3.1 Arkelsedijk Toelichting

bestemmingsplan

Arkelsedijk Gorinchem

DATUM IMRO IDN

13-08-2024 NL.IMRO.0512.BP2021198-3001

PROJECT PROJECTLEIDER

20210413 M.M.W. Backx

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Gorinchem 20210413

AUTEUR STATUS

M.M.W. Backx vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

8

Planbeschrijving

9

2.1

Ontstaansgeschiedenis

9

2.2

Huidige situatie

10

2.3

Beoogde ontwikkeling

16

Ruimtelijk beleidskader

26

3.1

Rijksbeleid

26

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

28

3.3

Gemeentelijk beleid

37

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

41

4.1

Inleiding

41

4.2

Milieueffectrapportage

41

4.3

Geluid

43

4.4

Verkeer en parkeren

50

4.5

Water

58

4.6

Archeologie en cultuurhistorie

67

4.7

Bodem

71

4.8

Ontplofbare Oorlogsresten

72

4.9

Externe veiligheid

73

4.10

Bedrijven en milieuhinder

76

4.11

Ecologie

81

4.12

Klimaat en duurzaamheid

85

4.13

Stikstof

87

4.14

Luchtkwaliteit

88

4.15

Kabels en leidingen

89

4.16

Bezonning

90

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

3/94

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

91

5.1

Algemeen

91

5.2

Bestemmingsregels

91

5.3

Algemene regels

92

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

93

6.1

Financiele uitvoerbaarheid

93

6.2

Participatietraject

93

4/94

Toelichting

5/94

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In toekomstvisie GO2032 is opgenomen hoe Gorinchem versterkt kan worden. Hierin worden onder andere de bereikbaarheid en beoogde groei van inwoners aangekaart als aandachtspunt. De 'Vleugels van de Stad' (Schelluinsestraat, Stationsomgeving en Westelijke Lingeoever) worden als transformatiegebieden genoemd. Aan de Arkelsedijkse (Westelijke Lingeoever) beschikte Deli Home over loodsen waarvan zij afscheid wilden nemen. Zij hebben na een positief gemeentelijk besluit, om het gebied te herontwikkelen naar een woongebied, de grond verkocht aan een projectontwikkelaar. Hierna is gestart met het opstellen van een kaderdocument en zijn de haalbaarheid en randvoorwaarden behandeld. De kaderstellende notitie 'Kaderdocument voor het transformatiegebied Arkelsedijk in Gorinchem' is in oktober 2019 door de raad vastgesteld. Hierdoor wordt de Arkelsedijk in feite het eerste project die binnen de Vleugels wordt gerealiseerd. De ontwikkeling van de Lingeoevers bij de Arkelsedijk zoals onder andere is opgenomen in GO2032 is vervolgens nadrukkelijk onderdeel geworden van de ontwerp 'Gorcumse Omgevingsvisie'. De huidige woningvoorraad van Gorinchem sluit niet aan op de toekomstige woningvoorraad. De vergrijzing en het aantal 15-30 jarigen neemt namelijk toe in Gorinchem. Echter is dit niet terug te zien in de woningmarkt.

Met de beoogde ontwikkeling wordt hierop ingezet door de beperkte woningvoorraad uit te breiden met een divers aanbod van koop- en huurappartementen. De ontwikkeling gaat hand in hand met de realisatie van een nieuwe oost-westverbinding over de Linge en het creëren van een groene verbinding langs de Linge die de ecologische structuren van het het historisch centrum verbinden met het noordelijk gelegen Natura 2000-gebied. Het gebied is momenteel voornamelijk bestemd als bedrijventerrein. Hierbinnen is woningbouw niet mogelijk waardoor een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is. Ook de brug is niet mogelijk op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Het plangebied is opgenomen in artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet. Dat betekent dat in aanvulling op de Wro nadere regels gesteld kunnen worden voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. In dit bestemmingsplan zijn in dat kader extra regels opgenomen. In hoofdstuk 5 van deze plantoelichting wordt hier nader op ingegaan.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is centraal gelegen in Gorinchem aan de rivier de Linge. Ten zuiden van het plangebied is de historische vestingstad te vinden. De omliggende wijken zijn Lingewijk, Laag Dalem en Wijdschild. Noordelijk wordt het plangebied begrensd door het industriecomplex Corbion en ten zuiden door het terrein van de brandweerkazerne. Aan de oostelijke zijde stroomt de Linge en westelijk, aan de andere kant van de Arkelsedijk, is de Lingewijk gelegen. Het plangebied wordt in hoofdzaak gevormd door de locatie met de voormalige bedrijfsgebouwen van De Vries

6/94

Robbé. Onderdeel van het plangebied is ook een klein gedeelte van de Lingewijk. Het gaat hier om de locatie van de supermarkt 'Nettorama' en bijbehorende parkeerplaats. Ten slotte behoort een deel van de Linge en de Spijksedijk tot het plangebied. Dit voor de realisatie van een nieuwe brug. Dit betreft de noordoostelijke hoek van het plangebied. De realisatie van het de brug is voorwaardelijk voor de realisatie van de nieuwe woonwijk.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in Gorinchem (bron: Rijnboutt)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Binnen het plangebied gelden de bestemmingsplannen 'Bedrijventerreinen en stationsomgeving' (vastgesteld 2014-06-26), 'Lingewijk-Zuid' (vastgesteld 2013-06-27) en 'Bestemmingsplan Laag Dalem' (vastgesteld 2013-06-27). In de bestemmingsplannen zijn meerdere enkelbestemmingen en dubbelbestemmingen aanwezig. Grotendeels bestaat het plangebied uit de enkelbestemming 'Bedrijventerrein'. Verder zijn de volgende enkelbestemmingen ook binnen de plangrenzen te vinden: Detailhandela Groen Verkeer Verkeer - Verblijf Water Wonen In de bestemmingsplannen gelden bij de Arkelsedijk en de Spijksedijk de dubbelbestemming 'Waterstaat Waterkering'. Deze gronden zijn ook bestemd zijn voor instandhouding en beheer van waterstaatsdoeleinden.

7/94

Verder zijn in de bestemmingsplannen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting hoog PM1' en 'Waarde - Archeologische verwachting middelmatig LMNT' te vinden. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden.

Figuur 1.2: Uitsnede geldende bestemmingsplannen (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Naast deze bestemmingsplannen zijn er nog drie andere bestemmingsplannen in het plangebied aanwezig: Paraplubestemmingsplan Parkeren (vastgesteld 2019-11-28); Zone industrielawaai bestemmingsplan Bedrijventerreinen en stationsomgeving, thematische herziening (vastgesteld 2014-06-26); Thematische herziening zelfstandige afhaalzaken (vastgesteld 2016-06-16).

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 komt de ruimtelijke analyse van het plangebied aan de orde en wordt het initiatief beschreven. Vervolgens wordt de ontwikkeling in hoofdstuk 3 aan het actuele en relevante beleidskader getoetst. In hoofdstuk 4 worden de relevante omgevingsaspecten en de bijbehorende onderzoeken beschreven. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

8/94

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Ontstaansgeschiedenis

Bij de uitmonding van de Linge in de Boven-Merwede is rond de 11e eeuw Gorinchem ontstaan als kleine nederzetting van boeren en vissers. In de 17e eeuw bloeide de stad op en bereikte Gorinchem een inwoneraantal van 7.000. Aan het einde van de 19e eeuw ontstonden grote fabrieken zoals De Vries Robbé. Het gemeentebestuur legde industrieterreinen aan en de eerste uitbreidingen buiten de wallen werden gebouwd zoals de wijken West en Lingewijk voor de arbeiders.

Figuur 2.1: Gorinchem omstreeks 1850 met in rood het plangebied (bron: topotijdreis.nl) Op de plaats van het huidige bedrijventerrein, gelegen in het plangebied, werd in 1881 invulling aan de locatie gegeven met een aantal loodsen, kappen en een constructiewerkplaats. Tegelijk met de bouw van het eerste fabrieksgebouw aan de Linge rond 1910, werden de eerste woningen gebouwd in de Lingewijk. In 1912 was de fabriek al vol in gebruik, waarna in 1928 de eerste uitbreiding plaatsvond in de vorm van een nieuw, van elektriciteit gebruik makend kantoor, ontworpen door Dirk Roosenburg. Velen jaren is er gewerkt in dit kantoor, maar werd rond 2000 gesloopt omdat op die plek het nieuwe politiebureau gebouwd zou gaan worden. In de Lingewijk werd in 1963 een radiatorenfabriek gebouwd door De Vries Robbé. In 1976 ging de staalfabriek failliet en de fabriek gelegen in Lingewijk werd in 1981 gesloten door een financieel slechte situatie, waardoor het bedrijf De Vries Robbé ophield te bestaan. Het bedrijfsmatig gebruik van het plangebied werd wel voortgezet, in de vorm van distributie en opslag.

9/94

Figuur 2.2: Historische foto bedrijvigheid De Vries Robbé

2.2

Huidige situatie

Het plangebied is centraal gelegen in Gorinchem en is ingeklemd tussen de Arkelsedijk en de Linge. Het plangebied ligt grotendeels buitendijks. De Arkelsedijk is een weg gelegen op een waterkering, ingericht voor auto's, die in noordelijke richting naar de op- en afrit van de A15 gaat en ten zuiden naar Eike's Hof rotonde waarna in oostelijke, zuidelijke of westelijke richting de weg vervolgd kan worden. De Linge is de rivier die aftakt van het Pannerdenschkanaal, het Amsterdam Rijnkanaal kruist en vervolgens overgaat in de Boven-Merwede. Een gebrek aan oost-west verbindingen over de Linge zorgt voor grote verkeersdruk op Eike's Hof rotonde.

10/94

Figuur 2.3: Ligging plangebied (bron: Arcgis luchtfoto 2022) Het plangebied kent duidelijke plangrenzen met een tweetal uitstulpingen (hierna 'Nettorama locatie' en 'Linge/Spijksedijk'). In de huidige situatie is het bedrijf Deli home gevestigd. De loodsen ter plaatse worden door Deli home gebruikt als opslaglocatie van goederen als bijvoorbeeld deuren, trappen en hout. Door de indeling en monofunctionele invulling van het plangebied wordt het in de huidige situatie alleen gebruikt door werknemers en eventueel voor onderhoud. Het plangebied kent hierdoor weinig dynamiek.

11/94

Figuur 2.4: Aanzicht vanaf noordelijke punt plangebied in zuidelijke richting

Figuur 2.5: Aanzicht vanaf westelijke grens in noordoostelijke richting (Voormalige) Nettorama locatie Een van de uitstulpingen van de plangrenzen is de Nettorama locatie. Deze locatie is gelegen in de Lingewijk, noordwestelijk gelegen van de Arkelsedijk en omvat de supermarkt 'Nettorama' en de aangrenzende parkeerplaats. De supermarkt wordt op deze locatie beëindigd en de functie verplaatst zich naar de nieuwe woonwijk LingeOever.

12/94

Figuur 2.6: Uitsnede plangrens 'Voormalige Nettorama locatie'

Figuur 2.7: Supermarkt 'Nettorama' en aangrenzende parkeerplaats

13/94

Figuur 2.8: Supermarkt 'Nettorama' gezien vanaf de Arkelsedijk Linge/Spijksedijk De tweede uitstulping steekt de Linge over naar de Spijksedijk. Tussen de Spijksedijk en de Linge is een voormalig vrachtwagenparkeerterrein te vinden, zoals te zien is in figuur 2.9 en 2.10. In de huidige situatie wordt dit terrein verhuurd door de gemeente voor bedrijfsmatige opslag.

Figuur 2.9: Uitstulping plangrens 'Linge/Spijksedijk'

14/94

Figuur 2.10: Spijksedijk en parkeerplaats Bereikbaarheid Het bedrijventerrein dat binnen de plangrenzen ligt is hoofdzakelijk ingericht voor motorvoertuigen. De verkeersstroom van bedrijvigheid, en andere functies zorgen voor verkeersdruk op de omliggende wegen door een gebrek aan oost-westverbindingen over de Linge. Fietsend is het plangebied slecht te bereiken, omdat het niet toegestaan is om op de Arkelsedijk te fietsen ter hoogte van het plangebied. Aan de zuidzijde is het plangebied lopend te bereiken door een voetpad. Verder zijn er enkele voetgangersovergangen over de Arkelsedijk die direct naar bebouwing leiden en niet verder het plangebied in gaan. Omliggende wijken Het plangebied grenst aan drie verschillende wijken: Lingewijk, Laag Dalem en Wijdschild. Lingewijk Aan de overzijde van de Arkelsedijk ligt de Lingewijk-Zuid. De wijk is een van de eerste uitbreidingswijken van Gorinchem en bestaat uit een mix van luxe en eenvoudige woningen. Door het hoogteverschil van ruim 5 meter tussen het maaiveld van De Lingewijk en de Arkelsedijk zijn veel van deze woningen intern geörienteerd. Laag Dalem Laag Dalem is een wijk waar voornamelijk woningen zijn. Het gaat hier om eengezinswoningen die vrijstaand zijn, maar ook geschakeld, tweekappers en in vorm van rijen. Verder zijn in de wijk nog enkele kleinschalige appartementencomplexen en zorgwoningen te vinden.

Wijdschild In de woonwijk Wijdschild zijn drie verschillende deelgebieden aan te wijzen. Het grootste deelgebied is 'Planmatige woongebieden'. Er is in dit deelgebied in stedenbouwkundig opzicht veel gebruik gemaakt van stempels. Er zijn voornamelijk eengezinswoningen die gerealiseerd zijn tussen 1960 en 1990. Functies

15/94

In het noorden wordt het plangebied begrensd door het industriële bedrijf Corbion. Dit bedrijf richt zich op de productie van biologische voedingsingrediënten en biochemicaliën. De zuidelijke zijde van het plangebied grenst direct tegen Brandweer Kazerne Gorinchem. Verder zijn rondom het plangebied nog andere verschillende functies te vinden. Het gaat hierbij om onderwijs, sport, winkelen, gezondheid/zorg, maatschappelijk/dienst en industrie. Zoals in figuur 2.11 te zien is, ligt direct aan de andere kant van de Linge een aantal grotere winkels, bouwmarkten en kantoren. De omringende wijken Laag Dalem, Lingewijk en Wijdschild hebben meerdere voorzieningen op wijkniveau zoals: maatschappelijke voorzieningen, onderwijs, sportlocaties en enkele zorgvoorzieningen.

Figuur 2.11: Functies rondom het plangebied (bron: Stedenbouwkundig plan, Rijnboutt)

2.3

Beoogde ontwikkeling

Met de nieuwe wijk LingeOever wordt inpassing en aansluiting gevonden met de bestaande structuren van de Lingewijk en Wijdschild. Dit wordt gedaan door nieuwe bebouwing en groen aan te brengen en verbinding met het water en door het doorbreken van de huidige visuele barrière van de vele industriële bebouwing. Er vindt een verdichting plaats die hogere gebouwen kent dan de Lingewijk, Wijkschild en Laag Dalem, maar qua verhouding past in het buitendijkse gebied aan de Linge. Cultuurhistorisch waardevolle elementen worden zo mogelijk behouden. De woonwijk wordt rechtstreeks ontsloten op de weg die tussen de Arkelsedijk en de nieuwe brug gaat lopen.

16/94

Figuur 2.12: De nieuwe wijk LingeOever in vogelvluchtperspectief Er wordt een diversiteit in de hoogte van de 15 verschillende woonblokken gecreëerd, waardoor de rechtlijnigheid doorbroken wordt en er op verschillende hoogten diverse uitzichten ontstaan. De hoogtes verschillen tussen 4 en 8 bouwlagen waardoor de LingeOever vanuit aangrenzende wijken zichtbaar zal zijn. Doordat de lagere gebouwvolumes aan de dijkzijde geplaatst worden, is de overgang tussen de Lingewijk en de nieuwe wijk rustig en gelijkmatig. Tussen deze 15 woonblokken worden maximaal 500 woningen verdeeld. Deze woningen zullen een mix zijn van koop- en huurwoningen. Minimaal 10% van de woningen zullen sociale huurwoningen worden. Daarnaast worden op de Nettorama locatie ten hoogste 12 woningen gerealiseerd.

17/94

Figuur 2.13: Indicatieve verdeling woonsegmenten Verbindingen Verbinding Arkelsedijk-Spijksedijk In relatie met de ontwikkeling van LingeOever wordt ten noorden van het plangebied een nieuwe brug over de Linge gerealiseerd die de Arkelsedijk met de Spijksedijk verbindt. Deze brug is noodzakelijk om de verkeersdruk door auto's op de rotonde Eike's hof niet verder te verhogen. Daarbij is de nieuwe brug een belangrijk kader van de gemeenteraad om medewerking aan de beoogde woningbouw aan de Arkelsedijk te verlenen. Deze nieuwe verbinding over de Linge is niet alleen toegankelijk voor motorvoertuigen, maar ook voor voetgangers en fietsers. De brug is gerealiseerd voordat de woningen in gebruik genomen worden. Voor de keuze van de brugverbinding Arkelsedijk-Spijksedijk is een uitgebreid proces doorlopen. De oorspronkelijke voorkeursvarant bestond uit een boogbrug met een vrije overspanning van ca. 80 meter die schuin oversteekt. Het profiel bestond uit een rijbaan met twee losliggende fietspaden en een voetpad. In verband met het minimaliseren van de dekdikte zijn de bogen tussen de fietspaden en de rijbaan in gepositioneerd. Tijdens de uitwerking is duidelijk geworden dat het taakstellend budget niet reëel was voor dit ontwerp. Er moest worden afgeweken van de randvoorwaarden om tot een haalbaar en meer betaalbaar concept te komen.

Hiertoe is vervolgens een longlist van 4 hoofdvarianten gemaakt. De hoofdvarianten hebben te maken met de positie van de brug: 1. Binnen het vastgestelde zoekgebied 2. Haakse oversteek in combinatie met de uitkoop van Corbion 3. Afsnijden van een hoek van het terrein van Corbion 4. Oeververbinding naast de Gamma Met behulp van de 4 hoofdvarianten en 5 thema’s zijn er in totaal 19 subvarianten samengesteld, beoordeeld middels het beoordelingskader zoals is opgenomen in de variantenstudie verbinding Arkelsedijk-Spijksedijk (zie

18/94

bijlage 4). Vervolgens zijn twee hoofdvarianten gekozen: De landschappelijke variant (variant 1) en de stedelijke variant (variant 2). Per hoofdvariant zijn er sub-varianten gedefinieerd die zich met name onderscheiden in het toegepaste profiel. Variant 1 Deze variant betreft de landschappelijke variant waarbij de Linge schuin wordt overgestoken zodat Noordzij kan blijven bestaan.

FVariant 1, landschappelijke variant (bron: IV-infra, 2023) De oeververbinding is gelegen binnen het zoekgebied en heeft twee dwangpunten. Het dwangpunt op de westoever betreft de perceelgrens van Corbion en op de oostoever betreft het de minimale afstand die benodigd is om met de onderweg langs de Spijksedijk weer op hoogte te komen. De twee dwangpunten bepalen de ligging van de brug over de Linge en dicteren, samen met de grens van de nieuwbouwlocatie “Lingeoever” de verdere ligging van de oeververbinding. Variant 2 Variant 2 is ontstaan vanuit de gedachte dat een haakse oversteek van de Linge de overspanning van de brug en daarmee de kosten zou minimaliseren. Uitgangspunt hierbij was dat Noordzij kan worden verplaatst zonder dat dit kosten met zich mee brengt. De kosten voor het verhuizen van het bedrijf Noordzij aan de Spijksedijk zouden worden gecompenseerd door het feit dat de achterblijvende grond kan worden herontwikkeld voor woningbouw. Daarnaast past deze oversteek meer bij een beter stedelijke inpassing van de nieuwe oeververbinding. Mede ook aangezien deze variant door het verdwijnen van Noordzij kansen biedt voor een herontwikkeling aan de oostoever van de Linge.

19/94

Variant 2, stedelijke variant (bron: IV-infra, 2023) Keuze variant Hoofd variant 2 komt te vervallen zodat Noordzij op de huidige locatie kan blijven. Variant 2 maakt de afhankelijkheid van verplaatsing van Noordzij erg groot en dit kan de planning en de haalbaarheid van het project ernstig in gevaar brengen. Daarnaast vervalt het verwachte financiële voordeel van een kortere overspanning van het brugdek over de Linge doordat de uitplaatsingskosten volledig op het project drukken. Dan blijft alleen variant 1 met de drie sub-varianten over. Een uitgebreide toelichting op de varianten is opgenomen in bijlage 4. Variant 1C scoort op het thema verkeer aanzienlijk beter dan de varianten 1A en 1B. Bij alle andere thema’s is de score nagenoeg gelijk. De keuze voor variant 1C is dan ook vanzelfsprekend te noemen. Ecologische verbinding In het plangebied wordt langs de gehele oever van de Linge een groene boulevard gerealiseerd van minstens 15 meter breed die aansluit op omliggende ecologische structuren waardoor er een ecologische route ontstaat tussen het historisch centrum en het Natura 2000-gebied, dat noordelijk gelegen is van het plangebied. Deze groene oeverpark heeft een recreatief karakter en er loopt een route voor voetgangers vanaf de nieuwe verbindingsweg tot aan de brandweer kazerne.

20/94

Figuur 2.14: Groene verbinding historisch centrum met Natura 2000-gebied Voetgangers Het plangebied wordt goed toegankelijk gemaakt voor voetgangers. Daarnaast komt er een een tweetal aansluitingen op de hoofdontsluiting die via de brug loopt. Richting de Lingewijk wordt een drietal verbindingen gerealiseerd voor voetgangers. De noordelijkste en de zuidelijkste van deze verbindingen zijn trappen die de hoogte verschillen tussen de Arkelsedijk en de daarnaast gelegen wijken overbruggen. De middelste verbinding is een doorsteek van de dijk ter hoogte van de 'Nettorama-locatie'.

21/94

Figuur 2.15: Voetganger routes naar omgeving Fietsers LingeOever is op drie verschillende manieren bereikbaar voor fietsers vanuit de omgeving, zoals te zien is in figuur 2.16. Zo is er de dijkdoorsteek van de Arkelsedijk die de Lingewijk met LingeOever verbindt. In het noorden is er een fietsverbinding met de nieuwe brug over de Linge. Deze fietsverbinding houdt een zuidoostelijke richting aan en heeft ter hoogte van de brandweerkazerne een verbinding met het zuidelijk aangrenzende deelgebied.

Figuur 2.16: Bereikbaarheid per fiets

22/94

Openbaar vervoer Op de Arkelsedijk is een bushalte aanwezig. Hier halteert lijn 80 die Vianen met Gorinchem verbindt. Vanaf deze bushalte kan station Gorinchem worden bereikt. Gemotoriseerd verkeer LingeOever is voornamelijk autovrij en wordt ontsloten door één doodlopende hoofdstraat. Deze hoofdstraat is een gecombineerde weg voor zowel auto's als fietsers en de toegestane maximum snelheid is er 30 km/u.

Figuur 2.17: Bereikbaarheid per auto De hoofdstraat wordt ontsloten op de nieuwe verbindingsweg die in oostelijke richting over de nieuwe brug richting de Spijksedijk gaat en in westelijke verbinding richting op de Arkelsedijk eindigt. In geval van nood wordt de gehele wijk ook vanuit het zuiden toegankelijk voor nood- en hulpdiensten, zoals te zien is in figuur 2.17.

23/94

Figuur 2.18: Ontsluiting gemotoriseerd verkeer LingeOever Functies Om de woonwijk tot een levendig stuk stad te maken worden er meerdere functies gerealiseerd. Het plangebied wordt primair getransformeerd naar een woonmilieu waar met enkele voorzieningen, maar vooral veel openbare ruimte, een aantrekkelijk gebied ontstaat om te ontmoeten, recreëren en verblijven. Niet alleen voor de nieuwe bewoners, maar ook voor bewoners van Lingewijk en passanten en bezoekers uit de stad. Noordelijk in het plangebied gelegen wordt een supermarkt gerealiseerd. In de huidige situatie is er een vestiging van 'Nettorama' in de Lingewijk. Wanneer gerealiseerd verplaatst deze supermarkt functie zich naar LingeOever. Verder wordt er langs de Linge een horecagebouw gerealiseerd in een bestaand gebouw. Ter hoogte van de dijkdoorsteek en de zuidelijke dijkovergang wordt ruimte gereserveerd voor voorzieningen.

24/94

Figuur 2.20: Functies in het plangebied

25/94

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.

26/94

De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 900.000 woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de fysieke leefomgeving. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Het mogelijk maken van de nieuwe woningen en het verplaatsen van een supermarkt in het bestaand stedelijk gebied van Gorinchem past binnen het rijksbeleid.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Voor de doorwerking van de Rijksbelangen in plannen van lagere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke Rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. De geconsolideerde versie is van januari 2020. Toetsing Het plangebied ligt buiten het rivierbed (onderdeel grote rivieren). Er is geen strijdigheid met de regels in het Barro. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 sub 2) Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m2 bvo.

Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is. Toetsing

27/94

In dit geval worden maximaal 512 woningen mogelijk gemaakt op een locatie die geen woonbestemming heeft. In dit geval is sprake van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast wordt de verplaatsing en uitbreiding van een bestaande supermarkt mogelijk gemaakt. De planologische mogelijkheden op de huidige locatie (circa 840 m2 bvo) worden verplaatst naar een nieuwe locatie waar in totaal maximaal 2.000m2 bvo wordt mogelijk gemaakt. Omdat de toevoeging groter is dan 500 m2 bvo is ook voor deze functie sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De locatie ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Gelet op het bovenstaande is de behoefte beschreven. De behoefte is beschreven in bijlage 27. Uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van een grote woningbehoefte en aan verplaatsing en uitbreiding van de supermarkt. Conclusie Er is sprake van een grote woningbehoefte in de regio en in Gorinchem. Er is daarnaast behoefte aan verplaatsing en uitbreiding van de bestaande supermarkt. Dit project past binnen de regionale afspraken. Het Rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Het Omgevingsbeleid wordt gevormd door de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening die per 1 april 2019 in werking zijn getreden, en daarna op verschillende momenten zijn geactualiseerd. Met het samenbrengen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving tot één integraal Omgevingsbeleid sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. Met haar Omgevingsbeleid streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Hieraan geeft men richting door het maken van samenhangende beleidskeuzes, die volgen uit de provinciale opgaven. De provincie heeft 7 vernieuwingsambities geformuleerd als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland 2. Bereikbaar Zuid-Holland 3. Schone energie voor iedereen 4. Een concurrerend Zuid-Holland 5. Versterken natuur in Zuid-Holland 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland 7. Gezond en veilig Zuid-Holland Hierna wordt ingegaan op de voor dit plan meest relevante beleidsambities. Verstedelijking De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten.

De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen:

28/94

Bouw naar behoefte; Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving. Wonen Voorzien in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen in Zuid-Holland is van provinciaal belang. Omdat het aanbod van woningen onvoldoende aansluit op de vraag en de ontwikkelingen op de woningmarkt zich niet beperken tot gemeente- en/of regiogrenzen is een samenhangende aanpak op bovenlokale en bovenregionale schaal noodzakelijk. Ook hebben de woonopgaven nauwe samenhang met andere (ruimtelijke) opgaven op het vlak van bijvoorbeeld regionale economie, groen en recreatie en infrastructuur. De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van woningcorporaties. Gemeenten maken daartoe in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's. Het plan voor de Arkelsedijk is opgenomen in het door de provincie aanvaarde regionale woningbouwprogramma.

Met opstelling van het regionale Woningbouwprogramma Alblasserwaard 2021–2030 heeft tevens de regionale afstemming plaatsgevonden. Dit woningbouwprogramma is door de provincie aanvaard blijkens de brief van Gedeputeerde Staten d.d. 7 december 2021. Het woningbouwprogramma van 2022 is tevens aanvaard door Gedeputeerde Staten, waarvan blijkt uit de brief van 24 januari 2023. Toekomstbestendig bouwen De provincie wil zorgen voor een toekomstbestendig ingericht bebouwd gebied dat zorgt voor een prettige, gezonde en veilige leefomgeving. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient (in toenemende mate): energieneutraal te zijn, door optimaal in te zetten op besparing van elektriciteits- en warmte/koeltevraag, het benutten van rest- en aardwarmte en zoveel mogelijk in eigen (lokale) hernieuwbaar opgewekte elektriciteit te voorzien; klimaatbestendig en waterrobuust te zijn ook op slappe ondergrond. Daarmee wordt bedoeld dat het nieuw ingerichte gebied en de omgeving goed blijft functioneren in extreme weersomstandigheden.

Klimaatadaptief bouwen is daarom de norm in Zuid-Holland; uit te gaan van natuurinclusief bouwen om daarmee de biodiversiteit en variatie aan biotopen voor de stedelijke soorten in het bebouwde gebied duurzaam te behouden en te versterken; circulaire oplossingen te bieden bij realisatie en beheer door een verantwoord materiaalgebruik en het hanteren van de ontwerpprincipes modulariteit en losmaakbaarheid, zodat er kan worden ingespeeld op een veranderde behoefte in de toekomst; een gezonde en veilige leefomgeving te bevorderen; die een gezonde leefstijl ondersteunt, met een beweegvriendelijke leefomgeving voor sport en beweging stimuleert en waarin een goede milieukwaliteit wordt beschermd en bevorderd.

29/94

Ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit: een evenwicht en samenspel van toekomstwaarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. De provincie wil een aantal specifieke waarden en gebieden in stand houden, omdat ze landschappelijk, ecologisch of qua gebruikswaarde bijzonder en kwetsbaar zijn. In die hoedanigheid leveren ze een belangrijke en specifieke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van Zuid-Holland. De instandhouding van deze waarden vraagt om hierop toegespitste vormen van bescherming en ontwikkeling, naast de generieke bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen in deze gebieden zijn mogelijk, maar met inachtneming van het in standhouden van de specifieke waarden. Toetsing Met de transformatie van een bedrijventerrein naar wonen en voorzieningen binnen bestaand stedelijk gebied wordt binnenstedelijke ruimte beter benut. Dit geeft invulling aan de visie. Op basis van de bij de visie behorende kwaliteitskaart is het plangebied aangemerkt als 'steden en dorpen'. De herontwikkeling van het plangebied voldoet aan de voor dit profiel geldende uitgangspunten. Daarnaast wordt voldaan aan de regionale woningmarktafspraken. De ontwikkeling van het plangebied voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de provinciale Omgevingsvisie. 3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In samenhang met de Omgevingsvisie is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke plannen. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit is van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen (artikel 6.9). In dit artikel wordt verwezen naar de beleidskeuze landschap iun de omgevingsvisie. De provincie zet in op het versterken en benutten van de verschillen tussen de vier groepen landschappen: kustlandschap, veen(weide) landschap, deltarivierenlandschap en stedelijk landschap. Algemeen geldende richtpunten ruimtelijke kwaliteit zijn: Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones. Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand. Het gaat hierbij om aardkundige waarden die door de natuur tot stand zijn gekomen. Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Genoemde archeologische waarden betreffen door de mens gemaakte fenomenen. Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de structuur van het landschap.

Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij bestaande landschappelijk structuren en dragen waar mogelijk bij aan versterking van de groenblauwe structuur Waar mogelijk worden de cultuurhistorische waarden meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke

30/94

ontwikkelingen. Algemene richtpunten voor stedelijk gebied zijn: De meeste verstedelijkte landschappen zijn niet meer kenmerkend door het onderliggende landschapstype, maar door de tijdsgeest waarin de stedenbouwkundige structuur ontworpen is. Onderliggende landschapskenmerken en cultuurhistorische elementen en - lijnen in het stedelijk weefsel maken de steden uniek en ‘leesbaar’. Zij helpen bij de oriëntatie. Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Het bundelen van economische kansen rondom toplocaties en tegelijkertijd het beter benutten van bestaande werklocaties voor een divers portfolio aan werk- en woonmilieus met oog op functiemenging en ruimte voor bedrijvigheid in de stad. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het tegengaan van bodemdaling. Specifieke richtpunten voor verstedelijking zijn: Verstedelijking vindt vooral binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) en binnen invloedsgebied van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) plaats. Aandacht voor een koppeling met het Landschapspark versterkt het groene netwerk van Zuid-Holland waardoor de leefkwaliteit van bewoners en werknemers wordt verbeterd. Naoorlogse wijken nabij HOV-knopen bieden kansen voor verstedelijking en herstructurering.

Deze wijken hebben vaak nog veel potentie, zien verschillende opgaven op zich afkomen en kunnen een kwaliteitsimpuls gebruiken. De provincie stuurt daarom op meer ruimte voor betaalbare bedrijfsruimte in woningbouwplannen en omgekeerd op meer woningbouw boven bedrijven in monofunctionele bedrijventerreinen. Hiermee wordt nabijheid van wonen, werken en voorzieningen gecreëerd. Dit draagt bij aan de opgave om gezondheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De provincie stuurt op binnenstedelijke verdichting van de naoorlogse wijken in overleg met gemeenten, corporaties en andere partijen. Kansen voor wonen, werken en voorzieningen worden bekeken in samenhang met bereikbaarheid, het verbeteren van de leefomgeving en de ruimtelijke kwaliteit, sociale achterstanden en duurzaamheid. Door te sturen op de synergie tussen de verschillende deelopgaven kan verstedelijking een integrale kwaliteitsverbetering bereiken die in deze wijken nodig is. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.

Toetsing Het op deze plek mogelijk maken van een hoogstedelijk woonmilieu en voorzieningen past binnen de identiteit van de stad. Er is sprake van herstructurering en verdichting binnen de bestaande stad, passend binnend de stedenbouwkundige structuur. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen De ladder voor duurzame ontwikkeling uit het Besluit ruimtelijke ordening is geïncorporeerd in artikel 6.10 van de provinciale omgevingsverordening. Dit houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke

31/94

ontwikkeling mogelijk maakt, in de toelichting een verantwoording moet bevatten dat sprake is van een actuele, zo nodig regionaal afgestemde, behoefte die binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien wordt. Toetsing Het bestemmingsplan biedt ruimte voor een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de verordening waarop de ladder van duurzame verstedelijking van toepassing is. De benodigde verantwoording is opgenomen in paragraaf 3.1.3. De locatie ligt binnen bestaand stadsgebied. Het programma is regionaal afgestemd (Regionale Realisatie Agenda Wonen, maart 2023). De locatie Arkelsedijk is met 500 woningen opgenomen in Bijlage 3: "lijst van 100+ plannen in cat. 1 en aanvaard door de provincie van de samenwerkende regio’s". Ook is in Gorinchem sprake van voldoende sociale huurwoningen, conform regionale afspraken. Artikel 6.10b Parkeernorm sociale huur De provinciale omgevingsverordening bevat een maximale parkeernorm voor sociale huurwoningen die moet worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen, tenzij sprake is van gemeentelijke parkeerbeleid. Toetsing In paragraaf 4.4. getoetst aan parkeerbeleid van gemeente. Zie verder paragraaf 4.4. Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling moet rekening houden met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid. Dit is onderbouwd in paragraaf 4.4.

Artikel 6.10f Functiemenging Een bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling met de functies wonen of bedrijven, moet rekening houden met de mogelijkheden voor functiemenging. Toetsing In dit bestemmingsplan is functiemenging mogelijk, maar ligt de focus op de grote woningbehoefte. Artikel 6.10h Kansen voor biodiversiteit Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, betrekt daarbij de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit. Toetsing Zie paragraaf 4.11. Artikel 6.27a Risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering ten minste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte, droogte, alsmede de effecten van de bovengenoemde risico’s op het risico van bodemdaling. Voor zover risico’s zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico’s.

32/94

Toetsing Op de waterhuishoudkundige situatie wordt nader ingegaan in paragraaf 4.5. Zie over klimaat ook (zie paragraaf klimaat en duurzaamheid 4.12). Artikel 6.12 Bedrijventerrein In een bestemmingsplan dat gehele of gedeeltelijke transformatie van een bedrijventerrein naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten op welke wijze binnen de regio planologische compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden of reeds heeft plaatsgevonden. Planologische compensatie is nodig bij een watergebonden bedrijventerrein. Compensatie kan achterwege blijven als is aangetoond dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Compensatie van feitelijk gebruik en m² voor m² is mogelijk mits wordt voldaan aan een evenwichtige balans in vraag en aanbod, vastgelegd in de door Gedeputeerde Staten aanvaarde regionale bedrijventerreinenvisie. Toetsing Het grootste deel van het plangebied is aangemerkt als watergebonden bedrijventerrein. Gelet op het feit dat het terrein voor een groot deel structureel leeg staat, is alleen feitelijke compensatie nodig van het nog in gebruik zijnde gedeelte. Dit betreft een binnenruimte van circa 12.000 m² (1,2 hectare), waar Deli Home nog tijdelijk een gedeelte van de bedrijfsactiviteiten in de houtbewerking uitvoert.

Het gaat inclusief buitenruimte om 1,6 hectare wat gecompenseerd dient te worden. Er is onderzocht of deze locatie lokaal kan worden gecompenseerd. Hiervoor is het bedrijventerrein Groote Haar aangedragen. Dit terrein van netto circa 37 hectare kent planologisch reeds een bedrijventerrein func-tie, maar is nog niet gerealiseerd. U heeft aangegeven dat dit terrein daarom niet als compensatie mag die-nen. Daarom is gekozen om de 1,6 hectare te compenseren met het regionale overschot op vraag en aanbod, zoals opgenomen in de Regionale Bedrijventerreinenvisie ZHZ 2023-2030. Met de aanvaardingsbrief van de Provincie Zuid-Holland hebben provincie en regio afgesproken om de balans tussen vraag en aanbod als totaal aan te houden; specificering naar segment is niet van toepassing. Per transformatie is wel regionale afstemming en een akkoord van de regio nodig. De provincie heeft ingestemd met de transformatie van de Arkelsedijk I en compensatie van de 1,6 verlieshectares door middel van het vastgestelde overschot op vraag en aanbod aan bedrijventerreinareaal in de Regionale Bedrijventerreinenvisie ZHZ 2023-2030. Dit verzoek is ook ter goedkeuring bij de regio voorgelegd. De regio heeft dit verzoek op 28 november 2023 goedgekeurd.

33/94

Figuur 3.1 Bedrijventerrein Artikel 6.13 Detailhandel Een bestemmingsplan voorziet uitsluitend in nieuwe detailhandel op gronden: binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie. De nieuwe detailhandel moet voldoen aan de volgende eisen: de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Omgevingsprogramma en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra; aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 2.000 m2 bruto vloeroppervlak moet advies worden gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. Verplaatsing van detailhandel is toegestaan wanneer aan de volgende voorwaarden (Artikel 6.13 lid 2) wordt voldaan: 2a. de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Omgevingsprogramma en de Omgevingsvisie beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te versterken centra, te optimaliseren centra en de overige centra; 2b.

aangetoond is dat als gevolg van de ontwikkeling het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast

34/94

en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat; 2c. voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 4.000 m2 bruto vloeroppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag of 2.000 m2 bruto vloeroppervlak in de andere centra, is mede met het oog op de eisen onder a en b, advies gevraagd aan de adviescommissie detailhandel Zuid-Holland. De ontwikkeling voldoet hieraan. Hierna is deze voor de volledigheid concreet getoetst. Toetsing 2a. In dit geval is sprake van de verplaatsing van een ‘overig aankoopcentrum’. In de Omgevingsvisie is aangegeven dat de provincie de mogelijkheid biedt om een 'overig centrum' op een andere centrale en goed bereikbare locatie binnen hetzelfde verzorgingsgebied te accommoderen. Deze situatie zou zich bijvoorbeeld voor kunnen doen op het moment dat meerdere locaties worden samengevoegd op een nieuwe locatie of bij opheffing en verplaatsing van een slecht functionerende aankoopplaats. In dit geval is sprake van een bestaande locatie met een niet toekomstbestendige maat. Het gaat om herallocatie van een bestaande solitaire wijksupermarkt van circa 840 m2 bvo, waarbij de planologische mogelijkheden ook worden verplaatst. Er wordt in totaal maximaal 2.000 m2 bvo mogelijk gemaakt ten behoeve van een nieuwe moderne en volwaardige wijksupermarkt binnen hetzelfde verzorgingsgebied met een toekomstbestendige maat en een betere bereikbaarheid.

De toevoeging betreft 1.160 m2 bvo. De nieuwe solitaire supermarkt vervult de functie van centrale aankoopplaats in een nieuw, groter geworden, verzorgingsgebied. Het gebied aan de westzijde van de Lingewijk transformeert namelijk van een bedrijfslocatie naar een fors nieuw woongebied met circa 500 woningen, waardoor het aantal inwoners in het verzorgingsgebied en daarmee de behoefte aan een grotere supermarkt ook toeneemt. Het verzorgingsgebied betreft de buurten Lingewijk en Linge. Deze buurten tellen samen op dit moment ca. 2.875 inwoners. Na realisatie van het initiatief tellen de beide buurten samen ca. 4.000 inwoners. Toetsing In dit geval is sprake van herallocatie van een bestaande wijksupermarkt, waarbij de planologische mogelijkheden ook worden verplaatst. Er wordt in totaal maximaal 2.000 m2 bvo mogelijk gemaakt. Advies van de adviescommissie detailhandel is niet noodzakelijk. Dit is in lijn met de verordening. Artikel 6.22 Regionale waterkering 1. Een bestemmingsplan voor gronden waarop een regionale waterkering ligt als bedoeld in artikel 2.2, bestemt die waterkering als zodanig. 2. Een bestemmingsplan voor gronden die deel uitmaken van een beschermingszone langs een regionale waterkering, bestemt die beschermingszone als zodanig of duidt die als zodanig aan. 3.

Voor het bepalen van de omvang van de gronden, bedoeld in het eerste lid en in het tweede lid, wordt uitgegaan van de door de beheerder van de waterkering vastgestelde legger. 4. Met betrekking tot de gronden waarop een regionale waterkering of een beschermingszone ligt, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt voor zover bij de

35/94

verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering. 5. Voor de beoordeling of sprake is van belemmeringen als bedoeld in het vierde lid wordt advies gevraagd aan de beheerder van de waterkering. Toetsing In het bestemmingsplan is de regionale waterkering beschermd middels een dubbelbestemming. Daarnaast is de beschermingzone van de waterking weergegeven middels een gebiedsaanduiding. Voor de beoordeling van de mogelijk te maken ontwikkelingen binnen het plangebied is advies gevraagd aan het waterschap Rivierenland. 3.2.3 Regionale Woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden 2017-2020 (actualisatie 2017) De regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (AV) wil een aantrekkelijk en onderscheidend woongebied in de luwte van de randstad zijn. De regio kent een bijzondere combinatie van een rustig middengebied (vooral Molenwaard, Zederik, Giessenlanden) en een dynamische stedelijke zone (vooral Gorinchem, Leerdam, Hardinxveld-Giessendam). Elke gemeente en kern heeft kwaliteiten en weet sommige groepen te binden, maar andere weer minder. De verschillende woonmilieus in de regio moeten elkaar goed aanvullen. Hiervoor is het noodzakelijk dat er voldoende kwalitatieve woonmilieus zijn en er sprake is van een goede balans tussen vraag en aanbod op regionaal niveau.

De hoofdlijn van de visie luidt: een krachtige en sociale regio vormen die economisch, sociaal en ruimtelijk zo aantrekkelijk is dat inwoners, bedrijven en bezoekers er graag verblijven. De belangrijke uitgangspunten zijn: Geen getalsmatige verdeling vooraf per gemeente maar onderbouwen waarom een plan toegevoegde waarde heeft met de Mentality-milieus en woonmilieus als handreiking. Voor de gemeente Gorinchem zijn de belangrijkste doelgroepen OM (Opwaarts Mobielen), MB (Moderne Burgerij), NC (Nieuwe conservatieven) en GG (Gemaksgeorienteerden). Onderscheid maken tussen plannen met een duidelijk lokale en regionale functie; Plannen die mogelijk concurreren met andere plannen in het eigen dorp of in andere dorpen regionaal bespreken en komen tot afstemming in inhoud en fasering; Plannen met een lokale functie en plannen die al in aanbouw zijn niet regionaal bespreken. Gorinchem vormt het dynamisch centrum in de regio AV en wordt aangemerkt als stedelijk gebied. De belangrijkste woonmilieus zijn Centrummilieu, Vinex en Verder, Woonwijk vooroorlogs. Gorinchem is niet onderscheidend genoeg om stedelijk georiënteerde woonconsumenten van buiten de regio aan te trekken, maar vormt wel degelijk een onderscheidend woonmilieu binnen de regio zelf, waardoor Gorinchem in staat is om meer stedelijke georiënteerde bewoners van de AV aan zich te binden.

De focus in Gorinchem ligt op het aantrekken van meer stedelijk georiënteerde doelgroepen vanuit andere gemeenten in de regio zelf, naast uiteraard het behouden van de woonkwaliteit voor huidige bewoners. Starters zijn een belangrijke doelgroep in Gorinchem. Toetsing Met dit plan kunnen meer stedelijk georiënteerde woonconsumenten en starters worden aangetrokken.

36/94

Met opstelling van het Woningbouwprogramma Alblasserwaard 2021 – 2030 en de gezamelijke aanbieding hiervan aan Gedeputeerde staten heeft de regionale afstemming van dit plan plaatsgevonden. Dit woningbouwprogramma is aanvaard blijkens de hiervoor vermelde brieven van de provincie.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie In maart 2018 heeft de gemeenteraad van Gorinchem de visie op de toekomst van stad omarmd (maar niet als beleid vastgesteld). De visie geeft middels 11 ambities aan hoe de stad in 2032 bekend wil staan en moet functioneren: Gorinchem in 2032: Middelgrote stad, verbonden met Randstad en Brabant. Verbonden diverse samenleving. Verbonden wijken en voorzieningen. Centrumstad, verbonden met de omgeving. Verbonden samenleving en overheid. De weg ernaartoe: Vernieuwen in de bestaande een nieuwe economie. Vernieuwende samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven. Vernieuwen door technologische innovatie te omarmen. Vernieuwen door te verduurzamen. Vernieuwen door aantrekkelijkheid voor jonge generatie. Vernieuwende open vesting. Deze ambities zijn door de inwoners, maatschappelijke organisaties, bedrijven en de omgeving (regio) met elkaar bepaald. Het zijn de ambities van de stad. In december 2023 is de omgevingsvisie van Gorinchem vastgesteld door de gemeenteraad, waarin het bestaande beleid (waaronder de ambities van GO2032) en de Vleugels zijn opgenomen. De omgevingsvisie geeft een beeld van wat de stad tot 2050 wil bereiken in de fysieke leefomgeving. Het is een weerspiegeling van de gedeelde ambities en doelen op het gebied van leefbaarheid, duurzaamheid, economische groei en sociale samenhang.

Het dient als kompas voor de besluitvorming en stippelt de koers uit naar een stad waarin iedereen zich thuis blijft voelen. Er zijn een aantal transformatielocaties aangewezen in de omgevingsvisie. De transformatielocaties zijn: Lingeoevers incl. Arkelsedijk. Scheluinsestraat en stationsgebied Gorinchem Noord Binnenstad Voor de gebieden in de 'Vleugels van de Stad' is ook een ontwikkelvisie in voorbereiding. Deze visie moet aansluiten bij de Omgevingsvisie en is een verdere uitwerking hiervan. Een ontwikkelstrategie op basis van deze visie met keuze op timing, rol gemeente en prioritering van deelgebieden wordt onderdeel van het programma stedelijk programmeren.

37/94

De eerste stap is het transformeren van het bedrijventerrein aan de Arkelsedijk naar een woongebied met flankerende bestemmingen, een langzaam verkeersverbinding richting de Lingewijk en een brug over de Linge. Toetsing Met de voorgenomen ontwikkeling van de LingeOever wordt mede invulling gegeven aan de ambitie om Gorinchem als woon- en werkstad een nieuwe boost te geven. De eerste stap in de vleugels van de stad is het transformeren van het bedrijventerrein aan de Arkelsedijk.

3.3.2 Woon- en transformatievisie Gorinchem (oktober 2019) Gorinchem zet in haar woon- en transformatievisie in op het realiseren van een gelukkige en gezonde stad met gelukkige en gezonde inwoners. Een passende woning in een prettige omgeving is hierin een belangrijk onderdeel. Een passende woning in een prettige omgeving is hierin een belangrijk onderdeel. Gorinchem wil zich met haar stedelijk woonmilieu in een vooral landelijke regio verder ontwikkelen als groene en creatieve stad. De uiteindelijke ambitie van de woon- en transformatievisie is: ‘gelukkig wonen in Gorinchem voor een diversiteit aan leefstijlen’. Daarbinnen zijn de volgende pijlers geformuleerd: Regionale woonstad: Open vesting. Een woning voor iedereen: Verbonden diverse samenleving. Veilige, leefbare, zorgzame omgeving: Zorgzame stad. Kwaliteit van wijken en woningen: Vernieuwen door te verduurzamen. Alle pijlers hebben eigen doelen met actiepunten. De gemeente wil nieuwe stedelijke woonmilieus, waaronder transformatie van de Linge-oevers naar een levendige (hoog) stedelijke ontwikkeling met hoogbouw. Voor de verschillende wijken in Gorinchem is op basis van een afwegingskader aangegeven welke accenten extra aan-dacht vragen.

Voor de Vleugels van Gorinchem (waaronder Lingeoevers / Arkelsedijk) gaat het om: Functiemenging Kansen benutten voor stedelijke leefstijlen Flexwonen Variatie in woningaanbod Ontmoetingsplek Toegankelijke/uitgankelijke woningen Wonen met zorg Voor de vleugels van de stad gelden daarnaast nog de volgende doelstellingen: Passend bij het woonmilieu/leefstijl: focus op oranje / rood. Creatief, collectief, stedelijk, experimenteel. Wens voor levensloopbestendige woningen. Variatie in opbouw: alle segmenten – koop/huur (waaronder sociale huur, middenhuur en sociale koop), appartement/grondgebonden, starter/doorstromer. Ambitie is dat circa een kwart van het programma sociale woningen (huur en koop) betreft.

38/94

Toetsing Transformatie van verouderde bedrijventerreinen naar onder andere wonen is gewenst. De Linge-oevers zijn specifiek benoemd als transformatielocatie naar een stedelijk woonmilieu met hoogbouw. Dit plan geeft daar mede invulling aan.

3.3.3 Kaderdocument voor het transformatiegebied Arkelsedijk in Gorinchem (2019) In dit document zijn de kaders geschetst vanuit de gemeente voor de gebiedsontwikkeling aan de Arkelsedijk: De eerste aanleiding heeft te maken met de toekomstvisie van de stad: GO2032. In deze toekomstvisie die de gemeente samen met bewoners, ondernemers en partners in de stad heeft ontwikkeld, staat het 'klaar zijn voor de toekomst' voor Gorinchem centraal. Dat betekent dat Gorinchem inzet op het versterken van de regionale economie en voorzieningen, maar ook op de bereikbaarheid van de stad met een inwoneraantal dat zowel in de stad als regionaal stijgt. Om die stijging op te vangen zijn ook extra woningen nodig die passen bij de vraag. Een tweede belangrijke aanleiding om na te denken over of en hoe de Arkelsedijk te ontwikkelen, is de motie van Van der Molen (Tweede Kamer) waarin de centrumfunctie van Gorinchem wordt aangekaart. Deze motie is ook de aanleiding geweest voor het onderzoek dat Berenschot heeft uitgevoerd en wat in het voorjaar van 2019 besproken is met de partners in de regio en met de Raad.

De rode draad in het rapport 'Samen voor elkaar' is dat het niet zo zeer gaat om het wel of niet hebben van een centrumfunctie van de stad, maar om het versterken van de leefbaarheid van de regio met 120.000 inwoners en het behouden en versterken van de voorzieningen van Gorinchem voor de haar omliggende regio. Niet inzetten op de focus van centrumfunctie, maar wel op de leefbaarheid van een gebied / regio met 120.000 inwoners. Het gaat om de AV-regio, de regio Drechtsteden, de zuidvleugel van de Randstad en het verbeteren van de connecties met Brabant en Utrecht. De derde aanleiding is het Gorcums Akkoord 2018-2022 waarin de coalitie benadrukt te willen (her)ontwikkelen om te verbinden. De herontwikkeling van de Schelluinsestraat en Westelijke Lingeoever wordt daarin concreet genoemd. De gemeente heeft de ambitie om door te groeien om de veerkracht van de stad te vergroten en de vitaliteit van de voorzieningen op peil te houden. Er ligt een kans ruimte te bieden aan mensen die graag in een stedelijke omgeving en dichtbij voorzieningen willen wonen. Daarmee kan Gorinchem een groeisprong maken. Naast de kaders zijn in het Kaderdocument ook randvoorwaarden vanuit de gemeente opgenomen voor de ontwikkeling. De 22 belangrijkste zijn opgesomd en hebben onder andere betrekking op het programma, de ontsluiting en de openbare richting.

Deze randvoorwaarden en ambities zijn vervolgens uitgewerkt in een stedenbouwkundige vertaling die te zien is in figuur 3.2.

39/94

Figuur 3.2: Stedenbouwkundige vertaling randvoorwaarden en ambities Kaderdocument Toetsing Het kaderdocument heeft als basis gediend voor het stedenbouwkundig plan. Vervolgens is het stedenbouwkundig plan vertaald in het bestemmingsplan. Hiermee wordt invulling gegeven aan de door de gemeente genoemde kaders en randvoorwaarden gericht op de bereikbaarheid en het versterken van woningvoorraad en de voorzieningen in Gorinchem.