2024.06.24 Horecaontwikkeling De Nieuwe Doelen Gorinchem (ontvangen 1 juli 2024)
Tekst van het document
Horeca ontwikkeling De Nieuwe Doelen
@horeca ontwikkeling juni 2024
De Nieuwe Doelen Gorinchem ref: 2024.0220
INHOUDSOPGAVE 01 Marktonderzoek 02 Doelstellingen en uitganspunten 03 Concepten 04 Winst en verlies rekeningen 05 Eigen beheer / Verhuren 06 Eerste bevindingen
Save a tree. Do not print this document if not really necessary.
De Nieuwe Doelen
MARKTONDERZOEK VERZORINGSGEBIED
KENMERKEN ZAKELIJKE MARKT
Primaire verzorgingsgebied: Binnenstad Gorinchem, Wijdschuld,
•
7 bedrijventerreinen in gemeente Gorinchem.
Laag Dalem, Haarwijk, Gildenwijk, Lingewijk, Hoog Dalem.
•
Hoog percentage financieel dienstverleners (12% tov 8%
Secundaire verzorgingsgebied: Werkendam, Sleeuwijk, Giessen, Arkel, Schelluinen, Woudrichem.
landelijk). •
Relatief hoge bedrijvendichtheid met 191 bedrijven per 1000 inwoners (60% hoger dan landelijk gemiddeld).
KENMERKEN PARTICULIERE MARKT •
Inwoners primair verzorgingsgebied: 7.665
KENMERKEN TOERISTISCHE MARKT
•
Inwoners secundair verzorgingsgebied: 23.540
•
In 2022 ontving Gorinchem 343.000 bezoekers.
•
Grootste groep 45-65 jaar in zowel primair als secundair
•
Totale besteding: €54.000.000
verzorgingsgebied (31% en 27%).
•
Cultuur belangrijke beweegreden voor bezoek aan Gorinchem
Het primaire verzorgingsgebied kent met 27% een grote groep
•
Vestingstad Gorinchem is bestempeld als Unesco
•
25-45 jaar. •
Werelderfgoed in de Hollandse Waterlinies.
Hoge bevolkingsdichtheid van 5.669 inwoners per m2 in het primaire verzorgingsgebied ten opzichte van 529 in
HORECAPROFIELEN
Nederland.
Het primaire verzorgingsgebied heeft een groen horecaprofiel (+4
•
41% is middelbaar opgeleid.
tov NL gemiddeld). Het secundaire gebied is vooral geel (27,7%)
•
Hoog percentage eenpersoonshuishoudens (50% tov 39%
en lime (27,4%). Gele en oranje horecaprofielen bezoeken vaak de
landelijk).
horeca, terwijl de groene doelgroep minder frequent komt en
Gemiddeld inkomen in het verzorgingsgebied: €39.900 (t.o.v.
minder besteedt. Gele gasten zoeken spontaniteit en gezelligheid.
•
€30.800 landelijk).
De Nieuwe Doelen
DOELSTELLINGEN EN UITGANGSPUNTEN DOELSTELLINGEN •
Herontwikkeling van De Nieuwe Doelen tot
UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN •
Een levendig multifunctioneel cultuurgebouw dat bestaat uit
toekomstbestendig multifunctioneel cultuurgebouw voor
een grote zaal met 431 stoelen en een kleine zaal van circa
iedereen, met zo mogelijk een uitnodigende en fijne horeca.
100m2.
Het herstellen van de groot podium functie met diverse
•
Mogelijk een bibliotheekfunctie.
maatschappelijke en culturele evenementen.
•
Circa 70 of 80 voorstellingen per jaar.
•
Mogelijk een integratie van de bibliotheek.
•
Stoelbezetting grote zaal is circa 65%
•
Een horeca voor de bezoeker en de buurt.
•
Gorinchem heeft nu reeds twee kleine theaters te weten
•
Een renovatie van het gebouw om de relatie tussen (het
•
Peeriscoop en Theater ‘t Pand.
interieur van) het gebouw en de stedelijke ruimte sterk te verbeteren met duurzame verbeteringen. •
De Nieuwe Doelen versterkt de culturele identiteit van Gorinchem en zet deze in de regio op de kaart. De Nieuwe Doelen met horeca draagt daarmee bij aan Gorinchem als een interessante en aantrekkelijke plaats om te wonen, te werken en te recreëren.
•
Horeca bij voorkeur verhuren aan een horeca ondernemer die hiervoor een huur (minimaal culturele huur zijnde 6% van de horeca omzet) betaald.
De Nieuwe Doelen
CONCEPTEN
CONCEPT 1: EVENEMENTGEBONDEN HORECA •
•
Doelgroep: theaterbezoekers en gasten bij maatschappelijke en
CONCEPT 2: THEATER EN TAFEL ARRANGEMENTEN •
commerciele evenementen, zoals de plaatselijke verenigingen,
commerciele evenementen zoals de plaatselijke verenigingen,
schoolvoorstellingen en eigen producties en evenementen.
schoolvoorstellingen en eigen productie en evenementen.
Openingstijden/dagen: een uur voor en een uur na de voorstelling
•
evenementen per jaar.
•
Assortiment: hapjes en drankjes in een informeel café-stijl (nacho’s,
•
Doelgroep: culturele bezoeker, lokale bewoners en toeristen gedurende de hele dag en avond.
•
Openingstijden/dagen: 10:00 – 00:00 uur. Alle dagen van de week geopend, 365 dagen per jaar.
Openingstijden/dagen: vanaf 17 uur borrel en diner. Tot 24 uur. Horeca is 6 dagen p/w geopend. 240 dagen p/j (zomersluiting)
of activiteit. Circa 70 of 80 dagen voorstellingen per jaar. Circa 20
•
Doelgroep: theaterbezoekers en gasten van maatschappelijke en
CONCEPT 3: ALL DAY HORECACONCEPT
•
Assortiment: kwalitatief goed niveau, betaalbaar, beperkt aantal
Assortiment: het assortiment is gericht op de reguliere horeca en
opties op de kaart (kleine menukaart), koffie & taart, lunchgerechten,
arrangementen
borrel & bites menu, 3 hoofdgerechten.
bitterballen, kaasplankje, bier, fris, wijn, koffie en thee)
•
Service: tafelservice in de horeca en buffetten voor theaterbezoeker.
•
Service: bediening aan tafel en op het terras. Theaterbuffetten..
•
Service: hand-over concept, geen table service
•
Beheervorm: in eigen beheer en catering eten service.
•
Beheervorm: in eigen beheer of verhuren.
•
Beheervormt: in eigen beheer
•
Resultaat W&V: -€ 8,949,-
•
Resultaat W&V: -€202,777,-
•
Resultaat W&V: € 12,573,-
De Nieuwe Doelen
WINST EN VERLIESREKENINGEN CONCEPTEN
Concept 3
Concept 1
Concept 2
Concept 3
Omzet* Inkoopkosten Bruto omzet
€ 234.384 € 369.605 € 498.208 € 61.496 € 121.673 € 169.523 € 172.888 € 247.932 € 328.685
100% 26% 74%
100% 33% 67%
100% 34% 66%
Kosten* Personeelskosten Exploitatiekosten Kapitaallasten/huur Culturele huur
€ 160.315 € 90.000 € 39.845 € 16.407 € 14.063
€ 256.882 € 146.000 € 62.833 € 25.872 € 22.176
€ € € € €
531.462 382.000 84.695 34.875 29.892
68% 38% 17% 7% 6%
70% 40% 17% 7% 6%
107% 77% 17% 7% 6%
Resultaat
€
€
€ -202.777
5%
-2%
-41%
Concept 1
12.573
Concept 2
-8.949
*zaalhuur niet opgenomen in W&V
De Nieuwe Doelen
EIGEN BEHEER / VERHUREN EIGEN BEHEER
VERPACHTEN / VERHUREN
Voordelen:
Voordelen:
•
Volledige zeggenschap
•
Vaste inkomsten uit huur
•
Meer betrokkenheid
•
Geen ondernemersrisico
•
Volledig inzicht in administratie
•
Geen belasting overhead (personeelszaken + administratie)
•
Winst naar eigen organisatie
•
Investering onderbrengen bij pachter
Nadelen:
Nadelen:
• Kwaliteit sterk afhankelijk van kwaliteit horecamanager
•
Kwaliteit sterk afhankelijk van geselecteerde uitvoerder
• Beperkte input kennis
•
Weinig tot geen zeggenschap
• Geen ondersteuning voor horeca management
•
Weinig mogelijkheden tot verkoopbevordering additionele
• Belasting personeelsproblematiek
omzet
• Minder flexibele personeelskosten
•
Juridisch niet goed te dichten
• Overheadbelasting
•
Pachter en culturele instelling hebben verschillende
• Ondernemersrisico en personele risico’s
doelstellingen
De Nieuwe Doelen
EERSTE BEVINDINGEN CONTRAST stelt op basis van het marktonderzoek en de
Eerste bevindingen horeca exploitatie
doelstellingen en uitgangspunten van de gemeente Gorinchem
CONTRAST heeft in voorbereiding op de uiteindelijke
een horeca businesscase op met het meest
businesscase, het marktonderzoek, de uitgangspunten,
geëigende horecaconcept en de meest geëigende horeca beheer-
doelstellingen, conceptkaders, concepten voor de horeca
vorm op voor De Nieuwe Doelen. Momenteel zijn er 2 gebouw-
exploitatie in 3 winst - en verliesrekeningen uitgewerkt.
varianten (met en zonder bibliotheek) en heeft CONTRAST reeds de eerste 3 mogelijke horecaconcepten in hoofdlijnen met
Vanuit financieel perspectief is alleen een klein horecaconcept
businesscase uitgewerkt. Het projectteam dient te besluiten in de
rondom de voorstellingen en bij evenementen (concept
uitwerking van één van de twee gebouwvarianten en in het meest
1) winstgevend. De ruime openingstijden in concept 2 en 3 dragen
geëigende horecaconcept en beheervorm.
ertoe bij dat de kosten de omzet overstijgen. Er is dan sprake van
SITUATIE De Nieuwe Doelen in Gorinchem is sterk verouderd en heeft sinds juli 2023 haar deuren definitief gesloten. De gemeente is een onderzoek gestart naar de toekomstige mogelijkheden van het culturele gebouw. Architectenbureau Ten Bras Westinga heeft ontwerptekeningen gemaakt. Er zijn vier opties uitgewerkt, waarvan er twee verder onderzocht worden: •
Variant O Theater zonder bibliotheek.
•
Variant B Theater met bibliotheek en nieuwbouw rond de
bestaande theatertoren.
een verlieslatende horeca exploitatie. Dit betreft een eerste onderzoeksbevinding en wordt in de komende weken verder uitgewerkt. Indien gemeente Gorinchem kiest voor concept 2 of 3 wordt een financiële ondersteuning gevraagd, wat veelal conflicteert met de Wet op para commerciële instellingen. Het aanstellen van een commerciële horeca ondernemer die huur betaalt ligt niet voor de hand.
De Nieuwe Doelen
TIME TO THINK FORWARD www.contrastcompany.nl