2021-751060 Plaatsen van 10 tiny houses voor 10 jaar bij Waaldijk 20 te Dalem - Ruimtelijke onderbouwing 4-3-21

Gemeente Gorinchem

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving”

Gorinchem, 4 maart 2021

            Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem t 0183 - 821 497 w welmersburgstedenbouw.nl e info@welmersburg.nl

2

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

Inhoud 1

Inleiding 5 1.1 Aanleiding 5 1.2 Ligging en begrenzing van het projectgebied 5 1.3 Vigerend bestemmingsplan en afwijkingen 6 1.4 Afwijken bij AMvB aangewezen gevallen (kruimellijst) 7 1.5 Leeswijzer 7

2

Bestaande situatie 9 2.1 Historische ontwikkeling 9 2.2 Bestaande situatie 10

3

Het planvoornemen 13 3.1 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing 13 3.2 Verkeer en parkeren 14 3.3 Beeldkwaliteit en architectuur 15 3.4 Ontwikkeling boomgaard ‘de Fazant’ in een bredere context 15

4

Beleidskader 17 4.1 Rijksbeleid 17 4.2 Provinciaal beleid 18 4.3 Regionaal beleid 19 4.4 Gemeentelijk beleid 20

5

Motiveringen 22 5.1 Cultuurhistorie en archeologie 22 5.2 Bodem 23 5.3 Flora- en fauna 23 5.4 Water 25 5.5 Wegverkeerslawaai 26 5.6 Externe veiligheid 26 5.7 Beperkte verantwoording Betuwelijn en binnenvaartroute 28 5.8 Luchtkwaliteit 28 5.9 Bedrijven en milieuzonering 28 5.10 Stikstofdepositie 30 5.11 Duurzaamheid 30 5.12 Kabels en leidingen 31

6

Haalbaarheid 32 6.1 Economische uitvoerbaarheid 32 6.2 Maatschappelijke haalbaarheid 32

7

Samenvatting en conclusie 33

Bijlagen: 1. Verkennend Bodemonderzoek, Tritium Advies 2. Quickscan Flora en Fauna, Tritium Advies 3. Berekening stikstofdepositie, Tritium Advies 4. Externe veiligheid + beperkte verantwoording Betuwelijn en binnenvaartroute, Tritium Advies 5. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai, Tritium Advies 6. Advies Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

3

Figuur 1.1: Topografische kaart met de locatie Waaldijk 20 in rood omlijnd. WD-

Legenda

Graaf Rein

Topografische kaart anno nu

Dalemse

Zeiving

aldweg

➤

Waaldijk

N

Figuur 1.2: Waaldijk 20, met de locatie voor de 10 tiny houses in ondoorbroken witte lijn.

© 2016 Google Image © 2016 DigitalGlobe © 2016 Google

200 m

Image © 2016 DigitalGlobe

4

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

3

1.

Inleiding

Deze ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de beoogde ontwikkeling van 10 tiny houses langs de Dalemse Zeiving op het perceel Waaldijk 20 te Dalem. Dalem is een dorp ten westen van de stad Gorinchem, in de gemeente Gorinchem. De locatie is aangemerkt als landgoed. Op het landgoed is een biologische hoogstamfruitboomgaard aanwezig. Familie Klercq, initiatiefnemer van het project aan Waaldijk 20 en ook woonachtig op het perceel, wil de hoogstamfruitboomgaard ‘de Fazant’ nieuw leven inblazen en een duurzame toekomst geven. De eerste stap van de totale ontwikkeling voor de boomgaard is het realiseren van 10 tiny houses voor langdurig verblijf (langer dan 4 maanden). Om dit planologisch mogelijk te maken dient te worden afgeweken van het vigerend bestemmingsplan voor een periode van maximaal 10 jaar. Onderhavig document betreft de ruimtelijke onderbouwing bij de aanvraag van de omgevignsvergunning. Met de aanvraag van de omgevingsvergunning zullen de volgende activiteiten worden aangevraagd: • afwijken van het vigerend bestemmingsplan; • uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Namelijk de aanleg van de benodigde parkeerplaatsen. De acitiviteit voor het bouwen van de tiny houses zal in een later stadium in een aparte aanvraag worden geregeld. In de toekomst wil de familie de boomgaard verder ontwikkelen.

Dit willen zij doen door de bestaande beheerderswoning en bijgebouwen te slopen en een beheerderswoning en opslagloods nieuw te bouwen. Daarnaast zullen een aantal nieuwe kleinschalige gebouwen gerealiseerd worden voor de bedrijfsvoering van de boomgaard waaronder een kas en expositieruimte. Naast ontwikkeling en onderhoud van de fruitboomgaard liggen er ambities om via gereguleerde openstelling bezoekers te laten kennis maken met dit bijzondere terrein. Ambities die heel goed passen bij het cultuurhistorische karakter van het gebied en het naastgelegen fort Vuren. 1.1 Aanleiding Op de locatie waar de 10 tiny houses beoogd zijn, geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Gorinchem, vastgesteld op 16 november 2017. Er geldt een enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden kleinschaligheid en reliëf’ en een dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’. De realisatie van 10 tiny houses past niet binnen het vigerend bestemmingsplan. De totale ontwikkeling zal worden opgedeeld in twee (juridische) stappen. • Een afwijking op het vigerend bestemmingsplan voor een periode van maximaal 10 jaar. Voor de 10 tiny houses langs de Dalemse Zeiving; • Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de verdere ontwikkeling van landgoed ‘de Fazant’.

Met deze ruimtelijke onderbouwing worden de planologische en stedenbouwkundige gevolgen van de 10 tiny houses op de omgeving onderzocht en afgewogen. 1.2 Ligging en begrenzing van het projectgebied Ten noorden van de Waaldijk bevindt zich tussen Dalem, gemeente Gorinchem, en Vuren, gemeente West Betuwe, de biologische hoogstamfruitboomgaard ‘de Fazant’. Het perceel is gelegen in een landschappelijk en cultuurhistorisch bijzonder gebied. De rivier de Waal met haar uiterwaarden en fort Vuren, als belangrijk onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, grenzen nagenoeg direct aan de locatie. Het perceel wordt aan de noord- en oost- en zijde begrensd door de (provinciale)wegen Graaf Reinaldweg, de Dalemse Zeiving en de Waaldijk. Aan de westzijde grenst het perceel aan agrarische gronden. Verspreid langs de noordzijde van de Waaldijk is lintbebouwing gevestigd afgewisseld met agrarische gronden en wielen, met ten oosten van de locatie nog enkele dijkwoningen en op zeer korte afstand fort Vuren. Aan de zuidzijde van de Waaldijk liggen de uiterwaarden en de rivier de Waal. Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

5

1.3 Vigerend bestemmingsplan en afwijkingen Voor de locatie gelden verschillende bestemmingsplannen van de gemeente Gorinchem: • Bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld op 16 november 2017; • Parapluplan ‘Nieuwe Hollandse Waterlinie’, vastgesteld op 17 december 2015; • Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’, vastegesteld op 28 november 2019. Op het moment dat de omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken op het bestemmingsplan voor de 10 tiny houses wordt aangevraagd ligt het ontwerp bestemmingsplan ‘dijkversterking GoWa’ van Waterschap Rivierenland ter inzage. Bestemmingsplan ‘Buitengebied’: Op de locatie geldt de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Kleinschaligheid en reliëf’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting hoog PM1’. In het zuiden ligt een gebiedsaanduiding ten behoeve van de bescherming van de hoofdwaterkering de Waaldijk ‘Vrijwaringszone - dijk 2’. Binnen het parapluplan ‘Nieuwe Hollandse Waterlinie’ geldt een dubbelbestemming ‘Waarde - Nieuwe Hollandse Waterlinie’ en een gebiedsaanduiding ‘Overige zone - kernzone’. De beoogde toekomstige invulling met 10 tiny houses in de bosrand aan de oostzijde sluit niet aan op de daar geldende enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - kleinschaligheid en reliëf’.

Figuur 1.3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan, locatie 10 tiny houses in dikke rode lijn weergegeven. Hier gelden de enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Kleinschaligheid en reliëf’ en de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting hoog PM1’. In het zuiden geldt de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone - dijk 2’

Afwijkingen op het nu geldende bestemmingsplan: • Tiny houses zijn niet zonder meer mogelijk binnen de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Kleinschaligheid en reliëf van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Gorinchem. Nieuwe (recreatieve) woningen zijn niet mogelijk binnen de geldende bestemming. In het bestemmingsplan is wel een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om 15 kampeerplaatsen te realiseren. Dit is echter alleen bedoeld voor kortdurend recreatief verblijf. Het verzoek betreft 10 tijdelijke tiny houses (bestemming ‘Wonen’) en zullen voor langere periodes worden verhuurd en bewoond. 6

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

1.4

Afwijken bij AMvB aangewezen gevallen (kruimellijst)

Beleid Op grond van art 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan voor gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties. Daarnaast is het op grond van de kruimellijst (Bijlage II, artikel 4, lid 11, Bor) mogelijk om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Het gaat dan om een periode van maximaal 10 jaar. Tijdelijk afwijken voor maximaal 10 jaar vormt een aanvulling op de “kruimellijst” uit lid 1 tot en met 10. Hiermee is tijdelijk afwijken voor maximaal 10 jaar feitelijk dus een bijzondere vorm van een kruimelgeval. Lid 11 bepaalt dat het moet gaan om: • ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in lid 1 tot en met 10; • voor een termijn van ten hoogste 10 jaar. Het moet aannemelijk zijn dat de activiteit kan en zal worden beëindigd aan het einde van de termijn zonder onomkeerbare gevolgen. Het bevoegd gezag mag de termijn voor de omgevingsvergunning verlengen of opnieuw verlenen. De totale tijdsduur van 10 jaar mag men niet overschrijden. Lid 11 biedt dus niet steeds opnieuw de mogelijkheid voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor 10 jaar.

In artikel 2.12, eerste lid, Wabo staat dat de toestemming tot afwijken bestemmingsplan in per AMvB aangewezen gevallen (art 2.12, lid 1 onderdeel a onder 2 Wabo) niet in strijd mag zijn met een goede ruimtelijke ordening. Hieraan moet men dus toetsen bij verlening van een dergelijke omgevingsvergunning. Bij de aanvraag moet gemotiveerd worden dat het initiatief past binnen het gemeentelijk (kruimelgevallen) beleid. Er mogen geen belemmeringen zijn vanuit de milieuregelgeving. Op basis van de Awb moet bevoegd gezag zorgvuldig de belangen afwegen. Afhankelijk van de specifieke situatie kan het daarom nodig zijn om voor bepaalde aspecten een nadere motivering op te nemen, zoals bijvoorbeeld verkeersaantrekkende werking, schaduwwerking, et cetera. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing ligt ten grondslag van de aanvraag voor het afwijken van het bestemmingsplan voor een periode van maximaal 10 jaar voor het realiseren van 10 tiny houses. 1.5

Leeswijzer

De ruimtelijke onderbouwing is opgebouwd uit een zevental hoofdstukken en enkele bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de ontstaansgeschiedenis, de huidige ruimtelijke structuur, en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 3 wordt de planontwikkeling toegelicht. Hoofdstuk 4 bevat een samenvatting van het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 5 worden de milieuhygiënische en planologische randvoorwaarden uiteengezet. In hoofdstuk 6 komt de economische en maatschappelijke haalbaarheid aan de orde. Hoofdstuk 7 bevat de samenvatting en conclusie van de ruimtelijke onderbouwing.

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

7

Figuur 2.3: Kaartbeeld anno 2019

8

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

2

Bestaande situatie

2.1 Historische ontwikkeling De locatie is gelegen op de noordoever van de Waal, aan binnendijkse zijde. Het landschap was hier lange tijd open van karakter, met enkele stroompjes die de polders ontwaterden. In de 17e en 18e eeuw werd de Oude Hollandse Waterlinie ontwikkeld. Ook de polders ten noorden van de Waal maakten hier onderdeel van uit. In 1672 (het rampjaar) zijn grote delen land onder water gezet om het Franse leger te keren. Later werd het systeem aangepast en versterkt met forten en dijken. Zo ontstond de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Het naast het perceel gelegen Fort Vuren maakt onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De linie is van grote cultuurhistorische betekenis en komt waarschijnlijk in 2020 op de werelderfgoedlijst van Unesco te staan. Vanwege de militaire functie en de mogelijkheid tot inundatie is het landschap lange tijd open gebleven, zo ook het perceel Waaldijk 20. Pas in in het tweede deel van de 20e eeuw werd er stapsgewijs een boomgaard aangelegd. De hoogstamfruitboomgaard heeft zich volwaardig kunnen ontwikkelen. Hoewel de fruitboomgaard minder aansluit bij de militaire geschiedenis van de plek en de toen geldende openheid, zijn de ontstane landschappelijke kwaliteiten van de hoogstamfruitboomgaard als zeer hoog aan te merken.

Figuur 2.1: Kaartbeeld anno 1850

Figuur 2.2: Kaartbeeld anno 1900

Figuur 2.3: Kaartbeeld anno 1950

Figuur 2.4: Kaartbeeld anno 1980

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

9

2.2 Bestaande situatie Het woonhuis Waaldijk 20 bevindt zich op enige afstand van de dijk. Via een lange oprit is er toegang tot het huis. Achter het huis is het uitgestrekte terrein met verschillende soorten hoogstam-fruitbomen in lange rijen. Het noordelijk deel van het perceel kent naast fruitbomen een natuurlijke inrichting met een opengewerkt bosperceel met daarbinnen een paddenpoel. Aan de zuidoostzijde van het perceel vormt een dichte bosrand van circa 30 meter breed met daarnaast een sloot de grens van het perceel. Op het terrein bevindt zich een aantal grotere en kleinere bouwwerken. Naast het woonhuis en de bij het woonhuis horende schuur is er een beheerderswoning, een kas, een oud badhuis en een spoelhuis. Vanaf de Dalemse Zeiving is er halverwege het perceel een toegang tot de fruitboomgaard via een poort. Het perceel bevindt zich op de grens van provincie Zuid-Holland en Gelderland. De Dalemse Zeiving is de provinciegrens. De uitstraling van de boomgaard richt zich zowel naar Gorinchemse / Zuid-Hollandse zijde als naar Gelderse zijde / fort Vuren. Graaf Reinaldweg

Bosperceel Poel

Dalemse Zeiving Toegang tot landgoed ‘de Fazant’

Locatie 10 tiny houses

Bosrand met sloot

Woonhuis Waaldijk 20

Fort Vuren

Waaldijk

Figuur 2.5: Bestaande situatie

10

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

Figuur 2.6: Woonhuis Waaldijk 20

Figuur 2.7: Waaldijk richting Gorinchem

Figuur 2.8 Toegang boomgaard vanaf de Dalemse Zeiving

Figuur 2.9: Pad t.b.v. ontsluiting boomgaard

Figuur 2.10: huidige bedrijfswoning

Figuur 2.11: Noordelijk deel van het perceel met links de begroeide poel

Figuur 2.12: Deel van de fruitboomgaard

Figuur 2.13: Dicht begroeide bosrand aan de zuidoostzijde. Tevens de locatie voor de tiny houses

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

11

Juli 2020 Schaal 1:1000

Figuur 3.1: Stedenbouwkundig plan (indicatief), met de eerste 10 tiny houses langs de bosrand aan de oostgrens van het perceel Parkeerkoffer in het groen t.b.v. bezoekers boomgaard en bewoners tiny houses Toegang tot landgoed ‘de Fazant’

Struinpad langs bosrand

10 tiny houses verspreid langs de bosrand

Figuur 3.2: Uitsnede stedenbouwkundig plan (indicatief), met de eerste 10 tiny houses langs de bosrand aan de oostgrens van het perceel

12

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

3.

Het planvoornemen

3.1 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing Om de ambities voor de boomgaard waar te maken zijn naast gebouwde voorzieningen voor het biologische fruitteeltbedrijf, waaronder de grote schuur, de beheerderswoning en de kas, een aantal overnachtingsfaciliteiten voor de verhuur nodig. Daarbij wordt niet gedacht aan bewoning in de vorm van hotel of bed- en breakfast maar in de vorm van tiny houses. Deze woonvorm sluit aan bij de visie op het landgoed waarin natuur en duurzaamheid centraal staan. Tiny houses is een vorm van bewoning waarbij het uitgangspunt is leven in de natuur met een zo klein mogelijke footprint. Dit past precies in de visie voor de ontwikkeling van Landgoed ‘de Fazant’. 1. Inhoudelijke noodzaak: Initiatiefnemers hebben de ambitie om mensen die van de natuur en rust houden een plek te bieden bij hen op het landgoed. De ambitie is een eerste instantie om mensen voor langere periodes een verblijf te bieden. Dit kan individueel zijn maar ook met meerdere gelijktijdig. Daarnaast is er ook de ambitie om aan ‘’het publiek’’ uit te dragen welke bijzondere activiteiten op het landgoed plaats vinden en hoe bijzonder het landschap is. Daarom worden er ook kleinschalige exposities georganiseerd. 2. Financiële noodzaak: Voor het onderhoud en de instandhouding en doorontwikkeling van het landgoed is een vaste inkomstenstroom nodig.

Het plan moet toekomstgericht en zelfvoorzienend zijn, en niet afhankelijk van subsidies. Onderhoud van landgoederen is kostbaar. Boomgaard de Fazant is een van de grootste biologische hoogstam fruitboomgaarden van Nederland. Het voortzetten en doorontwikkelen ervan is niet alleen voor de eigenaren van belang. Het plan draagt bij aan het maatschappelijke belang en de uitstraling van het buitengebied van de gemeente Gorinchem. Uit de verhuuropbrengsten van de tiny houses is de benodigde vaste inkomstenstroom voor onderhoud en doorontwikkeling van het landgoed te realiseren. Uiteraard zijn er ook inkomsten uit het biologisch fruitteeltbedrijf. Deze zijn niet voldoende voor instandhouding en het dagelijks onderhoud van de boomgaard als ook voor de rente op financiering voor de schuur, beheerderswoning en overige voorzieningen. 3. Ruimtelijke inpassing: Bij de inpassing van overnachtingsmogelijkheden op het landgoed is het onwenselijk om, naast de gebouwen die nodig zijn voor het biologisch fruitteeltbedrijf, aanvullend grotere gebouwen op te richten. Het landschap van de hoogstamfruitboomgaard is daarvoor te waardevol en te kwetsbaar. Kleinschalige bouwwerken in de vorm van tiny houses zijn heel ondergeschikt in te voegen op het landgoed in de bosrand aan de oostzijde. Hiernaast is een impressie weergegeven van de toekomstige situatie.

Het ruimtelijk plan laat zien dat 10 tiny houses goed kunnen worden ingepast zonder het landschap te verstoren. • De tiny houses blijven allen een tijdelijk karakter behouden en zullen als verplaatsbare units worden opgebouwd. Tiny houses passen goed in het beleid voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Houten, verplaatsbare, kleinschalige bouwwerken hebben een tijdelijk karakter. In de schootsvelden van fort Vuren is dit een belangrijk thema. • De tiny houses zullen langs de bosrand off-grid gerealiseerd worden. Dit wil zeggen zonder ondergrondse infrastructuur. Het regenwater zal opgevangen worden ten behoeve van het doorspoelen van het toilet (grijs water systeem). Ook zal er gebruik worden gemaakt van een composttoilet, dan is riolering niet nodig en is er nog minder water nodig. Door zonnepanelen toe te passen hoeft er ook geen aansluiting op het energienet gemaakt te worden en een zonneboiler kan voor warm water zorgen. • De footprint van de tiny houses zijn circa 35 m2 (ongeveer 4 x 8,5 meter). De tiny houses hebben 1 bouwlaag, eventueel afgedekt met een kap waaronder een slaapzolder kan worden gerealiseerd. De tiny houses staan vrij in het landschap en hebben geen tuin maar een kleine buitenruimte in de vorm van terras of veranda. De oppervlakte van circa 35 m2 is exclusief een terras of veranda.

• De tiny houses komen op een wisselende afstand van elkaar te staan, langs de bosrand aan een onverhard pad aan de zijde van de bosrand. De tiny houses bestaan uit 1 bouwlaag met kap. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk maximaal 3,5 m en 5 m. De tiny houses worden bovendien gerealiseerd op basis van duurzame bouwmaterialen en duurzaam opgeleverd waarbij er sprake is van gasloos wonen en een energieneutraal gebruik. 20

20

15

15

10

10

5

5

Parkeerplaats

Pad

Tiny Houses

Tiny Houses

Figuur 3.3: Vooraanzicht 10 tiny houses langs de bosrand 22,5 meter 2,5

170 meter 195 meter

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

13

Conclusie Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, is er geen sprake van negatieve ruimtelijke en/of stedenbouwkundige effecten op de korte als op (middel) lange termijn. Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt wordt de realisatie van 10 tiny houses goed inpasbaar geacht. 3.2 Verkeer en parkeren De boomgaard wordt direct ontsloten vanaf de Dalemse Zeiving. Vanaf het verharde hoofdpad dat over de boomgaard loopt zijn de bedrijfswoning en de opslagschuur bereikbaar. De tiny houses zijn via een struinpad vanaf het hoofdpad te voet bereikbaar. Parkeren vindt plaats bij de entree van de boomgaard in een groeningerichte parkeerkoffer aan het hoofdpad. De gerealiseerde parkeerplaatsen dienen voor bewoners van de tiny houses en bezoekers/personeel van de boomgaard. De gemeente Gorinchem heeft in juni 2019 haar parkeerbeleid vastgesteld. Het beleid bevat een systematiek om te bepalen of bij ontwikkelingen en nieuw- en verbouwplannen kan worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen. De gemeente Gorinchem heeft geen eigen specifieke parkeernormen. Er wordt voor het toepassen van de parkeernormen uitgegaan van de meest actuele landelijke parkeerkencijfers die zijn opgesteld door het Kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte, CROW (CROW publicatie 381). Deze parkeerkencijfers kennen een minimum en een maximum normering.

De gemeente gaat hierbij uit van het gemiddelde tussen het minimum en maximum kencijfer, omdat in de gemeente Gorinchem geen sprake is van een uitzonderlijke situatie op grond waarvan een hoge of lage parkeerbehoefte verwacht mag worden. Volgens de typologie van stedelijkheidsgraad van het CBS is de gemeente Gorinchem gekwalificeerd als ‘sterk stedelijk’. Op basis van de richtlijnen van het CROW zijn voor de gemeente Gorinchem de stedelijke zones ‘centrum’, ‘schil’, ‘rest bebouwde kom’ en ‘buitengebied’ te onderscheiden. De tiny houses die langs de Dalemse Zeiving worden gesitueerd kunnen als uitzonderlijke situatie gezien worden. De geldende parkeerkencijfers van de CROW stroken niet met het beoogde woningtype, het ligt immers niet voor de hand dat iedere bewoner van een tiny house een eigen auto heeft. De gemeente heeft aangegeven dat per tiny house 1 parkeerplaats gerealiseerd dient te worden. Dit betekend dat er 10 parkeerplaatsen ten behoeve van de tiny houses gerealiseerd dienen te worden. Op de locatie zullen naast de parkeerplaatsen ten behoeve van de 10 tiny houses ook parkeerplaatsen worden gerealiseerd voor bezoekers en personeel van de boomgaard. In totaal is er ruimte om 25 parkeerplaatsen te realiseren. Dit is ruim voldoende om voor de eerste 10 tiny houses, bezoekers van de boomgaard en het personeel. De locatie ligt van de tiny houses ligt in het buitengebied.

In verband met de in deze ruimtelijke onderbouwing beoogde ontwikkeling wordt binnen het plangebied voorzien in een parkeerbehoefte van 25 parkeerplaatsen. Conclusie In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om 25 parkeerplaatsen te realiseren. Aan de behoefte van 10 parkeerplaatsen kan worden voldaan. De parkeerplaatsen kunnen zorgvuldig worden ingepast, zonder ruimtelijke kwaliteit te verliezen.

14

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

3.3 Beoogde beeldkwaliteit van de tiny houses Onderhavig plangebied is in principe welstandsvrij is. Om de beeldkwaliteit, mede in relatie tot de Nieuwe Hollandse Waterlinie, tot uiting te laten komen in de architectuur is een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen. De tiny houses dienen aan de volgende uitgangspunten te voldoen: • ondergeschikt aan het landschap met een tijdelijke uitstraling en dienen verplaatsbaar te zijn; • gebouwd in hout en glas, dit geeft de tijdelijke en verplaatsbare uitstraling; • een kap is verplicht, bijvoorbeeld een zadeldak of lessenaarsdak; • de tiny houses hebben een veranda en een kleine tuin die wordt omzoomd met natuurlijke bossages die in de boomgaard passen; • de tiny houses hebben een oppervlakte van maximaal 35 m2 (bruto vloeroppervlak excl. veranda); Hieronder worden enkele voorbeelden voor de architectuur/uitstraling van de tiny houses gegeven.

WellHome GreenHuus

WellHome GreenHuus 23 juni 2020

WellHome GreenHuus

WellHome GreenHuus

Figuur 3.4: Impressie beoogde tiny houses van WellHome GreenHuus

3.4 Ontwikkeling van 10 tiny houses in een bredere context De 10 tiny houses die in onderhavige ruimtelijke onderbouwing geregeld worden maken onderdeel uit van een grotere ontwikkeling van de hoogstamfruitboomgaard. Duurzaam behoud van de hoogstamfruitboomgaard De openheid van het landschap was hier eeuwenlang het gegeven. Het gebied maakte onderdeel uit van de waterlinies en moest onder water gezet kunnen worden. Inmiddels is het perceel al enkele decennia in gebruik en ontwikkeling voor fruitteelt. De ontstane hoogstamfruitboomgaard met haar vele soorten is van een grote landschappelijke kwaliteit. Voor de toekomst wordt uitgegaan van behoud en ontwikkeling van de boomgaard. Een nieuw, kleinschalig agrarisch ensemble van schuur en beheerderswoning maakt beheer en daarmee duurzaam behoud van de hoogstamfruitboomgaard mogelijk. Het wonen en werken scheiden De eigenaren hebben de wens het wonen aan de dijk te scheiden van het agrarische fruitteeltbedrijf. De woning heeft de toegang vanaf de dijk. De fruitboomgaard een eigen toegang vanaf de Dalemse Zeiving. De bestaande toegang vanaf de Dalemse Zeiving wordt versterkt met een nieuwe bomenlaan. De bomenlaan leidt naar het nieuwe ensemble van schuur, beheerderswoning en hooimijt. Dit ensemble van gebouwen vormt het hart van het agrarische bedrijf.

Overige activiteiten Het bijzondere karakter van het terrein maakt het voor bezoekers interessant een kijkje te nemen. Initiatiefnemers hebben de ambitie om in de toekomst op het landgoed kleinschalige exposities te geven waardoor het landgoed beperkt open gesteld wordt. Daarnaast is er een wens om het aantal tiny houses in de toekomst uit te breiden. Deze zullen zowel voor langdurig verblijf als voor recreatief gebruik (< 4 maanden) worden ingezet.

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

15

Biologische fruitteelt De fruitboomgaard wordt geheel biologisch geteeld en beheerd. Het fruitteeltbedrijf heeft het Skal en Eko keurmerk bemachtigd. Skal Biocontrole is toezichthouder als het gaat om biologische producten in Nederland en keurt de fruitboomgaard. Aandachtspunt bij het verkrijgen van dit keurmerk was het naastgelegen fruitteeltbedrijf dat haar fruitbomen bespuit. Er dient een buffer tussen dit bedrijf en het biologische fruitteeltbedrijf te worden ingezet. De rijen hazelnoten en ook de nieuwe schuur maken onderdeel uit van die buffer. De beoogde ontwikkeling van de gehele boomgaard past tevens niet binnen het vigerend bestemmingsplan. Hier zal te zijner tijd een bestemmingsplanprocedure voor gestart worden.

Figuur 3.5: Stedenbouwkundig plan (indicatief) van de totale ontwikkeling voor landgoed ‘de Fazant’

16

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

4.

Beleidskader

4.1

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Voor het plan is vanuit de nationale beleidskaders de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) relevant. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de Nota Ruimte vervangen door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De definitieve Structuurvisie is op 13 maart 2012 vastgesteld. Onder het motto “Nederland, concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig” heeft het Rijk het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid geactualiseerd met een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen, vertaald in een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Buiten deze 13 belangen hebben de decentrale overheden beleidsvrijheid. Vertrouwen in medeoverheden is de basis voor het bepalen van verantwoordelijkheden, regelgeving en rijks-betrokkenheid. Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR beschikt het Rijk, op basis van de Wro over instrumentarium in de vorm van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Conclusie Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat er sprake is van een lokale ontwikkeling, waarbij geen nationale belangen uit de SVIR in het geding zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Natuurnetwerk Nederland (NNN, de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, EHS), of met het vrijwaren van functies. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen aangevuld per 1 oktober 2012. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro wordt de borging van de erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde geregeld.

Het gaat om: • de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) • de Romeinse Limes • Werelderfgoed de Beemster • Werelderfgoed de Stelling van Amsterdam Provincies hebben op grond van het Barro opdracht gekregen om voor alle gebieden de kernkwaliteiten verder uit te werken en voor de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Romeinse Limes de begrenzing nader te bepalen, en deze informatie te verwerken in een provinciale verordening. Inmiddels hebben alle provincies naar aanleiding van het Barro eigen beleid en regels vastgesteld met betrekking tot (toekomstige) werelderfgoederen. Conclusie De locatie voor de beoogde 10 tiny houses is gelegen in het aangewezen gebied van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. In de paragraaf provinciaal beleid (4.2) wordt ingegaan op het beleid betreft de NHW en hoe hier in het plan rekening mee is gehouden. Verder zijn geen van de bovengenoemde belangen in het kader van deze ontwikkeling in het geding. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een verplichte motivering die moet worden opgenomen bij ieder plan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling (art. 1.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)). De Ladderonderbouwing is verplicht voor ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’.

Onder stedelijke ontwikkeling wordt de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, zeehaventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen verstaan. Deze laatste categorie is in de handreiking bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (ministerie van Infrastructuur en Milieu) nader gespecificeerd in accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure. In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

17

het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft de ontwikkeling van 10 tiny houses voor een periode van maximaal 10 jaar in het buitengebied. Gelet hierop voorziet het onderhavige plan niet in een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de genoemde bepaling, en is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Gesteld kan worden dat de ‘ladder duurzame verstedelijking’ niet van toepassing is op het onderhavige plan. 4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland Op 20 april 2019 is de Omgevingsvisie Zuid-Holland vastgesteld. De Omgevingsvisie Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. De provincie geeft dit beleid vorm door middel van 6 ambities. Deze ambities zijn hieronder weergegeven: • Naar een klimaatbestendige delta • Naar een nieuwe economie: the next level • Naar een levendige meerkernige metropool • Energievernieuwing • Best bereikbare provincie • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving De ambities vinden hun grondslag onder andere in de historie en de geografische kenmerken van Zuid-Holland. Per ambitie zijn er een aantal opgaven gedefinieerd die de provincie graag wil realiseren. Voor het plangebied is behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit van belang. De kwaliteiten van het gebied zijn door de provincie in overleg met de gemeente vastgelegd in het gebiedsprofiel Alblasserwaard Vijfheerenlanden. Het plangebied is in het gebiesprofiel aangewezen als oeverwallen en maakt onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Oeverwallen Langs de rivierlopen liggen stroken land, oeverwallen, die in de loop van de eeuwen hoger zijn komen te liggen doordat ze bestonden uit zandig materiaal dat bij de ontwatering minder inklonk. Daarnaast zijn er in het oosten oeverwallen te vinden op de plek van voormalige rivierlopen (stroomruggen).

De oeverwallen zijn te herkennen aan de hogere ligging, de fruitboomgaarden en de bewoning waarvoor de hoge en droge stukken werden opgezocht. Eventuele nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de bestaande structuren van het landschap en dragen bij aan het versterken van het contrast tussen verdichte, multifunctionele oeverwallen / stroomruggen en open kompolders / veenweide. De versterking van de visuele relatie tussen de rivier en het achterliggend landschap met de typerende strokenverkaveling is tevens een ambitie. Nieuwe Hollandse Waterlinie Het plangebied maakt onderdeel uit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie, waarbij Fort Vuren (ten oosten van het plangebied) ter bescherming diende van de vestingstad Gorinchem. De Nieuwe Hollandse Waterlinie staat op de voorlopige Unesco-lijst om Werelderfgoed te worden. In het gebiedsprofiel Alblasserwaard-Vijfherenlanden worden cultuurhistorisch waardevolle plekken en Werelderfgoed in het bijzonder als kans gezien voor recreatie en toerisme. Tegelijkertijd kan een sterke toename van het aantal bezoekers een bedreiging vormen vanwege de benodigde aanvullende voorzieningen als parkeerterreinen. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen het behoud van de uitzonderlijke kwaliteit van de identiteitsdrager, het leesbaar houden van het verhaal dat deze oriëntatiepunten in tijd en ruimte vertellen.

Het instandhouden en versterken van de beleefbaarheid van de identiteitsdragers met aandacht voor bereikbaarheid en toegankelijkheid van de gebieden. De functie van waterkering en liniedijk (onderdeel Nieuwe Hollandse Waterlinie), de aanwezigheid van wielen en het fort en de relatie met het achterliggende regelmatig verkavelde landschap geven het complex waarin het plangebied is gelegen waarde. De richtlijn behoud van de uitzonderlijke kwaliteit betekent het volgende: • Behouden van de samenhang tussen alle onderdelen van dit ensemble: poldergrenzen, kavelstructuur, diefdijk, grienden, waterlopen, wielen en fort met schootsveld. • Bewaren van de openheid in de polders waardoor de zichtrelatie van de dijk naar het landschap blijft bestaan. 18

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

• •

Behouden van het bestaande profiel van de dijk als inzet bij dijkversterkingen. Herkenbaar houden van oude paadjes waarover met kruiwagens de klei werd afgevoerd voor dijkophogingen. Deze zijn zichtbaar als smalle kades vanaf de dijk de polder in.

Omgevingsverordening Zuid-Holland Gelijktijdig met de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening Zuid-Holland vastgesteld. De Omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de provincie Zuid-Holland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Conclusie De beoogde ontwikkeling van 10 tiny houses sluit aan op bovengenoemde ambities voor oeverwallen en de NHW. Landschappelijke structuren worden niet aangetast. De vrije/ onbebouwde schootsvelden betekent niet dat het landschap volledig leeg dient te zijn. Zeker op de oeverwallen langs de Linge en de Waal, waar boomgaarden een vanzelfsprekend onderdeel van het landschap zijn, is kleinschaligheid en beslotenheid aanwezig. De boomgaarden en de bijbehorende ontwikkeling van 10 tiny houses vormen geen belemmering voor het vrije uitzicht over het landschap vanaf de liniedijken en de dijken zijn daarnaast hoger dan de boomgaarden, waardoor men over de boomgaarden heen kijkt. De tiny houses worden in de bosrand aan de oostelijke perceelsgrens gerealiseerd en gaan op in het reeds bestaande landschap. De landgoederen die liggen in de Nieuwe Hollandse Waterlinie werden alleen gebouwd in hout zodat “in tijden van de vijand”, de schootsvelden vrij konden worden gemaakt door de opstallen te verbranden.

De tiny houses (tijdelijk en verplaatsbaar) passen goed in deze gedachte van destijds. Hiermee wordt aangesloten op het provinciale beleid. 4.3

Regionaal beleid

Visie 2030 De regio heeft recent de visie 2030 opgesteld, welke een actualisering van de structuurvisie AlblasserwaardVijfheerenlanden betreft. Met deze nota wordt ingezet op de ontwikkeling van een vitale regio waarbij duurzaam vernieuwen van het landelijk en stedelijk gebied en het vesterken van het veelal open, rustige en authentieke karakter van de regio. De opvolgende visie ‘open voor elkaar’ benadrukt het bijzondere cultuurhistorische landschap, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven als kernwaarden. Conclusie De 10 tiny houses worden op een passende wijze vormgegeven en landschappelijk ingepast. Het tijdelijk en verplaatsbare karakter van de tiny houses draagt bij aan de versterking van het rustige en authentieke karakter van het landschap en de activiteiten op het landgoed. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met het regionaal beleid. Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden De locatie is gelegen in de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Er is een regionale woonvisie opgesteld met als doel de regionale afstemming van woningbouwplannen te bevorderen en de beleidslijnen ten aanzien van woningbouw in de regio helder te krijgen. In bestemmingsplannen waarin woningbouw is opgenomen dient de woonvisie gebruikt te worden ter verantwoording. De visie van 2013 is recent geactualisseerd.

Een van de belangrijkste uitkomsten is dat de totale verwachte groei in de regio hoger ligt dan in 2013 is voorspeld. Het behoud van voldoende betaalbare woningen in tevens een must. De locatie is gelegen in het landelijk gebied. Hiervoor geldt dat netto toevoeging geen doel is, maar wel op kleine schaal mogelijk is, bijvoorbeeld door ruimte-voor-ruimte-regelingen. Woningbouw betreft hier meestal woningvervanging. Conclusie Met de ontwikkeling van 10 tiny houses wordt aangesloten op de op kleine schaal toevoeging van betaalbare woningen. De bijzondere woonvorm heeft tevens het aspect duurzaamheid hoog staan. De tiny houses worden off-grid gerealiseerd. Tevens worden de beoogde tiny houses tijdelijk, voor een periode van maximaal 10 jaar, mogelijk gemaakt. Hiermee kan geconcludeerd worden dat het initiatief past binnen het regionaal beleid.

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

19

4.4

Gemeentelijk beleid

Woon- en transformatievisie De gemeente Gorinchem heeft op 26 oktober 2019 haar woon- en transformatievisie vastgesteld. In de woonen transformatievisie beschrijft de gemeente hoe zij om willen gaan met de vestingstad, de woningbouw en bereikbaarheid, met een doorkijk naar 2032. De locatie aan de Dalemse Zeiving wordt niet specifiek beschreven, evenmin als nieuwe woningbouw in het buitgebied. Daarentegen wordt er wel aandacht besteed aan experimenteel wonen. In de woon- en transformatievisie wordt gesproken over de ambitie om creatief en uitbundig te zijn. Woningkenmerken worden daarbij onder andere huurappartementen, atelier/werkruimte bij de woning en alternatieve verschijningsvormen genoemd. Conclusie De beoogde ontwikkeling van 10 tiny houses wordt niet expliciet besproken binnen de woon- en transformatievisie. Wel wordt er gesproken over alternatieve en speelse woonvormen in een experimenteel karakter. De tiny houses sluiten hier goed bij aan. Ook de locatie waar de tiny houses gerealiseerd worden, de biologische boomgaard de Fazant sluit goed aan bij het experimentele karakter. Er kan geconcludeerd worden dat de beoogde ontwikkeling past binnen de woon- en transformatievisie van de gemeente Gorinchem.

Vigerend bestemmingsplan Voor de locatie gelden verschillende bestemmingsplannen van de gemeente Gorinchem: • Bestemmingsplan ‘Buitengebied’, vastgesteld op 16 november 2017; • Parapluplan ‘Nieuwe Hollandse Waterlinie’, vastgesteld op 17 december 2015; • Paraplubestemmingsplan ‘Parkeren’, vastegesteld op 28 november 2019. Op het moment dat de omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken op het bestemmingsplan voor de 10 tiny houses wordt aangevraagd ligt het ontwerp bestemmingsplan ‘dijkversterking GoWa’ van Waterschap Rivierenland ter inzage. Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ Op de locatie van de beoogde tiny houses geldt een enkelbestemming ‘Agrarisch met waarden - Kleinschaligheid en reliëf’. Daarnaast geldt de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologische verwachting hoog PM1’. In het zuiden geldt de gebiedsaanduiding ‘Vrijwaringszone - dijk 2 ‘ ten behoeve van de bescherming van de hoofdwaterkering de Waaldijk. Parapluplan Nieuwe Hollandse Waterlinie In december 2017 is het parapluplan Nieuwe Hollandse waterlinie vastgesteld. Het bestemmingsplan zorgt er voor dat rekening wordt gehouden met de waarden van de NHW. Ter plaatse van de ontwikkeling geldt een dubbelbestemming ‘Waarde - Nieuwe Hollandse Waterlinie’ en een gebiedsaanduiding ‘Overige zone - kernzone’.

In de zogenaamde kernzone, die zich langs de hoofdverdedigingslijn en de forten bevindt, wordt aanvullend gevraagd om een onderbouwing van het ruimtelijke initiatief in relatie tot het geschetste ontwikkelingsperspectief en de opgenomen ontwerprichtlijnen. Dit initiatief past niet in het vigerende bestemmingsplan, een planherziening is noodzakelijk. Daarbij dient aangesloten te worden op de regels van het paraplubestemmingsplan. Daarbij moet worden aangegeven hoe rekening is gehouden met de kernkwaliteiten uit de ‘Nota Kernkwaliteiten NHW’. Voor het gebied ten zuiden van de Lek (inundatiekom de Tielerwaard) zijn kernkwaliteiten benoemd waarop ingespeeld dient te worden bij nieuwe ontwikkelingen. Voor erven in de waterlinie zijn de belangrijkste elementen: • relatie met het landschap - het is van belang dat erven voortbouwen op karakteristieke ontginningsstructuren in het gebied en zich voegen naar de verkavelingspatronen; • erfensemble - een overzichtelijke en functionele comositie van gebouwen, infrastructuur, beplanting en water is belangrijk; • kwaliteit van de gebouwen en materialen - voor de architectuur van nieuwe gebouwen is het aan te raden voort te bouwen op de regiospecifieke kenmerken en sober en terughoudend kleurgebruik toe te passen; • erfbeplanting - de ontwikkeling van erven draagt bij aan de versterking van de kernkwaliteit groen en landelijk karakter.

een stevige erfbeplantng maakt het makkelijker om veranderingen op het erf op te nemen; • houtbouw binnen de Verboden Kringen - de historische houtbouw binnen de verboden kringen van de forten zijn een mooie inspiratiebron voor nieuwbouwinitiatieven binnen de verboden kringen, houtbouw kan bijdragen aan versterking van de identiteit van de Waterlinie. Het gaat hierbij om regels op het gebied van onder andere ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. In het hoofdstuk Ruimte van deze verordening zijn regels opgenomen met betrekking tot onder andere wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap en energie. 20

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

Conclusie De beoogde ontwikkeling van 10 tiny houses sluit aan op bovengenoemde kernkwaliteiten voor erven in de NHW. De tiny houses blijven allen een tijdelijk karakter behouden en zullen als verplaatsbare units worden opgebouwd. Ze worden in de bosrand aan de oostelijke perceelsgrens gerealiseerd en gaan op in het landschap. Tiny houses passen goed in het beleid voor de NHW: houten, verplaatsbare, kleinschalige bouwwerken met een tijdelijk karakter. De plannen zijn niet passend binnen de vigerende bestemmingsplannen, omdat de beoogde toekomstige invulling met tiny houses niet overeenkomstig is met de bestemming. Om het initiatief toch mogelijk te maken moet worden afgeweken van het bestemmingsplan. De afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan is juridisch verankerd in artikel 2.12, eerste lid van de Wabo. Op grond van het bepaalde in dit artikel kan het college, ten behoeve van de realisering van een project, vrijstelling verlenen van het nu geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Tevens is het initiatief, vanwege de ligging in de Nieuwe Hollandse Waterlinie, voorgelegd aan de gemeentelijke commissie NHW. De beoogde ontwikkeling van 10 tiny houses en het openstellen van de hoogstamfruitboomgaard dragen bij aan de kwaliteit in ruimtelijke, ecologische en recreatieve zin.

De commissie NHW staat dan ook positief tegenover de ontwikkeling. Het advies is als bijlage toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing.

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

21

Motiveringen 428.000

5

5.1 Cultuurhistorie en archeologie Ter bescherming van de cultuurhistorische en archeologische waarden in Nederland dient er volgens de Erfgoedwet, sinds 1 juli 2016 van kracht, bij nieuwe ontwikkelingen te worden gekeken naar de aanwezige waarden. Samen met de nieuwe Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Cultuurhistorie Het plangebied is gelegen in het Nationale landschap de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Dit is een gebied met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk vlakgebied. Deze kwaliteiten moeten worden behouden, duurzaam beheerd en waar mogelijk versterkt. Het plangebied is niet gelegen in het beschermd stads- en dorpsgezicht en er bevinden zich geen rijks- en gemeentelijke monumenten of cultuurhistorische belangrijke objecten aanwezig die een doorwerking in deze ruimtelijke onderbouwing behoeven. Archeologie De archeologische verwachtingswaarden van de gemeente Gorinchem zijn bepaald door een koppeling te maken tussen de landschapskenmerken en de bekende archeologische waarden om vervolgens elke archeolandschappelijke eenheid om te zetten in een archeologische verwachting.

De aanwezigheid van een bepaald landschapstype zegt immers veel over de oorspronkelijke hoogteligging, ontwatering en bodemvruchtbaarheid; de drie factoren die bij de locatiekeuze van nederzettingen en akkers in het verleden een belangrijke rol speelden. Archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart Startpunt bij de vervaardiging van de kaart was de provinciale Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Deze CHS is Gemeente Gorinchem opgesteld om te gebruiken op provinciaal niveau. Archeologische waarden

Beleidsadvies

Een onderdeel van het gemeentelijke archeologisch beleid is het maken en actueel houden van een archeologisch rijksmonument (status aangevraagd) verwachtingskaart. Deze kaart toont gedetailleerd de bekende archeologische vindplaatsen en de locaties waar een verhoogde kans is om archeologische resten aan te treffen bij grondverplaatsingen. Streven naar behoud in situ. I terreinen met een bepaalde archeologische waarde

Geen enkele bodemverstoren is uitgangspunt. Alle bodemv vergunningsplichtig (aanvraa

(overige AMK-terreinen)

onderzoek plaats te vinden. I of tot 30 cm beneden maaive

Archeologische verwachting specifieke verwachting voor Romeinse tijd zeer hoge verwachting voor Romeinse tijd

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

specifieke verwachting voor late middeleeuwen en nieuwe tijd zeer hoge verwachting voor late middeleeuwen en nieuwe tijd

Streven naar behoud in situ. I onderzoek plaats te vinden. E resten zich vlak onder het ma Gorinchem zijn. Voor alle bod met de gemeente.

zeer hoge verwachting voor late middeleeuwen en nieuwe tijd

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

middelmatige verwachting voor late middeleeuwen en nieuwe tijd

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

zeer hoge verwachting (voor prehistorie tot middeleeuwen)

426.000

zeer hoge verwachting

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

hoge verwachting (voor prehistorie tot middeleeuwen) hoge verwachting aan of nabij het oppervlak hoge verwachting tussen 1,5 en 5 meter beneden maaiveld hoge verwachting dieper dan 1,5 m beneden maaiveld hoge verwachting dieper dan 5 meter beneden maaiveld

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

middelmatige verwachting (voor prehistorie tot middeleeuwen) middelmatige verwachting

Figuur 5.1: Uitsnede Archeologische verwachtings- en beleidskaart. Het plangebied is wit omlijnd en kent een hoge verwachtingswaarde.

lage verwachting (alle perioden) lage verwachting

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

Bij ingrepen groter dan of ge archeologisch onderzoek noo

Op de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart van de gemeente Gorinchem is de teblokjes zien dat het Bij ingrepen geldt het beleids voor overlappende zones geldt dat in het raster de bovenliggende laag vormen bovenliggende laag. plangebied is gelegen op gronden met een: • hoge verwachting aan of nabij het oppervlak, voor prehistorie tot middeleeuwen. Bij ingrepen groter dan of Overig gelijk aan 250 m2 en dieper dan 30 cm is archeologisch onderzoek noodzakelijk; archeologische vondstlocatie met contour

gs- en beleidsadvieskaart 22

historisch element gemeentegrens

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

Beleidsadvies

topografie (beeldrecht: Topografische Dienst) water

Binnen 50 m van een vondstlo vervolgonderzoek noodzakel 50 m² en dieper dan 30 cm.

Conclusie Het onderhavige plan betreft een kleinschalige woningbouwontwikkeling bestaande uit 10 tiny houses. De tiny houses worden off-grid gerealiseerd. Bodemingrepen zullen dus niet aan de orde zijn, waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. 5.2 Bodem Sinds 2008 is het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) in werking getreden. Het doel van het Bbk is duurzaam bodembeheer. Dat wil zeggen: een balans tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu, én gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen, woningbouw of aanleg van wegen. De beoogde ontwikkeling van de 10 tiny houses gaat niet gepaard met grond/bodemwerkzaamheden. De tiny houses zullen off-grid gerealiseerd worden. Dit betekend in eerste instantie dat een bodemonderzoek niet noodzakelijk is. Voor een goed woon- en leef klimaat is desondanks een bodemonderzoek uitgevoerd. Door Tritium Advies B.V. is een verkennend bodem onderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 1908/195/BU-01, versie A, 4 februari 2020). Aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen afwijking op het bestemmingsplan voor maximaal 10 jaar en de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen van 10 tiny houses.

Doel van het onderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) om te bepalen of sprake is van bodemverontreiniging, die mogelijk een belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkelingen. Onderzoek Op basis van het vooronderzoek is de onderzoekslocatie als “verdacht” beschouwd. Aangenomen wordt dat in verband met de aanwezige boomgaard bestrijdingsmiddelen (OCB’s) op de locatie aanwezig zijn. Verder wordt het terrein als onverdacht beschouwd voor overige stoffen. Zintuiglijk zijn geen bijzonderheden aangetroffen die duiden op een mogelijke bodemverontreiniging. Uit de analyseresultaten blijkt dat in de ondergrond plaatselijk lichte verontreinigingen zijn aangetoond met nikkel en molybdeen. In de bovengrond zijn geen verontreinigingen aangetoond, ook zijn geen verhoogde gehaltes aan OCB gemeten. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. De aangetoonde verontreinigingen zijn in tegenspraak met de hypothese dat de onderzoekslocatie niet-verdacht is. De aangetroffen gehaltes zijn echter dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht. De gemeten OCB-gehaltes zijn in tegenspraak met de hypothese dat de onderzoekslocatie hierop verdacht is.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing, die doorgaans een grotere onderzoeksinspanning vereisen. Conclusie De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie en vormen geen belemmering voor de voorgenomen afwijking op het bestemmingsplan en de aanvraag van de omgevingsvergunning. Met de ontwikkeling van de 10 tiny houses worden geen grondwerkzaamheden uitgevoerd, de afvoer van grond is dus niet aan de orde. Flora- en fauna 5.3 De beoogde ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voor de locatie wordt derhalve een juridisch-planologische procedure doorlopen conform de Wet ruimtelijke ordening in de vorm van een afwijking op het bestemmingsplan voor maximaal 10 jaar. In het kader van deze procedure dient onder andere een quickscan flora en fauna te worden uitgevoerd. Hiermee kan worden voorkomen dat in strijd met de geldende natuurwetgeving wordt gehandeld. Tritium Advies B.V. heeft een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd (Quickscan Flora en Fauna, Tritium Advies B.V., documentkenmerk: 1908/176/JOW-02, versie 2, 19 augustus 2020).

Doel van het onderzoek is om te bepalen of de wijzigingen binnen het plangebied mogelijk leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Het is noodzakelijk om voorafgaande aan ruimtelijke ingrepen en inrichting te toetsen of de geplande activiteiten geen negatief effect hebben op beschermde plant- en/of diersoorten en leefgebieden.

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

23

Onderzoek Het onderzoek richt zich met name op soortenbescherming en in beperktere mate op het gebiedsbeschermingsdeel van de Wnb (Natura 2000). In het uitgevoerde bronnenonderzoek is gekeken naar de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten in het plangebied. Gebieden Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het NNN. De provincie Zuid-Holland hanteert een externe werking als het gaat om NNN, indien een bestemmingsplan leidt tot aantasting van de ecologische waarden en kenmerken anders dan door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In dit geval is het plangebied op een dergelijke afstand gelegen dat ervan een negatief effect op het dichtstbijzijnde NNN-gebied niet op voorhand uit te sluiten is. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied (Loevestein, Pompveld & Kornsche Boezem ) is met circa 580 meter op relatief kleine afstand gelegen. Er zijn habitattypen en diersoorten aanwezig die gevoelig zijn voor vermesting en verzuring door stikstof, zoals de stroomdalgraslanden en de kamsalamander. De geplande tiny houses worden echter op een externe locatie volledig opgebouwd en vervolgens in één beweging naar het plangebied vervoerd en geplaatst. Hierdoor betreft het een beperkte ingreep. Tevens bestaat het planvoornemen om de tiny houses zo zelfvoorzienend mogelijk (gasloos) te maken.

Hierdoor valt een significant negatief effect op het Natura 2000gebied niet te verwachten. Soorten Er wordt in het kader van de Wnb nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de beoogde ingreep opzettelijk worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt) of dat dieren opzettelijk worden verontrust, verjaagd of gedood. Verder is er gekeken of er invloeden zijn die leiden tot een verminderde geschiktheid als foerageergebied waarbij het een zodanig belang betreft dat bij het wegvallen van deze functie ook vaste rust- en verblijfplaatsen niet langer kunnen functioneren. Flora Er zijn binnen het plangebied geen beschermde wilde plantensoorten aangetroffen. Deze soorten zijn ook niet te verwachten. Om deze redenen zullen er door de voorgenomen plannen geen nadelige effecten optreden ten aanzien van deze soortgroep en zijn er, naast de zorgplicht, vanuit de Wnb geen verdere verplichtingen. Vogels Er zijn vogelnesten c.q. verblijfplaatsen aangetroffen van de buizerd. De nest- en verblijflocaties en individuen van deze soort zijn jaarrond beschermd. De vogels mogen niet opzettelijk worden gedood of gevangen en de nesten mogen niet opzettelijk worden beschadigd of verstoord. Algemeen voorkomende soorten zonder jaarrond beschermd nest kunnen blijven broeden in de directe omgeving van het plangebied.

Indien broedende vogels in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn, kunnen verstorende werkzaamheden zoals bouwwerkzaamheden of een verwijdering van beplanting mogelijk echter niet plaatsvinden zonder hinder te veroorzaken. Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel plaatsvinden. Grondgebonden zoogdieren Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Vleermuizen Er zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen aanwezig binnen het plangebied. Mogelijk wordt er gefoerageerd binnen en nabij het plangebied. Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. In de directe omgeving van het plangebied is echter voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de vorm van weilanden en akkers en tuinen van woningen. Amfibieën, reptielen en vissen Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Ongewervelden/ overige soorten Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen.

24

Ruimtelijke onderbouwing “10 tiny houses aan de Dalemse Zeiving” - 4 maart 2021

Zorgplicht Voor alle soorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan deze soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen. De kwetsbare perioden zijn niet voor alle verschillende soortgroepen gelijk. Als “veilige” periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half oktober tot eind november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als de egel en amfibieën nog niet in winterslaap zijn. Bovendien zijn de houtduiven uit het laatste legsel dan ook uitgevlogen. Indien vooraf bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de betreffende soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kunnen bijvoorbeeld struiken gedurende het groeiseizoen kort gesnoeid worden, zodat er geen vogels gaan broeden. Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te beperken (bijvoorbeeld wegvangen en verplaatsen).