20231005 Concept Verslag Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening

Parallelsessie Informatie en Ontmoeting 5 oktober 2023 Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening Samenvattend verslag Aanwezigen Voorzitter: Griffie: Fracties: Portefeuillehouder: Ambtelijk: Notulen:

de heer A. Boutachkourt mevrouw E. van Bekhoven Stadsbelang-Democraten Gorinchem-CDA-PvdA-VVD-D66-SPChristenUnie/SGP-Gorcum Actief mevrouw E. Dansen mevrouw J. van Eck en mevrouw Lia de Kievit notulistenbureau Leeuwenburgh-Vendrig

Opening De voorzitter opent de vergadering en heet iedereen hartelijk welkom. Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening Op 1 januari 2022 is de wet Opkoopbescherming in werking getreden. Daarvoor al heeft uw raad op 23 september 2021 de motie ‘Opkoopbescherming’ aangenomen met het verzoek aan het college om te onderzoeken of deze mogelijkheid in Gorinchem of in delen van Gorinchem kan worden ingezet. Dit onderzoek is uitgevoerd en met uw raad besproken tijdens de I&O van 9 februari eerder dit jaar. Daarbij is ook ingegaan op andere instrumenten voor de woningmarkt. De uitkomsten van het onderzoek zijn na deze sessie nog aangevuld met de cijfers van 2022. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek ligt er nu een raadsvoorstel over de inzet van instrumenten. Hierop zal een korte toelichting worden gegeven, waarbij er ruimte is voor vragen over het voorstel. Wethouder Dansen leidt het onderwerp in. Betaalbaarheid van woningen is een belangrijk onderwerp, zeker met de huidige, hoge woningprijzen. In de Woon- en transformatievisie is aangegeven dat er onderzoek zou worden gedaan naar de inzet van een instrumentarium op de woningmarkt, onder meer om te zorgen voor meer betaalbare woningen. Dat onderzoek resulteerde in het voorstel dat het college heeft voorgelegd om een aantal instrumenten in te zetten; opkoopbescherming en de doelgroepenverordening.

Deze instrumenten worden zo dadelijk ambtelijk nader toegelicht. Voor de opkoopbescherming wordt een voorbereidingsbesluit gevraagd. Voor de doelgroepenverordening ligt de vaststelling voor. Voorts wordt een voorstel gedaan voor een al bestaand instrument; het ophogen van het kredietplafond voor de starterslening. Dit onderwerp was aanvankelijk niet voor deze sessie gepland, maar omdat het fonds voor de startersleningen nagenoeg leeg is, is dit eveneens in het voorstel verwerkt. Ook dit wordt nader toegelicht. Mevrouw Van Eck, beleidsmedewerker wonen, verzorgt een presentatie. De Woon- en transformatievisie is in 2019 vastgesteld. Eén van de belangrijke pijlers is een (betaalbare) woning voor iedereen. Zij wijst op de enorme ontwikkelingen op de woningmarkt en de enorme prijsstijgingen waardoor het aantal betaalbare woningen is afgenomen waardoor de roep om instrumenten en maatregelen is toegenomen naast signalen uit de raad. De starterslening is in maart 2022 verlengd. De zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding zijn in januari 2022 ingevoerd. De raad heeft in oktober de motie opkoopbescherming aangenomen. Het onderzoek is in februari nader toegelicht in een I&O sessie. Vorige week is het initiatiefvoorstel starterswoningen aangenomen. De opkoopbescherming wordt voor drie wijken overwogen (Benedenstad, Stalkaarsen en Gildenwijk, grens € 355.000). Zij

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening, 5 oktober 2023

toont een overzicht van alle woningen die zijn gekocht met vermelding van de partijen die de woning hebben gekocht (koopstarter, doorstromer, twee huisbezitters). In 2020 was er meer sprake van opkoping. Verondersteld wordt dat vanwege de verhoging van de overdrachtsbelasting een aantal van aankopen vervroegd is gedaan. In 2021 was een daling zichtbaar, in 2022 was er weer sprake van een toename. De heer Krol vraagt of er een koppeling te maken is met bepaalde ontwikkelingen. Mevrouw Van Eck antwoordt dat het opviel omdat de landelijke trend anders was. Als mogelijke reden wordt aangegeven dat in Gorinchem het aantal beschikbare betaalbare woningen ten opzichte van andere steden relatief groot is en een aantal omliggende gemeenten heeft de opkoopbescherming al ingevoerd waardoor uitgeweken wordt. De heer Le Noble ziet een gigantische verhoging bij Gildenwijk/Schelluinsestraat en vraagt of dit met speculatie te maken heeft (vleugels van de stad). Mevrouw Van Eck antwoordt dat de Schelluinsestraat qua wonen niet groot genoeg is om apart mee te doen en daarom is dit bij de Gildenwijk gevoegd. Zij verwacht niet dat speculatie aan de orde is omdat het Kadaster kijkt naar woningen die niet bewoond worden door degene die de woning heeft gekocht. Desgevraagd geeft zij aan dat de sprong met name door de Gildenwijk wordt veroorzaakt.

De heer Van Veen vraagt of de opkoopbescherming alleen op de bestaande woningvoorraad van toepassing is en of de zelfbewoningsplicht geldt voor nieuwe huizen en transformatiewoningen. Mevrouw Van Eck antwoordt bevestigend. Zelfbewoningsplicht wordt met de ontwikkelaars besproken. Partijen die een woning willen verhuren kopen in die wijk geen woning meer. De heer Van Veen vervolgt dat een opkoopbescherming beleggers niet weerhoudt om een huis te kopen omdat zij niet de plicht hebben om er zelf te gaan wonen. Mevrouw Van Eck verduidelijkt dat omdat het huis niet verhuurd mag worden gehoopt wordt dat beleggers de woning niet zullen kopen. De heer Van Houwelingen informeert of er inzicht is hoeveel van de huidige woningen als tweede woning zijn gekocht die nu verhuurd worden. Mevrouw Van Eck antwoordt dat er inderdaad sprake kan zijn van een optelsom, maar dat is niet zichtbaar in het staatje. Dit moet nader onderzocht worden. Zij gaat nader in op de opkoopbescherming. Iemand die in de wijk een woning wil verhuren moet daarvoor een vergunning hebben. De invoering is voor vier jaar met een huisvestingsverordening. De heer Schefferlie vraagt of de grens van € 355.000 voor verdringing gaat zorgen. Mevrouw Van Eck antwoordt dat de wetgever strenge eisen stelt, het mag niet zomaar voor de gehele gemeente of alle woningen ingevoerd worden.

Een rechter kan bepalen dat er onvoldoende onderbouwing is voor het invoeren van deze regeling waardoor deze buiten werking gesteld wordt. Dit kan ook betekenen dat de gemeente schadeplichtig wordt. Zij vervolgt haar presentatie en gaat nader in op de voor- en nadelen. Invoering voor de genoemde drie wijken kan betekenen dat er binnen Gorinchem een waterbedeffect ontstaat (uitwijken naar andere wijken). Mevrouw Van ’t Westende wijst op een aantal vastgoedondernemers die in de binnenstad woningen verhuren. Deze ondernemers zijn daarnaast nodig om de binnenstad te verkleinen. Zij informeert of deze ondernemers straks onder deze regeling vallen.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening, 5 oktober 2023

Mevrouw Van Eck antwoordt dat dit het geval is, in ieder geval als onder het aangegeven bedrag van € 355.000 gebleven wordt. In de voorwaarden bij de vergunningen kan aangegeven worden wat er wel wordt toegestaan. Zij vervolgt haar presentatie. Uit aanvullend onderzoek blijkt een toename waardoor wordt voorgesteld om de opkoopbescherming voor de drie wijken in te voeren. Voor de jaarlijkse kosten is in de PPN inmiddels een bedrag opgenomen. De heer Van Houwelingen informeert hoe vaak één en ander geëvalueerd moet worden gezien het waterbedeffect. Wethouder Dansen antwoordt dat de regeling voor vier jaar wordt ingevoerd. Als zaken zich voordoen is het altijd mogelijk om dit voor te leggen aan de raad. De heer Le Noble begrijpt dat het om maximaal vier jaar gaat met een advies om de regeling daadwerkelijk voor vier jaar in te stellen. Indien een pand onder deze regeling valt maar er zijn geen kopers vraagt hij of het mogelijk is dat het betreffende pand toch voor iedereen beschikbaar komt. Mevrouw Kievit antwoordt dat een aantal categorieën in de vergunning opgenomen kan worden. Er is altijd een algemene ontheffingsmogelijkheid, in schrijnende gevallen kan het college een uitzondering maken. De heer Krol vraagt om welke aantallen het gaat en hoeveel van het totaal betrekking heeft op de drie wijken.

Mevrouw Van Eck antwoordt dat er ambtelijk signalen worden ontvangen uit deze wijken dat woningen worden opgekocht voor de verhuur. De vraag over de aantallen wordt schriftelijk beantwoord. Wethouder Dansen vult aan dat er uit de flats in de Gildenwijk klachten komen over de leefbaarheid, mensen met een andere manier van leven. De heer Schefferlie verzoekt de datum van de invoering van de starterslening in het raadsvoorstel op te nemen. Hij merkt de uitvoeringskosten als fors aan, maar bedankt voor het overige voor de duidelijke presentatie. Mevrouw Van Eck vervolgt met de doelgroepenverordening die mogelijkheden biedt om bij de vaststelling van een omgevingsplan het percentage voor sociale koop, sociale huur en middenhuur op te nemen. Voorts kunnen er bepalingen over de instandhoudingtermijn opgenomen worden. Dit wordt nu voorgesteld zodat de doelgroepenverordening straks onder het omgevingsrecht valt en hier in overeenkomsten met ontwikkelaars naar verwezen kan worden. De doelgroepenverordening heeft nu nog geen enkel effect, straks bij een daadwerkelijk plan moet het aspect naleving wel meegenomen worden. De startersleningen zijn recent uitvoerig besproken, de bepalingen zijn opnieuw vastgesteld, het fonds is gevuld.

Sindsdien zijn veel aanvragen toegekend met als gevolg dat het budget nagenoeg op is en daarom wordt voorgesteld om het kredietplafond voor dit fonds te verhogen. De heer Kuijten geeft aan dat zijn fractie het document omarmt en instemt met het raadsvoorstel. Hij zou het liefs de starterslening vandaag al instellen. De voorzitter merkt op dat er nog een B&A sessie volgt. De heer Schefferlie begrijpt dat de voorgestelde verhoging van € 250.000 naar € 500.000 inhoudt tien starters als zij allen het maximale bedrag willen lenen. Hij zou het niet raar vinden als dit in 2024 opnieuw terugkomt.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening, 5 oktober 2023

De heer Kuijten sluit zich hierbij aan. Sluiting De voorzitter geeft aan dat de B&A sessie over dit onderwerp op 16 november a.s. volgt. Het raadsvoorstel wordt in de raadsvergadering van 30 november a.s. ter besluitvorming voorgelegd. Hij bedankt de aanwezigen voor hun inbreng en sluit de vergadering.

Parallelsessie I&O Instrumenten woningmarkt en doelgroepenverordening, 5 oktober 2023