Document · PDF

1. Bijlage Eindrapportage toekomstvisie Caribabad

Raadsvergadering 9 november 2023, gemeente GorinchemBij agendapunt: BESPREEKSTUK Raadsvoorstel Financiële deel zwembad17.559 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Toekomstvisie Caribabad Eindrapportage Datum 30 juni 2023

Referentie 9778‐2250

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

In opdracht van Gemeente Gorinchem

1 / 49

Inhoudsopgave Inleiding 1.1 Situatieschets en opdracht 1.2 Werkwijze en proces 1.3 Indeling rapport

3 3 4

Managementsamenvatting 2.1 Huidig zwembad voorzieningen en bezoek 2.2 Huidig zwembad financieel 2.3 Huidig zwembad technische staat 2.4 Huidig zwembad duurzaamheid 2.5 Randvoorwaarden, mogelijkheden en beperkingen locatie bij nieuwbouw 2.6 Participatieproces 2.7 Trends en ontwikkelingen 2.8 Samenvatting mogelijke scenario’s 2.9 Risico’s en kansen

5 5 5 5 6 6 7 7 8

Huidige situatie Caribabad 3.1 Algemeen 3.2 De organisatie Stichting Gorinchemse Sportaccommodaties (SGS) 3.3 Bezoek en gebruik 3.4 Financiële exploitatie 3.5 Technische inspectie 3.6 Thermografische opname 3.7 Inventarisatie mogelijkheden nieuwbouw op bestaande perceel 3.8 Conclusies

10 11 12 15 17 19 21 28

Participatieproces 4.1 Gebruikersverengingen en onderwijsinstellingen 4.2 Digipanel 4.3 Regiogemeenten en provincie 4.4 Directie en werknemers van het Caribabad 4.5 Conclusies

29 29 30 30 32

Trends en ontwikkelingen 5.1 Sport‐brede ontwikkelingen 5.2 Zwembad specifieke ontwikkelingen 5.3 Demografische ontwikkelingen 5.4 Concurrentieanalyse zwembad in de regio Gorinchem 5.5 Conclusie

33 35 36 36 38

Scenario ontwikkeling en beoordeling 6.1 Korte omschrijving uitwerking scenario’s 6.2 Eenmalige investeringskosten en jaarlijkse energielasten 6.3 Uitwerking exploitatiebegroting 6.4 Effect gemeentebegroting 6.5 Frictiekosten 6.6 Beoordeling uitgewerkte scenario’s 6.7 Risico’s en keuzes (kansen)

39 40 41 44 45 45 46

Bijlagen

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

2 / 49

Inleiding

1.1

Situatieschets en opdracht

Situatieschets De gemeente Gorinchem beschikt over het subtropische zwemparadijs: het Caribabad. Het zwembad is 35 jaar oud en een grote energieverbruiker met hoge energielasten. Op 20 oktober 2022 is de gemeenteraad van Gorinchem akkoord gegaan met het raadsvoorstel over de impact van de stijgende energieprijzen. Hierbij is onder andere besloten In te stemmen met een onderzoek naar de bouwkundige staat van het zwembad, verduurzamingsmogelijkheden en toekomstvisie van het Caribabad. Een duidelijke toekomstvisie moet de mogelijkheden en onmogelijkheden in kaart brengen voor de korte, middellange en lange termijn. STRAMAN Management en Advies B.V. en Drijver en Partners B.V. wonnen de aanbesteding voor dit onderzoek en hebben het onderzoek uitgevoerd en de toekomstvisie opgesteld in nauwe samenwerking met de gemeente, Stichting Gorinchemse Sportaccommodaties en overige stakeholders. Opdracht De toekomstvisie voor het zwembad is gericht op zowel de korte als lange termijn. Er zijn verschillende scenario’s uitgewerkt, waarbij mogelijkheden voor verduurzaming een belangrijk aandachtspunt zijn. Op basis daarvan kan de gemeenteraad een onderbouwd besluit nemen met betrekking tot de toekomst van het zwembad. De uitgewerkte scenario’s betreffen: 1. 2. 3.

Kortdurend (circa 5 jaar) in standhouden van het bestaande zwembad; Renoveren en verduurzamen (langdurig in standhouden); Nieuwbouw op bestaande locatie in verschillende varianten.

De scenario’s zijn beoordeeld op haalbaarheid, levensduur, duurzaamheid, veiligheidsaspecten, investerings‐ en exploitatiekosten en mogelijkheden voor regionale samenwerking.

1.2

Werkwijze en proces

Besluiten over de toekomstvisie van sportaccommodaties liggen doorgaans gevoelig en moeten goed worden onderbouwd. Om inhoudelijke redenen en vanuit het oogpunt van draagvlak is het onderzoek daarom samen met de betrokken partijen uitgevoerd. Alle aangesloten (zwem)verenigingen zijn schriftelijk en/of persoonlijk benaderd. Ook is het Burgerpanel betrokken en zijn gesprekken gevoerd met buurgemeenten. Parallel aan de inventarisaties is het bezoek en de bezetting van het Caribabad onderzocht, trends en ontwikkelingen in beeld gebracht, de demografische ontwikkelingen geanalyseerd en een concurrentieanalyse opgesteld van regionale zwembaden. Aan de hand daarvan is een inschatting gemaakt welke veranderingen nodig zijn om een toekomstbestendige verhouding tussen vraag en aanbod te realiseren. Aangezien de technische staat van het huidige zwembad, de technische mogelijkheden en verduurzaming een belangrijke rol spelen, is het zwembad zowel bouwkundig als installatietechnisch uitgebreid geïnspecteerd en zijn er thermografische opnames gemaakt. Tevens zijn voor de nieuwbouwscenario’s de mogelijkheden en beperkingen in het kader van het bestemmingsplan, stikstofdepositie, kabels‐ en leidingen rondom het perceel en aansluitmogelijkheden op het elektriciteitsnet onderzocht.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

3 / 49

1.3

Indeling rapport

De rapportage is als volgt opgebouwd: • Hoofdstuk 2 bevat een managementsamenvatting en een overzichtstabel met de belangrijkste uitgangspunten en resultaten; • Hoofdstuk 3 schetst een beeld van de huidige situatie; • Hoofdstuk 4 geeft de resultaten weer van het participatieproces; • Hoofdstuk 5 omschrijft trends en ontwikkelingen; • Hoofdstuk 6 omschrijft de ontwikkeling en uitwerking van de scenario’s • De rapportage wordt afgesloten met hoofdstuk 7, waarin het advies en de vervolgstappen zijn omschreven. Ieder hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting van de belangrijkste conclusies. De uitgebreide onderzoeksresultaten zijn als bijlagen toegevoegd in het bijlagenboek: Bijlage 1

Bouwkundige en installatietechnische inspectie

Bijlage 2

Ruimtestaten scenario’s

Bijlage 3

Gespecialiseerd betononderzoek

Bijlage 4

Thermografische opname

Bijlage 5

Kabels en leidingen bestaand perceel

Bijlage 6

Gedetailleerde kaarten, aanwijzingen en analyses Natura 2000 gebieden

Bijlage 7

Inpassingsstudie

Bijlage 8

Input verenigingen en onderwijs

Bijlage 9

Concurrentieanalyse

Bijlage 10

Afbeelding concurrentieanalyse

Bijlage 11

Ramingen investeringskosten en energielasten

Bijlage 12

Annuïtaire afschrijvingen

Bijlage 13

Beoordelingsmatrix

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

4 / 49

Managementsamenvatting

2.1

Huidig zwembad voorzieningen en bezoek

Het huidige Caribabad biedt met de binnen‐ en buitenbaden en ligweides met speelattributen een breed voorzieningenaanbod voor recreanten, wedstrijdzwemmers en verenigingen. Het zwembad is een begrip in Gorinchem en wijde omgeving en is erg populair. Dat laten de bezoekcijfers dan ook zien met een ongekend hoog animocijfer. 48% van de geregistreerde bezoekers komt uit Gorinchem zelf. Over de afgelopen 8 jaar trok het zwembad gemiddeld 280.000 bezoekers per jaar waarvan bijna 60% voor recreatief zwemmen. De recreatieve voorzieningen vervullen dus een belangrijke behoefte. Het Caribabad biedt in de huidige vorm werkgelegenheid aan 24,74 full time equivalent (fte).

2.2

Huidig zwembad financieel

In de begroting van 2023 is een bedrag van € 630.600 opgenomen aan gemeentelijke kosten. Voor de komende jaren staan, indien het zwembad langdurig in stand gehouden dient te worden, groter uitgaven te wachten door benodigd noodzakelijk onderhoud en gestegen energiekosten (ijlt na vanwege lopende contracten). De extra kosten zijn onontkoombaar om de veiligheid en bedrijfszekerheid van het zwembad te garanderen. Het extreem hoge energieverbruik (gas) is een resultaat van de leeftijd (isolatie en techniek) en daarmee gepaard gaande lekken.

2.3

Huidig zwembad technische staat

Het zwembad ziet er zeer netjes uit. Het is schoon en fris, staat goed in de verf en aan alles is te zien dat het met aandacht wordt onderhouden. Bezoekers zien een (zeker voor zijn leeftijd) bijzonder goed uitziend zwembad. Helaas wordt dat anders als er dieper ingegaan wordt op de techniek en constructie. Een aantal stalen kolommen van de hoofddraagconstructie in de zwemzalen vertonen (ondanks zichtbaar regelmatige coating) dusdanig verregaande corrosie dat de functionaliteit wordt aangetast en herstel op korte termijn noodzakelijk is. In de kelders zien we betonnen kolommen en vloeren die dusdanig aangetast zijn door betonrot dat reparatie op korte termijn noodzakelijk is. Er is sprake van lekkage van bassins en grondwater wat samenkomt in de kelders die continue nat zijn. Door middel van een geïmproviseerde voorziening wordt het lekwater continue weggepompt. Mogelijk is er meer schade aan de fundering (hergebruikt voor het Caribabad van de voorganger Wipmolenbad) wat zich in de toekomst zou kunnen openbaren maar momenteel visueel niet waarneembaar is. Dit zal een onzekere factor blijven. Een ander punt van zorg is het leidingwerk van wit pvc dat poreus is geworden en zeer makkelijk kan breken. Deze leidingen lopen ook onder de bassins door en zijn als ‘nooit meer bereikbaar’ uitgevoerd, dus niet te vervangen.

2.4

Huidig zwembad duurzaamheid

Op het gebied van duurzaamheid en energieverbruik scoort het zwembad zeer slecht. Het is slecht geïsoleerd en overal zijn luchtlekken waarneembaar. Op de thermografische opname slaat het gebouw op veel plaatsen rood uit. Het uitzwembassin (rechtstreeks van binnen naar buiten zwemmen) is installatietechnisch gekoppeld aan het binnenbassin en wordt dus 365 dagen per jaar verwarmd, ook als het bassin buiten in de winter niet wordt gebruikt. Verduurzaming van het bestaande zwembad door middel van grootschalige renovatie is mogelijk, maar is behoorlijk ingrijpend en risicovol. Het zwembad zal dan voor circa 1,5 jaar dicht moeten. Nieuwbouwniveau (energieneutraal) zal

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

5 / 49

daarbij niet gehaald kunnen worden, omdat de onderkant van de bestaande ongeïsoleerde bassins en kelders onbereikbaar zijn.

2.5

Randvoorwaarden, mogelijkheden en beperkingen locatie bij nieuwbouw

Omvang perceel Voor een eventuele nieuwbouwsituatie is een inpassingsstudie gedaan op basis van de meeste uitgebreide scenario. Hieruit is gebleken dat het mogelijk is nieuwbouw te plegen naast het bestaande zwembad op het huidige parkeerterrein. Tijdens de nieuwbouw kan het bestaande zwembad in gebruik blijven. Dat is een groot voordeel. Bestemmingsplan Het perceel heeft de bestemming sport. Qua maximale bouwhoogte en omvang lijkt het huidige zwembad reeds af te wijken van de voorwaarden, mogelijk op basis van een afwijkingenbesluit. De stedenbouwkundigen zien mogelijkheden om dat ook in geval van nieuwbouw te doen. Kabels en leidingen Er is onderzoek gedaan naar de kabels en leidingen op en rondom het perceel. Dit staat de nieuwbouw niet in de weg. Netcongestie Nieuwe aansluitingen op het elektriciteitsnetwerk en het terug leveren van elektriciteit dat is opgewekt met zonnepanelen is inmiddels in het overgrote deel van Nederland een groot probleem. Dit vormt een bedreiging voor nieuwe all‐electric gebouwen (gasloos) die grote pieken en dalen vertonen in zowel vraag als teruglevering. Onderzoek bij Netbeheer Nederland laat zien dat op de locatie van het Caribabad er geen sprake is van netcongestie en aansluiting dus mogelijk is.

Stikstofdepositie De locatie valt onder de invloedsfeer van stikstofdepositie vanwege de aanwezigheid van Natura 2000 gebieden binnen een straal van 25 km. Een nieuw gasloos zwembad zal geen stikstof uitstoten. De bouwfase is echter ook van belang, waarbij door zwaar vrachtverkeer en veel transportbewegingen wel stikstof uitgestoten zal worden. Een eerste scan op basis van de omvang van het bouwproject en afstanden tot de Natura 2000 gebieden leert dat dit geen probleem hoeft op te leveren door de beperkte stikstofdepositie op betreffende relatief grote afstanden. Warmtenet Er is een mogelijkheid om het Caribabad aan te sluiten op het warmtenet. Het installatieconcept bij zowel renovatie als nieuwbouw waarmee rekening is gehouden is hier uitstekend geschikt voor. Er dient in dat geval een warmtewisselaar opgenomen te worden om de aangeboden warmte over te dragen aan de installaties. Deze keuze kan in een later stadium gemaakt worden. De energiekosten zullen bij aansluiting op het warmtenet niet goedkoper worden dan het systeem met warmtepompen gevoed zonnepanelen. Dit komt omdat de prijs van de geleverde warmte van het warmtenet gekoppeld is aan de gasprijs.

2.6

Participatieproces

Er heeft een uitgebreid participatieproces plaatsgevonden met interviews, enquêtes en diverse oriënterende gesprekken met de provincie Zuid‐Holland en buurgemeenten. De gemeente Gorinchem en SGS hebben hier uiteraard ook nadrukkelijk een rol in gehad, evenals verenigingen.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

6 / 49

In de uitgewerkte scenario’s worden alle betrokkenen en belanghebbenden bediend. Helaas hebben noch de buurgemeenten, noch de provincie Zuid‐Holland, een financiële toelage willen geven voor de renovatie of nieuwbouw. Samenwerking wordt door elke gemeente wel als belangrijk beschouwd. Dit komt ook terug in het nieuwe sportaccommodatiebeleid van de provincie. Samenwerken hoeft niet financieel te zijn, maar kan bijvoorbeeld ook op het gebied van ondersteunen/accepteren van de Gorcumpas.

2.7

Trends en ontwikkelingen

Het inwonersaantal van Gorinchem zal hoogstwaarschijnlijk toenemen evenals het aantal ouderen en gezinnen met jonge kinderen. Dit zal mede de behoefte aan zwemwater blijven voeden. De behoefte bestaat uit breedtesport (recreatie en wedstrijdzwemmen) en geen topsport. Verduurzaming is een must gezien de gemeentelijke ambitie en wettelijke verplichting om energiebesparende maatregelen te treffen. Hiervoor zijn momenteel subsidies zoals SDE+++ en InterREG beschikbaar (niet verwerkt in ramingen door onzekerheid keuze, periode uitvoering en toekenning). Nieuwe technologische ontwikkelingen zoals interactieve projectie met bewegende beelden op de beweegbare bodem kunnen multifunctioneel gebruik van de bassins verhogen, waarbij de beschikbaarheid van de bassins (hoge bezetting) de beperkende factor zal zijn.

2.8

Samenvatting mogelijke scenario’s

Instandhouding bestaand zwembad Het is onontkoombaar om in het bestaande zwembad te investeren wil het de komende jaren opengehouden worden. Als uitgangspunt is een periode van maximaal 5 jaar aangehouden. De grootste investeringen zullen bestaan uit reparatie van de stalen draagconstructie en herstel van betonrot. Dit betreffen reparaties om de levensduur te verlengen, geven geen volledig herstel. Daarnaast is onderhoud aan de installaties noodzakelijk en zal door veranderende wetgeving iets gedaan moeten worden aan de chlooropslag of installatie van een zoutelectrolysesysteem. Het laatste is bij een maximaal gebruik van 5 jaar eventueel met een teruglevergarantie aan te schaffen. Wij raden langere instandhouding af aangezien dit kostbaar wordt en economisch gezien niet rendabel is. Grootschalige renovatie en verduurzaming Bij renovatie zullen alle gevels en daken grootschalig aangepakt worden en voorzien van grotendeels nieuwe opbouw. Het huidige zwembad is qua isolatie namelijk zeer slecht en is aan alle kanten lek. Bij deze aanpak is een behoorlijke winst te bewerkstelligen maar het zal qua duurzaamheid en energieverbruik nooit het niveau van nieuwbouw behalen vanwege de bassins en kelders die in de grond zijn geconstrueerd. Dat zal ook qua functionaliteit niet het geval zijn want we zullen het bij renovatie moeten doen met de lay‐out zoals het zwembad nu heeft.

Bassins, kelders, omlopen, perrons en oppervlakte van ruimtes zullen gelijk blijven. Dit zijn belangrijke beperkingen bij renovatie. Een compleet overzicht van de nadelen: 1. 2. 3. 4. 5.

De benodigde investering benadert de benodigde investering voor nieuwbouw; De bestaande fundering, bassins en kelders zullen hergebruikt moeten worden en vormen een risico (lekkages, betonrot, resterende levensduur), zodat geen enkele aannemer het zal willen garanderen; De lay‐out en daarmee functionaliteit zal niet gewijzigd en naar nieuwe wensen aangepast kunnen worden; Het zal qua duurzaamheid nooit het niveau van nieuwbouw bereiken; Bij de uitvoering zullen hoogstwaarschijnlijk onvoorziene en bemoeilijkende zaken naar voren komen;

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

7 / 49

Het zwembad gaat bij renovatie voor circa 1,5 jaar dicht, gebruikers zullen moeten uitwijken en een deel daarvan zal niet meer terugkeren als het gerenoveerde zwembad weer open gaat.

Op basis van bovenstaande raden wij de keuze voor de renovatievariant af. Niewbouwscenario’s Bij de nieuwbouwscenario’s blijven in alle gevallen het 25 meter buitenbad en de peuterbaden behouden en verdwijnt het uitzwembad die de verbinding met het binnenwater vormt. Voor het overdekte deel bestaan de varianten uit meer of minder recreatie en variatie in het doelgroepenbad. In de beoordelingsmatrix in het bijlagenboek (bijlage 13) is dit overzichtelijk weergegeven. Afwegingen voorkeursvariant In de beoordelingsmatrix zijn de criteria bij de scenario’s groen overlopend tot rood gearceerd om te duiden welk scenario het ‘best’ respectievelijk het ‘slechts’ beoordeeld wordt op dat criterium. Scenario ‘overbrugging’ betreft de periode tussen besluitvorming en daadwerkelijke realisatie van het nieuwe zwembad. Voor deze periode tot en met 2027 zijn de kosten opgenomen inclusief risico’s energiekosten en dringende onderhoudskosten om het zwembad veilig te kunnen gebruiken. Dit scenario is gezien de onderhoudsstaat nadrukkelijk géén variant voor de lange termijn. Renovatie is relatief duur en brengt onzekerheden met zich mee bij uitvoering en toekomstige onderhoudskosten. Het Caribabad is gebouwd op de voormalige fundering van het buitenzwembad. De staat van deze fundering is onzeker. Bij scenario 4 is sprake van de laagste investerings‐ en exploitatielasten t.o.v.

de andere scenario’s. Maar het aanbod verschraalt, er is immers geen recreatief binnenzwemwater meer. Scenario 3 scoort het hoogst indien het maatschappelijk rendement (zwemwateraanbod en bezoekersaantallen) wordt afgezet tegen de investerings‐ en exploitatiekosten. Scenario 3 heeft met 105% ook de hoogste financiële dekkingsgraad. In beschouwing op het maatschappelijk en financieel rendement kan scenario 3 als voorkeursvariant worden benoemd.

2.9

Risico’s en kansen

Bij de nieuwbouwscenario’s zien wij op basis van de onderzoeken weinig risico’s op het vlak van procedures, planning, techniek, uitvoering en exploitatie. Het risico dat de gemeente Gorinchem draagt is het omhooggaan van de schuldenlast door de overschrijding van het investeringsbudget. De schuldenlast zal met € 13 miljoen stijgen. De risico’s beperken zich verder tot onderdelen die buiten de invloedsfeer van de gemeente vallen: wijziging van rente, bouwkosten, energiekosten en aansluitmogelijkheden op het elektriciteitsnetwerk. Door hier aan de voorkant gedegen onderzoek naar te doen is dit echter inzichtelijk en zal dit in het vervolgtraject, tot en met het aangaan van een overeenkomst voor renovatie of nieuwbouw, worden gemonitord. In dit gebied zijn er beperkingen omtrent hoogte, dit omdat het aangewezen gebied binnen de Molenbiotoop valt. De exacte beperkingen moet d.m.v. onderzoek exact aangetoond worden.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

8 / 49

Het bezoek aan het buitenbad in de zomerperiode is weersafhankelijk. Bezoekersaantallen kunnen jaarlijks sterk fluctueren waardoor de opbrengsten hoger of lager kunnen uitvallen. Dit biedt uiteraard dan ook weer kansen bij warme, lange zomers. Om een hoger financieel rendement te realiseren en daarmee een lagere exploitatiebijdrage kunnen de entreetarieven al dan niet gefaseerd worden verhoogd. Uit het vooronderzoek is gebleken dat de tarieven van het Caribabad soms lager liggen dan bij de regio zwembaden, met name bij het doelgroepzwemmen. Tevens is uit de consultatie van het burgerpanel gebleken dat er draagvlak is voor een lichte stijging van de tarieven.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

9 / 49

13 Bijlage 13: beoordelingsmatrix OV ERZ I CH T SCEN ARI O'S T OEK OM ST V I SI E CARI BABAD Scenario 0 - overbrugging (t/m 2027)

Scenario 1 - renovatie

Scenario 2 - nieuwbouw

Scenario 3 - nieuwbouw

Scenario 4 - nieuwbouw

Algemene beschouwing huidige situatie en instandhouding voor maximaal 5 jaar

Renovatie en verduurzaming huidige accommodatie

Nieuwbouw behoud recreatieve voorzieningen binnen en buiten (voorzieningen als bestaand)

recreatieve Nieuwbouw gedeeltelijk beperkte recreatieve voorzieningen binnen, behoud buitenwater (familiebad, vermindering recreatie)

Nieuwbouw geen recreatieve voorzieningen binnen, behoud buitenwater (geen recratieve voorzieningen binnen)

Voorzieningen

- Wedstrijdbad 6 banen - Recreatiebad/doelgroepenbad 660m2 - Uitzwembad - Instructiebad 87m2 - Buizenglijbaan 40m - familieglijbaan 1 - Whirlpools 2 x 10 personen - Stoomcabine 10 personen - Tribune 100 personen - Buitenbad handhaven zoals huidig 615m2, voorzien van nieuwe installaties en exclusief uitzwembad. - Horeca, personeelsruimte, kleedruimte en facilitair, zwemzalen en overige ruimte

- Wedstrijdbad 6 banen - Recreatiebad/doelgroepenbad 660m2 - Instructiebad 87m2 - Buizenglijbaan 40m - familieglijbaan 1 - Whirlpools 2 x 10 personen - Stoomcabine 10 personen - Tribune 100 personen - Buitenbad handhaven zoals huidig 615m2, voorzien van nieuwe installaties en exclusief uitzwembad. - Horeca, personeelsruimte, kleedruimte en facilitair, zwemzalen en overige ruimte

- Wedstrijdbad 8 banen - Recreatiebad/doelgroepenbad 450m2 - Buizenglijbaan 40m - familieglijbaan 1 - Whirlpool 10 personen - Stoomcabine 10 personen - Tribune 100 personen - Buitenbad handhaven zoals huidig 615m2, voorzien van nieuwe installaties en exclusief uitzwembad. - Horeca, personeelsruimte, kleedruimte en facilitair, zwemzalen en overige ruimte

- Wedstrijdbad 8 banen - Recreatiebad/doelgroepenbad 330m2 - Buizenglijbaan 40m - Tribune 100 personen - Buitenbad handhaven zoals huidig 615m2, voorzien van nieuwe installaties en exclusief uitzwembad. - Horeca, personeelsruimte, kleedruimte en facilitair, zwemzalen en overige ruimte

- Wedstrijdbad 8 banen - Doelgroepenbad 200m2 - Tribune 100 personen - Buitenbad handhaven zoals huidig 615m2, voorzien van nieuwe installaties en exclusief uitzwembad. - Horeca, personeelsruimte, kleedruimte en facilitair, zwemzalen en overige ruimte

Investeringskosten (eenmalig)

€

15.758.300

€

Frictiekosten (eenmalig) Onderhoudskosten jaarlijks (gemiddelde over 20 jaar) Energiekosten jaarlijks Kapitaalslasten jaarlijks (annuitair 3,5% rente, 40 jaar)

€ € € €

2.500.000 431.975 1.853.074 632.391

€ € € €

4.375.000 292.000 428.880 737.918

In kolom instandhouding opgenomen € 287.000 € 222.554 € 995.740

Exploitatieopbrengsten Totaal exploitie en eigenaarslasten Exploitatietekort/ -bijdrage Financiele dekkingsgraad

€ € €

2.557.898 5.046.428 2.488.530 55%

€ € €

2.558.297 3.596.673 1.038.376 94%

Effect op omgeving

Gemeente Gorinchem biedt inwoners van de gemeente en de brede regio een adequate en uitgebreide binnen en buiten zwemvoorziening inclusief recreatie en stimuleert daarmee sport, bewegen, verenigingsactiviteiten, vrijetijdsbesteding en aandacht voor leszwemmen. Het heeft helaas een grote Impact op het milieu door het zeer hoge verbruik van gas (CO2 uitstoot) en is niet duurzaam.

Gemeente Gorinchem biedt inwoners van de gemeente en de brede regio een adequate en uitgebreide binnen en buiten zwemvoorziening inclusief recreatie en stimuleert daarmee sport, bewegen, verenigingsactiviteiten, vrijetijdsbesteding en aandacht voor leszwemmen. De impact op het milieu vermindert maar blijft doordat de verduurzamingsmogelijkheden niet optimaal zijn.

Gemeente Gorinchem biedt inwoners van de gemeente en de brede regio een adequate en uitgebreide (recreatieve) en duurzame zwemvoorziening en stimuleert daarmee sport, bewegen, verenigingsactiviteiten, vrijetijdsbesteding en aandacht voor leszwemmen.

Gemeente Gorinchem biedt inwoners van de gemeente en de regio een adequate, recreatieve en duurzame zwemvoorziening en stimuleert daarmee sport, bewegen, verenigingsactiviteiten, vrijetijdsbesteding en aandacht voor leszwemmen.

Gemeente Gorinchem biedt inwoners van de gemeente en de regio een adequate en duurzame zwemvoorziening en stimuleert daarmee sport, bewegen, verenigingsactiviteiten, vrijetijdsbesteding en aandacht voor leszwemmen. Binnen zullen de recreatieve voorzieningen echter verdwijnen en daarmee zal een belangrijke functie verloren gaan.

Duurzaamheid

Bijzonder slecht niveau qua duurzaamheid. Extreem hoge energielasten en CO2 uitstoot (fossiele brandstoffen)

Verduurzaming beperkt mogelijk, geen nieuwbouwniveau. Geen energieneutrale accommodatie mogelijk (EPC = 0)

Voldoet aan de meest recente normen voor duurzaamheid. Zeer energiezuinig en all-electric (geen fossiele brandstoffen).

Veiligheidsaspecten en risico's

Geen direct veiligheidsrisico in technische staat, wel groot onderhoud op aantal onderdelen essentieel om te blijven voldoen aan veiligheid, wet- en regelgeving.

Voldoet aan de veiligheidseisen maar vernieuwbouw op de reeds hergebruikte fundering (Wipmolenbad!) en kelders is een (aanzienlijk) risico waar door geen enkele aannemer garantie op gegeven zal worden.

Voldoet aan de meest recente normen en veiligheidseisen.

Overlast en agressie vanwege bovenregionale en uitgebreide recreatieve functie kan voorkomen/beperkt worden door lidmaatschapsysteem en afstemming recratie op doelgroep familiegebruik.

Mogelijk minder overlast en agressie vanwege vanwege wegvallen bovenregionale functie vanwege beperkte(re) recreatieve voorzieningen.

Gelegen aan westkant van Gorinchem. Voor regionale functie uitstekende locatie met diverse sportvoorzieningen in omliggend terrein. Goed te bereiken met auto en fiets. Minder goed bereikbaar met openbaar vervoer. Door de herinrichting van het terrein is het parkeerterrein te vergroten en het parkeren beter te regelen.

Aantal bezoekers

277.000

Overlast en agressie vanwege bovenregionale functie en disco-recreatiezwemmen zorgt voor veiligheidsrisico personeel.

Locatie, bereikbaarheid en kansen

Gelegen aan westkant van Gorinchem. Voor regionale functie uitstekende locatie met diverse sportvoorzieningen in omliggend terrein. Goed te bereiken met auto en fiets. Minder goed bereikbaar met openbaar vervoer en op drukke dagen knelpunten voor wat betreft parkeergelegenheid

277.000

Tijdens de duur van de renovatie (meer dan 1 jaar) zal er geen zwemvoorziening zijn, met zeer nadelige gevolgen. Overlast en agressie vanwege bovenregionale functie en disco-recreatiezwemmen zorgt voor veiligheidsrisico personeel.

Gelegen aan westkant van Gorinchem. Voor regionale functie uitstekende locatie met diverse sportvoorzieningen in omliggend terrein. Goed te bereiken met auto en fiets. Minder goed bereikbaar met openbaar vervoer en op drukke dagen knelpunten voor wat betreft parkeergelegenheid

21.264.090

281.000 € € €

2.600.292 3.650.361 1.050.069 104%

19.383.141

In kolom instandhouding opgenomen € 262.000 € 192.300 € 907.660 264.500 € € €

2.457.985 3.381.752 923.767 105%

15.708.520

In kolom instandhouding opgenomen € 212.000 € 178.802 € 735.587 198.500 € € €

1.720.848 2.549.166 828.318 101%

Huidige situatie Caribabad

In dit hoofdstuk worden de exploitatiegegevens van zwembad het Caribabad geanalyseerd, waarbij de bezoekcijfers, functionaliteit en andere exploitatiegegevens worden vergeleken met kengetallen en benchmarkcijfers.

3.1

Algemeen

Subtropisch zwemparadijs Caribabad opende op 27 december 1988 voor het eerst haar deuren. Het zwembad ligt in Gorinchem aan de Bataafsekade 8 (zie figuur 3.1) en daarmee aan de westrand van Gorinchem. Figuur 3.1. Plattegrond Caribabad, Gorinchem

Het Caribabad is een ‘combibad’ waarbij zowel zwemwater binnen als buiten aanwezig is met de volgende faciliteiten: Buiten Binnen: • Een 25 x 15m wedstrijdbad (6 banen) met beweegbare bodem over de helft van het bad • Instructiebad (10,95 x 8,25) • Een recreatiebad inclusief diverse speelelementen • Uitzwembad • Peuterbad • (Interactieve) glijbanen, stroomversnelling, bubbelbaden en een Turks stoombad

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

• • • •

Een wedstrijdbad Familieglijbaan Drie peuterbaden Een zonneweide

10 / 49

3.2

De organisatie Stichting Gorinchemse Sportaccommodaties (SGS)

SGS is de exploitant van het Caribabad en drie sporthallen: De Hoefslag, Oosterbliek en Van Rappardhal. Totale organisatie van SGS is georganiseerd op wijze zoals weergegeven in figuur 3.2. De Raad van Toezicht (RvT) bestaat uit 5 personen en houdt in haar rol toezicht op de directie en zo de organisatie. Figuur 1.2. Organigram SGS 2021 (Bron: jaarverslag SGS 2021)

Organisatie Caribabad Het grootste onderdeel van de exploitatie van SGS is het Caribabad. Dit betreft in 2022 24,74 fte (zie tabel 3.1). Ten opzichte van 2019 is het aantal fte voor het zwembad afgenomen van 28 naar 24,74. Tijdens de coronapandemie heeft SGS een aantal zwembadmedewerkers moeten laten gaan, welke plekken sindsdien niet meer zijn opgevuld. Tabel 3.1. Personeel Caribabad, fte 2022 Functie Technische Dienst

1.26

Horeca

5.65

Zwemzaal

8.79

Receptie

2.67

Directie

1.84

Kantoor

1.80

Schoonmaak

2.73

Totaal fte

fte

24.74

Bezoek per formatieplaats Een indicator voor de beoordeling van de exploitatie is het bezoek per fte. Uitgaande van afgerond 266.000 bezoekers en 25 fte in 2022 volgt 10.500 bezoekers per fte. Dit is onder het gemiddelde voor overdekte zwembaden van circa 12.500 bezoekers per fte. Daarbij dient te worden opgemerkt dat: • In het eerste kwartaal 2022 nog sprake was van corona lockdown, met geen of beperkt bezoek in deze periode. • Het Caribabad een combibad betreft met in de zomermaanden noodzakelijk extra toezicht. In dit perspectief is het aantal fte passend.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

11 / 49

3.3

Bezoek en gebruik

3.3.1

Bezoekersaantallen

Het binnenzwembad is het gehele jaar geopend, met uitzondering van nieuwjaarsdag, koningsdag, eerste kerstdag & oudjaarsdag. Het buitenbad is geopend van eind april tot begin september, mede afhankelijk van het weer. In het zwembad zijn activiteiten ten behoeve van banen‐ en recreatief zwemmen, leszwemmen en doelgroepactiviteiten. Ook wordt het bad op dit moment gebruikt door drie scholen en zes verenigingen, waaronder waterpolo en wedstrijdzwemvereniging De Linge/PCG. Een van de verenigingen gaat echter stoppen. Tabel 3.2 bevat de bezoekcijfers van het Caribabad van de afgelopen jaren. Daarin is goed te zien dat de bezoekerstaantallen in het Caribabad vanaf 2015 op nagenoeg alle categorieën stegen. In 2017 was een dip. De reden hiervoor is de vervanging van tegels in het recreatiebad in dat jaar. Ook is duidelijk te zien dat het bezoek in de jaren 2020 en 2021 aanzienlijk lager is dan de andere jaren. De oorzaak hiervan is de Covid‐pandemie met sluitingsperioden voor onder andere zwembaden tot en met de eerste twee maanden van 2022. Na deze periode is er een inhaalslag gemaakt en is het bezoek weer bijna op het gemiddelde. Een specificatie van het aantal bezoekers van het buitenbad is niet voor handen. De inschatting van SGS is dat het aandeel van het buitenbad kan worden geschat op 10.000 tot 15.000 bezoekers per jaar. Tabel 3.2. Bezoekcijfers Caribabad

Caribabad

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

gem.1

Recreatief zwemmen

161.524

163.680

153.549

175.055

178.129

91.974

71.840

163.888

165.971

Banenzwemmen

28.902

31.077

31.099

32.628

33.679

21.742

16.610

27.424

30.802

Zwemlessen

42.507

42.370

41.287

39.236

40.968

23.897

25.356

34.147

40.086

Doelgroepen

27.058

27.039

23.463

25.405

26.872

16.813

14.433

24.482

25.720

15.746 5.159 280.896

16.268 3.715 284.149

15.695 4.853 269.946

11.768 2.487 286.579

15.413 2.528 297.589

349 55 154.830

3.030 1.682 132.951

11.973 3.923 265.837

14.447 3.778 280.833

999

804

615

403

281.895

284.953

270.561

286.579

297.589

154.830

132.951

265.837

281.236

Verenigingen Onderwijs Totaal zwembad Overig (zonnebank) Totaal

3.3.2

Bezetting

Bezoeken per vierkante meter Het gemiddelde aantal bezoeken per m² zwemwateroppervlak per jaar geeft aan hoe goed een zwembad is bezet. Daarmee vormt het een belangrijke indicator van de verhouding tussen vraag en aanbod. We betrekken hierbij enkel de functionele m² zwemwater. In geval van het Caribabad is dit de oppervlakte van de wedstrijdbaden, het instructiebad en het recreatiebassin. De peuterbaden zijn buiten beschouwing gelaten. In tabel 3.3 is het aantal bezoekers per m² zwemwater van de afgelopen jaren weergegeven.

Dit betreft het gemiddelde over de jaren 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 en 2022 en dus exclusief de niet representatieve jaren 2020 en 2021 vanwege de Covid‐pandemie en bijkomende periode(s) van sluiting van onder andere zwembaden.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

12 / 49

Tabel 3.3. Aantal bezoekers per jaar per vierkante meter functioneel zwemwater 2, Caribabad

Caribabad

2015

2016

2017

2018

Binnen

260

263

249

Binnen en buiten

175

177

168

Bassin

Opp. m²

Binnen Wedstrijdbad (25 x 15m, 6 banen)

2019

2020

2021

2022

Gem.

265

275

143

123

246

260

178

185

165

175

Bassin

Opp. m²

Buiten 375

Wedstrijdbad

525

Instructiebad (10,95 x 8,25m)

Peuterbassins

Recreatiebad

410

Uitzwembad

210

Peuterbassin

Totaal binnen

1.122

Totaal buiten

615

Totaal binnen (excl. peuterbassins)

1.082

Totaal buiten (excl. peuterbassins)

525

Totaal cumulatief

1.737

Totaal cumulatief (excl. peuterbassins)

1.675

Het landelijk gemiddelde voor overdekte zwembaden ligt op 250 bezoeken per vierkante meter en vanaf ongeveer 300 bezoeken per vierkante meter wordt van een (vrijwel) ‘vol’ bad gesproken. Het Caribabad beschikt ook over een ruim buitenaanbod voor wat betreft zwemwater. De buitenbassins zijn niet het gehele jaar geopend en het is niet mogelijk de bezoekersaantallen te splitsen naar binnen en buitengebruik. Dit maakt dat het rekenen met het zwemwater binnen mogelijk een te ‘positief’ beeld geeft en het rekenen met het zwemwater zowel binnen als buiten mogelijk te ‘negatief’ beeld. Desalniettemin kan met gemiddeld 260 bezoeken per m² zwemwater gesproken worden over een ruim voldoende bezetting. Herkomst bezoek en animocijfer Het animocijfer geeft het gemiddeld aantal bezoeken per inwoner per jaar aan van het verzorgingsgebied en is een valide prestatie‐indicator. Het Caribabad onderscheidt zich omdat het een hoog recreatief karakter heeft en vervult daarmee een bovenlokale functie. Dit houdt in dat het verzorgingsgebied van het Caribabad ruimer is dan ‘enkel’ de inwoners uit de eigen gemeente. Dit blijkt ook uit de visie van SGS met de doelstelling: ‘Onder het aantal unieke bezoekers is minimaal 30% woonachtig in de gemeente Gorinchem’. Op basis van een postcode analyse van de registraties blijkt dat 48% uit Gorinchem zelf afkomstig is en 52% uit een andere gemeente.

Met name de inwoners uit gemeente Altena (13,15%) en gemeente Molenlanden (17,11%) maken relatief veel gebruik van het Caribabad (zie figuur 3.3).

Bij de berekening van het aantal bezoekers per vierkante meter zwemwater zijn de vierkante meters peuterbassin buiten beschouwing gelaten.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

13 / 49

Figuur 3.3. Herkomst bezoek Caribabad, 2022 (geregistreerde bezoekers)

Voor het bepalen van het animocijfer is het vaststellen van het verzorgingsgebied van belang. Dit is bepaald op basis van de herkomst van het bezoek uit de regiogemeenten en resulteert in de inschatting in tabel 3.4. Tabel 3.4. Raming inwoners verzorgingsgebied, Caribabad

Verzorgingsgebied

2018 56.328 36.284

Inwoners verzorgingsgebied Inwoners gemeente Gorinchem

2019 57.811 36.682

2022 59.293 37.632

In tabel 3.5 zijn de animocijfers van de afgelopen jaren opgenomen. De jaren 2020 en 2021 zijn vanwege de coronaperiode buiten beschouwing gelaten. Bezoek

Activiteit 2018 Recreatief zwemmen

175.055

Banenzwemmen Zwemlessen

2019

Animocijfer 2022

2018

2019

2022

178.129

163.888

3,11

3,08

2,76

32.628

33.679

27.424

0,58

0,46

39.236

40.968

34.147

0,70

0,71

0,58

Doelgroepen

25.405

26.872

24.482

0,45

0,46

0,41

Verenigingen

11.768

15.413

11.973

0,21

0,27

0,20

Onderwijs Totaal

2.487

2.528

3.923

0,04

0,07

286.579

297.589

265.837

5,1

4,5

Tabel 3.5. Animocijfers (= bezoek per jaar / inwoners verzorgingsgebied), Caribabad Een landelijk bandbreedte van het totale animocijfer voor overdekte zwembaden ligt tussen 2,5 en 3,5. Zoals af te lezen in tabel 3.5, ligt het animocijfer van het Caribabad over de jaren 2018, 2019 en 2022 boven het gemiddelde met

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

14 / 49

respectievelijk 5,1 en 4,5. Er is dus sprake van een goed bezocht zwembad. Dit komt mede door het recreatieve voorzieningenniveau en het bovenlokale verzorgingsgebied. Het hoge recreatieve karakter wordt bevestigd door het hoge animocijfer bij recreatief zwemmen. In 2022 was in het eerste kwartaal nog sprake van een maatschappelijke lockdown. Dit verklaart het lagere animocijfer in 2022 t.o.v. de periode voor covid.

3.3.3

Openstelling en activiteitenrooster

Het grote aandeel recreatief zwemmen, waaronder hierbij ook het banenzwemmen, is terug te zien in het goed gevulde activiteitenrooster. Dit ligt in lijn met het karakter van het zwembad en de overige indicatoren. Het binnenzwembad is 52 weken per jaar geopend en enkel gesloten op nieuwjaarsdag, koningsdag, eerste kerstdag en oudjaarsdag. In tabel 3.6 zijn de openstellingsuren per activiteit per week opgenomen. Tabel 3.6. Activiteitenrooster Caribabad in uren per week, januari 2023

Recreatief zwemmen Banenzwemmen Zwemlessen Doelgroepen Verenigingen Onderwijs Totaal

Wedstrijdbad 0 34 28 9 14 1 86

Recreatiebad 42 0 6 20 1 0 70

Totaal 42 34 34 29 15 1 155

De knelpunten in het rooster zitten in de avonduren. Op deze ‘prime time’ uren moet het badwater verdeeld worden over verenigingsuren, zwemlessen en banenzwemmen. Het instructiebad wordt ingezet voor zwemlessen aan de jongste groep en is geopend tijdens recreatieve uren. Dit bad is door de beperkte diepte niet geschikt voor andere doelgroepactiviteiten.

3.4

Financiële exploitatie

Financiële exploitatie SGS van het Caribabad scoort uitstekend (tot de energiecrisis) Naast een totale financiële administratie van SGS, zijn de gespecificeerde exploitatiegegevens per accommodatie inzichtelijk. In tabel 3.7 is de begroting 2023 van het Caribabad opgenomen. Tabel 3.7. Begroting baten en lasten exploitatie Caribabad, SGS (prognose 2023 opgesteld oktober 2022)

Exploitatie Caribabad

2023 (€)

OPBRENGSTEN opbrengsten zwembad

1.890.487

opbrengsten horeca opbrengsten overig

Totaal Opbrengsten

KOSTEN personeel

1.637.948

615.608

energie, gas, water, chemicaliën

1.853.074

51.803

Onderhoud (eigenaar en exploitatie)

431.975

Huur/ kapitaallast

632.391

overige bedrijfsvoeringskosten

245.613

2.557.898

Inkoop horeca

245.427

Brutoresultaat

2.312.471

Resultaat (Brutoresultaat – Totaal kosten)

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

Totaal Kosten

4.801.001

‐2.488.530

15 / 49

Voor de beoordeling van de financiële exploitatie herleiden wij de financiële dekkingsgraad. De financiële dekkingsgraad geeft aan in welke mate de kosten worden gedekt door de opbrengsten. Het kengetal dat hieruit voortvloeit vormt een belangrijke prestatie indicator. Voor de berekening van de financiële dekkingsgraad wordt de huur (kapitaallasten), afschrijvingen, groot onderhoud en subsidie buiten beschouwing gelaten. Dit zijn namelijk voor de exploitant doorgaans geen of in (zeer) beperkte mate beïnvloedbare posten. Een dekkingspercentage van 55% (begroting 2023) ligt onder gemiddelde maar verklaarbaar door de hoge energiekosten. Voor corona had het Caribabad een dekkingsgraad van gemiddeld 105% met pieken naar 111% (2019). Daarmee realiseert het Caribabad een prima prestatie‐indicator. Op basis van benchmarkcijfers schommelt de financiële dekkingsgraad van zwembaden in Nederland rond de 70%. Regionaal en lokaal zijn echter grote verschillen. Dit is mede afhankelijk van de aard en het karakter van het zwembad, de activiteiten, verhouding recreatief bezoek en de tariefstelling.

3.4.1

Gemeentebegroting en boekwaarden

Naast de baten en laten van de exploitant (SGS), is het van belang om de gemeentelijke baten, lasten en boekwaarden inzichtelijk te maken. Dit heeft immers invloed op de financiële gevolgen van de verschillende scenario’s. Onderstaand, in tabel 3.8, is een overzicht van de baten en lasten met betrekking tot het Caribabad in de gemeente opgenomen. Tabel 3.8. Gemeentebegroting Caribabad ( € ) inclusief verenigingsgebouw Caribabad in gemeente begroting Huuropbrengsten

€

2023 ‐632.391

Kapitaallasten Onderhoud Subsidie ex onderhoud Totaal

€ € € €

212.533 431.975 618.491 630.608

Boekwaarden Het gebouw is grotendeels economisch afgeschreven. Er resteert nog een afschrijvingsperiode van circa 3 jaar voor de uitbreiding Caribabad, de renovatie en de parkeervoorziening. De gerenoveerde zwembadvloer heeft nog een afschrijvingsperiode van circa 8 jaar na 2023. Tabel 3.9. Overzicht boekwaarden Caribabad, 31‐12‐2023

Omschrijving Caribabad uitbreiding Caribabad, bouw Renovatie en parkeervoorziening Renovatie zwembadvloer Totaal Chloor en Zoutvat3 (nog niet meegenomen) Boekwaarde per 31‐12‐2023 Boekwaarde per 31‐12‐2024

Boekwaarde per 01‐01‐2023 (€) 69.579 113.916 270.903 121.613 576.011

Afschrijving (€) 17.395 113.916 67.729 13.512 212.553

Boekwaarde vervalt per: 31‐12‐2026 31‐12‐2023 31‐12‐2026 31‐12‐2031

363.459 264.823

Nog niet gerealiseerd in 2023

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

16 / 49

3.5

Technische inspectie

Het bestaande zwembad uit 1988 is zowel bouwkundig als installatietechnisch geïnspecteerd. Wij verwijzen naar bijlage 1 voor de volledige (foto)rapportages hieromtrent. Opvallend is de zeer nette en frisse indruk die het zwembad maakt, ondanks dat de leeftijd en gedateerdheid van sommige onderdelen natuurlijk duidelijk zijn. Het onderhoud wordt planmatig uitgevoerd en SGS en gemeente Gorinchem zien er overduidelijk scherp op toe dat het zwembad aantrekkelijk en fris blijft. Zo is het schilderwerk voor het grootste deel in prima staat, zijn de tegels van de (zwembad)vloeren vervangen en is het dakpakket vernieuwd en zijn plafonds en deuren daar waar nodig vernieuwd. Middels een meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) is voor de komende jaren het uit te voeren onderhoud systematisch gepland en begroot. De gebreken die zijn geconstateerd zijn tweeledig. Een deel gaat bijvoorbeeld over schilderwerk aan de buitenkozijnen, een aantal kleine lekkages en een aantal appendages die onderhoud behoeven of vervagen dienen te worden. Dit zijn zaken die makkelijk en tegen beperkte kosten zijn te verhelpen. Onder de geconstateerde gebreken zitten echter ook een aantal essentiële die behoorlijk ingrijpend zijn en zelfs invloed kunnen hebben op de toekomstvisie, te weten: 1.

De stalen kolommen van de hoofddraagconstructie zijn ernstig gecorrodeerd De stalen kolommen aan de binnenzijde van de gevels dragen het dak en voeren deze krachten af naar de kelder en fundering. Door het vochtige en agressieve zwembadklimaat heeft (onverzinkt) staal een zwaar leven. We zien aan de onderzijde van de kolommen, waar ze de betonnen opstorten ingaan, ernstige corrosie wat al vele jaren gaande is. Het staal is op een aantal plaatsen dusdanig aangetast dat er geen materiaal meer over is. Het is duidelijk zichtbaar dat hiervoor al meerder reparaties zijn uitgevoerd en dat het staal meermaals opnieuw is gecoat. Het probleem bij corrosie van staal is echter dat het 100% corrosievrij gemaakt dient te worden middels stralen, wil er geen spoortje corrosie achterblijven dat weer gaat uitbreiden. En dat is een vochtig zwembadklimaat nauwelijks uitvoerbaar. Ons advies is de licht aangetaste kolommen opnieuw te behandelen. De ernstig aangetaste kolommen verliezen hun structuur en zullen door middel van oplassen van nieuw staalmateriaal over een groter oppervlak versterkt moeten worden, waarmee het probleem voor een aantal jaren opgelost kan worden. Het laatste dient binnen afzienbare tijd te gebeuren om de constructie niet verder te verzwakken. Het is geen zeer ingrijpende klus maar zal met name door slijp‐

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

17 / 49

en laswerk overlast geven. Het herstel dient met urgentie uitgevoerd te worden. Op lange termijn (in geval van renovatie) zullen de kolommen vervangen moeten worden, hetgeen wel een ingrijpend project is. 2. De bassins en kelder zijn lek In de kelder is op diverse plaatsen lekkage waarneembaar die zo goed en kwaad als het kan zijn gedicht. De lekkages zijn echter van een dergelijke omvang en technisch dusdanig gecompliceerd dat het niet volledig te dichten is. Er is provisorisch een oplossing bedacht met een verzamelput en een dompelpomp die continue werkt. Volgens SGS wordt er dagelijks circa 5 m3 lekwater weggepompt. Gezien de uitgebreide leksporen op verschillende locaties in de kelder, en de aftekening langs de wanden en kolommen waarbij het duidelijk is dat het water decimeters hoog heeft gestaan, vinden wij dit aannemelijk. Continue water wegpompen omdat de kelder anders volloopt zonder zicht op een reparatiemogelijkheid is echter geen houdbare en zeker geen duurzame optie.

3. De betonnen kolommen en vloer in de kelder vertonen ernstig betonrot In de kelder is in ernstige mate sprake van betonrot van de kolommen en tevens van de vloer. De kolommen zijn aan de onderzijde dusdanig aangetast dat het uit elkaar wordt gedrukt door de roestende betonwapening en het afbrokkelt. Aangezien dit de draagconstructie vormt van alles erboven, dient dit na gespecialiseerd betononderzoek zo snel mogelijk hersteld te worden. Het gespecialiseerd betononderzoek is in opdracht van de gemeente door derden uitgevoerd en is ter informatie als bijlage 3 opgenomen. Bij de keldervloeren zien we een min of meer vergelijkbaar beeld met delen die afbrokkelen. Tevens zien we daar dat het grove grind van het beton zichtbaar is geworden over hele vlakken. Dit komt wel eens voor bij zeer intensief bereden of belopen betonvloeren, maar kan ook een teken zijn van chemische aantasting door chloride of agressief grondwater (zoals natuurlijke zuren). Dit past bij het feit dat in de kelder vaak decimeters water heeft gestaan. Dat betreft zowel lekkend zwemater als doorsijpelend grondwater. Bovenstaande betekent dat de kelder waarschijnlijk continue onder opwaartse druk staat van het grondwater. De fundering en keldervloeren kunnen door dat grondwater dan ook van onderaf aangetast zijn wat echter onzichtbaar is.

Dit is een risico dat bij de overweging renovatie of nieuwbouw meegenomen dient te worden. Ook bij opgaand metselwerk in de kelder zien we behoorlijke aantasting (geen betonrot) van de voegen. Waarschijnlijk zijn de voegen onder invloed van agressief water opgelost. Chloride is daarbij de hoofdverdachte, gezien het lekkende zwemwater. In de kelder zien we ook de resten van het oude zwembad (Wipmolenbad), waar in 1988 het Caribabad op gebouwd is. De fundering en delen van de kelder zijn dan ook circa 55 jaar oud.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

18 / 49

4. Leidingwerk installaties Het leidingwerk lijkt ogenschijnlijk in goede staat (keurig met roestwerende menie behandelde ophangbeugels) maar hier schuilt een grote complicerende factor en tevens risico achter. De leidingen zijn van wit pvc. Dit voldoet sowieso niet aan de hedendaagse normen (waarbij grijs hogedruk pvc of duurzaam PP wordt toegepast) en heeft als nadeel dat dit na een aantal jaren snel veroudert en broos wordt. Als er iemand tegen de leidingen op de foto’s aanloopt of valt zullen ze hoogstwaarschijnlijk in stukken breken. Vervangen is niet zo eenvoudig omdat het ook rechtstreeks door de bassinwanden is geboord en tevens onder de bassins door loopt. Daar kan niemand ooit meer bij komen om nieuwe leidingen aan te sluiten op de uitlopen.

3.6

Thermografische opname

Er is in de nacht 7 op 8 februari met helder weer en vorst een thermografische opname van het gebouw gemaakt. Wij verwijzen naar bijlage 4 voor de volledige (foto)rapportage hieromtrent. Het gebouw presteert zoals verwacht en zoals veel gebouwen uit de jaren tachtig slecht. Isolatie en duurzaamheid speelde destijds nog nauwelijks een rol. Bij koude werden de enorme gasketels gewoon flink aan het werk gezet en gas kostte maar een fractie van hetgeen het vóór de huidige energiecrisis kostte.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

19 / 49

Een typische isolatiewaarde/Rc‐waarde van destijds was rond 1. De isolatie bestond uit 1 tot maximaal 5 cm dik glaswol op zelfs polystreenschuim (piepschuim). Ter vergelijking, wij hebben in 2022 zwembaden opgeleverd met een Rc‐waarde van 11, wat weliswaar ook voor deze tijd extreem hoog is, maar goed laat zien welke ontwikkeling we hebben doorgemaakt op het vlak van bouwtechniek. De gevels, kozijnen en ruiten laten op de foto’s behoorlijke warmteverliezen zien. Bij de toren, glijbaan en doorzwemopening binnen/buitenbad is dat zelfs dramatisch slecht. Het dak van het zwembad scoort als uitzondering op bovenstaande veel beter. Dat komt doordat het dak is vernieuwd met nieuwe isolatie en dakbedekking. Het heeft een Rc waarde van 5, hetgeen niet voldoet aan de nieuwbouweisen en ENG‐eisen maar ook niet slechts is. Echter, juist bij een zwembad dat zo ongeveer 365 dagen per jaar een continue temperatuur van 30 graden heeft is elke verbetering van met name het dak lonend.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

20 / 49

3.7

Inventarisatie mogelijkheden nieuwbouw op bestaande perceel

3.7.1

Bestemmingsplan perceel

Het perceel van het Caribabad valt onder het bestemmingsplan Molenvliet van de gemeente Gorinchem. Het stamt uit 1974 en is herzien in 1980. Latere herzieningen hebben wij niet aangetroffen in de historische en vigerende documenten. Het perceel is als geheel aangemerkt als bestemming ‘zwembad’, hetgeen de eventuele realisatie van een nieuw zwembad op het bestaande perceel vereenvoudigd.

3.7.2

Inpassingsstudie

Het programma is vertaald naar een ruimtestaat en op basis van het scenario met de grootste ruimtebehoefte is een studie gedaan naar de inpasbaarheid van een eventueel nieuw zwembad. Uitgangspunt daarbij is geweest dat het bestaande zwembad in gebruik blijft en pas gesloopt wordt nadat de nieuwbouw is gerealiseerd. Tevens dient een de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheid (ook in de tijdelijke situatie tijdens de nieuwbouw) gegarandeerd te kunnen worden. Onze vormgever heeft hiertoe een vertaling gemaakt naar mogelijke grove plattegronden dat tezamen met de gemeente en SGS is besproken en aantrekkelijke mogelijkheden biedt die een vervolgfase door de ontwerpende architect uitgewerkt kan worden. De verenigingsruimte is in de nieuwe situatie geïntegreerd in het zwembad zodat er een relatie is met het zwemwater. Het ontwerp hiervan wordt de volgende fase nader uitgewerkt.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

21 / 49

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

22 / 49

3.7.3

Restanten in de grond

Het oude Wipmolenbad dat eind jaren tachtig plaats heeft gemaakt voor het Caribabad dat in 1988 is opgeleverd stond op de plaats van de buitenbaden en gedeeltelijk op de plaats van het huidige Caribabad.

3.7.4

Kabels en leidingen

Aangezien kabels en leidingen een eventueel nieuwbouwplan naast het bestaande gebouw kunnen beïnvloeden of zelfs onmogelijk maken, is het van belang dit tijdig goed in beeld te brengen. Via het kadaster zijn alle aanwezige kabels en leidingen opgevraagd en we verwijzen hiertoe naar bijlage 5 voor een volledig overzicht. Op de kaart hiernaast is te zien dat het perceel van het Caribabad vrij is van kabels en leidingen. Gas, elektra, water, data, riool komt allemaal aan de voorzijde bij het gebouw. Het staat renovatie of nieuwbouw niet in de weg.

3.7.5

Stikstofpositie

Sinds 1 juli 2021 bevat de Wet natuurbescherming de bouwvrijstelling. De bedoeling daarvan was dat bij de vergunningverlening voor een nieuwbouw‐ of renovatieproject geen rekening gehouden hoefde te worden met de stikstofuitstoot van bepaalde bouwactiviteiten. Het werd hierdoor eenvoudiger om vergunningen te verlenen voor bouw‐ en infrastructurele projecten. Volgens de wetgever leidde de bouwvrijstelling niet tot aantasting van Natura 2000‐gebieden, dankzij een breder ‘robuust en effectief pakket aan maatregelen’. Volgens de wetgever leidt dit totale pakket van maatregelen, samen met de autonome daling van de stikstof, op een landelijk ‘hoger schaalniveau’ tot een zodanig grote verbetering van de natuur, dat de stikstofgevolgen van activiteiten tijdens de bouwfase daartegen zouden wegvallen. Op 2 november 2022 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak geoordeeld dat de bouwvrijstelling stikstof niet voldoet aan het Europese natuurbeschermingsrecht. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kon daardoor niet anders dan constateren dat die bouwvrijstelling niet gebruikt mag worden bij bouwprojecten. Hoewel de bouwvrijstelling daarmee van tafel is, betekent dat niet dat er nu een algehele bouwstop geldt. Net als in de situatie vóórdat de bouwvrijstelling werd ingevoerd, moet per project onderzoek worden gedaan naar de mogelijke gevolgen van de uitstoot van stikstof.

In deze fase gaat het om een verkennend onderzoek, zodat de kansen op bemoeilijkende factoren en kostenverhogingen goed ingeschat kunnen worden. Een definitief onderzoek met exacte berekening zal moeten plaatsvinden op basis van een ontwerp van het nieuw gebouw of het renovatieplan.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

23 / 49

Het perceel van het Caribabad ligt binnen respectievelijk 3 km, 6 km en 7 km afstand van een drietal Natura 2000 gebieden.

Het gaat om de volgende Natura 2000 gebieden: Natura 2000 gebied 070 ‐ Lingegebied en Diefdijk‐Zuid 071 ‐ Loevestein, Pompveld & Kornsche Boezem 112 ‐ Biesbosch

oppervlak

afstand tot Caribabad

750 ha

3 km

750 ha

6 km

9.640 ha

7 km

Gezien de afstand valt dit binnen de invloedsfeer van stikstofdepositie en beïnvloeding van deze beschermde gebieden. In bijlage 6 zijn voor bovenstaande 3 gebieden de gedetailleerde kaarten, aanwijzingen en analyses opgenomen. Zowel bij het scenario renovatie als bij het scenario nieuwbouw dient rekening gehouden te worden met stikstofdepositie. Aangezien de doelstelling bij zowel renovatie als bij nieuwbouw een emissievrij gebouw is (all‐ electric: in ieder geval geen uitstoot op locatie), speelt de stikstofproblematiek alleen in de bouwfase en niet in de fase erna, tenzij de nieuwe situatie aanzienlijk meer verkeersbewegingen per auto zou veroorzaken. Dat laatste is echter niet te verwachten. In de praktijk betekent dit dat bij de uitvoering van het werk specifiek bouwmaterieel ingezet dient te worden. Een definitieve berekening volgt op basis van het bouwplan en is verplicht bij de aanvraag van de omgevingsvergunning gezien de uitkomsten van de voorverkenning. Op basis van de huidige analyse gaat het in ieder geval om:

• Verplichting om vrachtwagens die voldoen aan de EURO 6 emissieklasse in te zetten (maar liefst 80% minder stikstofuitstoot dan EURO 5); • Verplichting om intensief gebruikte kranen als elektrisch exemplaar te kiezen; • Alle te gebruiken hoogwerkers als elektrisch exemplaar te kiezen.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

24 / 49

Het is van belang deze informatie reeds bij een eventuele aanbesteding van de realisatie van het project (bouw) aan de gegadigden te verstrekken, zodat hier rekening mee gehouden kan worden. Bij een eventueel Design&Build aanbesteding dienen de uitgangspunten reeds in het Programma van Eisen opgenomen te worden.

3.7.6

Aansluiting elektriciteit

Het Nederlandse elektriciteitsnetwerk is zwaar belast, zoniet overbelast. Doordat de afgelopen jaren zowel de elektriciteitsvraag als de opbrengst (zonnepanelen) een enorme vlucht heeft genomen. Door de vraag en opbrengst op verschillende seizoenen en momenten pieken, zijn de netbeheerders in grote problemen gekomen. We verwijzen naar onderstaande kaarten; in het rode gebied is een nieuwe aansluiting of teruglevering niet meer mogelijk. In het gearceerde deel ook niet. In het oranje deel wordt dat punt ook snel bereikt. Geel lukt momenteel nog wel, maar de reservecapaciteit raakt op.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

25 / 49

Er kan dus met recht gesproken worden over een crisis op het elektriciteitsnetwerk. En dat terwijl we vanwege de verduurzaming voor grote uitdagingen staan en zowel de vraag en opbrengst van elektriciteit alleen maar verder gaat groeien. Er worden geen gasaansluitingen meer aangelegd, het gebruik van warmtepompen groeit explosief en auto’s gaan de komende jaren in rap tempo elektrisch worden. Dat legt beslag op de aansluitmogelijkheden voor met name grote bouwprojecten. De afgelopen jaren heeft bij renovatie en met name bij nieuwbouw van duurzame zwembaden de combinatie van warmtepompen en zoveel mogelijk zonnepanelen zich als een uiterst efficiënte en betrouwbare combinatie bewezen. Het is één van de goedkoopste manieren om, uiteraard in combinatie met een uiterst goed geïsoleerd gebouw en de modernste installaties, een zwembad te realiseren met een Energie Prestatie Coëfficiënt van nul dat voldoet aan de ENG eisen (Energie Neutraal Gebouw). Het vereist echter een zware elektriciteitsaansluiting om zodoende zowel afnamepieken (winter) als terugleverpieken (zomer) te kunnen opvangen. De huidige ontwikkelingen maken dus noodzakelijk om te onderzoek of:

• Er op locatie van de (nieuw)bouwplannen sprake is van netcongestie voor afname of invoeding (teruglevering); • Welk vermogen er op basis van het bouwprogramma noodzakelijk is als nieuwe aansluitwaarde; • Hoe de te verwachten ontwikkeling is in de komende jaren. De situatie op het perceel van het Caribabad is voor zowel de afname als teruglevering gunstig te noemen. Op basis van de laatste informatie van Netbeheer Nederland (02/02/2023) is er momenteel capaciteit beschikbaar voor zowel afname als teruglevering, terwijl in de omliggende gebieden grote problemen zijn en aansluitingen niet meer mogelijk

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

26 / 49

zijn. De volgende kaarten laten de situatie voor levering en invoeding (teruglevering) zien. Let wel: dit is een momentopname. De netbeheerder wil en kan niet garanderen hoe dit er over bijvoorbeeld 3, 6 of 12 maanden uitziet. Het is van belang in een vroeg stadium de nieuwe elektriciteitsaansluiting aan te vragen, wellicht snel nadat er een besluit is genomen over de toekomst van het Caribabad. Zodra de aanvraag is ingediend kunnen netbeheerders rekening houden met de benodigde capaciteit en wordt dit gereserveerd, ook al duurt de aansluiting nog een tijd. Bij het vaststellen van het programma voor de toekomst van het Caribabad kan de capaciteit van de benodigde aansluiting nauwkeurig bepaald worden. Voor nu hebben wij de aansluitwaarde globaal berekend op 630 kVA tot 1.000 kVA zie ( bijlage 7) mits het gerenoveerde of het nieuwe Caribabad niet groter wordt dan het nu is. De uitdaging is om onder 630 kVA te blijven omdat dit aanzienlijk scheelt in het vastrecht, dus de exploitatie ten goede komt. Locatie Caribabad, met groen stip aangegeven, heeft momenteel geen probleem voor aansluiting.

Gemeente Gorinchem | Toekomstvisie Caribabad

27 / 49

3.8

Conclusies

Op basis van de analyse van de huidige situatie is het volgende te concluderen:

• Het aantal bezoekers is met circa 266.000 in 2022 weer bijna op het oude niveau van gemiddeld 281.000. Daarbij moet opgemerkt worden dat ook in 2022 het zwembad de eerste twee maanden gesloten was. Echter is het niveau van 2019 met ruim 297.500 bezoekers nog niet bereikt. Het aantal bezoekers per fte is in 2022 met 10.500 relatief laag in vergelijking met het gemiddelde van circa 12.500 voor overdekte zwembaden. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het Caribabad ook een ruim buitenaanbod heeft (extra toezicht) en in 2022 was nog sprake van een lockdown door corona. • Met een animocijfer van 5,1 (pre‐corona) is het gemiddelde zwembadbezoek in het Caribabad ten opzichte van een landelijk bandbreedte (2,5 – 3,5) hoog. Dit wordt met name veroorzaakt door het hoge aantal recreatieve bezoekers en door de regionale functie. Met op jaarbasis 260 bezoekers per m² scoort het Caribabad op deze indicator ook bovengemiddeld (gemiddeld is 250 bezoekers per m²) en kan er gesproken worden over een goed gevuld bad. Op primetime uren (17.00 – 21.00 uur) is sprake van een vol zwembad en kunnen niet alle verenigings‐ en doelgroepenactiviteiten worden ingeroosterd. • Met dekkingsgraad van gemiddeld 105% (precorona) scoort het Caribabad ook voor wat betreft financiële exploitatie boven het benchmark gemiddelde 75%.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Gorinchem&id=1030d997-7f40-418f-8d93-01c3d0fb19bc