2022-802024 Meerjaren Programma Grondexploitaties.pdf
Tekst van het document
MEERJAREN PROGRAMMA GRONDEXPLOITATIES 2022
INHOUD 1
Inleiding..................................................................................................................... 3 Aanleiding ................................................................................................................................ 3 Leeswijzer ................................................................................................................................ 3
2
Samenvatting en conclusies ....................................................................................... 4 Context speelveld MPG ........................................................................................................... 4 Financiële stand van zaken ...................................................................................................... 4
3
Gemeentelijk beleid ................................................................................................... 8 Woon- en transformatievisie .................................................................................................. 8 Bedrijventerreinenstrategie .................................................................................................... 9 Kaders Grondbeleid ................................................................................................................. 9
4
Instrumenten ............................................................................................................12 Richtlijnen commissie BBV .................................................................................................... 12 Financiële verordening .......................................................................................................... 13 Vennootschapsbelasting ....................................................................................................... 13
5
Resultaten en verantwoording ..................................................................................14 Resumé .................................................................................................................................. 14 Resultaten per grondexploitatie ........................................................................................... 16 Mollenburg ............................................................................................................................ 17 Lingewijk Noord..................................................................................................................... 19 Kleine Haarsekade ................................................................................................................. 20 Groote Haar ........................................................................................................................... 22 Oost II .................................................................................................................................... 23
6
Verliesvoorziening, winstnemingen en Weerstandsvermogen ...................................25 Verliesvoorziening ................................................................................................................. 25 Winstnemingen ..................................................................................................................... 25 Exploitatieresultaten exclusief winstnemingen .................................................................... 27 Weerstandsvermogen ........................................................................................................... 27
Bijlage 1: Overzicht MPG 2022 gemeentelijke grondexploitaties .......................................29 MPG 2022 .......................................................................................................................................... 29 Mollenburg ........................................................................................................................................ 32 Lingewijk Noord................................................................................................................................. 34 Kleine Haarsekade ............................................................................................................................. 36 Groote Haar ....................................................................................................................................... 38 Oost II ................................................................................................................................................ 40
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 2
1
INLEIDING AANLEIDING
Het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) is de verslaglegging bij de jaarrekening van de financiële effecten van het gevoerde grondbeleid conform de wet- en regelgeving vanuit het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten). Het MPG wordt jaarlijks ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na vaststelling vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van elk project. De gemeente heeft een aantal ruimtelijke projecten (ontwikkelplannen ten behoeve van bijvoorbeeld woningbouw of bedrijventerrein). Een deel van deze projecten wordt ontwikkeld op gronden in eigendom van de gemeente. Wanneer de gemeente gronden uitgeeft, is er sprake van een grondexploitatie. Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk ontwikkelingsplan (zoals bij een nieuw bestemmingsplan) in beeld te brengen en op elkaar af te stemmen. De vijf gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks geactualiseerd. Door middel van een totaaloverzicht worden de financiële stand van zaken en de bijbehorende risico’s weergegeven. Daarbij wordt ook gerapporteerd over het totaal te ontwikkelen programma en de planning. Dit wordt het MPG genoemd.
Het MPG brengt de gemeenteraad in positie om te sturen op de ruimtelijke projecten (kwalitatief en kwantitatief) en stelt de bestuurlijk opdrachtgever in staat verantwoording af te leggen voor de bereikte resultaten binnen de grondexploitaties.
LEESWIJZER Hoofdstuk 2 begint met de samenvatting en conclusies. In dit hoofdstuk wordt de lezer geïnformeerd over de context van het MPG en de financiële stand van zaken. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen en werken. Op basis van de diverse vastgestelde beleidsnota’s is het gemeentelijke beleid vertaald in de ruimtelijke projecten en vervolgens in de gemeentelijke grondexploitaties. Hoofdstuk 4 gaat in op de wet- en regelgeving vanuit het BBV en hoe deze is toegepast op de gemeentelijke grondexploitaties. In hoofdstuk 5 wordt een samenvatting gegeven van de resultaten van de grondexploitaties ten opzichte van het MPG 2021. Tevens wordt stil gestaan bij de boekwaarde. In hoofdstuk 6 worden de verliesvoorziening, de winstneming en de risicoreserveringen ten behoeve van het weerstandsvermogen weergegeven. In de bijlagen zijn de management samenvattingen van de geconsolideerde en individuele gemeentelijke grondexploitaties opgenomen. Naast deze rapportage is er van elke grondexploitatie een toelichting per project beschikbaar. Op deze toelichtingen, die ter inzage liggen bij de griffie, is geheimhouding van toepassing.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 3
2
SAMENVATTING EN CONCLUSIES CONTEXT SPEELVELD MPG
Het MPG geeft de financiële stand van zaken per 1 januari 2022 weer van de vigerende grondexploitaties. De gehanteerde kaders voor het opstellen van het MPG zijn opgenomen in de door het college vastgestelde Parameters gemeentelijke grondexploitaties per 1-1-2022 en Uitvoeringsnota Grondprijzen 2022. Het MPG anticipeert op de (vastgoed) ontwikkelingen zoals duurzaamheidsvraagstukken en hanteert hierbij realistische uitgangspunten. Daarnaast worden in het MPG de richtlijnen van de commissie BBV gevolgd. De volgende grondexploitaties maken deel uit van het MPG 2022: In exploitatie genom en gronden Woningbouw 003 Mollenburg 007 Lingew ijk Noord 033 Kleine Haarsekade Bedrijventerrein 026 Groote Haar 036 Oost II Tabel 2.1: Grondexploitaties MPG 2022
Het project Hoog Dalem wordt uitgevoerd door C.V. Hoog Dalem. Deze C.V. is in de jaarrekening 2021 opgenomen als verbonden partij en maakt derhalve geen deel uit van het MPG.
FINANCIËLE STAND VAN ZAKEN In tabel 2.2 staan de resultaten van het MPG 2022 samengevat. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de exploitatieresultaten van de herziene grondexploitaties, de voorzieningen, de winstnemingen en de risico’s van de grondexploitaties. Sam envatting MPG 2022
MPG 2021 1-1-2021
MPG 2021* 1-1-2022 (A)
MPG 2022 1-1-2022 (B)
Verschil 1-1-2022 (B-A)
€ -63.739.615
€ -61.436.946 €
2.302.669
Gunstiger
€ -17.309.943
€ -16.263.850 €
1.046.093
Gunstiger
Netto boekw aarde
€ -46.429.672
€ -45.173.095 €
1.256.577
Gunstiger
Winstnem ingen
€
8.010.736 €
9.864.080 €
1.853.344
Toename
Risico's grondexploitaties
€
2.004.363 €
2.033.977 €
29.614
Toename
-952.752
Ongunstiger
Boekw aarde € -16.970.532
Stand voorzieningen
Resultaat grondexploitaties
€ -12.678.438 (nadelig)
€ -12.932.007 (nadelig)
€ -13.884.758 (nadelig)
€
* Het exploitatieresultaat MPG 2021 en bijbehorende voorzieningen zijn met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2022 Tabel 2.2: Samenvatting MPG 2022
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 4
2.2.1
Exploitatieresultaat
In tabel 2.3 worden de exploitatieresultaten per grondexploitatie vergeleken met het resultaat van vorig jaar. Voor een zuivere vergelijking is het resultaat MPG 2021 met de disconteringsvoet van 2% op prijspeil 1-1-2022 gebracht. Door wijziging van de parameters en verlaging van de rekenrente is het geconsolideerde resultaat van het MPG 2022 € 0,9 miljoen positiever ten opzichte van het MPG 2021. Gezien de lange looptijd van Groote Haar (tot en met 2040) is het effect van de wijziging rente substantieel. Conform de BBV wordt een tussentijdse winstneming als kostenpost aan de boekwaarde toegevoegd. Dit resulteert in een negatiever resultaat voor de winstgevende grondexploitaties. In 2021 is in totaal een tussentijdse winst genomen van € 1,85 miljoen. Door het verwerken van de tussentijdse winst conform de BBV laat het resultaat een afname zien van € 0,95 miljoen (contante waarde).
Bouw gronden in MPG 2021 MPG 2022 Verschil exploitatie (BIE) 1-1-2022 (A) 1-1-2022 (B) (B-A) Woningbouw Mollenburg € -11.166.352 € -11.131.042 € 35.309 Lingew ijk Noord € 2.896.199 € 1.005.277 € -1.890.922 Kleine Haarsekade € 153.640 € 108.905 € -44.735 Bedrijventerrein Groote Haar € -6.143.591 € -5.132.808 € 1.010.783 Oost II € 1.328.097 € 1.264.910 € -63.187 Totaal € -12.932.007 € -13.884.758 € -952.752 * Exploitatieresultaten zijn inclusief w instnemingen Tabel 2.3: Exploitatieresultaat - vergelijk MPG 2021 met MPG 2022
Gunstiger Ongunstiger Ongunstiger Gunstiger Ongunstiger Ongunstiger
2.2.2 Boekwaarde De bruto boekwaarde is ten opzichte van 2021 met € 2,3 miljoen afgenomen en bedraagt € 61,4 miljoen per 1-1-2022. Boekw aarden
Boekw aarde bruto Voorzieningen
MPG 2021 (A)
MPG 2022 (B)
Verschil (B-A)
€ -63.739.615 € -61.436.946 € € -17.309.943 € -16.263.850 €
Boekw aarde netto € -46.429.672 € -45.173.095 Tabel 2.4: Boekwaarden - vergelijk MPG 2021 met MPG 2022
€
2.302.669 1.046.093 1.256.577
De netto boekwaarde bestaat uit de optelling van de bruto boekwaarde en de getroffen voorziening voor de verliesgevende grondexploitaties. De netto boekwaarde 2022 is met € 1,3 miljoen afgenomen ten opzichte van de netto boekwaarde 2021. In 2021 zijn diverse kosten voor het bouw- en woonrijpmaken van de grondexploitaties doorgeschoven. Aan de opbrengstenkant zijn er minder opbrengsten gerealiseerd dan geprognosticeerd. Dit wordt met name veroorzaakt door de minder grondverkopen op Oost II. Dit wordt deels gecompenseerd door de extra opbrengsten in 2021 in Lingewijk Noord.
MPG Geconsolideerd Verantw oording 2021 Totale Kosten Totale Opbrengsten Saldo
2021 Prognose Gerealiseerd Verschil € 8.720.700 € 5.204.638 € -3.516.062 € 8.314.517 € 7.507.308 € -807.209 € -406.183 € 2.302.669 € 1.896.486
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 5
Tabel 2.5: Verantwoording jaarschijf 2021
Tabel 2.6 laat de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde van begin 2022 tot einde 2022 zien. De verwachting is dat in 2022 de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Dit wordt veroorzaakt door bouwrijpwerkzaamheden voor Groote Haar en de woonrijpwerkzaamheden voor Oost II, Mollenburg en Lingewijk Noord. Consolidatie
Boekw aarde
Boekw aarden
1-1-2022
Jaarschijf 2022
Boekw aarde 31-12-2022
Woningbouw Kosten
€ 29.992.224 €
1.647.163 €
31.639.387
Opbrengsten
€ 21.615.044 €
1.047.090 €
22.662.134
Saldo boekw aarde w oningbouw
€
-8.377.180 €
-600.073 €
-8.977.253
Kosten
€ 93.896.410 €
4.493.072 €
98.389.482
Opbrengsten
€ 40.836.645 €
3.317.828 €
44.154.473
Saldo boekw aarde bedrijventerrein
€ -53.059.765 €
-1.175.244 € -54.235.009
Saldo
€ -61.436.945 €
-1.775.317 € -63.212.262
Bedrijventerreinen
Tabel 2.6: Prognose ontwikkeling boekwaarde van 1-1-2022 tot 31-12-2022
2.2.3 Voorziening Volgens de BBV-richtlijnen moet een voorziening worden getroffen voor verliesgevende grondexploitaties. Dit geldt voor de grondexploitaties Mollenburg en Groote Haar. Per 1 januari 2022 is een verliesvoorziening nodig van € 16,26 miljoen. Ten opzichte van het MPG 2021 is de getroffen voorziening € 1,05 miljoen lager. De grondexploitatie Groote Haar laat per saldo een verbetering van het resultaat (en daarmee een verlaging van de verliesvoorziening) zien. Aan de ene kant verbetert het resultaat door de verlaging van de gemeentelijke rekenrente en door het actualiseren van de grondopbrengsten naar het huidige prijspeil 1-1-2022. Aan de andere kant zijn de budgetten voor civieltechnische werkzaamheden verhoogd voor het ophogen van percelen op Groote Haar en het op prijspeil brengen van de civiele raming. Het gunstige NCW resultaat voor Mollenburg komt door het opschuiven van de eindwaardedatum met één jaar. Voorziening
MPG 2021 1-1-2021
MPG 2021* 1-1-2022 (A)
MPG 2022 1-1-2022 (B)
Verschil (B-A)
€ -10.947.404 € -11.166.352 € -11.131.042 € € -6.023.129 € -6.143.591 € -5.132.808 €
35.309 1.010.783
Totaal € -16.970.532 € -17.309.943 € -16.263.850 € * De voorziening MPG 2021 is met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2022 Tabel 2.7: Voorziening - vergelijk MPG 2021 met MPG 2022
1.046.093
Mollenburg Groote Haar
2.2.4 Winstneming In 2021 is er in totaal € 1,85 miljoen aan tussentijdse winst genomen in de grondexploitaties Lingewijk Noord en Kleine Haarsekade. Voor Oost II is in het verleden teveel tussentijdse winst genomen. Conform het BBV is dit in jaarschijf 2021 hersteld met een correctie op de eerder tussentijds genomen winst. Tot en met 2021 komt het totaal aan tussentijdse winstnemingen voor de grondexploitaties op € 9,86 miljoen. Het resultaat van de winstgevende grondexploitaties inclusief de eerdere winstnemingen bedraagt op NCW 1-1-2022 € 2,38 miljoen. Dit bedrag wordt gedurende de restant looptijd van de grondexploitaties als tussentijdse winstneming verwacht.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 6
MPG 2022 Winstgevende
Winstnem ing
Winstnem ing
Winstnem ing
Resultaat MPG 2022
t/m 2020
2021
Totaal
incl. w instneming
grondexploitaties 047 Lingew ijk Noord
€
1.483.352 €
1.895.897 €
3.379.249
€
033 Kleine Haarsekade
€
249.142 €
39.455 €
288.597
€
108.905
036 Oost II
€
6.278.243
€
-82.008 €
6.196.234
€
1.264.910
Totaal
€
8.010.736 €
1.853.344 €
9.864.080 €
2.379.092
1.005.277
Tabel 2.8: Winstneming - vergelijk MPG 2021 met MPG 2022
2.2.5 Risico’s grondexploitaties Voorzienbare risico’s met een hoge kans van voorkomen worden direct in de grondexploitatie verwerkt, daarmee in het resultaat van de grondexploitatie en daarmee in de voorziening indien sprake is van een verliesgevende grondexploitatie. In het weerstandsvermogen worden zowel risico’s gedekt met een lage kans van voorkomen, als risico’s waarvoor geen beheersmaatregelen zijn getroffen of zijn te treffen. In het laatste geval gaat het veelal om macro-economische risico’s die zich op langere termijn kunnen voordoen. De gewogen risico’s worden opgenomen in het weerstandsvermogen. Met uitzondering van de grondexploitatie Groote Haar zitten de projecten in de laatste fase. Daardoor zijn voor vier van de vijf grondexploitaties nog beperkt tot geen risico’s aanwezig. Door verdere verlaging van de rekenrente neemt het renterisico voor Groote Haar verder toe. Daarnaast is bij de voorbereiding een mogelijk grondverschuivingsrisico bij de voorbelasting aan het licht gekomen welke is opgenomen in het weerstandsvermogen. Dit resulteert in een toename van het gewogen risicobedrag voor Groote Haar van € 0,16 miljoen. Hiermee komt het totale risicobedrag uit op € 2,03 miljoen. Projectrisico's
003 Mollenburg 026 Groote Haar
Exploitatie resultaat
Voorziening
Risicobedrag (gew ogen)
€ -11.131.042 € 11.131.042 € -5.132.808 € 5.132.808 Rente Opbrengstenstijging Overigen
036 Oost II
€
1.264.910
Totaal € -15.668.476 € 16.970.532 Tabel 2.9: Risico’s grondexploitaties - vergelijk MPG 2021 met MPG 2022
€ € €
€ €
35.695 1.909.338
€
88.944
€
2.033.977
841.767 334.982 732.589
In hoofdstuk 6 staan de risico’s verder uiteengezet.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 7
3
GEMEENTELIJK BELEID WOON- EN TRANSFORMATIEVISIE
De stad Gorinchem wil een open vesting zijn, een bruisende stad die actief inspeelt op ontwikkelingen in haar omgeving. Hiertoe is in 2019 de woon- en transformatievisie geactualiseerd en door de raad vastgesteld. De visie van de stad GO2032 vormt het vertrekpunt. De gemeente Gorinchem wil zich vanuit die visie actief inzetten voor prettig en gelukkig wonen en leven in de stad. Onder de noemers groei, bereikbaarheid en duurzaamheid. In deze woon- en transformatievisie legt de gemeente de koers vast om dit voor de huidige en toekomstige inwoners te bereiken. Daarmee vervangt deze woon- en transformatievisie de woonvisie uit 2013. Gelukkig leven en wonen in Gorinchem In het coalitieakkoord staat dat Gorinchem zich inzet voor een gelukkige en gezonde stad, met gelukkige en gezonde inwoners. Met de woon- en transformatievisie wil de stad voor de huidige inwoners, en de generaties die volgen, hieraan werken. Een passende woning in een prettige omgeving is hierin een belangrijk onderdeel. Een nieuwe woon- en transformatievisie De woon- en transformatievisie vervangt de Woonagenda 2.0 uit 2013. Sindsdien zijn de samenleving en woningmarkt veranderd: zoals meer variatie in samenlevings- en woonvormen, meer kleine huishoudens, meer ouderen, groei van mobiliteit, wetgeving die de taken van woningcorporaties afbakent en hypotheeknormen die de mogelijkheden voor (koop)starters inperken.
Maar ook een ontwikkeling waarin enerzijds sprake is van globalisering en internationalisering en anderzijds bewegen we meer naar lokale gemeenschappen. Deze en andere ontwikkelingen vragen van ons een visie op de gewenste ontwikkeling van het wonen in Gorinchem. Te meer daar zich nu kansen voordoen om het wonen in de stad verder kleur te geven: bijvoorbeeld via transformatie van verouderde bedrijfsterreinen naar onder andere wonen, zoals de Linge-oevers en de Schelluinsestraat: de vleugels van de stad. En ook in de wijken liggen er kansen voor transformatie. Zo kunnen we ook de verschillende stadsdelen sociaal en ruimtelijk meer met elkaar verbinden. Een uitnodigende houding De gemeente geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van Gorinchem. Dat doen we op hoofdlijnen, waarmee wij onze inwoners, maatschappelijke organisaties en ondernemers uitnodigen om nader invulling te geven aan die gewenste ontwikkeling. Zij maken de stad. Gorinchem wil waar nodig initiatiefnemers helpen hun dromen waar te maken, binnen de geschetste ontwikkelingsrichtingen voor de stad en de wijken. De gemeente is kritisch ten aanzien van ontwikkelingen die hier niet inpassen. De woon- en transformatievisie is daarmee een stap op weg naar een nog gelukkiger Gorinchem. Samen met de stad De woon- en transformatievisie presenteert de gewenste ontwikkeling van het wonen in Gorinchem richting 2032.
Daarmee biedt het een vergezicht dat we samen met inwoners, maatschappelijke organisaties en ondernemers uitwerken. De woon- en transformatievisie is geen eindproduct maar een stap in een dynamisch proces gericht op gelukkig wonen in Gorinchem. De gemeente werkt de woon- en transformatievisie periodiek uit in een Actieprogramma (hoe gaan we dit concreet bereiken). Ook vormt deze visie een bouwsteen voor de op te stellen Omgevingsvisie uit de Omgevingswet. De gewenste ontwikkeling van het wonen in Gorinchem wordt in een algemene visie op wonen uitgewerkt, voor de inwoners en voor de toekomst van de stad. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 8
Manier van kijken naar wonen in Gorinchem De inzet voor gelukkig wonen en leven is ook het vertrekpunt in het Integraal Sociaal Beleid. Uitgangspunt in die visie is dat alle inwoners vanuit eigen regie zoveel mogelijk aan het roer staan van hun eigen leven; dit leidt tot meer zingeving en daardoor geluk. Voor de woon- en transformatie visie is dit ook het vertrekpunt. De basis moet op orde zijn, hierbij wordt aangesloten op de begrippen uit de Visie Sociaal Domein die daarin leidend zijn. Daarnaast heeft wonen ook een betekenis voor de ontwikkeling van de stad, als regionaal centrum, als vestigingsplek voor mensen en bedrijven. Tevens blijkt uit de woon- en transformatievisie dat de plaatselijke woningbehoefte tussen 2017 en 2030 groeit. Dit bevestigt dat er vraag zal zijn naar de woningbouw die met de lopende grondexploitaties wordt gerealiseerd. In 2019 is de woon- en transformatievisie geactualiseerd. Hiervoor zijn diverse onderzoeken verricht. De uitkomsten van de nieuwe woonvisie waren input voor de geactualiseerde Nota Grondbeleid 2020-2023 welke tevens in 2020 is vastgesteld.
BEDRIJVENTERREINENSTRATEGIE De ontwikkeling van bedrijventerreinen in Gorinchem maakt onderdeel uit van regionale afspraken hierover op het niveau van het samenwerkingsverband Alblasserwaard-Vijfheerenlanden (AV). Deze afspraken zijn vastgelegd in de Bedrijventerreinenstrategie AV. Op 14 april 2016 is dit beleidsplan door het Algemeen Bestuur van de AV vastgesteld. Daarbij is in de eerste plaats uitgegaan van een geactualiseerde behoefteraming tot 2040, het resterende aanbod op bestaande bedrijventerreinen en de in de regio geïnventariseerde plannen voor bedrijventerreinenontwikkeling. Daarnaast is de hoofdlijn Economie uit de regionale Visie 2030 gehanteerd die aangeeft waar welke bedrijvigheid in de AV wordt voorzien. Op basis van een confrontatie van deze gegevens is besloten om vier bedrijventerreinen langs de infrastructuurassen (A15, A27 en Merwede Linge Lijn) van de regio te ontwikkelen waaronder bedrijventerrein Groote Haar met 37 ha aan de A27. Het bestaande bedrijventerrein Oost II heeft zijn functie als beschikbaar aanbod evenals bedrijventerrein Schelluinen-West wat samen met de andere AV gemeenten wordt gerealiseerd voor de logistieke sector. Gorinchem heeft met de realisatie van bedrijventerrein Groote Haar een belangrijke taak voor de vestiging van bedrijvigheid in de regio AV.
Deze taak is in mei 2018 door een onafhankelijk adviesbureau (bureau STEC) nogmaals getoetst. Bevestigd wordt dat de vraag naar (boven)regionale bedrijventerreinen op korte en lange termijn het aanbod overstijgt. Aanbevolen wordt om de bedrijventerreinenstrategie uit 2016 te actualiseren waarbij expliciete aandacht is voor kwaliteitsbehoud van de huidige bedrijventerreinen. Dit kan door extra aandacht te hebben voor accountmanagement, bereikbaarheid en arbeidsmarkt. De voorbereidingen voor de actualisatie zijn gestart in 2021.
KADERS GRONDBELEID 3.3.1 Nota Grondbeleid 2020-2023 De kaders van het grondbeleid zijn vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2020-2023, vastgesteld door de raad op 23 januari 2020. Hierin zijn de beleidskaders vastgelegd rondom het gemeentelijk grondbeleid van waaruit de projecten worden vormgegeven. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 9
De geactualiseerde Nota Grondbeleid volgt op grote lijnen de beleidskaders van de vorige nota. De nieuwe nota grondbeleid heeft de volgende nieuwe beleidskaders opgenomen ten opzichte van de Nota Grondbeleid 2015-2019:
1
2
De gemeente hanteert een situationeel grondbeleid en maakt een integrale afweging voor het te hanteren grondbeleid op basis van de volgende gronden: mate van gewenste sturing, het aanwezig zijn van marktwerking, de bereidheid financiële middelen en organisatiecapaciteit in te zetten en een acceptabel risicoprofiel. Het college heeft de bevoegdheid tot het doen van onvoorziene grondaankopen onder de volgende voorwaarden: • Het college heeft goedkeuring tot een bedrag van € 3.000.000, inclusief alle bijkomende kosten gerelateerd aan de grondaankoop; • De aankoop moet passen binnen visie en beleid van de gemeente; • Het college legt achteraf financiële en inhoudelijke verantwoording af aan de raad en verzoekt financiële dekking voor de onvoorziene aankoop; en • Genoemde verantwoording doet het college middels een raadsinformatiebrief en vindt plaats binnen 2 weken na het vervullen van de ontbindende voorwaarden/toezeggingen die verband houden met geheimhouding rondom de aankoop. Met betrekking tot bovenwijkse voorzieningen:
•
3
4
Kosten aan bovenwijkse voorzieningen worden naar rato van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid verhaald op de initiatiefnemer; • De bestaande Beleidsnota bovenwijkse voorzieningen 2011, de uitvoeringsnota Bovenwijkse voorzieningen 2011 en de Regeling reserve bovenwijkse voorzieningen uit 2013 worden ingetrokken; en • Iedere twee jaar wordt een Uitvoeringsnota Investeringen bovenwijkse voorzieningen door het college vastgesteld. Voor de voorbereidingskosten wordt vanaf 2020 jaarlijks in de begroting budget opgenomen. Mocht de publieke ontwikkeling resulteren in een grondexploitatie, worden de kosten ingebracht bij de desbetreffende grondexploitatie.
In de Nota Grondbeleid worden dus geen specifieke regelingen opgenomen, zoals in de Parameters gemeentelijke grondexploitaties en de Uitvoeringsnota Grondprijzen. De Nota Grondbeleid dient als leidraad voor het opstellen en actualiseren van deze twee uitvoeringsnota’s. 3.3.2 Uitvoeringsnota Grondprijzen Omdat de grondprijzen in Gorinchem marktconform worden bepaald, is het gebruikelijk deze ieder jaar opnieuw vast te laten stellen door het college. Zo is de Uitvoeringsnota Grondprijzen 2022 vastgesteld op 25 januari 2022. De prijzen uit de Uitvoeringsnota Grondprijzen 2022 zijn in de grondexploitaties per 1-1-2022 verwerkt en bieden de basis van waaruit onderhandelingen worden gevoerd. Het grondprijsbeleid van de gemeente dient marktconform en transparant te zijn. Om deze reden wordt jaarlijks de Uitvoeringsnota Grondprijzen herzien. Hierin worden de marktontwikkelingen meegenomen door te kijken naar de prijsontwikkelingen en ervaringen met gronduitgiften in het afgelopen jaar. In 2020 is er een onafhankelijk grondprijzenonderzoek verricht door een extern bureau. De uitkomst van dit onderzoek was het uitgangspunt voor de Uitvoeringsnota Grondprijzen 2020. Deze benchmark wordt in 2022 met indexatie nog steeds actueel beschouwd op basis van de huidige grondverkopen en prijsadvies van lokale makelaars.
Daarnaast is intern een onderzoek gedaan naar de huidige bedrijven- en woningmarkt op basis van externe bronnen (o.a. CBS, Bouwkostenkompas, Kadaster, NVM). Vervolgens is er een regionale vertaalslag gemaakt op de uitkomsten van de externe bronnen. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 10
3.3.3 Parameters grondexploitaties Jaarlijks worden de gemeentelijke grondexploitaties herzien. Deze grondexploitatieberekeningen worden integraal verwerkt in de jaarrekening. De parameters zijn noodzakelijk voor het maken van de berekeningen volgens de zogenaamde dynamische eindwaarde methodiek. Hierbij worden de invloeden van de inflatie en rente als gevolg van de planning gebruikt in de berekening en dit wordt “vertaald” naar de contante waarde op het huidige prijspeil (1-1-2022). Het is gebruikelijk dat, voor er begonnen wordt met het maken van de herzieningen, afspraken gemaakt worden over de parameters voor deze berekeningen. Het collegebesluit de Parameters gemeentelijke grondexploitaties per 1-1-2022 is genomen op 25 januari 20221. De gemeentelijke parameters volgen de landelijke en lokale trend dat de economie is gegroeid en dan langzaam weer afvlakt. Deze lopen langzaam af naar de parameters zoals vastgesteld voor 2021. Bij de keuze van de parameters is rekening gehouden met de regionale markt. Hierbij is gekeken naar het regionale vraag- en aanbod, de bestaande woningmarkt en bedrijventerreinmarkt, actueel verloop van verkochte en te verkopen kavels. De volgende parameters zijn vastgesteld door het college en verwerkt in de grondexploitaties die deel uitmaken van het MPG 2022: Param eters Jaarrekening 2021
MPG 2022
Indexering Jaar Kostenstijging Opbrengstenstijging w oningbouw Opbrengstenstijging sociaal Opbrengstenstijging bedrijven
2022 2023 2024 2025 e.v. 4,00% 3,00% 2,50% 2,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 1,25% 1,50% 1,50% 1,50%
Rekenrentes grondexploitaties Debetrente (alle jaren) Creditrente (alle jaren) Disconteringsvoet
0,94% 0,94% 2,00%
Tabel 3.1: Parameters MPG 2022
1
De gemeentelijke parameters zijn vastgesteld voordat de oorlog in Oekraïne is uitgebroken. De gevolgen van de oorlog zijn niet in het MPG 2022 meegenomen. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 11
4
INSTRUMENTEN RICHTLIJNEN COMMISSIE BBV
De commissie BBV stelt algemene richtlijnen op waaraan een gemeentelijke grondexploitatie moet voldoen. Deze richtlijnen worden in de lopende grondexploitaties van de gemeente Gorinchem gehanteerd. De accountant toetst hierop bij de jaarrekening. Hieronder wordt op een aantal belangrijke uitgangspunten dieper ingegaan. 4.1.1 Looptijd langer dan 10 jaar Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken, mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar zijn. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord wordt in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s te mitigeren die gepaard gaan met de langere looptijd. Dit geldt voor de gemeentelijke grondexploitatie Groote Haar die tot en met 2040 loopt. In de grondexploitatie Groote Haar is als volgt geanticipeerd op de verplichte maatregel: Bij de behandeling van het MPG 2019 heeft de raad expliciet besloten tot een looptijd van 20 jaar. Tevens zijn in de grondexploitatie risicobeperkende maatregelen opgenomen.
Door een vertraging in de aanleg van de aansluiting op de A27 door Rijkswaterstaat, is de planperiode in 2019 verlengd met 2 jaar van 2038 naar 2040. Dit betekent dat de grondexploitatie vanaf 2022 nog een looptijd heeft van 19 jaar. De risicobeperkende maatregelen zijn tevens van kracht voor de herziening van de grondexploitatie per 1-1-2022 en zijn als volgt: • •
Vanaf 2032 wordt een opbrengstenstijging van 0% gehanteerd. De kosten worden wel tot het einde van de looptijd van de grondexploitatie conform de gemeentelijke parameters per jaar geïndexeerd; In de bepaling van de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit voor het afdekken van de risico’s van de grondexploitatie Groote Haar zijn markteffecten op de lange termijn meegenomen.
4.1.2 Tussentijdse winstneming Conform BBV-regelgeving dient er binnen elke winstgevende gemeentelijke grondexploitatie middels de Percentage of Completion (POC)-methode bepaald te worden of er sprake is van een tussentijdse winstneming. Hierbij wordt rekening gehouden met de fase waarin de grondexploitatie zich bevindt. Bij het bepalen van de (eventuele) tussentijdse winstneming wordt rekening gehouden met onzekerheidsrisico’s2. Deze maken tevens deel uit van het benodigde weerstandsvermogen binnen de jaarrekening. De grondexploitaties Kleine Haarsekade, Lingewijk-Noord en Oost II hebben een voordelig exploitatieresultaat. In hoofdstuk 6.2 wordt hier nader op ingegaan.
2
Conform het BBV wordt de tussentijdse winstneming op eindwaarde berekend. Om deze reden zijn de onzekerheidsrisico’s tevens op eindwaarde gewaardeerd. Dit wijkt af ten opzichte van risico’s in het weerstandsvermogen, welke op contante waarde gewaardeerd zijn. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 12
FINANCIËLE VERORDENING Op 20 februari 2020 heeft de raad de Financiële verordening Gemeente Gorinchem 2020 vastgesteld. In deze verordening zijn de bevoegdheden van de raad en het college op het gebied van financiën vastgelegd. In hoofdstukken 3 en 4 van de financiële verordening worden in artikel 5 en artikel 22 de meest relevante punten benoemd voor het MPG. 4.2.1 Artikel 5 lid 6. Autorisatiebeleid begroting en investeringsbudgetten Het college legt in de volgende gevallen (bij afwijkingen), voordat verplichtingen worden aangegaan, een voorstel voor aan de raad: - Lasten boven € 50.000 waarvoor binnen het programma geen budgetruimte is; - Investeringen boven € 50.000 waarvoor geen/ontoereikend investeringsbudget beschikbaar is; - Een niet-voorziene uitgave bij een grondexploitatiecomplex die de netto contante waarde van dit grondexploitatiecomplex met meer dan 10 % doet verslechteren en in absolute zin een verslechtering van de netto contante waarde betekent van € 250.000 of meer. Dit wordt beoordeeld ten opzichte van de meest recent door de raad vastgestelde grondexploitatie. 4.2.2 Artikel 22.
Paragraaf Grondbeleid en vastgoedbeleid 1) In de paragraaf grondbeleid en vastgoedbeleid bij de begroting en de jaarstukken neemt het college naast de verplichte onderdelen op grond van artikel 16 van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten in ieder geval op: a) het verloop van de grondvoorraad en vastgoedvoorraad; b) de te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen ruimtelijke projecten; c) de uitvoering van het grondbeleid en het vastgoedbeleid; 2) De raad stelt een raadsbeleidskader grondbeleid vast; 3) De raad stelt een raadsbeleidskader vastgoedbeleid vast; 4) Periodiek wordt een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van de uitgangspunten en toekomstgerichtheid van de grondexploitaties; 5) Via een bijeenkomst wordt de raad één keer per jaar (eerste helft van het jaar) geïnformeerd over de ontwikkelingen en risico’s grondexploitaties; 6) De raad stelt jaarlijks de (herziene) grondexploitaties vast in een Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG).
VENNOOTSCHAPSBELASTING De gemeentelijke grondexploitaties zijn vanuit fiscaal oogpunt aangemerkt als ondernemingsactiviteit in de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 (VPB). Aan de hand van een impactanalyse is door fiscaal adviesbureau in 2021 bepaald dat de gemeentelijke grondactiviteiten in 2018 van de Gemeente Gorinchem niet door de ondernemerspoort komt. In 2021 is tevens een inschatting gemaakt voor de jaren 2019 en 2020. Uit de analyse blijkt dat de gemeente ook voor deze jaren niet door de ondernemerspoort komt. Het resultaat is dat de gemeente Gorinchem voor de gemeentelijke grondexploitaties niet VPB-plichtig is. Op grond daarvan kan worden volstaan met een nihilaangifte.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 13
5
RESULTATEN EN VERANTWOORDING RESUMÉ
In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het exploitatieresultaat van het MPG en de bijbehorende boekwaarde. 5.1.1 Exploitatieresultaat In onderstaande tabel wordt het totaal van de exploitatieresultaten op netto contante waarde (NCW) van de grondexploitaties weergegeven. Alvorens een vergelijk te maken tussen het MPG 2021 en het MPG 2022, zijn de resultaten van het MPG 2021 met de disconteringsvoet van 2% op dezelfde netto contante waarde datum (1-1-2022) gebracht als de resultaten van het MPG 2022. Door wijziging van de parameters en verlaging van de rekenrente is het geconsolideerde resultaat van het MPG 2022 € 0,9 miljoen positiever ten opzichte van het MPG 2021. Gezien de lange looptijd van Groote Haar (tot en met 2040) is het effect van de wijziging rente substantieel. Conform de BBV wordt een tussentijdse winstneming als kostenpost aan de boekwaarde toegevoegd. Dit resulteert in een negatiever resultaat voor de winstgevende grondexploitaties (Lingewijk Noord, Kleine Haarsekade en Oost II). In 2021 is in totaal een tussentijdse winst genomen van € 1,85 miljoen. Door het verwerken van de tussentijdse winst conform de BBV laat het geconsolideerde resultaat een afname zien van € 0,95 miljoen (contante waarde). Exploitatie resultaat
MPG 2021 1-1-2021
MPG 2021* 1-1-2022 (A)
MPG 2022 1-1-2022 (B)
Verschil (B-A)
€ -12.678.438 € -12.932.007 € -13.884.758 € -952.752 (nadelig) (nadelig) (nadelig) (Ongunstiger) Totaal € -12.678.438 € -12.932.007 € -13.884.758 € -952.752 * Het resultaat MPG 2021 is met 2% geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2022 Totaal grexen MPG
Tabel 5.1: Verschil totaal exploitatieresultaat NCW MPG 2021 vs. MPG 2022
5.1.2 Verantwoording geconsolideerde grondexploitatie Tabel 5.2 geeft een geconsolideerd overzicht van de prognose 2021 afgezet tegen de gerealiseerde bedragen in 2021. Hieruit blijkt dat er in totaal € 3,5 miljoen minder uit is gegeven en € 0,8 miljoen minder is ontvangen dan in 2021 geprognosticeerd. Aan de kostenkant komt dit met name doordat civiele werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2022, zoals het doorschuiven van de tijdelijke noordelijke bouwontsluiting voor Groote Haar en de woonrijp werkzaamheden op Mollenburg en Oost II. Een logisch gevolg van het doorschuiven van de werkzaamheden is dat er ook minder interne uren (plankosten) op de projecten zijn gemaakt. Verder zijn de betalingen aan Rijkswaterstaat (RWS) voor de verbindingsweg Groote Haar opgeschoven naar volgend jaar omdat het betalingsmoment gekoppeld is aan het moment van gunning voor de verbindingsweg. Door de tussentijdse winstneming van Lingewijk Noord en Kleine Haarsekade als “kostenpost” is het negatieve resultaat toegenomen. Verder is het rentepercentage van 1,02% verlaagd naar 0,94% met als gevolg lagere rentekosten. De opbrengsten zijn lager uitgevallen dan begroot in Oost II (- € 3,03 miljoen), Kleine Haarsekade (- € 0,34 miljoen) en Groote Haar (- € 1,18 miljoen). In Lingewijk Noord (+ € 3,50 miljoen) en Mollenburg (+ € 0,25 miljoen) zijn meer opbrengsten gerealiseerd dan begroot.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 14
In Oost II was de planning drie bedrijfskavels in 2021 te leveren. Uiteindelijk zijn twee bedrijfskavels niet in 2021 geleverd door corona en stikstofproblematiek. In Kleine Haarsekade was de verwachting de laatste twee woonkavels in 2021 te leveren, omdat de verkoop van deze twee kavels in de eerste helft van 2021 plaatsvond. Door vertraging bij de omgevingsvergunning en discussie over de uitvoering van de overeenkomst heeft de levering niet in 2021 plaatsgevonden. De grondlevering staat nu voor het eerste kwartaal van 2022 gepland. In Groote Haar is nog geen subsidie voor de aanleg van de infrastructuur ontvangen, omdat de werkzaamheden voor de verbindingsweg zijn verschoven naar 2022. In Lingewijk Noord is in 2021 de grond geleverd voor alle 64 woningen van het speeltuinterrein. De verwachting was om in 2021 voor 25 woningen grond te leveren en in 2022 voor 39 woningen grond te leveren. In Mollenburg is in 2021 1 zelfbouwkavel meer geleverd dan begroot. MPG Geconsolideerd 2021
Verantwoording 2021
2022
Prognose
Gerealiseerd
Kosten
MPG 2021
MPG 2021
1 Verwerving
€ 1.450.996
€ 1.406.231
€ 44.765
€ 726.678
2 Civiele kosten
€ 5.177.807
€ 513.196
€ 4.664.611
€ 3.735.651
3 Plankosten
€ 1.051.785
€ 532.017
€ 519.768
€ 992.800
4 Overige kosten
Prognose MPG 2022
€ 389.968
€ 313.458
€ 76.510
€ 107.598
€0
€ 1.853.344
-€ 1.853.344
€0
5 Resultaat 6 Rente
Verschil
€ 650.144
€ 586.392
€ 63.752
€ 577.507
€ 8.720.700
€ 5.204.638
€ 3.516.062
€ 6.140.235
Woningbouw/bedrijven/bijdragen
€ 8.314.517
€ 7.507.308
€ 807.209
€ 4.364.918
Totale Opbrengsten
€ 8.314.517
€ 7.507.308
€ 807.209
€ 4.364.918
Saldo
-€ 406.183
€ 2.302.669 -€ 2.708.853 -€ 1.775.317
Totale Kosten Opbrengsten
Tabel 5.2: Geconsolideerd verschil totaal jaarschijf 2021 MPG 2021 vs. MPG 2022 en prognose MPG 2022
5.1.3 Boekwaarde De totale boekwaarde van de grondexploitaties per 1-1-2022 bedraagt € 61,44 miljoen. Ten opzichte van het MPG 2021 is dit een afname van € 2,2 miljoen. De prognose was dat de boekwaarde in 2021 met € 0,4 miljoen zou toenemen. Het doorschuiven van civiele kosten resulteert echter in een afname van de boekwaarde. Boekw aarde MPG 2022 MPG 2021
€ -61.436.946 € -63.739.615
Totaal
€
2.302.669
Tabel 5.3: Vergelijk boekwaarde MPG 2021 vs. MPG 2022
Prognose boekwaarde Tabel 5.4 laat de verwachte ontwikkeling van de boekwaarde in het huidige boekjaar zien. De verwachting is dat in 2022 de boekwaarde zal toenemen met ca. 3%. Dit vanwege de verwachte uitgaven voor bouwontsluitingswegen van Groote Haar voor realisatie van het windturbinepark en om te kunnen starten met het voorbelasten van het bedrijventerrein. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 15
Verder wordt er woonrijp gemaakt in Lingewijk Noord, Mollenburg en Oost II. Tegenover deze kosten staan de opbrengsten die volgen uit de verkoop van bouwrijpe grond op Oost II (vier bedrijfskavels), Kleine Haarsekade (laatste twee woonkavels) en Mollenburg (laatste drie zelfbouwkavels). Na 2022 is de verwachting dat alle kavels voor woningbouw zijn geleverd. Daarna resteert alleen nog gronduitgifte voor bedrijventerrein. In 2023 voor Oost II en vanaf 2026 voor Groote Haar. Consolidatie Boekwaarde Kosten
Jaarschijf 2022
Boekwaarde
1-1-2022
31-12-2022
1 Verwerving
€ 46.111.036
€ 726.678
€ 46.837.714
2 Civiele kosten
€ 19.605.637
€ 3.735.651
€ 23.341.288
3 Plankosten
€ 12.546.566
€ 992.800
€ 13.539.366
€ 756.358
€ 107.598
€ 863.957
€ 9.864.080
€0
€ 9.864.080
4 Overige kosten 5 Resultaat 6 Rente
€ 35.004.956
€ 577.507
€ 35.582.463
€ 123.888.634
€ 6.140.235
€ 130.028.869
€ 62.451.688
€ 4.364.918
€ 66.816.606
Totale Opbrengsten
€ 62.451.688
€ 4.364.918
€ 66.816.606
Saldo
-€ 61.436.946
-€ 1.775.317
-€ 63.212.263
Totale Kosten Opbrengsten Woningbouw, bedrijventerrein en bijdragen
Tabel 5.4: Prognose ontwikkeling boekwaarde van 1-1-2022 tot 31-12-2022
RESULTATEN PER GRONDEXPLOITATIE Voor elk project is een grondexploitatie opgesteld waarbij een inschatting wordt gemaakt van de totale kosten en opbrengsten. Rekening houdend met faseringsinvloeden zoals kostenstijgingen, opbrengstenstijgingen en rentekosten wordt met de dynamische eindwaardemethode het resultaat op eindwaarde (EW) bepaald. Het resultaat op NCW vertaalt het toekomstige exploitatieresultaat op EW naar startdatum actueel boekjaar, 1-1-2022. Doordat de grondexploitaties verschillende looptijden hebben, kan het resultaat op EW niet worden opgeteld. Het terugrekenen naar een resultaat op NCW maakt het mogelijk dat wel te doen en de resultaten van de projecten onderling te vergelijken. Tabel 5.5 geeft de exploitatieresultaten (inclusief winstneming) per grondexploitatie weer. De resultaten exclusief winstneming staan in paragraaf 6.3 weergeven. In exploitatie genomen gronden
Boekw aarde per 1-1-2022
Kosten
Nog te realiseren Opbrengsten
Rente
Exploitatieresultaat Eindw aarde NCW
Woningbouw 003 Mollenburg 007 Lingew ijk Noord 033 Kleine Haarsekade Subtotaal Woningbouw
€ -10.769.864 € 2.600.688 € -208.005 € -8.377.180
Bedrijventerrein 026 Groote Haar 036 Oost II Subtotaal Bedrijventerrein
€ -47.804.054 € -46.825.011 € 95.722.702 € -8.571.170 € € -5.255.712 € -540.430 € 7.184.878 € -72.724 € € -53.059.766 € -47.365.441 € 102.907.581 € -8.643.894
Totaal
€ -61.436.946 € -50.294.650 € 103.954.671 € -8.808.358
Netto Boekw aarde
€ -45.173.095
€ -1.311.313 € € -1.594.839 € € -23.057 € € -2.929.209 €
702.990 344.100 1.047.090
€ € € €
-202.550 € -11.580.736 40.041 € 1.045.890 -1.955 € 111.083 -164.464
€ -11.131.042 Verlies € 1.005.277 Winst € 108.905 Winst € -10.016.860
-7.477.532 € 1.316.012 € €
-5.132.808 Verlies 1.264.910 Winst -3.867.898
Eindjaar
2023 2023 2022
2040 2023
€ -13.884.758 * Exploitatieresultaten zijn inclusief w instnemingen
Tabel 5.5: Exploitatieresultaat per grondexploitatie
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 16
Het verwachte totale exploitatieresultaat bedraagt € 13,88 miljoen (NCW) nadelig. Het exploitatieresultaat van de grondexploitaties woningbouw tezamen bedraagt € 10,02 miljoen (NCW) nadelig. Het totale exploitatieresultaat van de grondexploitaties bedrijventerrein bedraagt € 3,87 miljoen (NCW) nadelig. Voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Groote Haar en het woningbouwproject Lingewijk Noord blijven de looptijden gelijk ten opzichte van het MPG 2021. De looptijd van de grondexploitaties Kleine Haarsekade, Mollenburg en Oost II worden met een jaar verlengd naar respectievelijk eindjaar 2022, 2023 en 2023.
MOLLENBURG
Figuur 5.1: Plankaart Mollenburg
Op deze voormalige sportlocatie aan de A15 worden 149 woningen gerealiseerd. De in 2007 gesloten ontwikkelingsovereenkomst tussen gemeente en de ontwikkelingscombinatie Mollenburg (OCM) met voornamelijk woningen in het dure segment, is door gewijzigde marktomstandigheden niet tot uitvoering gebracht. De kosten voor het verplaatsen van de sportvelden is in het verleden ten laste gekomen van deze grondexploitatie. Hierdoor, en door de planwijziging en lange doorlooptijd, heeft dit complex een groot nadelig resultaat en daarmee een grote verliesvoorziening. Het bouwprogramma bestaat uit goedkope en middeldure woningen die door OCM zijn gerealiseerd en vrije kavels die door de gemeente zijn en worden uitgegeven. Begin 2019 zijn de laatste 28 kavels voor projectmatige woningbouw (rijwoningen en tweekappers) verkocht aan OCM. De laatste woningen van fase 3 en 4 zijn begin 2020 opgeleverd. Daarmee is de projectmatige woningbouw gereed. De gemeente verkoopt voor eigen rekening en risico in 4 fasen 24 vrije kavels voor de bouw van vrijstaande woningen. Van de eerste en tweede fase zijn 12 van de 12 kavels verkocht en geleverd. De 12 kavels van de derde en vierde fase zijn medio 2020 in verkoop gebracht. Deze zijn allen verkocht en 9 kavels zijn tot en met 2021 geleverd. De resterende drie kavels worden in 2022 geleverd.
Door budgetverhogingen voor de civieltechnische werkzaamheden verslechtert het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde. Echter doordat de looptijd van de grondexploitatie met 1 jaar wordt verlengd, wordt ook met 1 jaar extra contant gemaakt. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 17
Daardoor ontstaat toch een lichte verbetering van het NCW resultaat. Hiermee verbetert het financieel resultaat van Mollenburg, waardoor een € 35.000 lagere verliesvoorziening nodig is. 5.3.1 Verantwoording: Jaarschijf 2021 vs. werkelijk gerealiseerd Tabel 5.6 vergelijkt de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit het MPG 2021 met de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit de jaarrekening 2021 (MPG 2022). De vergelijking laat zien dat de uitgaven voor civieltechnische werkzaamheden in 2021 lager zijn geweest dan aanvankelijk geprognosticeerd. De reden hiervoor is het verschuiven van werkzaamheden naar 2022. Dit dient in samenhang gezien te worden met minder gerealiseerde plankosten. De gerealiseerde rente is lager uitgevallen vanwege de lagere rentestand. Daarnaast is de gerealiseerde opbrengst uit woningbouw hoger uitgevallen omdat de verwachting was 10 zelfbouwkavels te leveren in 2021. In 2021 zijn er 11 kavels geleverd waardoor er een voordelig verschil is met de prognose van € 0,25 miljoen.
Mollenburg Verantwoording 2021 Kosten
2021 Prognose MPG 2021
1 Verwerving
2022
Gerealiseerd
Verschil
MPG 2022
Prognose MPG 2022
€0
€0
€0
€0
2 Civiele kosten
€ 463.172
€ 159.551
-€ 303.621
€ 480.940
3 Plankosten
€ 160.691
€ 118.352
-€ 42.339
€ 116.346
4 Overige kosten
€ 12.055
€ 18.473
€ 6.418
€ 745
€0
€0
€0
€0
5 Resultaat 6 Rente
€ 123.862
€ 111.719
-€ 12.143
€ 101.237
Totale Kosten
€ 759.780
€ 408.094
-€ 351.686
€ 699.268
Opbrengsten Woningbouw en bijdragen
€ 1.535.870
€ 1.781.568
€ 245.698
€ 702.990
Totale Opbrengsten
€ 1.535.870
€ 1.781.568
€ 245.698
€ 702.990
Tabel 5.6: Verantwoording jaarschijf vs. werkelijk 2021 en prognose 2022 Mollenburg
In 2022 worden de laatste drie zelfbouwkavels geleverd. In 2022 wordt het eerste deel van de bouwweg voor de kavels definitief woonrijp gemaakt en de laatste brug voor langzaam verkeer aangebracht aan de westzijde van het plan. In 2023 wordt het woonrijp maken van de wijk afgerond.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 18
LINGEWIJK NOORD
Figuur 5.2: Plankaart Lingewijk-Noord
In Lingewijk Noord moeten nog 64 woningen worden gerealiseerd op de locatie voormalig speeltuinterrein. De prognose was, zoals ook de overeenkomst met de ontwikkelaar was afgesproken, dat de kavels in twee tranches geleverd zouden worden. Vanwege de grote vraag naar de woningen, is de grond in één keer afgenomen in 2021. Dit resulteert tevens in een tussentijdse winstneming van € 1,9 miljoen in 2021. Dit wordt conform de BBV als kostenpost in de grondexploitatie verwerkt. Het resultaat van de grondexploitatie Lingewijk Noord is ten opzichte van vorig jaar dan ook verminderd met € 1,9 miljoen. 5.4.1 Verantwoording: Jaarschijf 2021 vs. werkelijk gerealiseerd Tabel 5.7 vergelijkt de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit het MPG 2021 met de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit de jaarrekening 2021 (MPG 2022). Uit de tabel blijkt dat minder civieltechnische kosten zijn gemaakt in 2021 vanwege het verplaatsen van enkele werkzaamheden aan de nutsvoorziening naar volgend jaar. Dit maakt onderdeel uit van het woonrijpbestek dat vanaf 2022 wordt uitgevoerd. Vanuit de POC-methode is een verplichte winstneming gedaan in 2021. Deze wordt niet begroot en verklaart daarom het grote verschil.
De in 2021 verwachte opbrengst van de grondlevering van de 25 kavels locatie voormalig Speeltuinterrein is gerealiseerd maar tevens de grondlevering van de 39 kavels op deze locatie. Door de grondlevering van alle 64 woningen in één keer, is er € 3,5 miljoen meer aan opbrengsten gerealiseerd in 2021 dan geprognosticeerd.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 19
Lingewijk Noord Verantwoording 2021 Kosten
2021 Prognose MPG 2021
1 Verwerving
2022
Gerealiseerd
Verschil
MPG 2022
Prognose MPG 2022
€0
€0
€0
€0
2 Civiele kosten
€ 375.695
€ 343.900
-€ 31.795
€ 832.700
3 Plankosten
€ 129.798
€ 134.627
€ 4.829
€ 114.689
4 Overige kosten
€0
€0
€0
€0
5 Resultaat
€0
€ 1.895.897
€ 1.895.897
€0
€ 4.490
€ 4.050
-€ 440
-€ 24.446
€ 509.983
€ 2.378.473 -€ 1.868.490
€ 922.943
Woningbouw en bijdragen
€ 1.916.537
€ 5.419.366
€ 3.502.829
€0
Totale Opbrengsten
€ 1.916.537
€ 5.419.366 -€ 3.502.829
€0
6 Rente Totale Kosten Opbrengsten
Tabel 5.7: Verantwoording jaarschijf vs. werkelijk 2021 en prognose 2022 Lingewijk Noord
In 2022 wordt er gestart met het woonrijp maken van de locaties voormalig Speeltuinterrein en Loevesteinlaan.
KLEINE HAARSEKADE Op het terrein aan de Kleine Haarsekade, ter hoogte van de groenvoorziening en het scholengebied worden 15 woningen gerealiseerd; 13 rijwoningen en twee vrijstaande woningen. In 2021 zijn de laatste twee vrijstaande woningen verkocht. De gemeente verkoopt de grond in de huidige staat aan een ontwikkelcombinatie, die de gronden verder bouwrijp heeft gemaakt, de rijwoningen heeft gerealiseerd en na realisatie van de woningen het mandelige terrein woonrijp heeft gemaakt.
Figuur 5.3: Plankaart Kleine Haarsekade
Het totale perceel is uitgegeven, inclusief de ontsluiting van de percelen en de parkeerplaatsen aan de achterzijde. De twee kavels voor de vrijstaande woningen worden verkocht aan de ontwikkelcombinatie wanneer er kopers zijn voor de woningen. In 2021 heeft de ontwikkelaar koopovereenkomsten gesloten met de kopers van de twee vrijstaande woningen. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 20
In 2021 is het proces doorlopen van de omgevingsvergunning en de uitvoering van de koopovereenkomst besproken. Dit heeft meer tijd gekost dan verwacht. Met als resultaat vertraging bij de grondlevering. Het resultaat is licht ongunstiger geworden ten opzichte van vorig jaar. Dit is te wijten aan de verplichte tussentijdse winstneming (BBV) van € 39.455 en extra plankosten als gevolg van het opschuiven van de eindtermijn met één jaar. 5.5.1 Verantwoording: Jaarschijf 2021 vs. werkelijk gerealiseerd Tabel 5.8 vergelijkt de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit het MPG 2021 met de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit de jaarrekening 2021 (MPG 2022). In 2021 zijn minder civiele kosten gerealiseerd. Dit heeft te maken met de afrekening voor watercompensatie met de ontwikkelaar. Samen met de nog te ontvangen bijdragen, wordt dit verrekend bij de grondlevering van de twee laatste kavels. De plankosten nemen toe als gevolg van het vele afstemmen met de ontwikkelaar om de verkoop te bespoedigen en af te ronden. Tezamen met de extra plankosten als gevolg van het opschuiven van de eindtermijn met één jaar. Vanuit de POC-methode is een verplichte winstneming gedaan in 2021. Deze wordt niet begroot en verklaart daarom het verschil van € 39.455. Kleine Haarsekade Verantwoording 2021 Kosten 1 Verwerving
2021
2022
Prognose
Gerealiseerd
MPG 2021
MPG 2022
Verschil
Prognose MPG 2022
€0
€0
€0
€0
2 Civiele kosten
€ 20.915
€ 635
-€ 20.280
€ 20.000
3 Plankosten
€ 8.933
€ 7.523
-€ 1.410
€ 2.997
€0
€0
€0
€0
4 Overige kosten 5 Resultaat 6 Rente Totale Kosten
€0
€ 39.455
€ 39.455
€0
€ 1.621
€ 1.450
-€ 171
€ 1.955
€ 31.469
€ 49.064
€ 17.594
€ 24.952
Opbrengsten Woningbouw en bijdragen
€ 344.100
€0
-€ 344.100
€ 344.100
Totale Opbrengsten
€ 344.100
€0
€ 344.100
€ 344.100
Tabel 5.8: Verantwoording jaarschijf vs. werkelijk 2021 en prognose 2022 Kleine Haarsekade
In 2022 wordt de grond voor de resterende twee vrijstaande woningen geleverd. Verder wordt in 2022 een eindafrekening verwacht van het vuilwaterriool en worden de gerealiseerde kosten voor de watercompensatie doorbelast aan de ontwikkelaar.
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 21
GROOTE HAAR
Figuur 5.4: Plankaart Groote Haar
In de oksel van de A15 en A27 wordt een bedrijventerrein gerealiseerd met ca. 37 ha uitgeefbare grond. Het duurzame, innovatieve terrein biedt ruimte aan grootschalige regionale bedrijvigheid, maar ook aan kleinere bedrijven. De gemeente heeft nagenoeg alle grond in eigendom en ontwikkelt dit terrein dan ook voor eigen rekening en risico. In 2018 zijn het bestemmingsplan bedrijventerrein en windturbinepark en het bestemmingsplan aansluiting A27 onherroepelijk geworden. De nieuwe afslag op de A27 bij Scheiwijk is voorwaardelijk voor de komst van bedrijven. De afslag zal volgens de planning van Rijkswaterstaat in 2026 gerealiseerd zijn. Door de slappe bodem is veel grondwerk nodig aan de toekomstige verharding, watergangen en kleinere kavels. Om dit grondwerk tijdig uit te voeren wordt een tijdelijke bouwontsluiting op de A27 aangelegd. Het financiële resultaat van deze grondexploitatie is minder negatief geworden. De verliesvoorziening wordt dan ook verlaagd met € 1,0 miljoen tot een totaal van € 5 miljoen. De aanpassing van de gemeentelijke rekenrente en parameters hebben een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie. De verhoging van de budgetten voor civieltechnische werkzaamheden hebben een negatief effect op het resultaat. Per saldo is sprake van een positief effect. 5.6.1 Verantwoording: Jaarschijf 2021 vs.
werkelijk gerealiseerd Tabel 5.9 vergelijkt de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit het MPG 2021 met de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit het MPG 2022. De realisatie en uitgifte van het bedrijventerrein bevindt zich de komende jaren nog in de voorbereidende fase. Dit was dus ook het geval in 2021. In 2021 zijn daarom kosten gemaakt voor planontwikkeling en planvoorbereiding. In 2021 is uitvoering gegeven aan de grondruilovereenkomst met Herkon. Andere geplande verwervingsuitgaven (betaling aan RWS) voor de aan te leggen verbindingsweg zijn verschoven naar 2022. In de uitwerking van de afspraken met RWS heeft RWS aangegeven dat het voor haar wenselijker is het eigendom van de gronden achteraf in één keer te leveren op het moment dat RWS alle benodigde gronden van particulieren heeft aangekocht. Naar verwachting is dit eind 2022. Daarnaast is de tijdelijke bouwontsluiting voor realisatie van het windmolenpark en voor de eerste fase bouwrijp maken verschoven van begin 2021 naar begin 2022. Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 22
Verder zijn de betalingen aan RWS voor de verbindingsweg opgeschoven naar volgend jaar omdat het betalingsmoment gekoppeld is aan het moment van gunning voor de verbindingsweg. Voor de verbindingsweg heeft de provincie tevens een subsidie verleend. Nu de fysieke werkzaamheden nog niet gestart zijn, schuiven tevens de inkomsten voor de subsidie door.
Groote Haar Verantwoording 2021
2021 Prognose
2022
Gerealiseerd
Verschil
Prognose
Kosten
MPG 2021
MPG 2022
1 Verwerving
€ 1.450.996
€ 1.406.231
-€ 44.765
€ 726.678
2 Civiele kosten
€ 4.158.682
€ 7.326
-€ 4.151.356
€ 2.319.084
3 Plankosten
€ 709.989
€ 221.009
-€ 488.979
€ 717.203
4 Overige kosten
€ 370.316
€ 282.718
-€ 87.598
€ 94.633
€0
€0
€0
€0
€ 463.995
€ 418.505
-€ 45.490
€ 449.358
€ 2.335.789 -€ 4.818.189
€ 4.306.956
5 Resultaat 6 Rente Totale Kosten
€ 7.153.978
MPG 2022
Opbrengsten Overige opbrengsten
€ 1.199.726
€ 21.406
-€ 1.178.319
€ 372.384
Totale Opbrengsten
€ 1.199.726
€ 21.406 -€ 1.178.319
€ 372.384
Tabel 5.9: Verantwoording jaarschijf vs. werkelijk 2021 en prognose 2022 Groote Haar
Om de grond tijdig bouwrijp te hebben zijn tijdelijke bouwontsluitingen nodig vanaf de A27. Kosten die in 2022 zijn begroot hebben te maken met de aanleg van deze wegen en het voorbelasten van de interne ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein. De verwacht te ontvangen provinciale subsidie voor aanleg van infrastructuur staat in relatie tot de daadwerkelijke fasering van werkzaamheden en bijbehorende uitgaven.
OOST II Bedrijventerrein Oost II is momenteel de enige plek waar in Gorinchem bedrijfsgrond beschikbaar is voor uitgifte. In de afgelopen 15 jaar hebben zich naast de Evenementenhal, die al langer bestaat en oorspronkelijk gebouwd is als distributiecentrum van Compaq, 33 bedrijven gevestigd, inclusief een behoorlijk aantal kleinere bedrijven in de drie verzamelcomplexen. Van de 25,7 ha. uitgeefbare grond, is nog ruim 3,0 ha. uit te geven. Verwacht wordt dat Oost II in 2023 is uitverkocht.
Figuur 5.5: Plankaart Oost II
Meerjaren Programma Grondexploitaties 2022 23
Het positieve exploitatieresultaat (inclusief winstnemingen) is ten opzichte van vorig jaar met circa € 63.000 afgenomen. Het negatievere resultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de langere looptijd van het project en de bijstelling van de grondprijs voor de reststrook aan de A27. 5.7.1 Verantwoording: Jaarschijf 2021 vs. werkelijk gerealiseerd Tabel 5.10 vergelijkt de geprognosticeerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit het MPG 2021 met de werkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten voor 2021 volgend uit de jaarrekening 2021 (MPG 2022). In 2021 heeft de grondlevering grenzend aan de Buys Ballotstraat en Franklinweg plaatsgevonden en is huur ontvangen voor de verhuur van een perceel aan de Buys Ballotstraat. Het verschil uit de prognose vs. realisatie wordt veroorzaakt door de doorgeschoven grondverkopen vanwege corona en stikstofproblematiek. Dit heeft als gevolg dat de resterende civiele werken ook opschuiven. Wel zijn er extra plankosten gemaakt om de verkoop van de uitgeefbare percelen te bespoedigen en de overleggen over de stikstof en watercompensatie op te lossen. Het resterende verschil volgt uit de niet-geprognosticeerde rente en winstneming.
Oost II Verantwoording 2021 Kosten 1 Verwerving
2021 Prognose MPG 2021
2022
Gerealiseerd
Verschil
MPG 2022
€0
Prognose MPG 2022
€0
€0
€0
2 Civiele kosten
€ 159.343
€ 1.785
-€ 157.558
€ 82.927
3 Plankosten
€ 42.374
€ 50.506
€ 8.132
€ 41.564
4 Overige kosten
€ 7.597
€ 12.267
€ 4.670
€ 12.221
€0
-€ 82.008
-€ 82.008
€0
5 Resultaat 6 Rente Totale Kosten
€ 56.176
€ 50.669
-€ 5.507
€ 49.404
€ 265.490
€ 33.218
-€ 232.272
€ 186.115
Opbrengsten Bedrijven
€ 3.318.284
€ 284.968
-€ 3.033.316
€ 2.945.444
Totale Opbrengsten
€ 3.318.284
€ 284.968 -€ 3.033.316
€ 2.945.444
Tabel 5.10: Verantwoording jaarschijf vs. werkelijk 2021 en prognose 2022 Oost II