Agendabundel

Bundel - Parallelsessie raadzaal van 5 oktober 2023 Agenda bijlagen 2023-844943 Bijlage Regionaal schaarste-onderzoek 20230209 Verslag Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt resultaten regionaal schaarste onderzoek 1 Opening 2 I&O Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening Op 1 januari 2022 is de wet Opkoopbescherming in werking getreden. Daarvoor al heeft uw raad op 23 september 2021 de motie ‘Opkoopbescherming’ aangenomen met het verzoek aan het college om te onderzoeken of deze mogelijkheid in Gorinchem of in delen van Gorinchem kan worden ingezet. Dit onderzoek is uitgevoerd en met uw raad besproken tijdens de I&O van 9 februari eerder dit jaar. Daarbij is ook ingegaan op andere instrumenten voor de woningmarkt. De uitkomsten van het onderzoek zijn na deze sessie nog aangevuld met de cijfers van 2022. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek ligt er nu een raadsvoorstel over de inzet van instrumenten. Hierop zal een korte toelichting worden gegeven, waarbij er ruimte is voor vragen over het voorstel. 880270 concept Rvs inzet instrumenten woningmarkt Actualisatie kerncijfers opkoopbescherming Doelgroepenverordening 2023 3 Sluiting Afsluiting sessie en vervolgafspraken 20231005 Presentatie Inzet instrumenten woningmarkt

Regionaal schaarsteonderzoek

Gemeente Gorinchem 20 oktober 2022 Definitief

DATUM

20 oktober 2022

TITEL

Regionaal schaarste-onderzoek

OPDRACHTGEVER

Gemeente Gorinchem

AUTEUR(S)

Davy van Beers Jeroen Lijzenga

PROJECTNUMMER

1961.100/G

STATUS

Definitief

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvattende conclusies en advies

4

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding Vraagstelling Wijkindeling

7 7 7 8

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

Schaarste in de sociale huursector Kenmerken sociale huurvoorraad Huidige bewoning Verhuurresultaten sociale huursector Toekomstige behoefte Samenvattende conclusies

10 10 12 14 26 29

3 3.1 3.2 3.3 3.4

Schaarste in de koopsector Kenmerken van de koopvoorraad Dynamiek op woningmarkt Toekomstige behoefte Samenvattende conclusies

31 31 34 40 42

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Verdere analyse opkoopbescherming Bepalen van de relevante prijsklassen Verkopen aan investeerders Onderbouwing leefbaarheidsproblemen Samenvattende conclusies en advies

44 44 44 48 51

Bijlage 1: Sturingsmogelijkheden en instrumentarium De gemeente als overheid (publiekrecht) De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De gemeente als beïnvloeder (communicatieve instrumenten) Huur- en koopcontracten

54 54 60 63 63

Bijlage 2: Doorkruising publiek door privaat

65

Samenvattende conclusies en advies In dit overkoepelende hoofdstuk beantwoorden we de centrale vragen van het onderzoek en geven we een advies over het omgaan met druk op de woningmarkt in Gorinchem. In de navolgende hoofdstukken worden de bevindingen nader onderbouwd.

Is er sprake van schaarste? Is er sprake van schaarste in (deel)segmenten van de woningvoorraad? Hoe verhoudt die schaarste zich tot het beeld bij de regiogemeenten en tot het landelijk beeld? Sociale huur: Op dit moment is er geen sprake van grote schaarste aan huurwoningen in de gemeente Gorinchem. De reactiegraad ligt net boven het gemiddelde van de gemeenten binnen Woongaard. De gemiddelde actieve zoektijd ligt ongeveer op het gemiddelde. Wel is de vraagdruk in de sociale huur in Gorinchem de afgelopen jaren toegenomen. De actieve zoektijd is in de periode 2018 - 2020 gestegen van 1,1 naar 1,4 jaar. Maximaal 50% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur kan via lokaal maatwerk worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. De helft daarvan (25%) kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Op dit moment wordt meer dan 60% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur toegewezen aan lokale woningzoekenden. Bij woningzoekenden uit de regio ligt dit percentage zelfs op 71%. Dit percentage is het afgelopen jaar ongeveer gelijk gebleven. Inwoners uit Gorinchem accepteren vaker een sociale huur woning in de gemeente dan mensen van buiten Gorinchem.

Het is met het instellen van een huisvestingsverordening niet mogelijk om een groter aandeel vrijkomende gereguleerde corporatiewoningen met voorrang toe te wijzen aan regionale of lokale woningzoekenden. Koop: De druk op de koopmarkt is in de gemeente Gorinchem flink toegenomen. Het aantal transacties loopt de afgelopen kwartalen terug. Er zijn dus minder koopwoningen op de markt. Tegelijk is de gemiddelde koopsom de afgelopen jaren flink gestegen. De stijging van de gemiddelde koopsom in Gorinchem is groter dan het provinciaal en landelijk gemiddelde. Koopstarters hebben moeite een woning te kopen in de gemeente. Er zijn weinig woningen beschikbaar die betaalbaar zijn voor koopstarters. De meeste woningen worden overigens wel verkocht aan lokale kopers, vooral in het lagere segment. De krapte-indicator van de NVM is het minst gunstig voor appartementen met een oppervlakte vanaf 80 m2, maar ook bij rijwoningen. Bij rijwoningen en appartementen zijn de prijzen de afgelopen tijd het hardst gestegen. Op grond hiervan kan Gorinchem overwegen via een huisvestingsverordening woningsplitsing en omzetting naar kamergewijze verhuur tegen te gaan. Het invoeren en handhaven hiervan vraagt gemeentelijke capaciteit. Het is dus belangrijk na te gaan of dit zich in Gorinchem daadwerkelijk voordoet.

Als er sprake is van schaarste; heeft deze schaarste een structureel karakter? Sociale huur: Zoals gezegd is er op dit moment geen sprake van schaarste in de sociale huursector die sturing op voorrang voor lokale woningzoekenden zinvol maakt. Wel zijn er signalen dat de vraag naar sociale huur de komende jaren kan toenemen, met name door een toenemend aantal ouderen met een laag inkomen in de gemeente Gorinchem. Deze groep woont nu vaak nog in een koopwoning. Ook jongeren die (nog) niet terecht kunnen in de koopsector doen in toenemende mate een beroep op de sociale huursector.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

4

Koop: In de gemeente Gorinchem zien we een toenemende mate van schaarste in de koopsector. Het betaalbare en goedkope woningaanbod in de gemeente neemt in omvang af. In de komende jaren neemt de vraag aan rijwoningen tot € 355.000 en 2-1 kap en vrijstaande woningen tot € 420.000 toe. Er is geen aanvullende behoefte aan koopappartementen tot € 225.000.

Is het wenselijk om de opkoopbescherming in te stellen? In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden? Het opkopen door investeerders speelt in bepaalde wijken in de gemeente Gorinchem. Het gaat om de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen. In deze wijken lag in de periode 2017 - 2021 het aandeel aan investeerders verkochte woningen tussen de 10% en 16%. In de afgelopen jaren is het aandeel aan investeerders verkochte woningen in deze wijken overigens door de bank genomen niet toegenomen. In 2020 was sprake van een toename, door het verhogen van de overdrachtsbelasting voor investeerders, gevolgd door een afname in 2021. Er was geen sprake van verdringing van koopstarters door het kopen van woningen door investeerders, met uitzondering van de situatie in 2021 in Benedenstad. Toen werden in deze wijk meer woningen door investeerders gekocht dan door koopstarters. In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot leefbaarheidsproblemen? Op basis van de leefbaarheidsanalyses lijken leefbaarheidsproblemen voor delen in de gemeente Gorinchem voldoende ondersteuning te geven voor het eventueel invoeren van opkoopbescherming.

Het is moeilijk om het invoeren van opkoopbescherming te onderbouwen enkel op grond van leefbaarheidsproblemen, maar het kan zeker een extra argument zijn. Op basis van de Leefbaarometer zien we door de bank genomen een verbetering van de leefbaarheid in de gemeente in de afgelopen jaren. Maar in delen van de gemeente is sprake van een minder goede leefbaarheid. Het gaat dan voornamelijk over de wijken Gildenwijk en Haarwijk West en Oost en Beneden- en Bovenstad. Daarbij speelt mogelijk ook een hoge mutatiegraad in de particuliere huursector een grote rol. Een hoge mutatiegraad kan zorgen voor een minder goede sociale cohesie, wat weer kan leiden tot een minder goede leefbaarheid in een wijk. In Benedenstad is het aandeel particuliere huurwoningen naar verhouding hoog, is de mutatiegraad in de particuliere huursector hoog en is de leefbaarheid volgens de Leefbaarometer minder goed.

Advies • De huisvestingsverordening biedt mogelijkheden om bij schaarste en verdringing van lokale woningzoekenden (beperkt) voorrang te verlenen aan regionale en lokale huishoudens die een sociale huurwoning nodig hebben. Maximaal 50% van de vrijkomende corporatiewoningen met een gereguleerde huur kan via lokaal maatwerk worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. De helft daarvan (25%) kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Er is in Gorinchem geen sprake van een dusdanige schaarste in de sociale huursector dat dit gerechtvaardigd is. In 2021 werd meer dan 60% van de vrijgekomen corporatiewoningen met een gereguleerde huurprijs toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente zelf. Bij woningzoekenden uit de regio (inclusief de gemeente Gorinchem) ligt dit percentage zelfs op 71%. Het is met het instellen van een

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

5

huisvestingsverordening dus niet mogelijk om een groter aandeel vrijkomende gereguleerde corporatiewoningen met voorrang toe te wijzen aan regionale of lokale woningzoekenden. • Prijsstijgingen in de koopsector zijn een probleem voor veel woningzoekenden. Koopstarters, vaak jonge huishoudens, ervaren dat zij de aansluiting op het prijsniveau in de bestaande woningvoorraad kwijt zijn en moeilijk kunnen concurreren met kopers die vermogen hebben uit een verkochte koopwoning. De doelgroepenverordening biedt de mogelijkheid om bij nieuwbouw en transformatie eisen te stellen aan het in stand houden van prijsniveaus voor vrije sector huur en sociale koop (de doelgroepenverordening is geen instrument om te sturen op de bestaande woningvoorraad). Daarnaast biedt de doelgroepenverordening de mogelijkheid om deze woningen te reserveren voor bepaalde doelgroepen. De doelgroepenverordening biedt geen mogelijkheden om te sturen op woningtoewijzing. Het is dus niet mogelijk om lokale woningzoekenden met voorrang te helpen. Wel is het mogelijk vast te leggen dat woningen die onder de doelgroepenverordening vallen bestemd zijn voor huishoudens met een nader vast te stellen maximum inkomen. Het kan een belangrijk instrument zijn om nieuwbouwwoningen voor huishoudens met een laag inkomen of een middeninkomen langdurig betaalbaar te houden binnen de gemeente.

Overweeg het instellen van een doelgroepenverordening bij ontwikkellocaties met sociale koopwoningen en vrije sector huurwoningen. Onderzoek de mogelijkheden van het inzetten van specifieke koopconstructies, zoals Koopgarant of Koopsmarter, om startende kopers te helpen. Zoek daarbij de afstemming met de woningcorporatie. Mogelijk zijn grotere grondgebonden corporatiewoningen interessant om te voorzien in de vraag naar goedkope koopwoningen. De corporatie kan de vrijkomende middelen inzetten om woningen te bouwen waar in de toekomst meer behoefte aan komt. Maak hierover, als dit een strategie is die kan worden ingezet in de gemeente, afspraken met de corporatie. • In de gemeente Gorinchem is sprake van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en in sommige gebieden sprake van verdringing van koopstarters en huishoudens met een middeninkomen. Dat hangt samen met de stijging van de huizenprijzen. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor de kansen van koopstarters, het wordt voor hen lastiger om een koopwoning te kopen omdat de prijzen stijgen en zij niet profiteren van de overwaarde van een koopwoning. In de gemeente Gorinchem wordt een redelijk aandeel van de woningen verkocht aan investeerders, alleen neemt het aandeel niet toe. In de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen is het aandeel verkopen aan investeerders het hoogst.

In de Benedenstad was er in 2020 sprake van dat meer woningen werden verkocht aan investeerders dan aan koopstarters. Verder is in Benedenstad al sprake van een hoog aandeel particuliere huur en een hoge mutatiegraad in deze woningen. In Gildenwijk en Stalkaarsen is de mutatiegraad in particuliere huurwoningen ook hoog, daarnaast is de leefbaarheid volgende Leefbaarometer slechter dan in andere wijken in Gorinchem. De wijken met de meest transacties aan investeerders is het rechtvaardig om opkoopbescherming in te stellen, dit zijn de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

6

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en de gemeente Gorinchem, net als op de meeste andere plekken in Nederland, opgelopen. Het aantal woningzoekenden is groter dan het aanbod. In de koopsector leidt dit tot stijgende prijzen en een teruglopend aanbod, waardoor jonge huishoudens, (koop)starters en huishoudens met een middeninkomen steeds moeilijker woningen kunnen kopen. Ook ondervinden kopers concurrentie van woningzoekenden uit omliggende regio’s. In de sociale huursector betekent het vooral dat de slaagkans van woningzoekenden afneemt en de tijd dat men op zoek is naar een huurwoning oploopt. Daarbij speelt dat kwetsbare groepen die met voorrang een woning nodig hebben steeds vaker een beroep doen op de vrijkomende sociale huurwoningen. De vier gemeenten in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden werken nauw samen op verschillende beleidsthema’s, waaronder het wonen. De regio beschikt op dit moment over een gemeenschappelijke urgentieverordening. Het plan van de gemeenten Gorinchem en Molenlanden is om volgend jaar een nieuwe regionale woonagenda te maken met betrokkenheid van de gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden.

In deze woonagenda zullen onder meer de gewenste omvang en samenstelling van de sociale huurvoorraad, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de gewenste kwantiteit en kwaliteit van de huidige en toekomstige woningvoorraad een plek krijgen. Gezien de toenemende druk op de woningmarkt willen de gemeenten vooruitlopend op de nieuwe regionale woonagenda inzicht in de schaarste binnen de regio, zoals bedoeld in de Huisvestingswet. Is binnen de regio nu en in de toekomst sprake van schaarste en zo ja, op welke plaatsen en voor welke woningen? In de gemeenten Gorinchem en Molenlanden hebben de gemeenteraden gevraagd om opkoopbescherming in te zetten als instrument om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en betaalbare koopwoningen om (koop)starters een betere positie te geven. De onderbouwing van de rechtvaardiging hiervan is onderdeel van de vraagstelling.

1.2 Vraagstelling De volgende onderzoeksvragen staan centraal in het onderzoek: • Breng als input voor de op te stellen regionale woonvisie in beeld of er binnen de regio sprake is van schaarste op de woningmarkt zoals bedoeld in de Huisvestingswet en zo ja, op welke plaatsen en in welke woningmarktsegmenten die schaarste zich voordoet. Breng specifiek de situatie op dit punt in beeld voor de sociale huursector en voor de koopsector. • Breng in beeld of het instellen van opkoopbescherming in Gorinchem, Vijfheerenlanden, HardinxveldGiessendam en Molenlanden gerechtvaardigd is, op welke plaatsen en voor welke woningmarktsegmenten. Betrek daarbij zowel de schaarste aan goedkope en betaalbare koopwoningen als eventuele leefbaarheidsproblemen die voortkomen uit de opkoop van woningen door beleggers. Geef een advies over het inzetten van opkoopbescherming in (delen van) deze gemeenten op basis van een afweging van de voordelen en de mogelijke nadelen van zo’n regeling.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

7

Dit leidt tot de volgende deelvragen: • Is er sprake van schaarste in (deel)segmenten van de woningvoorraad? Hoe verhoudt die schaarste zich tot het beeld bij de regiogemeenten en tot het landelijk beeld? • Als er sprake is van schaarste; heeft deze schaarste een structureel karakter? • Is het reguleren van de woonruimteverdeling met behulp van een huisvestingsverordening geschikt en proportioneel om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste te bestrijden? • Welke instrumenten, anders dan de huisvestingsverordening, kan de gemeente benutten om de schaarste dan wel de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van die schaarste terug te dringen? • In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot onevenwichtige of onrechtvaardige effecten op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen voor woningzoekenden? • In welke gebieden binnen de gemeente leidt het opkopen van woningen door beleggers tot leefbaarheidsproblemen? In het kader van dit onderzoek is het relevant een goed beeld te hebben van het begrip schaarste en hoe dit moet worden geïnterpreteerd in het licht van de Huisvestingswet. In beginsel is sprake van schaarste als er meer vraag is naar woningen dan er woningen beschikbaar komen. Echter, de woningmarkt heeft een zekere druk nodig om goed te functioneren.

Historisch is sprake van een gezonde druk op de woningmarkt bij een woningtekort van zo’n 2%. In de gemeente Gorinchem is het woningtekort minder groot dan deze 2%. In specifieke woningmarktsegmenten kan wel degelijk een grotere vraagdruk worden ervaren. We gaan hier in de rapportage nader op in. Naast schaarste op zich, is het in het licht van de Huisvestingswet relevant of sprake is van onevenwichtige en onrechtmatige effecten van schaarste. Ook hier gaan we in de rapportage nader op in.

1.3 Wijkindeling In samenspraak met de gemeente is een wijkindeling van de gemeente Gorinchem gemaakt op basis van de huidige CBS wijk- en buurtindeling. Op onderstaande kaart staat de wijkindeling weergegeven op kaart.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

8

Figuur 1.1: Wijkindeling gemeente Gorinchem

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

9

2 Schaarste in de sociale huursector In dit hoofdstuk bekijken we of er sprake is van schaarste in de sociale woningvoorraad. Als eerste brengen we de huidige situatie in beeld. Daarbij kijken we naar de kenmerken van de sociale huurvoorraad, de huidige bewoning van de sociale huurvoorraad, de verhuurgegevens en de verhuisbewegingen in de sociale huur. Uit de vorige analyses wordt duidelijk of er sprake is van schaarste aan bepaalde sociale huurwoningen en of er sprake is van verdringing. Vervolgens onderzoeken we of de schaarste een structureel karakter heeft.

2.1 Kenmerken sociale huurvoorraad In de gemeente Gorinchem staan ongeveer 17.000 woningen. Bijna de helft van de woningen is een koopwoning, circa 39% een corporatiewoning en 13% een particuliere huurwoning. Ten opzichte van het regionaal en landelijk gemiddelde kent de gemeente een groot corporatiebezit. In de wijken Gildenwijk, Lingewijk en Haarwijk (West en Oost) staan verhoudingsgewijs de meeste sociale huurwoningen. In de wijk Gildenwijk is ruim 70% van de woningvoorraad een corporatiewoning. In andere delen van Gorinchem staan relatief minder corporatiewoningen. Het gaat dan over de wijken Laag Dalem Zuid en Hoog Dalem. Figuur 2.1: Gemeente Gorinchem. Woningvoorraad naar eigendom, per wijk, 2022 Gildenwijk (+ Schelluinsestraat)

71%

6%

23%

Lingewijk

53%

11%

36%

Haarwijk West

51%

13%

36%

Haarwijk Oost

47%

Laag Dalem I

44%

Bovenstad

41%

Stalkaarsen

31%

Laag Dalem II

29%

Benedenstad

5%

48%

3%

53%

18%

41%

10%

60%

5%

24%

66% 35%

41%

Laag Dalem Oost

14%

4%

82%

Dalem (Wijk 12)

12%

5%

83%

Wijdschild

11%

11%

Hoog Dalem 4%

77%

21%

75%

Laag Dalem Zuid

97%

Gemeente Gorinchem

39% 0%

10%

20%

Corporatiewoning

13% 30%

40%

50%

Particuliere huurwoning

49% 60%

70%

80%

90%

100%

Koop

Bron: WOZ-registraties, gemeente Gorinchem, 2022.

In de gemeente Gorinchem staan circa 6.469 corporatiewoningen, allen van corporatie Poort6. De meeste woningen staan in de wijk Gildenwijk (+ wijk Schelluinsestraat).

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

10

Figuur 2.2: Gemeente Gorinchem. Omvang corporatievoorraad, per wijk, 2022 2.500

2.000

1.930

1.500

1.000

870 710 543

483

500

476

447

397

315 120

87

49

42

0

Bron: VHE-bestand Poort6, 2022.

Op gemeenteniveau bevindt ongeveer de helft van de sociale huurwoningen zich in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (49%). Circa 10% van de sociale huurvoorraad valt in het goedkoopste segment. Figuur 2.3: Gemeente Gorinchem. Corporatievoorraad naar streefhuurprijsklassen, per wijk, 2022 Benedenstad

9%

Bovenstad

12%

69%

Haarwijk Oost

9%

Haarwijk West

12%

Laag Dalem I

46%

18%

10%

32%

57%

8% 50%

18%

Wijk 03 Lingewijk

66%

40%

Wijk 06 Gildenwijk

7%

23%

17%

29%

38%

Wijk 13 Hoog Dalem

5% 48%

12% 14%

67%

33%

6%

90%

10% 0%

7%

66%

Wijk 12 Dalem

Gemeente Gorinchem

8%

66%

24%

9%

11%

30%

49%

Wijk 02 Wijdschild

9%

25% 16%

16%

Laag Dalem Oost

Stalkaarsen

16%

62%

18%

Laag Dalem II

12%

4%

49% 10%

Tot € 442

20%

€ 442 - € 633

30%

13% 40%

50%

€ 633 - € 679

60%

70%

€ 679 - € 763

24% 80%

4% 90%

100%

> € 763

Bron: VHE-bestand Poort6, 2022.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

11

Op gemeentelijke niveau bestaat het overgrote deel van de sociale huurwoningen uit appartementen (67%). Ongeveer 33% is een grondgebonden woning. In de wijken Bovenstad, Haarwijk Oost en Dalem staan relatief de meeste appartementen. Figuur 2.4: Gemeente Gorinchem. Corporatievoorraad naar woningtype, naar wijk, 2022 Benedenstad

61%

39%

Bovenstad

89%

11%

Haarwijk Oost

88%

12%

Haarwijk West

37%

Laag Dalem I

63%

30%

70%

Laag Dalem II

25%

75%

Laag Dalem Oost

21%

79%

Wijk 02 Wijdschild

10%

Wijk 03 Lingewijk

90% 28%

Wijk 06 Gildenwijk

72%

35%

65%

Wijk 12 Dalem

90%

Wijk 13 Hoog Dalem

10%

100%

Stalkaarsen

33%

67%

Gemeente Gorinchem

33%

67%

0%

10%

20%

30%

Appartement

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Grondgebonden woning

Bron: VHE-bestand Poort6, 2022.

2.2 Huidige bewoning De huidige woonsituatie per inkomensgroep geeft een eerste beeld van de druk op de sociale huursector in de gemeente Gorinchem. Eerst kijken we naar de bewoning van de corporatievoorraad. In hoeverre worden deze woningen bewoond door de doelgroep die hier de meeste behoefte aan heeft qua inkomen? Daarbij gaat het met name om de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014. Aan deze doelgroep dient door corporaties jaarlijks tenminste 92,5% van de vrijgekomen sociale huurwoningen te worden toegewezen. Voor de resterende 7,5% van de toewijzingen geldt geen inkomensgrens. Dit percentage mag echter worden verhoogd naar maximaal 15%. Corporaties kunnen deze toewijzingsruimte gebruiken om hogere inkomens (> € 45.014) een huis aan te bieden. Wanneer een huishouden met een midden of hoog inkomen in een sociale huurwoning woont, spreken we van goedkope scheefheid. Een mix van verschillende inkomens in sociale huurwoningen is belangrijk voor onder andere de leefbaarheid in de wijk.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

12

Figuur 2.5: Gemeente Gorinchem. Inkomensklassen naar eigendom woning, 2019 8.000 7.000 6.000 Onbekend

5.000

> € 56257 4.000

€ 45014 - € 56257 € 40765 - € 45014

3.000

Huurtoeslag - € 40765 2.000

< Huurtoeslag

1.000 0 Corporatie huurwoning

Particuliere huurwoning

Koopwoning

Onbekend

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

Op gemeenteniveau zien we dat 77% van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 40.765. De inkomensgroep boven de € 40.765 heeft nog beperkt toegang tot de sociale huursector. Rekenen we deze groep tot de zogenaamde scheefwoners, dan ligt het percentage goedkope scheefheid in de gemeente Gorinchem op 23%. Als alleen de inkomensgroep boven de € 45.014 tot de goedkope scheefwoners wordt gerekend, ligt het scheefheidspercentage in de gemeente op 17%. Landelijk ligt dat percentage iets lager (15%). Een deel van de sociale huur doelgroep woont in een particuliere huurwoning of een koopwoning. De particuliere huursector in de gemeente Gorinchem is relatief klein, ongeveer 13%. Een groot gedeelte daarvan wordt bewoond door inkomensgroepen tot € 40.765 (57%). In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 kleiner, ongeveer 19%. Dat een relatief groot deel van de huishoudens met een laag inkomen in de particuliere voorraad woont, hoeft niet te duiden op een groot knelpunt. Dit kan namelijk samenhangen met een relatief goedkope koopvoorraad (waardoor deze woningen ook betaalbaar zijn voor lage inkomens) of door ouderen die in een koopwoning wonen en door pensionering tot de lage inkomensgroep zijn gaan behoren (maar ondertussen wel vermogen hebben en wellicht een groot deel van de hypotheek hebben afbetaald).

Ook wordt een deel van de particuliere huurvoorraad in Gorinchem verhuurd voor een sociale huur. Daarnaast kan het zijn dat voor de groepen met een laag inkomen de particuliere woningmarkt een alternatief is bij gebrek aan voldoende snel beschikbare sociale huurwoningen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

13

Figuur 2.6: Gemeente Gorinchem. Woonsituatie per inkomensklassen, 2019 100%

8%

90%

8%

80%

9%

8%

31%

70%

4%

3%

49%

6%

48% 69%

60%

12%

50% 40%

4%

Onbekend 86%

8%

Koopwoning 9%

74%

30% 49%

20%

Particuliere huurwoning Corporatie huurwoning

39%

10%

9% 18%

4% 7%

€ 45014 - € 56257

> € 56257

0% < Huurtoeslag - € 40765 - € Huurtoeslag € 40765 45014

38%

Totaal

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

Waar we hiervoor keken naar de bewoning van de woningvoorraad (wie woont er in welk deel van de woningvoorraad?), kijken we hierboven naar de woonsituatie van onder andere de corporatiedoelgroep (waar wonen de huishoudens die op basis van hun inkomen (< € 40.765) tot de primaire doelgroep van de corporaties behoren?). Het valt op dat deze doelgroep met een inkomen van de huurtoeslaggrens tot € 40.765 relatief vaak in de particuliere woningvoorraad woont.

2.3 Verhuurresultaten sociale huursector De huidige woonsituatie per inkomensgroep geeft een eerste indruk van de druk op de sociale huur. Maar wat een nog duidelijker beeld geeft, zijn de feitelijke verhuurresultaten over de afgelopen jaren. Komen er voldoende huurwoningen vrij uit de bestaande voorraad? Hoeveel mensen reageren op dit aanbod? En vooral: in hoeverre zijn woningzoekenden afkomstig uit de eigen gemeente of daarbuiten?

Mutatiegegevens Onderstaande figuren gaan over de mutatiegraad1 van de corporatiewoningen in de regio AlblasserwaardVijfheerenlanden en over de wijken in Gorinchem. De mutatiegraad geeft aan welk percentage van de totale sociale huurvoorraad van huurder wisselt (en dus weer beschikbaar komt). Doorgaans geldt: hoe lager de mutatiegraad hoe krapper de woningmarkt. Een lage mutatiegraad geeft dus aan dat men minder makkelijk een woning vindt. We vergelijken de mutatiegraad in Gorinchem met die van andere gemeenten in de regio.

1 Het aantal toewijzingen in een bepaald gebied gedeeld door het aantal corporatiewoningen in hetzelfde gebied.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

14

Figuur 2.7: Mutatiegraad per gemeente, 2021

Gorinchem

6%

Hardinxveld-Giessendam

7%

Molenlanden

6%

Vijfheerenlanden

6%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

Bron: Woongaard, 2022.

De mutatiegraad voor de gemeente Gorinchem is vergelijkbaar met die van de regiogemeenten. De mutatiegraden liggen ongeveer op 6%. Binnen de gemeente Gorinchem ligt de mutatiegraad bij appartementen aanmerkelijk hoger dan bij grondgebonden woningen. Dit is een gebruikelijk beeld, dat we ook zien in de regiogemeenten. Dit deel van de voorraad is aantrekkelijk voor jonge mensen die snel een woning zoeken en ook weer snel doorverhuizen. Figuur 2.8: Mutatiegraad naar woningtype per gemeente, 2021

7%

Gorinchem

3% 10%

Hardinxveld-Giessendam

4% 11%

Molenlanden

5% 7%

Vijfheerenlanden

5% 0%

2%

4%

6%

Appartementen

GGB

8%

10%

12%

Bron: Woongaard, 2022.

Daarnaast verschilt de mutatiegraad ook per wijk. In de meeste wijken in Gorinchem ligt de mutatiegraad tussen de 3 en 6%. In Stalkaarsen ligt de mutatiegraad boven het gemeentelijk gemiddelde. In 2021 was de mutatiegraad 14%. Het ging toen om 67 mutaties in dat jaar.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

15

Figuur 2.9: Gemeente Gorinchem. Mutatiegraad per wijk*, 2021 16%

14%

14% 12% 10% 8%

6%

6%

6% 5% 3%

4%

4% 3%

5%

4%

2% 0% Binnenstad

Dalem Gildenwijk Haarwijk (Wijk 12)

Hoog Dalem

Laag Dalem Lingewijk Stalkaarsen Wijdschild

* Binnenstad = Benedenstad en Bovenstad, Gildenwijk = + Schelluinsestraat, Haarwijk = Oost en West, Laag Dalem = I, II, Oost en Zuid. Bron: Woongaard, 2022.

Aantal reacties per woning Het gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van een bepaald woningtype in een wijk. Hoe hoger het gemiddeld aantal reacties, hoe groter het aantal geïnteresseerden voor een corporatiewoning in een bepaalde gemeente of wijk. Voor de gemeente Gorinchem geldt dat in 2021 er gemiddeld 90 reacties2 per aangeboden corporatiewoning binnenkwamen. In vergelijking met de regio zit de gemeente Gorinchem ongeveer op het gemiddelde.

2

In het woonruimteverdeelsysteem kan een woningzoekende zo vaak reageren als men wil. Dit betekent dat men in de praktijk ook op meerdere woningen tegelijk reageert. Het aantal reacties is daarom niet één op één door te vertalen naar het aantal benodigde woningen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

16

Figuur 2.10: Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning per gemeente, 2021 140 120 120 100 80

104

99

90

85 63

123

69

85

85

68 52

60

56

35

40 22 20 0

Bron: Woongaard, 2022.

In de gemeente Gorinchem komen op aangeboden appartementen gemiddeld meer reacties binnen dan op grondgebonden woningen. Figuur 2.11: Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar woningtype per gemeente

92

Gorinchem

81 54

Hardinxveld-Giessendam

96 38

Molenlanden

85 112

Vijfheerenlanden

98 0

20

40

60

Appartementen

GGB

80

100

120

Bron: Woongaard, 2022.

Per wijk zien we grote verschillen. Het gemiddeld aantal reacties ligt in de wijken Binnenstad, Gildenwijk, Schelluinestraat, Haarwijk, Lingewijk en Stalkaarsen hoger dan in de andere wijken. Het hoogst gemiddeld aantal reacties is er op appartementen in de wijk Haarwijk.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

17

Figuur 2.12: Gemeente Gorinchem. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar woningtype per wijk*, 2021 160 140 120 100 80 60 40 20 0

148 107

119 95

126

119

108

85

85

79 50

58 64

65

53

22

Appartementen

GGB

* Gildenwijk en Schelluinsestraat kunnen niet samengevoegd worden. Bron: Woongaard, 2022.

In de gemeente Gorinchem komen op aangeboden woningen met een huurprijs tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens de meeste reacties binnen. Op aangeboden woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens komen de minste reacties binnen. Figuur 2.13: Gemeente Gorinchem. Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning naar prijsklassen, 2021 Tot kwaliteitskortingsgrens

88

Tot lage aftoppingsgrens

50

Tot hoge aftoppingsgrens

121

Tot liberalisatiegrens

58

Boven liberalisatiegrens

27 0

20

40

60

80

100

120

140

Bron: Woongaard, 2022.

Herkomst reactie op vrijkomende woningen De herkomst van de reacties op vrijkomende corporatiewoningen geeft een beeld van de concurrentiepositie van lokale woningzoekenden. In de gemeente Gorinchem komen de meeste reacties van inwoners vanuit Gorinchem zelf (40%). Van de regiogemeenten komen de meeste reacties vanuit Vijfheerenlanden en Molenlanden. Zo’n 60% van de reacties komt uit de regio AlblasserdamVijfheerenlanden.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

18

Tabel 2.1: Gemeente Gorinchem. Herkomst reacties op vrijkomende woningen 2019 - 2022* Herkomst Aantal Gorinchem 36.102 Vijfheerenlanden 6.948 Molenlanden 6.350 Altena 5.784 West Betuwe 4.291 Hardinxveld-Giessendam 3.489 Overig Zuid-Holland 6.127 Overig Nederland 20.898 Totaal 89.989 * Tot maart 2022. Bron: Woongaard, 2022.

Percentage 40% 8% 7% 6% 5% 4% 7% 23% 100%

Over de jaren zien we weinig verschuiving in de herkomst van de reacties. De afgelopen drie jaar is het aandeel reacties uit de eigen gemeente gelijk gebleven (40%). Bij de aandelen uit andere gemeenten zien we ook geen grote verschuivingen. In de periode 2019 - 2021 is het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning flink gestegen. In 2019 waren er in totaal 22.585 reacties op een vrijkomende corporatiewoningen in Gorinchem, gemiddeld 64 reacties per toewijzing. In 2021 is dit gestegen naar 31.717 reacties, gemiddeld 83 reacties per toewijzing. Dit is een stijging van circa 30%. Gemeenten in de categorie overig Nederland zijn voornamelijk omliggende gemeenten en de vier grote gemeenten in Nederland. Tabel 2.2: Gemeente Gorinchem. Herkomst reacties op vrijkomende woningen per jaar Herkomst 2019 2020 Abs. % Abs. % Gorinchem 9.125 40% 10.277 40% Vijfheerenlanden 1.544 7% 2.224 9% Molenlanden 1.535 7% 1.860 7% Altena 1.487 7% 1.505 6% West Betuwe 1.406 6% 1.080 4% Hardinxveld-Giessendam 683 3% 983 4% Overig Zuid-Holland 1.380 6% 1.760 7% Overig Nederland 5.425 24% 6.032 23% Totaal 22.585 100% 25.721 100% Aantal toewijzingen Gemiddeld aantal reacties

354 64

386 67

2021 Abs. 12.654 2.433 2.144 2.191 1.342 1.350 2.182 7.421 31.717

% 40% 8% 7% 7% 4% 4% 7% 23% 100%

382 83

Bron: Woongaard, 2022.

Gemiddelde inschrijftijd en actieve zoektijd Het vrijkomende woningaanbod, het aantal reacties op vrijkomende woningen en het aantal actief woningzoekenden bepalen voor een belangrijk deel hoe lang men moet zoeken voordat men een sociale huurwoning krijgt toegewezen. Er is een verschil tussen de inschrijftijd van een woningzoekende en de actieve zoektijd. De actieve zoektijd geeft de periode aan tussen de eerste reactie op een vrijkomende woning en het moment dat men een woning krijgt toegewezen. Inschrijftijd is de tijd tussen het moment van inschrijven en het daadwerkelijk vinden van een huis. Bij het grootste gedeelte van het aanbod wordt de woning als eerste aangeboden aan degene met de langste inschrijftijd.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

19

De gemiddelde inschrijftijd lag in de gemeente Gorinchem in 2021 op 4,9 jaar. Dit is vergelijkbaar met regiogemeenten: de gemiddelde inschrijftijd in Hardinxveld-Giessendam, Molenlanden en Vijfheerenlanden was respectievelijk 4,3, 4,8 en 4,6 jaren. Andere gemeenten die onder Woongaard vallen hebben een hogere gemiddelde inschrijftijd dan de gemeente Gorinchem. De gemiddelde inschrijftijd is in Gorinchem ten opzichte van 2019 toegenomen met een half jaar, dat is een toename van 10%. In andere gemeenten zien we in dezelfde periode een grotere stijging van de gemiddelde inschrijftijd.

Figuur 2.14: Gemiddelde inschrijftijd in jaren per gemeente (aanbod- en lotingmodel) 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0

2019

2020

2021

Bron: Woongaard, 2022.

In de gemeente Gorinchem is de gemiddelde inschrijftijd voor grondgebonden woningen de afgelopen jaren flink gestegen. In 2021 was de gemiddelde inschrijftijd voor een grondgebonden woning 8,2 jaar, ten opzichte van 2019 is dit een stijging van 35%. De gemiddelde inschrijftijd voor appartementen in Gorinchem is de afgelopen jaren stabiel gebleven.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

20

Figuur 2.15. Gemiddelde inschrijftijd in jaren per woningtype (aanbod- en lotingmodel) 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 App.

GGB

Gorinchem

App.

GGB

App.

Hardinxveld-Giessendam 2019

2020

GGB

Molenlanden

App.

GGB

Vijfheerenlanden

2021

Bron: Woongaard, 2022.

De gemiddelde inschrijftijd verschilt per wijk in Gorinchem. In sommige wijken komen woningzoekenden sneller aan een woning. In 2021 was de inschrijftijd in Dalem, Laag Dalem Oost gemiddeld het langst, terwijl men in Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen minder lang op zoek was naar een corporatiewoning. In de kleine kernen speelt hierbij op jaarbasis, door de kleine aantallen, toeval ook een rol. De ontwikkeling van de gemiddelde inschrijftijd per wijk verschilt ook per wijk. In de wijken Benedenstad, Bovenstad, Haarwijk West en Lingewijk is de gemiddelde inschrijftijd afgelopen jaren gestegen. In Gildenwijk is de gemiddelde inschrijftijd afgenomen met 13%. Tabel 2.3: Gemeente Gorinchem. Gemiddelde inschrijftijd in jaren per wijk (aanbod- en lotingmodel) Wijk 2019 2020 Benedenstad 3,2 3,4 Bovenstad 4,6 5,0 Dalem 13,1 0,0 Gildenwijk 4,5 4,7 Schelluinsestraat 4,4 4,7 Haarwijk Oost 5,3 4,7 Haarwijk West 3,2 5,3 Hoog Dalem 0,0 13,2 Laag Dalem I 6,2 7,7 Laag Dalem II 5,3 10,1 Laag Dalem Oost 7,0 7,1 Laag Dalem Zuid 0,0 5,9 Lingewijk 5,2 6,6 Stalkaarsen 3,7 2,2 Wijdschild 5,7 0,0 Bron: Woongaard, 2022.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

2021 3,9 5,8 19,7 3,9 4,1 4,9 5,8 6,9 6,6 8,8 9,2 0,0 6,3 3,7 4,3

21

De gemiddelde inschrijftijd geeft een redelijke indicatie van de vraagdruk in de sociale huur. Maar er kunnen ook gedragsoorzaken zijn. De tijd dat men ingeschreven staat alvorens men een sociale huurwoning krijgt toegewezen, hangt namelijk ook af van de intentie waarmee men zich inschrijft voor een huurwoning (preventief? Houdt men meerdere opties open? Acute noodzaak?) en hoe actief men reageert op vrijkomende woningen (reageert men op veel aangeboden woningen of is men kritisch en heeft men veel specifieke woonwensen?). Daarom is het belangrijk om vooral te kijken naar de gemiddelde actieve zoektijd. De gemiddelde actieve zoektijd lag in de gemeente Gorinchem in 2021 op 1,4 jaar. Dit is vergelijkbaar met de regio gemeenten Hardinxveld-Giessendam en Molenlanden. De gemiddelde actieve zoektijd lag daar respectievelijk op 1,4 en 1,5 jaar. De actieve zoektijd in de gemeente Vijfheerenlanden ligt hoger dan de regiogemeenten, 1,8 jaar. De gemiddelde actieve zoektijd is in Gorinchem ten opzichte van 2019 toegenomen met 21% (van 1,1 naar 1,4 jaar). Dit is lager dan in de regiogemeenten. Figuur 2.16: Gemiddelde zoektijd in jaren per gemeente (aanbod- en lotingmodel) 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0

2019

2020

2021

Bron: Woongaard, 2022.

De gemiddelde zoektijd verschilt per wijk. In sommige wijken ligt de gemiddelde actieve zoektijd ver onder het gemeentelijk gemiddelde. In andere wijken moeten woningzoekenden langer wachten op een sociale huurwoning. In kleine wijken speelt hierbij op jaarbasis, door de kleine aantallen, toeval ook een rol.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

22

Tabel 2.4: Gemeente Gorinchem. Gemiddelde zoektijd in jaren per wijk (aanbod- en lotingmodel) Wijk 2019 2020 Benedenstad 0,7 0,9 Bovenstad 1,0 1,3 Dalem 0,0 0,0 Gildenwijk 1,1 1,2 Schelluinsestraat 2,1 3,3 Haarwijk Oost 2,4 1,9 Haarwijk West 1,6 1,7 Hoog Dalem 0,0 0,8 Laag Dalem I 1,6 1,0 Laag Dalem II 1,1 0,6 Laag Dalem Oost 0,3 1,5 Laag Dalem Zuid 0,0 0,5 Lingewijk 1,1 1,7 Stalkaarsen 0,8 0,7 Wijdschild 3,2 0,0 Bron: Woongaard, 2022.

2021 1,2 1,6 2,6 1,2 0,8 2,0 2,5 0,0 1,3 1,5 0,1 0,0 1,3 1,0 4,0

Slaagkans De slaagkans geeft aan hoe groot de kans jaarlijks is dat een actief woningzoekende ook daadwerkelijk een woning krijgt toegewezen. Deze slaagkans wordt berekend door het aantal toewijzingen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Helaas zijn er geen gegevens bekend op gemeenteniveau en over meerdere jaren. De slaagkansen op Woongaardniveau zijn uitgesplitst naar leeftijd, huishoudenstype en inkomen. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt de slaagkans op een corporatiewoning ook toe. Mensen van 55 jaar en ouder hebben significant meer kans op een corporatiewoning dan de jongere leeftijdsklassen. Figuur 2.17: Slaagkansen per leeftijdsgroep (gebied Woongaard, 2021) 35%

32%

30%

28%

25% 20% 15% 10%

11%

11%

23 tm 34 jaar

35 tm 44 jaar

12%

8%

5% 0% < 23 jaar

45 tm 54 jaar

55 tm 64 jaar

65 jaar en ouder

Bron: Woongaard, 2022.

Bij de uitsplitsing van de slaagkans naar huishoudens zien we niet veel verschil tussen de groepen. Paren hebben de grootste kans op een corporatiewoning (16%). De kleinste kans is voor gezinnen met 1 kind, de slaagkans ligt iets lager, op 11%.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

23

Figuur 2.18: Slaagkansen per huishoudenstype (gebied Woongaard, 2021) 18%

16%

16% 14%

14%

13% 11%

12%

12%

10% 8% 6% 4% 2% 0% Alleenstaand

Paren

Eenoudergezin

Gezin (1 kind)

Gezin (meerdere kinderen)

Bron: Woongaard, 2022.

Bij de uitsplitsing naar inkomen zien we grotere verschillen. Over het algemeen geldt: hoe hoger het inkomen, hoe kleiner de kans op een corporatiewoning. Uitzondering zijn hoge inkomens. Zij hebben een iets grotere slaagkans dan hoge middeninkomens. Figuur 2.19: Slaagkansen per inkomensklassen (gebied Woongaard, 2021) 16%

15%

14% 12%

11% 10%

10% 8%

7%

6%

5%

4% 2% 0% Primaire doelgroep

Secundaire doelgroep

Lage middeninkomens

Hoge middeninkomens

Hogere inkomens

Bron: Woongaard, 2022.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

24

Urgente doelgroepen/bijzondere doelgroepen Aandacht voor spoedzoekers Naast reguliere woningzoekenden heeft de sociale huursector te maken met spoedzoekers; mensen die door een ‘life changing event’ (echtscheiding, plotseling verlies van inkomen, etc.) acuut behoefte hebben aan een sociale huurwoning. De vraag is of er ook met toenemende vraagdruk voldoende huisvesting voor deze doelgroep is. Bij het zoeken naar oplossingen voor deze opgave dient niet alleen naar het opstellen van een huisvestingsverordening te worden gekeken, maar vooral ook naar andere maatregelen, zoals: het bieden van tijdelijke woonruimte/contracten, aanpassen van de urgentieregeling, labelling van woningen voor bepaalde doelgroepen, het aanbieden van woningen via loting.

Verhuisbewegingen sociale huursector De herkomst van de reacties op vrijkomende corporatiewoningen geeft een goed beeld van de concurrentiepositie van lokale woningzoekenden. Een nog beter beeld over de concurrentiepositie van de lokale woningzoekenden is de herkomst van nieuwe huurders. In de gemeente Gorinchem komen de meeste nieuwe huurders in de periode 2019 - 2022 uit Gorinchem zelf (62%). Van de regiogemeenten komen de meeste nieuwe huurders uit Vijfheerenlanden en Molenlanden. Verder valt op dat veel nieuwe huurders komen uit gemeenten buiten de provincie Zuid-Holland komen. Tabel 2.5: Gemeente Gorinchem. Aantal toewijzingen sociale huur naar herkomst nieuwe huurder 2019 - 2022* Herkomst Aantal Percentage Gorinchem 702 62% Molenlanden 53 5% Vijfheerenlanden 43 4% Altena 36 3% West Betuwe 33 3% Hardinxveld-Giessendam 17 2% Overig Zuid-Holland 57 5% Overig Nederland 192 17% Totaal 1.133 100% * Tot maart 2022. Bron: Woongaard, 2022.

Over de jaren zien we weinig verschuivingen van de herkomst van nieuwe huurders. De afgelopen drie jaar ligt de herkomst uit de gemeente Gorinchem ongeveer op 60%. Tabel 2.6: Gemeente Gorinchem. Aantal toewijzingen sociale huur naar herkomst nieuwe huurder per jaar Herkomst 2019 2020 2021 Abs. % Abs. % Abs. Gorinchem 225 64% 229 59% 239 Molenlanden 19 5% 20 5% 14 Vijfheerenlanden 17 5% 13 3% 13 Altena 2 1% 21 5% 12 West Betuwe 12 3% 10 3% 10 Hardinxveld-Giessendam 9 3% 4 1% 4 Overig Zuid-Holland 14 4% 27 7% 16 Overig Nederland 56 16% 62 16% 74 Totaal 354 100% 386 100% 382 Bron: Woongaard, 2022.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

% 63% 4% 3% 3% 3% 1% 4% 19% 100%

25

In onderstaand figuur staan de huidige woningen van binnenverhuizers3, vestigers4 en vertrekkers5. Een nieuwe woning van binnenverhuizers is in vergelijking met vestigers en vertrekkers vaker een corporatiewoning. Vestigers (nieuwe inwoners van de gemeente Gorinchem vanuit andere gemeenten) komen relatief vaker in een particuliere huurwoning of een koopwoning. Verder zien we dat vertrekkers uit de gemeente vaak verhuizen naar een koopwoning in een andere gemeente. Figuur 2.20: Huidige woning binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers naar huur en koop, 2010 - 2020 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Corporatie ggb

Corporatie app Binnenverhuizers

Part. huur ggb Vestigers

Part. huur app

Koop

Vertrekkers

Bron: CBS Microdata, 2022.

2.4 Toekomstige behoefte De vraag is of de huidige druk een structureel karakter kent. Daarvoor brengen we de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in beeld. De behoefte aan sociale huurwoningen wordt deels bepaald door de woonwensen van huishoudens. Maar ministens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Voornamelijk de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Corporaties dienen namelijk 92,5% van de jaarlijkse vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroepen toe te wijzen. Daarom kijken we voor de toekomstige behoefte met name naar de huidige woonsituatie per inkomensgroep, de demografische trends en de verwachte koopkrachtontwikkeling.

Huidige woonsituatie per inkomensgroep als vertrekpunt Met betrekking tot de huidige woonsituatie per inkomensgroep zagen we reeds in paragraaf 2.2 dat het aandeel goedkope scheefwoners in de sociale huurvoorraad hoger is dan het landelijk gemiddelde. Daar staat tegenover dat een deel van de corporatiedoelgroep in een koop- of particuliere huurwoning woont in de gemeente Gorinchem. Voor de komende tien jaar gaan we ervan uit dat de woonsituatie per inkomensgroep voor het grootste deel gelijk blijft aan de huidige verhoudingen. Wel is de verwachting dat de groep ouderen die vanuit een

3 Verhuizers binnen de gemeente Gorinchem. 4 Verhuizers naar Gorinchem vanuit een andere gemeente. 5 Verhuizers uit Gorinchem naar een andere gemeente.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

26

koopwoning de overstap maakt naar een sociale huurwoning verder afneemt. Deze trend heeft zich al enkele jaren geleden ingezet en zal zich naar verwachting de komende jaren voortzetten. Een reden hiervoor is een nieuwe generatie ouderen waarbij eigen woningbezit meer gemeengoed is dan bij vorige generaties. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid van ouderen de afgelopen jaren afgenomen. Er zijn signalen die er op duiden dat ouderen de komende jaren meer gaan verhuizen. Maar in dat geval opteren veel van hen die al een koopwoning bezitten eerder voor een koop- dan voor een huurwoning.

Verwachte koopkrachtontwikkeling De omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) dat een sociale huurwoning wenst, is de belangrijkste indicator voor de toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze groep is afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling de komende jaren. We rekenen hiervoor met drie scenario’s: • Een scenario uitgaande van een stagnerende economie. Hierdoor neemt de koopkracht niet toe (0% groei). Dit scenario is mede ingegeven door de coronacrisis en stijgende inflatie, waarbij rekening wordt gehouden met een economische recessie. Naast de effecten van de hoge inflatie, hebben de gestegen prijzen voor energie momenteel een grote impact op de koopkracht van veel huishoudens. Er zijn vanuit de Rijksoverheid diverse maatregelen in voorbereiding om deze impact te verzachten. Het effect hiervan is op dit moment nog niet goed te ramen. • Een scenario uitgaande van een beperkte koopkrachtstijging (0,4% per jaar). Dat wordt door het CPB aangehouden als het langjarige gemiddelde. • Een scenario met een sterke koopkrachtstijging (0,8% per jaar). Dit scenario was in de jaren na de economische crisis de realiteit, maar lijkt, gelet op de actuele ontwikkeling, minder waarschijnlijk voor de komende jaren.

Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling als bij een hoge koopkrachtontwikkeling sprake zal zijn van groei van de doelgroep in de periode 2021 - 2030. In die periode neemt het aantal huishoudens dat behoort tot de corporatiedoelgroep toe met een bandbreedte van 505 tot 755 huishoudens. Verder valt op dat de stijging van de corporatiedoelgroep harder stijgt dan de midden en hogere inkomens. Dit wordt verklaard door de sterke vergrijzing in de gemeente Gorinchem. Relatief veel ouderen behoren tot de doelgroep van de corporatie. De groei van het aantal ouderen met een laag inkomen lijkt op basis van de huidige demografische trends groter te zijn dan de groei van jongere huishoudens met een midden of hoog inkomen. Veel oudere huishoudens hebben wel vermogen in de vorm van een koopwoning. Tabel 2.7. Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling doelgroepen bij verschillende koopkrachtontwikkelingen, 2021 - 2030 2021 2030 2021 - 2030 Laag Midden Hoog Laag Midden Hoog (0,0%) (0,4%) (1,0%) (0,0%) (0,4%) (1,0%) Huurtoeslaggroep 4.140 4.530 4.445 4.410 +390 +305 +270 HT - € 40.765 3.790 4.105 4.030 3.975 +315 +240 +185 € 40.765 - € 45.014 910 960 955 960 +50 +45 +50 Vanaf € 45.014 7.830 7.680 7.850 7.935 -150 +20 +105 Totaal 16.670 17.280 17.280 17.280 +610 +610 +610 Bron: Prognose provincie Zuid-Holland 2019, Lokale Monitor Wonen 2019, bewerking Companen.

Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de koopkrachtontwikkeling op de omvang van de verschillende

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

27

inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad (6.541 woningen, inclusief de woningen van landelijk werkzame corporaties), de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 40.765 (eenpersoonshuishoudens) of € 45.014 (meerpersoonshuishoudens) op basis van de drie koopkrachtscenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 40.765 of € 45.014 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 763 woont. Daarnaast houden we er ook rekening mee dat een deel van de corporatiedoelgroep niet in een corporatiewoning woont, maar in een koop- of particuliere huurwoning. Figuur 2.21. Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling aanvullende vraag naar woningen in de kernvoorraad bij verschillende koopkrachtscenario’s, 2021 - 2030 250 215

215

200

150 125 100 60 50 0 0 Ontwikkeling doelgroep

Inloop woningtekort Benodigde toevoeging Benodigde toevoeging Benodigde toevoeging laag scenario basis scenario hoog scenario

Bron: Prognose provincie Zuid-Holland 2019, WOZ Gorinchem 2022, Lokale Monitor Wonen 2019, bewerking Companen.

Wij ramen de groei van de doelgroep die in een sociale huurwoning woont tot 2030 op 215 huishoudens. Zij zijn voornamelijk op zoek naar levensloopgeschikte appartementen. Op de markt van grondgebonden sociale huurwoningen ontstaat ontspanning. Hierin zit het generatie-effect verwerkt: met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie neemt het eigen woningbezit onder ouderen toe. Deze ouderen hebben vaker dan de generatie ervoor een goed pensioen en vermogen in een eigen woning. Zij hebben daarmee de mogelijkheid om bij verhuizing opnieuw een woning te kopen of te kiezen voor een huurwoning in de vrije sector. Dit betekent dat de behoefte van ouderen aan sociale huurwoningen niet zondermeer trendmatig kan worden doorgetrokken. Op dit moment is er geen woningtekort in de woningmarktregio waarin Gorinchem is gelegen (bron: ABF Research). We rekenen daarom ook niet met het inlopen van een woningtekort. De druk op de sociale huursector is niet hoger dan in omliggende gemeenten. Daarbij moet worden aangetekend dat Gorinchem een grote sociale huursector heeft. Bij het uitblijven van economische groei en een koopkrachtontwikkeling van 0% per jaar, is de aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen 215 in de periode tot 2030. Als de koopkrachtontwikkeling positiever is, zal de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen lager zijn. De doelgroep is dan kleiner. Bij

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

28

een koopkrachtontwikkeling van 0,4% (langjarige trend volgens berekeningen van het CPB) per jaar komt de extra behoefte uit op 125 woningen. Bij een optimistisch scenario van 0,8% koopkrachtgroei per jaar zijn 60 extra woningen nodig in de sociale huur. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd. Er zijn signalen dat de taakstelling voor de huisvesting van statushouders volgend jaar aanmerkelijk hoger zal zijn dan dit jaar. In de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister De Jonge wordt er op gestuurd dat de omvang van de sociale huurvoorraad in een gemeente 30% van de totale voorraad bedraagt. In Gorinchem bedraagt het aandeel corporatiewoningen in de voorraad bijna 40%, een van de hoogste aandelen in de provincie. De hier berekende benodigde toevoegingen in de kernvoorraad komen voort uit de behoefteontwikkeling in Gorinchem.

Vanuit het oogpunt van fair-share, zoals verwoord in de Nationale Woon- en Bouwagenda, doet Gorinchem op dit punt meer dan voldoende.

2.5 Samenvattende conclusies Kenmerken sociale huurvoorraad • In de gemeente Gorinchem staan bijna 6.500 corporatiewoningen. Het merendeel van de corporatievoorraad bestaat uit appartementen. • In de wijken Gildenwijk, Lingewijk, Haarwijk West en Oost staan relatief de meeste corporatiewoningen. • In de wijken Gildenwijk, Haarwijk West en Boven staan relatief de meeste goedkoopste corporatiewoningen (huur tot € 442).

Huidige bewoning • Het aandeel goedkope scheefheid is in de gemeente Gorinchem hoger dan het landelijk gemiddelde (respectievelijk 17% en 15%). • In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 ongeveer 19%.

Verhuurgegevens • De mutatiecijfers en het gemiddeld aantal reacties per woning is vergelijkbaar met de regiogemeenten. • In de periode 2019 - 2021 is het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning flink gestegen. In 2019 waren er gemiddeld 64 reacties op een vrijkomende corporatiewoning in Gorinchem. In 2021 is dit gestegen naar gemiddeld 83 reacties, dit is een stijging van circa 30%. • De meeste reacties in de periode 2019 - 2021 op vrijkomende corporatiewoningen komen uit Gorinchem zelf (40%). De afgelopen jaren is het aandeel reacties uit de eigen gemeente gelijk gebleven. • De gemiddelde inschrijftijd en actieve zoekduur is de afgelopen jaren licht gestegen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

29

• De huidige vraagdruk is in de gemeente Gorinchem niet bovengemiddeld hoog als we dat vergelijken met de andere gemeenten in de regio en binnen Woongaard. • De meeste nieuwe huurders komen uit Gorinchem zelf (62%). De afgelopen jaren is dit aandeel ongeveer gelijk gebleven.

Toekomstige behoefte • Uitgaande van een koopkrachtstijging van 0% zou de behoefte aan sociale huur in de gemeente Gorinchem met 215 woningen toenemen in de periode 2021 - 2030. Als deze woningen niet worden toegevoegd, neemt de druk op de kernvoorraad verder toe. De druk op de sociale huursector neemt toe, maar is niet bovengemiddeld in de regio. Via lokaal maatwerk in een huisvestingsverordening kan maximaal 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio en maximaal de helft daarvan (25%) aan lokale woningzoekenden. Omdat deze aandelen nu hoger liggen dan met een huisvestingsverordening geregeld kan worden, is het niet zinvol om met een huisvestingsverordening te sturen op voorrang voor woningzoekenden met lokale binding. Daarnaast is het met een huisvestingsverordening mogelijk een urgentieregeling in te stellen om nader te bepalen doelgroepen met voorrang sociale huurwoningen te kunnen toewijzen. Dat betreft op grond van de Huisvestingswet in elk geval mantelzorgers- en ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen moeten wonen. Daar wordt waarschijnlijk de mogelijkheid aan toegevoegd om mensen in cruciale beroepsgroepen voorrang te geven. Deze mogelijkheid staat los van het lokale maatwerk.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

30

3 Schaarste in de koopsector In dit hoofdstuk bekijken we of er sprake is van schaarste in de koopvoorraad. Als eerste brengen we de huidige situatie in beeld. Daarbij kijken we naar de kenmerken van de koopvoorraad, de marktdruk en de verhuisbewegingen. Uit de vorige analyses wordt duidelijk of er sprake is van schaarste aan bepaalde typen koopwoningen en of er sprake is van verdringing. Vervolgens onderzoeken we of de schaarste een structureel karakter heeft. In onderstaande tabel staan de prijscategorieën die we aan houden in dit hoofdstuk. Tabel 3.1: Afbakening prijscategorieën gemeente Gorinchem Prijscategorie Sociaal Tot € 225.000 Betaalbaar € 225.000 - € 355.000 Middelduur € 355.000 - € 420.000 Duur > € 420.000 Bron: WOZ-registratie gemeente.

3.1 Kenmerken van de koopvoorraad In de gemeente Gorinchem staan circa 8.280 koopwoningen. Dit is bijna de helft van de totale woningvoorraad. Per wijk in Gorinchem verschilt het aandeel koopwoningen flink. In de wijken Laag Dalem Zuid, Dalem (Wijk 12) en Laag Dalem Oost staan relatief de meeste koopwoningen. In andere wijken staan juist relatief weinig koopwoningen. Het gaat hierbij vooral over de wijken Gildenwijk, Haarwijk West en Lingewijk.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

31

Figuur 3.1: Gemeente Gorinchem. Woningvoorraad naar eigendom, per wijk, 2022 Laag Dalem Zuid

97%

3%

Dalem (Wijk 12)

83%

12%

5%

Laag Dalem Oost

82%

14%

4%

Wijdschild

77%

Hoog Dalem

75%

Laag Dalem II

11% 4%

66%

Stalkaarsen

29%

60%

Laag Dalem I

31%

53%

Haarwijk Oost

41%

Benedenstad

41%

Lingewijk

35% 53%

11%

51%

13%

71%

Gemeente Gorinchem

49%

Koop

10%

5% 18%

24%

23%

0%

3%

47%

36%

Gildenwijk (+ Schelluinsestraat)

10%

41%

36%

Haarwijk West

5%

44%

48%

Bovenstad

11% 21%

20%

30%

Corporatiewoning

6% 39%

40%

50%

60%

70%

13% 80%

90%

100%

Particuliere huurwoning

Bron: WOZ-registratie gemeente Gorinchem, 2022.

In onderstaand figuur is de koopwoningvoorraad uitgesplitst naar prijsklassen. De wijken met een laag aandeel koopwoningen zijn ook de wijken met relatief veel woningen met een lage WOZ-waarde. In de wijken Laag Dalem Zuid en Hoog Dalem staan relatief de meeste woningen met de hoogste WOZ-waarde.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

32

Figuur 3.2: Gemeente Gorinchem. Koopwoningvoorraad naar prijsklassen Benedenstad

21%

Bovenstad

44%

13%

15%

41%

Dalem (Wijk 12)

12%

34%

61%

Gildenwijk (+ Schelluinsestraat)

19%

53%

Haarwijk Oost

20% 20%

38%

15%

4% 5%

59%

Haarwijk West

22%

29%

Hoog Dalem

20%

33%

Laag Dalem I

16% 25% 47%

75%

Laag Dalem II

7%

63%

Laag Dalem Oost

9% 23%

16%

71%

Laag Dalem Zuid

16% 20%

17%

12%

11%

16%

100%

Lingewijk

12%

Stalkaarsen

61% 34%

51%

Wijdschild

7%

74%

Gemeente Gorinchem

14% 0%

10%

Sociaal

17%

50% 20%

30%

Betaalbaar

40%

15% 50%

60%

Middelduur

Duur

70%

8% 9%

21% 80%

90%

100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Gorinchem (2022).

De samenstelling naar prijsklassen hangt grotendeels samen met de aanwezigheid van de verschillende woningtypen in de wijken. In de wijken waar vooral veel woningen staan met hogere WOZ-waarden, staan veel vrijstaande woningen en 2-1-kapwoningen. In de wijken met relatief veel betaalbare woningen, staan juist meer rijwoningen en appartementen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

33

Figuur 3.3: Gemeente Gorinchem. Koopwoningvoorraad naar woningtype Benedenstad

39%

60%

Bovenstad

54%

Dalem (Wijk 12)

30%

Gildenwijk (+ Schelluinsestraat)

29%

3%

41%

39%

31%

5%

Haarwijk Oost

64%

56%

Haarwijk West

24%

39%

Hoog Dalem

22%

17%

56%

Laag Dalem I

10% 22%

31% 73%

Laag Dalem II

9% 4% 13%

46%

12%

45%

Laag Dalem Oost

5% 4%

85%

Laag Dalem Zuid

13%

52%

Lingewijk

45%

63%

Stalkaarsen

19%

50%

Wijdschild

11%

6%

21%

51% 0%

10%

Rij-/hoekwoning

20%

30%

2-1 kap

18% 40%

11%

50%

Vrijstaand

60%

7%

33%

72%

Gemeente Gorinchem

9%

10% 70%

7% 21%

80%

90%

100%

Appartement

Bron: WOZ-registratie gemeente Gorinchem, 2022.

3.2 Dynamiek op woningmarkt In deze paragraaf zoomen we verder in op de koopvoorraad in de gemeente Gorinchem. We gaan in op de marktdruk en verhuisbewegingen in de koopsector.

Marktdruk De gemiddelde koopsom is de afgelopen jaren flink gestegen in de gemeente Gorinchem. In het laatste kwartaal van 2018 was de gemiddelde koopsom in de gemeente circa € 246.000. In het eerste kwartaal van 2022 is de koopsom gestegen naar € 404.000. Dat is een stijging van 64%. Dat is een grotere stijging dan we zien in de provincie Zuid-Holland en landelijk, daar waren de stijgingen respectievelijk 51% en 48%. Dit duidt erop dat de druk in de koopsector in Gorinchem hoger is dan gemiddeld. In Gorinchem zijn duurdere woningtypen (2-1 kapwoningen en vrijstaande woningen) meer verkocht dan gemiddeld.