2023-844943 Bijlage Regionaal schaarste-onderzoek.pdf

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

35

nam met 48% toe, van een tussenwoning met 42% en van een hoekwoning met 30%. De gemiddelde koopsom van een vrijstaande woning nam het minst toe, namelijk met 20%. Tabel 3.2: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling gemiddelde koopsom per woningtype (2018 - 2021) 2018 2019 2020 2021 Tussenwoning € 260.024 € 270.042 € 298.504 € 368.370 Hoekwoning € 284.051 € 288.819 € 327.375 € 369.306 2-1 kapwoning € 337.500 € 367.839 € 425.371 € 499.130 Vrijstaand € 535.281 € 491.826 € 548.935 € 643.737 Appartement € 187.207 € 198.771 € 213.195 € 303.297 Gemeente Gorinchem € 256.062 € 265.976 € 299.465 € 381.851 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

2018 - 2021 +42% +30% +48% +20% +62% +49%

In de periode 2018 - 2021 zijn er in de gemeente Gorinchem het vaakst tussenwoningen en appartementen verkocht, respectievelijk 743 en 657 woningen. Het aantal transacties per jaar nam voor deze woningen nauwelijks toe of af. Het aantal transacties van 2-1 kapwoningen (56%) en vrijstaande woningen (105%) nam in de periode 2018 - 2021 het meest toe. Tabel 3.3: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling aantal transacties per woningtype (2018 - 2021) 2018 2019 2020 2021 Tussenwoning 179 175 195 194 Hoekwoning 66 66 75 66 2-1 kapwoning 25 28 31 39 Vrijstaand 21 27 40 43 Appartement 161 161 176 159 Gemeente Gorinchem 452 457 517 501 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2022.

2018 - 2021 +8% +0% +56% +105% -1% +11%

Om de krapte op de woningmarkt in cijfers uit te kunnen drukken werkt de NVM met een zogeheten krapte-indicator. Deze indicator geeft aan uit hoeveel woningen een potentiële koper keuze heeft. Volgens de NVM moet voor een gezonde woningmarkt de krapte-indicator ergens rond 6 à 7 uitkomen. Onderstaande tabel laat de krapte-indicator zien per woningtype in de gemeente Gorinchem. De krapteindicator in Gorinchem ligt tussen 1,8 en 3,2. Een potentiële koper kan in de huidige markt gemiddeld dus uit 2 à 3 woningen kiezen. Tabel 3.4: Gemeente Gorinchem. Marktindicatoren per woningtype, mei 2021 - mei 2022 Krapte-indicator % boven vraagprijs Transactieprijs ten verkocht opzichte van vraagprijs Tussenwoning 2,3 85% € 26.800 Hoekwoning 2,2 83% € 31.100 2-1 kapwoning 3,2 87% € 30.600 Vrijstaand 2,4 60% € 19.300 Appartement < 80m2 2,8 84% € 24.100 2 Appartement > 80m 1,8 76% € 19.000 Bron: NVM, 2022

Naast de keuzemogelijkheden van kopers, wordt ook het aandeel woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht vaak als indicator voor krapte gebruikt. Dit betekent dat er wordt overboden. Het blijkt dat in Gorinchem alle woningtypen in de meeste gevallen boven de vraagprijs werden verkocht.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

36

Mogelijkheden in de koopsector De sterke prijsontwikkeling is gunstig voor huishoudens die een koopwoning hebben, maar minder gunstig voor huishoudens die een woning willen kopen. Om in de gemeente Gorinchem een tussenwoning te kopen met de gemiddelde prijs (€ 368.370) is een bruto jaarinkomen van circa € 74.000 nodig. In onderstaande tabel staat een overzicht van het benodigde jaarinkomen dat nodig is om een bepaald woningtype (gemiddeld) te kunnen kopen in de gemeente. Tabel 3.5: Gemeente Gorinchem. Benodigd jaarinkomen per woningtype Woningtype Gemiddelde koopsom 2021 Tussenwoning € 368.370 Hoekwoning € 369.306 2-1 kapwoning € 499.130 Vrijstaand € 643.737 Appartement € 303.297 Bron: Woningmarktcijfers.nl en Rabobank Hypotheken, 2022.

Benodigd jaarinkomen € 74.000 € 74.000 € 95.000 € 118.000 € 64.000

Huishoudens met een inkomen tussen circa € 40.000 en circa € 45.000 hebben doorgaans een lastige positie op de woningmarkt. Deze groep middeninkomens verdient net te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koopwoning te kunnen financieren (leencapaciteit onder € 200.000). Op basis van de gemiddelde transactieprijzen van appartementen en tussenwoningen zijn de mogelijkheden voor lage middeninkomens in de bestaande voorraad in de gemeente Gorinchem beperkt. Ook staan er weinig betaalbare woningen te koop in de gemeente. Daarbij gaat het ook over de vraagprijs, eventuele overbiedingen zijn dus nog niet meegerekend. De mogelijkheden voor middeninkomens is in de rest van Nederland ook beperkt. Ook zijn er maar beperkte mogelijkheden voor de groep hoge middeninkomens met een inkomen tussen circa € 46.000 en circa € 56.000 (leencapaciteit onder €250.000). Door stijging van de woningprijzen zal het goedkope aanbod de komende tijd verder afnemen. De verwachting is dat de positie van middeninkomens op de woningmarkt hierdoor verder verslechtert. Tabel 3.6: Gemeente Gorinchem. Te koop staande woning per woningtype (vraagprijs) Woningtype Sociaal Betaalbaar Middelduur Tussenwoning 0 6 5 Hoekwoning 0 0 3 2-1 kapwoning 0 1 2 Vrijstaand 0 0 2 Appartement 5 9 3 Totaal 5 16 15 Bron: Funda 19 mei 2022.

Duur 10 7 8 4 2 31

Totaal 21 10 11 6 19 67

Verhuisbewegingen In de koopsector ligt het aandeel woningen dat naar inwoners uit de eigen gemeente gaat ongeveer gelijk als in de sociale huur. In totaal komt 56% van de nieuwe bewoners van een koopwoning uit de eigen gemeente. Uit de regio komen de meeste huishoudens uit Molenlanden. Vestigers uit HardinxveldGiessendam en Vijfheerenlanden komen minder vaak voor. Vooral de goedkopere koopwoningen worden vaker betrokken door al huidige inwoners van de gemeente. Duurdere 2-1 kapwoningen en vrijstaande woningen worden vaker betrokken door huishoudens van buiten de gemeente Gorinchem.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

37

Figuur 3.6: Gemeente Gorinchem. Herkomst nieuwe bewoners koopwoning, 2010 - 2020 Koop rijwoning tot 225

61%

6%

27%

Koop rijwoning 225-355

59%

7%

28%

Koop rijwoning 355+

61%

6%

31%

9% 5%

35%

Koop 2-1 kap / vrijstaand tot 355

47%

Koop 2-1 kap / vrijstaand 355-420

56%

Koop 2-1 kap / vrijstaand 420+

58%

44% 38%

Koop appartement tot 225

51%

9% 6%

32%

Koop appartement 225+

53%

11%

31%

Totaal koop

56%

8%

31%

0% Gorinchem

10%

Hardinxveld-Giessendam

20%

30%

40%

Molenlanden

50%

60%

70%

Vijfheerenlanden

80%

90% 100%

Overig Nederland

Bron: CBS Microdata, 2022.

In onderstaand figuur is de ontwikkeling van de herkomst van vestigers in beeld gebracht. De meeste huishoudens komen uit Molenlanden, Vijfheerenlanden, West Betuwe en Altena. Het aandeel van deze gemeenten is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven. Wat opvalt is het afnemend aandeel vestigers uit overig Zuid-Holland en het toenemend aandeel vestigers uit overig Nederland. Dit komt deels door de instroom vanuit gemeenten met een AZC. Figuur 3.7: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling herkomst vestigers (personen) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2012-2015

2015-2018

2018-2021

Bron: CBS Statline, 2022.

In onderstaand figuur is te zien dat het profiel van vestigers in de gemeente Gorinchem veranderd. Het aandeel jonge huishoudens is de afgelopen jaren afgenomen. Daarentegen komen relatief vaker 1 - 2 persoonshuishoudens (55 - 65 jaar) en gezinnen naar Gorinchem toe.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

38

Figuur 3.8: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling type vestigers (huishoudenssamenstelling) 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-2 phh < 35 jr

1-2 phh 35 - 55 jr

1-2 phh 55 - 65 jr

2010-2012

1-2 phh 65 - 75 jr

2013-2016

1-2 phh > 75 jr

Gezinnen

2017-2020

Bron: CBS Microdata 2022.

In de afgelopen jaren is de woningtype-oriëntatie van binnenverhuizers veranderd. In de periode 2010 - 2012 verhuisden binnenverhuizers relatief vaak naar een corporatiewoning, voornamelijk appartementen. In de periodes daarna is het aandeel van corporatiewoningen afgenomen. Daarentegen is het aandeel van particuliere huur- en koopwoningen (alle woningtypen) toegenomen. Binnenverhuizers zijn dus de laatste jaren vaker verhuisd naar een particuliere huur- of koopwoning. Figuur 3.9: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling betrokken woning binnenverhuizers Corporatie ggb Corporatie app Part. huur ggb Part. huur app Koop rijwoning Koop 2-1 kap / vrijstaand Koop appartement 0%

5%

10%

2010-2012

15%

20%

2013-2016

25%

30%

35%

40%

45%

2017-2020

Bron: CBS Microdata 2022.

Bij vestigers in Gorinchem zien we ongeveer hetzelfde beeld als bij binnenverhuizers. Vestigers zijn relatief minder vaak verhuisd naar een sociale huurwoning, maar vaker naar een particuliere huur-, 2-1 kapwoning (koop) of vrijstaande woning (koop). Het aandeel van rij-/hoekwoningen (koop) is de

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

39

afgelopen perioden gelijk gebleven. Het aandeel van koop appartementen is afgenomen; vestigers zijn relatief minder vaak verhuisd naar een koop appartement in Gorinchem. Figuur 3.10: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling betrokken woning vestigers Corporatie ggb Corporatie app Part. huur ggb Part. huur app Koop rijwoning Koop 2-1 kap / vrijstaand Koop appartement 0%

5%

10%

2010-2012

15% 2013-2016

20%

25%

30%

35%

40%

2017-2020

Bron: CBS Microdata 2022.

3.3 Toekomstige behoefte De vraag is of de huidige druk op de koopmarkt van structurele aard is. Daarvoor brengen we de toekomstige behoefte aan koopwoningen in de gemeente Gorinchem in beeld. Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Zijn er woningen waar al voldoende aanbod aan is? Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we gebruik van verhuiswensen en het feitelijk verhuisgedrag. Op basis van deze informatie is een schatting gemaakt van de kwalitatieve behoefteontwikkeling in de gemeente Gorinchem. We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt, omdat de woonwens alleen een (beperkte) voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken op basis van de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is.

Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving zoals passend toewijzen. Daarnaast hebben we, zoals beschreven, meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten.

Woonvoorkeuren en verhuisgedrag In onderstaand figuur is het feitelijke verhuisgedrag vanuit de microdata-analyse weergegeven. Dit geeft inzicht in de feitelijke verhuisbewegingen van huishoudens in de periode 2010 tot en met 2020.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

40

Jonge huishoudens verhuizen vaker naar een huurwoning dan naar een koopwoning. Binnen de huursector ligt het accent voor deze groep op de appartementen. Dit zijn ook woningen die naar verhouding vaker van bewoner wisselen en dus vaker op de markt komen. Kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 55 jaar kiezen vaker voor een koopwoning. Zij hebben ook doorgaans meer te besteden en daarmee meer mogelijkheden om te kopen. Toch verhuist ook deze groep vaak naar een huurwoning. In de leeftijdsklassen daarboven neemt de oriëntatie op de huursector weer toe. Zowel in de huursector als in de koopsector verhuizen ouderen in Gorinchem vaker naar een appartement. Gezinnen zijn van de onderscheiden huishoudensgroepen het meest gericht op de koopsector. Vaak kiezen zij in Gorinchem voor een rijwoning. Figuur 3.11: Gemeente Gorinchem. Feitelijke verhuisbewegingen per huishoudenstype 2010-2020 (binnenverhuizers + vestigers) 1-2 phh < 35 jr

20%

1-2 phh 35 - 55 jr

20%

1-2 phh 55 - 65 jr

22%

1-2 phh 65 - 75 jr

49% 44% 48%

12% 13%

6%

14%

85%

Gezinnen

29% 19% 0%

4%

14%

62%

8%

Vestigers

12%

20%

17%

1-2 phh > 75 jr

16%

10%

Huur ggb

20% Huur app

30%

29%

29%

45%

18%

40%

Koop rij

6%

50%

60%

70%

Koop 2-1 kap/vrijstaand

7% 5% 80%

6%

13% 90%

100%

Koop app

Bron: CBS Microdata 2022.

Bij het bepalen van de woningbehoefte voor de komende jaren is rekening gehouden met de verhuisgeneigdheid van huishoudens. De provinciale prognose is de kwantitatieve basis. Er wordt een koopkrachtontwikkeling volgens het lage scenario gehanteerd. In onderstaande tabel is weergegeven in welke woningmarktsegmenten zich per saldo potentieel tekorten voordoen, het huidig aanbod voldoet aan de toekomstige vraag en waar mogelijk overschotten ontstaan. Hierbij is rekening gehouden met doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

41

Tabel 3.7: Gemeente Gorinchem. Kwalitatieve woningbehoefte 2021 - 2030 Woningtype Toekomstige behoefte tot 2030 Vrije sectorhuur grondgebonden -Vrije sectorhuur appartement/levensloopgeschikt + Rijwoning < € 225.000 +++ Rijwoning € 225.000 - € 355.000 ++ Rijwoning > € 355.000 + 2-1 kapwoning/vrijstaand < € 355.000 +++ 2-1 kapwoning/vrijstaand € 355.000 - € 420.000 ++ 2-1 kapwoning/vrijstaand > € 420.000 0 Appartement < € 225.000 0 Appartement > € 225.000 + Bron: WoON2018, CBS-Microdata, 2010 - 2020, Provincie Zuid-Holland 2019, WOZ en VHE registratie 2021, bewerking Companen.

In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. In enkele segmenten ontstaat mogelijk juist ruimte. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk rijwoningen. Een deel van de starters richt zich op een koopwoning. Aandachtspunt is het gevraagde prijsniveau. Het is een uitdaging om nieuwbouwwoningen te realiseren in de laagste prijssegmenten met een kwaliteit die aansluit bij de vraag van woningzoekenden. Om de kwaliteit te waarborgen en het betaalbaar te houden zijn innovatieve bouwmethoden (industrieel bouwen) en alternatieve woonconcepten mogelijkheden. Bijvoorbeeld tiny houses. Woningzoekenden moeten ook hun wensen bijstellen: een rijwoning in plaats van een 2-1 kapwoning, een appartement in plaats van een rijwoning. Inzetten op doorstroming door het toevoegen van woningen in de duurdere segmenten waardoor goedkopere woningen vrij komen is maar deels een oplossing voor dit vraagstuk. Door de gestegen huizenprijzen is een deel van de huishoudens met een lager inkomen of een middeninkomen niet meer in staat de vrijkomende woningen te financieren. • Naast de vraag naar kooprijwoningen is er een (beperkte) extra vraag naar luxere woningtypen, tweekappers en vrijstaande woningen.

Deze extra vraag richt zich ook voor deze woningen op het betaalbare en middeldure segment. • Vraag naar koopappartementen. Er is een extra vraag naar koopappartementen in de gemeente. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag richt zich voornamelijk op appartementen boven € 225.000. Hierboven zijn de prijsklassen zeer divers. Er is vraag naar koopappartementen tussen € 225.000 en € 300.000, maar er is ook vraag naar zeer dure appartementen (bijvoorbeeld penthouses).

3.4 Samenvattende conclusies Kenmerken van de koopvoorraad • Bijna de helft van de woningen in de gemeente Gorinchem is een koopwoning. • In de wijken Gildenwijk, Haarwijk West en Lingewijk staan relatief de minste koopwoningen. De koopwoningen die er wel staan, hebben relatief vaak een lage WOZ-waarde.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

42

Dynamiek op de woningmarkt • De druk op de koopmarkt is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Het aantal transacties loopt terug, echter blijft de gemiddelde koopsom stijgen. De stijging van de gemiddelde koopsom in Gorinchem is groter dan het provinciaal en landelijk gemiddelde. • De meeste woningen in Gorinchem worden verkocht aan lokale kopers, vooral in het lagere segment. Echter is het voor koopstarters, die geen voordeel halen uit de gestegen huizenprijzen omdat zij geen woning hebben om te verkopen, lastig om te concurreren met doorstromers binnen de koopmarkt. • In de afgelopen jaren richten binnenverhuizers en vestigers zich meer op de particuliere huur- en koopmarkt, dan op sociale huurwoningen.

Toekomstige behoefte • Er is een behoorlijke extra vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen in de gemeente. De vraag naar middeldure appartementen is afkomstig van huishoudens die ouder worden. Zij denken na over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. De vraag van starters is vooral naar rijwoningen tot € 355.000. Verder is er nog extra vraag naar 2-1 kapwoningen en vrijstaande woningen tot € 420.000. De druk op de koopmarkt is in de gemeente Gorinchem flink toegenomen. We zien een toenemende mate van schaarste in de koopsector. Het betaalbare en goedkope woningaanbod in de gemeente neemt in omvang af. Koopstarters hebben het nu al moeilijk en in de komende jaren neemt de vraag naar betaalbare woningen toe.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

43

4 Verdere analyse opkoopbescherming Op 1 januari 2022 is een nieuw onderdeel van de Huisvestingswet in werking getreden, de tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming (artikel 41). Hierdoor is het voor gemeenten mogelijk om het verhuren van koopwoningen in specifieke gebieden vergunningsplichtig te maken. Het is daarmee in aangewezen gebieden verboden om zonder vergunning een koopwoning te verhuren in de eerste vier jaar na aankoop van de woning. Na deze vier jaar vervalt het verhuurverbod. Hiermee kunnen goedkope en middeldure koopwoningen toegankelijk gehouden worden voor onder andere starters. In dit hoofdstuk kijken we naar de mogelijkheden voor het invoeren van de opkoopbescherming. Als eerste bepalen we de relevante prijsklassen voor de eventuele opkoopbescherming. Daarna bekijken we de verkopen aan investeerders en de leefbaarheid.

4.1 Bepalen van de relevante prijsklassen Het begrip goedkope en middeldure koop verschilt per gemeente. Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Het huidige wetsvoorstel van de opkoopbescherming bevat daarom geen opgelegde WOZ-waardegrens. Bij het invoeren van een opkoopbescherming dienen gemeenten zelf een relevante WOZ-waardegrens aan te wijzen en te onderbouwen voor koopwoningen in het goedkope en middeldure segment. Wat is, gelet op de samenstelling van de woningvoorraad, een logische afbakening van de goedkope en middeldure koopvoorraad? En hoe verhoudt zich dit tot de beleidsprijsgrenzen van de gemeenten? Onderstaande tabel is tot stand gekomen op basis van de spreiding van de WOZ-waarden binnen de bestaande woningvoorraad en overleg met medewerkers van de gemeente. Afbakeningen prijscategorieën: Tabel 4.1: Afbakening prijscategorieën gemeente Gorinchem Prijscategorie Sociaal Tot € 225.000 Betaalbaar € 225.000 - € 355.000 Middelduur € 355.000 - € 420.000 Duur > € 420.000

4.2 Verkopen aan investeerders In de periode 2017 - 2021 zijn er naar verhouding weinig woningen verkocht aan particuliere/bedrijfsmatige investeerders 6, de meeste woningen zijn verkocht aan koopstarters en doorstromers. Doorstromers hadden een groot aandeel binnen de groep kopers; tussen 57% en 60% van de verkochte woningen ging in deze periode naar doorstromers en 25% tot 32% naar koopstarters. In 2020 steeg het aandeel verkopen aan investeerders naar 12% van het aantal totaal verkochte woningen.

6

Het Kadaster ziet natuurlijke personen die drie woningen of meer bezitten als investeerders. Personen die twee woningen bezitten worden niet meegeteld, aangezien dit een diffuse groep betreft. Het gaat daarbij ook om bijvoorbeeld ouders die voor hun kind een woning hebben gekocht, mensen die een tweede (vakantie)woning hebben, of mensen die al een woning gekocht hebben voordat de oude woning verkocht is.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

44

Het aandeel van de woningen die werd gekocht door koopstarters daalde in de periode 2018 - 2020. In 2021 liep het aandeel van investeerders terug naar 4%, onder het niveau van 2018 en 2019. De stijging in 2020 is te verklaren door de invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor woningeigenaren die niet zelf in de woning gaan wonen7 in 2021. Dit heeft gezorgd voor het naar voren halen van gewenste investeringen door kopers die van plan zijn woningen te verhuren. Figuur 4.1. Gemeente Gorinchem. Verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders, 2017 - 2021 100% 90%

7% 5%

8% 5%

7% 6%

12% 5%

57%

57%

60%

58%

30%

30%

27%

25%

2017

2018

2019

2020

Koopstarter

Doorstromer

Tweede woning

80%

4% 5%

70% 60% 50%

59%

40% 30% 20% 10%

32%

0% 2021

Investeerder (Bedrijsmatig / particulier)

Bron: Kadaster, 2022.

Niet in alle wijken werden woningen aangekocht door investeerders. In sommige wijken kochten investeerders bijna geen woningen, terwijl in een paar wijken juist veel woningen door investeerders werden gekocht. In de gemeente Gorinchem werden in de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen tussen 2017 en 2021 een relatief groot deel van het aanbod verkocht aan investeerders. In deze drie wijken (Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen) gaat het respectievelijk over 54, 30 en 23 verkochte woningen aan investeerders. In de wijk Benedenstad is een groot gedeelte van de woningvoorraad particuliere huur (35%) en van de verkochte woningen wordt een relatief groot gedeelte verkocht aan investeerders. In de wijk Gildenwijk en Stalkaarsen is het aandeel particuliere huur kleiner, respectievelijk 6% en 10%. De samenstelling van de woningvoorraad is wel aantrekkelijk voor investeerders; relatief veel woningen met een lage WOZwaarde. Gildenwijk heeft ook een kwetsbare voorraadopbouw, met 72% corporatiehuur.

7

Sinds 1 januari 2021 geldt voor woningeigenaren die zelf de woning niet gaan bewonen een percentage van 8% overdrachtsbelasting over de aanschafprijs. Voor woningeigenaren die wel in de koopwoning gaan wonen is dit percentage 2%.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

45

Figuur 4.2: Gemeente Gorinchem. Aantal verkopen aan koopstarters, doorstromers en investeerders in de periode 2017 - 2021, per wijk 400 16% 300 13%

10%

3%

200

5%

8%

4%

6%

6%

6% 1%

100

1%

2%

2%

0

Koopstarter

Doorstromer

Tweede woning

Investeerder (Bedrijsmatig / particulier)

Bron: Kadaster, 2022.

In onderstaand figuur staat de ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan investeerders. In de wijken waar opkopen door investeerders relatief veel voorkomt, is verkoop aan investeerders in de periode 2017 - 2021 redelijk stabiel. In 2020 is in de wijken een lichte stijging te zien van de verkopen aan investeerders, dit is (deels) te verklaren door de invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor woningeigenaren die niet zelf in de woning gaan wonen in 2021. Figuur 4.3: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan investeerders per wijk, 2017 - 2021 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Benedenstad

Gildenwijk (+ Schelluinsestraat) 2017

2018

2019

2020

Stalkaarsen

2021

Bron: Kadaster, 2022.

Het aandeel aan koopstarters verkochte woningen is in de periode 2017 - 2021 redelijk gelijk gebleven in de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

46

Figuur 4.4: Gemeente Gorinchem. Ontwikkeling van het aandeel verkochte woningen aan koopstarters, per wijk, 2017 - 2021 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Benedenstad

Gildenwijk (+ Schelluinsestraat) 2017

2018

2019

2020

Stalkaarsen

2021

Bron: Kadaster, 2022.

Als we op het niveau van de drie wijken (Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen) de verkopen aan investeerders afzetten tegen de verkopen aan koopstarters, blijkt dat de aandelen ongeveer gelijk blijven in de periode 2017 - 2021. Er lijkt enige samenhang tussen de verkoop aan investeerders en aan koopstarters, vooral in het jaar 2020 (‘piekjaar’ door het invoeren van de overdrachtsbelasting in 2021) Echter is in geen enkel jaar sprake geweest van verdringing van koopstarters. Figuur 4.5: Gemeente Gorinchem. Aandeel verkochte woningen aan investeerders ten opzichte van aandeel aan koopstarters verkochte woningen in Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen, 2017 - 2021 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2017

2018

2019 Koopstarters

2020

2021

Investeerders

Bron: Kadaster, 2022.

In onderstaand figuur zijn de verkopen aan investeerders afgezet tegen de verkopen aan koopstarters in de wijk Benedenstad. Daar zien we in 2020 wel verdringing van koopstarters. Als investeerders relatief veel woningen kopen, dan gaat dat ten koste van koopstarters.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

47

Figuur 4.6: Gemeente Gorinchem. Aandeel verkochte woningen aan investeerders ten opzichte van aandeel aan koopstarters verkochte woningen in alleen Benedenstad, 2017 - 2021 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2017

2018

2019 Koopstarters

2020

2021

Investeerders

Bron: Kadaster, 2022.

4.3 Onderbouwing leefbaarheidsproblemen Naast de effecten die de opkoop van woningen voor verhuur kan hebben op schaarste in de koopwoningvoorraad, kan deze opkoop ook zorgen voor een aantasting van de leefbaarheid in buurten. Daarom wordt in het wetsvoorstel de mogelijkheid geboden om ook een huisvestingsverordening inzake opkoopbescherming vast te stellen indien dat noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de betreffende buurt, ongeacht of er schaarste is. Uit jurisprudentie rond de Wet Toeristische verhuur blijk dat een causaal verband tussen leefbaarheidsproblemen in een buurt en de verhuur van woningen lastig aantoonbaar is. Een onderbouwing die enkel gebaseerd is op leefbaarheidsproblemen zal hierdoor voor een opkoopbescherming waarschijnlijk ook ingewikkeld zijn. Wel kan het aantonen van leefbaarheidsproblemen in combinatie met het aantonen van schaarste ondersteunend zijn aan de onderbouwing van een opkoopbescherming. In de toelichting van het wetsvoorstel en in de handreiking van de VNG voor de regeling toeristische verhuur worden een aantal aanknopingspunten geboden: • Een hoge mutatiegraad (> 10%) wordt als mogelijk nadelig gezien voor de sociale cohesie in een wijk. • Cijfers met betrekking tot leefbaarheid/overlast op wijkniveau (zoals klachten, meldingen of enquêtes) kunnen iets zeggen over de ervaren leefbaarheidssituatie in een wijk.

De Leefbaarometer is hiervoor een veel gebruikte en erkende bron.

Mutatiegraden in de particuliere huursector In onderstaande tabellen staan de mutatiegraden per wijk weergegeven. Gemiddeld is de mutatiegraad bij particuliere huurwoningen in Nederland rond de 20%. Niet voor elke wijk is de mutatiegraad bekend, dit komt onder andere door een te laag aantal particuliere huurwoningen. De gegevens over de particuliere huurvoorraad is alleen beschikbaar op wijkniveau, er zijn geen gegevens bekend op buurtniveau.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

48

Tabel 4.2: Gemeente Gorinchem. Kenmerken van de particuliere huurvoorraad per wijk, 2019 Wijk (CBS-indeling)

Gorinchem binnenstad Wijdschild Lingewijk Haarwijk Stalkaarsen Gildenwijk Laag Dalem Dalem Hoog Dalem Gemeente Gorinchem Corop Zuidoost-Zuid-Holland Provincie Zuid-Holland

Aantal part. huur woningen 940 55 95 150 145 305 35 x 170 2.105 14.650 248.195

Aandeel van de voorraad 28% 7% 8% 6% 10% 10% 1% x 23% 12% 9% 15%

Mutatiegraad

Gem. WOZwaarde part. huurwoning

Gem. opp. part. huurwoning

29%

€ 151.000

81 m2

Gem. brutohuur part. huurwoning € 701

28% 20%

€ 167.000 € 138.000 € 146.000

69 m2 83 m2 56 m2

€ 739 €707 € 537

22% 23% 17% 19%

€ 231.000 € 176.000 € 189.000 € 220.000

105 m2 86 m2 96 m2 87m2

€ 912 € 732 € 741 € 735

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

In het kader van leefbaarheidsproblemen is vooral een combinatie van een relatief grote particuliere huurvoorraad én een hoge mutatiegraad nadelig voor de sociale cohesie in een wijk. In zo’n geval wisselt namelijk een aanzienlijk deel van de voorraad snel van bewoner, waardoor veel bewoners minder binding met de buurt ontwikkelen. In bovenstaande tabel is te zien dat delen in gemeente Gorinchem een groot aandeel particuliere huur kent (groter dan gemiddeld in de provincie) én bovendien gemiddeld een hoge mutatiegraad heeft. Een groot gedeelte van deze particuliere huur staat in de binnenstad van Gorinchem (de wijken Benedenstad (35%) en Bovenstad (18%)).

Leefbaarheid De Leefbaarometer is een instrument dat sinds 2008 in opdracht van het ministerie van BZK wordt ontwikkeld. De Leefbaarometer geeft een score van de leefbaarheid zoals bewoners die ervaren, gebaseerd op allerlei feitelijke kenmerken van gebieden – zoals criminaliteit en overlastmeldingen, voorzieningen, de woningvoorraad en bevolkingssamenstelling. Sinds 2008 is er om de twee jaar een nieuwe meting gedaan, waardoor de ontwikkeling van de leefbaarheid op verschillende schaalniveaus te volgen is. In dit onderzoek gebruiken we de meeste recente data uit 2020.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

49

Figuur 4.7: Gemeente Gorinchem. Leefbaarheidsscores Leefbaarometer op gridniveau, 2014 en 2020

2014

2020

Bron: Leefbaarometer, 2022.

De leefbaarheidsscores in Gorinchem laten een tweedeling zien in de gemeente. Gorinchem-Oost scoort volgens de Leefbaarometer in 2020 goed tot uitstekend op leefbaarheid. De scores in het westen van Gorinchem zijn minder goed. Het gaat dan vooral om de wijken Gildenwijk, Stalkaarsen en Haarwijk West en Oost en Benedenstad. In Benedenstad heeft de leefbaarheid zich positief ontwikkeld.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

50

4.4 Samenvattende conclusies en advies Het opkopen door investeerders speelt in bepaalde wijken in de gemeente Gorinchem. Het gaat om de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen. In deze wijken lag in de periode 2017 - 2021 het aandeel aan investeerders verkochte woningen tussen de 10% en 16%. In de afgelopen jaren is het aandeel aan investeerders verkochte woningen in deze wijken overigens door de bank genomen niet toegenomen. In 2020 was sprake van een toename, door het verhogen van de overdrachtsbelasting voor investeerders, gevolgd door een afname in 2021. Er was geen sprake van verdringing van koopstarters door het kopen van woningen door investeerders, met uitzondering van de situatie in 2021 in Benedenstad. Toen werden in deze wijk meer woningen door investeerders gekocht dan door koopstarters. Op basis van de leefbaarheidsanalyses lijken leefbaarheidsproblemen voor delen in de gemeente Gorinchem onderbouwing te geven aan het eventueel invoeren van opkoopbescherming. Het is moeilijk om het invoeren van opkoopbescherming te onderbouwen enkel op grond van leefbaarheidsproblemen, maar het kan zeker een extra argument zijn. Op basis van de Leefbaarometer zien we door de bank genomen een verbetering van de leefbaarheid in de gemeente in de afgelopen jaren. Maar in delen van de gemeente is sprake van een minder goede leefbaarheid.

Het gaat dan voornamelijk over de wijken Gildenwijk en Haarwijk West en Oost. Ook een hoge mutatiegraad in de particuliere huursector kan mede een argument zijn om opkoopbescherming in te voeren. Een hoge mutatiegraad kan zorgen voor een minder goede sociale cohesie, wat weer kan leiden tot een minder goede leefbaarheid in een wijk. In Benedenstad is het aandeel particuliere huurwoningen naar verhouding hoog, is de mutatiegraad in de particuliere huursector hoog en is de leefbaarheid volgens de Leefbaarometer minder goed. Het volgende figuur laat de relevante indicatoren per wijk zien en of er aanleiding is opkoopbescherming in te stellen. De afname van het aanbod van goedkope en middeldure woningen is alleen bekend op gemeenteniveau.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

51

Tabel 4.3: Relevante criteria voor instelling opkoopbescherming per wijk, 2022 Aanbod van Aandeel Aandeel Er is sprake van goedkope en woningen dat woningen dat een middeldure wordt gekocht wordt gekocht mutatiegraad koopwoningen door beleggers door in de is afgenomen is toegenomen koopstarters is particuliere afgenomen huur van meer dan 10% Benedenstad Bovenstad Dalem Gildenwijk Schelluinsestraat Haarwijk Oost Haarwijk West Hoog Dalem Laag Dalem I Laag Dalem II Laag Dalem Oost Laag Dalem Zuid Lingewijk Stalkaarsen Wijdschild Bron: Companen, 2022.

Er is sprake van een lage score op leefbaarheid

Advies In de gemeente Gorinchem is sprake van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en hebben koopstarters en huishoudens met een middeninkomen het moeilijk op de woningmarkt. Dat hangt samen met de stijging van de huizenprijzen. In de gemeente Gorinchem wordt een beperkt aandeel van de woningen verkocht aan investeerders. Het aandeel is door de jaren redelijk constant. In die zin is verdringing als negatief effect van het opkopen van woningen door investeerders niet aangetoond. Alleen in de wijken Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen is er sprake van relatief veel verkopen aan beleggers, respectievelijk 16%, 13% en 10%. In die drie wijken werd in 2020 zelfs 21% van koopwoningen verkocht aan investeerders. Dit is te verklaren door de invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor woningeigenaren die niet zelf in de woning gaan wonen; investeerders namen hier een voorschot op door meer woningen te kopen vóór die maatregel van kracht werd. Of dit een ontwikkeling is die zich doorzet zal moeten blijken. Daarnaast is in Benedenstad al sprake van een hoog aandeel particuliere huur en een hoge mutatiegraad in deze woningen. Ook in Gildenwijk is de mutatiegraad in de particuliere huurwoningen hoog.

In Benedenstad, Gildenwijk en Stalkaarsen kan daarom, hoewel geen aantoonbare sprake is van structurele verdringing van koopstarters, worden overwogen om opkoopbescherming in te stellen. Het instellen van opkoopbescherming heeft ook nadelen. Het vraagt om extra capaciteit van de gemeente, met name op het vlak van controle en handhaving. Door het instellen van opkoopbescherming kan daarnaast het aanbod aan particuliere woningen teruglopen en is er mogelijk een prijsopdrijvend effect van huurprijzen. Er is ook behoefte aan woningen met een middenhuur in Gorinchem. Een mogelijk gevolg van het opkopen van woningen voor particuliere verhuur is dat de woningen vervolgens kamergewijs worden verhuurd aan studenten of buitenlandse werknemers. Dit is niet altijd wenselijk en kan van invloed zijn op de leefbaarheid in een gebied. Het tegengaan van kamergewijze

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

52

verhuur is ook mogelijk via een huisvestingsverordening, door kamergewijze verhuur vergunningplichtig te maken. Ook is het tegengaan mogelijk door het verbod op te nemen in het bestemmingsplan. Een redenatie kan zijn dat in een schaarse markt elke woning die door de ene partij wordt gekocht een woning minder is die door de andere partij kan worden gekocht. En ook als een relatief klein deel van de goedkope en middeldure voorraad jaarlijks door investeerders wordt gekocht, draagt dat bij aan de afname van de koopvoorraad. Dat geldt ook voor tweede woningen. Ook dit zijn woningen die niet door koopstarters kunnen worden gekocht. Of deze ontwikkelingen kunnen meewegen bij de onderbouwing van opkoopbescherming zal moeten blijken als toetsing bij de rechter plaatsvindt. Er is op dit punt momenteel nog geen jurisprudentie. Dit onderzoek geeft voor enkele wijken een (gedeeltelijke) onderbouwing van de mogelijkheid om opkoopbescherming in te zetten om negatieve effecten van het opkopen van goedkope en middeldure koopwoningen door investeerders tegen te gaan. Desondanks kunnen partijen in verweer komen. Dan is de vraag wat eventuele consequenties zijn. Op dit moment is er nog geen jurisprudentie rond opkoopbescherming en zijn exacte gevolgen nog onbekend. Op basis van jurisprudentie rond de huisvestingsverordeningen van Rotterdam en Nijmegen zijn eventuele gevolgen wel te benoemen.

In beide gemeenten is het niet verlenen van een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen voor kamerverhuur door benadeelden aan de rechter voorgelegd. Uit de uitspraken in deze zaken blijkt dat rechtbanken strenge eisen stellen aan de onderbouwing van het verhuurverbod; delen van de huisvestingsverordeningen werden onverbindend verklaard wegens onvoldoende onderbouwing. Daarnaast is het een effect dat de rechtszaak ambtelijk capaciteit vraagt en draait de gemeente, als blijkt dat sprake was van onvoldoende onderbouwing, op voor de proceskosten van de eiser(s). Daarnaast is het denkbaar dat de gemeente ook planschade moet vergoeden als een huisvestingsverordening onverbindend wordt verklaard, hoewel er op dit punt nog geen jurisprudentie is.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

53

Bijlage 1: Sturingsmogelijkheden en instrumentarium In deze bijlage geven we antwoord op de volgende vragen: • Welke financiële en juridische instrumenten zijn er om de realisatie van goedkope en middeldure koopwoningen en middeldure huurwoningen te bevorderen, om de betaalbare woningvoorraad betaalbaar te houden en om inwoners te ondersteunen bij het kopen van een woning in het goedkope en middeldure koopsegment? • Wat zijn in algemene zin de voor- en nadelen van de verschillende financiële en juridische instrumenten? • Hoe verhouden de instrumenten zich tot de Omgevingswet? • Welke afweging dient hier bij voorkeur te worden gemaakt (vanuit volkshuisvestelijk perspectief)? Bij de behandeling van de mogelijkheden om te sturen op het realiseren en beschikbaar houden van goedkope en betaalbare woningen, maken we een onderscheid tussen de instrumenten die de gemeente zou kunnen toepassen en de mogelijkheden in het verkeer tussen woningvrager en woningaanbieder waarbij de gemeente geen (directe) bemoeienis heeft, maar die wel belangrijke invloed (kunnen) hebben op het vergroten van de toegankelijkheid. Wat de gemeentelijke inzet betreft maken we een koppeling met de rollen van de gemeente. We onderscheiden in dit verband: • Publiekrechtelijk: de gemeente als overheid (paragraaf 1.1). • Privaatrechtelijk: de gemeente als contractpartner (paragraaf 1.2).

• Communicatie: de gemeente als beïnvloeder (paragraaf 1.3). In paragraaf 1.4 gaan we in op de contracten tussen verhuurder en huurder en verkoper en koper.

De gemeente als overheid (publiekrecht) Directe sturing op het vergroten van toegankelijkheid Huisvestingsverordening De wetgeving voor sturing van de woningtoewijzing in de sociale huursector (huur tot € 763,47, prijspeil 2022) en middenhuursector (huur van € 763,47 tot circa € 1.040, prijspeil 2022) is vastgelegd in de Huisvestingswet. De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in een huisvestingsverordening voor een periode van ten hoogste vier jaar regels vast te leggen over de toewijzing van huurwoningen en over het bepalen van de urgentievolgorde voor woningzoekenden. Daarnaast kunnen wijzigingen in de woningvoorraad vergunningplichtig worden gesteld. Bijvoorbeeld bij het onttrekken of samenvoegen van woonruimte, het overgaan tot kamergewijze verhuur of het splitsen van woonruimte. Voorwaarde voor het sturen via de huisvestingsverordening is dat sprake is van schaarste 8. Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening een leefbaarheidstoets opnemen die als voorwaarde geldt voor een positief besluit over een vergunningaanvraag. In de leefbaarheidstoets kan getoetst 8

De gemeente kan zelf bepalen of er sprake is van schaarste; dit kan echter in geval van beroep tegen de Huisvestingsverordening wel worden getoetst door de Raad van State (afdeling bestuursrechtspraak).

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

54

worden of de leefbaarheid van de buurt niet te veel wordt aangetast en/of een toets over de woning zelf (is deze groot genoeg? Voldoet het aan de technische normen?). Dit kan met behulp van data (uit enquêtes) of expertise van wijkprofessionals. Een huisvestingsverordening geldt op dit moment alleen voor huurwoningen en dus niet voor sociale koopwoningen of kavels 9. Op grond van een huisvestingsverordening kan, als sprake is van schaarste, bij de woningtoewijzing ook voorrang gegeven worden aan lokale of regionale inwoners. Bij maximaal 50% van de toewijzingen mogen regio-bewoners voorrang krijgen, waarvan maximaal 25% inwoners van de gemeente. Dit wordt lokaal maatwerk genoemd en kan zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw worden toegepast. Na vier jaar kan, als nog steeds sprake is van schaarste, een nieuwe huisvestingsverordening worden ingesteld. De verwachting is dat de huisvestingsverordening uitgebreid wordt met mogelijkheden om eigen inwoners voorrang te verlenen op sociale nieuwbouwkoopwoningen in de loop van dit jaar. Het gaat dan om 30% van een nieuwbouwproject. De gemeente kan in de verordening, naast voorrang voor mensen met een sociale en economische binding, ook voorrang geven aan mensen (bijvoorbeeld senioren) die door verhuizing een gezinswoning vrijmaken.

Ook kan de gemeente in de verordening urgentiecriteria opnemen, waartoe volgens de Huisvestingswet in ieder geval mantelzorgers- en ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen wonen gerekend moeten worden. Zonder huisvestingsverordening is het dus niet mogelijk om publiekrechtelijk voorrang te geven aan bepaalde woningzoekenden, bijvoorbeeld met een lokale of regionale binding. Het is met een huisvestingsverordening mogelijk gebieden en segmenten in de woningvoorraad te benoemen waar voor het splitsen van woningen een vergunning nodig is. Verder kunnen in de huisvestingsverordening maatregelen genomen worden tegen toeristische verhuur en kunnen gemeenten de opkoopbescherming invoeren om het verhuren van goedkope en middeldure woningen vergunningsplichtig te maken. Aandachtspunten Huisvestingsverordening Het belangrijkste voordeel van een huisvestingsverordening is uiteraard dat de schaarste aan huurwoningen rechtvaardiger kan worden verdeeld en dat duidelijker aan woningzoekenden kan worden gemotiveerd dat de gemeente zich daadwerkelijk voor hen inzet. Echter zijn er enkele aandachtpunten bij het invoeren van een huisvestingsverordening: • De gemeente moet onderbouwd aangeven dat er in de sociale en/of middenhuursector sprake is van schaarste.

De instelling van een huisvestingsverordening is wat betreft de lokale binding alleen maar zinvol als nu en naar verwachting in de nabije toekomst minder dan 25% van de huurwoningen aan mensen met een lokale binding wordt toegewezen. • Het is verstandig om voor de instelling van een huisvestingsverordening voldoende draagvlak, lokaal en in de regio, te hebben. De lokaal actieve corporaties zullen er zeker achter moeten staan. • Instelling van een huisvestingsverordening geschiedt doorgaans regionaal, analoog aan de regio van de samenwerkende corporaties bij de woonruimteverdeling. De gemeenten in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden hebben allen geen huisvestingsverordening (Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam, Molenlanden en Vijfheerenlanden (deelgebieden Leerdam en Zederik, deelgebied Vianen heeft wel een huisvestingsverordening). De regiogemeenten hebben wel een urgentieverordening. De omliggende gemeenten in Zuid-Holland en Utrecht hebben allen een huisvestingverordening. De buurtgemeenten in Gelderland en Noord-Brabant hebben geen huisvestingsverordening. 9

Met uitzondering van de Waddeneilanden.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

55

• De instelling van een verordening vereist extra werk voor de gemeente. Er moeten vergunningaanvragen worden beoordeeld en vergunningen worden verstrekt, terwijl ook het systeem van tijd tot tijd geëvalueerd moet worden. Er is dus een zekere verzwaring van de administratieve last. Opkoopbescherming Per 1 januari 2022 is de Wet Opkoopbescherming ingegaan. Met het wetsvoorstel is een nieuwe vergunning geïntroduceerd in de Huisvestingswet. Een opkoopbescherming biedt gemeenten meer houvast om op te kunnen treden tegen investeerders die woningen aankopen om ze te verhuren voor hoge bedragen, vaak door woningen op te splitsen of te 'verkameren’. Huurders die in deze woningen worden gehuisvest zijn vaak tijdelijke arbeidskrachten, of anderen die maar kort in zo'n woning wonen en die weinig binding hebben met de wijk. In de huisvestingsverordening kan de gemeente categorieën van woningen en gebieden aanwijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt. Voor het toepassen van dit instrument is dus een huisvestingsverordening nodig. In gebieden waar de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen verhuurders niet zomaar een woning opkopen en verhuren. Zij kunnen dit enkel doen in de uitzonderingsgevallen waarvoor zij een verhuurvergunning kunnen aanvragen.

Wanneer een verhuurder een gekochte woning met een vergunning mag verhuren, moet hij zich houden aan gestelde voorwaarden inzake goed verhuurderschap. Voor de inzet van opkoopbescherming moet de gemeente vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure koopsegment vallen. Een opkoopbescherming kan alleen worden ingevoerd als het noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte en/of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Gemeenten kunnen vervolgens in de huisvestingsverordening regels stellen over het in gebruik geven van de aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Er zijn uitzonderingsgronden, op basis waarvan gemeenten toch een vergunning voor verhuur kunnen verlenen ondanks de ingevoerde opkoopbescherming. Het gaat dan bijvoorbeeld om de koop van een woning die aan familie wordt verhuurd. Mogelijke voor- en nadelen opkoopbescherming Voordelen: • Op grond van de Huisvestingswet was het al mogelijk om een vergunningplicht in de huisvestingsverordening op te nemen voor het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen voor kamerverhuur. Dat mocht een gemeente alleen doen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan (goedkope) woonruimte.

Onder de wet opkoopbescherming is hier de leefbaarheid van de woonomgeving aan toegevoegd. Het is te verwachten dat het hierdoor makkelijker wordt een opkoopbescherming of vergunningplicht in te voeren. • De opkoopbescherming kan ervoor zorgen dat in gewilde wijken of buurten huizen beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. • Er blijven meer betaalbare woningen beschikbaar voor starters en lage middeninkomens. • Het wordt mogelijk om met opkoopbescherming overbewoning en leefbaarheidsproblemen door bijvoorbeeld tijdelijke arbeidskrachten tegen te gaan. • De opkoopbescherming geldt voor bestaande woningvoorraad. De instrumenten antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht gelden alleen voor nieuwbouw en transformatie, niet voor bestaande bouw. Nadelen: • Investeerders vervullen een nuttige functie in de woningmarkt. Zij maken woningen beschikbaar voor mensen die niet willen of kunnen kopen en tegelijkertijd geen sociale huurwoning kunnen krijgen.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

56

Door te verkameren en te splitsen kunnen nu meer mensen - die anders nergens terecht kunnen - een woning huren. • Als het aanbod aan particuliere huur terugloopt is er mogelijk een prijsopdrijvend effect van huurprijzen. De opkoopbescherming biedt volgens advocaten een betere wettelijke basis om te sturen op het tegengaan van speculatie met woningen dan het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht. De reden daarvoor is dat de opkoopbescherming wordt geregeld via de Huisvestingswet. Het anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht moeten worden geregeld via privaatrechtelijke overeenkomsten tussen partijen. De opkoopbescherming is een instrument dat de gemeente direct kan inzetten om te sturen op het beschikbaar houden van woningen voor de reguliere woningmarkt. Het tegengaan van kamergewijze verhuur is ook mogelijk via een huisvestingsverordening, door kamergewijze verhuur vergunningplichtig te maken. Ook is het tegengaan mogelijk door het verbod op te nemen in het bestemmingsplan. Doelgroepenverordening Koopsector De Huisvestingswet is ook van toepassing buiten de huursector, maar de mogelijkheid tot instelling van een huisvestingsverordening is beperkt. Dit terwijl - in ieder geval de laatste jaren - in toenemende mate sprake is van schaarste door grote vraag naar koopwoningen en oplopende prijzen.

De verwachting is overigens dat in de loop van dit jaar de mogelijkheid om eigen inwoners voorrang te geven bij sociale nieuwbouwkoopwoningen een plek krijgt in de Huisvestingswet. Het gaat dan om 30% van een nieuwbouwproject. Hoewel via een Huisvestingsverordening op dit moment dus nauwelijks te sturen is op de koopsector, biedt de Wet op de Ruimtelijke Ordening en in het bijzonder het Besluit op de Ruimtelijke Ordening (Bro) mogelijkheden middels de instelling van een Doelgroepenverordening. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen en bij transformatie van bestaande bouw. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Om voor deze categorieën ook doelgroepen aan te wijzen en vast te leggen voor welke periode de categorieën woningen in de vastgelegde prijssegmenten moeten blijven, is aanvullend op het bestemmingsplan een doelgroepenverordening nodig. De doelgroepenverordening vormt daarmee de wettelijke basis voor het doorvoeren van gemeentelijk woonbeleid in bestemmingsplannen. De verordening regelt niet de toewijzing van dergelijke nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens.

Het is wel mogelijk om te bepalen dat woningen beschikbaar zijn voor huishoudens met een vast te stellen maximaal inkomen, maar niet dat de woningen moeten worden toegewezen aan lokale woningzoekenden. Binnen het in de doelgroepenverordening bepaalde tijdvak dienen de bestemde woningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. Daarnaast mogen gemeenten zelf kiezen om bepaalde zaken op te nemen, zoals: • Een maximale koopprijs. In het Bro staat een maximum van € 200.000, maar een lagere prijs is mogelijk. Deze maximale prijs gaat met de invoering van de Omgevingswet (naar verwachting per 1 januari 2023) verhoogd worden naar de NHG-grens (€ 355.000 in 2022); op experimentele basis geldt voor pilotgemeenten die grens nu al10. 10 Als gemeenten de huidige limiet als een belemmering ervaren kunnen zij zich op basis van de Crisis- en Herstelwet aanmelden bij

het ministerie voor een experiment. In dat geval is het ook al eerder mogelijk om de limiet te verleggen naar de NHG-grens.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

57

• Het maximale inkomen van de koper. De doelgroep kan worden gedefinieerd naar (maximum) huishoudinkomen. • De tijdsduur. De periode dat de gemeente de prijs onder een bepaald niveau wil houden (minimaal tien jaar bij sociale huur en middenhuur, minimaal één jaar en maximaal tien jaar bij sociale koop). • Eisen aan de woningen: bijvoorbeeld over het type of de grootte. Dit kan en wordt nu al gedaan in anterieure overeenkomsten. • Eisen over het aanbrengen van voorzieningen. Aangeven of het wel of niet wenselijk is dat er zaken veranderd worden aan de woning en in welke mate dat is toegestaan. Dit draagt bij aan de woonkwaliteit, woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst. • De wijze van handhaving en controle, dit kan op verschillende manieren. Door uitspraken op te nemen over de handhaving en de controle nadat de sleutel is overhandigd, kan voorkomen worden dat de eerste koper de spreekwoordelijke spekkoper wordt als deze na een paar jaar verhuist. De notaris ziet er op toe dat bepalingen worden nageleefd als een woning van eigenaar wisselt. • Een anti-speculatiebeding11 en zelfbewoningsplicht. Huursector De doelgroepenverordening kan ook worden toegepast op de sociale huursector en de middenhuur.

De gemeente legt in dit geval eisen vast voor de doelgroep voor deze woningcategorie, de aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen en de maximale aanvangshuurprijs voor middeldure huurwoningen. Ook regelt de verordening dat de middeldure en sociale huurwoningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moeten blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroepen. Voor- en nadelen doelgroepenverordening De voordelen van de doelgroepenverordening zijn dat de gemeente voor langere tijd betaalbare koop-, sociale huur- of middenhuurwoningen kan realiseren voor de doelgroepen die in de knel zitten, doorgaans de starters en lage middeninkomens. De nadelen zijn: • Hij is altijd locatie- en tijdgebonden en betreft alleen nieuwbouw of transformatie van bestaande bouw. • Hij kan niet worden toegepast op kaveluitgifte. • De verordening regelt niet de toewijzing van dergelijke nieuwe woningen aan individuele huishoudens. Hierdoor zijn de woningen in beginsel toegankelijk voor alle huishoudens die aan de inkomensvereisten voldoen, ook huishoudens van buiten de gemeente. Toch kunnen de kansen van ‘eigen’ starters worden vergroot indien de gemeente een koppeling legt met de toepassing van specifieke koopconstructies (zie paragraaf 2.2).

• Toepassing van de doelgroepenverordening vergt (net als bij de Huisvestingsverordening) administratieve lasten: opstellen, handhaving, evalueren en bijstellen, beoordelen vergunningaanvragen en verlenen en administreren van vergunningen. • Als een sociale koopwoning voor de komende tien jaar een maximale koopprijs heeft, dan is het risico dat eigenaren minder investeren in de kwaliteit (bijvoorbeeld bijbouwen) en duurzaamheid van de woning. Hierdoor is de kans wel groter dat zij eerder verhuizen (binnen tien jaar) naar een geschiktere woning voor hun levensfase. Dit kan zorgen voor een goede doorstroming op de woningmarkt.

Gemeenten die een Woondeal hebben met het Rijk kunnen nu al een hogere grens tot maximaal NHG opnemen in hun verordening. 11 Deze bepalingen kunnen door de gemeente worden opgelegd aan alle overeenkomsten waar de gemeente zeggenschap heeft over de uitgifte van grond ten behoeve van woningbouw, zoals verkoopovereenkomsten, exploitatie-overeenkomsten en overeenkomsten tot wijziging van het bestemmingsplan.

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

58

Doelgroepenverordening en de Omgevingswet Onder de huidige wet- en regelgeving kunnen in een bestemmingsplan regels worden opgenomen over aangewezen woningbouwcategorieën. Met een doelgroepenverordening kunnen doelgroepen worden aangewezen voor de onderscheiden woningbouwcategorieën. De Omgevingswet, die naar verwachting per 1 januari 2023 wordt ingevoerd, beoogt geen fundamentele wijziging van de wettelijke mogelijkheden. In een omgevingsplan zullen, naar het zich laat aanzien, regels mogen worden gesteld op grond waarvan er woningen van bepaalde categorieën moeten worden gerealiseerd. Het gaat hierbij om dezelfde categorieën als die thans kunnen worden aangewezen. Een doelgroepenverordening is onder de Omgevingswet niet meer nodig. Het aanwijzen van doelgroepen waarvoor de woningen in stand worden gehouden, zal plaatsvinden via het omgevingsplan. Tijdens de overgangsfase tussen het ingaan van de Omgevingswet en het moment dat gemeenten de overstap moeten hebben gemaakt naar het omgevingsplan (2029) worden nieuwe plannen al uitgewerkt volgens de werkwijze van het omgevingsplan en wordt de instandhoudingstermijn van sociale huur, middeldure huur en sociale koop en het aanwijzen van doelgroepen voor deze segmenten in deze plannen geregeld.

Een doelgroepenverordening die is ingevoerd vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft gelden gedurende de overgangsfase (die dus duurt tot 2029). Als de invoering van een omgevingsplan een langere doorlooptijd vergt, kan het zinvol zijn om vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet een doelgroepenverordening in te stellen. Dan kan immers al snel gestuurd worden op de beschikbaarheid van betaalbare woningen in de gemeente. Overige woningcategorieën Voor alle huurwoningen met een huurprijs boven circa € 1.050, koopwoningen met een prijs boven de NHG-grens en voor kaveluitgifte, geldt publiekrechtelijk de grondslag van de Huisvestingswet, waardoor wat deze woningcategorieën betreft geen belemmeringen opgenomen mogen worden voor vrije vestiging. Invloed marktontwikkelingen Bij het invoeren van bovenstaande instrumenten is het belangrijk om de marktontwikkelingen in de gaten te houden. Bij positieve marktontwikkelingen liggen de vastgestelde prijzen onder de marktprijzen. Hierdoor is het onaantrekkelijk voor investeerders om sociale woningen te ontwikkelen. Daarnaast stijgen de prijzen van sociale koopwoningen flink, als de instandhoudingstijd voorbij is. De huidige bewoners profiteren dan flink van de prijsstijging. Bij negatieve marktontwikkelingen zijn bovenstaande instrumenten wellicht niet nodig, omdat de huizenprijzen minder hoog zijn.

Indirecte instrumenten voor het vergroten van de toegankelijkheid Naast de instrumenten waarmee direct gestuurd wordt op het toegankelijk krijgen/houden van verschillende woningsegmenten, is er een aantal mogelijkheden om in te spelen op de lokale woningvraag zonder dat expliciet gestuurd wordt op het vergroten van de toegankelijkheid. Deze worden veelal reeds toegepast. In het kort: • Het opstellen van een Woonvisie en in het verlengde daarvan de woningbouwprogrammering, die inhoudelijk inspeelt op de lokale vraag. • Doorstromingsbevordering: de woningbouwprogrammering kan inspelen op de directe vraag en ook op de doorstromingseffecten waardoor woningen vrijkomen waar behoefte aan is. • Het bestemmingsplan: sinds 2017 heeft een gemeente, naast de al bestaande mogelijkheden om betaalbare sociale huur- en koopwoningen aan te wijzen, mogelijkheden om in het bestemmingsplan “geliberaliseerde woningen voor middeldure huur” aan te wijzen. In een bestemmingsplan kan hierdoor naast een minimum percentage voor sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook een minimum percentage voor geliberaliseerde woningen voor middeldure huur worden

1961.100/G | Regionaal schaarste-onderzoek

59

vastgelegd. Zoals beschreven is het voor het afdwingen van een termijn waarbinnen deze woningen binnen de vastgelegde prijssegmenten moeten blijven en voor het aanwijzen van doelgroepen voor de woningcategorieën nodig om aanvullend op het bestemmingsplan een doelgroepenverordening in te stellen. Deze mogelijkheden blijven vooralsnog onveranderd met de komst van het omgevingsplan op basis van de Omgevingswet. Omdat het wijzigen van een bestemmingsplan veel tijd kost, is het mogelijk om in de aanloop naar de aanpassing van het bestemmingsplan de situatie ‘te bevriezen’ (voorbereidingsbesluit). Dit betekent dat in aanloop naar de aanpassing van het bestemmingsplan geen vergunningen worden afgegeven. • Vereveningsfonds sociale woningbouw: veel gemeenten stellen bij woningbouwinitiatieven de eis dat een x% sociale woningbouw gerealiseerd dient te worden. De praktijk laat zien dat de bouw van dit aandeel sociale woningbouw niet overal tot stand komt. Het Vereveningsfonds is een instrument tot stimulering van de sociale woningbouwopgave. Het draagt bij aan de noodzakelijke flexibiliteit en afdwingbaarheid van de eis om elk woningbouwinitiatief voor minimaal x% uit sociale huurwoningen te laten bestaan.

Indien het in een woningbouwinitiatief aantoonbaar niet haalbaar of wenselijk is om aan de norm voor sociale huurwoningen te voldoen, dient dit elders gecompenseerd te worden of in het uiterste geval afgekocht te worden door een financiële bijdrage aan het fonds te leveren. Het Vereveningsfonds kan door middel van subsidiëring een tekort aan sociale huurwoningen in het ene woningbouwinitiatief compenseren in een ander woningbouwinitiatief met meer dan x% sociale huurwoningen. De betaling van de bijdrage neemt de gemeente op in een (anterieure) overeenkomst met de ontwikkelende partij. Door sterker te sturen op de realisatie van voldoende sociale huurwoningen wordt indirect de toegang tot dit segment in de gemeente vergroot. Het Vereveningsfonds vindt zijn wettelijke grondslag in de Grondexploitatiewet (bovenplanse verevening). Veel gemeenten kopellen een Vereveningsfonds aan de instandhoudingsverplichting van de doelgroepenverordening of stellen deze samen op in bijvoorbeeld een ‘Verordening verevening en doelgroepen woningbouw’.

De gemeente als contractpartner (privaatrecht) De Wet en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening vormen de grondslag voor het afsluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten over grondgebruik. Dit kan vervolgens concreet worden uitgevoerd in het bestemmingsplan. De gemeente kan in het exploitatieplan of de anterieure overeenkomst de situering, het aantal en de gewenste woningen (bijvoorbeeld koop of huur) vastleggen. Als de gemeente zelf grondeigenaar is, kan dat worden geborgd via de overeenkomst die de gemeente met de ontwikkelende partij(en) sluit. Er kan in dit soort overeenkomsten op dit moment geen voorrangsregeling voor eigen inwoners worden vastgelegd ten aanzien van de woning- of kaveltoewijzing. Dat zou namelijk in strijd zijn met de Huisvestingswet. Er zijn wel plannen om eigen inwoners voorrang te geven bij koopwoningen tot de NHG-grens (€ 355.000). Het gaat dan om 30% van een nieuwbouwproject. Voor de vraag welke gevolgen publiekrechtelijke wetgeving heeft voor de privaatrechtelijke contractvrijheid van overheden hanteert de Hoge Raad sinds het “Windmill-arrest” uit 1990 de “doorkruisingsleer”. Zie toelichting in bijlage 2. Privaatrechtelijke toepassing van de voorrangsregels stuit op deze doorkruisingsleer.