800933 Stec Groep 24.143 DEF Rekenkameronderzoek Gorinchemonderzoeksresultaten-def
Tekst van het document
35
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Tabel 3: Gezinnen, type woning herkomst (verticaal) naar type woning bestemming (horizontaal), 2018 t/m 2023 * SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP
VSH APP
KOOP APP
SH GGB
60
0
35
0
0
0
VSH GGB
0
0
20
0
0
0
KOOP GGB
35
15
515
0
0
20
SH APP
25
0
0
80
0
0
VSH APP
0
0
0
0
0
0
KOOP APP
0
0
35
20
0
25
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie bronvermelding tabel 1 voor toelichting op grijze en groene vlakken. * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.
Alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar stromen vooral door vanuit koop appartementen Binnen de totale woningvoorraad (en dus niet alleen geredeneerd vanuit de nieuwbouw en/of doorstroomketen) zijn bij alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar de meest voorkomende verhuisbewegingen: • van een sociale grondgebonden huurwoning naar een sociale grondgebonden huurwoning; • van een grondgebonden koopwoning naar een grondgebonden koopwoning; • van een sociaal huurappartement naar een sociaal huurappartement; • van een koopappartement naar een grondgebonden koopwoning. Binnen de doelgroep alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar vindt doorstroming vooral plaats vanuit koopappartementen naar grondgebonden koopwoningen. Ook verhuist deze doelgroep soms naar een andere woning binnen hetzelfde type. Dit gebeurt vooral bij grondgebonden sociale huurwoningen, grondgebonden koopwoningen en sociale huurappartementen.
Tabel 4: Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 jaar, type woning herkomst (verticaal) naar type woning bestemming (horizontaal), 2018 t/m 2023 SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP
VSH APP
KOOP APP
SH GGB
20
0
15
0
0
0
VSH GGB
0
0
0
0
0
0
KOOP GGB
0
10
105
0
0
10
SH APP
0
0
0
80
0
0
VSH APP
0
0
0
0
0
0
KOOP APP
0
0
25
20
0
20
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie bronvermelding tabel 1 voor toelichting op grijze en groene vlakken. * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.
36
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Alleenstaanden en stellen van 55 jaar en ouder stromen vooral door vanuit grondgebonden sociale huur- en koopappartementen Binnen de totale woningvoorraad (en dus niet alleen geredeneerd vanuit de nieuwbouw en/of doorstroomketen) zijn bij alleenstaanden en stellen van 55 jaar en ouder de meest voorkomende verhuisbewegingen: • van een sociale grondgebonden huurwoning naar een sociaal huurappartement; • van een grondgebonden koopwoning naar een grondgebonden koopwoning; • van een sociaal huurappartement naar een sociaal huurappartement; • van een koopappartement naar een koopappartement. Binnen de doelgroep alleenstaanden en stellen van 55 jaar en ouder vindt doorstroming vooral plaats vanuit grondgebonden sociale huurwoningen naar sociale huurappartementen en vanuit koopappartementen naar sociale huurappartementen. Ook verhuist deze doelgroep soms naar een andere woning binnen hetzelfde type. Dit gebeurt vooral bij grondgebonden koopwoningen en sociale huur appartementen.
Tabel 5: Alleenstaanden en stellen 55-plus, type woning herkomst (verticaal) naar type woning bestemming (horizontaal), 2018 t/m 2023 SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP
VSH APP
KOOP APP
SH GGB
20
0
0
25
0
0
VSH GGB
0
0
0
0
0
0
KOOP GGB
10
0
75
15
0
40
SH APP
0
0
0
115
0
0
VSH APP
0
0
0
0
0
0
KOOP APP
0
0
15
40
10
70
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie bronvermelding tabel 1 voor toelichting op grijze en groene vlakken. * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.
Grootste knelpunten in vraag en aanbod bij GGB koopwoningen en koopappartementen In onderstaande figuur wordt de woonwens per doelgroep afgezet tegen het daadwerkelijke verhuisgedrag. De doelgroep wordt opgesplitst naar huishoudenssamenstelling, leeftijd en inkomen. Hierbij is rekening gehouden met hetgeen dat realistisch is voor de doelgroep. Wat we zien is dat er voornamelijk bij jongeren tot 35 jaar een knelpunt zit binnen het grondgebonden koopsegment. Jongeren geven aan graag in een grondgebonden koopwoning te willen wonen, maar komen voornamelijk terecht in een sociaal huurappartement. Daarnaast zien we dat het over de hele linie knelt binnen de koopappartementen. Er komen weinig huishoudens met een voorkeur voor koopappartementen terecht in dit type woning. Een uitzondering zien we bij alleenstaanden en stellen tussen 55 en 75 jaar met een midden- of hoog inkomen. Hier zien we juist dat zij regelmatig de voorkeur geven aan een sociaal huurappartement, maar dat zij hier niet terecht komen. Gezien de hoogte van het inkomen van deze doelgroep is de voorkeur voor een sociale huurwoning ook een lastig te realiseren wens.
37
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Figuur 32: Knelpunten in woningvoorraad Doelgroep
Inkomen
SH GGB
VSH GGB
KOOP GGB
SH APP
VSH APP
KOOP APP
A&S <35 jaar
Laag
-1%
-2%
-15%
36%
-9%
-8%
A&S <35 jaar
Midden
4%
1%
-22%
28%
-1%
-9%
A&S <35 jaar
Hoog
4%
6%
7%
4%
3%
-24%
Gezinnen
Laag en midden
-2%
0%
3%
3%
2%
-5%
Gezinnen
Hoog
2%
2%
8%
-1%
0%
-11%
A&S 35-55 jaar
Laag
1%
-3%
-2%
9%
1%
5%
A&S 35-55 jaar
Midden en hoog
2%
8%
2%
3%
-10%
-27%
A&S 55-75 jaar
Laag
5%
-1%
7%
-3%
-7%
-1%
A&S 55-75 jaar
Midden en hoog
1%
2%
18%
-11%
0%
12%
A&S 75+
Laag
7%
2%
0%
1%
-9%
1%
A&S 75+
Midden en hoog
7%
7%
4%
-12%
-5%
-1%
Bron: ABF Research (Primos 2024). Bewerking Stec groep (2024). *Primaire huishoudens voor éénpersoonshuishoudens tot € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens tot € 32.675. Secundaire huishoudens voor éénpersoonshuishoudens tot € 40.765 en voor meerpersoonshuishoudens tot € 45.014. Middeninkomens tot € 58.500 en hoge inkomens € 58.500+. ** SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement en A&S = alleenstaanden en stellen.
Verhuisbewegingen naar inkomensgroep In onderstaande paragraaf gaan we in op de verhuisbewegingen van specifieke inkomensgroepen. We zoomen eerst in op de doelgroepen die vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Gorinchem zijn verhuisd. Daarna vergelijken we deze verhuisbewegingen met de binnengemeentelijke verhuisbewegingen van huishoudens uit Gorinchem zelf. Woningen die huishoudens uit andere NL gemeenten betrekken sluiten aan op inkomen Verhuisbewegingen zorgen over het algemeen voor passend wonen. Vanuit andere Nederlandse gemeenten komt de primaire doelgroep voor sociale huur in 68% van de inkomende verhuisbewegingen ook daadwerkelijk in een sociale huurwoning terecht. Voor de secundaire sociale huurdoelgroep ligt dit percentage lager (48%). Midden- en hoge inkomens komen vaak in een koopwoning terecht. Voor middeninkomens is dit ongeveer in de helft van de verhuisbewegingen zo en voor de hoge inkomens voor 63% van de verhuisbewegingen. Daarbij verhuizen hoge inkomens (logischerwijs) het vaakst naar een grondgebonden koopwoning.
38
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Figuur 33: Inkomende verhuizingen vanuit andere Nederlandse gemeente naar inkomen* en woningtype, 2018 t/m 2021 Primaire doelgroep SH
50
Secundaire doelgroep SH
35
Middeninkomens
25
Hoge inkomens
40 35
15
VSH GGB
260
85 20
80
20%
KOOP GGB
15
130
VSH APP
55
80
60%
45
55
35 190
40% SH APP
35
65
395
0% SH GGB
75
165
80%
100%
KOOP APP
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie voor de inkomensgrenzen bronvermelding figuur 32. * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.
Gorinchemers met laag inkomen komen vaker in sociale huursegment terecht Gorinchemers met een laag inkomen komen vaker in een sociale huurwoning terecht dan huishoudens van buiten de gemeente. Dit geldt voor zowel een grondgebonden woning als een appartement. Daarnaast concluderen we dat midden- en hoge inkomens vanuit Gorinchem vaker in een grondgebonden koopwoning terechtkomen dan huishoudens vanuit andere Nederlandse gemeenten. Deze huishoudens verhuizen vaker naar vrije sectorhuurwoningen.
Figuur 34: Binnengemeentelijke verhuizingen naar doelgroep en woningtype, 2018 t/m 2021 Primaire doelgroep SH
115
Secundaire doelgroep SH
75
Middeninkomens
35
Hoge inkomens
65 55
SH GGB
15
175
90
90
140
15
15 25
355
60
150
610
0%
20%
VSH GGB
KOOP GGB
40% SH APP
35
55
20
55
60
60%
80%
VSH APP
KOOP APP
140 100%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie voor de inkomensgrenzen bronvermelding figuur 32. * SH = sociale huur.
Inkomens tot € 58.000 belanden grotendeels in woning met WOZ waarde tot € 300.000 Wanneer inkomende huishoudens vanuit andere Nederlandse gemeenten die behoren tot de primaire en secundaire doelgroep voor sociale huur verhuizen naar een koopwoningen, doen ze dat in respectievelijk 80 en 71% van de gevallen naar een woning met een WOZ-waarde tot € 300.000. Ook middeninkomens verhuizen vaak naar een woning tot € 300.000 (65%). Bij hoge inkomens zien we een meer divers beeld. Binnen deze doelgroep verhuist bijna 40% naar een woning tot € 300.000. We zien echter ook 30% van deze inkomende binnenlandse verhuizingen verhuizen naar een woning die duurder is dan de landelijke betaalbaarheidsgrens van € 390.000.
39
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Figuur 35: Inkomende verhuizingen vanuit een andere Nederlandse gemeente naar inkomen* en WOZ-waarde van koopwoningen, 2018 t/m 2023
Primaire doelgroep SH
80
Secundaire doelgroep SH
20
85
Middeninkomens
35
75
Hoge inkomens
30
225 0%
Tot € 300.000 € 435.000 - € 500.000
145
20%
40%
50 60%
€ 300.000 - € 390.000 € 500.000 - € 650.000
55
10 50
45
80%
100%
€ 390.000 - € 435.000 € 650.000 +
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie voor de inkomensgrenzen bronvermelding figuur 32. * SH = sociale huur.
Huishoudens binnen Gorinchem betrekken over het algemeen wat duurdere woningen Van de Gorinchemse huishoudens met een inkomen dat valtbinnen de sociale huur doelgroepen, verhuist 70% naar een woning met een WOZ-waarde tot € 300.000. Het gaat hierbij alleen om de koopwoningen. Ook middeninkomens verhuizen veelal naar een betaalbare koopwoning (tot € 390.000). Als we kijken naar de verschillen tussen verhuizingen binnen Gorinchem en vanuit een andere Nederlandse gemeente naar Gorinchem zien we verschillen in de primaire doelgroep sociale huur en de hoge inkomens. Voor de primaire doelgroep sociale huur geldt dat er vanuit een andere Nederlandse gemeente een groter aandeel naar een woning tot € 300.000 verhuist dan binnen de gemeente. Ook voor hoge inkomens geldt dat er vanuit andere Nederlandse gemeente net wat vaker naar een betaalbare woning wordt verhuisd (64%%) dan binnen de gemeente Gorinchem (57%). Dit komt overeen met de inkomensverdeling van beide groepen.
Figuur 36: Binnengemeentelijke verhuizingen naar inkomen* en WOZ-waarde van koopwoningen, 2018 t/m 2023 Primaire doelgroep SH
50
20
Secundaire doelgroep SH
95
40
Middeninkomens
120
Hoge inkomens
240 0%
50 190
20%
40%
80 60%
85
15 85
70
80%
Tot € 300.000
€ 300.000 - € 390.000
€ 390.000 - € 435.000
€ 435.000 - € 500.000
€ 500.000 - € 650.000
€ 650.000 +
100%
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * Zie voor de inkomensgrenzen bronvermelding figuur 32. * SH = sociale huur.
Uitgaande verhuisbewegingen De uitgaande verhuizingen bestaan uit huishoudens die verhuisd zijn naar een andere gemeente binnen Nederland. Door de uitgaande verhuizingen in beeld te brengen ontstaat een beeld van de huishoudens die de gemeente Gorinchem verlaten en de woningen die zij achterlaten.
40
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Huishoudens laten veelal grondgebonden woningen achter, met uitzondering van ouderen Vetrekkende alleenstaanden en stellen tot 35 jaar verlaten voornamelijk sociale huurappartementen. Voor zowel gezinnen als alleenstaanden en stellen met de leeftijd 35-75 jaar zijn dit voornamelijk grondgebonden koopwoningen. Voor de doelgroep ouderen (75-plus) is het evenredig verdeeld tussen grondgebonden koopwoningen, sociale huur appartementen en koopappartementen.
Figuur 37: Woningen die worden achterlaten bij een verhuizingen naar een andere Nederlandse gemeente, 2018 t/m 2023 A&S tot 35 jaar
100
Gezinnen
120
30
A&S 35 tot 55 jaar
60
20
A&S 55 tot 75 jaar
75
165 110
125
70
150 15
0%
10% VSH GGB
35
280
35
A&S 75 jaar of ouder
SH GGB
20
30%
KOOP GGB
40%
20 30
45 15
20%
50% SH APP
65 75 55 65
15 60%
70%
VSH APP
80%
90%
100%
KOOP APP
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018 t/m 2023). Bewerking Stec groep (2024). * SH = sociale huur, VSH = vrije sector huur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Bijlage C: Begrippenlijst
41
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Doorstroming: Doorstroming verwijst naar het proces waarbij huishoudens van de ene woning naar de andere verhuizen. Het gaat bijvoorbeeld om de verhuizing van een huurwoning naar een koopwoning of van een kleinere woning naar een grotere woning (of andersom). Doorstroming kan ook gaan over verhuizingen binnen woningbouwsegmenten. Denk bijvoorbeeld aan een verhuizing binnen het sociale huur of koopsegment (van goedkoper naar duurder). Doorstroomketen: Wanneer het in dit rapport gaat over doorstroomketens, gaat het over alle verhuisbewegingen die worden gerealiseerd als gevolg van de nieuwbouw van één woning (zie hiervoor ook paragraaf 1.3). Hoeveel verhuisbewegingen levert die bepaalde woning op in de rest van de bestaande voorraad? En welke doelgroepen worden hiermee wel (maar ook niet) geholpen? Nieuwbouw: De doorstroomanalyse is gestart met het in beeld brengen van alle woningen die in de periode 2019 t/m 2021 in Gorinchem zijn gekoppeld aan een nieuw adres. In de praktijk gaat het daarbij vooral om nieuwbouwwoningen, maar ook nieuwe woningen die door ingrepen in de bestaande voorraad zijn ontstaan én daarbij een nieuw adres hebben gekregen zijn meegenomen. Deze nieuwe woningen vormen het startpunt van de onderzochte verhuisketens. Meergezinswoning: Type woning waarbij meerdere afzonderlijke wooneenheden zich in één gebouw of complex bevinden.
Meergezinswoningen worden ook vaak appartementen genoemd. Primaire doelgroep sociale huurwoningen: Huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens. Voor eenpersoonshuishoudens ligt de grens op € 24.075 en voor meerpersoonshuishoudens op € 32.675 (prijspeil, 2024). Secundaire doelgroep sociale huurwoningen: Huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de EC-inkomensgrens (voor eenpersoonshuishoudens tot € 40.765 en voor meerpersoonshuishoudens tot € 45.014, prijspeil 2024).
42
Doorstroming in Gorinchem in beeld - onderzoeksresultaten
Colofon Datum: 28 augustus 2025 Projectnummer: 24.143 Opdrachtgever: Rekenkamer gemeente Gorinchem Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Esther Geuting, Maartje Lucassen en Zoë Wolff Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
43