Agendabundel

Indien het in een woningbouwinitiatief aantoonbaar niet haalbaar of wenselijk is om aan de norm voor sociale huurwoningen te voldoen, dient dit elders gecompenseerd te worden of in het uiterste geval afgekocht te worden door een financiële bijdrage aan het fonds te leveren. Het Vereveningsfonds kan door middel van subsidiëring een tekort aan sociale huurwoningen in het ene woningbouwinitiatief compenseren in een ander woningbouwinitiatief met meer dan x% sociale huurwoningen. De betaling van de bijdrage neemt de gemeente op in een (anterieure) overeenkomst met de ontwikkelende partij. Door sterker te sturen op de realisatie van voldoende sociale huurwoningen wordt indirect de toegang tot dit segment in de gemeente vergroot. Het Vereveningsfonds vindt zijn wettelijke grondslag in de Grondexploitatiewet (bovenplanse verevening). Veel gemeenten kopellen een Vereveningsfonds aan de instandhoudingsverplichting van de doelgroepenverordening of stellen deze samen op in bijvoorbeeld een ‘Verordening verevening en doelgroepen woningbouw’.

De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De Wet en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening vormen de grondslag voor het afsluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten over grondgebruik. Dit kan vervolgens concreet worden uitgevoerd in het bestemmingsplan. De gemeente kan in het exploitatieplan of de anterieure overeenkomst de situering, het aantal en de gewenste woningen (bijvoorbeeld koop of huur) vastleggen. Als de gemeente zelf grondeigenaar is, kan dat worden geborgd via de overeenkomst die de gemeente met de ontwikkelende partij(en) sluit. Er kan in dit soort overeenkomsten op dit moment geen voorrangsregeling voor eigen inwoners worden vastgelegd ten aanzien van de woning- of kaveltoewijzing. Dat zou namelijk in strijd zijn met de Huisvestingswet. Er zijn wel plannen om eigen inwoners voorrang te geven bij koopwoningen tot de NHG-grens (€ 355.000). Het gaat dan om 30% van een nieuwbouwproject. Voor de vraag welke gevolgen publiekrechtelijke wetgeving heeft voor de privaatrechtelijke contractvrijheid van overheden hanteert de Hoge Raad sinds het “Windmill-arrest” uit 1990 de “doorkruisingsleer”. Zie toelichting in bijlage 2. Privaatrechtelijke toepassing van de voorrangsregels stuit op deze doorkruisingsleer.

Dat betekent dat in feite slechts wachtlijsten mogen worden aangelegd voor koopwoningen en kavels, maar dat daarin geen prioriteitsvolgorde mag worden aangebracht. Los van grondgebruiksovereenkomsten zijn er niettemin toch diverse mogelijkheden om de toegankelijkheid voor lokale woningzoekenden te vergroten. Deze behandelen we onderstaand.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

60

Starterslening Via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (Svn) kan met gedeeltelijke inzet van middelen van de gemeente aantrekkelijke leningen worden verkregen voor onder andere starters. Hiermee kan een gemeente voor eigen (startende) inwoners het kopen van een woning makkelijker maken. Toepassing van de starterslening heeft dus financiële gevolgen voor de gemeente. Een punt van kritiek op de Starterslening is dat deze zou leiden tot een prijsopdrijvend effect. De Starterslening vergroot in potentie de financiële ruimte van starters waardoor de lening gebruikt zou kunnen worden om meer te betalen voor de woning. Op dit moment kunnen (startende) eigen bewoners al gebruik maken van de Starterslening in de gemeenten Molenlanden, Vijfheerenlanden en Gorinchem.

Verzilveringslening Eveneens via het Svn kunnen ouderen een Verzilveringslening afsluiten. Dit is eigenlijk een omgekeerde hypotheek die wordt bekostigd vanuit de overwaarde van de woning, zonder dat dit tot extra maandlasten leidt. De lening is eigenlijk bedoeld voor woningaanpassingen zodat ouderen langer veilig en comfortabel kunnen blijven wonen. Sommige gemeenten (zoals de gemeente Roosendaal) maken echter creatief gebruik van deze regeling door het mogelijk te maken om via deze lening een bijdrage te leveren aan de aankoop van een eerste woning van iemands kinderen. Zo kunnen ouders met de overwaarde van hun woning hun kinderen aan een eerste woning helpen. Voorwaarde is wel dat de starterswoning in dezelfde gemeente moet staan als de woning waar de lening voor is uitgegeven.

Kaveluitgifte aan lokale initiatieven Het komt tegenwoordig vaker voor dat inwoners van een gemeente in een samenwerkingsverband woongelegenheid (willen) ontwikkelen. Dit kan de vorm hebben van een wooncoöperatie of door Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Het stimuleren van lokale initiatieven zorgt voor een betere toegankelijkheid van huisvesting voor mensen met een lokale binding. Het verdient aanbeveling om dit te koppelen aan een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht.

Specifieke koopconstructies In ons land zijn diverse specifieke koopconstructies ontwikkeld waardoor met name koopstarters gemakkelijker aan een woning geholpen kunnen worden. Hierin hebben gemeenten en/of corporaties een rol. Wij noemen enkele voorbeelden van specifieke instrumenten: • Koopstart: de koper koopt de woning voor een lagere prijs dan de marktwaarde. De verkopende projectontwikkelaar of woningcorporatie verleent namelijk een zogeheten 'koperskorting'. Zodra de woning wordt doorverkocht, betaalt men de koperskorting terug aan de corporatie of projectontwikkelaar. Ook deelt de corporatie of projectontwikkelaar mee in de tussentijdse waardestijging of -daling. Dit kan dus een risico zijn bij negatieve marktontwikkelingen. De verlaagde koopprijs heeft als voordeel dat starters nu misschien net wél een hypotheek kunnen afsluiten en profiteren van lagere maandlasten. • Koopgarant: werkt in principe hetzelfde als Koopstart, behalve dat de koper de garantie heeft dat de corporatie of projectontwikkelaar de woning binnen drie maanden terugkoopt wanneer de koper gaat verhuizen. Hierdoor kan de woning door een corporatie of ontwikkelaar opnieuw als Koopgarantwoning worden verkocht. • Koopsmarter: een erfpachtconstructie waarbij de woning los wordt gekoppeld van de grond. De starter koopt de ‘stenen’ met een reguliere hypotheek van de bank (70% van totaalbedrag).

Een stichting koopt vervolgens de grond voor 30% van het totaalbedrag. De starter betaalt voor de grond vervolgens een maandelijkse vergoeding. Na een x-aantal jaar verhuist de bewoner en wordt de waarde weer naar rato (70 - 30) verdeeld.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

61

Veelal wordt aan een specifieke koopconstructie een zelfbewoningsplicht gekoppeld waardoor speculatie wordt voorkomen. Ook wordt soms erfpacht toegepast (zoals bij Koopsmarter). Bovenstaande koopconstructies zorgen ervoor dat woningen betaalbaar zijn voor starters en de regeling voorkomt speculatie waardoor woningen langdurig betaalbaar kunnen blijven. Voor het toepassen van deze constructies bij nieuwbouwprojecten moet echter een corporatie of ontwikkelaar bereid zijn hierin te investeren. Het aanbieden en terugkopen van woningen met dergelijke constructies vraagt van ontwikkelaars/corporaties immers wel een langjarige administratie.

Grondprijsbeleid gemeente Voor zover de gemeente zelf over bouwgrond beschikt, kan zij een gedifferentieerd grondprijsbeleid voeren en bijvoorbeeld goedkopere kavels aanbieden voor goedkopere woningsegmenten. Dit bevordert de mogelijkheden voor bijvoorbeeld starters. Meestal wordt dit toegepast ten behoeve van de sociale huursector. Toepassing bij (sociale) koopwoningen is alleen te overwegen als die woningen blijvend betaalbaar zijn via een doelgroepenverordening of terugkoopregeling. Er moet immers voorkomen worden dat de koper er na enige tijd met behulp van gemeentelijke subsidie ‘met flinke winst vandoor gaat’.

Anti-speculatiebeding/zelfbewoningsplicht Door de inzet van een anti-speculatiebeding en/of zelfbewoningsplicht kan worden voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen (tot de NHG-grens) worden opgekocht door een belegger die de woning wil verhuren (buy-to-let) of deze binnen korte tijd weer met winst wil verkopen. Bij een zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd dat de koper de woning voor een bepaalde termijn (vaak 5 of 10 jaar) verplicht is zelf te bewonen. Bij een anti-speculatiebeding legt de gemeente vast dat een woning in een periode van vaak 5 tot 10 jaar niet verkocht mag worden. Mocht de bewoner de woning toch willen verkopen binnen die periode, dan moet toestemming worden gevraagd aan de gemeente, die dan ook een deel van de winst ontvangt. Voor onbepaalde tijd is ook mogelijk, en geldt dan via een kettingbeding ook voor de volgende koper. Het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht kan worden vastgelegd in de voorwaarden bij de gronduitgifte-overeenkomst (als de grond van de gemeente is) of in een anterieure overeenkomst (als de grond niet van de gemeente is). De initiatiefnemer is dan verplicht een clausule (met bijvoorbeeld een boeteoplegging) op te leggen in alle uitzonderlijke verkoopovereenkomsten.

Vaak wordt ook een hardheidsclausule opgesteld waardoor het in bijzondere gevallen, bijvoorbeeld in het geval van overlijden van de partner of ziekte, toch mogelijk is om de woning te verkopen. In de voorwaarden voor de zelfbewoningsplicht kan daarnaast worden opgenomen dat dit niet geldt in het geval van bloedverwantschap. Zo kunnen ouders een huis kopen voor hun kind. Het antispeculatiebeding of een zelfbewoningsplicht kan worden toegepast op specifieke wijken of segmenten van de markt. Beide instrumenten kunnen tot nu toe echter wel alleen worden toegepast op nieuwbouw. Aangezien beide instrumenten worden opgenomen in het koopcontract gaan ze in principe uit van zelfregulering en dat verkopers, makelaars en notarissen zich aan het contract houden. De werking op lange termijn vraagt om goede controle en handhaving. Ook de behandeling van alle verzoeken op basis van een hardheidsclausule vraagt om administratieve behandeling en afweging. Dit vraag om extra belasting van het ambtelijk apparaat, waar op dit moment al een tekort is aan personeel. Onder de Omgevingswet is het nog steeds mogelijk anterieure afspraken te maken en kan het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht blijven worden ingezet.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

62

De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Een gemeente heeft uiteraard diverse mogelijkheden om met woningzoekenden te communiceren, schriftelijk en online. In voorkomende gevallen kan dit ook samen met betrokken partijen zoals woningcorporaties en ontwikkelaars. Door een doelgroepgerichte communicatie kunnen inwoners worden gestimuleerd om zich actief op de woningmarkt te begeven. Met name door: • Jongeren aan te sporen zich als woningzoekende in te schrijven bij Woongaard. Dit kan bijvoorbeeld door het (beter) voorlichten over het woningtoewijzingssysteem voor de sociale huursector, hetgeen corporaties veelal tot hun taak rekenen. De voorlichting zou kunnen plaatsvinden via de lokale verenigen. • Bepaalde groepen inwoners te attenderen op eventueel voor hen aantrekkelijke projecten. Dit is niet in strijd met de Huisvestingswet. Selectie van inwoners (bijvoorbeeld in de startersleeftijd) uit het BRP is echter niet mogelijk omdat dit in strijd is met de AVG.

Huur- en koopcontracten Ten aanzien van het afsluiten van huur- en koopcontracten tussen private partijen en woningzoekenden heeft de gemeente uiteraard geen taken of bevoegdheden. Toch is het juist in dit kader dat het eventueel geven van voorrang aan mensen met een lokale binding vaak tot uitvoering komt. We komen dat in onze praktijk vaak tegen. Veelal zijn dan afspraken gemaakt op aansporing van de gemeente. Scherp juridisch geredeneerd is het geven van voorrang bij lokale binding niet in overeenstemming met de Huisvestingswet. Toch gebeurt dit geregeld, omdat betrokkenen het noodzakelijk vinden vanwege de situatie op de woningmarkt. De praktijk leert bovendien dat een dergelijke voorrang vaak zo logisch lijkt, dat een beroep op de rechter niet plaatsvindt omdat er geen zich gedupeerd voelende woningzoekenden zijn. Er is dus niet of nauwelijks jurisprudentie opgebouwd. We bespreken een aantal voorbeelden:

Verkoop sociale huurwoningen Veel woningcorporaties verkopen delen van hun bezit, deels om woningmarkt-technische redenen (onvoldoende vraag naar bepaalde typen), deels om middelen te genereren voor investeringen. Corporaties kunnen deze woningen veelal tegen een voor starters of andere huurders aantrekkelijke prijs aanbieden. Dit gebeurt vaak aan zittende huurders of huishoudens die een andere, veel gevraagde huurwoning vrijmaken waardoor doorstroming kan plaatsvinden. Soms is dit vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie. Strikt genomen handelt een gemeente hiermee niet in overeenstemming met de Huisvestingswet.

Voorrang oudere inwoners 65-plus Sommige corporaties geven bij de verloting van nieuwe seniorenwoningen voorrang aan ‘eigen’ 65-plussers. Bij onvoldoende belangstelling krijgen ook mensen zonder binding een kans. Deze regeling geldt soms voor een voorlopige periode van bijvoorbeeld 5 jaar. Corporaties gebruiken deze regeling in sommige gevallen ook voor het toewijzen van sociale huurwoningen in kleine dorpen of kernen waar nauwelijks sociale huurwoningen staan.

Voorkeur lokale huurders in advertentie Bij het maken van prestatieafspraken wordt soms ingegaan op de ambitie om huurders met een sociale en/of economische binding aan de gemeente voorrang te geven bij bepaalde woningen (bijvoorbeeld seniorenwoningen). Bij dit laatste speelt de kwaliteit van de buurt en de leefbaarheid een belangrijke rol.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

63

In de advertentie van de woning en alle communicatie wordt dit dan duidelijk vermeld. Door een dergelijke regeling zou het aantal weigeringen kunnen worden gereduceerd. Ook een dergelijke afspraak is niet in overeenstemming met de Huisvestingswet.

Afspraken met ontwikkelaars en makelaars Sommige gemeenten maken informele afspraken met ontwikkelaars en/of makelaars om bij de verkoop voorrang te geven aan mensen met een binding. Ook hier bestaat een zekere spanning met de Huisvestingswet. Zo kent de gemeente Utrechtse Heuvelrug ten aanzien van nieuwe sociale koopwoningen de regeling dat bij de start de eerste dertien weken woningen door de bouwer/ontwikkelaar worden aangeboden aan woningzoekenden waarvoor het volgende geldt: • In de eerste plaats komen woningzoekenden in aanmerking die nu in een sociale huurwoning in de gemeente wonen. • In de tweede plaats starters uit de gemeente. • In de derde plaats komen woningzoekende(n) met een economische binding aan de gemeente zonder een sociale huurwoning, maar met een passend inkomen aan bod. • Tot slot (als er daarna nog woningen beschikbaar zijn) iedere woningzoekende die aan de inkomensnorm voldoet. Aan de toewijzing zijn inkomenseisen verbonden, terwijl tevens een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht geldt. De betreffende gemeente is van oordeel dat “(…) op deze manier niemand wordt uitgesloten, maar woningzoekenden uit de gemeente wel de grootste kans op een betaalbare koopwoning maken.”

Gefaseerd of beperkt bekend maken van project In veel situaties worden nieuwbouwprojecten eerst of alleen lokaal bekend gemaakt. Daardoor hebben ‘eigen’ inwoners een informatievoorsprong en kunnen dus snel reageren. Ook hierbij is dus geen sprake van kansgelijkheid tussen mensen met een binding en mensen van buiten waardoor dit, scherp juridisch geredeneerd, niet in overeenstemming is met de Huisvestingswet.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

64

Bijlage 2: Doorkruising publiek door privaat De Hoge Raad omschrijft de doorkruisingsleer als volgt: “Het gaat hier om de vraag of de overheid, ingeval haar bij een publiekrechtelijke regeling ter behartiging van zekere belangen bepaalde bevoegdheden zijn toegekend, die belangen ook mag behartigen door gebruik te maken van haar in beginsel krachtens het privaatrecht toekomende bevoegdheden, zoals aan het eigendomsrecht ontleende bevoegdheden, de bevoegdheid overeenkomsten naar burgerlijk recht te sluiten of de bevoegdheid een vordering op grond van een jegens haar gepleegde onrechtmatige daad bij de burgerlijke rechter in te stellen. Wanneer de betrokken publiekrechtelijke regeling daarin niet voorziet, is voor de beantwoording van deze vraag beslissend of gebruik van de privaatrechtelijke bevoegdheden die regeling op onaanvaardbare wijze doorkruist. Daarbij moet o.m. worden gelet op inhoud en strekking van de regeling (die mede kan blijken uit haar geschiedenis) en op de wijze waarop en de mate waarin in het kader van die regeling de belangen van de burgers zijn beschermd, een en ander tegen de achtergrond van de overige geschreven en ongeschreven regels van publiek recht.

Van belang is voorts of de overheid door gebruikmaking van de publiekrechtelijke regeling een vergelijkbaar resultaat kan bereiken als door gebruikmaking van de privaatrechtelijke bevoegdheid, omdat, zo zulks het geval is, dit een belangrijke aanwijzing is dat geen plaats is voor de privaatrechtelijke weg.” Bron: Hoge Raad, Windmill-arrest 1990.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

65

Parallelsessie Informatie en Ontmoeting, 9 februari 2023 Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek Samenvattend verslag Aanwezigen Voorzitter: Griffie: Fracties: Portefeuillehouder: Ambtelijk: Gasten: Notulen:

de heer B. Bahlmann mevrouw J. den Uijl Stadsbelang-Democraten Gorinchem-CDA-PvdA-VVD-D66-SPChristenUnie/SGP-Gorcum Actief mevrouw E. Dansen mevrouw J. van Eck en de heer Van der Werff de heer J. Lijzenga van onderzoeks- en adviesbureau Companen notulistenbureau Leeuwenburgh-Vendrig

Opening De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen hartelijk welkom. Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek Vanavond zal een toelichting worden gegeven op het regionaal schaarste onderzoek voor Gorinchem door Jeroen Lijzenga van onderzoeksbureau Companen. Dit onderzoek heeft u ontvangen met de raadsinformatiebrief van 25 januari 2023 (en staan bij de stukken van deze bijeenkomst). Wethouder Dansen geeft een toelichting. Zij verwijst naar de Wet Opkoopbescherming die per 2022 is ingegaan. Voorwaarde voor invoering is dat aangetoond wordt dat er schaarste is op de woningmarkt. Dat is dan ook de reden voor het onderzoek dat vanavond aan de orde is. Hiermee wordt ook uitvoering gegeven aan een deel van de motie inzake opkoopbescherming. In de presentatie wordt vooral ingegaan op de koopsector. Op 9 maart komt de sociale huursector aan de orde. De heer Lijzenga geeft een presentatie (beschikbaar op iBabs). Het onderzoek is uitgevoerd in 2022 op het hoogtepunt van de druk op de woningmarkt. Inmiddels is er sprake van enige ontspanning op de markt. Toegelicht wordt dat het uitgangspunt van de Huisvestingswet vrije vestiging is. Er is geen strikte definitie van schaarste maar schaarste en verdringing moeten wel aangetoond worden. Hij gaat kort in op de sociale huursector; Gorinchem heeft een grote voorraad sociale huurwoningen.

De afgelopen tijd werd 60% van de vrijkomende woningen toegewezen aan inwoners van Gorinchem. Met dit instrument kan dus niet meer gedaan worden dan nu het geval is. Vervolgens gaat hij in op de koopsector en licht toe dat de druk op de koopmarkt flink is gestegen. Een gemiddelde tussenwoning in Gorinchem kost € 370.000. Er is een grote vraag naar betaalbare koopwoningen. De heer Schefferlie vraagt zich af hoe gesproken kan worden van ontspanning op de woningmarkt. Met betrekking tot het genoemde percentage vraagt hij of het niet toch zo kan zijn dat de voorrangsregeling een voordeel kan opleveren voor woningzoekenden. De heer Lijzenga licht toe dat op dit moment 25% lokaal kan worden toegewezen en dat gaat naar 50% terwijl er inmiddels al 60% lokaal wordt toegewezen.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek, 9 februari 2023

De heer Schefferlie vraagt of het percentage niet nog meer kan worden opgehoogd door nog meer voorrang toe te passen. De heer Lijzenga meent dat dit niet mogelijk is. De heer Schefferlie wil dit graag zeker weten. De heer Lijzenga zegt dat het verder uitgezocht zou moeten worden. Wethouder Dansen meent dat het reken-technisch niet mogelijk is. Er gaat al een groter percentage naar inwoners van Gorinchem. De heer Schefferlie wijst op autonome ontwikkelingen in de markt. De heer Lijzenga zegt dat het over de toewijzing van sociale huurwoningen gaat. Wethouder Dansen zegt toe dat dit nog nader zal worden onderzocht. De heer Oostrum vraagt of er ook een vergelijking is gemaakt met de inkomenscategorieën in Gorinchem. De heer Lijzenga licht toe dat hij niet heeft gezegd dat er geen schaarste is omdat de voorraad groot is maar een grote voorraad zorgt voor meer vrijkomende woningen. Als een grote groep in de bevolking een laag inkomen heeft is er ook een grote voorraad nodig. Hij wijst voorts op de indicatoren en zegt dat het gaat om een gemiddelde in de regio. De heer Oostrum vraagt te onderzoeken hoeveel procent van de mensen in Gorinchem in aanmerking zouden komen voor een sociale huurwoning op basis van hun inkomen. Wethouder Dansen zegt dit niet toe want dit vraagt om een nieuw onderzoek. De heer Oostrum zegt dat het misschien toch even uitgezocht kan worden.

De heer Houtepen is benieuwd in hoeverre de noodzaak voor schaarste relatief is voor de koopsector. Hij meent dat er sprake is van een landelijk probleem. De heer Lijzenga zegt dat er in grote delen van het land een grote druk is op de koopsector. De heer Houtepen vraagt in hoeverre dit relevant is voor het vereiste van schaarste om dit toe te kunnen passen. De heer Lijzenga zegt dat hij hier nog op in zal gaan. De heer Kuijten vraagt zich af in hoeverre het scheef wonen in het onderzoek is meegenomen. De heer Lijzenga zegt dat er verschillende kanten zitten aan goedkope scheefheid. Als mensen doorstromen uit goedkope woningen komen die vrij voor mensen met een laag inkomen. Scheef wonen heeft ook positieve effecten op buurten. De heer Le Noble noemt de zoektijden voor de huursector en vraagt of nagedacht is over het model dat in Amsterdam is gepresenteerd om andere criteria te hanteren om tot een meer fair toewijzingsbeleid te komen. De heer Lijzenga zegt dat dit geen onderdeel van het onderzoek is geweest.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek, 9 februari 2023

De heer Schefferlie merkt op dat het niet zo is dat de woningprijzen echt dalen; ze dalen omdat de rente stijgt. De heer Lijzenga zegt dat er sprake is van een eerste teken van ontspanning; het is wat sterker vermeld dan waarvan sprake is. De heer Kuijten verwijst naar het gemiddelde bedrag voor een woning van € 370.000 en het vermelde benodigde salaris en vraagt of ook rekening is gehouden met energiezuinige woningen aangezien voor een energiezuinige woning meer gefinancierd kan worden. De heer Lijzenga zegt dat dit gebaseerd is op een berekening van de Hypotheker of de Rabobank; het gaat meer om een orde van grootte. Hij vervolgt zijn presentatie en licht de opkoopbescherming nader toe. Het moet behoedzaam ingezet worden want het grijpt in in het eigendomsrecht. Er is ook behoefte aan vrije sector huurwoningen. Het moet ook lokaal ingesteld worden en het kost de gemeente capaciteit en geld. Verder merkt hij op dat de overdrachtsbelasting is verhoogd en dat heeft duidelijk een effect op de markt. Er zijn ook andere maatregelen die beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk maken. De heer Lijzenga toont kadastercijfers en licht die toe. Ook licht hij de verkopen aan koopstarters toe in Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen. De wetgever biedt meer handvatten om te sturen. Ook gaat hij in op leefbaarheidsaspecten.

Desgevraagd licht hij de hoge mutatiegraad in particuliere huursector toe; een hoge omloopsnelheid in dat deel van de voorraad. Dat heeft leefbaarheidseffecten. Er is schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Er is zeker sprake van verdringing in bepaalde delen van de stad waar ook leefbaarheidsproblemen zijn. Gekeken is naar een logische WOZ-grens voor opkoopbescherming, € 355.000. Het moet wel goed onderbouwd worden, want als mensen in het geweer komen, kunnen zij zich tot de rechter wenden en kan het onverbindend verklaard kunnen worden. Mogelijk kan er sprake zijn van planschade. De heer Houtepen vindt het lastig om de causaliteit te volgen. Het aantal opkopers is in zijn algemeenheid relatief laag. Het kan wel per wijk verschillen. In hoeverre is gekeken of het met name gaat om woningen in het starterssegment? De heer Lijzenga zegt dat er wel bewegingen zijn die elkaar al dan niet versterken, geen causale verbanden maar lijnen die naast elkaar gelegd worden. Het klopt dat de voorraad goedkope koopwoningen steeds kleiner is geworden de laatste tijd. De heer Houtepen merkt op dat het niet bekend is of de opkoperswoningen bijvoorbeeld allemaal meer dan vijf ton kostten. De heer Lijzenga zegt dat hij die cijfers niet paraat heeft. Hij merkt op dat de aard van de bebouwing in het gebied wel een beeld geeft.

De heer Houtepen kan zich niet voorstellen als in die wijken opkoopbescherming ingesteld zou worden, dat er dan een probleem is opgelost. Hij gaat hier nog op studeren. De heer Oostrum verwijst naar de tabellen en vraagt of investeerders gezien worden als mensen die meer dan twee woningen hebben. En mogen mensen wel een tweede woning hebben en die verhuren? De heer Lijzenga bevestigt dat een investeerder meer dan twee woningen heeft. Het antwoord op de tweede vraag moet hij nog uitzoeken. De heer Schefferlie vond de vraag van de heer Houtepen heel goed. Nagegaan zou moeten worden wat je met die opkoopbescherming voorkomen zou hebben.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek, 9 februari 2023

De heer Lijzenga zegt dat dit niet met terugwerkende kracht is bekeken. Met dit instrument weet je welk deel van de voorraad beschermd kan worden. Het kan alleen toegepast worden op goedkope woningen. Er wordt dan gekeken naar de opbouw van de voorraad qua prijs. De grens in Gorinchem is € 355.000. De heer Schefferlie begrijpt dat er veel haken en ogen zitten aan de opkoopbescherming. Nagegaan zou moeten worden wat het effect in Gorinchem kan zijn voordat hieraan begonnen wordt. De heer Lijzenga licht toe dat in de genoemde drie wijken naar verhouding veel woningen staan met een WOZ-waarde onder de € 355.000. Wethouder Dansen denkt dat je ook zou moeten kunnen zien waar in de afgelopen periode huizen zijn verkocht aan opkopers. De heer De Pagter merkt op dat dit instrument mogelijk de prijs gaat opdrijven en dat is ongewenst. Hij vraagt zich af wat het effect zal zijn. De heer Lijzenga zegt dat de woningmarkt geen perfecte markt is. Het zal voor investeerders in ieder geval minder aantrekkelijk worden om goedkope woningen te kopen. Dat vergroot de kansen voor koopstarters en mensen met een laag inkomen. De heer Houtepen vraagt in hoeverre het criterium dat er schaarste moet zijn relatief is voor Gorinchem. In hoeverre moet de schaarste bijzonder zijn. De heer Lijzenga zegt dat het aangetoond moet worden voor bepaalde gebieden.

Eén op de zes zeven woningen wordt over een paar jaar aan een belegger verkocht. Verdringing is dan in feite aan de orde. De heer Houtepen merkt op dat de Gildenwijk en Stalkaarsen het eigenlijk wel goed doen volgens het overzicht. De heer Lijzenga licht toe dat hij niet zegt dat de gemeente dit instrument moet inzetten, hij laat alleen zien hoe het zou kunnen. Het zou dan in de genoemde drie gebieden onderbouwd kunnen worden. De heer Kuijten merkt op dat er ook behoefte is aan vrije sector huurwoningen. Die sector moet niet dichtgetimmerd worden. Hij noemt de hoge huurprijzen in de Benedenstad voor kleine woningen. Zouden die huurprijzen niet gekaderd kunnen worden? Ook noemt hij een woningdeling verordening als mogelijkheid. De heer Lijzenga zegt dat er wetgeving in voorbereiding is voor regulering van het middenhuur segment. Er kunnen allerlei afwegingen gemaakt worden in een poging negatieve effecten tegen te gaan. Hij vervolgt zijn presentatie en schetst de sturingsmogelijkheden voor de schaarse woningmarkt zoals de doelgroepenverordening en privaatrechtelijke instrumenten. Hij licht deze nader toe. Tot slot geeft hij een korte samenvatting van zijn presentatie. De voorzitter bedankt de heer Lijzenga en geeft gelegenheid voor reacties en vragen.

De heer Kuijten verwijst naar de regeling Koopsmart en vraagt of ook particuliere beleggers als grondbanken hierin mogen toetreden.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek, 9 februari 2023

De heer Lijzenga antwoordt dat hem dat niet bekend is, maar er zijn verschillende instrumenten op dit gebied met verschillende voorwaarden. De heer Houtepen vraagt of het advies van het bureau is: als de gemeente opkoopbescherming wil bieden dan kan dat het beste voor de Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen, maar het advies is niet om dit te doen. De heer Lijzenga zegt dat dit niet aan hem is. Aangegeven is waar het ingezet zou kunnen worden, maar het is aan de gemeente om die keuze te maken. De heer Van Veen merkt op dat op pagina 12 een onderverdeling in Dalem is gemaakt van appartementen en woningen die niet correct is. Hij noemt ook de inschrijftijd van 4,9 jaar in 2021, een half jaar meer dan in 2019. Klopt het dat de gemiddelde inschrijftijd minus de reactietijd de tijd is dat de kans groot is dat je een woning hebt? De heer Lijzenga zegt dat als inschrijftijd het criterium is, je vanaf het moment dat je actief gaat zoeken, sneller een woning krijgt. Dit kan nog nader besproken worden in de sessie met de corporatie. Wethouder Dansen denkt dat bedoeld wordt dat 90% van de appartementen in Dalem in handen is van de corporatie. De heer Le Noble merkt op dat de stad relatief veel woningen in de sociale huur heeft en dat er een tekort is in de goedkope koopwoningen.

Is het mogelijk een deel van de sociale huurvoorraad op de markt te brengen als goedkope koop in combinatie met Koopsmart en een vergroeningsslag? De heer Lijzenga zegt dat dit met de corporatie besproken kan worden. De heer De Pagter noemt het effect van opkoopbescherming op andere wijken dan die waar die wordt toegepast. Hij denkt dat er een kans is op een waterbedeffect waardoor het probleem verplaatst wordt. De heer Lijzenga zegt dat dit inderdaad een risico is. De verhoging van de overdrachtsbelasting heeft overigens ook echt effect gehad. Het is de moeite waard om dit nog eens na te gaan en mee te nemen in de beschouwing. Het waterbedeffect kan zich voordoen als in de andere wijken woningen staan die interessant zijn voor beleggers. De heer Oostrum vraagt of de WOZ-waarde in een soort constante verhouding staat tot de marktwaarde. De heer Lijzenga zegt dat de WOZ-waarde wat achter de marktwaarde aan gaat. De voorzitter memoreert de toezeggingen, antwoord op de vragen: • of een hoger lokaal toewijzingspercentage bereikt kan worden als alleen naar de voorrangssituaties wordt gekeken (geen aandeel dat zelf woning vindt) • of mensen binnen de opkoopbescherming een tweede woning mogen hebben en die verhuren, • welk percentage inwoners komt op basis van inkomen in aanmerking voor een sociale huurwoning.

De voorzitter merkt op dat er nog een I&O over in te zetten instrumenten komt. Sluiting De voorzitter bedankt de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de vergadering.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt / regionaal schaarste onderzoek, 9 februari 2023

Raadsvoorstel: Z/23/759153/D-880270 Onderwerp: Inzet instrumenten woningmarkt

Datum: 12 september 2023 Portefeuillehouder: Eva Dansen I&O: 5 oktober 2023 B&A / Raadsvergadering: 16 november 2023 Opsteller: Eck, Judith van Geeft voorstel begrotingswijziging: Ja/Nee

Onderwerp: Inzet instrumenten woningmarkt Voorstel: Wij stellen u voor: 1. In te stemmen met het voorbereiden van de opkoopbescherming voor de Benedenstad, de Gildenwijk en de wijk Stalkaarsen door het aanpassen van de urgentieverordening naar een huisvestingsverordening waarin dit is verwerkt; 2. De doelgroepenverordening gemeente Gorinchem 2023 vast te stellen; 3. De doelgroepenverordening gemeente Gorinchem 2023 in werking te laten treden op de dag na publicatie; 4. Het leningenplafond voor de verstrekking van startersleningen te verhogen met € 500.000. Aanleiding: Woon- en transformatievisie Door de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt zijn woningen moeilijk bereikbaar voor onder meer starters en lage-/middeninkomens. We hebben de wens om meer te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en betaalbare woningen. Hiermee sluiten we aan op een van de doelen van de Woon- en transformatievisie Gorinchem: een woning kunnen vinden die je kan betalen, zodat je je geen zorgen hoeft te maken om in je levensonderhoud te voorzien. Motie opkoopbescherming en schaarste onderzoek Op 23 september 2021 heeft uw raad de motie ‘Opkoopbescherming’ aangenomen.

In deze motie verzoekt u het college om te bepalen in welke buurten in Gorinchem een zodanige schaarste bestaat aan koopwoningen in het lage en middensegment, dat het leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen waardoor invoering van opkoopbescherming een mogelijkheid is. In vervolg op deze motie is in 2022 een onderzoek uitgevoerd naar schaarste op de woningmarkt. Onderzocht is of er voldoende schaarste is om de opkoopbescherming in te voeren. Daarnaast zijn in het onderzoeksrapport andere instrumenten in beeld gebracht. De resultaten van het onderzoek zijn u toegezonden met de RIB van 25 januari 2023 en deze zijn besproken tijdens de I&O van 9 februari 2023. Daarbij is ingegaan op de opkoopbescherming maar ook op andere instrumenten die ingezet kunnen worden. De uitkomst van het onderzoek was dat de invoering van de opkoopbescherming te overwegen is voor de Benedenstad, de Gildenwijk en de wijk Stalkaarsen. Daarnaast is als een van de meest relevante instrumenten voor Gorinchem benoemd de doelgroepenverordening. Inmiddels is het schaarste-onderzoek uitgebreid met de gegevens van 2022 en wordt voorgesteld om zowel de opkoopbescherming als de doelgroepenverordening in te voeren.

Verhogen leningenplafond fonds startersleningen Aangezien het fonds voor startersleningen na de laatste aanvulling in maart 2023 alweer nagenoeg leeg is, stellen we voor om het leningenplafond voor het verstrekken van startersleningen te verhogen.

Stadhuisplein 1 Postbus 108 4200AC Gorinchem

T 140183 F 0183-630540

E gemeente@gorinchem.nl I www.gorinchem.nl

Beoogd effect: Het beoogd effect van invoering van de opkoopbescherming is de toegang tot woningen voor met name starters en middeninkomens te verbeteren door het beperken van de aankoop van woningen door partijen die de woning niet zelf gaan bewonen. Het beoogd effect van invoering van de doelgroepenverordening is om in het bestemmingsplan (straks omgevingsplan) vast te kunnen leggen welk aandeel sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en midden-huurwoningen bij een nieuwe ontwikkeling moet worden gerealiseerd en voor welke termijn deze woningen in dit segment moeten worden behouden. Het beoogd effect van het verhogen van de kredietplafond voor de starterslening, is de starterslening voort te zetten teneinde de positie van starters te blijven steunen op de woningmarkt. Argumenten: 1.1 Beschikbaar houden van goedkope en betaalbare woningen voor kopers/zelfbewoning Door invoering van de opkoopbescherming wordt de verhuur van -na invoering van de opkoopbescherming gekochte- woningen vergunningplichtig. Daarmee wordt beoogd dat minder woningen door beleggers/verhuurders worden gekocht, waardoor er meer betaalbare woningen voor starters en doorstromers beschikbaar zullen zijn.

1.2 Er is sprake van schaarste en verdringing Om opkoopbescherming in te kunnen voeren moet aangetoond worden dat er schaarste is op de (koop)woningmarkt en dat dit leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor groepen die onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning. Ook effecten op de leefbaarheid kunnen een aanleiding zijn om opkoopbescherming in te voeren. Uit het hiervoor genoemde schaarse-onderzoek bleek dat er in drie wijken van de stad sprake is van schaarste, namelijk de Benedenstad, de Gildenwijk en Stalkaarsen. In deze wijken worden relatief veel woningen opgekocht door partijen die de woning niet zelf gaan bewonen. Omdat er door fiscale maatregelen landelijk gezien minder investeerders actief leken te zijn vanaf 2022, is er in juni van dit jaar een kort aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de situatie in Gorinchem. In de drie wijken waar al eerder sprake was van schaarste, blijkt het aandeel van door investeerders opgekochte woningen te zijn toegenomen. Daarmee is aan te tonen dat er schaarste is in deze drie wijken en dat dit effecten heeft voor starters die minder kans maken op een betaalbare woning. 1.3 Eigen woningbezit positief voor leefbaarheid Een hoog aandeel particuliere huur kan invloed hebben op de leefbaarheid. Het brengt vaak meer mutaties met zich mee en bewoners voelen zich soms minder verbonden met de wijk.

Een hoge mutatiegraad kan zorgen voor een minder hoge sociale cohesie. Eigen woningbezit kan een positief effect hebben, omdat eigenaars zich vaak meer verbonden voelen met de wijk, wat de sociale cohesie bevordert. 2.1 Mogelijkheid tot het vastleggen van woningsegmenten, instandhoudingstermijnen in bestemmingsplannen (straks het omgevingsplan) Met een doelgroepenverordening is het mogelijk om in bestemmingsplannen (straks het omgevingsplan) percentages voor bepaalde woningtypen en instandhoudingstermijnen vast te leggen. De categorieën woningen waarvoor dat kan zijn sociale huur, middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Nu kan dit alleen in een anterieure overeenkomst worden vastgelegd. Poort6 staat er positief tegenover om dit in het bestemmingsplan (omgevingsplan) vast te leggen. 2.2 Met de doelgroepenverordening is maatwerk per gebied/project mogelijk Invoering van de doelgroepenverordening maakt het mogelijk om bij toekomstige ontwikkelingen (onderbouwd) te kiezen of en hoe deze bepalingen worden ingezet. 2.3. Invoering doelgroepenverordening voor 1 januari 2024 betekent benutten van overgangsrecht. De verordening behoudt zijn werking na het inwerkingtreden van de Omgevingswet, maar kan na invoering van deze wet niet meer worden vastgesteld. Het vaststellen vóór de invoering van de omgevingswet heeft

praktische voordelen. 3.1. Invoering doelgroepenverordening zo spoedig mogelijk na vaststelling Na vaststelling van de doelgroepenverordening kan deze toegepast worden bij de kaderstelling voor nieuwe ontwikkelingen. De inwerkingtreding wordt daarom voorgesteld direct na publicatie. 4.1 Startersleningen zijn een bruikbaar instrument voor ondersteuning starters De starterslening wordt in de “Woon- en transformatievisie" benoemd als een te realiseren instrument om de positie van starters op de koopwoningenmarkt te versterken. Starters krijgen de kans eerder in hun wooncarrière een woning te kopen en/of hebben keuze uit meer woningen. 4.2 Het bestaande fonds is leeg en het duurt geruime tijd voordat het weer voldoende gevuld is In februari van dit jaar heeft u besloten tot een aanpassing van de verordening starterleningen en heeft u het leningplafond verhoogd met € 250.000. Sinds deze bijstorting in maart zijn er in korte tijd relatief veel leningen uitgegeven, waardoor het fonds inmiddels weer nagenoeg leeg is. Het uitgeven van startersleningen gaat veel sneller dan het retour krijgen van de aflossingen. Dat betekent dat bij een fonds dat relatief nieuw is, het nog een geruime periode kan duren voordat er evenwicht is tussen inkomsten door aflossingen en uitgaven door leningen. Het hangt zeer van de gebruikers af of ze de leningen snel aflossen.

4.3 Voorstel voor hoger bedrag omdat meer starters te kunnen ondersteunen In minder dan een half jaar tijd, zijn er tien startersleningen verstrekt, waardoor het fonds nagenoeg leeg is. Om niet iedere paar maanden opnieuw voor de vraag te staan of het fonds weer gevuld moet worden, is het voorstel om nu het kredietplafond met € 500.000 te verhogen. Dit bedrag is vrij willekeurig en zal bepalen hoe vaak we bij uw raad terug moeten komen om het opnieuw te beoordelen en eventueel aan te vullen. Risico’s: 1.1 Inperking eigendomsrecht Het inzetten van de opkoopbescherming betekent een regulering van het eigendomsrecht. Dat is slechts toelaatbaar als het gerechtvaardigd is. Daarom worden er eisen gesteld aan de onderbouwing. Gezien het doel, om betaalbare woonruimte beschikbaar te houden voor bepaalde groepen, lijkt dit gerechtvaardigd (mede op basis van het schaarste-onderzoek). We kiezen voor een gebiedsgerichte aanpak; zo zorgen we ervoor dat de regulering proportioneel is. 1.2 Juridische procedures Wanneer een vergunning tot verhuur door de opkoopbescherming wordt geweigerd, kan de aanvrager de onderbouwing van de Huisvestingsverordening bij de bestuursrechter ter discussie stellen (door tegen de weigering in beroep te gaan), en zo ook de aanwijzing van de gebieden.

Indien de rechter oordeelt dat de onderbouwing van de Huisvestingsverordening niet voldoende is, kan hij de huisvestingsverordening geheel of gedeeltelijk onverbindend oordelen en die daarom buiten toepassing laten. De gemeente kan schadeplichtig zijn en worden veroordeeld in de kosten. 1.3 Behoefte aan particuliere huur en mogelijk waterbedeffect De particuliere huursector heeft een belangrijke functie op de woningmarkt, onder meer voor mensen die snel of tijdelijk een woning nodig hebben. Door invoering van de opkoopbescherming in drie wijken, zal het aandeel vrije sector huur daar niet/nauwelijks verder stijgen, terwijl er mogelijk wel behoefte is aan deze woningen. Er zou een waterbedeffect kunnen ontstaan naar andere delen van de stad. Invoering van de opkoopbescherming in andere wijken wordt niet onderbouwt in het schaarste-onderzoek en wordt daarom niet voorgesteld. 1.4 Structurele kosten Voor vergunningverlening, toezicht en handhaving is capaciteit nodig. De kosten worden globaal begroot op € 75.000 per jaar. Voor de jaren 2024 tot en met 2027 is hiervoor een reservering opgenomen in de PPN. Indien u instemt met invoering van de opkoopbescherming, wordt bij de voorbereiding van de regeling dit aspect nader uitgewerkt en zal -met het voorstel voor de daadwerkelijke invoering- aan u worden voorgelegd.

De opkoopbescherming kan voor vier jaar worden ingevoerd, waarna opnieuw moet worden bezien of invoering mogelijk en wenselijk is.

2.1 Belemmerend voor bouwers/ontwikkelaars Ontwikkelaars kunnen het opleggen van regels en het stellen van randvoorwaarden als belemmering ervaren om te gaan bouwen in de gemeente. Dat kan invloed hebben op de grondopbrengsten. Bij de kaderstelling voor ontwikkelingen zal het toepassen van de doelgroepenverordening in de afwegingen worden meegenomen. Poort6 is van dit voorstel op de hoogte en staat hier positief tegenover. 2.2 Minder flexibiliteit Het vastleggen van categorieën woningen in bestemmingsplannen kan leiden tot minder flexibiliteit in het woonprogramma van een project. Vooral voor projecten met een langere looptijd, waarbij er meer onzekerheid is over hoe de woningmarkt zich ontwikkelt, kan dat een nadeel zijn. Dat weegt niet op tegen het voordeel van de mogelijkheid om te regelen dat categorieën woningen die soms lastiger te ontwikkelen zijn gebouwd moeten worden. 2.3 Structurele kosten Handhaving is nodig vanaf het moment dat er nieuwe ontwikkelingen onder de doelgroepenverordening vallen. Dit kost capaciteit en daarmee geld. Dit gaat pas spelen als de mogelijkheden van de doelgroepenverordening voor een ontwikkeling worden toegepast. Op dat moment zal rekening moeten worden gehouden met de kosten die daarvan een gevolg zijn. 4.1 De gemeentelijke financiële risico’s van de starterslening zijn beperkt De gemeente treedt via de SVn op als bank.

Doordat de NHG garantievoorwaarden van toepassing zijn, is het declaratierisico beperkt. Dat is het risico dat een starter een lening niet terug kan betalen. Vanaf 1 januari 2014 ligt er mogelijk wel een 10% eigen risico bij de gemeente. Tot die datum wordt dit risico opgevangen door de Svn en de verwachting is dat dit ook na die datum zo zal blijven (aangezien dit al vele malen is verlengd). Als de Svn de garantstelling voor de 10% niet verlengt, loopt de gemeente een 10% eigen risico bij nietterugbetaling, Volgens de SVn doet dit zich in de praktijk bijna niet voor. Financiën: Structurele kosten uitvoering en handhaving Aan de uitvoering van de doelgroepenverordening en de opkoopbescherming zijn kosten verbonden. Dit geldt zowel voor de invoering als voor de uitvoering (vergunningverlening, toezicht en handhaving). Deze kosten als gevolg van de opkoopbescherming worden globaal begroot op € 75.000 per jaar. Voor de jaren 2024 tot en met 2027 is hiervoor een reservering opgenomen in de PPN. Dit sluit aan bij de periode van vier jaar waarvoor de opkoopbescherming kan worden ingevoerd. Daarna zal moeten worden bekeken of voortzetting mogelijk en wenselijk is. Voor de doelgroepenverordening gaan de kosten pas spelen als de bepalingen worden toegepast bij een nieuwe ontwikkeling. Op dat moment zal met de kosten op langere termijn rekening moeten worden gehouden.

Verhoging kredietplafond voor starterslening Een voortzetting van de regeling voor de Starterslening vergt een aanvulling van het fonds. Dat is gestald bij en wordt beheerd door de SVn. Om dit fonds te vergroten wordt voorgesteld om het leningenplafond te verhogen met € 500.000. De te ontvangen rente op de te verstrekken leningen ligt in lijn met de te betalen rente door de gemeente. Per saldo heeft het verstrekken van de leningen dan ook nagenoeg geen invloed op het begrotingssaldo. Bij eventuele afboekingen op de leningen zullen deze wel ten laste van het begrotingssaldo worden gebracht. Zoals hiervoor onder 4.1. is vermeld is dit risico beperkt. De beheerkosten bedragen circa € 2.000 per jaar en worden binnen de aanwezige budgetten opgevangen. Participatie: Over invoering van de opkoopbescherming en het voortzetten van de starterslening zal geen participatie plaatsvinden. Over toepassing van de bepalingen uit de doelgroepenverordening zal participatie plaatsvinden bij de kaderstelling voor concrete ontwikkelingen.

Communicatie: De doelgroepenverordening wordt op de geëigende manier bekendgemaakt. De aanvulling van het fonds voor de starterslening wordt zo nodig via de website bekendgemaakt. Duurzaamheid: n.v.t. Vervolgproces: 1. Opkoopbescherming: als uw raad besluit om dit instrument in te zetten, zal de invoering worden voorbereid en komt het college bij uw raad terug met een voorstel voor aanpassing van de huisvestingsverordening. 2. Doelgroepenverordening: na vaststellen en publicatie van de verordening wordt per project/bestemmingsplan besloten of de inzet van de verordening nodig/wenselijk is. Bijlagen:

Burgemeester en wethouders van Gorinchem, de secretaris, de burgemeester,

Raadsbesluit De gemeenteraad van Gorinchem, Gelet op het raadsvoorstel van het college d.d.

Besluit: 1. In te stemmen met het voorbereiden van de opkoopbescherming voor de Benedenstad, de Gildenwijk en de wijk Stalkaarsen door het aanpassen van de urgentieverordening naar een huisvestingsverordening waarin dit is verwerkt; 2. De doelgroepenverordening gemeente Gorinchem 2023 vast te stellen; 3. De doelgroepenverordening gemeente Gorinchem 2023 in werking te laten treden op de dag na publicatie; 4. Het leningenplafond voor de verstrekking van startersleningen te verhogen met € 500.000. Aldus besloten in de raadsvergadering van 16 novermber 2023

Griffier,

Voorzitter,

DATUM

31 juli 2023

PROJECTNUMMER

512.104

OPDRACHTGEVER

Gemeente Gorinchem

Actualisatie kerncijfers opkoopbescherming In 2022 heeft Companen in opdracht van de gemeente Gorinchem onderzoek gedaan naar de schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen in (delen van) de gemeente en de rol van beleggers daarin. In dat onderzoek werd vastgesteld dat in enkele wijken sprake was van relatief veel aankopen door beleggers, met gevolgen voor de mogelijkheden van koopstarters op de woningmarkt. In 2021 nam de activiteit van beleggers echter aanmerkelijk af. Dit riep de vraag op of het in Gorinchem nodig is om te sturen op het tegengaan van het aankopen van teveel woningen door beleggers. In deze notitie worden de cijfers uit het schaarste-onderzoek aangevuld met de gegevens over het jaar 2022 om een actueel beeld te geven van de ontwikkelingen sinds het uitbrengen van het schaarste-onderzoek. Figuur 1:

Gemeente Gorinchem. Aan beleggers verkochte woningen naar prijsklasse (aantallen), 2017 2022

30 25 20

Tot € 225.000 € 225.000 - € 355.000

15

€ 355.000 - € 420.000 10

> €.420.000

5 0 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Kadaster

• In 2020 nam het aantal woningen dat in Gorinchem aan beleggers werd verkocht aanmerkelijk toe ten opzichte van de jaren daarvoor. • De verklaring daarvoor is de verhoging per 1 januari 2021 van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet door de eigenaar zelf bewoond gaan worden. Deze maatregel heeft ervoor gezorgd dat beleggers de aankoop van woningen naar voren hebben gehaald, om onder het oude belastingregime te kopen.

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32

KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

• Dit had tot gevolg dat in 2021 veel minder woningen door beleggers werden gekocht. Het was de vraag of dit een eenmalig effect was van het naar voren halen van investeringen, of een bestendig effect. • Uit de verkoopgegevens over 2022 blijkt dat in Gorinchem het kopen van woningen door beleggers weer flink is toegenomen. Het effect lijkt daarmee in Gorinchem geen bestendig effect geweest te zijn. Figuur 2:

Gemeente Gorinchem. Aan beleggers verkochte woningen naar prijsklasse (aandelen), 2017 2022

100% 90%

80% 70% 60%

> € 420.000

50%

€ 355.000 - € 420.000

40%

€ 225.000 - € 355.000

30%

Tot €.225.000

20% 10% 0% 2017

2018

2019

2020

2021

2022

Bron: Kadaster

• Vanaf 2020 is het aandeel aan beleggers verkochte woningen in het goedkoopste segment tot € 225.000 snel afgenomen. In 2020 viel nog bijna 80% van de aan beleggers verkochte woningen in dat segment, in 2022 was dit afgenomen naar 19%. • Er werden juist meer woningen in het middeldure segment (€ 225 – € 355.000) gekocht door beleggers. Ook schoof een deel van de aankopen op naar het duurdere segment (vanaf € 355.000). • In 2022 had nog steeds ruim driekwart van de door beleggers gekochte woningen een koopprijs in het goedkope en middeldure segment.

Figuur 3: Gemeente Gorinchem. Verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders, 2017 - 2022 100% 90%

7% 5%

8% 5%

7% 6%

57%

57%

60%

12%

4% 5%

9% 7%

5%

80% 70% 60%

59%

50%

52%

58%

40% 30% 20% 30%

30%

27%

25%

2017

2018

2019

2020

Koopstarter

Doorstromer

10%

32%

33%

2021

2022

0%

Tweede woning

Investeerder (bedrijfsmatig/particulier)

Bron: Kadaster

• In 2022 werd 9% van de verkochte woningen in Gorinchem gekocht door een belegger. Dat is een grote toename ten opzichte van 2021 (4%), maar nog onder het niveau van 2020 (12%). • Het aandeel door koopstarters gekochte woningen lag in 2022 ongeveer op hetzelfde niveau als in 2021 en hoger dan in 2020, het jaar dat beleggers (in het recente verleden) het meest actief waren op de koopmarkt in Gorinchem. • Met name het aandeel door doorstromers gekochte woningen nam in 2022 af ten opzichte van de jaren ervoor.

Figuur 4:

Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan investeerders per wijk, 2017 - 2021

30% 25% 20%

15% 10% 5% 0% Benedenstad 2017

Gildewijk (+Schelluinsestraat) 2018

2019

2020

2021

Stalkaarsen 2022

Bron: Kadaster

• In het schaarste-onderzoek zijn drie wijken benoemd waar beleggers bovengemiddeld actief zijn in het kopen van woningen. Het betreft de wijken Benedenstad, Gildewijk en Stalkaarsen. • In alle drie deze wijken is het aandeel door beleggers gekochte woningen in 2022 toegenomen ten opzichte van 2021. • Het sterkste speelde dit in Benedenstad en Gildewijk. In Gildewijk was het aandeel door beleggers gekochte woningen in 2022 het hoogst van alle jaren in de periode 2017 tot en met 2022. In Stalkaarsen was het aandeel door beleggers gekochte woningen in 2022 niet veel hoger dan in 2021, maar in deze wijk was dit aandeel in 2021 hoger dan in de andere twee genoemde wijken.

Figuur 5:

Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan koopstarters, per wijk, 2017 - 2021

60% 50% 40%

30% 20% 10% 0% Benedenstad 2017

Gildewijk (+Schelluinsestraat) 2018

2019

2020

2021

Stalkaarsen 2022

Bron: Kadaster

• In de wijk Benedenstad nam het aandeel door koopstarters gekochte woningen in 2022 aanmerkelijk af ten opzichte van de situatie in 2021. • In de andere twee wijken was deze afname beperkt. Figuur 6:

Gemeente Gorinchem. Aandeel verkochte woningen aan investeerders ten opzichte van aandeel aan koopstarters verkochte woningen in Benedenstad, Gildewijk en Stalkaarsen, 2017 - 2021

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2017

2018

2019 Koopstarters

2020

2021

2022

Investeerders

Bron: Kadaster

• In de drie wijken Benedenstad, Gildewijk en Stalkaarsen samen, nam in 2022 het aandeel aan beleggers verkochte woningen flink toe ten opzichte van 2021. • Tegelijk nam het aandeel door koopstarters gekochte woningen af. • De ontwikkeling dat minder woningen werden gekocht door beleggers en meer door koopstarters, die in 2021 zichtbaar was, kenterde in 2022 weer in deze wijken.

Figuur 7:

Gemeente Gorinchem. Aandeel verkochte woningen aan investeerders ten opzichte van aandeel aan koopstarters verkochte woningen in alleen Benedenstad, 2017 - 2021

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

2017

2018

2019 Koopstarters

2020

2021

2022

Investeerders

Bron: Kadaster

• In de wijk Benedenstad was in 2022 het aandeel door beleggers gekochte woningen vrijwel even groot als het aandeel door koopstarters gekochte woningen. Het aandeel door koopstarters gekochte woningen nam aanmerkelijk af. Dit lijkt op de situatie in 2020, toen zelfs meer woningen werden gekocht door beleggers dan door koopstarters. • Daarmee was in 2022 in Benedenstad weer sprake van het door beleggers verdringen van koopstarters op de koopmarkt.

Samenvattend • In 2020 nam het aantal woningen dat in Gorinchem aan beleggers werd verkocht aanmerkelijk toe ten opzichte van de jaren daarvoor. De verklaring daarvoor is de verhoging per 1 januari 2021 van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet door de eigenaar zelf bewoond gaan worden. Deze maatregel heeft ervoor gezorgd dat beleggers de aankoop van woningen naar voren hebben gehaald, om onder het oude belastingregime te kopen. • Dit had tot gevolg dat in 2021 veel minder woningen door beleggers werden gekocht. Het was destijds de vraag of dit een eenmalig effect was van het naar voren halen van investeringen, of een bestendig effect. Uit de verkoopgegevens over 2022 blijkt dat in Gorinchem het kopen van woningen door beleggers weer flink is toegenomen. Het effect lijkt daarmee in Gorinchem geen bestendig effect geweest te zijn. • In het schaarste-onderzoek zijn drie wijken benoemd waar beleggers bovengemiddeld actief zijn in het kopen van woningen. Het betreft de wijken Benedenstad, Gildewijk en Stalkaarsen. • In alle drie deze wijken is het aandeel door beleggers gekochte woningen in 2022 toegenomen ten opzichte van 2021. Het aandeel woningen dat door koopstarters werd gekocht nam in deze wijken af, met name in Benedenstad.

• In Benedenstad was in 2022 het aandeel door beleggers gekochte woningen vrijwel even groot als het aandeel door koopstarters gekochte woningen. Daarmee was in 2022 in Benedenstad weer sprake van het door beleggers verdringen van koopstarters op de koopmarkt.

• Hierbij moet worden aangetekend dat de ontwikkeling in Gorinchem anders is dan de landelijke tendens. Landelijk was in 2022 het aantal door beleggers aangekochte woningen lager dan in 2021. De landelijke Kadastercijfers laten ook zien dat er in 2022 door beleggers meer woningen werden verkocht dan aangekocht. Voor Gorinchem is deze informatie niet voorhanden. • Op basis van de gegevens over de aankoop van woningen door koopstarters en door beleggers in Gorinchem is in de drie genoemde wijken, het sterkst in de wijk Benedenstad, te rechtvaardigen dat het aankopen van goedkope en betaalbare woningen door beleggers wordt beperkt met het instellen van opkoopbescherming.

De raad van de gemeente Gorinchem, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van *** september 2023, besluit vast te stellen: de Doelgroepenverordening voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop van de gemeente Gorinchem 2023 Artikel 1 Definities a. Aanvangshuurprijs: de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst. b. College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gorinchem. c. CPI: consumentenprijsindex d. Huurprijs: de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte. e. Ingebruikname: de datum van inschrijving in de Basisregistratie Personen. f. Liberalisatiegrens: de maximale huur waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, volgens artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag. g. Middenhuurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder j van het Besluit ruimtelijke ordening. h. Sociale huurwoning: huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid onder d van het Besluit ruimtelijke ordening. i. Sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening, met dien verstande dat bij verkregen toestemming van het ministerie van BZK een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 355.000 gehanteerd wordt. Artikel 2 Huurprijsgrenzen 1.

De aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt maximaal het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid onder a, van de Wet op de huurtoeslag. 2. De aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen bedraagt ten minste het bedrag bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste € 1.050,- (prijspeil 2023). De maximale aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen wordt jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig de CPI van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Met de datum van inwerkingtreding van de Wet Betaalbare huur wordt voor de bepaling van de maximale aanvangshuurprijs aangesloten bij de definitie in die wet. 3. De in het eerste lid bedoelde maximale aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen en de in het tweede lid bedoelde minimale aanvangshuurprijs voor middenhuurwoningen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 27, eerste lid van de Wet op de huurtoeslag. 4. De hoogte van de huurprijs van sociale huurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, met toepassing van het derde lid, onder het maximale bedrag bedoeld in het eerste lid van dit artikel te blijven. 5.

De hoogte van de huurprijs van middenhuurwoningen dient gerekend vanaf de datum van eerste verhuur gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, met toepassing van het tweede en derde lid, te blijven vallen binnen de bandbreedte genoemd in het tweede lid.

Artikel 3 Koopprijsgrens 1. De aanvangskoopprijs vrij op naam voor een sociale koopwoning is ten hoogste gelijk aan het bedrag zoals opgenomen in artikel 1 lid i. 2. De hoogte van de koopprijs van sociale koopwoningen dient, gerekend vanaf de datum van eerste verkoop gedurende de instandhoudingstermijn zoals genoemd in artikel 4, tweede lid, maximaal gelijk te zijn aan de op het moment van elke volgende levering geldende NHG-grens. Artikel 4 Instandhoudingstermijnen 1. Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 25 jaren na eerste ingebruikname als sociale huurwoning beschikbaar te blijven. 2. Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van 10 jaar na eerste ingebruikname als sociale koopwoning beschikbaar te blijven. 3. Middenhuurwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 15 jaren na eerste ingebruikname voor de doelgroep als middenhuurwoningen beschikbaar te blijven. 4. De verplichting blijft ook in stand voor eventuele rechtsopvolgers van het eigendom van de betreffende woningen. Dit wordt door de eerste eigenaar mede geregeld door de verplichting om bij het Kadaster (o.g.v. artikel 3:17 lid 1 onder a BW) in te laten schrijven dat de woning louter verhuurd of verkocht mag worden volgens de voorwaarden uit deze verordening. Artikel 5 Meldingsverplichting 1.