Raadspresentatie Actief grondbeleid 6 januari 2021 4-1-2021.pdf

Actieve grondpolitiek en Grondexploitatie Beeldvormende raadsvergadering gemeente Goirle 6 januari 2021 Lars Paulussen (PAS b.v.)

Kader: - De gemeenteraad heeft de kaders voor wonen vastgelegd in de Woonvisie. - De raad wil graag inzicht in hoe het woningaanbod in de gemeente Goirle bereikbaar wordt en blijft voor starters, jongeren en/of senioren. - Een woningaanbod dat ook ruimte geeft voor ander type woonvormen. - Er zijn zorgen over de mate waarin er sociale huurwoningen beschikbaar zijn. - De gemeenteraad zoekt naar middelen om op de doelen die zijn vastgelegd in de woonvisie te sturen.

Vraagstelling: “Biedt Actief Grondbeleid aanvullende c.q. betere mogelijkheden om beleidsdoelstellingen Woonvisie te verwezenlijken”. Opmerking: navolgende geldt ook voor andere ruimtelijke doelstellingen naast woningbouw, bijvoorbeeld op het gebied van de lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en de realisatie van maatschappelijke voorzieningen

Passief Grondbeleid:

Bij Passief Grondbeleid stelt de gemeente de kaders (in de vorm van een bestemmingsplan) voor de ontwikkeling vast, maar zijn derden verantwoordelijk voor de realisatie. Bij Passief Grondbeleid zijn de gemeentelijke investeringen en dus risico's beperkt. Maar ook is de invloed van een gemeente beperkt. Middelen waarbij de gemeente kan sturen op de kwaliteit en programma zijn het bestemmingsplan -> Kaderstellend en de “overeenkomst” (bijvoorbeeld Anterieure Overeenkomst) met de ontwikkelaar -> voorwaardelijk voor bestemmingsplan.

Actief Grondbeleid:

Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf de regie heeft bij de ontwikkeling. De gemeente voert de grondexploitatie. Hiervoor heeft de gemeente veelal zelf de grond in eigendom (of verwerft deze), is opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken en geeft grond uit aan derden (bijvoorbeeld ontwikkelaars, particulieren (in de vorm van individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap). Bij actief grondbeleid heeft de gemeente meer sturingsmogelijkheden en zeggenschap dan bij faciliterend grondbeleid of publiek-private samenwerking. Daar staat tegenover dat de gemeente ook meer risico loopt, vooral doordat grondaankopen vaak grote investeringen betekenen voor gemeenten.

Faciliterend Grondbeleid:

De laatste jaren hanteren veel gemeenten de term faciliterend grondbeleid. Sommige gemeenten bedoelen daarmee eigenlijk hetzelfde als passief grondbeleid. Andere gemeenten bedoelen hiermee dat ze op bepaalde locaties actief de instrumenten uit het grondbeleid inzetten, wanneer zij dat nodig vinden om een ontwikkeling te stimuleren.

Passief Grondbeleid: -

In principe geen/beperkt (financieel) risico voor gemeente;

-

Winst uit Grondexploitatie vaak niet primaire doelstelling marktpartijen, rendement uit opstalexploitatie;

-

Minimaal sluitende Grondexploitatie (= geen verlies) randvoorwaarde;

-

Gemeente deelt niet mee in eventuele winst Grondexploitatie;

-

Vaak discussie over: -

Ontwikkelprogramma (aantal woningen/categorieën/VON-prijzen) -> Anterieure overeenkomst; Gewenste ruimtelijke kwaliteit; Te verhalen gemeentelijke plankosten; Eisen openbaar gebied; Parkeernormen; Afdrachten fondsen; Andere beleidsdoelstellingen gemeente;

-

Publiekrechtelijk instrumentarium, Exploitatieplan-Anterieure overeenkomst;

-

Vaak compromis dat wellicht sub-optimaal is vanuit gemeentelijke doelstellingen bezien;

-

Daadwerkelijke realisatie moeilijk afdwingbaar.

Actief Grondbeleid: - Minimaal sluitende Grondexploitatie niet per sé randvoorwaarde; - Afhankelijk van financiële kaders makkelijker om doelstellingen “die geld kosten” te realiseren; - “Wie betaalt, bepaalt” dus meer regie over: -

Ontwikkelprogramma (aantal woningen/categorieën/VON-prijzen); Gewenste Ruimtelijke kwaliteit; Dekking gemeentelijke plankosten; Eisen openbaar gebied; Parkeernormen; Afdrachten fondsen; Andere beleidsdoelstellingen gemeente;

- Publiekrechtelijk instrumentarium, WVG-Onteigening; - Maakt een plan niet beter haalbaar in financiële zin; - Wel Financieringsvoordelen;

Actief Grondbeleid de keerzijde: -

Gemeente voert zelf Grondexploitatie en loopt dus ook risico;

-

Actief Grondbeleid vergt aanzienlijk vermogensbeslag;

-

Sprake van aanzienlijke voorfinanciering, de “badkuip”;

- Kosten: • • • • • • • • • •

-

Verwerving gronden en opstallen Onderzoek Ontwerp Planontwikkeling Bodemsanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Planschade Kosten van tijdelijk beheer Rente-uitgaven

Opbrengsten: • • • • •

Gronduitgifte Tijdelijke verhuur Subsidies Bijdragen van derden Rente-inkomsten

Actief Grondbeleid de keerzijde: - Aanzienlijke ambtelijke inzet, niet enkel toetsend; Ter illustratie: Bakertand: O.b.v. : - 49 ha - 700 woningen - 12 jaar Totale plankosten o.b.v. plankostenscan: € 7,25 miljoen Gemiddeld: € 605.000/jaar -> 3,7 FTE bij € 100/uur/45 weken/36uur

Actief Grondbeleid de keerzijde: - Nog steeds samenwerking met de markt noodzakelijk, -

Verwerving grondposities marktpartijen; Afzetrisico; Grondwaarde; Voortgang;

- Afdwingen volledig gemeentelijke grondexploitatie niet altijd mogelijk, zelfrealisatie;

Vraagstelling: “Biedt Actief Grondbeleid aanvullende c.q. betere mogelijkheden om beleidsdoelstellingen Woonvisie te verwezenlijken”. - Actief grondbeleid biedt meer/andere mogelijkheden; - Minder afhankelijk van onderhandelingsresultaat; - Niet per sé betere mogelijkheden, wel meer regie; - Maar ook meer risico, maar ook kans op “upside”; - Grotere Ambtelijke inzet; - Meer vermogensbeslag gemeente; - Financieringsvoordeel; - Nog steeds geen garantie, markt nog steeds nodig (afzet, voortgang, zelfrealisatie);

Vraagstelling: “Biedt Actief Grondbeleid aanvullende c.q. betere mogelijkheden om beleidsdoelstellingen Woonvisie te verwezenlijken”. Ter overweging: Gezamenlijke Grondexploitatie (PPS, GEM) Gemeente voert samen met één of meerdere marktpartijen grondexploitatie. - Nog steeds gemeentelijke investeringen echter minder vermogensbeslag - Gemeenschappelijk risico; - Delen in een mogelijke “plus”; - Gedeelde regie; - Minder belastend qua Ambtelijke inzet; - Vaste inbrengwaarde, deel deficit bij ontwikkelaar laten, belang bij voortgang;

Tot slot: Actief of Passief? Vooraf gemeente breed vastleggen of per ontwikkeling/situatie bepalen?

Vragen