20250605 B&A bijlage Rvs RIB - motie starterslening (on)begrenst
Tekst van het document
nummer
van het college
Informatiebrief
Gorinchem,
22 april 2025
Onderwerp:
motie: `starterslening
D-966353
Z/25/786033
(on)begrenst?I
Geachte leden van de raad, Inleiding
als input voor de I&O op 15 mei 2025, waar wij met elkaar
deze raadsinformatiebrief
U ontvangt
van de starterslening.
voeren over het voorzetten
het goede gesprek Aanleiding aangenomen,
de motie `De starterslening
2023 heeft de gemeenteraad
Op 30 november
waarin
het college
Een kader op te stellen dat richting
geeft over hoe we vanaf 2024 omgaan
voor uitkering
van startersleningen;
Hierin helderheid te verschaffen
of we als gemeente
nieuwe tranches
met eventuele
een 'openeinde-regeling'
nastreven
komt, kan een beroep doen) of dat we budget jaarlijks
die in aanmerking
(iedereen
(on)begrenst?'
is opgedragen:
maximeren in een goed gesprek over de dillema's
de raad te faciliteren
Hiermee
die samenhangen
met
de starterslening.
aan de hand van de volgende
verstrekken
aan deze opdracht
een start gegeven
wordt
In deze raadsinformatiebrief
door informatie
te
punten:
Startersleningen
mpopo-m
Profiel van de starter en startersleningen
Gorinchem
Fonds en Beheer Nationaal
koopwoningen
Fonds Betaalbare
Kader, helderheid en dillema's Startersleningen
Startersleningen gat tussen
zijn hypothecaire
de koopsom
starterslening
hoeft de starter
Hoewel het verstrekken ruim
290 gemeenten
buurgemeente
1
geen kerntaak
geen rente
en de Drechtsteden.
hypotheek
van starters
leenbedrag1
te dichten.
en aflossing
te betalen.
is voor gemeenten,
helpen
via het Stimuleringsfonds
In de provincie
Volgens de Nationale Hypotheek Garantie
gorinchem.n|
en het maximale
met een starterslening
(hierna:
Molenlanden
bovenop de eigen
de eerste drie jaren
van leningen
starters
Nederlandse gemeenten
leningen
van de eerste woning
Zuid-Holland
om zo het Bij een
op dit moment Volkshuisvesting
zijn dit onder andere
van de starter
Profiel Een starter
koopt zijn of haar eerste
woning.
het Kadaster2 werden in 2024 meer woningen
Volgens
kochten vaker een woning.
kochten koopstarters
verkocht dan in 2023. Vooral koopstarters nam toe. In het 4e kwartaal van 2024
Het aandeel koopstarters
bijna 28.000 woningen.
Dat is
meer dan in het hetzelfde kwartaal dan een jaar eerder. Het verschil in aandeel tussen doorstromers en koopstarters werd kleiner. Het aandeel van koopstarters was in het 4e kwartaal bijna In het hetzelfde kwartaal van 2023 was dat In 2022 was dit van 2023. Doorstromers
minder
dan
kochten
Over heel 2024 was het aandeel koopstarters
en in 2022 bijna
In de afgelopen
het aantal doorstromers. het aandeel koopstarters. koopstarters
De prijzen
ingevoerde
Zij verkopen
ul
groeide
vaak goedkopere
het aantal koopstarters
woningen
van de overdrachtsbelasting
vrijstelling
in grote
betaalden gemiddeld
dan
steden
van
Dit zijn
2021 voorjonge
stimuleerde
6 360.000.
sterker
rol in de stijging
deze trend3.
meer dan een jaar eerder.
naar woningtype
0001
3023 04
2024 \11
2024 \22
2024 `33
2024 \34
15,6
13,7
15 7
17,6
21 2
Tussenwoning
15.3
14,4
14,9
16.9
17 3
Hoekwoning
6.5
5,3
5,2
4,6
een-kap
4,3
6,7
7
5,4
5,7
rijstaand
6.9
5,6
6,1
7
Onbekend
0,5
0.4
0,4
0.5
0,6
50,5
44,4
47 9
54,1
59,9
Aantal
In 2023 was dit 43%
spelen een belangrijke
Appartement
Twee-onder
bijna
naar op zoek zijn. Ook de per 1 januari
namen toe. Starters
wonlngtransacrres
Woningwpe
4 kwartalen
door investeerders
Verkopen
waar veel koopstarters
woningen
Aantal
bijna 12% meer woningen
7
.voningtiansaftin
Het aandeel woningen
gekocht
De gemiddelde
door koopstarters
prijs van verkochte
in Gorinchem
was in het 4e kwartaal
in het 4e kwartaal
woningen
van 2024
van 2024 was in Gorinchem
E 437.000. Onderzoeksbureau
woonwensen
STEC voert
een verdiepend
onderzoek
en startersleningen
In Gorinchem
is de starterslening
bedoeld om starters
eerste
en de doorstroming
op de huurwoningmarkt
woning
een starterslening
aan voor de aankoop
hypotheekadviseurs
in Gorinchem
56% verlaten
Aantal verstrekte
startersleningen
bedrag per starterslening:
Percentage
verstrekt
Gemiddelde
leeftijd
voor bestaande mensen:
Vooral twintigers
Volgens
in een behoefte.
makelaars
door uit een huurwoning.
met zelfstandig
wonen
35
E 24.551
bouw:
100
zijn drie startersleningen
vertrekt
nieuwsbrief4 kwartaal 2024 Binnenlands bestuur 14 maart 2025, “Huizenkoper wordt steeds jonger".
en
De meeste
is onbekend).
13
sinds 2021:
vragen
36% van de mensen
25 jaar
Na het loslaten van de leeftijdsgrens
3
in 2024:
startersleningen
Gemiddeld
woningen.
voorzien
en beginnen
te helpen bij de koop van hun
te stimuleren.
een huis kopen stromen
het ouderlijkhuis
Totaal aantal verstrekte
financieel
van bestaande
wordt duidelijk
die met hulp van een starterslening
2 Online
en
van Gorcumse starters.
Gorinchem
starters
uit naar de mogelijkheden
aan dertigers.
Restant beschikbaar
bedrag op dit moment
Hoeveel geld is door stortingen gesteld
in het fonds:
jaartal 2021 2022 2023
gestort 264.700
via aflossingen
startersleningen
en via aflossingen
door starters
beschikbaar
zijn verstrekt:
bedrag
aantal
100.000
4
Gemiddeld
150.000
6 12 13'
285.444 317.436
bedrag per lening
25.000 25.000 23.787 24.418
n
f
E 36.000
2025):
totaal 264.700 264.700 514.700 1.014.700 1.089.700
~75.000
Hoeveel
2021 2022 2023 2024
door de gemeente
250.000 500.000
2024 2025
4 februari
Q
nu nog 5 in behandeling.
'waarvan
Er zijn geen betalingsachterstanden4.
Beleid Een van de doelen van de Woon- en transformatievisie
(2019) is: “Een woning kunnen vinden die hoeft te malen om in je levensonderhoud te kunnen
je kan betalen, zodat je je geen zorgen
voorzien".
Daarom wil Gorinchem
een aansluiting van woningsegmenten van huur naar koop in waardoor mensen niet in de knel komen. Denk bijvoorbeeld aan starters op die te veel inkomen hebben voor de sociale huur en te weinig verdienen om een
diverse prijsklassen, de woningmarkt
te kunnen kopen.
woning
instrumenten
Hiervoor
maakt Gorinchem
doelgroepenverordening
beetje extra zijn om een woning
naast de starterslening
en opkoopbescherming.
te kopen (raadsbesluit
ook gebruik
De starterslening
24 oktober
van de
kan net dat
2023 instrumenten
woningmarkt).
In lijn met de motie
is lokale makelaars
gevraagd
u van grootschaliger,
meerjarig
van het instrument
antwoordde
dat als de inzet groter
haalt bij de starters. dat moment
inzetten
De starter
is de starterslening
welke positieve
effecten
verwacht
Een makelaar
en meerjarig
wordt ingezet dit een stukje onzekerheid weg komt vaak eerst oriënteren om te weten wat hij/zij kan lenen. Op dan mogelijk. Wanneer de starter dan later, bijvoorbeeld pas over
een half jaar koopt, is het de vraag of de starterslening Fonds
en negatieve
starterslening?
nog steeds mogelijk
is.
en Beheer
Het SVn beheert het fonds. Op dit moment
is de bodem van het fonds voor startersleningen bereikt, terwijl er nog vraag naar is. Argumenten tegen bijstorten in het fonds hebben wij tegen het licht gehouden. Geen grote
reserves nodig
Het betreft
een revolverend
gemeenten
terugkomen.
Dat betekent
voor de doelgroep
starters.
worden
4 Starters
fonds, waarbij
de middelen
dat beschikbaar
De beheerskosten
via aflossing
gestelde
op termijn
middelen
komen voor rekening
weer bij de
steeds opnieuw
ingezet
van de ontvanger.
kopen vaak binnen zes jaar een volgende woning. Dit is het moment waarop zij de lening volledig aflossen.
REVOLVINC FUND
l
:Wilk:
Arl;
Bij een fonds dat relatief
de inkomsten
nieuw is, kan het nog geruime
door aflossingen
wordt bereikt is afhankelijk snel aflossen.
Door de jaren
Inmiddels
vloeien
is ongeveer
middelen
bereikt
1 miljoen
en het fonds (volledig)
tot ongeveer
terug
in fonds van Gorcumse
het evenwicht toenemen.
van de woning).
Zo ook
die hun leningen
starters
in zijn geheel
vervroegd
euro in het fonds gestort.
het volgens
revolverend
Uitgaande van op jaarbasis 12 het SVn tot 2029 voordat het evenwicht zal worden
zal worden.
Op basis van praktijkervaringen
loopt de totale omvang
te kunnen blijven
blijft
van de
van de stortingen
aanvullen
op
van het fonds
verstrekken.
geen invloed op begrotingssaldo
In het raadsvoorstel voorgesteld
is voor de financiering
(D-8858868)
om het leningenplafond
op de te verstrekken
eenmalig
startersleningen
saldo heeft het verstrekken
Bij eventuele
begrotingssaldo
worden gebracht,
te verhogen
afboekingen
op de leningen
Prijsopdrijvend
effect
budgetten
Onderzoeksbureau
STEC gaf in de raadsbijeenkomst
een prijsopdrijvend
effect kunnen
starters
hebben:
met een starterslening met een starterlening
De te ontvangen
geen invloed
rente
Per
op het
zullen deze wel ten laste van het
bedragen
circa E
opgevangen.
op 28 januari
2025 aan dat startersleningen
Als de markt voor starterswoningen
gekocht
in het fonds
rente door de gemeente.
maar dit risico is beperktf'. De beheerskosten
en worden binnen de aanwezige
veel woningen
met 6 500.000.
dan ook nagenoeg
2.000 perjaar
hebben, omdat
van de laatste bijstorting
ligt in lijn met de te betalen
van de leningen
begrotingssaldo.
relatief
om leningen
euro voordat het zo ver is. Tot dat moment
1,5 miljoen
waarop
is tussen
van maakt en of zij de leningen
binnen zes jaar af (na verkoop
met het schuldenverloop
is nodig om startersleningen Nagenoeg
Het moment
dat er gebruik
van de mogelijkheid
leningen van E 25.000 euro duurt SVn en onze eigen ervaring
er evenwicht
het aan te vullen bedrag af, omdat de afbetalingen
neemt
hun leningen
aflossen. Ook maken zij gebruik aflossen. Op dit moment
door leningen.
van het aantal starters
Volgens SVn lossen starters in Gorinchem.
en de uitgaven
tijd duren voordat
worden,
kan dit een prijsopdrijvend
meer bestedingsruimte
bieden. Het Kadaster
heeft in 2019 en 20236 onderzoek
van starterswoningen
en heeft dit effect niet kunnen aantonen.
gedaan
dun is en er
effect
en meer
kunnen
naar een prijsopdrijvend
effect
hebben
Financiële risico's Sinds 1 januari
2025 ligt een risico van 10% bij de gemeente.
Volgens de SVn doet het risico op niet terug
5
Tot
5
Prijseffecten
Het overige
betalen zich nauwelijks
voor.
risico ligt bij de SVn. De gemeente
Onderzoek naar de effecten van het beschikbaar Startersleningen 12 januari 2023. Startersleningen op de woningmarkt,
kan de
stellen van
financiële
risico's goed beheersen.
dekkend en daarbij
In de huidige
zit er hypothecaire
voor een plafond door een maximum
hanteert op clit moment komt, vragen wij de gemeenteraad
Het Nationaal
zekerheid op de startersleningen. te stellen aan het jaarlijks
Gorinchem
Nationaal
markt werkt de overwaarde
geen jaarlijks
Fonds Betaalbare
Fonds Betaalbare Koopwoningen
Inmiddels
(NFBK) start
Het kabinet stelt 6 30 miljoen
miljoen.
Het NFBK maakt meer nieuwbouwwoningen
met een middeninkomen.
af te geven leningen
is het fonds leeg.
Koopwoningen
miljoen.
beschikbaar
extra
Ontwikkelaars
indienen om nieuwbouwwoningen
1 juli 2025 met een budget
bovenop
bereikbaar
het eerdere
en betaalbaar
budget
van 6 100
van 6 70
voor koopstarters
en woningcorporaties
(10-100
woningen)
kunnen bij het fonds een aanvraag met koperskorting te verkopen. Met de
bijdrage
uit het fonds worden deze woningen
voor een lagere prijs dan de marktwaarde
starters
verkocht.
per nieuwbouwwoning
De maximale
risico-
Als de bodem van het fonds in zicht
plafond.
om bij te storten.
op woning
Ook kan worden gekozen
koperskorting
is 6 70.000.
aan
Starters
met
een middeninkomen hebben zo meer kans om een nieuwbouwwoning te kopen. Het fonds is revolverend, wat betekent dat het geld terugvloeit naar het fonds wanneer starters hun woning weer verkopen.
Voor dit fonds komt is tranches
beschikbaar, waarbij
op=op geldt7.
het NFBK start, ontstaat voor nieuwbouwwoningen een nieuwe landelijke kopersondersteuning naast de lokale starterslenings. Uit clit nieuwe fonds kunnen
Wanneer
en woningcorporaties
projectontwikkelaars
aan starters.
nieuwbouwwoningen
Hoe de uitrol van het fonds er precies uitgaat
vorm van
met een koperskorting
zien, is op clit moment
verkopen
nog niet
bekend.
Kader,
helderheid
en dillema's
Kader Gemeenten inzetten
bepalen zelf de doelgroep,
en de voorwaarden
Vergelijken
het marktsegment
waaronder
wij de `Verordening
een starter
startersleningen
waarvoor
in aanmerking
Gorinchem
2023'
zij de starterslening
willen
komt voor een lening. met regels van enkele andere
uit de provincie Zuid-Holland9 dan valt het volgende op Gorinchem hanteert sinds medio 2023 geen leeftijdsgrens meer, waardoor meer starters in aanmerking komen voor een
gemeenten
starterslening.
In Gorinchem
starterslening.
Deze regel is soepeler
dan Molenlanden
En Gorinchem
maakt geen onderscheid
tussen starters
komen starters
met een cruciaal
beroep in aanmerking
en strenger
dan Dordrecht
die het ouderlijk
voor een en Vlaardingen.
huis verlaten
en starters wonen. 36% van de mensen die met hulp van een starterslening hun eerst huis kopen in Gorinchem stromen door uit een huurwoning. Daarmee draagt de starterslening ook bij
die al zelfstandig
aan de doorstroming. Gorinchem 2025).
inkomen
7
om juist
koopsom
van 80%
die starters
te kopen en om de begrensde
komt overeen met de gemiddelde
In Gorinchem
valt 28%
van het totale
van de NHG-grens
te helpen
die moeite
middelen
prijs die starters
360.000
euro in
hebben om met een laag
van het fonds optimaal
in 2024 betaalden
aanbod van koopwoningen
in te zetten.
voor hun eerste
in deze prijsklasse.
Kamerbrief van 3 maart 2025 met ondenlverp uitrol NFBK.
8 De 9
een maximale
is gekozen
een woning
Dit bedrag
woning.
hanteert
De grens
starterslening is bedoeld voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. Een vergelijking tussen Gorinchem, Molenlanden, Dordrecht en Vlaardingen is bijgevoegd.
Overzicht
koopwoningen in Gorinchem op FUNDA Peildatum: 17 januari 2025 Totaal 89 koopwoningen 360.000
450.000
i
lj
25 koopwoningen
10 woonhuis
28% van totale aanbod
15 appartementen
l
v
47 koopwoningen
52
Keuze tussen op=op Op dit moment
van totale aanbod
j
en open einde
stelt de gemeenteraad
als de bodem van het fonds in zicht komt een budget vast van de starterslening. In de motie vraagt de gemeenteraad inzicht te geven in de voor- en nadelen van op=op en open einde. Voor allebei geldt dat het fonds op termijn revolverend is. voor het voorzetten
Bij open einde regeling
niet voorspelbaar,
staat dat het hanteren
tegenover
krijgen
is de totale
meer zekerheid.
Op dat moment
omvang
van de stortingen
die nodig zijn om het fonds te vullen
van het aantal startersleningen
want afhankelijk
van een open einde regeling
De starter
komt vaak eerst oriënteren
is de starterslening
dan mogelijk.
men dan een halfjaar
Wanneer
het de vraag of de starterslening
voordeel
van op=op
van het financiële
beperkt
tot 10% van de omvang
Achter/iggende
risico dat gemeenten
Daar Zij
kan lenen.
overgaat
nog steeds mogelijk
tot
is. Het
lopen, maar dit risico is al
van het fonds.
vraag
Achter de keuze tussen op=op en open einde gaat de achterliggende goed moment
om geld bij te storten
in het fonds? Dat moment
woonvisie
(in de toekomst:
Volkshuisvestingsprogramma)
bijstorten
direct gekoppeld
aan de beleidsdoeleinden
starters
meer zekerheid
Dilemma:
De gemeente
De SVn Starterslening woning
is voor starters.
om te weten wat hij/zij
koop is, in het geval van op=op,
is beperken
dat wordt verstrekt.
voordelig
aan te kopen.
geldverstrekker.
vraag schuil: Wat is een
kan ook het vaststellen Daarmee
zijn.
het fonds een langere
en krijgt
van de
wordt een besluit over looptijd
wat
biedt. als bank is een hypothecaire
lening die starters
De lening wordt afgesloten overbrugt
De Starterslening
het bedrag dat een koopstarter
naast
het verschil
kunnen gebruiken
de eerste tussen
hypotheek
om hun eerste
bij een andere
de prijs van een eerste
bij een bank kan lenen. Het is een aanvullende
huis en
lening van de
gemeente.
De woningcrisis
is een bijzondere
situatie
die kan rechtvaardigen
dat Gorinchem
startersleningen
is. In de huidige woningmarkt verstrekt, terwijl dit geen kerntaak van een gemeente ligt het kopen van hun eerste woning buiten het bereik van veel starters. Een ander argument voor het
verstrekken
van startersleningen
is het bereiken
bevorderen
van de doorstroom
van huurwoningen
nauwelijks
echte alternatieven
voor de startersleninglo.
Gorinchem helpt koopstarters
doelgroepenbeleid.
van de beleidsdoelstellingen naar (betaalbare)
waaronder
koopwoningen.
naast starterslening ook met opkoopbescherming
en
ook het
Er zijn
NFBK is geen alternatief Wij zien in de start van het aangekondigde
NFBK geen vervanging voor de starterslening, omdat Gorcumse starters met behulp van de lokale starterslening tot nu toe steeds bestaande woningen kochten. Bij toekomstige nieuwbouwprojecten in Gorinchem kan de koperskorting starters van binnen en buiten Gorinchem helpen bij de aanknoop van hun eerste woning.
Onderstaande
tabel bevat een vergelijking
tussen de starterslening
starterslening soort
woning
woningprijs
jkoperskorting
bestaand en nieuwbouw is maximaal
aanvrager
80% NHG
en de koperskorting.
360.000)
nieuwbouw (projecten) E405.000
starter
projectontwikkelaars woningcorporaties
geen max. leeftijd binding met Gorinchem
jonger dan 35 jaar inkomen 2 keer modaal
revolverend fondsbij
SVn
NFBK
wie vult
Gemeente
Rijk
rol van de gemeente
verordening opstellen aanvragen toetsen
akkoord geven op aanvraag regie voeren
hoeveel keert fonds maximaal uit per woning?
625.000
670.000
welke starter
krijgt hulp?
fonds?
Wij vertrouwen Burgemeester
de secretaris,
erop u hiermee voldoende
en wethouders
input hebben geleverd
van Gorinchem, de burgemeester,
en
voor het goede gesprek.