2024-04-18 VERZAMELDOCUMENT - Bijlage met genummerde inhoudsopgave

Inhoudsopgave Verzameldocument Nr. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

Omschrijving (verkort) Advies Dorp, Stad & Land Oplegnotitie ecologische QuickScan (adviseur ecologie/stadsecoloog) Oplegnotitie bodem en asbest Landschappelijk / Stedenbouwkundig advies Tiny Houses aan Waaldijk (SRO) Positieve reactie provincie op het plan voor de tiny houses Tekening n.a.v. advies Veiligheidsregio Zuid Holland Zuid (VRZHZ) Positief advies VRZHZ over brandveiligheid Situatietekening 2024 Onderbouwing project Tiny Houses inclusief aanpassingen Update situatietekening en sfeerbeelden Beknopte Ruimtelijke Onderbouwing Aanvullende ecologische QuickScan (stadsecoloog) Communicatie m.b.t. voortgang proces Aanvraagformulier omgevingsvergunning Aanbiedingsbrief bij aanvraag omgevingsvergunning Verkennend asbestonderzoek en aanvullend bodemonderzoek Huishoudelijk Reglement Wooncorporatie Tiny House Klein Dalem I.O. Dossier Buren Klein Dalem (communicatie) Verkennend bodemonderzoek Informatiebrief aan omwonenden Tiny House Project Situatietekening 2019 Nieuwsbrief aan omwonenden Tiny House Project Projectplan Tiny House Project Aanbevelingen n.a.v. bijeenkomsten met omwonenden Tiny House Project Bestemmingsrapport Planviewer Visualisatie t.b.v. situering Aerius verschilberekening Aerius gebruiksfase Aerius aanlegfase

Gorinchem, 18 april 2024

Datum 18-04-2024 10-04-2024 03-04-2024 29-03-2024 27-03-2024 06-02-2024 30-01-2024 01-2024 2022-08-26 03-2022 11-2021 04-03-2021 10-11-2020 13-11-2020 13-11-2020 22-10-2020 07-10-2020 10-2020 25-09-2020 25-06-2020 19-12-2019 08-12-2019 12-2019 29-10-2019 24-07-2019 2019 28-06-2021 28-06-2021 12-02-2021

1

Adviseurs Omgevingskwaliteit Groothandelsgebouw 010 280 94 45 Stationsplein 45 info@dorpstadenland.nl Postbus 29129 3001 GC Rotterdam dorpstadenland.nl

Toelichting op het eerder gegeven LANDSCHAPSADVIES op verzoek van de gemeente Gorinchem over ondervermeld plan: Betreft

:

Planologische toetsing

Nummer gemeente

:

203131

Datum advies

:

18 april 2024

Landschapstype

:

Parapluplan Nieuwe Hollandse Waterlinie (deels)

Adresgegevens object

:

Waaldijk 7 4213LA, Dalem

Omschrijving werkzaamheden

:

Landschappelijke inpassing Tiny Houses

Dossiernummer DSL

:

GRC24-0071-1

Advies Voldoet Plantoelichting en toelichting beoordelingskader Toegezonden stukken: - Foto’s huidige situatie - Rapport Landschappelijk – Stedenbouwkundig advies Tiny Houses aan Waaldijk (SRO, 14 maart 2024) - Beknopte Ruimtelijke onderbouwing 112021 - Parapluplan Nieuwe Hollandse Waterlinie (online geraadpleegd 18 maart 2024) Kernkwaliteiten Nationaal Landschap en Inundatiekom Tielerwaard (K. van der Velden, 2015) Zie p.77 zone - verdichtingsvelden https://ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0512.BP20141444001/b_NL.IMRO.0512.BP2014144-4001_rb1.pdf Voor het plan van de tiny houses aan de Waaldijk is op 14 december 2021 een landschapsadvies uitgebracht door Dorp, Stad en Land. Op verzoek van de gemeente wordt dit advies op enkele onderdelen nader toegelicht. Basis vormen de toegezonden stukken en het ruimtelijke beleid. Motivering Ruimtelijke context & beleid Het oostelijk deel van het plangebied valt onder het Parapluplan Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) binnen een zone van Polder Dalem die is aangewezen als een ‘verdichtingsveld’ waar verdichting onder voorwaarden kan plaatsvinden. Op fig. 1 is het plangebied aangegeven. Het gearceerde deel van het plangebied valt onder het Parapluplan Nieuwe Hollandse Waterlinie. Een klein deel daarvan is bebouwd. In de Nota Kernkwaliteiten Nieuwe Hollandse Waterlinie wordt in de verdichtingsvelden ruimte geboden aan o.a.

“nieuwe landgoederen” en “landelijk wonen”, “voorop staat het groene karakter van de verdichting” en versterking van de landschappelijke kwaliteiten. Het plan als geheel en het deelgebied dat valt onder het Parapluplan NHW betreft een woonenclave met een groen karakter. Het plan Het plan bestaat uit een ontwikkeling van 10 tijdelijke tiny houses in een bocht van de Waaldijk. Het plangebied is langwerpig en ‘knikt’ halverwege, hiermee ontstaat een verdeling in een groen voorterrein en

Adviseurs Omgevingskwaliteit Groothandelsgebouw 010 280 94 45 Stationsplein 45 info@dorpstadenland.nl Postbus 29129 3001 GC Rotterdam dorpstadenland.nl

een met tiny houses bebouwd achterterrein. Het bebouwde achterterrein van het plangebied ligt ter hoogte van een woonwijkje (gebouwd in de jaren 70) en een bedrijfserf van een garagebedrijf. Het plangebied is omgeven door gemengd struweel dat behouden blijft. Het landschapsinrichtingsplan voorziet in o.a. opgaande beplanting, een moestuin en een boomgaard tussen de dijkkruin en de bebouwing. De tiny houses hebben een toegestane hoogte van 4 (westelijk) en 5 meter (oostelijk). Aan de oostelijke zijde, grenzend aan het garagebedrijf zijn bovenop de 5 meter hoogte over 1/3 van de massa hoogteaccenten tot 6 meter hoogte toegestaan. Met een maximaal oppervlak van 30m2 mag het accent op een tiny house maximaal 10m2 zijn. De tiny houses zijn gesitueerd in een verstrooid patroon op het achterterrein. Reactie Er ontstaat geen structurele aanpassing van het huidige landschap: Door de situering achter de ‘knik’, onderaan de dijk en op ruime afstand van de dijkkruin is de bebouwing met tiny houses op het achterterrein niet dominant aanwezig. De bebouwing lijkt op te gaan in de groene landschappelijke rand van Dalem. Het eerdere landschapsadvies legt de nadruk op een landschappelijke inpassing. Op het oorspronkelijke perceel bevonden zich ooit houtopstanden, waaráchter een open landschap.

Een boomgaard op het voorterrein, op het dijktalud, en ander opgaand groen tussen de tiny houses sluiten aan bij het beeld van een met struweel begroeid perceel, waarbij een zekere transparantie behouden blijft. Dit opgaand groen en het behoud van het struweel langs de randen zijn gericht op behoud van de groene en landschappelijke kwaliteit. Tevens wordt door de boomgaard de tijdelijke bebouwing verder aan het zicht onttrokken. De hoogteaccenten tot 6 meter gaan niet ten koste van de ruimtelijke kwaliteit: De hoogteaccenten, voortkomend uit het gewenste gebruik van de huisjes, op 1/3 van de massa op de tiny houses vormen door de verholen ligging op het achterterrein, achter de boomgaard, en door de verstrooide situering geen verstoring van de ruimtelijke kwaliteit. De hoogteaccenten bevinden zich aan de oostelijke rand van het terrein, tegen de achtergrond van een hoog opgaande houtsingel, waardoor de accenten vanuit de omgeving zeer beperkt zichtbaar zijn. De hoogteaccenten geven op het terrein zelf aanleiding tot een speelsere variatie in de vormgeving van de huisjes, aansluitend bij het patroon van een verstrooide situering. Samenvatting: Het initiatief valt deels binnen Parapluplan NHW. De ontwikkeling is gelegen in een verdichtingsveld. Het plan heeft een groen en landschappelijk karakter zoals voorgeschreven in het Parapluplan NHW.

Daarbij ligt het plan tussen bestaande bebouwing in en is de bebouwing vanaf de Waaldijk niet heel zichtbaar. De ontwikkeling tast daarmee de kwaliteiten van het gebied en Nieuwe Hollandse Waterlinie in het bijzonder niet aan. Aanbeveling: Het plan is voor haar algehele kwaliteit afhankelijk van een goede landschappelijke inpassing, zoals gesteld in het eerdere landschapsadvies. De realisatie daarvan is nog niet voltooid. Het terrein dient daarom volgens het landschapsinrichtingsplan nog verder ingericht te worden. Met name de opgaande beplanting dient de woningen en eventuele opstallen die vanaf de dijk nog net zichtbaar zijn zoveel mogelijk te ‘omarmen’ waardoor ze nog meer opgaan in de groene omkadering. Het deels toepassen van inheemse wintergroene planten zoals bijvoorbeeld hulst, liguster, taxus en struikklimop kan ook in het najaar en de winter zorgen voor een goede landschappelijke inpassing. Ook de aanleg van de geplande boomgaard zal bijdragen aan het landelijke en groene karakter van het plan.

Adviseurs Omgevingskwaliteit Groothandelsgebouw 010 280 94 45 Stationsplein 45 info@dorpstadenland.nl Postbus 29129 3001 GC Rotterdam dorpstadenland.nl

Fig. 1 Het plangebied van de Tiny Houses. Het gearceerde deel van het plangebied valt onder het Parapluplan Nieuwe Hollandse Waterlinie.

Namens Stichting Dorp, Stad en Land. Ir. S. Loen, Adviseur Landschap & Cultuurhistorie Ir. J.M. van Egmond, Adviseur Omgevingskwaliteit

2

MEMO Aan

: Annette Siesling

Van

: Johan Sterk (adviseur ecologie/stadsecoloog)

Betreft

:

Datum

: 10 april 2024

Actualiteitswaarde aanvullende ecologische QuickScan “Tiny House project Klein Dalem”

Aan de aanvraag om omgevingsvergunning ligt de volgende aanvullende ecologische QuickScan “Tiny House project Klein Dalem” van Johan Sterk, Stadsecoloog d.d. 4 maart 2021 aan ten grondslag. In het kader van de (her)beoordeling van de aanvraag om omgevingsvergunning is bezien of de hierboven genoemde aanvullende ecologische QuickScan nog actueel is. Dat is het geval. Voor zover bekend hebben er namelijk na afronding van bovengenoemde QuickScan tot dit moment, er geen activiteiten op het terrein c.q. binnen het projectgebied plaatsgevonden die de ecologische situatie in nadelige zin kan/kunnen schaden. Het gaat hier namelijk om zogenaamd algemeen voorkomende soorten en de daarbij behorende stringente zorgplicht die op deze soorten van toepassing is. Tevens is geconstateerd dat initiatiefnemers bij de reeds in gang gezette herinrichting van het plangebied zich hebben gehouden aan de afspraken uit de QuickScan conform de zorgplicht. Ook hebben zij de adviezen uit de QuickScan voor terreininrichting ter harte genomen teneinde de ecologische potentie van het plangebied te vergroten. Kortom, de QuickScan is tot op heden nog actueel en voldoende onderbouwd voor de reeds uitgevoerde werkzaamheden op het betreffende perceel.

Gelet hierop bestaat er geen noodzaak om in het kader van de voorliggende omgevingsvergunningaanvraag een actualiserend bodemonderzoek op het terrein uit te (laten) voeren.

3

MEMO Aan

: Annette Siesling

Van

: Dick Rumpff (adviseur bodem)

Betreft

: Actualiteitswaarde bodemonderzoeken Tiny Houses Waaldijk 7.1-7.14 Dalem

Datum

: 3 april 2024

Aan de aanvraag om omgevingsvergunning liggen de volgende bodemrapporten ten grondslag: • VERKENNEND BODEMONDERZOEK NAAST WAALDIJK 9 TE DALEM, ATKB, 25 september 2020, Kenmerk: 20200908/rap01 • VERKENNEND ASBESTONDERZOEK EN AANVULLEND BODEMONDERZOEK PERCEEL GORINCHEM P-814, ATKB, 22 oktober 2020, Kenmerk: 20200908/rap01 In het kader van de (her)beoordeling van de aanvraag om omgevingsvergunning is bezien of de betreffende bodemrapporten nog actueel zijn. Dat is het geval. Voor zover bekend hebben er namelijk na afronding van bovengenoemde rapporten tot dit moment, er geen bodem verontreinigende activiteiten op het terrein c.q. binnen het projectgebied plaatsgevonden. Gelet hierop bestaat er geen noodzaak om in het kader van de voorliggende omgevingsvergunningaanvraag een actualiserend bodemonderzoek op het terrein uit te (laten) voeren.

4

Landschappelijk – Stedenbouwkundig advies Tiny Houses aan Waaldijk Gemeente Gorinchem

Colofon Gegevens over het project: Plannaam:

Advies Tiny Houses Waaldijk, Gorinchem

Status:

Definitief

Datum:

29 maart 2024

Projectnummer Buro SRO:

SR240015

Gegevens projectbetrokkenen: Opdrachtgever:

Gemeente Gorinchem

Gegevens Buro SRO: Bezoekadres:

’t Goylaan 11 3525 AA Utrecht

Telefoon:

030-2679198

E-mail:

utrecht@buro-sro.nl

Internet:

www.buro-sro.nl

pagina 2 van 22

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

3

1.

Inleiding

4

1.1

Aanleiding

4

1.2

Plangebied

5

1.3

Uitgangssituatie

5

1.4

Leeswijzer

6

Beschrijving initiatief

7

2.1

Hoofdopzet

7

2.2

Bebouwing

8

2.3

Buitenruimte

9

Analyse context

10

3.1

Historische ontwikkeling

10

3.2

Huidige kenmerken en kwaliteiten

11

3.3

Aansluiting op analyse context

13

Omgevingsverordening Zuid-Holland

14

4.1

Inpassen-aanpassen-transformeren

14

4.2

Gebiedsregels artikel 6.9a

15

4.3

Relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit uit de omgevingsvisie

16

2.

3.

4.

5.

Conclusie

Bijlagen Bijlage 1. Bijlage: Update situatietekening en sfeerbeelden Klein Dalem, maart 2022 Bijlage 2. Relevante passages uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland

pagina 3 van 22

18 19

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op 23 maart 2022 is een tijdelijke omgevingsvergunning verleend (zaaknummer: Wabo-203131) voor: 1.

het (ver)bouwen van een bouwwerk (één tiny house);

2.

het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit.

Op 1 september 2022 is hiervoor een gewijzigde tijdelijke omgevingsvergunning afgegeven, waarbij de wijzigingen betrekking hebben op een redactieslag en motiveringsherstel. Er is beroep ingesteld. Rechtbank Rotterdam heeft hierover op 20 januari 2023 een Tussenuitspraak gedaan (zaaknummer ROT 22/2139). Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente Gorinchem de ‘Aanvullende motivatie omgevingsvergunning Waaldijk 9 voor realiseren tiny houses voor 10 jaar’ aangeleverd bij Rechtbank Rotterdam. Deze heeft op 21 augustus 2023 een definitieve uitspraak gedaan. In die Uitspraak heeft Rechtbank Rotterdam aangegeven dat onvoldoende is gemotiveerd dat de openheid van het landschap niet onevenredig wordt aangetast als

bedoeld

in

artikel

6.9a,

eerste

en

tweede

lid

van

de

omgevingsverordening

Zuid-Holland

(Beschermingscategorie 3 Buitengebied). Ook de voor verschillende tiny houses opgenomen mogelijkheid van een bouwhoogte van 6 meter (het betreft een afwijkingsmogelijkheid tot 6 meter voor maximaal 1/3de deel van de bouwoppervlakte) is onvoldoende gemotiveerd. Daarbij is de rechtbank van oordeel dat het project is gesitueerd in een open landschap buiten bestaand stads-en dorpsgebied. Onvoldoende is gemotiveerd of de ruimtelijke ontwikkeling aangemerkt moet worden als 'inpassen`, 'aanpassen’ of ‘transformeren’.

De gemeente Gorinchem heeft Buro SRO gevraagd om een onafhankelijke beoordeling van het plan in relatie tot het landschap en de kwaliteiten die de omgevingsverordening noemt. Voorliggende notitie gaat hier nader op in.

Ligging en begrenzing plangebied

pagina 4 van 22

1.2

Plangebied

Het plangebied bevindt zich ten zuidoosten van het dorp Dalem. Aan de oostzijde grenst het onderhavige perceel aan opgaande beplanting en direct daarachter een bedrijfsperceel van een autobedrijf, waarlangs ook het plangebied wordt ontsloten. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een open weiland aan de Waaldijk, terwijl aan de zuidwestzijde een met groen omzoomd wiel aanwezig is. Het onderhavige perceel grenst aan de westkant van het perceel aan opgaande beplanting en een groenstrook die eigendom is van de gemeente en daarachter rijtjeswoningen aan Het Wiel die met achter- en zijkanten naar het onderhavige perceel zijn gericht. Direct ten noordwesten van het plangebied bevindt zich aan De Bongerd een vrijstaande woning. Ten noordoosten zijn open agrarische gronden aanwezig.

1.3

Uitgangssituatie

De tijdelijke vergunningsaanvraag betreft een plan voor 10 tiny houses en één servicegebouw, aangevraagd als zogeheten ‘moedervergunning’. In het voorliggende advies wordt de moedervergunning beoordeeld waar het beroep tegen is ingesteld. Deze vergunning is voorzien van een beeldkwaliteitsplan met daarin een overzichtstekening van de 10 tiny houses. Dit beeldkwaliteitsplan vormt dan ook het vertrekpunt voor het voorliggende advies, ook rekening houdend met de feitelijke situatie.

Update situatietekening en sfeerbeelden (maart 2022).

Inmiddels zijn er zeven tiny houses gerealiseerd nadat daarvoor per afzonderlijk tiny house een tijdelijke omgevingsvergunning (‘dochtervergunning’) is verleend voor de activiteit bouwen. Die vergunningen liftten mee op de openbaar voorbereide ‘moedervergunning’ die het afwijkend gebruik voor 10 tiny houses en de bouw van 1 tiny

pagina 5 van 22

house mogelijk maakte. Deze zijn steeds positief beoordeeld door de gemeente Gorinchem. De zeven reeds gerealiseerde tiny houses zijn grofweg volgens de overzichtstekening uit het beeldkwaliteitplan, maar soms net wat anders gepositioneerd (zie onderstaande situatietekening van januari 2024). Dit wordt aangemerkt als een ondergeschikte wijziging van de aanvraag voor wat betreft de situering van die tiny houses. Drie tiny houses zijn nog niet gebouwd.

Situatietekening Klein Dalem, januari 2024 (bron: initiatiefnemer)

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding voorziet hoofdstuk 2 in een beschrijving van het initiatief. Vervolgens zetten we in hoofdstuk 3 onze analyse van de landschappelijke context uiteen en hoe het initiatief daar op aansluit. Hoofdstuk 4 gaat in op de relevante beleidsregels uit de provinciale verordening, zoals die in de Uitspraak van Rechtbank Rotterdam worden genoemd. Hierbij wordt gemotiveerd hoe het initiatief aansluit bij de betreffende beleidsregels. De betreffende artikelen zijn integraal als bijlage 2 aan deze notitie toegevoegd. Tot slot is in hoofdstuk 5 kort de conclusie weergegeven.

pagina 6 van 22

2.

Beschrijving initiatief

2.1

Hoofdopzet

Het plan gaat uit van 10 tiny houses en één servicegebouw aan de randen van het perceel. De tiny houses staan in een speelse, wisselende bouwrichting en de onderlinge afstanden varieert. De bouwwerken staan soms met de lange zijde evenwijdig aan de randen van het perceel, soms juist schuin of haaks hierop. De tiny houses worden allemaal uitgevoerd in hout, maar wisselen onderling van elkaar in bouwvorm en uitstraling. De gebouwen staan rond een centrale open, groene ruimte. Deze groene ruimte gaat over in een boomgaard en moestuin. Ten zuiden hiervan bevindt zich een open weiland aan de Waaldijk; dit weiland blijft ongewijzigd. Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Waaldijk, via het perceel van het aangrenzende autobedrijf. Aan de toegangsweg wordt voorzien in de benodigde tien parkeerplaatsen. Bij de tiny houses zelf is er geen parkeergelegenheid.

Update situatietekening en sfeerbeelden (maart 2022).

pagina 7 van 22

2.2

Bebouwing

De footprint van de tiny houses bedraagt maximaal 30m². Verder wordt uitgegaan van een situatie waarbij ieder tiny house een veranda of overkapt buitengebied van maximaal 15 m² mag hebben. Het servicegebouw heeft een footprint van maximaal 45m². Het uitgangspunt voor de bouwhoogte van 5 tiny houses aan de westzijde van het plangebied is een maximale bouwhoogte van 4 meter. Voor vijf tiny houses aan de oostzijde geldt een maximale bouwhoogte van 5 meter met een afwijkingsmogelijkheid tot 6 meter voor maximaal 1/3 de deel van de bouwoppervlakte. Ter toelichting hierop het volgende. De Gemeente Gorinchem heeft in haar brief van 10 juni 2020 als principebesluit o.a. de voorwaarde voor 5 tiny houses aan de oostzijde meegegeven, dat: “De maximale bouwhoogte voor de Tiny Houses 6 meter is”. In de raadsvergadering van 25 november 2021 is vervolgens uitgebreid gediscussieerd over de toegestane hoogte. Uiteindelijk is er een motie (CU/SGP) aangenomen waarin werd gesteld dat de maximale hoogte van de tiny houses aan de oostzijde 5 meter is en dat er voor maximaal 1/3de van de bouwoppervlakte een hoogte tot 6 meter is toegestaan. Argumenten om deels tot 6 meter te bouwen zijn o.a. ruimte voor creativiteit, prettig wonen en het creëren van een volwassen slaapkamer waarin men rechtop kan staan. De voorwaarde van maximaal 1/3de deel voorkomt dat er een ‘blokkendoos’ van 6 meter ontstaat.

pagina 8 van 22

2.3

Buitenruimte

De centrale buitenruimte krijgt een open, groene inrichting. Aan de oostrand komt er een vijver met natuurvriendelijke oevers. Ten zuiden van de centrale ruimte voorziet het plan in een nieuwe boomgaard met een moestuin. De centrale ruimte en deze boomgaard met moestuin vormen samen het collectieve groen voor de tiny houses. Het gebied wordt dan ook niet verkaveld in afzonderlijke perceeltjes per tiny house. Privacy wordt verkregen door beperkte afscherming van de tiny houses en de veranda’s/overkapt buitengebieden met lage beplanting. Het gedeelte met de tiny houses en de aangrenzende boomgaard/moestuin krijgt een sterke groene omzoming en wordt zo afgeschermd van omliggende woonpercelen en bedrijfsterrein. Het bestaande groen wordt daarbij aangevuld met inheemse, wintergroene heesters. Het aangrenzende perceel direct ten zuiden van het voorliggende perceel, blijft ongewijzigd een open weiland. Een centraal pad, uitgevoerd als karrespoor, zorgt ervoor dat het gebied toegankelijk is voor auto’s. Parkeren vindt echter plaats aan de entreeweg, op het aangrenzende bedrijfsperceel, zodat het plangebied vrij blijft van blik. Vanaf het centrale pad waaieren voetpaden uit naar de afzonderlijke tiny houses.

Foto vanuit het noorden over het perceel met enkele van de reeds gerealiseerde tiny houses

pagina 9 van 22

3.

Analyse context

3.1

Historische ontwikkeling

3.1.1

Veenontginning en Nieuwe Hollandse Waterlinie

De locatie ligt in het lage veengebied achter de Waaldijk. Dit veengebied werd in de middeleeuwen ontgonnen. De ontginningslinten en de weteringen volgden het onregelmatige, oostwestgerichte verloop van de veenstromen en stroomgordels. Deze hogere gronden vormden geschikte locaties voor bebouwing en beplanting. Haaks daarop werd het gebied ontgonnen met lange, rechtlijnige kavels gescheiden door kavelsloten en een enkel polderlint. Er ontstond een landschapsstructuur van regelmatige noord-zuidgerichte open kavelsslagen, doorsneden door onregelmatige oost-west gerichte linten uitkomend op de eveneens onregelmatige rivier. Ten westen van de locatie lag de vestingstad Gorinchem als bebouwde enclave in dit open landschap. De overige bebouwing bestond lange tijd alleen uit lintbebouwing langs de Waaldijk en de ontginnings- en polderlinten. Rond deze lintbebouwing werden bospercelen en boomgaarden aangelegd en was het landschap minder open dan het achterliggende veenlandschap. Als gevolg van dijkdoorbraken ontstonden er dijkwielen, waaronder het wiel direct naast de planlocatie. Dit landschap aan de dijk en bij de vestingstad werd in de 19e en begin 20e eeuw onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De dijk vormde een linie van forten, verdedigingswerken, sluizen en doorlaten. Het gebied achter de dijk kon als inundatiegebied onder water worden gezet.

Overzicht ontwikkeling planlocatie en omgeving 1910: bosperceel aan dijklint in het landschap → 1950: bosperceel en boomgaard naast polderlint in het landschap → 1990: open weide tussen dorp in het landschap en bedrijfsperceel → 2023: open weide tussen rand van Dalem en bedrijfsperceel

pagina 10 van 22

3.1.2

Ontwikkelingen landschap en planlocatie

De bebouwing in het landschap beperkt zich lang tot de vestingstad en de lintbebouwing aan dijk en ontginningsen polderlinten. In de buurt van de planlocatie takt het polderlint de Kraaiweg (huidige Beatrixlaan) aan op het dijklint en concentreert de lintbebouwing zich tot het dorpje Dalem. De planlocatie zelf krijgt een invulling als bosperceel. In de loop van de vorige eeuw groeit zowel Gorinchem als Dalem. De groei van Gorinchem blijft lang beperkt tot het gebied ten noorden en westen van de vestingstad. Dalem blijft daardoor een dorp in het landschap en groeit geleidelijk. Eerst via verdichting van lintbebouwing, vervolgens in de jaren vijftig via een woonbuurtje ten westen achter het lint en in het laatste kwart van de vorige eeuw via een woonbuurtje ten oosten achter het lint. Dit woonbuurtje grenst aan de noordwestzijde van de planlocatie. Ten oosten van de planlocatie verschijnt er achter de dijkwoning een klein bedrijfsterrein. Op de planlocatie zelf maakt het bosperceel plaats voor een boomgaard, eerst alleen op de zuidelijke helft, later op het gehele perceel. De afgelopen jaren maakt de woonbebouwing van Gorinchem de sprong over de Groote Weetering en over de Spijksesteeg. Daarmee raakt het gebied tussen de wetering en de dijk bebouwd en komt het dorpje Dalem aan het bebouwd gebied van Gorinchem te liggen.

Op de planlocatie zelf verdwijnt de boomgaard zodat deze in zijn geheel als open weide is ingevuld.

3.2

Huidige kenmerken en kwaliteiten

Op basis van de hierboven omschreven ontwikkelingen kunnen de volgende landschappelijke kenmerken en kwaliteiten worden onderscheiden:

3.2.1

▪

Algemeen De Waaldijk is hier als Liniedijk met verdedigingswerken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie herkenbaar als cultuurhistorisch en landschappelijk waardevolle structuur.

▪

Meerdere wielen vormen bijzondere landschapselementen die herinneren aan vroegere dijkdoorbraken.

▪

Het buitendijkse gebied als met de rivier en brede uiterwaarden heeft een hoge landschappelijke waarde.

▪

Het binnendijkse veenlandschap heeft een hoge landschappelijke waarde door het contrast van de regelmatige en open noord-zuidgerichte kavels met de onregelmatige, grillige en meer besloten oost-west gerichte landschapsstructuren.

▪

Het binnendijkse veenlandschap heeft een hoge landschappelijke waarde door de afwisseling tussen open en besloten landschap. Daarbij is er aan de dijk-, ontginnings-, en polderlinten van oorsprong sprake van een kleinschaligheid en sterke variatie in open weilanden en meer besloten boomgaarden en bospercelen. Die kleinschalige variatie contrasteert sterk met het grootschaliger open landschap tussen de linten. De kleinschalige variatie is echter niet meer zo sterk aanwezig als voorheen.

3.2.2

▪

Locatie en directe omgeving De kavelstructuur van de planlocatie is onregelmatig en draagt bij aan het contrast tussen de onregelmatige, kleinschaligere structuur aan de dijk en de regelmatige, grootschalige structuur van het achterliggende landschap.

▪

De onregelmatige vorm van de locatie is sterk en scherp afgebakend met bomenrijen, heesters en onderbegroeiing. Dit draagt bij aan de herkenbaarheid van de oorspronkelijke, kleinschalige en deels

pagina 11 van 22

besloten landschapselementen aan de linten. Deze groene afbakening is aan drie zijden van de locatie aanwezig. Aan de westzijde bij het wiel is deze het sterkst, aan de noord- en oostzijde iets minder.

▪

De openheid aan de zuidzijde van het gebied is een kwaliteit die zorgt voor een sterke relatie tussen rivier, uiterwaarden, dijk en het groen van de planlocatie.

▪

De doorlaten van de Nieuwe Hollandse Waterlinie zijn hier herkenbaar door de klinkerbestrating op de dijk.

▪

Het perceel hoort tot een besloten cluster met het opgaand groen rond het wiel en de bebouwde omgeving van woonbuurt en bedrijfsperceel. Het perceel zelf en het wiel vormen hierin een open uitsparing. De aanvankelijke besloten invulling van het perceel met bosperceel en boomgaard is niet meer aanwezig.

Analysekaart met onderscheid onregelmatig, half besloten landschap dijklint en planlocatie, regelmatig en open veenweidelandschap (bron: Buro SRO, 30 januari 2024)

pagina 12 van 22

3.3

Aansluiting op analyse context

Besloten invulling perceel De ontwikkeling betekent het toevoegen van bebouwing op een onbebouwde locatie. Daarmee ontstaat een meer besloten invulling. Gezien de oorspronkelijke aanwezigheid van een bosperceel en later een boomgaard is een besloten invulling hier gebiedseigen. Dit perceel was immers nooit onderdeel van de regelmatige, uitgestrekte open polder, maar juist een onderscheidend, besloten deel aan het dijklint. De kenmerkende openheid van dit landschap is daarmee niet in het geding, die begint pas ten noorden van het perceel. Tevens volgt de voorgestelde bebouwing de van oudsher onregelmatige perceelranden en gaat dit, mede gelet op de voorgestelde bouwhoogten, gepaard met het landschappelijk versterken van deze groene randen en met het beter herkenbaar maken daarvan. Openheid – beslotenheid – herkenbare landschapselementen Verder ontstaat er besloten noordelijk deel met een open deel (weiland) ten zuiden hiervan aan de Waaldijk. De beslotenheid wordt, naast bebouwing en groene randen, ook bereikt met een boomgaard. Daarmee gebeurt dit op een manier die passend is bij het landschap. Boomgaarden zijn hier veel voorkomende landschapselementen, zeker nabij de dijk- en de bebouwingslinten en er was op dit perceel van oudsher ook een boomgaard aanwezig. Dit wordt met het planvoornemen weer herkenbaar gemaakt.

De erfbeplanting aan de randen en een boomgaard in het zicht van de dijk zijn herkenbare landschapselementen en sluiten goed aan op de beslotenheid die hier vroeger aanwezig was. Inpassing bebouwing Doordat de bebouwing achter de boomgaard is gesitueerd, luchtig is verspreid aan de besloten groene randen en veel ruimte over laat voor een groene inrichting van het perceel is er in onze optiek sprake van een goede inpassing bij bovengenoemde landschapskenmerken. Daarnaast houdt de bebouwing passend afstand tot omliggende woningen. De kleinste afstand tot de achtergevels van de tiny houses aan de westzijde bedraagt circa 30 meter, terwijl er ook nog een gemeentelijke groenstrook aanwezig is tussen de bestaande woningen en de tiny houses. Bovendien hebben de vijf tiny houses aan deze zijde een bouwhoogte van maximaal 4 meter. Dit is, in combinatie met een forse groene afscherming én een afstand van 30 meter, alleszins acceptabel. Vijf tiny houses aan de oostzijde mogen een bouwhoogte van 5 meter hebben en 1/3de deel van de bouwoppervlakte 6 meter. Deze tiny houses liggen vanaf de dijk meer uit het zicht, namelijk om de geknikte erfgrens met het bedrijfsperceel en achter de bomenrij rond het wiel. Deze tiny houses houden bovendien meer afstand tot omliggende bestaande woonbebouwing, minimaal zo’n 40 meter, en zijn net als de westelijke tiny houses met fors groen afgeschermd.

De hogere bouwhoogte is vanuit dit perspectief bezien passend en leidt niet tot aantasting van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten. Inrichting Tot slot is er bij de inrichting van het gebied geen sprake van onnodige verharding of oneigenlijke elementen. De inrichting beperkt zich tot een onopvallend karrespoor, een moestuin en bestaat verder uit gebiedseigen beplanting in de vorm van heesters aan de randen en een nieuwe boomgaard.

pagina 13 van 22

4.

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In voorliggend hoofdstuk wordt nader ingegaan op de Omgevingsverordening, zoals vermeld in de uitspraak van Rechtbank Rotterdam. De betreffende artikelen zijn integraal als bijlage 2 aan deze notitie toegevoegd.

4.1

Inpassen-aanpassen-transformeren

De omgevingsverordening Zuid-Holland gaat in artikel 6.9 in op het thema ruimtelijke kwaliteit. De verordening stelt in het algemeen dat bij een ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk dient te blijven en dat om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen rekening moet worden gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit zoals omschreven in de omgevingsvisie. Daarbij dient de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren te worden gehanteerd en indien er sprake is van aanpassen of transformeren dient ook de locatiekeuze zorgvuldig te worden gemotiveerd aan de hand van de kenmerken en waarden van het gebied en het gevolg van de ontwikkeling daarop.

▪

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen;

▪

de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen;

▪

de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

Aansluiting op omgevingsverordening Voor het bepalen van inpassen, aanpassen of transformeren zijn de volgende overwegingen van belang:

▪

De ontwikkeling past in de bestaande gebiedsidentiteit met besloten landschapselementen en met besloten randen. Daarbij is de ontwikkeling dusdanig kleinschalig dat het zich voegt in de bestaande gebiedsidentiteit van de dorpsrand.

▪

Daarnaast voorziet het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' op deze plaats in mogelijkheden voor kleinschalig kamperen en extensieve (dag)recreatie. Het initiatief met tijdelijke tiny houses sluit daarmee ook op dit punt aan bij de gebiedsidentiteit.

▪

Het betreft een ontwikkeling waarbij tien wooneenheden worden toegevoegd en waarbij een deel van een bestaand weiland wordt benut voor een (tijdelijke) woonfunctie. Hiermee kan gesproken worden van een wijziging op structuurniveau.

▪

Het plan voorziet in het gedeeltelijk terugbrengen van een boomgaard, wat ook passend is in deze zone langs de Waal (zoals blijkt uit ‘Analyse context’), waarmee de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk

pagina 14 van 22

blijft. Er wordt hierbij voldaan aan de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zoals blijkt uit het gestelde in paragraaf 4.3 van het voorliggende advies. Derhalve kan gesteld worden dat in het voorliggende geval sprake is van ‘aanpassen’, waarbij voldaan wordt aan de daaraan gestelde voorwaarden.

4.2

Gebiedsregels artikel 6.9a

Voor deze locatie gaat het om de gebiedsregels voor beschermingscategorie 3 (dit is de laagste van de drie beschermingscategorieën en betreft het deel van het landelijk gebied dat niet tot de zwaardere categorieën 1 en 2 hoort). Deze zijn vermeld in artikel 6.9a en houden in dat de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied. In die motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a.

de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin;

b.

de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen;

c.

het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap;

d.

de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

Aansluiting op omgevingsverordening Het perceel, onderdeel van een gebied met gebiedsregels voor beschermingscategorie 3, ligt ingeklemd in bebouwd en/of besloten gebied. Het maakt deel uit van een cluster met bestaande bebouwing; de dorpsrand aan de ene zijde en een bebouwd bedrijfsperceel aan de andere zijde. Het perceel is juist géén onderdeel van het open veenlandschap ten noorden hiervan. Deze locatie leent zich daarom goed voor het toevoegen van bebouwing, passend bij de aard en schaal van het gebied. Aangezien het perceel nabij een dijklint ligt, waar lintbebouwing, bospercelen en boomgaarden van oudsher identiteitsbepalende besloten landschapselementen zijn, en het perceel zich nu ook nog met besloten randen onderscheidt van het open veenlandschap, is de openheid met de voorgestelde ontwikkeling van tiny houses niet in het geding. Dat geldt ook ten aanzien van de voorgestelde bouwhoogten van de vijf oostelijke tiny houses van maximaal 5 meter met een afwijkingsmogelijkheid voor een bouwhoogte van maximaal 6 meter over maximaal 1/3de deel van de bouwoppervlakte. Deze bouwhoogten zijn, zoals ook aangegeven in paragraaf 3.3., passend en leiden niet tot aantasting van de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten.

Door de verspreide ligging van de tiny houses en een verdere groene invulling en versterking van het terrein is ook het groene karakter niet in het geding. Door de ligging van het perceel tegen de dorpsrand en aan drie zijden omgeven door bebouwing verstoort de ontwikkeling evenmin de relatie tussen stad en land. De tiny houses voegen zich goed naar het groene karakter van het gebied en de ontwikkeling als geheel leidt tot herstel van cultuurhistorisch en landschappelijk passende elementen zoals de boomgaard en de erfbeplanting aan de randen. Het perceel blijft herkenbaar en onderscheidt zich duidelijk van het open landschap erachter. Daarmee blijft ook de ontstaansgeschiedenis afleesbaar.

pagina 15 van 22

Nu is het van belang dat de beoogde landschappelijk inpassing ook geborgd is. Hiertoe stellen we voor om een bepaling als voorwaarde bij de vergunningverlening op te nemen: Het gebruik van gronden en bouwwerken voor tiny houses is uitsluitend toegestaan indien uitvoering wordt gegeven aan de uitvoering en instandhouding van de landschappelijke inrichting, zoals aangegeven op ‘Bijlage: Update situatietekening en sfeerbeelden Klein Dalem, maart 2022’, dat als bijlage 1 is bijgevoegd. De betreffende bijlage is ook als Bijlage 1 bij dit advies gevoegd. Derhalve kan gesteld worden dat de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig worden aangetast.

4.3

Relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit uit de omgevingsvisie

Het gebied behoort tot het landschapstype ‘veenlandschappen’. Voor de locatie zijn de volgende richtpunten uit de omgevingsvisie relevant:

▪

Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.

▪

Ontwikkelingen houden rekening met het behoud van kenmerkende landschapselementen.

▪

Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.

▪

Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen binnen de structuur van het landschap.

▪

Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij bestaande landschappelijk structuren en dragen waar mogelijk bij aan versterking van de groenblauwe structuur.

▪

Waar mogelijk worden de cultuurhistorische waarden meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

▪

Bewaren diversiteit aan verkavelingspatronen.

▪

Ontwikkelingen dragen bij aan behoud van de maat en weidsheid van de poldereenheden.

▪

Nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders.

Deze richtpunten zijn een nadere uitwerking van de richtlijnen voor ruimtelijke kwaliteit zoals opgetekend in het ‘werkboek ruimtelijke kwaliteit’ en de zogeheten gebiedsprofielen. In dit geval betreft dit het gebiedsprofiel ‘Alblasserwaard en Vijfheerenlanden’ Aansluiting op omgevingsverordening De ontwikkeling past bij de richtlijnen voor ruimtelijke kwaliteit die de omgevingsvisie voor de veenlandschappen benoemt. Er is, zoals hierboven ook uiteengezet, met deze ontwikkeling sprake van verdichting binnen reeds verdichte zones. Door de versterkte landschappelijke randen, de boomgaard aan de open weide en door de situering van de bebouwing aan de randen houdt deze ontwikkeling rekening met kenmerkende landschapselementen en de bestaande structuur van het landschap. De toevoeging van ‘massa’ grijpt terug op de oorspronkelijke besloten invulling van het perceel. De hele ontwikkeling volgt de bestaande perceelgrenzen die hiermee herkenbaar en onderscheidend blijven ten opzichte van het regelmatige en open veenlandschap. De maat en weidsheid van dat landschap en de poldereenheden blijft behouden en de diversiteit aan verkavelingsstructuren eveneens. De ontwikkeling ligt tenslotte volledig binnen de zone van het dijklint. Daarmee wordt aangesloten op

pagina 16 van 22

alle richtlijnen uit de omgevingsvisie voor de veenlandschappen. Daarnaast is er een goede aansluiting op het gebiedsprofiel Alblasserwaard en Vijfheerenlanden. Zoals op de afbeelding hiernaast is te zien, gaat dat gebiedsprofiel uit van ontwikkelingen aan de linten en het zichtbaar maken van hoekverdraaiingen in kavelrichting met beplanting. Aangezien het planinitiatief

een

onregelmatig perceel aan een lint betreft waarbij de onregelmatige randen versterkt worden met groene randen is dit in lijn met het gebiedsprofiel.

pagina 17 van 22

5.

Conclusie

Het initiatief past in onze optiek goed bij de context die we in hoofdstuk 3 hebben uiteengezet. Ook sluit het plan aan op de criteria voor ruimtelijke kwaliteit uit de provinciale omgevingsverordening en de omgevingsvisie. Zo kan gesteld worden dat het initiatief in maat, aard en schaal passend is bij de landschappelijke en stedenbouwkundige context. De oorspronkelijke landschapskenmerken en het onderscheid tussen dijklint en open veenlandschap zijn aangegrepen bij de opzet van het plan. Het plan is daarnaast lijn met de provinciale omgevingsverordening doordat het voldoet aan de gebiedsregels voor beschermingscategorie 3 en de richtlijnen voor ruimtelijke kwaliteit uit de omgevingsvisie. Daarbij wordt nu de beoogde landschappelijk inpassing geborgd, door hiervoor een voorwaarde op te nemen, gericht op de uitvoering en instandhouding van de landschappelijke inrichting zoals aangegeven op ‘Update situatietekening en sfeerbeelden Klein Dalem, maart 2022’. Dat betreffende plan is als bijlage 1 bij dit advies gevoegd.

pagina 18 van 22

Bijlagen Bijlage 1. Bijlage: Update situatietekening en sfeerbeelden Klein Dalem, maart 2022

pagina 19 van 22

Bijlage 2. Relevante passages uit de Omgevingsverordening Zuid-Holland § 6.2.2 Ruimtelijke kwaliteit Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit

1 Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. 2 Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen wordt in het bestemmingsplan rekening gehouden met de beschermingscategorie, het gebiedstype en de relevante richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit, zoals vermeld op kaart 14 in bijlage II en beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap. 3 Bij het beantwoorden van de vraag of bij een beoogde ruimtelijke ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd kan blijven, wordt de schaalverdeling inpassen, aanpassen en transformeren gehanteerd als bedoeld in het vijfde lid. 4 Een bestemmingsplan kan een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maken, mits een zorgvuldige afweging is gemaakt over de locatiekeuze. De motivering gaat in op de beschreven kenmerken en waarden van het gebied en de effecten van de ontwikkeling daarop. Deze vereisten gelden voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling waarbij: a. een of meer richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn zoals beschreven in de omgevingsvisie beleidskeuze landschap; of b.

sprake is van aanpassen of transformatie als bedoeld in het vijfde lid.

5 Een bestemmingsplan kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling onder de volgende voorwaarden: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en houdt rekening met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit, zodanig dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. In dit geval is er sprake van inpassen; b. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau. Een dergelijke ontwikkeling wordt alleen toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van aanpassen; c. de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit. Een dergelijke ontwikkeling wordt uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door een integraal ontwerp. Daarin wordt behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd en wordt ook rekening gehouden met de relevante richtpunten ruimtelijke kwaliteit. In dit geval is er sprake van transformeren.

6 Specifieke regels voor de gebiedstypen als opgenomen in de artikelen 6.9a, 6.9b, 6.9c, 6.9d, 6.9e, 6.9f en 6.9g, zijn van toepassing, tenzij een zwaarwegend openbaar belang aan de toepassing van die artikelen, uitgezonderd artikel 6.9e, in de weg staat. 7

pagina 20 van 22

Om de ruimtelijke kwaliteit per saldo gelijk te houden of te waarborgen kan het nodig zijn om aanvullende maatregelen te nemen bij aanpassen en transformeren. Aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit een combinatie van: a.

duurzame sanering van bestaande bebouwing, kassen en boom- en sierteelt;

b.

wegnemen van verharding;

c.

toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;

d.

andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert, waarbij

i.aanvullende maatregelen worden getroffen binnen het plangebied van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat onmogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen buiten het plangebied worden betrokken in de motivering; ii.indien aanvullende maatregelen niet volstaan, financiële compensatie wordt toegepast. 8 Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 3, zijnde Buitengebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan ontwikkelingen mogelijk maken die kunnen vallen onder noemer inpassen, aanpassen of transformeren en die in overeenstemming zijn met artikel 6.9a. 9 Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2, zijnde Recreatiegebied, Belangrijk weidevogelgebied of Groene buffer, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan in beginsel slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen of aanpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9b, 6.9c of 6.9d.

10 Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1, zijnde Kroonjuweel cultureel erfgoed, Natuur Netwerk Nederland of Beschermd grasland in de Bollenstreek, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 14 in bijlage II, kan slechts ontwikkelingen mogelijk maken die vallen onder de noemer inpassen en die in overeenstemming zijn met de artikelen 6.9e, 6.9f of 6.9g. 11 Transformatie is mogelijk in de beschermingscategorieën bedoeld in het negende en tiende lid voor de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur- en recreatiegebieden of van grote buitenstedelijke bouwlocaties bedoeld in artikel 6.10. De voorwaarden als bedoeld in het vijfde lid zijn van overeenkomstige toepassing. 12 Voor zover een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid een significante aantasting tot gevolg heeft van de wezenlijke kenmerken en waarden van belangrijke weidevogelgebieden, recreatiegebieden rond de stad, of karakteristieke landschapselementen, wordt deze aantasting gecompenseerd. Gedeputeerde staten leggen de vereisten betreffende de aard en omvang van de compensatie en het moment waarop de compensatie gerealiseerd moet zijn, vast in een beleidsregel over de compensatie bij nieuwe ontwikkelingen. De motivering bij het bestemmingsplan bevat een verantwoording over de wijze van compensatie.

pagina 21 van 22

Artikel 6.9a Beschermingscategorie 3 Buitengebied

1 Een bestemmingsplan voor een locatie binnen buitengebied waarvan de plaats geometrisch is verbeeld op kaart 14 in bijlage II kan voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling mits de openheid en het groene karakter van het landschap niet onevenredig wordt aangetast, blijkens een afdoende motivering die tevens ingaat op de keuze voor een locatie buiten bestaand stads- en dorps gebied. 2 In de motivering worden de volgende kwaliteiten betrokken: a.

de openheid en de structuur van het landschap en de vergezichten daarin;

b.

de relatie tussen stad en buitengebied en het onderscheid daartussen;

c.

het groene karakter, het type functies en de kenmerkende verschijningsvormen van het landschap;

d.

de herkenbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het landschap.

3 Het eerste lid is niet van toepassing op de ontwikkeling van natuur- en groengebied en grote buitenstedelijke bouwlocaties als bedoeld in artikel 6.10.

pagina 22 van 22

5

6

Situatietekening Klein Dalem januari 2024

Gezien

Datum: 6-2-2024 Naam : P.J.C. Gruijthuijsen

Zie bijbehorende correspondentie

A3 1:500

7

Gemeente Gorinchem t.a.v. De heer Paul Spee Postbus 108

Veiligheidsregio ZHZ Postbus 350 3300 AJ Dordrecht

4200 AC GORINCHEM Prof. Kohnstammlaan 10 3312 KL Dordrecht

Beste Paul,

T 088 6365000 I www.zhzveilig.nl

Je hebt gevraagd hoe de brandwerendheid gerealiseerd kan worden bij de Tiny Houses Klein Dalem. Datum

Ons advies

30 januari 2024

Volgens het Bouwbesluit art 2.84 behoort er tussen de Tiny Houses een brandwerendheid (WBDBO Weerstand tegen Brand Doorslag en Brand Overslag) van 60 minuten te worden gerealiseerd. Volgens Bouwbesluit art 2.86 Tijdelijke bouw behoort de WBDBO ten minste 30 minuten te bedragen. Bij onze advisering zijn wij uit gegaan van permanente bebouwing. Brandwerendheid kan op twee manieren worden gerealiseerd. Door brandwerend materiaal toe te passen en door afstand. Voor voldoende afstand kan als vuistregel 10m. worden aangehouden waarbij een WBDBO van 60 minuten wordt gerealiseerd. Mocht het hier gaan om tijdelijke bebouwing dan geldt de afstand van ca. 5m. i.p.v. ca.10m om de gestelde

Uw kenmerk Ons kenmerk Z2024-00000330 Onderwerp Brandoverslag afstand Tiny Housen Bijlage(n)

brandwerendheid te realiseren. Risico gericht kunnen wij de situatie ook beschouwen als woonwagens en zijn Bouwbesluit art 2.83 lid 2 en art 2.84 lid 9 van toepassing. Hierbij mogen 4 woonwagens samen in een brandcompartiment liggen en wordt een onderlinge afstand van ca. 5m. als voldoende brandwerend beoordeeld. Toelichting: wanneer brandoverslag kan worden berekend Hierbij gaat het om het brandoverslagrisico tussen een brandcompartiment en een ander brandcompartiment op hetzelfde perceel of de spiegel symmetrische projectie van het brandcompartiment op een naastgelegen perceel. Of er brandoverslag zal optreden, is situatieafhankelijk. Om toch vooraf een afweging te maken of een brandoverslagberekening noodzakelijk is, kunnen de volgende vuistregels worden gehanteerd:  Indien de gebouwafstand < 5 m dienen de gevelopeningen altijd brandwerend uitgevoerd te worden;  Bij een gebouwafstand > 5 m en < 15 m dient het brandoverslagberekening volgens NEN 6068 te worden gemaakt. Uit de bepalingsmethode volgt of brandwerende voorzieningen noodzakelijk zijn;

Behandeld door L.A. de Waal 06-51115346 l.de.waal@brw.vrzhz.nl

Datum



Bij een gebouwafstand > 15 m is een brandoverslagberekening niet noodzakelijk. Door de aanwezig afstand wordt brandoverslag voldoende beperkt. Brandwerende voorzieningen zijn niet noodzakelijk.

Indien moet worden beoordeeld of een brandoverslagberekening noodzakelijk is voor de spiegelsymmetrische projectie van het brandcompartiment op een naastgelegen perceel, kunnen onderstaande vuistregels worden gehanteerd:  Indien de afstand tot de perceelgrens < 2,5 m dienen de gevelopeningen altijd brandwerend uitgevoerd te worden;  Bij een afstand tot de perceelgrens van > 2,5 m en < 7,5 m dient het brandoverslagberekening volgens NEN 6068 te worden gemaakt. Uit de bepalingsmethode volgt of brandwerende voorzieningen noodzakelijk zijn;  Bij een afstand tot de perceelgrens > 7,5 m is een brandoverslagberekening niet noodzakelijk. Door de aanwezig afstand wordt brandoverslag voldoende beperkt. Brandwerende voorzieningen zijn niet noodzakelijk. NEN 6068 De voornoemde opsomming is herleidbaar uit NEN 6068, waarin een berekenings methode wordt gegeven om de brandoverslag te bepalen (aan de hand van vuurlast, stralingsflux, afstand en openingen etc.). De NEN 6068 kan ik je helaas niet mailen want wij kunnen deze alleen lezen via BRIS met een eigen wachtwoord. Conclusie In de praktijk blijkt dat met afstanden van ongeveer 10 meter tussen de brandcompartimenten vaak een brandwerendheid van WBDBO van 60 minuten wordt behaald en bij een afstand van ongeveer 5 meter een WBDBO van 30 minuten wordt behaald.

In deze situatie met kleine brandcompartimenten, lage vuurlast, kleine openingen worden de gestelde brandwerendheden door afstand zeker gehaald.

Met vriendelijke groet, L.A. (Leo) de Waal Adviseur risicobeheersing Officier van Dienst

M 06 - 51115346 | l.de.waal@brw.vrzhz.nl W www.brandweerzhz.nl

2

Ons kenmerk Z2024-00000330 Pagina 2 van 2

8

Situatietekening Klein Dalem januari 2024

A3 1:500

9

November 2020 (Aangepaste versie 04-08-2021) (Toevoeging 31-08-2021) (Toevoeging 26-08-2022)

Onderbouwing Tiny House project Klein Dalem

Aanvraag omgevingsvergunning Tiny House project Klein Dalem Geacht college In uw brief (kenmerk D-696000) d.d. 10 juni jl. waarin u meldt dat u positief staat tegenover het principeverzoek om 10 Tiny Houses te plaatsen aan de Waaldijk te Dalem op het door ons aangegeven perceel, verbindt u een reeks van voorwaarden. Graag maken wij u deelgenoot van de wijze waarop wij aan deze voorwaarden zullen gaan voldoen. Wij behandelen de voorwaarden in de volgorde zoals die is opgesteld in uw brief. Tevens treft u de ruimtelijke onderbouwing t.b.v. de aanvraag tot een omgevingsvergunning aan. Deze aanvraag van de omgevingsvergunning spitst zich toe op het afwijken van het bestemmingsplan namelijk het plaatsen van 10 Tiny Houses en bewoning daarvan voor een periode van 10 jaar. Planologische situatie De locatie van het perceel waarop de 10 Tiny Houses worden geplaatst is bekend onder de kadastrale aanduiding; Gemeente Gorinchem, sectie P, perceelnummer 814. Het perceel kent een oppervlakte van ruim 11.000 m2 waarvan het achterste gedeelte (ca. 4500 m2) zal worden gebruikt voor de plaatsing van de Tiny Houses. Het terrein kent in het bestemmingsplan ’Buitengebied’ de enkelbestemming “Agrarisch met waarden” en de dubbelbestemming “Archeologische verwachtingen hoog” (zie ook bijgevoegd Bestemmingsrapport, bijlage 1). Het terrein wordt momenteel gebruikt als grasland.

Het plaatsen van de 10 Tiny Houses past niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Voor het perceel geldt naast het bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld op 16 november 2017 ook gedeeltelijk het Parapluplan ‘Nieuwe Hollandse Waterlinie’, vastgesteld op 17 december 2015. Tevens in het paraplubestemmingsplan Parkeren, vastgesteld 8 augustus 2012 van toepassing. In de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) is vastgelegd (art. 2.12 lid 1 onder a, sub 2) dat middels een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. In de zogenaamde ‘kruimellijst’ staan de zaken vermeld die hiervoor in aanmerking komen (Bijlage II, art. 4) Besluit

1

Omgevingsrecht (Bor). Het tijdelijk toestaan van de 10 Tiny Houses voor de periode van 10 jaar is in feite een aanvulling op de ‘kruimellijst’. In Bijlage II, art. 4 lid 11 van de Bor is geregeld dat het moet gaan om ander gebruik van de gronden of bouwwerken zoals bedoeld in lid 1 t/m 10 voor ten hoogste 10 jaar. Voorwaarde is wel dat de toegestane activiteit na 10 jaar wordt beëindigd zonder dat er blijvende gevolgen zijn. Overigens is het in dit geval de gemeente toegestaan om de periode van 10 jaar te verlengen of nogmaals voor eenzelfde periode toe te staan. Inmiddels is lopende het vergunning proces duidelijk geworden dat het verstandiger is om niet gebruik te maken van de kruimelprocedure maar de procedure van de vergunningaanvraag te behandelen volgens een ‘Uitgebreide procedure’. De verlening van de vergunning voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan mag niet in strijd zijn met “goede ruimtelijke ordening”. Het is aan de gemeente om dit te beoordelen. Details over de kadastrale eigendomsinformatie en ligging staan vermeld in bijlage 1 van het tweede bodemonderzoek (bijlage 4a). 1.

Nadere afspraken met de buurt.

De gemeente Gorinchem heeft in de hierboven genoemde brief de voorwaarde genoemd dat de initiatiefnemers van het project Tiny Houses Klein Dalem nadere afspraken moet maken met de omwonenden om “hun zorgen over de invloed van uw plan op hun woon- en leefomgeving weg te nemen”. Om dit te bewerkstellingen heeft de initiatiefgroep op meerdere manieren contact gehad met de omwonenden uit Dalem. Bij deze brief vindt u een chronologisch overzicht van deze contacten die zij tot op heden hebben gehad met de buurtbewoners (bijlage 2) en een overzicht van de afspraken die uit deze contacten zijn voortgekomen. In dit door hen opgestelde ‘Dossier Buren Klein Dalem’ (bijlagen 2a t/m 2d) kunt u lezen dat zij de bedenkingen en bezwaren van de buren grotendeels hebben kunnen wegnemen door de aanpak aan te passen. Een groot deel van de afspraken hebben zij verankerd in het Huishoudelijk Reglement Woon coöperatie Tiny House Klein Dalem (i.o.). Ook dit reglement is bijgevoegd (Bijlage 3). De voornaamste vrees van de buren dat zij overlast zullen ervaren van de houtkachels wordt onderschreven door de toekomstige bewoners.

Om de overlast te voorkomen zullen de houtkachels verplicht worden uitgevoerd met ABCAT filters die de uitstoot van fijnstof minimaliseren (de technische beschrijving van deze filters zijn te vinden in de bijlagen van het onderzoek naar de stikstofemissie uitgevoerd door het bedrijf Stikstofhulp.nl). De initiatiefnemers hebben de stellige indruk dat de buren inmiddels gematigd positief staan t.o.v. het initiatief. Hetgeen bevestigd wordt door de mondelinge contacten. Inmiddels is het eerste Tiny House als pilot geplaatst op het perceel. De buren zijn van harte welkom om langs te komen. Een aantal buren heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Degene die het Tiny House hebben bezocht bleken inderdaad voorzichtig positief gestemd. Op termijn zal men een Open Dag voor de buren organiseren. Tevens zullen zij de buurt op gezette tijden informeren middels een nieuwsbrief die per mail wordt verspreid. Ook actualiseert de initiatiefgroep regelmatig de website www.kleindalem.nl door het plaatsen van nieuwsberichten waarin de recente ontwikkelingen van het woonproject worden vermeld. De mensen achter het Tiny House project klein Dalem streven naar een open en goede verhouding met de buren waarbij wederzijds respect en het rekening houden met elkaars belangen het uitgangspunt is. 2.

Advies om de Tiny Houses gefaseerd te plaatsen.

De gemeente vindt het verstandig om de 10 Tiny Houses gefaseerd te plaatsen om zodoende langzaam maar zeker meer draagvlak te creëren. Concreet heeft de initiatiefgroep de volgende concept fasering voor ogen: 2020 ➢

September

Plaatsing eerste Tiny House op locatie (1e pilot)

2

➢

November

Realisatie off grid voorzieningen eerste Tiny House Indienen onderbouwing Omgevingsvergunning Afstemming kavelindeling met gemeente

2021 ✓

Jan. t/m mei

✓

Juni t/m dec.

3.

Overeenstemming met gemeente over verkaveling

Doorlopend overleg met gemeente Overleg met Waterschap Wateronderzoek naar zuivering van grijs water Grond onderzoeken (2x) Stikstof onderzoeken (4x) Ecologische QuickScan Advies externe veiligheid Wijziging Kruimelprocedure naar Uitgebreide procedure Selectie van bewoners van in totaal 7 Tiny Houses Start van bouw 2 Tiny house op externe locatie Aanvraag bouwvergunning eerste Tiny House (pilot) Overleg Brandweer Omgevingsvergunning Graafwerkzaamheden Oprichting Woning coöperatie en samenstellen bestuur Contracten opmaken Aanvragen bouwvergunningen voor ieder afzonderlijk huisje. Gefaseerd plaatsen van 6 Tiny Houses (ws. 1 per maand) Bouw servicegebouw Aanvraag bouwvergunningen (6x)

De brief stelt de voorwaarde dat de initiatiefgroep overeenstemming bereikt met het college van B&W van Gorinchem over de verkaveling van de Tiny Houses. Het aanvankelijke projectplan (bijlage 6) ging uit van 15 Tiny Houses en 1 Servicegebouw op Klein Dalem. Het College van B&W heeft ervoor gekozen het aantal Tiny Houses terug te brengen tot maximaal 10 en 1 extra servicegebouw van maximaal 70 m2. Tevens heeft het college de perceelgrens enigszins verschoven. Dit noopte de toekomstige bewoners van de Tiny Houses tot het herindelen van de kavels. Op de bijgevoegde tekening (bijlage 7) vindt u hiervan het resultaat. Bij de indeling is rekening gehouden met een open zichtlijn vanaf de dijk. De doorkijk richting de provinciale weg blijft gehandhaafd en de Tiny Houses zijn aan de rand gesitueerd zodat het middengedeelte een open karakter zal behouden. De uiteindelijke indeling is te vinden op bijgevoegde situatietekening (versie 10). De kavels die het dichtst bij de woningen van de buren liggen (kavel 7.5 t/m 7.9) zijn maximaal 4 meter hoog. Na ampele overwegingen is ervoor gekozen om een eenvoudig servicegebouw van ca. 45m2 te situeren aan de rand van het perceel.