20211115 Gorinchem, Schoolgebouwen - Quickscan Rapportage_dd14-12-2021

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

De kosten voor optopping van het gebouw zijn geraamd op een bedrag van € 1.249.369,excl. BTW. Een verzwaring bestaande constructie lijkt op het eerste oog niet noodzakelijk, dus hier is niet mee gerekend in de kostenraming. Naast deze werken is een inschatting gemaakt voor sloopkosten. Onder de sloopkosten valt een post voor asbestsanering in de standleiding, pakkingen, ontluchtingskanaal, kitwerk van kozijnen, vensterbanken, vloerzeil en de riolering. Daarnaast zijn in de sloopkosten zaken opgenomen als het (waar nodig) strippen van de afwerkingen en het slopen van de buitenkozijnen en indeling. De sloopkosten zijn geraamd op een bedrag van € 264.339,- excl. BTW. Voor alle bouwkundige werkzaamheden die nodig zijn wordt gerekend met een opslag van 20,5% voor de staartkosten. De staartkosten, ook wel indirecte kosten genoemd, bestaande uit de algemene bouwplaatskosten (ABK,10%), de algemene kosten (AK, 7%), winst & risico (W&R, 3%) en de CAR-verzekering (0,5%). Projectbegeleiding en bijkomende kosten De projectbegeleiding en de bijkomende kosten betreffen grotendeels percentages van de bouwsom op basis van de bij BOEi aanwezige kengetallen. Daarnaast is er op basis van de legesverordening een inschatting gemaakt van de leges. Overige kosten In de overige kosten is rekening gehouden met een stelpost onvoorzien van 10% van de bouwsom, dit risico is voor de aannemer.

Daarnaast zijn hierin opgenomen: de algemene kosten voor de ontwikkelaar, communicatiekosten en de niet-verrekenbare BTW over de voorbereidingskosten.

49

FINANCIERING

VERKOOP

Er zijn voor dit project geen mogelijk aan te vragen subsidies in beeld. De investering dient daarom volledig te worden gedekt uit verkoop van de woningen.

Op pagina 53 staat een overzicht van het verkoopresultaat. Voor verkoop van de woningen aan de Lange Slagenstraat zijn dezelfde verkoopprijzen gehanteerd als voor verkoop van het schoolgebouw aan de Van Neercasselstraat. Dit betekent: - Begane grond: € 2.970,- V.O.N. - Eerste verdieping en tweede verdieping: € 3.190,- V.O.N.

50

VERKOOPRESULTAAT De totale verwachte verkoopopbrengsten bedragen € 6.454.647,-. Deze opbrengsten dekken volledig de stichtingskosten ter hoogte van € 5.846.028,-. Daarnaast blijft een financieel rendement over voor: 1. Ontwikkelwinst voor de ontwikkelaar (8%) over kosten, wat neerkomt op circa € 360.000,-. Dit is een eerste uitgangspunt op basis van een globale inschatting – geen hard kader. Hierover zou in gesprek gegaan moeten worden met een ontwikkelaar. Zo zijn er ontwikkelaars die 5% ontwikkelwinst nastreven. 2. Verkoop van de gronden en opstal – opbrengsten voor de gemeente -, wat residueel neerkomt op circa € 248.000,-. Bij sloop zou de grond als bouwgrond verkocht worden. Dit levert, rekening houdende met een verkoop van € 400,- per m2 bouwgrond (bestemming wonen), circa € 474.000,- op. Bepaling van de waarde op basis van een grondquote, gebruikelijk tussen 25% en 35%, is hier echter ook voorstelbaar. Het is aan de gemeente om te bepalen hoe hiermee om te gaan.

51

QUICK SCAN - HAALBAARHEIDSONDERZOEK (alle bedragen x Euro 1,-) Stichtingskostenopzet

Investeringen Aankoop en aankoopkosten Sloopkosten Cascorestauratie Inbouw en installatie Optopping Projectbegeleiding Terreininrichting, nuts en overige werken Bijkomende kosten (leges, architecten, advies) Overige kosten (onvoorzien, dekking ak) Niet verrekenbare BTW

264.339 893.243 1.816.582 1.249.369 341.504 45.000 458.406 662.380 114.935

Totale investering

5.846.028

Dekking/financiering Subsidies Verkopen Vreemd vermogen Eigen vermogen

6.454.467 -

Totale dekking/financiering

6.454.467

Projectresultaat

+ 608.438

Uitgangspunten investering Residueel te bepalen verkoopprijs Inclusief post asbestsanering

8% van de bouwsom, te verdelen onder ontwikkelaar en aannemer

BTW over de voorbereidingskosten (niet verrekenbaar)

Uitgangspunten dekking/financiering Verkoop van 23 woningen, netto opbrengst

Projectwinst – t.b.v. ontwikkelwinst en verkoop grond + opstal

52

QUICK SCAN - HAALBAARHEIDSONDERZOEK

Omschrijving

gebruiksopp. totaal (m2)

Appartement 1 Appartement 2 Appartement 3 Appartement 4 Appartement 5 Appartement 6 Appartement 7 Appartement 8 Appartement 9 Appartement 10 Appartement 11 Maisonnette 12 Maisonnette 13 Maisonnette 14 Maisonnette 15 Maisonnette 16 Maisonnette 17 Maisonnette 18 Maisonnette 19 Maisonnette 20 Maisonnette 21 Maisonnette 22 Maisonnette 23 Totaal

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

82 82 78 75 75 74 75 89 75 63 77 144 144 129 138 139 139 139 136 121 126 111 124 2.435

Prijs excl. BTW (OVB) 207.330 207.330 197.216 189.631 189.631 187.102 189.631 225.028 189.631 159.290 194.688 391.061 391.061 350.325 374.766 377.482 377.482 377.482 369.335 328.600 342.178 301.443 336.747 6.454.467

OVB 6%

BTW 21% 31.700 31.700 30.154 28.994 28.994 28.608 28.994 34.407 28.994 24.355 29.768 59.793 59.793 53.564 57.301 57.717 57.717 57.717 56.471 50.243 52.319 46.090 51.488 986.881

4.510 4.510 4.290 4.125 4.125 4.070 4.125 4.895 4.125 3.465 4.235 8.507 8.507 7.621 8.152 8.211 8.211 8.211 8.034 7.148 7.443 6.557 7.325 140.403

VON-prijs per unit VON-prijs per m2 incl. BTW & OVB 243.540 243.540 231.660 222.750 222.750 219.780 222.750 264.330 222.750 187.110 228.690 459.360 459.360 411.510 440.220 443.410 443.410 443.410 433.840 385.990 401.940 354.090 395.560

2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 2.970 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190 3.190

7.581.750

53

4.3 NICOLAAS PIECKSTRAAT

STICHTINGSKOSTEN Op pagina 58 staat het overzicht van de stichtingskosten. De opbouw van het financiële hoofdstuk van de gymzaal aan de Nicolaas Pieckstraat komt in grote lijn overeen met de herbestemming van de twee schoolgebouwen. Echter, de functie verschilt en dit maakt dat als uitgangspunt is gehanteerd dat het gebouw verhuurd wordt, in plaats van te koop aan een ontwikkelaar wordt aangeboden.

Naast deze werken is een inschatting gemaakt voor sloopkosten. Onder de sloopkosten valt een algemene stelpost voor asbestsanering opgenomen. Daarnaast zijn in de sloopkosten zaken opgenomen als het (waar nodig) strippen van de afwerkingen en het slopen van de buitenkozijnen en indeling. De sloopkosten zijn geraamd op een bedrag van € 45.439,- excl. BTW.

Aankoopkosten Er is geen sprake van aankoopkosten, het gebouw is reeds in bezit van de gemeente Gorinchem.

Voor alle bouwkundige werkzaamheden die nodig zijn wordt gerekend met een opslag van 20,5% voor de staartkosten. De staartkosten, ook wel indirecte kosten genoemd, bestaande uit de algemene bouwplaatskosten (ABK,10%), de algemene kosten (AK, 7%), winst & risico (W&R, 3%) en de CAR-verzekering (0,5%).

Cascorestauratie, inbouw en installaties Het cascoherstel is geraamd op een bedrag van € 274.611,- excl. BTW en is gebaseerd op de bouwtechnische inspectie van 26 augustus 2020 . Bij de restauratie worden (onder meer) de buitenkozijnen vernieuwd. De kosten voor inbouw- en installaties zijn geraamd op € 353.396,- excl. BTW. Met betrekking tot het bouwkundige afweringsniveau is onder meer gerekend op: • Voorzetwanden tegen de buitengevels; • Opknappen sanitaire ruimten; • Aanbrengen nieuwe installaties. Uitgangspunt is dat de bestaande vloerafwerking van de verkeersruimte en overige (niet gebruikte) ruimten gehandhaafd blijft, alsmede de bestaande plafondafwerking.

Projectbegeleiding en bijkomende kosten De projectbegeleiding en de bijkomende kosten betreffen grotendeels percentages van de bouwsom op basis van de bij BOEi aanwezige kengetallen. Daarnaast is er op basis van de legesverordening een inschatting gemaakt van de leges. Overige kosten In de overige kosten is rekening gehouden met een stelpost onvoorzien van 10% van de bouwsom. Ook is rekening gehouden met de voorfinancieringsrente, uitgaande van een bouwtijd van 6 maanden. Voor communicatie- en makelaarskosten is een post van € 20.000,- opgenomen. Uitgangspunt is dat de ruimten verhuurd worden aan huurders (t.b.v. bedrijfsruimte en sportclub) die BTW-belaste prestaties leveren. Daarbij zijn de huurcontracten voor de fiscus bindend. Dit maakt de BTW over de bouwsom verrekenbaar.

55

FINANCIERING

EXPLOITATIE

Er zijn geen provinciale subsidies waar deze restauratie voor in aanmerking komt.

Op pagina 59 staat het exploitatieoverzicht. Het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) bedraagt 384 m2. De VVO is bepaald aan de hand van de beschikbare bouwtekeningen.

Uitgangspunt is dat de gemeente de restauratie en herbestemming financiert middels een (laagrentende) lening bij de BNG bank, met een rente van 0,6% (peildatum november 2020). De looptijd bedraagt 30 jaar.

De opgenomen huurprijs per m2 is hieronder in een tabel gespecificeerd. Deze huurprijs is gebaseerd op een steekproef onder huidig te verhuren m2 bedrijfsruimte in de regio.

Ruimte Commercieel 005 (bedrijf) Commercieel 006 (bedrijf) Commercieel 007 (bedrijf) Commercieel 008 (bedrijf)

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

M2 VVO 28 21 35 8

Huur per m2 85,00 85,00 85,00 85,00

Commercieel 009 (bedrijf / opslag)

116

65,00

Sportruimte + kleedruimte + sanitair

176

60,00

56

EXPLOITATIERESULTAAT

CASHFLOWRESULTAAT

Bij de berekening van de verwachte huursom van een object wordt tevens rekening gehouden met de verwachte looptijd van te sluiten huurovereenkomsten, eventuele te verstrekken incentives in de eerste periode van verhuur, alsmede de financiële gegoedheid van de type huurder. Deze drie componenten komen samen in een zogenaamde frictieleegstand per jaar. Deze frictieleegstand (10%) is in het model opgenomen, zodat ook zichtbaar is wat de maximaal potentiële huursom kan zijn.

Exploitatieresultaten zijn waardevol, maar de uiteindelijke kasstroom bepaalt of een project voldoende liquide middelen genereert om langdurig in stand te kunnen houden. Om deze reden wordt de haalbaarheid van een project door ons altijd getoetst op de verwachte toekomstige kasstromen.

In de kosten zijn tevens de rentelasten op de verwachte financieringen opgenomen, alsmede een interne vergoeding van 5% op het ingebracht eigen vermogen. De rentepercentages op vreemd vermogen zijn getoetst aan de huidige marktsituatie. In de kosten zijn verder opgenomen de afschrijvingslast op de gerealiseerde investering, alsmede eigenaarslasten (onroerend zaakbelasting, rioolheffing, etc.), een opstalverzekering, beheerkosten en kosten voor groot onderhoud. De kosten voor groot onderhoud betreffen feitelijk een jaarlijkse dotatie aan een voorziening.

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

In het cashflow overzicht zijn naast de posten genoemd in de exploitatie, ook opgenomen de aflossingen op de gecalculeerde financieringen. Daarentegen zijn afschrijvingskosten niet van toepassing. Voor de voorziening groot onderhoud wordt verondersteld dat deze tegelijk wordt uitgegeven. In de huidige calculatie komen wij uit op een in 10 jaar tijd cumulatieve contant gemaakte kasstroom van - € 205.259,-.

57

QUICK SCAN - HAALBAARHEIDSONDERZOEK (alle bedragen x Euro 1,-) Stichtingskostenopzet

Investeringen Aankoop en aankoopkosten Sloopkosten Cascorestauratie Inbouw en installatie Projectbegeleiding Terreininrichting, nuts en overige werken Bijkomende kosten (leges, architecten, advies) Overige kosten (onvoorzien, dekking ak, rente) Niet verrekenbare BTW

45.439 274.611 353.396 68.345 10.000 73.607 92.913 -

Totale investering

918.311

Dekking/financiering Subsidies Verkopen Vreemd vermogen Eigen vermogen

918.311 -

Totale dekking/financiering

918.311

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

Uitgangspunten investering Reeds in eigendom van gemeente, boekwaarde onbekend

BTW verrekenbaar voor de beoogde huurders

Uitgangspunten dekking/financiering

Lening bij BNG, rente 0,6%, looptijd 30 jaar

58

QUICK SCAN - HAALBAARHEIDSONDERZOEK Exploitatie

jaar 1

jaar 2

jaar 3

jaar 4

jaar 5

jaar 6

jaar 7

jaar 8

jaar 9

jaar 10

Huursom (incl servicevergoeding indien opgenomen)

22.272

22.640

23.015

23.396

23.783

24.177

24.577

24.985

25.399

25.821

Exploitatielasten Afschrijvingen Financieringslasten Overige exploitatiekosten (incl. niet verr. btw)

31.964 5.510 8.554

31.964 5.326 8.699

31.964 5.143 8.847

31.964 4.959 8.997

31.964 4.775 9.150

31.964 4.592 9.306

31.964 4.408 9.464

31.964 4.224 9.625

31.964 4.041 9.789

31.964 3.857 9.955

Exploitatieresultaat

-23.755

-23.349

-22.938

-22.524

-22.106

-21.684

-21.258

-20.828

-20.393

-19.955

Cashflow (inclusief contante waardeberekening van de jaarlijkse kasstromen) Huursom (incl servicevergoeding indien opgenomen)

22.272

22.640

23.015

23.396

23.783

24.177

24.577

24.985

25.399

25.821

Financieringslasten Aflossing financieringen Overige exploitatiekosten (incl. niet verr. btw)*

5.510 30.610 8.554

5.326 30.610 8.699

5.143 30.610 8.847

4.959 30.610 8.997

4.775 30.610 9.150

4.592 30.610 9.306

4.408 30.610 9.464

4.224 30.610 9.625

4.041 30.610 9.789

3.857 30.610 9.955

Cashflow per jaar

-22.402

-21.995

-21.585

-21.171

-20.753

-20.331

-19.905

-19.475

-19.040

-18.602

Cashflow cumulatief

-22.402

-44.397

-65.982

-87.153

-107.906

-128.237

-148.142

-167.617

-186.657

-205.259

Contante waarde per jaar (discontovoet 4%) Contante waarde cumulatief (discontovoet 4%)

-21.967 -21.967

-20.739 -42.705

-19.569 -62.275

-18.455 -80.730

-17.395 -98.125

-16.386 -114.511

-15.426 -129.937

-14.512 -144.449

-13.642 -158.091

-12.816 -170.907

Overige kerngegevens BAR (bruto aanvangsrendement) Leegstandspercentage per jaar

2,8% 10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

10,00%

*) In dit model wordt verondersteld dat: - De daadwerkelijke uitgaven voor groot onderhoud gelijk oplopen met de voorzieningen, in werkelijkheid zal dit niet het geval zijn. - De servicekosten en servicevergoedingen per saldo geen baten of last veroorzaken. In werkelijkheid zou dit wel kunnen

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

59

5. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

CONCLUSIE In dit haalbaarheidsonderzoek zijn de herbestemmingsmogelijkheden voor de twee schoolgebouwen en de gymzaal aan de Lange Slagenstraat, Van Neercasselstraat en Nicolaas Pieckstraat te Gorinchem onderzocht.

Voor de gymzaal is een meer besloten functie in gedachte, zoals verhuur van (commerciële) bedrijfsruimtes en gebruik van de sportzaal. Dit sluit aan op het karakter van het gebouw en beperkt de investeringen.

Uit de inventariserende fase blijkt het volgende: - Cultuurhistorisch: de afleesbaarheid van de functie als school en als gebouwen uit de wederopbouwperiode zijn essentiële waarden, alsmede de stedenbouwkundige waarde, gelegen in een open, groene zone binnen de stad. - Ligging en omgeving: Het ensemble ligt nabij het centrum van Gorinchem, in een vooroorlogse woonwijk, aan het water. Het is een rustige wijk en het ensemble functioneert als een soort rustige ontspanningszone in de wijk. Het voorzieningenniveau in de wijk en in de omgeving is op peil - Bouwkundig: er zijn geen ernstige bouwkundige en constructieve gebreken aangetroffen. De gebouwen zijn een typisch degelijk product uit hun tijd. Er zijn veel mogelijkheden qua daglichttoetreding, oppervlaktes, gebouwstructuur. - Beleid: in de wijk Haarwijk ligt de focus op het creëren van meer openheid, het stimuleren van (bewoners)contact en het inspelen op “samenwonen” wegens vergrijzing sociaal isolement en het steeds langer thuis wonen. - Markt: er is sprake van veel kantoorleegstand. Er liggen kansen voor zorg(wonen) gezien de schaal van het ensemble en de gunstige ligging. Ook liggen kansen in regulier wonen, waarbij lokaal ingezet moet worden op koopappartementen en op dure koopwoningen.

- Kernkwaliteiten: met betrekking tot de kernkwaliteiten zijn kenmerkende details in het ensemble gerealiseerd, waaronder de toevoeging van kunstuitingen en hoogteverschillen tussen de klaslokalen en het gangenstelsel. Het streven naar gemeenschapsvorming als sociaalmaatschappelijke factor is duidelijk zichtbaar in het naoorlogse ensemble.

Van Neercasselstraat Dit scenario gaat gepaard met een bedrag van € 2.286.519 inclusief niet-verrekenbare BTW aan stichtingskosten. De herbestemming kent een maximale verkoopopbrengst van € 2.606.421,-. Er ontstaat daarmee een positief residueel resultaat van + € 319.903,-. Dit resultaat komt ten goede aan verkoop van de grond en opstal, en als ontwikkelwinst voor een ontwikkelaar. De exacte verdeling hiervan is nader te bepalen. Lange Slagenstraat Dit scenario gaat gepaard met een bedrag van € 5.846.028 inclusief niet-verrekenbare BTW aan stichtingskosten. De herbestemming kent een maximale verkoopopbrengst van € 6.454.467,-. Er ontstaat daarmee een positief residueel resultaat van + € 608.438,-. Dit resultaat komt ten goede aan verkoop van de grond en opstal, en als ontwikkelwinst voor een ontwikkelaar. De exacte verdeling hiervan is nader te bepalen. Nicolaas Pieckstraat Exploitatie van de gymzaal gaat uit van een verhuurscenario, waarin de gemeente eigenaar blijft en een laagrentende lening afsluit bij de BNG. De stichtingskosten zijn geraamd € 918.311,-. De maximale huuropbrengsten bedragen naar verwachting € 22.272,- per jaar. Dit levert in jaar 10 een negatieve cumulatieve cashflow op van circa - € 205.259,-.

Voor ieder gebouw is een herbestemmingsscenario vertaald in een vlekkenplan en in een financieel verkoop- of exploitatiemodel. Voor de twee schoolgebouwen lijkt een samenwoon-scenario, zoals bijvoorbeeld Knarrenhof, een realistisch herbestemmingsscenario. Daarnaast liggen er kansen voor (zorg) wonen, maar ook in regulier wonen, met inzet op koopappartementen en op (dure) koopwoningen. Dit past, gelet op bovengenoemde conclusies, bij de ruimtelijke structuur van het gebouw, de demografische ontwikkelingen, het woon- en transformatiebeleid van de gemeente, en past in de omgeving. Ook de kernkwaliteiten kunnen in een samenwoon-concept terugkomen.

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

61

CONCLUSIE Blijkens de waardering van Bureau Helsdingen en de kernkwaliteitenscan zijn de drie gebouwen monumentaal en behoudenswaardig. De monumentale waarde komt mede voort uit de kracht van het ensemble als geheel en niet per definitie alleen uit de waarde van de individuele gebouwen. Dat is bijvoorbeeld ook de legitimatie om aan te bouwen of een bouwlaag toe te voegen, maar geeft ook de mogelijkheid om met een niet courant object als gymzaal anders om te gaan. De gymzaal kan een belangrijk bindmiddel vormen in de wijk, maar vraagt bij de aangehouden parameters nog een financiële bijdrage vanuit de gemeenschap om de exploitatie te kunnen sluiten. In plaats van puur behoud en herbestemming van de gymzaal (en vervolgens geld moeten bijleggen) is een gedeeltelijke sloop-nieuwbouwvariant ook voorstelbaar. Met een combinatie van nieuwbouw en behoud van waardevolle delen (zoals gebouwde kunst in de geveldelen) wordt nog steeds gerefereerd aan de monumentale waarde van het ensemble en worden ruimtelijke kwaliteiten aan de locatie toegevoegd. Daarbij draagt dit principe bij aan het bereiken van een haalbare business case. Herbestemming levert een maatschappelijke meerwaarde, zorgt voor diversiteit in Haarwijk en zorgt voor een stabiel ankerpunt van herkenning en identiteit in een snel veranderende maatschappij.

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

62

Literatuur: 1. ArcGIS, 2020, maps.arcgis.com, geraadpleegd november 2020 2. Bureau Helsdingen (20.02.2020), Monumentenwaardering Drie Onderwijsgebouwen. 3. Risicokaart Nederland (2020), https://flamingo.bij12.nl/risicokaartviewer/app/Risicokaart-openbaar?bookmark=dfd038823cf24f4793be22553352a538 4. Provoost, Michelle, en Iwan Baan. Hugh Maaskant: Architect of Progress. Nai010, 2013. 5. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, Scholen; categoriaal onderzoek wederopbouw, 2002. 6. Horeca Site (2020), aanbod in Gorinchem, geraadpleegd op 5 december 2020, https://horecasite.nl/aanbod/nederland/zuid-holland/gorinchem 7. Rabobank (maart 2020), Kinderopvang, geraadpleegd op 5 december 2020, https://www.rabobank.nl/bedrijven/cijfers-en-trends/dienstverlening/kinderopvang/ 8. Gemeente Gorinchem, 26 juni 2014 , Bestemmingsplan Binnenstad e.o. 9. Gemeente Gorinchem (z.d.), veelgestelde vragen over grondgebruik, geraadpleegd op 22 december 2020, https://www.gorinchem.nl/files/201904/Veel%20gestelde%20vragen%20over%20grondgebruik.pdf 10. Gemeente Gorinchem (2020), Legesverordening, Tarieventabel 2020, https://repository.officiele-overheidspublicaties.nl/externebijlagen/exb-201954342/1/bijlage/exb-2019-54342.pdf

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de gemeente Gorinchem door BOEi. Auteurs; Jeroen Pijnenburg en Jethro van der Pijll Co-auteurs: Ferdy Holtkamp (architect), Michel van Delft (bouwkostenkundige), Jan van Dalen (fotograaf), Menje Almekinders (kernkwaliteitenspecialist) Datum: 21 januari 2020 (concept) Datum: 15 november 2021 (definitief)

63

Over BOEi De Nationale Maatschappij tot Restaureren & Herbestemmen van Cultureel Erfgoed, kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van cultureel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes, scheepswerven, kerken, boerderijen, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Het maakt hierbij niet uit of deze gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het monument de moeite van behouden waard vindt. BOEi is door het ministerie van OCW erkend als Professionele Organisatie voor Monumentenbeheer (POM). Dit staat borg voor kwaliteit en geeft voorrang bij het verkrijgen van subsidies (voor rijksmonumenten). BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en kent geen winstoogmerk. BOEi (Industrieel – Agrarisch – Religieus) heeft een formatie van ca. 30 fte. Daarmee wordt de portefeuille beheerd die sinds 2002 is opgebouwd (ca. 80 gebouwen en complexen). Daarnaast heeft BOEi c.s. gemiddeld ca. 40 haalbaarheidsonderzoeken jaarlijks onder handen en investeert zij in de acquisitie van ca. 20 objecten en/of complexen.

BOEi is een vennootschap met aandeelhouders: AM Wonen, Rabo Vastgoed N.V., Oranje Fonds, NS Stations, Bank Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Volker Wessels, TBI en de stichting Vrienden van BOEi. Het bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 8 leden inclusief een onafhankelijk voorzitter. Dividend wordt niet uitgekeerd, maar in projecten geïnvesteerd. De werkwijze is die volgens de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij. Naast het voor eigen rekening en risico herbestemmen van erfgoed wordt BOEi door ontwikkelaars en overheden veel gevraagd om hen te adviseren over het herbestemmen van erfgoed. De adviesopdrachten variëren van het onderzoeken van de haalbaarheid tot het concreet begeleiden van herbestemmingsprojecten. De combinatie van de rol van ontwikkelaar/belegger en adviseur is uniek en staat borg voor gedegen adviezen. Wat wij adviseren durven wij zelf ook te doen.

64

BIJLAGEN 1.

Bijlage 1. Budgetraming lagere schoolcomplex – Gorinchem

2.

Bijlage 2. Vlekkenplanstudie Gorinchem

3.

Bijlage 3. DESTREPA marktonderzoek

4.

Bijlage 4. Axiometrie Gorinchem

5.

Bijlage 5. NVM woningmarktrapport Q1 Gorinchem

Gorinchem, Schoolensemble – haalbaarheidsonderzoek

65