswoningen bij moeten om in deze behoefte te voorzien. Althans als ervan wordt uitgegaan dat toekomstige gezinnen net zo moeten kunnen wonen als gezinnen van nu. Het gaat dan vrijwel uitsluitend om koopwoningen. Eengezins huurwoningen zullen tot 2030 steeds meer langs natuurlijke weg vrijkomen, maar bestaande koopwoningen blijven voorlopig bezet. De doelgroep voor de sociale huur zal tot het jaar 2030 nog met 630 huishoudens toenemen (ten opzichte van 2019). Dit vertaalt zich echter niet één op één in de behoefte aan meer sociale huurwoningen.

Door pensionering en/of verweduwing dalen oo k de inkomens van huishoudens die in een inmiddels afbetaalde koopwoning wonen. Hierdoor wordt de doelgroep minder afhankelijk van sociale huur. Waar in 2019 nog 76% van de EU -doelgroep in een woning met een sociale huurprijs woont, zal dit aandeel in 2030 zijn afgenomen tot 73%. De behoefte aan extra sociale huurwoningen bedraagt tot 2030 naar schatting 250 woningen. Hierbij gaat het (vrijwel) uitsluitend om appartementen. Wonen met zorg De vergrijzing brengt met zich mee dat er steeds meer huishoudens zelfstandig zullen wonen met de behoefte aan zorg. Steeds meer zelfstandig wonenden zullen lichamelijke beperkingen gaan ondervinden. Het aantal 65-plus-huishoudens waarin iemand langdurige aandoeningen en ernstige beperkingen heeft neem toe van 530 in 2019 tot 690 in 2030. Daaronder bevinden zich personen die tot voor kort terecht konden in traditionele verzorgingshuizen, maar die (nog) niet zorgbehoevend zijn voor opname in het verpleeghuis . In 2030 gaat, afhankelijke van het jaar van referentie, om tussen de 85 en de 180 gevallen die volgens de oude normen nog voor een verzorgingshuis in aanmerking zouden zijn gekomen . De realisatie van een of andere tussenvorm van beschut wonen nieuwe stijl voor de groep is een belangrijke uitdaging.

Ontwikkelingen na 2030 Na 2030 zet de vergrijzing verder door, maar vlakt de huishoudensgroei af. Na 2035 voorziet de trendprognose van de Provincie Zuid-Holland zelfs in een daling van het aantal huishoudens in Gorinchem. Voorspellingen op die termijn zijn erg onzeker. Toch is het raadzaam om rekening te houden met een ontspanning op de woningmarkt in de jaren dertig. Dit veroorzaakt een dilemma voor producten die nu worden ontwikkeld. Waar het in een krappe markt voor de hand ligt om te sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid, is in een ontspannen markt kwaliteit van groter belang.

Woningmarktanalyse Gorinchem

2

Stand van zaken Gorinchem telt per 1 januari 2019 circa 16.500 huishoudens in circa 16.000 bewoonde woningen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de kenmerken van huishoudens en woningen en naar de combinatie van deze twee: welke huishoudens wonen in welke woningen. Ook wordt gekeken naar de actuele knelpunten op de woningmarkt. Ten slotte wordt ingegaan op de aantrekkingskracht van Gorinchem voor mensen van buiten de gemeente .

Doelgroepen en hun woonsituatie Afbakening doelgroep In de volkshuisvesting worden diverse (doel)groepen onderscheiden naar inkomen, in combinatie met leeftijd en / of huishoudenssamenstelling. Voor dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in de volgende (doel)groepen.  Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen passend moeten worden toegewezen. 1 Binnen de primaire doelgroep kan nog weer onderscheid worden gemaakt in: o Jongeren tot 23 jaar. Passend voor deze groep is een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens. o Eén en tweepersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar. Passend is hier een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. o Drie- en meerpersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar. Passend voor deze groep is een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens.  Secundaire doelgroep: huishoudens die recht hebben op een sociale huurwo ning (met een huurprijs tot de liberalisatiegrens), maar voor geen regels gelden ten aanzien van het passend toewijzen. In 2019 ligt de inkomensgrens voor deze groep op €38.035 (belastbaar inkomen). Dit is de zogeheten EU-grens.  Midden- en hogere inkomen. De grens tussen midden- en hogere inkomens is momenteel niet meer door wet- of regelgeving bepaald.

Voor dit onderzoek wordt onderscheid gemaakt in: o Middeninkomens laag; inkomens tot € 42.436; o Middeninkomens hoog; inkomens tussen € 42.436 en € 48.650; o Hogere inkomens; een inkomen van € 48.650 of hoger. Deze grens werd tot voor kort gebruikt bij het inkomensafhankelijke huurbeleid. De primaire en secundaire doelgroep samen vormen de EU-doelgroep voor de sociale huur. Momenteel ligt er een nieuw wetsvoorstel ter consultatie, waarin de inkomensgrens van de doelgroep (de EU-grens) wordt gedifferentieerd naar huishoudengrootte: €35.000 bij alleenstaanden en €42.000 bij grotere huishoudens. Wanneer de huidige afbakening wordt gevolgd, behoort 47% van de huishoudens in Gorinchem tot de doelgroep voor de sociale huur. Dit is weergegeven in tabel 1.

1

In de bijlage is een schema opgenomen van inkomens- en huurprijsgrenzen in relatie tot passend toewijzen. Bedragen zijn in prijspeil 2019..

Woningmarktanalyse Gorinchem

3

Het wetsvoorstel voor een differentiatie van de doelgroep naar huishoudensgrootte heeft slechts een miniem effect op de totale huidige omvang van de doelgroep. Zo zit het wetsvoorstel ook in elkaar. Binnen de doelgroep is wel sprake van een verschuiving. Enkele honderden alleenstaanden in Gorinchem behoren nu wel tot de doelgroep, maar volgens het wetsvoorstel niet meer. Voor eveneens enkele honderden grotere huishoudens geldt het omgekeerde (tabel 2). tabel 1 Huishoudens in Gorinchem naar inkomensklassen (2019) 2

primaire doelgroep jong primaire doelgroep 1 en 2 pers. primaire doelgroep 3+ pers. secundaire doelgroep middeninkomens laag middeninkomens hoog hogere inkomens alle huishoudens

huidige grenzen 130 1% 3.520 21% 840 5% 3.290 20% 840 5% 1.070 6% 6.810 41% 16.490 100%

130 3.520 840 3.430 700 1.070 6.810 16.490

wetsvoorstel 1% 21% 5% 21% 4% 6% 41% 100%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

tabel 2 Huishoudens in Gorinchem naar grootte en inkomensklassen (2019)

huidige grenzen secundaire doelgroep alleenstaand meerpersoons hh totaal middeninkomens laag alleenstaand meerpersoons hh totaal

wetsvoorstel

2.120 1.180 3.290

64% 36% 100%

1.800 1.630 3.430

52% 48% 100%

340 500 840

40% 60% 100%

650 50 700

93% 7% 100%

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Wellicht verrassend is dat de ‘primaire doelgroep jong’ slechts 1% van alle huishoudens uitmaakt. Dit komt omdat er sowieso weinig jongeren onder de 23 jaar in Gorinchem een eigen huishouden vormen. De meeste jongeren wonen nog bij hun ouders. Van de woningzoekenden maken ze wel een groter deel uit. In paragraaf 1.2 komen we hier op terug. In tabel 3 en tabel 4 zijn de huishoudens naar inkomensgroepen per wijk weergegeven volgens de huidige indeling respectievelijk de indeling volgens het wetsvoorstel. De verschillen tussen de tabellen zijn gering. Het aandeel van de doelgroep is het hoogst in Gildenwijk.

2

Belangrijkste bron voor dit onderzoek is een simulatie van de gemeentelijke woningmarkt op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Zie de bijlage voor een toelichting op deze bron. Aantallen zijn afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen kleine verschillen optreden tussen tabeltotalen en opgetelde celwaarden.

Woningmarktanalyse Gorinchem

4

tabel 3 Huishoudens naar inkomensklasse per wijk, huidige definitie (2019)

ad

st en n n

primair 1 en 2 pers. + jong primair 3+ pers. secundaire doelgroep middeninkomens laag middeninkomens hoog hogere inkomens totaal aandeel EU-doelgroep

ijk w ge

Bi 780 80 730 180 220 1.210 3.190

Lin 330 120 270 70 90 420 1.290

50%

56%

H 670 210 530 150 170 1.000 2.720

n se

em ijk al w n D ig e er ag ld a v i t a S G L O 270 1.170 270 160 60 160 160 70 330 730 410 300 80 120 150 100 100 140 220 140 540 530 1.900 1.220 1.360 2.850 3.110 1.980

ijk w r aa

52%

ar lka

48%

72%

27%

27%

al ta o t 3.650 840 3.300 840 1.070 6.810 16.500 47%

bron: RIGO woningmarktsimulatie

tabel 4 Huishoudens naar inkomensklasse per wijk, conform wetsvoorstel (2019)

ad

st en n n

primair 1 en 2 pers. + jong primair 3+ pers. secundaire doelgroep middeninkomens laag middeninkomens hoog hogere inkomens totaal aandeel EU-doelgroep

ijk w e g

Bi 780 80 710 200 220 1.210 3.190

Lin 330 120 280 50 90 420 1.290

49%

57%

670 210 570 100 170 1.000 2.720 53%

n se

m ijk le a w D ig en er ag ld a v i t a S G L O 270 1.170 270 160 60 160 160 70 330 740 460 330 70 120 100 60 100 140 220 140 540 530 1.900 1.220 1.360 2.850 3.110 1.980

ijk rw a Ha

ar lka

48%

72%

29%

29%

aa ot

l

t 3.650 840 3.430 700 1.070 6.810 16.490

48%

bron: RIGO woningmarktsimulatie

Woningvoorraad naar prijssegment Ook aan de kant van de woningvoorraad 3 zijn segmenten te onderscheiden, op zodanig manier dat ze aansluiten bij de inkomensdoelgroepen. In figuur 1 zijn doelgroepen en prijssegmenten naast elkaar gezet. Dan blijkt onder meer dat het aandeel huurwoningen met een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens groter is dan het aandeel van de doelgroep voor dit segment.

3

Het aantal huishoudens is niet exact gelijk aan het aantal bewoonde woningen. Ruim vijfhonderd huishoudens zijn inwonend of zijn op een andere manier gehuisvest, bijvoorbeeld in een woonboot.

Woningmarktanalyse Gorinchem

5

figuur 1 Huishoudens naar inkomensklassen (links) en bewoo nde woningen naar prijssegmenten (rechts, 2019) pri maire doelgroep jong 1% hogere i nkomens 41%

huur tot kwa l .gr. 6%

pri maire doelgroep 1 en 2 pers . 21%

pri maire doelgroep 3+ pers . 5%

mi dden mi dden i nkomens i nkomens laag hoog 7% 5%

huur tot 1e a ft.gr. 26%

koop va naf 200.000 41%

s ecundaire doelgroep 20%

koop tot 200.000 10%

vri je s ector huur 5%

huur tot 2e a ft.gr. 6% huur tot l ib.gr. 6%

De (bewoonde) huurwoningen zijn in meerderheid in bezit van de corporatie, maar niet allemaal. Naar schatting 1.400 woningen worden verhuurd door andere verhuurders (particulieren dan wel professionele beleggers), waarvan ruim de helft met een huurprijs in het gereguleerde segment. Binnen de vrije huursector kan nog weer nader onderscheid worden gemaakt. Ongeveer 20% in dit segment heeft een huurprijs van meer dan €1.000 per maand. De woningvoorraad naar prijsklassen is niet gelijkmatig verdeeld over de wijken. Relatief veel huurwoningen zijn te vinden in Gildenwijk. Ook Lingewijk telt relatief veel huurwoningen. In Laag Dalem en in overig Gorinchem (inclusief buitengebied) domineren de koopwoningen.

to

60 290 50 40 100 180 310 160 140 1.330 59%

370 1.370 180 120 90 150 260 140 120 2.810 24%

10 260 240 280 60 360 800 530 550 3.080 73%

20 80 20 80 100 260 560 350 350 1.820 83%

930 4.090 1.040 980 760 1.570 3.040 1.820 1.760 15.980 51%

inwonend / overig totaal huishoudens

100 3.190

50 1.290

110 2.720

30 1.360

30 2.850

30 3.110

160 1.980

520 16.490

al St

nn en st

ta al

se n Gi ld en w ijk La ag Da le m Ov er ig

170 980 190 130 40 210 410 240 230 2.610 42%

ka ar

70 320 180 180 80 90 160 90 80 1.240 33%

Ha ar w ijk

230 780 170 150 290 320 550 310 290 3.090 48%

ge w ijk

Lin

huur tot kwal.gr. huur tot 1e aft.gr. huur tot 2e aft.gr. huur tot lib.gr. vrije sector huur koop tot €200.000 koop €200- 300.000 koop €300- 400.000 koop vanaf €400.000 totaal bewoonde woningen aandeel koop

ad Bi

tabel 5 Bewoonde woningen naar prijsklasse per wijk ( prijspeil 2019)

bron: RIGO woningmarktsimulatie

Woningmarktanalyse Gorinchem

6

Woonsituatie anno 20194 Het is niet zo dat huishoudens die behoren tot de doelgroep voor de sociale huur ook allemaal een sociale huurwoning bewonen. Voor de primaire doelgroep geldt dit wel bijna (zie figuur 2), maar de secundaire doelgroep is ook veelvuldig te vinden in andere segmenten; 40% bewoont een koopwoning. De middeninkomens wonen gespreid over alle prijsklassen. Hogere inkomens zijn op enkele uitzonderingen na in koopwoningen gehuisvest. figuur 2 Huisvesting van doelgroepen in Gorinchem naar prijssegment (2019)

100% 90%

koop vanaf €300.000

80% koop €200-300.000

70% 60%

koop tot €200.000

50% vrije sector huur

40% 30%

huur tot lib.grens

20%

huur tot 2e aft.grens

10% 0% primaire doelgroep

secundaire doelgroep

doelgroep totaal

midden inkomens

hogere inkomens

alle huishoudens in woningen

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

figuur 3 Woningbezetting van prijssegmenten in Gorinchem naar doelgroepen (2019)

100%

90%

hogere inkomens

80% 70%

midden inkomens

60% 50% 40%

secundaire doelgroep

30% 20%

primaire doelgroep

10%

0% huur tot 2e aft.grens

huur tot lib.grens

vrije sector huur

koop tot €200.000

koop €200- koop va naf 300.000 €300.000

alle bewoonde woningen

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

4

Voor deze analyse zijn de enkele categorieën binnen de primaire doelgroep en binnen de sociale woningvoorraad samengevoegd met naastgelegen categorieën. Deze zijn te klein om nog betrouwbaar nader uit te splitsen.

Woningmarktanalyse Gorinchem

7

Omgekeerd is het ook niet zo dat sociale huurwoningen allemaal worden bewoond door huishoudens uit de doelgroep. In figuur 3 is te zien dat sociale huurwoningen (met een huurprijs tot de liberalisatiegrens) voor een klein deel worden bewoond door huishoudens die niet (meer) tot de EU-doelgroep behoren. Koopwoningen worden overwegend, maar niet uitsluitend, bewoond door huishoudens met hogere inkomens. In de vrije huursect or en koopwoningen tot €200.000 zijn middeninkomens relatief ruim vertegenwoordigd.

Eigendom en woningtype De woningmarkt is meer dan alleen inkomensgroepen en huurprijssegmenten. Ook de samenstelling naar woningtype en de bewoning daarvan door huishoudens van uiteenlopende leeftijden is van belang. Meer dan de helft (57%) van de bewoonde woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen en daarvan is weer twee op de drie een koopwoning. In figuur 4 is te zien dat vooral huishoudens die thans de leeftijd tussen de 45 en de 64 jaar hebben in staat zijn geweest een eengezins-koopwoning te bemachtigen. Dit is tevens een omvangrijke groep. Ook onder huishoudens tussen de 35 en de 44 jaar is de eengezinskoopwoning de dominante woonvorm. Jongeren en senioren wonen naar verhouding vaak in een huurappartement. De huidige senioren, vooral de 75-plussers, hebben vaak hun hele leven gehuurd. De toekomstige senioren hebben duidelijk een andere uitgangssituatie. Zoals nog zal blijken bij de behoefteraming werkt dit door in de toekomst. figuur 4 Bewoonde woningen in Gorinchem naar levensfase, eigendom en woningtype (2019)

koop, eengezins

koop, appartement

huur, eengezins

huur, appartement

1.800 1.600

1.400 1.200 1.000

800 600 400 200 17-22 jaar

23-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

65-74 jaar

75 jaar en ouder

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Woningmarktanalyse Gorinchem

8

570 220 90 450 1.330 49%

480 190 220 1.920 2.810 25%

1.780 460 650 200 3.080 79%

1.200 320 180 130 1.820 75%

6.200 1.980 2.830 4.970 15.980 57%

inwonend / overig totaal huishoudens

100 3.190

50 1.290

110 2.720

30 1.360

30 2.850

30 3.110

160 1.980

520 16.490

Lin

Bi nn en st

l to ta a

840 250 910 600 2.600 67%

St al ka ar

310 110 490 330 1.240 65%

Ha ar w ijk

1.040 430 280 1.340 3.090 43%

ge w ijk

koop, eengezins koop, appartement huur, eengezins huur, appartement totaal bewoonde woningen aandeel eengezins

ad

se n Gi ld en w ijk La ag Da le m Ov er ig

tabel 6 Bewoonde woningen naar eigendom en type per wijk (2019)

bron: RIGO woningmarktsimulatie

In tabel 6 is de samenstelling van de woningvoorraad per wijk weergegeven. Naar verho uding zijn de meeste appartementen te vinden in Gilde nwijk. Dit is tevens de wijk met naar verhouding de meeste huurwoningen.

Knelpunten op de woningmarkt Om een indruk te krijgen van de knelpunten op de woningmarkt worden in deze paragraaf wens en werkelijkheid naast elkaar gezet. De wensen hebben betrekking op huishoudens die hebben aangegeven binnen een jaar een (andere) woning te wensen en die al concrete zoekacties hebben ondernomen. De werkelijkheid betreft huishoudens die de afgelopen twee jaar een woning in Gorinchem hebben betrokken. Wens en werkelijkheid In figuur 5 is te zien dat vooral jonge huishoudens actief zijn op de woningmarkt. Onder de woningzoekenden bevinden zich ook inwonende kinderen die zelfstandig willen gaan wonen. Het aandeel tot 23 jaar is kleiner onder geslaagden dan onder woningzoekenden. Dit wijst er op dat vooral jongeren tot 23 jaar moeite hebben hun wensen te realiseren. In de daarop volgende leeftijdsklasse (23 tot en met 34 jaar) weten juist wel relatief veel woningzoekenden te slagen. Senioren (65+) maken slechts 10% uit van de recent verhuisd en, tegen 27% van alle huishoudens. Wat voor jongeren tot 22 geldt, geldt ook voor de bredere groep starters. Echte starters, dat wil zeggen woningzoekenden die nog over een zelfstandige woning beschikken (meestal bij hun ouders wonend) maken 29% uit van alle woningzoekenden en slechts 24% van de recent verhuisden. Een relatief groot deel recent verhuisden is een ‘semi-starter’.

Zij woonden al wel in een zelfstandige woning, maar deze is (in tegenstelling tot bij doorstromers) niet vrijgekomen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan scheidingsgevallen, waarbij de ex-partner in de woning achterblijft. Semi-starters treffen we onder woningzoekenden niet veel aan. Dit soort verhuizingen zien maar weinig mensen aankomen.

Woningmarktanalyse Gorinchem

9

figuur 5 klassen

Kenmerken van recent verhuisden in vergelijking met woningzoekenden ; leeftijds-

27%

10% 9%

10% 8%

17%

15%

18%

65 jaar en ouder

18%

18%

55-64 jaar

21%

45-54 jaar 35%

16%

35-44 jaar

46%

23-34 jaar

17% 1% alle huishoudens

11%

17-22 jaar

4%

woningzoekend (inclusief inwonende potentiële starters)

recent verhuisd

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

figuur 6 Kenmerken van recent verhuisden in vergelijking met woningzoekenden; starters en doorstromers

doorstromers (laten een woning achter) 67%

4%

58%

18%

29%

24%

woningzoekend

recent verhuisd

semi-starters (uit zelfstandige woning, die echter niet vrij komt) starters (voor verhuizing niet zelfstandig wonend)

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Wanneer wordt gekeken naar inkomensklassen (figuur 7) is er weinig verschil te zien tussen woningzoekenden en recent verhuisden. Dit wil zeggen dat alle inkomensklassen ongeveer even veel moeite hebben om hun verhuisplannen te verwezenlijken. In figuur 8 en figuur 9 zijn de recent betrokken woningen vergeleken met de wensen van woningzoekenden. De verschillen in prijsklassen zijn niet heel groot. Er worden naar verhouding iets meer huurwoningen betrokken dan gewenst. Vooral woningzoekenden in het duurdere koopsegment weten hun wensen minder goed te realiseren. Dit kan overigen s ook te maken hebben met de hardheid van de verhuiswensen en met de bereidheid / noodzaak tot het sluiten van compromissen. Qua woningtypen blijkt d at vooral eengezins-koopwoningen een schaars product zijn. Deze worden naar verhouding vaker gewenst dan be trokken.

Woningmarktanalyse Gorinchem

10

figuur 7 klassen

Kenmerken van recent verhuisden in vergelijking met woningzoekenden; inkomens-

41%

42%

40%

12%

10%

12%

20%

20%

19%

28%

27%

30%

hogere inkomens middeninkomens secundaire doelgroep primaire doelgroep

alle huishoudens

woningzoekend (inclusief inwonende potentiële starters)

recent verhuisd

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

figuur 8 Kenmerken van recent betrokken woningen in vergelijking met wensen van woningzoekenden; prijssegment

16%

25%

19%

17% 18%

19% 16%

koop va naf €300.000 11%

10% 7%

10%

44%

39%

44%

bewoonde voorraad

wensen woningzoekenden

recent betrokken woningen

5%

koop €200 - 300.000 koop tot €200.000 huur, vrije sector huur, sociaal

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

figuur 9 Kenmerken van recent betrokken woningen in vergelijking met wensen van woningzoekenden; eigendom en woningtype

31%

29%

12%

14% 17%

18%

39%

huur, appartement 18% 15%

39%

40%

bewoonde voorraad

wensen woningzoekenden

koop, appartement huur, eengezins koop, eengezins

28% recent betrokken woningen

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Woningmarktanalyse Gorinchem

11

Spoedzoekers Spoedzoekers zijn huishoudens die om uiteenlopende redenen urgent een (andere) woning nodig hebben en die vaak aanspraak kunnen maken op voorrang bij de toewijzing van de sociale huur. Spoedzoekers volgens toewijzingscriteria zijn niet als zoda nig uit het Woononderzoek Nederland te halen. Wel kan op grond van de (belangrijkste) verhuisreden onderscheid worden gemaakt in de achtergrond van de verhuizing. Tot spoedzoekers zijn recent verhuisden gerekend die als reden hebben opgegeven: scheiding, g ezondheid, werk, studie of financiële redenen. Ook vestigers uit het buitenland zijn tot de spoedzoekers gerekend. Aldus afgebakend kan ruim een derde (38%) van de recent verhuisden als spoedzoekers worden aangemerkt. figuur 10 Aandeel spoedzoekers onder recent verhuisden, per segment (2019)

31%

50%

25%

41%

28%

23%

vs huur

tot 200.000

200-300.000

300-400.000

meer dan 400.000

tot 1e aft.gr.

30%

tot lib.gr.

53%

tot 2e aft.gr.

43% tot kwal.gr.

38%

huurwoning

koopwoning

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Niet alle spoedzoekers zijn afhankelijk van (of doen een beroep op) een sociale huurwoning. Ook in recent betrokken koopwoningen treffen we huishoudens aan die een urgente verhuisreden hebben opgegeven. Wel zijn spoedzoekers oververtegenwoordigd in huurwoningen, in het bijzonder in huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens en in de vrije sector.

De aantrekkingskracht van Gorinchem De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrens. De afgelopen jaren is sprake geweest in een piek in het aantal verhuisbewegingen over de gemeentegrens. Daarbij kende Gorinchem een per saldo instroom uit andere delen van Nederland. Kennelijk oefent Gorinchem de nodige aantrekkingskracht uit op mensen van buiten de gemeente. Dit roept de vraag op wie de vestigers zijn en waar ze vandaan komen.

Woningmarktanalyse Gorinchem

12

figuur 11 Migratie van en naar Gorinchem (2011 -2018)

2.500

2.000 vestiging binnenland

1.500

vertrek binnenland

vestiging buitenland

1.000

vertrek buitenland 500

-

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Bron: CBS

De verhuisrelatie met andere Nederlandse gemeenten is weergegeven in tabel 7. Gorinchem blijkt sterke wederzijdse verhuisrelaties te onderhouden met de buurgemeenten, het bijzonder met Giessenlanden en Lingewaal. De top -25 van vestigers geeft in grote lijnen het rekruteringsgebied aan al het gaat om het aantrekken van vestigers uit de wijde omgeving. De kans dat een vertrekker uit Giessenlanden in Gorinchem terechtkomt is meer dan 25%. Hoe lager in de ranglijst, des te kleiner de kans dat een vertrekker voor Gorinchem kiest. Overigens staan de gemeenten die relatief veel vestigers leveren ook hoog op de lijst met bestemmingen. Hoewel Gorinchem de laatste jaren met de meest e buurgemeenten een positief saldo kent (meer vestigers dan vertrekkers), wijst dit ook op e en zekere mate van concurrentie. Een mooi nieuwbouwproject in Gorinchem zal zeker ook op belangstelling uit Giessenlande kunnen rekenen, maar omgekeerd is dat ook het geval. De verhuisrelaties met grotere steden zijn niet sterk. Dordrecht staat bij de vestigers op de vijftiende plaats, Rotterdam en Utrecht vallen zelfs buiten de top -25. Voor vertrekkers uit Dordrecht zijn Zwijndrecht en Papendrecht de belangrijkste b estemmingen en komt Gorinchem pas op de elfde plaats (hier niet weergegeven).

Wie vestigen zich? Teneinde een indruk te krijgen van de aard van de vestiging is in figuur 12 een vergelijking gemaakt tussen recent verhuisden binnen Gorinchem en recente instroom uit andere delen van Nederland. De profielen verschillen niet heel sterk van elkaar, maar er zijn wel ver schillen. De vestigers van buiten zijn jonger en hebben vaker (nog) geen kinderen dan degenen die binnen de gemeente zijn verhuisd. Des te opvallender is dat ze vaker dan de ‘binnenverhuizers’ over een middeninkomen of hoger beschikken.

Woningmarktanalyse Gorinchem

13

tabel 7 Top-25 van bestemmings- en herkomstgemeenten bij binnenlandse migratie in de periode 2015-2018 (CBS, bewerking RIGO; indeling 2017; stromen van tien of groter) 5

bestemming vertrekkers

absloluut relatief *)

1 Giessenlanden 2 Lingewaal 3 Hardinxveld-Giessendam 4 Werkendam 5 Zederik 6 Woudrichem 7 Leerdam 8 Molenwaard 9 Sliedrecht 10 Neerijnen 11 Dordrecht 12 Zaltbommel 13 Aalburg 14 Alblasserdam 15 Grave 16 Geertruidenberg 17 Papendrecht 18 Zwijndrecht 19 Tiel 20 Vianen 21 Geldermalsen 22 Culemborg 23 Hendrik-Ido-Ambacht 24 Breda 25 IJsselstein

619 406 254 337 154 166 240 172 178 41 251 56 24 32 31 28 43 61 44 30 32 30 30 141 24

naar overig Nederland totaal vertrek

2.789 6.213

25,8% 19,9% 10,9% 9,1% 7,1% 6,9% 6,6% 4,6% 4,6% 1,9% 1,5% 1,4% 1,3% 1,2% 1,0% 0,9% 0,9% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,4%

*) aandeel Gorinchem in de instrroom op bestemming

herkomst vestigers

absloluut relatief *)

1 Giessenlanden 2 Lingewaal 3 Hardinxveld-Giessendam 4 Zederik 5 Leerdam 6 Werkendam 7 Woudrichem 8 Molenwaard 9 Sliedrecht 10 Neerijnen 11 Aalburg 12 Gilze en Rijen 13 Zaltbommel 14 Geldermalsen 15 Dordrecht 16 Culemborg 17 Papendrecht 18 Cranendonck 19 Vianen 20 Geertruidenberg 21 Tiel 22 Alblasserdam 23 West Maas en Waal 24 Noordenveld 25 Binnenmaas

696 413 348 215 284 261 139 223 187 51 37 185 73 64 258 64 54 105 33 29 62 24 19 200 26

uit overig Nederland totaal vestiging

2.926 6.976

27,7% 20,0% 14,5% 10,2% 9,1% 7,9% 6,5% 5,7% 5,1% 2,4% 2,0% 1,9% 1,9% 1,5% 1,5% 1,5% 1,1% 1,0% 1,0% 0,9% 0,9% 0,8% 0,7% 0,6% 0,5%

*) aandeel Gorinchem als bestemming

Kijken we naar de recent betrokken woningen, dan treffen we vestigers van bui ten relatief vaak in een koopappartement aan en minder vaak in een eengezinswoning (koop dan wel huur). Een klein deel van de recent verhuisden woont bij iemand in, woont onzelfstandig of is op een andere manier gehuisvest dan in een woning. Dat komt bij v estigers iets meer voor dan bij binnen de gemeente verhuisden.

5

Statushouders die via een AZC binnen Nederland doorverhuizen worden door het CBS als binnenlandse migranten gezien. Dit verklaart de positie van plaatsen als Noordenveld en Gilze en Rijen in de ranglijst.

Woningmarktanalyse Gorinchem

14

figuur 12

Kenmerken van recent verhuisden binnen Gorinchem in vergelijking met huishou-

dens die zich recent vanuit overig Nederland vestigden 6

60%

binnen de gemeente verhuisd

van elders afkomstig

50% 40% 30% 20% 10%

leeftijd

samenstelling hh.

inkomensklasse

inwonend / overig

huur, appartement

huur, eengezins

koop, appartement

koop, eengezins

hogere inkomens

middeninkomsens

doelgroep soc.huur

hh.met kind(eren)

meerpersoons z.k.

alleenstaand

55 plus

35-54 jaar

25-34 jaar

< 25 jaar

0%

betrokken woning

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Leefstijlen en woonmilieus Het Woononderzoek Nederland, dat als belangrijke onderlegger voor deze woningmarktanalyse dient, biedt geen aanknopingspunten waar het gaat om de leefstijlen en woonmilieuvoorkeuren van woningzoekenden en recent verhuisden. Voor de ontwikkeling van specifieke locaties en producten is een dergelijk algemeen onderzoek niet geschikt en is specifiek onderzoek nodig onder beoogde doelgroepen. Dat geldt nog sterker als het gaat om nichemarkten, zoals tiny housing. Op grond van recente verhuispatronen kan wel iets worden gezegd over de kansen voor nieuwe woonmilieus in Gorinchem. Kijken we naar de belangrijkste bestemmingen van vertrekkers, dan zitten daar geen grote steden bij. Het is dus niet zo dat mensen vertrekken omdat ze op zoek zijn naar een stedelijke omgeving, uitzonderingen daargelaten. Omgekeerd oefent Gorinchem ook maar weinig aantrekkingskracht uit op de g rote steden. ‘Stedelingen’ die hun steden verlaten kiezen eerder voor andere bestemmingen. Dat wil zeggen dat Gorinchem ook niet op het netvlies staat van woningzoekenden die een typisch suburbaan milieu zoeken. De aantrekkingskracht van Gorinchem zit hem dus niet in het suburbane, maar er lijkt ook geen grote behoefte te bestaan aan een grootstedelijk milieu. Dit biedt mogelijk kansen voor iets er tussenin, zoals de luxe stadswijk.

Daarin zal Gorinchem concurrent ie ondervinden van plaatsen als Zaltbommel, Leerdam en Woudrichem. De doelgroep voor nieuwe locatie en producten moet worden gezocht in de eigen gemeente en in de omliggende gemeenten, niet in de verder weg gelegen steden. Wat Gorinchem dan precies kan bie den om de concurrentie aan te gaan vereist nader onderzoek.

6

Per kenmerk (bijvoorbeeld leeftijd) tellen zowel binnen de gemeente v erhuisden als vestigers van buiten op tot 100%. Hierdoor zijn beide groepen kwalitatief vergelijkbaar.

Woningmarktanalyse Gorinchem

15

Arbeidsmigranten Een specifieke groep vestigers zijn arbeidsmigranten. Deze zijn niet als zodanig in migratiecijfers terug te vinden. De vestiging uit het buitenland levert een indicatie, hoewel l ang niet iedere vestiger uit het buitenland een arbeidsmigrant is. Uit recent onderzoek naar verhuisbewegingen op basis van CBS Microdata is gebleken dat de instroom uit het buitenland, gerekend in huishoudens, de laatste jaren sterk is toegenomen. Ook in Gorinchem is dit het geval. Uit dit onderzoek is tevens bekend wat voor woningen door deze vestigers worden betrokken. Het blijkt dan dat een aanzienlijk deel in een niet-woning komt te wonen en/of intrekt op een adres met meerdere huishoudens. Indien hiervoor wordt gecorrigeerd, kan een schatting worden gemaakt van de jaarlijkse vraag naar woningen door vestigers uit het buitenland. De uitkomst voor Gorinchem is weergegeven in tabel 8. tabel 8 Vestiging van huishoudens uit het buitenland, gemiddeld per jaar, en door deze huishoudens betrokken woningen

periode 2010-2012 2013-2015 2016-2018

gevestigde huishoudens 85 120 155

door deze huishoudens betrokken wonignen koop corporatie part.huur totaal 10 15 25 50 10 20 40 75 20 25 50 95

Bron: CBS Microdata, bewerking RIGO; aantallen afgerond op vijftallen

Woningmarktanalyse Gorinchem

16

Verwachte ontwikkelingen Tot het jaar 2030 zal het aantal huishoudens in Gorinchem volgens de trendprognose van de Provincie Zuid-Holland nog met ruim 900 toenemen (ten opzichte van 2019). Dit kan alleen als er ook woningen bij komen. Uitgaande van de prognose is zowel behoefte aan extra eengezins-koopwoningen als aan appartementen (zowel koop als huur). De vergrijzing betekent voorts dat de behoefte aan wonen met zorg toe zal neme n. Na 2030 vlakt de groei af en moet rekening worden gehouden met ontspanning op de woningmarkt.

Ontwikkelingen aan de kant van de huishoudens Demografische ontwikkelingen De ontwikkelingen op de woningmarkt worden sterk beïnvloed door de demografie. Volgens de recente trendraming van de Provincie Zuid-Holland (uit 2019) zal het aantal huishoudens in Gorinchem voorlopig nog blijven toenemen. In het jaar 2030 word en ongeveer 17.420 huishoudens verwacht, 930 meer dan in 2019. Na 2030 blijft het aantal huishoudens eerst nog toenemen, maar in de tweede helft van de jaren dertig treedt een omslag op naar stabilisatie en zelfs afname. figuur 13

Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Gorinchem

17.800

17.570

17.600

17.530

aantal huishoudens

17.410 17.400 17.100

17.200 17.000 16.800 16.600 16.480

16.400

2019

2024

2029

2034

2039

Bron: trendraming Provincie Zuid-Holland

Niet alleen het aantal huishoudens, ook de verdeling naar levensfase is aan verandering onderhevig. Heel invloedrijk in dit opzicht is de vergrijzing. Momenteel zijn er nog veel huishoudens van middelbare leeftijd met thuiswonende kinderen. In het jaar 2030 is een groot deel daarvan doorgeschoven naar de lege-nest fase en vinden we ze terug als tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder (zie figuur 14). Tegelijkertijd zien wel aanwas van nieuwe jonge huishoudens, waaronder ook jonge gezinnen. De huishoudens in de leeftijdsklassen tot 34 jaar in het jaar 2030 moeten voor een groot deel nog gevormd worden.

Woningmarktanalyse Gorinchem

17

2.500

2019

2030

45-54

Huishoudens in Gorinchem naar levensfase in 2019 en 2030

25-34

figuur 14

2.000

1.500 1.000 500

alleenstaand

meerpers.zonder k.

75+

65-74

55-64

45-54

35-44

25-34

< 25

75+

65-74

55-64

35-44

< 25

75+

65-74

55-64

45-54

35-44

25-34

< 25

-

hh.met kind(eren)

Bron: trendraming Provincie Zuid-Holland

Ontwikkeling doelgroepen Voor een schatting van de doelgroepen in het jaar 2030 gaan we uit van een (statische) reele koopkrachtstijging met gemiddeld 0,4% per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde over de periode 2008-2018. Tegelijkertijd is sprake van een dynamische koopkrac htontwikkeling: de komende tien jaar gaan veel huishoudens met pensioen, waardoor hun inkomen zal dalen. De uitkomst van deze twee tegengestelde ontwikkelingen is dat de verdeling van de huishoudens naar doelgroepen in 2030 niet sterk zal verschillen van d e huidige. Dat geldt ook voor de doelgroepen volgens de nieuwe definitie. tabel 9 Huishoudens naar inkomensklasse in 2019 en in 2030

huishoudens 2019 primaire doelgroep primaire doelgroep jong primaire doelgroep 1 en 2 pers. primaire doelgroep 3+ pers. secundaire doelgroep middeninkomens laag hoog hogere inkomens totaal huishoudens

huidige grenzen verwachting ontwikkeling 2030 2019-2030

huishoudens 2019

grenzen wetsvoorstel verwachting ontwikkeling 2030 2019-2030

130 3.520 840

140 3.840 760

10 320 -80

130 3.520 840

140 3.840 760

10 320 -80

3.290

3.670

380

3.430

3.830

400

840 1.070 6.810 16.490

920 1.130 6.960 17.420

80 60 150 930

700 1.070 6.810 16.490

760 1.130 6.960 17.420

60 60 150 930

bron: RIGO woningmarktsimulatie

Woningmarktanalyse Gorinchem

18

Veranderend profiel van de EU-doelgroep De EU-doelgroep als geheel (primair plus secundair) zal met naar schatting 630 huishoudens toenemen. Het zou echter een misverstand zijn om dit één op één te vertalen naar een even grote behoefte aan extra sociale huurwoningen. Dat komt onder meer omdat de doelgroep in 2030 minder afhankelijk zal zijn van sociale huurwoningen dan de doelgroep in 2019. De woningbehoefte in termen van prijsklassen komt nog aan de orde in de volgende paragraaf. De verminderde afhankelijkheid heeft voor een belangrijk deel te maken met de vergrijzing. In figuur 15 (linkerkant) is te zien dat de EU-doelgroep in 2030 meer dan in 2019 uit 65-plussers zal bestaan. Daaronder bevinden zich ook (meer dan in 2019) senioren in koopwoningen (zie ook figuur 4 op pagina 8 voor een overzicht van eigen woningbezit naar leeftijd). Aan de rechterkant van figuur 17 is te zien dat de doelgroep in de sociale huur minder sterk zal toenemen dan de doelgroep in de andere segmenten. Senioren in koopwoningen w onen daar doorgaans tegen lage lasten (afbetaalde hypotheekschuld) en kunnen er ondanks hun lage inkomen blijven wonen. figuur 15 EU-doelgroep in Gorinchem naar leeftijd en naar woonsituatie in 2019 en (trendmatig) in 2030

4.500

7.000

4.000

6.000

3.500

5.000

3.000

4.000 2019 3.000 2030

2.500 2.000 1.500

2019 2030

2.000

1.000

1.000

500

-

-

< 35 jaar

35-64 jaar

65 plus

soc.huur

vs.huur en overig *) koop

Bron: RIGO woningmarktsimulatie *) overig = inwonend of onzelfstandig

Als gevolg van bovenbeschreven ontwikkeling wordt de doelgroep minder afhankelijk van de sociale huur. Waar in 2019 nog 76% van de EU-doelgroep in een woning met een sociale huurprijs woont, zal dit aandeel in 2030 trendmatig zijn afgenomen tot 73%. Dit werkt door in de totale woningbehoefte, die in de volgende paragraaf verder wordt uitgewerkt.

Woningmarktanalyse Gorinchem

19

Ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2030 Kwantitatief Aangezien het aantal huishoudens in Gorinchem volgens de demografische trendprognose tot 2030 nog toeneemt, zou de woningvoorraad logischerwijze ook moeten toenemen om dit mogelijk te maken. Dit is geen wetmatigheid. Komen die extra woningen er niet, dan zal de trendprognose van de Provincie Zuid-Holland niet uitkomen en zullen huishoudens alternatieven moeten zoeken. Voor deze verkenning gaan we ervan uit dat die 930 huishoudens die er nog bijkomen in Gorinchem allemaal gehuisvest moeten worden. Grofweg mag de additionele woningbehoefte dan gelijk worden gesteld aan de toename van het aantal huishoudens. Een klein deel van de extra huishoudens zal in 2030 inwonend zijn of op een andere manier zijn gehuisvest. Kwalitatief Voor de kwalitatieve invulling van de behoefte wordt de huidige koppeling tussen (soorten) huishoudens en (soorten) woningen geprojecteerd o p de huishoudens zoals die in de toekomst volgens de trendprognose worden verwacht. Hierbij gaan we ervan uit dat vergelijkbare huishoudens in de toekomst in beginsel op dezelfde manier zullen (willen en kunnen) wonen als nu.

Om een voorbeeld te geven: als nu wordt geconstateerd dat huishoudens in de leeftijd tussen de 45 en 54 jaar met een bovenmodaal inkomen overwegend in duurdere eengezins-koopwoningen wonen, dan is de veronderstelling dat dit ook geldt voor soortgelijke huishoudens in 2030. Wel wordt gecorrigeerd voor enkele lange-termijn trends, die maken dat toekomstige generaties niet helemaal vergelijkbaar zijn met de huidige. We noemen dit de trendmatige woningbehoefte. De uitkomst is weergegeven in tabel 10 in termen van prijsklassen, in tabel 11 in termen van woningtype en eigendom en in tabel 12 ook in aantal kamers. Voor een goede interpretatie van deze uitkomsten zijn de volgende achtergronden van belang.  De cijfers zijn bedoeld als indicaties in orde van grootte en zijn geen kant en klaar bouwof investeringsprogramma. Er kunnen goed argumenten zijn om af te wijken van een door de computer berekende behoefte.  De behoefte aan goedkope koopwoningen (met een kooprijs tot €200.000; prijspeil 2019) is in de huidige marktsituatie vaak moeilijk te realiseren, behalve wellicht door sterk in te leveren op kwaliteit. In de praktijk is dit segmenten tot op grote hoogte uitwisselbaar met de vrije huursector. Zie ook figuur 3 op pagina 7, waaruit blijkt dat deze twee segmenten grotendeels verglijkbare doelgroepen bedienen.

 De aanzienlijke behoefte aan extra eengezinswoningen kan grotendeels worden verklaard doordat gezinnen die in de lege-nest fase belanden hier blijven wonen, ook nadat de kinderen zijn uitgevlogen. Deze woningen komen pas vrij als ook het laatste lid van het huishoudens is overleden. In eengezins-koopwoningen gaat dit laatste pas na 2030 aantikken. De vergrijzing in dit segment is nog maar net begonnen. In de tussentijd zijn nieuwe jonge gezinnen ook op zoek naar een eengezinswoning.  Het segment eengezins-huurwoningen loopt qua vergrijzing voor op de eengezins-koopwoningen. Tot 2030 zal in dit segment al wel enige ontspanning optreden doordat woningen langs natuurlijke weg vrijkomen. De behoefte aan extra eengezins -huurwoningen is hierdoor nihil, behalve wellicht in de vrije sector als alternatief voor koop.

Woningmarktanalyse Gorinchem

20

tabel 10

Woningvoorraad naar prijsklassen in 2019 en trendmatige behoefte in 2030

voorraad 2019 huur tot kwal.gr. tot 1e aft.gr. tot 2e aft.gr. tot lib.gr. vrije sector koop tot €200.000 €200-300.000 €300-400.000 meer dan €400.000

totaal bewoonde woningen inwonend / overig totaal huishoudens

behoefte ontwikkeling 2030 2019-2030

930 4.090 1.040 980 760 7.800

950 4.200 1.000 1.130 800 8.080

20 110 -30 150 40 290

1.570 3.040 1.820 1.760 8.190

1.670 3.230 1.940 1.970 8.810

100 180 120 210 610

15.980 520 16.490

16.880 540 17.420

910 20 930

bron: RIGO woningmarktsimulatie

tabel 11 2030

Woningvoorraad naar eigendom en woningtype in 2019 en trendmatige behoefte in

voorraad 2019 eengezins koop tot €200.000 €200-300.000 meer dan €300.000 huur totaal eengezins appartement koop tot €200.000 €200-300.000 meer dan €300.000 huur totaal appartement totaal bewoonde woningen inwonend / overig totaal huishoudens

behoefte ontwikkeling 2030 2019-2030

650 2.390 3.170 2.830 9.040

700 2.470 3.430 2.830 9.430

50 80 260 390

920 660 410 4.970 6.960

970 760 480 5.260 7.470

50 100 70 290 510

15.980 520 16.490

16.880 540 17.420

910 20 930

bron: RIGO woningmarktsimulatie

Woningmarktanalyse Gorinchem

21

tabel 12 Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en aantal kamers in 2019 en trendmatige behoefte in 2030

voorraad 2019 huur eengezins t/m 3 kamers 4 kamers en groter huur appartement t/m 2 kamers 3 kamers 4 kamers en groter koop eengezins t/m 3 kamers 4 kamers 5 kamers en groter koop appartement t/m 3 kamers 4 kamers en groter totaal bewoonde woningen inwonend / overig totaal huishoudens

behoefte ontwikkeling 2030 2019-2030

450 2.380

480 2.350

30 -30

1.110 2.360 1.490

1.190 2.510 1.560

70 150 70

350 1.720 4.130

390 1.840 4.360

40 120 230

1.260 730

1.400 810

140 90

15.970 520 16.490

16.880 540 17.420

910 20 930

bron: RIGO woningmarktsimulatie

Wonen met zorg De komende decennia zal Gorinchem net als de rest van Nederland te maken krijgen met een ouder wordende bevolking. Het beleid is dat deze ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. In de demografische prognose is hier al rekening mee gehouden. De vergrijzing zal gepaard gaan met een toenemend beroep op zorg - en dienstverlening aan huis. Omdat deze zorgvraag sterk gerelateerd is aan leeftijd, is goed te voorspellen om hoe veel gevallen het gaat. In figuur 16 is dit weergegeven. Het gaat hier om zogeheten particuliere huishoudens, dus niet om bewoners van instellingen. Een aandoening of beperking kan betrekking hebben op de hoofdbewoner, maar ook op een eventuele partner.

Woningmarktanalyse Gorinchem

22

figuur 16

Huishoudens van 55 jaar en ouder naar leeftijd en fysieke beperkingen in Gorin-

chem in de reguliere woningvoorraad 7

1.660

1.530 1.010 470

440

710

750

270

200

550 450

500

800

geen aandoening

630

aandoening of beperkt

1.080

langdurige aandoening en beperkt

460

langdurige aandoening en ernstig beperkt

1.240

540

770

720

890

330

260

230

55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar en ouder ouder 2019

2030

Bron: RIGO Woningmarktsimulatie

Verzorgd wonen nieuwe stijl Een gat in het woningaanbod is het ontbreken van een ‘tussenvorm’ voor mensen die nog niet ernstig beperkt genoeg zijn voor opname in het verpleeghuis, maar die wel zorgbehoevend zijn. Het gaat hier om zorgbehoefte waarvoor mensen tot voor kort nog terecht konden in het traditionele verzorgingshuis. Dit laatste is met ingang van 2013 niet meer mogelijk in het kader van de extramuralisering van de zorg. Nieuwe indicaties in de betreffende categorieën (VV1 tot en met VV3) worden niet meer afgegeven. Inmiddels (2019) gaat het nog maar om 5 gevallen (zie figuur 17). Dat wil echter niet zeggen dat deze zorgbehoefte verdwenen is. Integendeel, omdat deze behoefte grotendeels is gerelateerd aan ouderdom, zal dit alleen maar toenemen. Op grond van leeftijdsspecifieke kengetallen kan worden geschat dat er momenteel (2019) circa zestig en in 2030 minimaal 85 personen in Gorinchem zelfstandig zullen wonen die in 2015 nog in aanmerking zouden zijn gekomen voor opname in een verzorgingshuis. Dat is een voorzichtige schatting. Als we bedenken dat de extramuralisering al vanaf 2013 aan de gang is, dan zouden dat er volgens de normen van 2012 nog eens ruim twee keer zo veel zijn. 8 Vanuit de zorgsector wordt de ontwikkeling van nieuwe ‘tussenvormen’ voor deze (doel-) groep als de grote uitdaging voor de komende jaren gezien.

7

Bij een (ernstige) beperking heeft een respondent en/of de partner (grote) moeite of hulp nodig met dagelijkse activiteiten als traplopen, opstaan, zich wassen, boodschappen doen en / of huishoudelijke klussen. Dit naar inschatting van de respondent zelf.

8

Tussen 2012 en 2015 was het aantal indicaties VV1 tot en met VV3 (voorheen ZZP1 tot en met ZZP3) voor Nederland als geheel al meer dan gehalveerd. Cijfers voor Gorinchem van voor 2015 zijn niet beschikbaar. Aangenomen wordt dat de landelijke trend ook op Gorinchem mag worden toegepast.

Woningmarktanalyse Gorinchem

23

figuur 17 Aantal inwoners met indicatie VV1 tot en met VV3 in Gorinchem en de behoefte aan ‘beschut wonen nieuwe stijl’

250 225 205

200 aantal inwoners

180 behoefte volgens normen 2012

160

150 135

minimale behoefte (normen 2015)

120 100

75

55

100

95

85

indicaties CIZ

60

50 5 2015

2020

2025

2030

2035

2040

Bron: CIZ, bevolkingsprognose provincie Zuid-Holland, bewerking RIGO

Ontwikkelingen na 2030 Hoe verder weg in de tijd wordt gekeken, des te onzekerder worden de vooruitzichten. In figuur 13 is weergegeven dat na 2030 de demografische groei omslaat in stabilisatie, gevolgd door een afname van het aantal huishoudens. Daarmee komt het aantal huishoudens in het jaar 2040 nauwelijks hoger uit dan in 2030. Of het aantal huishoudens na 2035 werkelijk gaat afnemen is nog maar de vraag. Dit zou namelijk betekenen dat er structureel woningen leeg komen te staan. figuur 18

Huishoudens in Gorinchem naar levensfase in 2030 en 2040

2.500

2030

2040

2.000

1.500 1.000 500

alleenstaand

meerpers.zonder k.

75+

65-74

55-64

45-54

35-44

25-34

< 25

75+

65-74

55-64

45-54

35-44

25-34

< 25

75+

65-74

55-64

45-54

35-44

25-34

< 25

-

hh.met kind(eren)

Bron: trendraming Provincie Zuid-Holland

Een relatief harde voorspelling is de toename van het aantal senioren, aangezien deze mensen allemaal al geboren zijn en grotendeels al in Gorinchem wonen. In figuur 18 is te zien

Woningmarktanalyse Gorinchem

24

dat het aantal 75-plus huishoudens, dat in 2030 toch al aanzienlijk is, in 2040 nog groter zal zijn geworden. Dit werkt hoe dan ook door in de behoefte aan wonen met zorg. Zoals is te zien in figuur 17 zet de groeiende behoefte aan ‘beschut wonen nieuwe stijl’ na 2030 versneld door. Na 2030 gaat de vergrijzing verder, maar zullen ook steeds meer huishoud ens worden opgeheven als gevolg van overlijden. Het effect hiervan zal zijn dat woningen in vrij korte tijd in groten getale vrij zullen komen. Daaronder bevinden zich ook aantrekkelijk woningen, die jarenlang bezet zijn geweest. Omdat tegelijkertijd de hu ishoudensgroei tot stilstand komt, ontstaat een situatie van minder vraag en meer aanbod. De effecten hiervan zullen groot zijn. Woningen die thans onbereikbaar zijn voor veel woningzoekenden worden tegen die tijd betaalbaar. Wachttijden zullen dalen. Afzetproblemen en leegstand in de minst gewilde delen van de voorraad zijn niet uit te sluiten. Maar dalende prijzen kunnen ook weer nieuwe vestigers aantrekken.

Woningmarktanalyse Gorinchem

25

Bijlage RIGO Woningmarktsimulatie Tenzij anders vermeld zijn de cijfers in deze rapportage gebaseerd op een simulatie van de lokale woningmarkt. Belangrijkste achterliggende bron hierbij is het Woononderzoek Nederland (WoON 2018). Dit is een grootschalig onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, met tienduizenden respondenten en met gekoppelde data, onder meer van de Belastingdienst. Hierdoor zijn gedetailleerde analyses mogelijk en sluiten begrippen (zoals inkomensklassen) exact aan op definities van de rijksoverheid . Met behulp van diverse andere bronnen is het WoON-databestand representatief gemaakt voor de lokale situatie. Voor deze lokale ‘ijking’ is gekeken naar de huishoudenssamenstelling (typen en leeftijdsklassen), de inkomensverdeling, de woningvoorraad naar typen en bouwpe riode, de bewoonde woningvoorraad naar eigendom en de corporatievoorraad naar typen en huurprijsklassen. Ten behoeve van dit onderzoek zijn de corporatie (Poort6) gegevens aangeleverd over de portefeuille naar huurprijsklassen, typen en wijken. Door de gem eente zijn bevolkingskenmerken per wijk geleverd. Andere ijkpunten zijn ontleend aan CBS -statistieken. Alle gegevens zijn consistent gemaakt met de situatie op 1 januari 2019. Met het aldus verkregen analysebestand is een nauwkeurige simulatie mogelijk van de lokale woningmarkt.

Overigens blijft het WoON een steekproefonderzoek en geen registratie. Dit houdt in dat uitkomsten op details kunnen afwijken van andere bronnen. Werkwijze behoefteraming Voor het ramen van de woningbehoefte in de toekomst maken we gebruik van hetzelfde analysebestand dat is samengesteld voor de woningmarktsimulatie. Hiermee wordt eerst vastgesteld hoe huishoudens momenteel zijn gehuisvest (stap 1). Schema raming woningbeho efte

Vervolgens (stap 2) worden aannamen gemaakt over veranderingen in de huishoudens (omvang en samenstelling naar levensfase en inkomen) en in de manier waarop zij in de toe-

Woningmarktanalyse Gorinchem

26

komst zullen wonen. In beginsel wordt aangenomen dat huishoudens in de toekomst op dezelfde manier (kunnen en willen) wonen als vergelijkbare huishoudens nu. Wel wordt gecorrigeerd voor enkele lange-termijn trends, die maken dat toekomstige generaties niet helemaal vergelijkbaar zijn met die van nu. Voor aannamen omtrent de toekomstige huishoudens naar samenstelling en leeftijd wordt aangesloten bij de demografische prognose van de Provincie Zuid -Holland (Trendraming). Voor de inkomensontwikkeling wordt gerekend met een reële koopkrachtstijging van 0,4% per jaar. Dit komt overeen met het gemiddelde over de periode 2008-2018. De uitkomst van stap 2 is een woningvoorraad, uitgesplitst naar relevante segmenten, die past bij de toekomstige bevolking. Het verschil met de huidige woningvoorraad kan worden gezien als de opgave. Daar hoort nog wel een duiding bij (stap 3). De uitkomst is geen kant en klaar bouwprogramma. Er kunnen tal van argumenten zijn om af te wijken van een door de computer trendmatig berekende woningbehoefte. Ook kan de uitkomst aanleiding te zijn om alternatieve scenario’s door te rekenen.

Huurslag systematiek (2019) en inkomensgrenzen primaire doelgroep grenzen primaire doelgroep (doelgroep passend toewijzen) eenpersoons tot 65 jaar € 22.700 meerperoons tot 65 jaar € 30.825 eenpersoons 65+ € 22.675 meerperoons 65+ € 30.800

< 23 jaar (z. kinderen) huurtoeslaggrens €720

2 personen

3 of meer personen

1 persoon

40%

tot AOW

AOW/MV

tot AOW

AOW/MV

0%

40%

0%

40%

2e aftoppingsgrens €651

helemaal geen 1e aftoppingsgrens €607 huurtoeslag

kwaliteitskortingsgrens €424 basishuur vanaf €225

Woningmarktanalyse Gorinchem

65% 65%

65%

100%

100%

100%

100%

0%

0%

0%

0%

27

Wijkindeling Een aantal uitkomsten in deze rapportage is op wijkniveau weergegeven voor gebieden met minimaal duizend huishoudens. Daarbij wordt de indeling gehanteerd zoals weergegeven op onderstaande kaart.

Woningmarktanalyse Gorinchem

28